N. R.G. 181/2023
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda Civile, composta dai Sigg.:
Dott. US RA Presidente rel.
Dott. Daniela Fedele Consigliere
Dott. Lucia Cannella Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n.° 181/2023 R.G. posta in decisione all'udienza collegiale del
4.6.2025 e promossa d a
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3
quali condòmini del , corrente in Cremona, Via Giuseppina Controparte_1
n. 4, cod. fisc. rispettivamente per 44/1000, 29/1000 e 29/1000, P.IVA_1
rappresentati e difesi dall'Avv. Guido Calatroni ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Cremona, Via Belcavezzo n. 7, giusta procura allegata all'atto di citazione in appello.
APPELLANTI c o n t r o
, in persona dell'amministratore pro-tempore Controparte_2
e legale rappresentante (C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. Ugo P.IVA_2
Carminati ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Cremona, Galleria XXV
Aprile, n. 2, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta in appello.
APPELLATO
In punto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Cremona n.° 426/2022, pubblicata in data 26.8.2022
CONCLUSIONI
Degli appellanti
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, dichiarare nulla la sentenza n. 426/2022 del
Tribunale di Cremona pubblicata in data 26/8/2022, RG 1953/2016, non essendo stati
considerati dal Giudice di primo grado elementi essenziali di fatto, incidenti sulle
conseguenti valutazioni di diritto su cui la sentenza è venuta a fondarsi;

conseguentemente, in riforma della sentenza oggetto del presente gravame, Voglia
l'Ecc.ma Corte d'Appello qui adita ex artt. 948 e 950 c.c., ritenuto che in via petitoria
ex art. 948 c.c. le parti appellanti sono nel diritto di pretendere, sulla scorta
dell'espletata istruttoria nell'ambito del giudizio di primo grado, il riconoscimento
quanto alla rivendicazione della proprietà della strada vodagionale verso la Via
Giuseppina per il civico 4/B, riconoscere detta strada vodagionale in proprietà dello
stesso secondo lo sviluppo confinario indicato nella relazione del Controparte_1
CTU, e perché il medesimo dal proprio fondo per il tramite del proprio CP_1
cancello carraio quale in atti descritto possa accedere alla Via Giuseppina per il civico 4/B con attribuzione in via reciproca ai Condomini controvertenti di una servitù di
passo pedonale e carrale nei due sensi di marcia sulla rampa vodagionale da attribuirsi
in proprietà, per individuata proporzione confinaria, ai Condomini medesimi in ragione
di quanto descritto nella relazione peritale del CTU, ed ordinando altresì ogni più
necessario e conseguente aggiornamento catastale e con ogni più necessaria
annotazione e trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente
per territorio. Ammessa la prova per testi come richiesta in atti, relativamente al teste
indicato.
Spese di causa integralmente rifuse sia con riferimento al primo come al secondo grado
di giudizio”.
Dell'appellato
“Voglia questa Ill.ma Corte di Appello, respinta ogni istanza di parte appellante,
accogliere le seguenti domande
I. Nel merito in via principale respingere l'appello in ogni sua parte perché non provato
e non fondato in fatto ed in diritto.
II. Nel merito in via principale accogliere l'appello incidentale ed in riforma
dell'impugnata sentenza dichiararsi il Convenuto esclusivo proprietario della rampa
carraia di accesso al a fronte compravendita per Controparte_2
successivi atti notarili.
III. Nel merito in via principale accogliere l'appello incidentale ed in riforma
dell'impugnata sentenza dichiararsi il terreno su cui insiste la discesa carrai del
di esclusiva proprietà dello stesso per Controparte_2 CP_1
usucapione ultra ventennale. IV. In subordine nella denegata ipotesi in cui fosse riconosciuto in capo al CP_1
ricorrente la proprietà di parte o integrale della rampa carraia utilizzata dal
[...]
4/C riconoscersi diritto di servitù di passaggio esclusivo in Controparte_2
quanto il Convenuto risulta essere fondo intercluso e di accesso alla pubblica via
configurandosi una ipotesi di servitù di passaggio obbligatoria.
Con integrale vittoria di spese”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, ritualmente notificato in data 22.6.2016, il Controparte_1
conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Cremona, il Controparte_2
[...
, agendo in via petitoria ex art. 948 c.c., al fine di ottenere la rivendicazione della strada che conduce alla via Giuseppina per il civico 4/B ed il riconoscimento di detta rampa carrabile in proprietà, per proporzione, del attore, onde poter CP_1
accedere alla via Giuseppina dal proprio fondo e tramite l'esistente cancello carraio con attribuzione alle parti di servitù reciproca di passaggio e individuazione ex art. 950 c.c.
dell'esatto sviluppo confinario tra i due fondi finitimi, oltre che al fine di veder statuito giudizialmente un regolamento per l'esercizio del transito veicolare e pedonale.
A fondamento della domanda, il assumeva che l'azione proposta Controparte_1
avesse ad oggetto la rivendicazione della proprietà della rampa di accesso per la metà
corrispondente alla linea mediana, quale naturale confine tra i fondi dei due condomìni,
ritenendo che il avesse, invece, preteso un diritto di Controparte_2
proprietà esclusiva sull'intera area, utilizzando senza titolo la porzione che spettava al
. CP_1 CP_1
Infatti, deduceva che, tra il 2008 e il 2014, avesse realizzato un nuovo Controparte_3 edificio (ossia l'attuale ) confinante con il proprio Controparte_2
stabile dotato di accesso alla Via Giuseppina tramite una strada che l'attore riteneva di proprietà comune.
Rappresentava che nel 2009 era stato sottoscritto un accordo transattivo con cui veniva consentito il passaggio ai condòmini del ma che tale intesa, non Controparte_1
era stata formalizzata a causa del successivo fallimento della società costruttrice.
L'attore aggiungeva di aver potuto, sulla base delle autorizzazioni amministrative ottenute, aprire un accesso carrabile dal proprio fondo verso la Via Giuseppina, senza che il confinante avesse sollevato opposizione alcuna. Successivamente, però, sarebbero stati posti in essere atti diretti a impedire il passaggio sulla strada e il transito attraverso il cancello carraio, precludendo di fatto l'accesso.
L'attore sosteneva, altresì, che la situazione attuale risultasse alterata da modifiche catastali prive di legittimo fondamento, in quanto la rampa in questione, pur figurando attualmente come parte comune del , faceva parte in Controparte_2
realtà di originari mappali, appartenenti al che comprendevano Controparte_1
una fascia di terreno coincidente proprio con metà dell'attuale rampa oggetto di causa.
In seguito, senza alcun valido titolo, la linea di confine tra i suddetti mappali veniva eliminata, con l'effetto di accorpare l'intera rampa nel mappale 449, in seguito soppresso e unito al mappale 341, corrispondente all'area oggi occupata dal
[...]
. Parte_4
Si costituiva in giudizio il , eccependo di essere Controparte_2
l'esclusivo proprietario della rampa, in virtù di una serie di atti di compravendita che risalivano all'originario atto di vendita da parte del Comune di Cremona, datato 1971. Aggiungeva che, in ogni caso, anche a voler prescindere dai titoli di proprietà,
sussistevano tutti i presupposti per il riconoscimento dell'avvenuta usucapione dell'area in suo favore.
In via subordinata e per l'ipotesi di accoglimento delle pretese attoree, il CP_1
convenuto chiedeva che fosse, comunque, riconosciuta una servitù di passaggio coattivo, trattandosi di un fondo che, in assenza di tale accesso, risulterebbe privo di ogni collegamento utile con la via pubblica.
La causa veniva istruita mediante C.T.U., la quale accertava che la porzione d'area oggetto di contenzioso (già identificata dal mappale 449), era sulla proprietà del avendo acquistato, i danti causa dell'attore, l'appezzamento di Controparte_1
terreno comprendente le particelle 338 e 362, le cui originarie consistenze non risultava fossero mai state alienate neppure parzialmente.
Con sentenza n.° 426/2022, pubblicata il 26.8.2022, il Tribunale respingeva,
integralmente, le domande proposte dal Controparte_1
Il primo giudice ha osservato che, trattandosi di un'azione di rivendicazione, incombeva sull'attore l'onere di fornire una prova piena e rigorosa del proprio diritto di proprietà,
ricostruendo la titolarità del bene attraverso la catena dei danti causa, fino ad un titolo di acquisto originario, ovvero dimostrando l'intervenuta usucapione.
Nel caso di specie, tale onere probatorio non è stato assolto, poiché l'attore ha prodotto l'atto originario di acquisto (datato 26.03.1966) del mappale comprendente l'area controversa, ma non ha prodotto gli atti successivi, che hanno poi portato alla realizzazione del e nemmeno quelli relativi alla successiva cessione Controparte_1
delle singole unità immobiliari costituenti il condominio. Il Tribunale ha, pertanto, ritenuto non dimostrata la titolarità del diritto di proprietà
invocato e, di conseguenza, infondata la pretesa di rivendicazione.
Ha, inoltre, precisato che, anche nell'eventualità in cui fosse stata provata la suddetta titolarità, non sarebbero sussistiti, comunque, i presupposti per la costituzione di una servitù di passaggio a carico della porzione di proprietà del Controparte_2
[...
, al fine di utilizzare l'intera rampa, atteso che il dispone di un Controparte_1
accesso carraio autonomo alla pubblica via – circostanza che esclude la configurabilità
dei presupposti per la costituzione di una servitù di passaggio coattiva.
Il rigetto della domanda principale comportava l'assorbimento delle domande riconvenzionali formulate dal convenuto . CP_1 Controparte_2
Le spese di lite, comprese quelle relative alla consulenza tecnica d'ufficio, venivano integralmente compensate tra le parti, in considerazione della natura e della complessità
della vicenda oggetto di giudizio.
La sentenza era gravata da , e , in qualità Parte_1 Parte_3 Parte_2
di condòmini del soccombente attesa l'inerzia della maggioranza Controparte_1
del Condominio, a cui resisteva il proponendo appello Controparte_2
condizionato.
La causa era rimessa all'udienza del 4.6.2025 di precisazione delle conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con un unico motivo, gli appellanti deducono l'erroneità della sentenza di primo grado per omessa e/o erronea valutazione di un elemento istruttorio decisivo, rappresentato dalla delibera assembleare del del 13.1.2016, assunta Controparte_2
all'unanimità, con cui lo stesso avrebbe riconosciuto la natura comune CP_1 della rampa oggetto di causa, nonché, l'inesistenza di un diritto esclusivo o di usucapione in proprio favore.
Secondo parte appellante, tale delibera, avente valore confessorio e mai contestata in corso di causa, costituirebbe pacifico riconoscimento del diritto di proprietà, seppur per porzione, del e, conseguentemente, rinuncia implicita del Controparte_1
convenuto ad ogni pretesa contraria. CP_1
Pertanto, la successiva opposizione del convenuto alla domanda di CP_1
rivendicazione avrebbe dovuto ritenersi inammissibile, in quanto incompatibile con la volontà assembleare espressa.
Il giudice di primo grado, invece, avrebbe completamente omesso di considerare tale elemento probatorio, fondando la decisione di rigetto della domanda attorea, proposta ex artt. 948 e 950 c.c., su una ricostruzione dei fatti incompleta e contraria alle risultanze documentali e alla C.T.U..
Appello condizionato del Controparte_2
In primo luogo, deduce che il terreno oggetto di causa risulterebbe legittimamente di sua proprietà.
L'appellante ricostruisce, quindi, la catena dei trasferimenti della proprietà, dalla quale emergerebbe in modo chiaro e sintetico la continuità e regolarità dei trasferimenti succedutisi nel tempo, dal 1971 al 2007, nonché, la puntuale individuazione del mappale
449, fg. 49, oggetto di causa.
In secondo luogo, deduce di essere comunque titolare del diritto di proprietà sul fondo in contestazione per intervenuta usucapione ventennale, della quale chiede il riconoscimento giudiziale ovvero, in via subordinata, del diritto di servitù di passaggio, trattandosi di fondo intercluso.
Sostiene, al riguardo, che il insisterebbe su un fondo Controparte_2
intercluso, privo di accesso autonomo alla via pubblica e che tale rampa oggetto di controversia sarebbe stata utilizzata da oltre vent'anni in modo pacifico, continuo ed esclusivo dai proprietari succedutisi nel tempo, senza opposizione da parte di alcuno.
A ciò aggiunge che, prima della costruzione del , l'area Controparte_2
sarebbe stata chiusa da un cancello in legno con lucchetto – circostanza che confermerebbe l'uso uti dominus e l'esercizio di un possesso esclusivo sul bene, idoneo a fondare l'acquisto per usucapione.
Precisa, infatti, che il vicino edificato tra il 1963 e il 1968, non Controparte_1
avrebbe incluso detta particella nella propria costruzione e che solo nel 2010 sarebbe
[... stato realizzato un cancello carraio verso la rampa in contestazione, opera eseguita da a proprie spese, in forza di un accordo privatistico. CP_3
L'area in questione, infatti, di ridotte dimensioni e destinata al solo transito veicolare,
non sarebbe mai stata oggetto di uso pubblico o comune, costituendo l'unico accesso utile al fondo intercluso su cui sorge oggi il . Controparte_2
-----------------
L'appello principale è infondato e, pertanto, va rigettato.
Osserva, innanzitutto, questa Corte che la delibera assembleare del Controparte_2
del 13.1.2016, valorizzata dagli appellanti quale momento confessorio
[...]
– e, dunque, quale presunto riconoscimento del diritto di proprietà, seppur per porzione,
vantato dal sulla rampa oggetto di causa – non è in alcun modo Controparte_1
idonea ad assumere valore di confessione stragiudiziale ai sensi degli artt. 2730 ss. c.c. È, infatti, principio consolidato che la confessione, per poter spiegare efficacia vincolante e valore di prova legale contro il dichiarante, deve contenere l'espresso riconoscimento, chiaro e univoco, di un fatto storico sfavorevole a chi la rende e favorevole alla controparte, con riguardo al rapporto sostanziale controverso. Tale
dichiarazione, inoltre, deve presentare un contenuto assertivo in ordine al fatto costitutivo della pretesa avversaria e non può ridursi a mere manifestazioni di volontà o a valutazioni interne.
Come è noto, le deliberazioni assembleari assumono valore di scrittura privata limitatamente alla provenienza delle dichiarazioni in esse contenute, senza tuttavia costituire prova legale della veridicità dei fatti rappresentati, né potendo essere qualificate come dichiarazioni confessorie opponibili al in relazione a CP_1
diritti di terzi.
Nel caso di specie, la delibera de qua del 13.1.2016 non reca alcuna ammissione,
neppure implicita, di fatti sfavorevoli al , risolvendosi Controparte_2
unicamente nella determinazione di conferire incarico per la sottoscrizione di un accordo con il Controparte_1
Sotto diverso, ma concorrente profilo, va evidenziato che gli appellanti non hanno articolato in questa sede alcuna censura specifica né alla qualificazione giuridica della domanda di rivendicazione proposta in prime cure, né alla ratio decidendi posta dal
Tribunale a fondamento del rigetto della relativa domanda per difetto di prova piena della titolarità del diritto di proprietà invocato.
Il giudice di primo grado, infatti, muovendo dalla prospettazione attorea, ha qualificato la domanda principale in termini di azione di rivendicazione, che impone all'attore rivendicante di fornire la prova piena e rigorosa della titolarità del proprio diritto di proprietà mediante la c.d. probatio diabolica della continuità delle trascrizioni ovvero comunque mediante titolo idoneo a far risalire il diritto al suo originario acquisto a titolo originario o derivativo.
Questa impostazione è rimasta incontestata in appello.
Tale omissione determina, pertanto, la conferma della decisione impugnata, restando precluso in questa sede ogni diverso scrutinio sul merito sostanziale della pretesa azionata in prime cure.
Ne consegue che l'appello deve essere rigettato.
Il rigetto dell'appello principale esime dall'esame dell'appello condizionato,
promosso dal . Controparte_2
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza e , Parte_1
e , quali condòmini del vanno Parte_3 Parte_2 Controparte_1
condannati alla rifusione delle stesse, secondo i valori medi della tabella allegata al D.M.
n. 55/2014, per le cause di valore indeterminabile e di complessità media ai sensi dell'art. 5, comma 6 del predetto D.M. n.°55/2014.
Ricorrono le condizioni, ex art. 13 1-quater DPR 115/2002, per porre a carico degli appellanti l'onere del pagamento di un'ulteriore somma pari al contributo unificato corrisposto.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia – Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da , e , Parte_1 Parte_3 Parte_2
quali condòmini del disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, Controparte_1 così provvede:
- rigetta l'appello;
- condanna e quali condòmini del Parte_5 Parte_6 Pt_2
alla rifusione in favore del delle Controparte_1 Controparte_2
spese del grado, che si liquidano in complessivi € 8.470,00 di cui € 2.518,00 per la fase di studio, € 1.665,00 per la fase introduttiva ed € 4.287,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario 15% e accessori di legge;

- dà atto che ricorrono le condizioni per porre a carico degli appellanti , Parte_1
e , quali condòmini del l'onere Parte_3 Parte_2 Controparte_1
di pagamento di un'ulteriore somma pari al contributo unificato.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del giorno 29 ottobre 2025.
Il Presidente est.
US RA