N. R.G. 1491/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI MILANO
Sezione III Civile
Riunita in Camera di Consiglio in persona dei Magistrati
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Antonio Corte Consigliere
Dott. Giampiero Barile Giudice Ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1491/2025 RG promossa, con ricorso depositato in cancelleria il
15.5.2025, da
(Cod. Fisc. ), con Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avvocato Marco Pasquale Troiani ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in
Milano al Corso Magenta 63 appellante contro
, in persona del l.r.p.t. (Cod. Fisc. e P. IVA ), Controparte_1 P.IVA_1 con patrocinio dell'avvocato Emanuela Iannucci ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in
Milano alla Piazza Cinque Giornate, n. 5 appellata
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI PER PARTE APPELLANTE: Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Milano, in accoglimento della presente impugnazione, contrariis reiectis, In via principale:
pagina 1 di 11 1. riformare integralmente la sentenza n. 2816/2025, emessa e pubbl. il 03/04/2025, RG n. 23951/2023, Repert. n. 3025/2025 del 03/04/2025, con n. cronol. 3249/2025, dal Tribunale di Milano e, per l'effetto, anche in forza della perizia del CTU nominato dal Tribunale di Milano nel procedimento di TP con RG. 13206/2022, che l'immobile oggetto del contratto di locazione tra il SInor
[...]
e di cui in atti sono presenti i vizi indicati in narrativa, che limitano il Parte_1 Controparte_1 godimento dello stesso e, per l'effetto, riduca l'importo del canone di locazione di un 1/3 (un terzo), ovvero in quella diversa misura ritenuta di giustizia secondo equità, con decorrenza dalla data di deposito del ricorso per TP (o in subordine dalla data del ricorso introduttivo del giudizio di merito), con condanna della società locatrice al rimborso delle differenze di canone maturate dalla data di decorrenza della riduzione, oltre interessi;

2. in riforma della sentenza impugnata, accertare e dichiarare responsabile per i danni Controparte_1 biologici e per i disagi patiti dal SInor della a causa dei vizi presenti Parte_1 Pt_1 nell'immobile locato e per l'effetto la condanni al pagamento in favore di quest'ultimo al pagamento della somma di Euro 40.000,00 o quella diversa somma che verrà accertata in corso del giudizio ovvero che la Corte riterrà di giustizia, a titolo di risarcimento di tali danni;
In ogni caso:

3. Condannare al rimborso delle spese di lite, del CTU e del proprio CTP, sostenute dal Controparte_1 SInor della nel procedimento per TP con RG. 13206/2022, e al pagamento delle Parte_1 Pt_1 spese processuali dei due gradi di giudizio, con ripetizione delle somme già corrisposte dal SInor
a in esecuzione della sentenza appellata. Parte_1 Pt_1 Controparte_1 In via istruttoria: Si reiterano tutte le istanze istruttorie già formulate nel ricorso introduttivo del primo grado di giudizio, che di seguito si riportano:
- si chiede l'accoglimento dei seguenti capitoli di prova per testi: 1) Vero che nelle date del 1, 2, 6 12 e 13 dicembre 2021, del 10, 12, 13, 25, 26 e 27 gennaio 2022, del 5, 7, 14, 15, 20 e 21 febbraio 2022, del 3, 4, 17, 22 e 24 marzo 2022, del 4, 7, 13, 18, 19 aprile 2022, del 2, 6, 15, 22, 23 e 24 maggio 2022, 1, 5, 6, 10, 18, 24 giugno 2022, 11 luglio 2022, 7, 8, 9, 14, 16, 19, 26 settembre 2022, del 1, 5 e 6, 15, 21 e 22 ottobre 2022, 1, 3, 5, 8, 19, 20, 25, 26 e 30 novembre
2022, del 2, 4, 8, 10, 14, 15, 16, 22, 27, 28 e 29 dicembre 2022, 5, 8, 9, 13, 14, 15, 20, 24, 29 gennaio
2023, del 2, 16, 17, 18 febbraio 2023, del 5, 7, 11, 13, 15, 25, 27, 29 e 30 marzo 2023, 3, 6, 11, 16, 17, 22, 23, 24, 29 aprile 2023, 3, 6 9, 10 e 11 maggio 2023, nell'immobile abitato dal SInor in Parte_1 Milano, via della Moscova 12, erano presenti odori di fogna provenienti dai bagni adiacenti le camere da letto?
2) Vero che tali odori si presentano e verificano a fasi intermittenti e variabili, anche per intensità, sia durante il giorno che la notte?
3) Vero che, in presenza di tali odori, il SInor è costretto a rinunciare all'utilizzo delle Parte_1 camere da letto e all'uso dei due bagni adiacenti alle camere da letto?
4) Vero che, in presenza di tali odori, sia il SInor che la SInora si Parte_1 Parte_2 svegliano la mattina accusando malessere, giramenti di testa e nausea?
5) Vero che il SInor della si è rivolto al medico di fiducia dott. Parte_1 Pt_1 [...] di Milano per curare tali sintomi e che il dott. ha prescritto al SInor Tes_1 Testimone_1 una cura cortisonica al fine di contenere e limitare i malesseri e ha consigliato al paziente di Parte_1 cambiare la propria abitazione per evitare l'esposizione a tali odori?
6) Vero che il SInor a causa della presenza di tali odori ha dovuto rinunciare a invitare Parte_1 ospiti nella propria abitazione?
7) Vero che il SInor a causa della presenza di tali odori nella camera degli ospiti della Parte_1 figlia, ha dovuto rinunciare ad ospitare la propria figlia, della , in Controparte_2 Pt_1 pagina 2 di 11 particolare, in occasione delle festività natalizie e di pasqua del 2021 e del 2022, nonché nei mesi di Settembre 2021, Dicembre 2021, Aprile 2022, Giugno 2022 e in altre occasioni, che si chiede di precisare al teste? Su tutti i sopra indicati capitoli di prova si indicano quali testi:
- SI.ra , residente in [...]; Parte_2
- SI.ra residente in [...]; Testimone_2
- SI.ra della Controparte_2 Pt_1
8) Vero che mi sono recato in data 13.12.2021, 10.2.2022, 21.2.2022 nell'abitazione del SInor in Milano, via della Moscova 12, per eseguire interventi di manutenzione, e ho sentito forti Parte_1 odori di fogna nella zona notte dell'immobile e che detti odori provenivano dai bagni adiacenti le camere da letto? Sul predetto capitolo 8 si indica quale teste il SI. titolare Testimone_3 dell'impresa Idro.Impianti con sede in Milano, via Bligny 42;
9) Vero che in data 8.6.2021 ho visitato il SInor della che lamentava Parte_1 Pt_1 giramenti di testa e nausee ed era afflitto da asma allergico con complicazioni oculari quando presente nella propria abitazione di Milano, via Moscova 12 e che a fronte di tali sintomi gli prescrivevo l'assunzione di terapia antistaminica sia per via orale che locale;

10) Vero che in data 22.3.2022 ho visitato il SInor della che lamentava Parte_1 Pt_1 giramenti di testa e nausee e riscontravo che era afflitto da sindrome allergica non stagionale con sintomi respiratori asmatoformi, rinite e congiuntivite compatibile con l'esposizione nell'abitazione di Milano, via Moscova 12 di fumi di scarico e maleodori fognari con azione intossicante?
11) Vero che ho redatto i certificati medici prodotti dal ricorrente sub docc. 18 e 33 udienza del 18.4.2024 di cui al (fascicolo di 1°grado), che mi si rammostrano, e di cui confermo il Parte_1 contenuto? Sui predetti capitoli di prova n. 9 e 10 e 11 si indica il dott. con studio medico in Testimone_1 Milano, Piazza del Rosario, 2;
12) Vero che non solo il SInor ha lamentato la presenza di odori di fogna nell'immobile da Parte_1 lui abitato, ma anche i precedenti conduttori che mi si rivolgevano chiedendo quale fosse la causa e se potevo intervenire? Sul cap. 12, si indica quale teste il SInor custode in Milano, via della Testimone_4 Moscova 12. Si chiede l'interpello di in persona del legale rappresentante pro tempore, sui seguenti Controparte_1 capitoli:
13) Vero che il SInor della fin dall'inizio del rapporto di locazione ha Parte_1 Pt_1 lamentato la presenza di forti odori di fogna provenienti dai bagni della zona notte dell'immobile di Milano, via della Moscova 12, che, quando presenti, non permettevano l'utilizzo delle camere e dei bagni della zona letto dell'immobile?
14) Vero che nonostante l'esito dell'TP con RG. 13206/2022 avanti il Tribunale di Milano, che ha evidenziato la necessità di effettuare degli interventi per eliminare i vizi che occludono parzialmente le colonne di sfiato degli scarichi delle acque nere e che causano la presenza di odori di fogna nell'immobile e l'espressa richiesta di intervenire da parte del SInor , Parte_1 ha rifiutato di eseguire i lavori suggeriti dal CTU? Controparte_1
15) Vero che a causa della presenza di odori di fogna nell'immobile di Milano, via della Moscova 12, si sono avvicendati negli anni numerosi conduttori;
in particolare, riferisca il teste quanti conduttori si sono susseguiti negli ultimi 10 anni a partire a ritroso dal giugno 2020? Si chiede di disporre Consulenza tecnica d'ufficio medico legale sulla persona del ricorrente al fine di qualificare il danno alla salute dello stesso a seguito della continua esposizione alle esalazioni di cui in narrativa, nonché, occorrendo di disporre nuova Consulenza tecnica d'ufficio volta a verificare pagina 3 di 11 quante volte mediamente in un mese e per quanto tempo sono presenti gli odori di fogna nella zona letto dell'immobile abitato dall'Appellante e descriva l'intensità degli stessi”.
CONCLUSIONI PER PARTE APPELLATA:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, richiamate ogni istanza, eccezione e/o difesa articolate nei precedenti giudizi, che non devono intendersi rinunciate ai sensi dell'art. 346 c.p.c., anche se non menzionate nel presente atto, così giudicare: in via preliminare:
- dichiarare l'appello ex adverso proposto inammissibile ai sensi dell'art. 434 c.p.c. per mancanza dei requisiti di forma e/o per tutti i motivi espressi in atti, essendo l'impugnazione manifestamente inammissibile e/o infondata in fatto ed in diritto e per l'effetto respingere l'appello avversario;
in via principale di merito:
- rigettare l'appello proposto dal SInor , in quanto infondato in Parte_1 fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte nella narrativa del presente atto e, per l'effetto, confermare la sentenza n. 2816 emessa dal Tribunale di Milano in data 3 aprile 2025 e pubblicata in pari data;
nel merito, in via subordinata e salvo gravame:
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui non venisse dichiarata l'inammissibilità e/o l'infondatezza dell'atto di appello avversario, e venisse in qualche modo accolto l'appello, accertare e dichiarare, per tutti i motivi e le ragioni esposte in narrativa, la carenza di legittimazione passiva della società ; Controparte_1
-in via ulteriormente subordinata, per tutti i motivi e le ragioni esposte in narrativa, accertare e dichiarare la mancanza di colpa del locatore ai sensi e per gli effetti dell'art. 1578, comma 2, c.c. e, per l'effetto, rigettare la domanda di riduzione del canone di locazione e di risarcimento del danno formulata da controparte e, per l'effetto, dichiarare che nulla è dovuto da Controparte_1 al SInor della;
Parte_1 Pt_1
-in ulteriore subordine, nella denegata e non creduta ipotesi in cui si ritenesse di riconoscere a favore del conduttore la riduzione del canone di locazione, ridurre la percentuale e le somme richieste come indicate in narrativa, con decorrenza dal deposito della domanda giudiziale nel giudizio di cognizione;

-in ogni caso, rigettare la domanda di risarcimento del danno formulata dal SInor in Parte_1 quanto infondata in fatto ed in diritto per le ragioni espresse negli atti di causa e, per l'effetto, nulla è dovuto da al SInor della Controparte_1 Parte_1 Pt_1 In ogni caso: Con vittoria di spese e competenze professionali di tutti i gradi del giudizio. Rigettare la domanda di condanna al rimborso delle spese di lite, del CTU e del CTP, sostenute dal SInor Parte_1 della e di ripetizione delle spese di giudizio già corrisposte in esecuzione della sentenza Pt_1 appellata. In via istruttoria: Nella denegata e non creduta ipotesi di riammissione all'istruttoria, si chiede l'ammissione dei seguenti capitoli di prova per testi, già formulati nel procedimento di primo grado al fine di superare la presunzione prevista dall'art. 1578 c.c., secondo comma, e dimostrare il difetto di conoscenza ovvero la mancanza di colpa e anche a prova contraria rispetto a quanto allegato da controparte, si chiede che vengano ammessi i seguenti capitoli di capitoli di prova: 1) Vero che lei nel periodo ricompreso tra il mese di ottobre dell'anno 2015 e il mese di dicembre 2018, frequentava l'appartamento di proprietà di , sito in Milano,Via Della Moscova, n. 12, all'ultimo piano CP_3 poiché amico e compagno di scuola del figlio del conduttore SInor;
2) Dica il teste se durante CP_4 la sua frequentazione sentiva odori di fogna provenire dai bagni adiacenti alle camere da letto;

pagina 4 di 11 Si indica come teste il signor residente in [...] Testimone_5 Milano;
3) Vero che lei dall'anno 2015 all'anno 2020 (e con particolare riferimento agli anni 2015, novembre- dicembre 2018, 2019 e 2020) si è occupato della intermediazione immobiliare dell'appartamento di proprietà di , sito in Milano, Via Della Moscova, n. 12, cercando inquilini per la locazione CP_3 dell'appartamento sub-judice; 4) Dica il teste se durante gli accessi effettuati presso l'appartamento sentiva odori di fogna provenire dai bagni adiacenti alle camere da letto;
5) Dica il teste se i conduttori dell'appartamento sub-judice le abbiano denunciato e/o lamentato l'esistenza di odori di fogna provenire dai bagni adiacenti alle camere da letto;
6) Vero che in data 24 agosto 2020, Lei riceveva dalla signora le chiavi dell'immobile sito in Milano, Via Della Moscova, Parte_3
n. 12 affinché venissero consegnate al signor 7) Vero che Lei consegnava le chiavi Parte_1 dell'immobile e l'appartamento al signor in data 9 o 10 settembre 2020, recandosi con il Parte_1 signor presso l'appartamento e facendogli sottoscrivere il verbale di inventario prodotto Parte_1 sub. doc.

2.1 e 2.2.; 8) Dica il teste se in tale occasione sentiva odori di fogna provenire dai bagni adiacenti alle camere da letto. Si indica a teste della agenzia John Taylor Luxury Real Estate, con uffici in Milano, Testimone_6 Via A. Saffi, n. 26; 9) Vero che lei alla fine dell'anno 2018 (ed in particolare nei mesi di ottobre-novembre dicembre 2018 si è occupato della intermediazione immobiliare dell'appartamento di proprietà di , sito in CP_3 Milano, Via Della Moscova, n. 12, cercando inquilini per la locazione dell'appartamento sub-judice (come da fattura che si rammostra al teste prodotte sub. doc. 43/a). 10) Dica il teste se durante gli accessi effettuati presso l'appartamento sentiva odori di fogna provenire dai bagni adiacenti alle camere da letto;
11) Dica il teste se i conduttori dell'appartamento abbiano denunciato e/o lamentato l'esistenza di odori di fogna provenire dai bagni adiacenti alle camere da letto;
Si indicano come testi: la signora e il signor della società Vive s.r.l., con sede e uffici in Via Barozzi, Testimone_7 Testimone_8 7, Milano. 12) Vero che in data 22, 23, 24 e 25 giugno 2020, lei si recava presso l'abitazione di proprietà di , sita in Milano, Via Della Moscova, n. 12, all'ultimo piano al fine di effettuare CP_3 dei lavori di sistemazione del verde del terrazzo, come da distinta che si rammostra al teste prodotta sub doc. 43/b; 13) Dica il teste se nelle suddette occasioni sentiva nell'immobile la presenza di odori di fogna provenire dai bagni adiacenti alle camere da letto. Si indica come teste il signor , della società Eden Garden di Roda Armando e Vincenzo Testimone_9 snc, con sede in Alzate Briana (CO), Via Del Dosso, n. 108; 14) Vero che in data 20 maggio 2020, lei si recava presso l'abitazione di proprietà di , sita in CP_3 Milano, Via Della Moscova, n. 12, all'ultimo piano al fine di effettuare la manutenzione e sanificazione dell'impianto di riscaldamento/raffrescamento, come da fattura prodotta sub. doc. 31 che si rammostra al teste: 15) Dica il teste se nella/e suddetta/e occasioni, sentiva odori di fogna nell'appartamento provenire dai bagni adiacenti alle camere da letto. Si indica come teste: della società Manutenzione stabili 24H di Di Testimone_10 Tes_10
in Milano, Via Poli Uniti, 1
[...]
16) Vero che in data 01.07.2020, 31.08.2020 e 2.10.2020 lei si recava presso l'abitazione di proprietà di , sita in Milano, Via Della Moscova, n. 12, all'ultimo piano al fine di effettuare una attività CP_3 di manutenzione ed assistenza per verifica colonna e sostituzione selettori, come da fattura che si rammostra al teste;
17) Dica il teste se durante i suddetti interventi sentiva odori di fogna provenire dai bagni adiacenti alle camere da letto. Si indicano come testi: il signor della impresa Real Service di Spoladore Patrizia, Testimone_11 con domicilio in Via Mazzini, n. 2, Paderno Dugnano (MI) pagina 5 di 11 18) Vero che nel mese di ottobre e novembre dell'anno 2020 lei si recava presso l'abitazione di proprietà di , sita in Milano, Via Della Moscova, n. 12, all'ultimo piano al fine di effettuare CP_3 degli interventi di manutenzione straordinaria come il montaggio dei frutti in una camera e nel bagno patronale, etc, come da fattura che si rammostra al teste prodotta sub. doc. 43/c.; 19) Dica il teste se nella/e suddetta/e occasioni percepiva nell'appartamento odori di fogna provenire dai bagni adiacenti alle camere da letto;
Si indica come teste: i signori e della società G.V.R. SNC DI Meloni, Testimone_12 Tes_13 Ponzin, & C., con sede in Cantù (CO, Via Tagliamento, n. 3 20) Vero che nel mese di settembre e ottobre dell'anno 2020 lei si recava presso l'abitazione di proprietà di , sita in Milano, Via Della Moscova, n. 12, all'ultimo piano al fine di effettuare il CP_3 preventivo e l'installazione degli impianti audio visivi dell'appartamento come da preventivo che si rammostra al teste e si produce sub. doc. 43/d; 21) Dica il teste se nella/e suddetta/e occasioni percepiva nell'appartamento odori di fogna provenire dai bagni adiacenti alle camere da letto;
Si indica come teste: i signori e , della società GDM Elettronica., Testimone_14 Testimone_15 con sede in AN ME (CO); Via Montebello, n. 68 22) Vero che i lavori di ripristino a cui il CTU si riferisce nel verbale delle operazioni peritali consistettero nella collocazione di dissuasori per piccioni al piano quinto dello stabile sito in Milano, Via Della Moscova, n. 12; 23) Vero che la collocazione di dissuasori per piccioni fu effettuata in data 13 ottobre 2020, come da e-mail e relativi allegati prodotta sub. Allegato D, che si rammostra al teste;
24) Vero che i suddetti lavori furono individuati e descritti nei documenti inviati dal legale del Condominio al CTU e alle altre parti del giudizio, come da e-mail che si rammostra al teste sub allegato D;
Si indica come testi: Dottor con domicilio professionale in Milano, Via Appiani, n. Testimone_16 2 angolo Via Della Moscova, n. 14, 20154 Milano;
GE , con studio in AN Testimone_17 ME (Co), Via San Francesco, 19; 25) Vero che in data 29 giugno 2021 si recava a fare un sopralluogo presso l'abitazione abitata dal signor sita in Milano, Via Della Moscova, n. 12; 26) Vero che durante il suddetto Parte_1 sopralluogo accertava quanto scritto nella relazione prodotta sub. doc. 16, che si rammostra al teste;

27) Dica il teste se in data 26 novembre 2021 si percepivano odori di fogna nell'abitazione provenienti dai bagni;
Si indica come teste: GE , con studio in AN ME (Co), Via San Testimone_17 Francesco, 19;
28) Vero che in data 29 giugno 2021 si recava a fare un sopralluogo presso l'abitazione abitata dal signor sita in Milano, Via Della Moscova, n. 12; 29) Vero che durante il suddetto Parte_1 sopralluogo accertava quanto scritto nella email prodotta sub. doc. 7, che si rammostra al teste;
30) Dica il teste se in data 29 giugno 21 si percepivano odori di fogna nell'abitazione provenienti dai bagni;
Si indica come teste: Architetto Via San Francesco, n. 19, 22060 AN ME Tes_18 (CO); 31) Vero che in data 26 novembre 2021, si trovarono presso l'abitazione di Via Moscova la signora l'Architetto il dottor il signor della società Best service s.r.l., Pt_3 Tes_18 Tes_16 Per_1 l'impresa l'avv. Troiani, il signor il tecnico del Parte_4 Parte_1 signor signor la signora governante del signor come da Parte_1 Persona_2 Tes_2 Parte_1 verbale che si esibisce al teste;
32) Dica il teste se in data 26 novembre 2021 si percepivano odori di fogna nell'abitazione provenienti dai bagni;
Si indicano come testi i signori: - Architetto Via San Francesco, n. 19, 22060 AN Tes_18 ME (CO) - GE con domicilio professionale in Milano, Via Appiani, n. 2; - CP_5 pagina 6 di 11 Dottor con domicilio professionale in Milano, Via Appiani, n. 2 angolo Via Della Testimone_16 Moscova, n. 14, 20154 Milano;
- SInora con domicilio professionale in Testimone_19 Milano,Via Appiani, n. 2 angolo Via Della Moscova, n. 14, 20154 Milano;
- SInor Testimone_20 della società Best service s.r.l., con sede in Milano, Via Monsignor Luigi Martini, 18 33) Vero che alla fine del mese di luglio dell'anno 2020 si recava presso l'abitazione di proprietà di
, sita in Milano, Via Della Moscova, n. 12; 34) Dica la teste se in tale occasione percepiva CP_1 odori di fogna nell'abitazione provenienti dai bagni;
Si indicano come testi: - SInora con domicilio professionale in Milano, Via Testimone_19 Appiani, n. 2 angolo Via Della Moscova, n. 14, 20154 Milano;
35) Vero che in data 21 giugno 2021, lei si recava presso l'abitazione di proprietà di , sita in CP_3
Milano, Via Della Moscova, n. 12, all'ultimo piano al fine di effettuare la manutenzione ordinaria dell'impianto di riscaldamento/raffrescamento, come da documento 32 che si rammostra al teste 36) Indichi il legale rappresentante il nominativo del tecnico che ha effettuato l'intervento in data 21 giugno 2021 37) Dica il teste se nella/e suddetta/e occasioni, sentiva odori di fogna provenire dai bagni adiacenti alle camere da letto. Si indica come teste: signor o altro tecnico il cui nominativo dovrà essere indicato Testimone_21 dal legale rappresentante della società Bioclimatech di , con sede in Cinisello Testimone_21 Balsamo, Via Zaffoni, 35 38) Vero che in data 10.12.2021 e 14.12.2021, lei si recava presso l'abitazione di proprietà di
, sita in Milano, Via Della Moscova, n. 12, all'ultimo piano al fine di effettuare degli interventi CP_3 di manutenzione e/o riparazione sull'impianto della caldaia come da rapporti che si producono sub. doc. 43.E 39) Indichi il legale rappresentante il nominativo del tecnico che ha effettuato l'intervento in data 10.12.2021 e 14.12.2012 40) Dica il teste se nelle suddette occasioni nell'appartamento percepiva odori di fogna provenienti dai bagni adiacenti alle camere da letto. Si indica come teste: il legale rappresentante della società o altro tecnico il cui nominativo dovrà essere indicato dal legale rappresentante della società Cs Clima Srl, Via Santa Rita da Cascia 59, Milano. Si chiede che tutti i testi indicati vengano sentiti a prova contraria sugli eventuali capitoli avversari che dovessero essere ammessi ed in particolare si chiede che venga ammesso a prova contraria”.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. il sig. , quale conduttore Parte_1 dell'immobile sito in Milano alla via della Moscova 12, giusto contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 14 luglio 2020, ha convenuto in giudizio avanti il Tribunale di Milano la società locatrice (d'ora innanzi, per brevità, solo ) contestando Controparte_1 CP_1
l'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto in contratto stante l'impossibilità di integrale godimento dello stesso a causa delle esalazioni provenienti dagli scarichi dei bagni dell'abitazione.
Ha quindi chiesto la riduzione del canone di un terzo (ovvero in quella diversa misura ritenuta di giustizia) dalla data di stipula del contratto di locazione sino alla fine del rapporto di locazione ovvero sino alla data di fine lavori e collaudo positivo delle opere necessarie per l'eliminazione dei vizi riscontrati nel corso del procedimento per Accertamento Tecnico Preventivo celebratosi avanti il pagina 7 di 11 Tribunale di Milano (13206/2022 RG). Per effetto della riduzione del canone, ha quindi chiesto di condannare al pagamento in suo favore della somma di €. 129.842,92, oltre interessi come CP_1 previsti dall'art. 1284 c.c., a titolo di restituzione di un terzo del canone corrisposto per il periodo di locazione dal 24.8.2020 al 23.5.2023, oltre le successive somme maturate nel proseguo del rapporto di locazione. Ha inoltre chiesto la condanna della società convenuta al risarcimento dei danni biologici e dei disagi patiti a causa dei vizi presenti nell'immobile locato e, per l'effetto, la condanna della medesima al pagamento della somma di €. 40.000,00 o quella diversa somma che verrà accertata in corso del giudizio ovvero che il giudice riterrà di giustizia.
Nel giudizio così radicato al n. 232951/2023 RG si è costituita la società contestando quanto ex CP_1 adverso dedotto e chiedendo il rigetto del ricorso.
Con sentenza n. 2816/2025 pubblicata il 3.4.2025 il Tribunale di Milano ha rigettato le domande proposte dal ricorrente condannandolo alla rifusione delle spese processuali come liquidate in dispositivo e ponendo definitivamente a suo carico le spese di CTU.
Con ricorso in appello depositato in data 15.5.2025 il sig. ha Parte_1 interposto gravame avverso la suindicata sentenza chiedendone la riforma. Ha insistito per la riduzione del canone di locazione di 1/3 (ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia), con decorrenza dalla data di deposito del ricorso per TP (o in subordine dalla data del ricorso introduttivo del giudizio di merito), stante i vizi che limitano il godimento dell'immobile, con condanna della società locatrice al rimborso delle differenze di canone maturate dalla data di decorrenza della riduzione, oltre interessi. Ha insistito inoltre per la condanna della locatrice al risarcimento dei danni biologici e per i disagi patiti dal conduttore a causa dei predetti vizi quantificati nella misura di €. 40.000,00 o quella diversa somma che verrà accertata in corso del giudizio. Vinte le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, del
CTU e del proprio CTP (sostenute nel procedimento per TP n. 13206/2022 RG.).
Il ricorso, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza di discussione, è stato ritualmente notificato alla controparte che, costituendosi in giudizio con memoria depositata telematicamente in data
24.10.2025, ha contestato in toto l'appello avversario ritenuto inammissibile e comunque infondato, chiedendo quindi la conferma della sentenza gravata e la vittoria delle spese processuali.
All'udienza del 5.11.2025, tentata invano la conciliazione e dopo la discussione orale delle parti, il
Collegio ha deciso la causa dando lettura del dispositivo allegato al verbale.
Occorre preliminarmente dare atto che, nel terzo motivo di impugnazione, parte appellante ha rinunciato alla domanda di rimborso della somma pari ad €. 129.842,92 (oltre interessi) corrispondente pagina 8 di 11 a 1/3 dei canoni corrisposti per il periodo di locazione dal 24.8.2020 al 23.5.2023, mentre ha insistito sulla domanda di riduzione del canone in relazione alla quale, con il primo e secondo motivo di impugnazione da esaminare congiuntamente stante la stretta connessione tra loro, l'attore ha lamentato che il Tribunale non avrebbe adeguatamente considerato la diminuita utilizzabilità economica del bene a causa dei vizi strutturali riscontrati dal CTU in sede di Accertamento Tecnico Preventivo nelle tubazioni di esalazione dei bagni che, essendo sottodimensionate e mal posizionate, determinerebbero la fuoriuscita di odori nauseabondi dai bagni presenti nella zona notte dell'immobile così compromettendone significativamente l'utilizzo.
I motivi sono infondati.
Preliminarmente si osserva che, affinché possa operare la garanzia per vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c. tale da legittimare il conduttore a domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, occorre che i vizi diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito della cosa locata.
Quindi, come ben argomentato dal primo Giudice, per valutare la fondatezza della domanda di riduzione del corrispettivo e di risarcimento del danno ex art. 1578 c.c., occorre anzitutto accertare se sussiste un'alterazione del bene tale da integrare un vero e proprio vizio e, in secondo luogo, se tale vizio sia tale da diminuire “in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito” dell'immobile locato.
Nel caso di specie, acquisita la CTU svolta nell'ambito del procedimento per TP n. 13206/2022 RG, è stato possibile appurare che le tubazioni di esalazione dei vari servizi igienici (ovvero quelle tubazioni che permettono il passaggio di aria al fine di evitare la formazione di zone di pressione e depressione nella colonna di scarico e quindi lo svuotamento dei sifoni degli apparecchi sanitari) “si presentano di ridotte dimensioni (circa 6 cm) rispetto alla dorsale della colonna di scarico di 10 cm, incastrati in incavi, sia tronchi in verticale, sia a pipa piegati verso l'esterno” (cfr. pag. 5 CTU).
Tale restringimento, ha precisato il CTU – sentito a chiarimenti nell'ambito dell'udienza del 28.2.2024 - può “portare a percepire odori di fogna nei bagni di parte attrice, qualora vi sia una concomitanza di contemporaneo uso delle colonne di scarico condominiale ed una bassa pressione atmosferica” giacché “l'aumento della pressione alla base della rete fognaria e la conseguente depressione sugli scarichi superiori, crea lo svuotamento, per gravità, dei diversi sifoni degli apparecchi a partire dalle docce, creando così un “vuoto”, tale da azionare la fuoriuscita di odori dai sifoni svuotati;
odori che si possono poi espandere nell'ambiente interno” (cfr. p. 5/6 CTU).
pagina 9 di 11 L'accertato sottodimensionamento di queste tubazioni non è tuttavia elemento sufficiente a fondare la domanda di riduzione avanzata dal conduttore non trattandosi di elemento di per sé solo produttivo dell'incomodo lamentato che potrebbe in astratto verificarsi solo in caso di concomitante bassa pressione atmosferica ed uso contemporaneo di tutte le colonne di scarico condominiale.
La rilevata necessità di tali simultanei fattori (“uso contemporaneo degli apparecchi sanitari” del
Condominio ed “eventi meteorici estremi che si immettono sulla stessa rete”) perché si verifichi “lo svuotamento per gravità dei diversi sifoni degli apparecchi” e quindi la possibile fuoriuscita di odori dai sifoni svuotati rende il disagio in questione solo potenziale.
La CTU non ha poi consentito di appurare né la sussistenza né la consistenza dei cattivi odori lamentati dall'appellante che infatti, nel corso dei sopralluoghi eseguiti durante l'indagine peritale, non sono mai stati avvertiti.
Va aggiunto che nemmeno è stata allegata, se non in termini estremamente generici, una effettiva riduzione di godimento dell'immobile.
Se da un lato il conduttore ha infatti lamentato la compromissione del godimento dell'immobile a causa delle immissioni di cattivi odori, dall'altro lato ha lui stesso allegato la scarsa frequenza in cui si verificherebbero tali episodi (“mediamente ogni dieci giorni”, cfr. pag. 11 ricorso introduttivo primo grado): una sporadicità ricavabile anche dalla formulazione degli unici capitoli tesi a confermare l'inutilizzabilità della zona notte dell'immobile (capitoli 6 e 7) che, anche qualora ritenuti ammissibili nonostante la loro intrinseca componente valutativa, delineano la limitata incidenza del disagio lamentato sul sinallagma contrattuale.
Ne deriva che il dedotto disagio per l'emanazione di odori all'interno dell'appartamento non è stato supportato da elementi fattuali che possano indurre a ritenere provata la circostanza, come visto dirimente, della concreta impossibilità di godere dell'immobile locato.
Quanto precede assorbe il quarto e quinto motivo di impugnazione a mezzo dei quali l'appellante ha censurato il Tribunale per non aver accolto la domanda risarcitoria formulata dall'appellante: invero la mancanza di prova in ordine alla frequenza ed intensità delle lamentate esalazioni, esime il giudicante dall'accertamento dei dedotti disturbi che dette esalazioni provocherebbero.
Per le ragioni che precedono l'appello va rigettato.
Giusto il principio della soccombenza sancito dall'art. 91 cpc, l'appellante deve essere condannato al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio che vengono liquidate come in dispositivo avuto riguardo ai criteri indicati dal vigente D.M. n. 147/2022 con riferimento al valore pagina 10 di 11 della controversia e, attesa la media difficoltà delle questioni trattate, al valore medio per le fasi di studio ed introduttiva e dimezzando l'importo previsto per le fasi di trattazione e decisionale, compiute solo oralmente.
Si dà atto, ai sensi dell'art.13, comma 1–quater, D.P.R. n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico di parte appellante, dell'ulteriore importo pari al contributo unificato versato.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
contro avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1 CP_1
Milano n. 2816/2025, pubblicata in data 3.4.2025, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 9.603,00 per compensi, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano nella Camera di Consiglio del 5 Novembre 2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente dr. Giampiero Barile dr. Roberto Aponte
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