REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini Consigliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 529/2021 vertente
TRA in Parte_1 forza di atto di fusione per incorporazione della società Parte_2
Codice Fiscale , con l'avv. MARIA TERESA FALCONE
[...] P.IVA_1
Appellante
E
(C.F.: , difeso da sé stesso e con l'avv. Controparte_1 C.F._1
CO AN
Appellato
E
(C.F.: ), in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_2 P.IVA_2 rappresentata e difesa dagli avv.ti Luigi Sinibaldi e Federica Sinibaldi
Appellata
E
(C.F.: ), in Controparte_3 P.IVA_3 persona del legale rappresentante p.t., con l'avv. ALESSANDRO TORTORA
Appellata
CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 10 settembre 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
1 RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato, Parte_2 ha impugnato la sentenza n. 11084/2020, con cui il Tribunale ordinario di Roma ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva della Controparte_4
ha accolto la domanda principale dell'attore e, per l'effetto, ha dichiarato il diritto
[...] dell'avv. all'acquisto del diritto di abitazione sull'appartamento sito in Controparte_1 Roma, via Pienza, n. 235, edificio 8, interno 11, piano 4, censita al nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Roma al foglio 261, particella 249, subalterno 13 e sul posto auto sito in Roma, via Pienza, n. 235, edificio 8, interno T, censito al nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Roma al foglio 261, particella 249, subalterno 507, a far data dal 29 dicembre 2016 per la durata di venti anni. Tutto ciò, a fronte del pagamento, in favore di Parte_2 della somma di euro 27.575,95, a cui vanno sottratti 14.715,37 euro, in virtù di disposta compensazione con opposto credito restitutorio per pagamento effettuato in base a superata ordinanza ex 186-ter c.p.c., con conseguente obbligo, in capo all'avv. di CP_1 corrispondere, in concreto, alla un importo effettivo pari a Parte_2 euro 12.860,58; ha dichiarato assorbita ogni altra domanda proposta dall'attore; ha rigettato tutte le domande riconvenzionali proposte dalla ha revocato Parte_2 l'ordinanza ex art. 186-ter c.p.c., depositata il 20 novembre 2018, emessa nel presente giudizio;
nulla per le spese di lite tra l'avv. e la Controparte_1 Controparte_4
ha compensato le spese di lite tra l'avv. e la
[...] Controparte_1 ; ha condannato, in solido, la Controparte_2 Controparte_3
e la al pagamento, in favore dell'avv.
[...] Parte_2 CP_1
delle spese di lite del presente giudizio, liquidate in euro 5.000 (cinquemila), oltre
[...] IVA, c.p.a. e 15% per spese generali.
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza: “L'avv. ha condotto in Controparte_1 locazione per diversi decenni l'appartamento sito in Roma, via Pienza 235, edificio 8, interno 11, censito al nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Roma al foglio 261, particella 249, subalterno 13, nonché il posto auto sito nel medesimo edificio 8 e contraddistinto dall'interno T, censito al nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Roma al foglio 261, particella 249, subalterno 507. Nel 2015, la Controparte_5
al tempo proprietaria delle suddette unità immobiliari, ha avviato una procedura di
[...] dismissione del proprio patrimonio immobiliare di via Pienza, costituito da duecentodieci appartamenti. Tale procedura avrebbe dovuto seguire le modalità di alienazione previste dall'DO Quadro stipulato in data 11 febbraio 2015 dalla stessa con le Organizzazioni Controparte_2 maggiormente rappresentative degli inquilini. Siffatto DO Quadro ha disposto, all'art. 2, rubricato “Tutele per gli inquilini” che la vendita degli immobili sarebbe avvenuta “secondo le indicazioni date dalla CP_2
, con riconoscimento di un diritto di prelazione a favore dei soci dei soggetti giuridici
[...] collettivi costituiti dai conduttori dei medesimi immobili” e che “le vendite si esplicheranno con le modalità appresso indicate: A) avrà diritto all'acquisto, o ad altro diritto reale di godimento: A1) il socio conduttore, con contratto di locazione valido ed in regola con i pagamenti dei canoni di locazione e degli oneri accessori”. Al punto A5) del citato art. 2 è stato altresì previsto il diritto all'acquisto in capo alla “cooperativa, o soggetto facente capo alla stessa, indicata dal SGCCI [il soggetto giuridico collettivo costituito dagli inquilini] quale acquirente delle unità immobiliari non acquistate dai singoli conduttori”. Inoltre all'art. 3, lettera b, si è statuito che “la cooperativa, o soggetto facente capo alla stessa di cui al precedente punto A5) art. 2 Tutela degli inquilini, si obbliga ad acquistare la nuda
2 proprietà dell'unità immobiliare condotta in locazione da ultrasessantasettenne, in caso di richiesta di acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione”. Su tali basi, l'avv. (all'epoca settantanovenne), nella prospettiva di acquisire CP_1 l'usufrutto o l'abitazione, il 1° giugno 2016 ha rinnovato con la il contratto Controparte_2 di locazione dell'appartamento di via Pienza n. 235 e posto auto per un canone mensile di euro 1.225,04 e con formula 4 anni + 4 anni. In seguito, il 2 agosto 2016, l'avv. ha ricevuto CP_1 una lettera raccomandata inviata il 28 luglio 2016 dalla Controparte_3 (soggetto giuridico collettivo costituito da gran parte dei duecentodieci conduttori del complesso immobiliare in dismissione in via Pienza), con cui è stato invitato, entro il termine essenziale del 10 ottobre 2016, ad esercitare il diritto di prelazione per l'acquisto della proprietà al prezzo indicato e, in subordine, a chiedere l'acquisto del diritto di abitazione nel caso di nuclei composti soltanto da ultrasessantasettenni. L'avv. abitando nell'immobile con suo figlio quarantanovenne e vedendosi, quindi, CP_1 leso nel suo diritto, ha chiesto alla di rivedere la propria Controparte_3 posizione, atteso che richiedere la sussistenza dell'età di oltre 67 anni in capo all'intero nucleo familiare e non solo in capo al singolo socio conduttore opzionario, sarebbe stato in contrasto con quanto stabilito dall'DO Quadro del 2015, nonché con gli articoli 1023 del codice civile e 3 della Costituzione. Il consiglio di amministrazione della all'esito della CP_3 riunione del 15 settembre 2016, ha espresso parere favorevole alla richiesta dell'odierno attore, aderendo all'interpretazione costituzionalmente orientata circa la necessità del requisito dell'età di oltre 67 anni in capo al solo intestatario del contratto di locazione e non a ogni componente del nucleo familiare. Il 20 settembre 2016 l'avv. ha inviato una lettera raccomandata alla CP_1 [...]
la quale per accordo con la Controparte_4 CP_3 avrebbe dovuto acquistare la nuda proprietà degli immobili opzionati con la richiesta del diritto di abitazione e, dunque, anche quello dell'odierno attore, per farsi ribadire il proprio diritto nonché indicare i parametri da applicarsi per la quantificazione del suo acquisto. La con lettera raccomandata del 29 settembre 2016, in difformità da quanto CP_4 espresso dalla ha negato all'istante il diritto di abitazione, in quanto “il Suo CP_3 nucleo familiare, come da Lei dichiarato, non è composto da soli ultrasettantenni”, evidentemente intendendo ultrasessantasettenni. Informato di tale decisione, il Presidente della in data 5 ottobre 2016, ha inviato CP_3 una nota a mezzo e-mail al legale che assisteva all'epoca l'odierno attore, in cui, pur rammentando che “il Consiglio di Amministrazione della nella riunione del 15 CP_3 settembre 2016, ha affrontato le problematiche da Lei esposte, condividendo, all'unanimità dei consiglieri presenti tutte le valutazioni giuridiche formulate circa il diritto di abitazione e la sua applicazione ai sensi della vigente disciplina civilistica”, ha affermato che “nel caso di specie si tratta di una facoltà di concessione da parte della e della , che in sede CP_4 CP_4 di valutazione delle richieste degli interessati deve necessariamente tenere conto di molteplici fattori, inclusi quelli di natura finanziaria”. L'avv. in data 8 ottobre 2016 – e dunque entro il termine essenziale del 10 ottobre CP_1 2016 indicato nella già citata lettera di invito del 28 luglio 2016 – ha inviato una lettera raccomandata, datata 7 ottobre 2016, alla con la Controparte_3 documentazione richiesta, ricevuta il successivo 11 ottobre 2016, con cui ha chiesto l'acquisto del diritto di abitazione “a tempo determinato per la durata di 20 anni, con applicazione delle tabelle vigenti dal 1/01/2016 all'interesse legale dello 0,20%”, allegando altresì l'apposito modulo di richiesta di ammissione, debitamente compilato. Non avendo ricevuto riscontro alla suddetta comunicazione, l'avv. ha veicolato un ricorso ex art. 700 c.p.c. dinanzi CP_1 all'intestato Tribunale, affinché l'autorità giudiziaria provvedesse a riconoscere in via cautelare il diritto di abitazione in favore dell'interessato sulle unità immobiliari da lui condotte in locazione (appartamento e posto auto). In tale giudizio, rubricato al numero di ruolo
3 71527/2016, si sono costituiti tutti i soggetti intimati, ovverosia la e la Controparte_2
chiedendo il rigetto del ricorso. L'intestato Tribunale, Controparte_3 sezione sesta civile, con ordinanza del 13 gennaio 2017, ha respinto il ricorso, affermando, in via assorbente, l'inammissibilità di un procedimento cautelare atipico ex art. 700 c.p.c. diretto ad anticipare una pronuncia di carattere costitutivo e dubitando altresì della residualità del rimedio utilizzato, essendo l'interesse del ricorrente tutelabile con un sequestro o attraverso la trascrizione della domanda del giudizio di merito. Medio tempore, con rogito del 29 dicembre 2016, la ha trasferito alla Controparte_2 Gestione Professionali la piena proprietà delle unità immobiliari condotte in Parte_2 locazione dell'Avv. CP_1 Con un primo atto di citazione – consegnato all'Unep della Corte d'appello di Roma il 4 luglio 2017 e notificato, a mani, a tutti i destinatari in data 5 luglio 2017 – introduttivo del giudizio r.g. n. 5 47971/2017, l'Avv. ha convenuto in giudizio la , la CP_1 Controparte_2 e la Controparte_3 Controparte_4
[... (nell'erronea convinzione che l'immobile fosse stato effettivamente venduto a quest'ultima società) al fine di vedere riconosciuto il proprio diritto di abitazione (ventennale o vitalizio) sulle unità immobiliari da lui condotte in locazione ed oggetto di dismissione da parte della
(a far data da tale dismissione) e, in subordine, al fine di sentir condannare Controparte_2 le convenute al ristoro del pregiudizio economico subito, consistente nella differenza tra il costo del diritto di abitazione ed il costo della locazione per immobili analoghi a quelli per cui è causa. In tale giudizio si sono costituite la e la Controparte_2 Controparte_3
, mentre non si è costituita la
[...] Controparte_4
[...] Successivamente, l'attore, avendo avuto contezza dell'acquisto delle suddette unità immobiliari da parte della (appartenente allo stesso gruppo societario della Parte_2
, in data 26 luglio 2017, ha notificato, tramite posta elettronica certificata, un CP_4 secondo atto di citazione nei confronti della , della Controparte_2 [...]
, e della Controparte_3 Parte_2 [...]
formulando le medesime conclusioni del primo atto di Controparte_4 citazione. In questo secondo giudizio, che è stato rubricato con il numero di ruolo generale 54776/2017, si sono costituite tutte le convenute, ad eccezione della e della Controparte_2 CP_4
All'udienza del 20 dicembre 2017, il secondo giudizio è stato riunito al primo (r.g. n.
[...] 47971/2017) ed è stata dichiarata la contumacia della Controparte_4
In definitiva, sono costituite in giudizio: a) la ,
[...] Controparte_2 eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva e, in ogni caso, il rigetto delle avverse domande;
b) la , eccependo il difetto di Controparte_3 legittimazione attiva dell'attore e l'infondatezza delle domande;
c) la Parte_2
chiedendo il rigetto delle avverse domande e formulando domande riconvenzionali
[...] volte all'accertamento e alla dichiarazione della morosità dell'avv. per un Controparte_1 importo di euro 12.358,40, alla dichiarazione della risoluzione del 6 contratto di locazione stipulato il 1° giugno 2016 e alla conseguente condanna dell'attore al rilascio dell'immobile. Con ordinanza ex art. 186-ter c.p.c. depositata il 20 novembre 2018, il precedente giudice monocratico, “rilevato che essendo subentrata ad nel contratto locatizio, ha diritto Pt_2 CP_2 ad incassare i canoni e che, per parte sua, l' oppone, non un credito, ma il diritto ad CP_1 acquistare il diritto di abitazione per un prezzo che potrà, nel caso di accoglimento della sua domanda attorea, essere determinato anche in ragione di quanto versato;
che sussiste prova scritta ingiuntiva richiesta;
che va quindi ingiunto ad di pagare del credito, Controparte_1 non ravvisandosi motivi ostativi alla declaratoria di provvisoria esecutorietà dell'ordinanza immediatamente a la somma di euro 12358,40, a titolo di Parte_2 mensilità insolute gennaio/ottobre 2017, oltre interessi legali dalle singole scadenze”, ha
4 ingiunto “ad di pagare a - la somma di euro Controparte_1 Parte_2 12358,40, oltre interessi legali dalle singole scadenze;
- la somma di euro 1615,00 per compensi, oltre a rimborso forfetario (15%), IVA e CPA nella misura di legge”. L'avv. CP_1 ha provveduto ad ottemperare a siffatta ordinanza tramite bonifico del 28 novembre 2018, versando alla la somma di euro 14.715,37, comprensiva di Parte_2 sorte e di tutte le spese. All'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti tramite trattazione scritta, ai sensi dell'art. 83, comma 7, lettera h), del decreto-legge n. 18/2020, convertito in legge n. 27/2020, e trattenuta in decisione. Parte attrice si è riportata alle conclusioni già precedentemente rassegnate e ha insistito: “per il riconoscimento in questa sede del proprio diritto di acquistare il diritto di abitazione ventennale o vitalizio sugli immobili” e “in subordine, per l'ottenimento del ristoro del grave danno economico subito a seguito della sua illegittima estromissione dal novero degli aventi diritto all'acquisto del suddetto diritto di abitazione, estromissione perpetrata in totale malafede da tutti i sopra menzionati soggetti coinvolti della dismissione”. La ha concluso, riportandosi a tutte le proprie difese e insistendo sul Controparte_6 proprio difetto di legittimazione passiva;
ha altresì specificato di non accettare il contraddittorio su domande nuove formulate dall'attore nella propria memoria conclusionale (accertamento della nullità della delibera del Consiglio di amministrazione della Controparte_3 del 22 febbraio 2016 e condanna della al pagamento della somma di euro Controparte_2 1.296,65). La ha concluso insistendo per il difetto di Controparte_3 legittimazione attiva dell'attore e l'infondatezza delle domande, anche in ragione della mancata impugnazione della già menzionata delibera del 22 febbraio 2016. La Parte_2 ha concluso ribadendo l'infondatezza delle domande dell'attore, anche per la
[...] mancata impugnazione della su citata delibera, e instando per l'accoglimento della propria domanda riconvenzionale. In via pregiudiziale, va dichiarato il difetto di legittimazione passiva della che non ha acquistato Controparte_4 gli immobili oggetto di causa ed è, pertanto, totalmente estranea alla vicenda de qua. Sempre in via pregiudiziale, occorre vagliare l'eccezione di difetto di legittimazione passiva della . Controparte_2 In particolare, la ha sottolineato di aver venduto in blocco il complesso Controparte_2 immobiliare di via Pienza n. 235 alla soggetto munito di Controparte_3 autonoma personalità giuridica su cui la venditrice non ha alcun potere d'intervento, cosicché la non potrebbe riconoscere diritti reali all'avv. né sarebbe tenuta ad CP_2 CP_1 alcuna obbligazione nei confronti di quest'ultimo, avendo asseritamente esaurito i propri obblighi assunti nei confronti delle organizzazioni maggiormente rappresentative degli inquilini, verificando la regolare costituzione della della piena proprietà delle unità Parte_2 immobiliari condotte dall'avv. Siffatta eccezione è infondata e, CP_1 CP_3 quindi, va riconosciuta la legittimazione della , in quanto questa ha Controparte_2 proceduto all'alienazione alla pur dovendo cedere la sola nuda proprietà Parte_2 in presenza della richiesta del diritto di abitazione da parte dell'odierno attore ed essendo ancora pendente alla data della vendita (il 29 dicembre 2016) un procedimento giudiziario cautelare in tal senso intentato da quest'ultimo e conosciuto dalla che era parte costituita nel CP_2 giudizio. Alla infatti, avrebbero dovuto essere cedute la proprietà degli immobili non Pt_2 acquistati dagli inquilini e la nuda proprietà degli immobili su cui erano stati chiesti dagli inquilini diritti reali limitati. Inoltre, alla stregua dell'DO Quadro del 2015, sottoscritto dalla , quest'ultima, ai sensi dell'art. 3, doveva tutelare i soggetti deboli che Controparte_2 non possono acquistare gli immobili condotti in locazione e, ai sensi dell'art. 2, lettera c), essa doveva favorire il dialogo tra i soggetti giuridici coinvolti nell'operazione di dismissione.
5 Sempre pregiudizialmente, si rileva che del tutto infondata è l'eccezione di difetto di legittimazione attiva dell'avv. formulata dalla la quale ha sostenuto CP_1 CP_3 che l'DO Quadro del 2015, su cui l'attore fonda le proprie domande, non attribuirebbe a quest'ultimo un diritto azionabile in giudizio, trattandosi di un patto intervenuto tra altri soggetti. In particolare, ad avviso della atteso che il suddetto DO CP_3
“contemplava quali firmatari dello stesso la fondazione e le OO.SS. maggiormente CP_2 rappresentative degli inquilini”, “solo ed esclusivamente una delle suddette parti, in ipotesi di inosservanza degli impegni ivi assunti, risulterebbe legittimata ad agire in giudizio nei confronti del soggetto asseritamente inadempiente, non certamente l'odierno istante, terzo rispetto a quell'accordo e nemmeno aderente ad alcuna delle sigle sindacali ivi menzionate”. Questa ricostruzione non è condivisibile, poiché, in linea generale, ben possono nel nostro ordinamento le parti contrattuali, secondo lo schema del contratto a favore di terzo di cui agli articoli 1411 e seguenti del codice civile, istituire diritti in favore di soggetti terzi, azionabili da questi in giudizio. Nel caso de quo assume peraltro rilievo la circostanza che la facoltà di ottenere il diritto di abitazione in presenza di determinati requisiti è stata attribuita a tutti gli inquilini indistintamente tramite un accordo stipulato dalle organizzazioni sindacali maggiormente rappresentative, sicché l'DO Quadro del 2015, alla stregua del diritto vivente in tema di accordi sindacali, ha di fatto una valenza erga omnes, che prescinde dall'iscrizione del beneficiario ad una delle organizzazioni firmatarie. La domanda principale è fondata e deve essere accolta alla stregua delle seguenti considerazioni in fatto e in diritto.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “È illegittima l'esclusione dell'avv. dal novero degli aventi diritto all'acquisto del diritto di abitazione sulle unità CP_1 immobiliari oggetto di dismissione. Al riguardo si osserva che l'avv. come già riportato in precedenza al punto 1.1, ha CP_1 ritualmente e tempestivamente (entro il termine del 10 ottobre 2016 indicato dalla CP_3 nella nota del 28 luglio 2016) manifestato la propria volontà di acquistare il diritto di
[...] abitazione sulle unità immobiliari per cui è causa con la nota del 7 ottobre 2016 e l'allegato modulo compilato, inviata l'8 ottobre 2016 tramite lettera raccomandata alla e CP_3 da questa ricevuta l'11 ottobre 2016, come emerge dalla documentazione versata in atti. Orbene, la possibilità di acquisto del diritto di abitazione è stata riconosciuta all'odierno attore dall'DO Quadro del 2015, che ha previsto in maniera chiara e inequivoca il limite che il solo conduttore, titolare del contratto di locazione, avesse superato i sessantasette anni, senza minimamente far riferimento agli altri soggetti eventualmente componenti il nucleo familiare. Ed invero, come già sopra precisato al punto 1, ha disposto, all'art. 3, lettera b, che “la cooperativa, o soggetto facente capo alla stessa di cui al precedente punto A5) art. 2 Tutela degli inquilini, si obbliga ad acquistare la nuda proprietà dell'unità immobiliare condotta in locazione da ultrasessantasettenne, in caso di richiesta di acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione”. Posto che al momento dell'esercizio della facoltà attribuitagli dall'DO Quadro dell'11 febbraio 2015, l'avv. nato il [...], aveva abbondantemente superato il CP_1 predetto limite anagrafico già al 12 febbraio 2015, avendo a quel tempo 77 anni e a fortiori nel 2016 (quando è stata formulata la proposta da parte della , era del tutto CP_3 irrilevante la circostanza che nel medesimo immobile risiedesse suo figlio, all'epoca quarantanovenne. Ciò posto, e senza averne Controparte_3 Parte_2 i poteri, hanno di fatto disapplicato le previsioni dell'DO Quadro del 2015, impedendo illegittimamente all'avv. di ottenere il diritto di abitazione, spettantegli, per contro, in CP_1 forza del citato DO.
6 È irrilevante nel caso di specie l'“Ipotesi di DO Quadro” del 25 gennaio 2012, richiamata a pagina 14 dei rogiti, la quale, all'art. 2, prevede, tra le tutele in favore dei conduttori non optanti per il diritto di acquisto, “la vendita dell'usufrutto o del diritto di abitazione ai nuclei familiari composti da soli ultrasessantasettenni”. Sul punto si evidenzia che dalla documentazione in atti che siffatta ipotesi di accordo sia mai stata approvata e recepita dal consiglio di amministrazione della , come, per Controparte_2 contro, è avvenuto per l'DO Quadro del 2015, sicché tale documento del 2012 è rimasto allo stadio di ipotesi di accordo, non essendosi mai tramutato in un effettivo accordo quadro. In ogni caso, a pagina 2 dell' “Ipotesi di DO Quadro” del 25 gennaio 2012, dalla riga 15 alla riga 21, è riportato che: “la e le Organizzazioni Sindacali degli Inquilini Controparte_2 firmatarie del presente accordo, al fine di garantire che il programma di dismissione si realizzi in condizioni di trasparenza e completezza del quadro informativo, hanno deciso di definire anticipatamente le modalità di alienazione, che saranno mantenute stabili per tutto il periodo di attuazione del piano e comunque non oltre il 2014, ciò anche al fine di agevolare i conduttori nella preparazione dell'acquisto”; conseguentemente le modalità di alienazione delineate in questa ipotesi di accordo quadro non avrebbero potuto mantenere la loro efficacia oltre il 2014 e, pertanto, neanche nell'evenienza di una sua approvazione definitiva, essa avrebbe potuto disciplinare la dismissione delle unità immobiliari site in Roma, via Pienza, il cui avviso di vendita è stato pubblicato il 5 marzo 2015. La e la hanno affermato che la pretesa di parte CP_3 Parte_2 attrice sarebbe in ogni caso neutralizzata dalla delibera del consiglio di amministrazione della del 22 febbraio 2016, il cui contenuto è stato poi inviato ai Controparte_3 soci della con la nota data 28 luglio 2016, dove è stato indicato quale requisito per CP_4 l'accesso al diritto di abitazione che il nucleo familiare del socio conduttore fosse composto esclusivamente da ultrasessantasettenni. Pertanto, atteso che l'avvocato non ha impugnato la suddetta delibera assembleare CP_1 entro il termine decadenziale, previsto dal combinato disposto degli articoli 2388 e 2377 c.c., di novanta giorni dalla conoscenza della stessa, la procedura di dismissione non potrebbe più essere messa in discussione. Questa ricostruzione non è condivisibile. Nel caso di specie, invero, non si tratta di una nullità della delibera assembleare da contestare entro il suddetto termine di novanta giorni, bensì di un'inefficacia dell'atto societario nei confronti dell'avv. La infatti, non aveva alcun potere di CP_1 Controparte_3 modificare i requisiti richiesti per l'acquisto del diritto di abitazione da parte dei conduttori non optanti per il diritto di proprietà, che sono stati fissati nell'DO Quadro del 2015 stipulato dalla con le associazioni degli inquilini e recepito dal consiglio di Controparte_2 amministrazione della con delibera del 13 febbraio 2015. CP_2 Tanto la quanto la hanno dedotto che la domanda CP_3 Parte_2 principale veicolata dall'attore sarebbe infondata poiché a seguito della proposta, inviata dalla all'avv. avente ad oggetto l'eventuale acquisto da parte CP_3 CP_1 dell'interessato “del solo diritto di abitazione”, l'attore nella sua risposta, tramite il riferimento al diritto di abitazione per la durata di venti anni, avrebbe formulato una controproposta, non accettata e considerata impeditiva alla conclusione del contratto. Detta eccezione è infondata, atteso che l'esclusione dell'avv. è stata determinata dalla CP_1 circostanza che il suo nucleo familiare non fosse costituito soltanto da ultrasessantasettenni, a prescindere dalla durata del diritto di abitazione. In sostanza, dal tenore letterale della proposta della anche laddove l'Avv. CP_3 avesse richiesto il diritto di abitazione vitalizio, la sua istanza sarebbe stata CP_1 ugualmente negata, in quanto la proposta è stata espressamente limitata “Ai nuclei familiari composti da soli ultrasessantasettenni”.
7 La ha eccepito l'infondatezza della domanda principale dell'attore CP_4 CP_3 anche perché questi non sarebbe stato in regola con il pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori in favore della . Controparte_2 Siffatta eccezione è inammissibile siccome sollevata con la memoria ex art. 183, comma 6, n. 2) c.p.c., che può essere utilizzata soltanto per replicare a domande ed eccezioni nuove o per proporre eccezioni che sono conseguenze di queste nuove domande ed eccezioni e non per sollevare per la prima volta eccezioni in assenza di una modificazione delle domande di parte attrice. Ad ogni modo, essa è destituita di fondamento. Al riguardo giova innanzitutto rammentare che l'DO Quadro del 2015 ha inserito tra i requisiti per l'acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione da parte del conduttore non optante per il diritto di proprietà il regolare pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori. Ciò posto, si osserva che dalla documentazione in atti emerge inequivocabilmente che l'attore ha versato alla tutti gli importi che questa gli aveva richiesto tramite Controparte_2 bollettini mensili, fino alla data del 29 dicembre 2016, in cui la proprietà dell'immobile è stata trasferita dalla alla Controparte_2 Parte_2 Del tutto irrilevante è la circostanza che successivamente, nel settembre del 2017, all'attore sono state comunicate per la prima volta alcune spese per saldi degli anni precedenti e conguagli degli oneri accessori relativi al riscaldamento e all'acqua per alcuni anni precedenti. Ed invero, in assenza di ulteriori elementi documentali, deve ritenersi che si tratti di importi precedentemente non conosciuti dall'attore, sicché questi non può essere considerato moroso con riguardo al contratto di locazione intercorso con la . Controparte_2 Tanto premesso, è fondata la domanda principale di acquisto da parte dell'avv. CP_1 del diritto di abitazione dell'appartamento e del box auto, in forza dell'DO
[...]
Quadro dell'11 febbraio 2015 a far data dal 29 dicembre 2016 (momento della cessione dell'intera proprietà alla a cui avrebbe dovuta essere ceduta Parte_2 soltanto la nuda proprietà). L'attore con la lettera raccomandata spedita l'8 ottobre 2016 e ricevuta dalla
[...]
l'11 ottobre 2016, aveva chiesto un diritto di abitazione ventennale e in Controparte_3 sede giudiziale ha ribadito tale richiesta in via principale e subordinatamente un diritto di abitazione vitalizio. Orbene, atteso che l'DO Quadro del 2015 fa riferimento, all'art. 3, lettera b, all'“acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione”, senza null'altro precisare, non vi è alcun ragionevole motivo per imporre necessariamente all'attore un diritto di abitazione vitalizio. In proposito va peraltro evidenziato che nella lettera della del 28 luglio 2016 si fa riferimento al CP_3 diritto di abitazione, senza alcuna specificazione. Accolta la domanda di riconoscimento del diritto di abitazione ventennale, ora va determinato il corrispettivo che l'attore dovrà versare alla attuale Parte_2 proprietaria degli immobili, al fine di ottenere concretamente il diritto di abitazione. Nella lettera del 28 luglio 2016 la non ha fatto alcun riferimento al prezzo del CP_3 diritto di abitazione. Il corrispettivo dunque può essere logicamente e congruamente calcolato mediante la ripartizione del valore dell'intera proprietà in due quote: una per il diritto di abitazione e un'altra per la nuda proprietà, ovverosia il diritto di proprietà compresso nella sua latitudine dalla contemporanea presenza del diritto reale limitato di abitazione. A tal fine possono essere utilizzate le tabelle comunemente usate in ambito notarile, depositate dall'attore, i cui dati sono elaborati sulla base di decreti del Ministero dell'economia e delle finanze in tema di calcolo del valore dell'usufrutto ai fini dell'imposta di registro. In proposito si osserva che essendo il bene oggetto del presente giudizio ad uso abitativo, le utilità ritraibili dall'usufruttuario appaiono sostanzialmente identiche a quelle che può trarre l'abitatore, in guisa che, le pur sussistenti differenze di disciplina, non appaiono tali da indurre
8 a ravvisare anche una differente valutazione del diritto dal punto di vista della sua quantificazione economica (cfr. in tal senso Cass. civ., sez. VI, ordinanza 5 giugno 2018, n.14406). Dunque, dalle su citate tabelle si ricava che per un diritto di abitazione ventennale la ripartizione del valore degli immobili è la seguente: 9,49% per il diritto di abitazione e il 90,51% per la nuda proprietà; siffatta distribuzione del valore dei beni appare peraltro non incongrua e non iniqua alla luce di tutti gli aspetti del caso di specie. Tuttavia, a differenza di quanto sembra aver proposto l'attore, nel caso di specie la base di calcolo non va rinvenuta nel valore catastale dell'immobile, ma nel prezzo effettivo d'acquisto dell'intera proprietà degli immobili oggetto di causa (appartamento e box auto) da parte di pari a euro 290.579, atteso che l'immobile non è stato venduto ad un prezzo di mercato Pt_2 scelto liberamente dai contraenti, ma al prezzo statuito durante la procedura di dismissione (con l'intervento anche della a tutela degli inquilini potenziali acquirenti), dei cui CP_3 effetti favorevoli si è avvalsa parte attrice. Orbene, applicando a tale cifra il coefficiente del 9,49% per il diritto di abitazione si ottiene il valore di euro 27.575,95. A tale importo va sottratta, per compensazione, la somma di euro 14.715,37, già versata dall'attore alla come meglio si vedrà e di conseguenza l'avv. Parte_2 dovrà corrispondere alla l'importo di euro 12.860,58 (27.575,95 euro – CP_1 Pt_2
14.715,37 euro). A differenza di quanto sostenuto dall'attore, non possono essere posti in compensazione i crediti da egli vantati nei confronti della per restituzione del deposito cauzionale, Controparte_2 detratte le somme chieste da quest'ultima a titolo di conguagli di oneri accessori, riscaldamento e acqua, atteso che si tratta di crediti e controcrediti inerenti ad un diverso rapporto intersoggettivo, a cui è estranea la va inoltre evidenziato che Parte_2 tanto la restituzione del deposito cauzionale quanto il pagamento dei conguagli non sono stati oggetto di specifiche domande da parte, rispettivamente, dell'avv. e della CP_1 CP_2
, la quale, tra l'altro non ha veicolato alcuna domanda riconvenzionale, ma sono stati
[...] oggetto soltanto di eccezioni. L'accoglimento della domanda principale assorbe le domande subordinate. Circa le domande riconvenzionali proposte dalla si rileva che Parte_2 l'accoglimento della domanda principale di parte attrice le rende del tutto infondate. Ed invero, a seguito del riconoscimento in favore dell'avv. del diritto di abitazione a CP_1 far data dal 29 dicembre 2016, il contratto di locazione del 1° giugno 2016 è da considerarsi già risolto alla data della cessione della piena proprietà dell'appartamento e del box auto a Pt_2 (29 dicembre 2016), sicché l'odierno attore non ha mai intrattenuto alcun rapporto locatizio con la e conseguentemente le domande di pagamento dei canoni Parte_2 per l'anno 2017, la richiesta di risoluzione del contratto di locazione per morosità e la domanda di rilascio dell'immobile sono infondate in radice. Pertanto va revocata l'ordinanza ex art. 186-ter c.p.c. depositata il 20 novembre 2018, con consequenziale obbligo di restituzione da parte della della Parte_2 somma di euro 14.715,37, versatale dall'avv. in esecuzione del predetto CP_1 provvedimento (circostanza non contestata dalla , che, come già specificato, va posta in Pt_2 compensazione con la somma che l'avv. verserà per l'acquisto del diritto di CP_1 abitazione. L'attore, infatti, ha chiesto espressamente che il suo credito nei confronti di
[...] sia posto in compensazione con l'importo da lui dovuto per l'acquisto Parte_2 del diritto di abitazione. Nulla va disposto per le spese di lite tra l'avv. soccombente in parte qua, e la CP_1 [...]
stante la contumacia di quest'ultima. Controparte_4 Sussistono gravi ed eccezionali ragioni per compensare le spese di lite tra l'avv. e la CP_1
, in quanto quest'ultima ha avuto un ruolo di promotrice e supervisore della Controparte_2
9 dismissione, ma non ha in concreto espresso il diniego all'acquisto del diritto di abitazione in favore dell'attore. Tra l'avv. da un lato, e la e la CP_1 Controparte_3 [...]
dall'altro, le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da Parte_2 dispositivo.”
3.- ha proposto appello per i motivi di seguito Parte_2 enunciati, mentre l'AVV. ha concluso per il rigetto dell'appello, con Controparte_1 condanna dell'appellante al pagamento di spese, diritti e onorari e, in subordine, per l'accoglimento delle domande risarcitorie già formulate in primo grado, rimaste assorbite dalla sentenza del Tribunale di Roma;
CP_3 Parte_3
ha concluso per l'accoglimento dell'impugnazione proposta dalla
[...] [...]
ha chiesto rigettarsi integralmente il gravame, Parte_2 Controparte_2 con condanna dell'appellante al pagamento di spese, diritti e onorari ed ha proposto, altresì, appello incidentale condizionato all'accoglimento dell'appello principale;
al contrario,
, non si è Controparte_4 costituito ed è, dunque, stato dichiarato contumace.
Con note datate 08.09.2025, depositate per la trattazione scritta dell'udienza del 10.09.2025, veniva dato atto della fusione per incorporazione della con Parte_2 la in forza di atto pubblico, a Controparte_7 rogito Notaio del 05.05.2025, Rep. n. 23078 – Racc. n. 16667, con sede legale Persona_1 in Roma, Via Ennio Quirino Visconti n. 85, Codice Fiscale P.IVA_1
4.1.- Il primo motivo è rubricato “Errata valutazione del comportamento tenuto dalla
[...] in occasione della dismissione del complesso immobiliare di via Parte_2
Pienza. Regolarità e legittimità dell'acquisto della piena proprietà dell'unità immobiliare da parte della . Parte_2
L'appellante contesta quanto sostenuto dal Tribunale, negando di aver posto in essere qualsiasi atto volto a disapplicare le previsioni dell'DO Quadro del 2015. Al contrario, ritiene legittimo il proprio acquisto, avvenuto in esecuzione sia di quanto stabilito dalla CP_3 nella delibera del proprio C.d.A. del 22.02.2016, sia di quanto indicato dal venditore ( ) CP_2 in sede di stipula dell'atto di compravendita. Lamenta che il proprio diritto, legittimamente acquistato, sarebbe stato immotivatamente limitato dalla sentenza di primo grado, attraverso il riconoscimento del diritto di abitazione a vantaggio dell' con cui non avrebbe intrattenuto alcun rapporto. Inoltre, il giudice di CP_1 prime cure avrebbe trascurato il comportamento della , la quale ha ceduto il Controparte_2 diritto di proprietà, nonostante la consapevolezza della richiesta avanzata dall' CP_1 peraltro, proprio nell'atto di vendita, avrebbe riconosciuto il diritto di abitazione esclusivamente a quei soggetti il cui nucleo familiare fosse composto di soli ultrasessantasettenni.
Con il secondo motivo si censura l'“Omessa impugnativa della delibera del CdA della
del 22.02.2016. Violazione degli articoli 2388, 2377 e 2378 c.c.. Errata CP_4 valutazione di inefficacia dell'atto societario da parte del Giudice di prime cure. Errata affermazione di carenza di potere in capo alla .” Controparte_3
10 Il Tribunale avrebbe errato nel ritenere che la dichiarazione di inefficacia non soggiace al termine decadenziale di 90 giorni, per come stabilito dal combinato disposto degli articoli 2388 e 2377 c.c., applicabile solo ai fini della nullità della delibera assembleare. Sul punto, l'appellante eccepisce la lacunosità della motivazione che non spiegherebbe come l'inefficacia della suddetta delibera priverebbe di efficacia e validità l'atto di compravendita intervenuto tra la e la neppure spiegherebbe l'obbligo Controparte_2 Parte_2 di cedere all' il diritto di abitazione, negato tanto dalla quanto dalla CP_1 CP_3
, che lo riservava espressamente ai nuclei familiari composti da soli Controparte_2 ultrasessantasettenni. L'appellante sottolinea che l' risulterebbe ancora socio della CP_1 Controparte_3
e che il C.d.A. della stessa, con la delibera del 22.02.2016, avrebbe approvato tutte le
[...] modalità di attuazione e di esecuzione dell'intera procedura di dismissione delle unità immobiliari di cui trattasi. In particolare, sarebbero stati approvati sia il testo che il contenuto della missiva inviata, a ciascun socio, in data 28.07.2016, nella quale erano stati stabiliti termini, modalità e requisiti per accedere al beneficio dell'acquisto del diritto di abitazione. A fronte di ciò, l' non avrebbe impugnato la delibera del 22.02.2016 e, di conseguenza, CP_1 la procedura di dismissione sarebbe divenuta immodificabile. L'appellante contesta, dunque, che, al momento dell'atto di citazione, introduttivo del giudizio di primo grado (26.07.2017), il termine per impugnare sarebbe già spirato;
al contempo, non dovrebbe considerarsi atto di impugnazione il deposito del ricorso ex art. 700 c.p.c., conclusosi, comunque, con un integrale rigetto.
4.3.- Il terzo motivo attiene alle “Domande riconvenzionali - Il contratto di locazione – pagamento canoni scaduti – risoluzione del contratto”. L'appellante sostiene di subire un danno determinato dal comportamento di controparte, che continuerebbe a godere gratuitamente di un immobile senza corrispondere nulla. Pertanto, insiste nella condanna nei confronti dell' al pagamento dei canoni di locazione scaduti, CP_1 per il complessivo importo, al mese di novembre 2017, di € 12.358,40, nonché per la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, con contestuale condanna al rilascio dell'immobile di cui trattasi.
4.4.- Infine, l'ultimo motivo si incentra sull' “Errore nella concessione del diritto di abitazione ventennale anziché vitalizio in favore dell'avv. Conseguente errore nella Controparte_1 quantificazione del prezzo del diritto di abitazione calcolato in sentenza. Rideterminazione del valore di cessione del diritto di abitazione vitalizio.” L'appellante afferma che, in relazione alla durata del diritto di abitazione, nessun atto avrebbe fatto riferimento ad una limitazione temporale, intendendosi, dunque, come vitalizio. Tale limitazione, riconosciuta in primo grado, sarebbe stata prospettata abusivamente dall' con la comunicazione a sua firma, ma mai accettata dalle parti. Pertanto, in caso CP_1 di conferma di concessione del diritto di abitazione, l'appellante chiede che lo stesso abbia durata vitalizia e non ventennale, con conseguente rideterminazione del valore della cessione.
5.- La deduce il proprio difetto di legittimazione passiva, sia rispetto alla Controparte_2 domanda di trasferimento del diritto di abitazione, sia rispetto alla domanda risarcitoria. Sottolinea, peraltro, che l' socio della avrebbe avuto autonomi CP_1 CP_3 strumenti d'impugnazione che non avrebbe fatto valere. La parte afferma che sarebbe stato indifferente riconoscere o meno all' il diritto di abitazione, in quanto avrebbe CP_1
11 comunque ricevuto il prezzo pieno dell'immobile. Al contrario, ne avrebbero tratto beneficio gli altri inquilini, la e la Inoltre, secondo la CP_3 Parte_2 parte, la facoltà di acquisto del diritto di abitazione riconosciuto ai nuclei familiari composti da soli ultrasessantasettenni, accordata dalla sarebbe conforme allo spirito CP_3 dell'accordo del 2015, costituendo un bilanciamento tra gli interessi dei singoli e dell'intera categoria.
6.- L'appello proposto dalla è fondato nei limiti e nei termini Parte_2 di seguito indicati. 6.1.- I primi due motivi possono essere trattati congiuntamente, in quanto strettamente connessi, sebbene solo il primo meriti accoglimento. Nel 2015 la ha avviato una procedura di dismissione del proprio patrimonio Controparte_2 immobiliare di via Pienza, in Roma;
a tal fine, la stessa ha sottoscritto, in data 11 febbraio 2015, un DO Quadro con le OO.SS. degli inquilini, che mirava a regolare la vendita degli appartamenti a favore di coloro che vi risiedevano. L'DO prevedeva una determinata procedura di vendita e, altresì, il riconoscimento della possibilità di acquistare il solo diritto di usufrutto o di abitazione, a favore degli inquilini che rispondevano a determinati requisiti. In particolare, all'art. 3 punto B), si stabiliva che “La cooperativa, o soggetto facente capo alla stessa, di cui al precedente punto A5) art. 2 Tutela degli Inquilini, si obbliga ad acquistare la nuda proprietà dell'unità immobiliare condotta in locazione da ultrasessantasettenne, in caso di richiesta di acquisto del diritto di usufrutto o di abitazione. Tale opzione dovrà essere esercitata entro e non oltre il termine di prenotazione”. La pattuizione testé richiamata era volta a tutelare, in particolare, i soggetti in condizioni di maggiore fragilità economica. Tale accordo prevedeva la possibilità, per i soggetti conduttori ultrasessantasettenni, in regola con i pagamenti, di acquistare solo il diritto di usufrutto o di abitazione, specificando che, in tale ipotesi, una società cooperativa o un soggetto facente capo alla medesima, acquistasse la nuda proprietà dell'immobile. Le condizioni di vendita della piena proprietà agli inquilini che risiedevano già nelle unità immobiliari, poi, venivano concordate in maniera tale da essere compatibili con le esigenze degli stessi, permettendo l'acquisto a prezzi convenzionati, in alcuni casi tramite la costituzione di cooperative. A seguito dell'DO Quadro de quo, la composta dagli Controparte_3 inquilini dei compendi immobiliari oggetto di dismissione da parte dell' , presentava a CP_2 quest'ultima una proposta di acquisto in blocco dei suddetti beni, che l' accettava. CP_2
Pertanto, sulla scorta delle garanzie previste dall'DO Quadro 2015 e della proposta di acquisto formulata dalla (rectius dai soci inquilini), iniziava la procedura di CP_3 dismissione. A tal fine, la invitava i propri soci a manifestare la volontà di CP_3 acquisto della piena proprietà dei compendi immobiliari occupati o, in alternativa, del diritto di usufrutto o di abitazione previsto dall'DO Quadro. Ebbene, l'analisi della fattispecie de qua non può prescindere dalla qualificazione giuridica dell'DO Quadro del 2015, stipulato dalla con le oo.ss. degli inquilini Controparte_2 maggiormente rappresentative. A tal proposito, è opportuno rappresentare che tale pattuizione può essere sussunta vuoi sotto l'egida dell'art. 1411 c.c., vuoi sotto lo schema del contratto per conto di chi spetta, atteso che conferisce dei diritti potestativi a favore dei terzi che si trovino nelle condizioni previste dal contratto, che manifestino la volontà di avvalersene. Nello specifico, l'avv. pur non iscritto a nessuna delle oo.ss. firmatarie dell'DO, può CP_1 ritenersi ugualmente legittimato all'acquisto del diritto di abitazione sulle unità immobiliari oggetto di dismissione, che egli deteneva in qualità di conduttore, in quanto socio della Società
12 Cooperativa che ha formulato la proposta d'acquisto degli immobili di proprietà dell' , CP_2 sulla scorta dell'DO Quadro del 2015. D'altra parte, non può ritenersi che le oo.ss. avessero alcuna facoltà di modificare unilateralmente il contenuto dell'DO (men che meno la , in quanto CP_3 vincolate nei confronti della controparte contrattuale (nello specifico, l' ), a promuovere CP_2
l'acquisto dei diritti da parte dei terzi (gli inquilini). Come dianzi accennato, infatti, all'atto della stipula dell'DO Quadro in parola sono sorti dei diritti potestativi in capo agli inquilini che si trovavano nelle condizioni ivi previste. Pertanto, non può ritenersi che la delibera del 22 febbraio 2016, attraverso la quale la limitava l'accesso all'acquisto del diritto di CP_3 abitazione, previsto dall'DO , al nucleo familiare del socio conduttore composto CP_8 esclusivamente da ultrasessantasettenni, fosse legittima. A dire il vero, è opportuno sottolineare che, dall'analisi del verbale di riunione del Consiglio di Amministrazione versato in atti, non risulta alcuna specifica delibera in tal senso. Infatti, tale verbale dà conto unicamente dell'approvazione del testo da inviare ai soci per la manifestazione di volontà; è tale ultimo scritto che, al suo interno, in maniera difforme dall'DO Quadro dell'11.02.2015 (richiamato in prima pagina dal verbale di riunione del Consiglio di Amministrazione), contiene l'indicazione che il diritto di abitazione possa essere acquistato dai nuclei familiari composti esclusivamente da ultrasessantasettenni. Sul punto, occorre precisare, dunque, che la facoltà di modifica dell'DO non solo non era prevista dalla pattuizione stipulata dalle oo.ss. con l' ma, oltretutto, si porrebbe in contrasto con i principi fondamentali in tema di efficacia CP_2 degli atti unilaterali. Tali principi, come noto, possono produrre solo effetti favorevoli nei confronti dei terzi, non essendo previsto, viceversa, che possano determinarne di sfavorevoli. Del resto, se la ratio che ha ispirato l'DO Quadro, nonché la volontà delle parti, erano quelle di tutelare gli inquilini considerati più deboli, non si vede come un atto unilaterale (nello specifico una delibera consiliare di una società cooperativa, la che, tra l'altro, CP_3 non ha nemmeno partecipato alla stipula), potesse contrastare in maniera così rilevante con tali finalità. Detto diversamente, con l'DO Quadro, le oo.ss. (rectius le organizzazioni collettive) si sono assunte l'impegno di coordinare l'eventuale acquisto da parte degli inquilini, a favore dei quali hanno agito in rappresentanza (diretta ed indiretta), facilitando l'accesso di questi ultimi alle tutele previste. In sintesi, l'art. 3, lett. b) definiva un meccanismo di tutela specifico, concretizzantesi nell'obbligo, per la cooperativa, di acquisto della nuda proprietà, nel caso in cui il singolo socio conduttore ultrasessantasettenne avesse deciso di esercitare il proprio diritto potestativo di acquisto del diritto reale di godimento. Ad ogni modo, la delibera del 22.02.2016, anche a volerla ritenere valida, risulta superata, per contrarius actus, dalla riunione del Consiglio di Amministrazione della del CP_3
15.09.2016, nell'ambito della quale venivano accolte le rimostranze dell'avv. In CP_1 quella sede, in conformità con l'DO Quadro del 2015, veniva riconosciuto a questi la possibilità di acquistare il diritto di abitazione. Pertanto, il secondo motivo di impugnazione, con cui si valorizza la delibera del C.d.a. della del 22.02.2016, è infondato e, CP_3 dunque, va rigettato.
6.2 – A questo punto, per analizzare la fondatezza del primo motivo di impugnazione, giova rammentare che il diritto di abitazione, previsto dall'art. 1022 c.c., consente al titolare ed alla sua famiglia di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri, senza poterne disporre per altri fini (ad esempio, vendita, locazione, ecc.) e, dato il carattere strettamente personale del diritto, questo non può essere ceduto a terzi. Quanto alla sua costituzione, può avvenire tramite diverse modalità: per disposizione legislativa, per contratto, per testamento, per usucapione od in forza
13 di un provvedimento giudiziale;
quanto al regime di opponibilità, tale diritto reale di godimento è opponibile ai terzi se viene trascritto nei registri immobiliari prima che il terzo (es. acquirente dell'immobile) acquisti il proprio diritto reale. In tal caso, il terzo è vincolato a rispettare il diritto di chi abita l'immobile; viceversa, se non trascritto, oppure se trascritto successivamente all'acquisto del terzo, il diritto è inopponibile a quest'ultimo. Le considerazioni dianzi svolte risultano fondamentali per comprendere se, e nei confronti di quali soggetti, l'avv. abbia maturato il proprio diritto potestativo all'acquisto del CP_1 diritto di abitazione e, dunque, nei confronti di chi, ed in quali modalità, tale diritto possa ritenersi opponibile. Attraverso il primo motivo di impugnazione, la rappresenta che il Parte_2 proprio acquisto sia avvenuto in esecuzione non solo di quanto stabilito dalla CP_3 nella delibera del proprio C.d.A. del 22.02.2016 ma, altresì, di quanto indicato dal venditore ( ) in sede di stipula dell'atto di compravendita. Invero, in riferimento alla prima CP_2 considerazione, come dianzi indicato, non può ritenersi che la delibera del C.d.A. della CP_3
del 22.02.2016, assuma rilevanza nella vicenda de qua in quanto, come detto, tale atto
[...] assembleare non avrebbe potuto sottrarre il diritto che l'avv. aveva maturato nei CP_1 confronti dell' . Tale diritto, infatti, sarebbe stato comunque validamente opponibile nei CP_2 confronti della in quanto esso non trova il proprio fondamento giuridico in un CP_3 atto unilaterale della Società Cooperativa, bensì nell'DO Quadro del 2015, recepito dalla
Invero, a tal proposito, occorre considerare che quest'ultima ha assunto la CP_3 posizione di aspirante acquirente degli immobili oggetto di dismissione proprio in forza di tale DO, pur non avendovi partecipato direttamente. Detto diversamente, in ragione della natura giuridica dell'DO Quadro del 2015, dianzi evidenziata (contratto a favore di terzi o per conto di chi spetta), l'Avv. vanta un diritto potestativo di acquisto del diritto di CP_1 abitazione nei confronti dell' , che ha sottoscritto l'DO con le oo.ss. maggiormente CP_2 rappresentative dei conduttori. Tale diritto, inoltre, sarebbe stato opponibile anche alla CP_3 se quest'ultima, oltre che acquistare la piena proprietà degli immobili in favore dei soci
[...] conduttori, avesse anche acquistato la nuda proprietà degli immobili per i quali era stato esercitato il diritto di usufrutto o di abitazione, previsto dall'art. 3, punto b) dell'DO Quadro del 2015. Proprio in virtù di tale accordo, infatti, come già detto, la ha CP_3 avuto modo di divenire parte contrattuale nella procedura di vendita in blocco del patrimonio immobiliare della . Controparte_2
Tuttavia, quanto ai compendi immobiliari per i quali i conduttori non hanno manifestato l'interesse all'acquisto della piena proprietà, bensì solo del diritto di abitazione, come nel caso dell'avv. essi non sono stati acquisiti dalla bensì dall'appellante CP_1 CP_3
al quale tale diritto non è opponibile. Difatti, dalla lettura del Parte_2 rogito del 29.12.2016, emerge che le parti contrattuali, e CP_2 Parte_2 in riferimento agli immobili inoptati od oggetto di richiesta di acquisto del diritto di godimento da parte dei conduttori, hanno inteso specificatamente dare applicazione ad un differente DO Quadro, stipulato nel 2012, che prevedeva che il diritto di usufrutto o di abitazione fosse esercitabile solo dai conduttori il cui intero nucleo familiare fosse composto da ultrasessantasettenni. Al fine di esplicitare con maggiore efficacia la propria volontà, le parti hanno riportato nel rogito i passaggi essenziali del testo contrattuale in questione, eliminando ogni dubbio sulla relativa manifestazione di volontà. Ebbene, quanto testé indicato consente di ritenere validamente acquistata la piena proprietà, da parte della e, dunque, per converso, non opponibile, nei confronti Parte_2 di questa, il diritto di abitazione reclamato da parte appellata. Invero, in base alle modalità di
14 costituzione del diritto di abitazione dianzi enunciate, l'avv. ha acquistato, contro la CP_1
, un diritto di abitazione sull'immobile da egli condotto in locazione, in forza Controparte_2 dell'DO Quadro del 2015, avendo validamente manifestato la volontà di avvalersi delle disposizioni favorevoli previste da quel regolamento contrattuale, ex art. 1411 c.c. Tuttavia, tale diritto non può essere opposto alla attesa la mancata Parte_2 trascrizione del diritto di abitazione in epoca antecedente all'atto di compravendita. Al momento del rogito, infatti, l'avv. aveva sì trascritto la domanda giudiziale per CP_1 ottenere il riconoscimento del proprio diritto (e di tale circostanza si dà conto nell'atto pubblico), ma quel procedimento si è concluso con una declaratoria di inammissibilità. Ne discende, pertanto, che l'acquisto della piena proprietà dell'immobile da parte dell'odierna appellante è fatto salvo, in quanto il diritto di abitazione oggetto della controversia non è ad essa opponibile. Invero, mentre, come detto, il diritto di abitazione è sorto nei confronti della ed avrebbe potuto essere validamente opposto alla in quanto Controparte_2 CP_3 acquistato dall'avv. in forza dell'DO Quadro del 2015, ciò non può ritenersi vero CP_1 nei confronti della Quest'ultima, difatti, non ha acquistato in forza Parte_2 di quell'DO Quadro del 2015 (evenienza che avrebbe consentito di ritenere opponibile il diritto di godimento dell'avv. , bensì attraverso l'applicazione del differente CP_1 regolamento contrattuale previsto dall'DO Quadro 2012, specificatamente richiamato dalle parti nel rogito. Come più volte indicato, tale DO prevedeva il riconoscimento del diritto di abitazione o di usufrutto esclusivamente nei confronti dei conduttori, il cui nucleo familiare fosse interamente composto da soggetti ultrasessantasettenni. In altri termini, la
, nel procedere alla vendita in blocco dei propri immobili, ha dato Controparte_2 applicazione all'DO Quadro del 2015 solo per i cespiti oggetto di acquisto della piena proprietà da parte dei conduttori (in favore dei quali la ha agito in CP_3 rappresentanza) mentre, per ciò che riguarda gli immobili oggetto di esercizio del diritto di usufrutto o di abitazione, ha dato applicazione all'DO Quadro del 2012, stipulando non con la bensì con un soggetto differente - la - CP_3 Parte_2 nei confronti del quale non sono opponibili i diritti acquisiti, e non trascritti, discendenti dall'DO del 2015. Del ché, la deve essere ritenuta Parte_2 soggetto totalmente estraneo alle previsioni ed agli effetti prodotti dall'DO Quadro del 2015, a cui erano da ritenersi vincolate solo la , la Controparte_2 Controparte_3
e, in generale, le oo.ss. degli inquilini che lo hanno sottoscritto.
[...]
Ancora, a nulla vale la considerazione relativa alla circostanza che l'DO Quadro del 2012 non potesse trovare applicazione oltre il 2014; invero, tale limitazione di validità impegna esclusivamente la e le OO.SS. degli Inquilini che hanno sottoscritto Controparte_2 quell'DO, mentre non vincola in alcun modo terzi che, come nel caso della
[...]
non hanno preso parte a quella convenzione. Parte_2
Nel caso specifico, le parti del contratto di compravendita del 29 dicembre 2016, ossia CP_2
e nell'esercizio della propria autonomia contrattuale, hanno Parte_2 regolamentato il proprio assetto di interessi secondo una determinata modalità, operando un richiamo all'DO Quadro del 2012, per esplicitarne il contenuto in relazione al riconoscimento, o meno, da parte dell'acquirente, della sussistenza di diritti reali di godimento sui cespiti immobiliari oggetto del contratto. Proprio in funzione di tale richiamo e, dunque, del contenuto specifico di quel contratto, pertanto, la si è Parte_2 impegnata a riconoscere il diritto di abitazione o di usufrutto esclusivamente nei confronti dei conduttori, il cui nucleo familiare fosse interamente composto da soggetti ultrasessantasettenni. Ne consegue che, proprio in funzione di tale richiamo, non possa essere opposto il diritto reale
15 di godimento che il terzo, l'avv. ha acquistato dall' in forza dell'DO CP_1 CP_2
Quadro del 2015.
6.3.- Quanto al terzo motivo di impugnazione, l'insussistenza del diritto di abitazione dell' nei confronti della obbliga l'appellato al pagamento CP_1 Parte_2 dei canoni locatizi a favore della proprietaria dell'immobile, nella misura data dalla differenza tra quanto già versato per il diritto reale di godimento riconosciuto in primo grado, ossia € 14.715,37, ed il costo del canone locatizio richiesto in riconvenzionale, pari ad € 12.358,40. Difatti, considerata la non opponibilità alla parte appellante del diritto di abitazione validamente acquistato nei confronti della , l'avv. occupa l'immobile per cui è Controparte_2 CP_1 causa in forza del contratto di locazione vigente al momento del rogito del 29 dicembre 2016, stipulato con la , in data 01 giugno 2016. Tuttavia, non può dichiararsi la Controparte_2 risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento dei relativi canoni, richiesta dalla atteso il pagamento, già effettuato da parte appellata, della somma Parte_2 di € 14.715,37 e la decisione del primo grado di questo giudizio. Difatti, considerato che la sentenza di primo grado ha riconosciuto il diritto di abitazione ventennale fatto valere dall'avv. e, conseguentemente, l'assenza di un rapporto contrattuale locatizio tra la CP_1 [...]
e l'appellato, appare equo ritenere l'insussistenza di un comportamento Parte_2 contrattualmente inadempiente imputabile a quest'ultimo. L'avv. infatti, non ha CP_1 provveduto al pagamento dei canoni locatizi in forza della pronuncia di primo grado, che gli riconosceva un diritto di abitazione ventennale nei confronti della Parte_2
Tale sentenza, naturalmente, ha ingenerato, nell'appellato, un legittimo affidamento che, secondo i generali principi di equità e buona fede, impedisce di pronunciare la risoluzione del contratto e la conseguente condanna all'immediato rilascio dell'immobile de quo, ferma restando la debenza dei canoni di locazione maturati e non ancora versati. 6.4. - Il quarto motivo di impugnazione è assorbito dall'accoglimento del primo motivo.
7. - L'accoglimento del primo e del terzo motivo di impugnazione, formulati dalla
[...]
comporta la necessità di esaminare l'appello incidentale condizionato, Parte_2 proposto dalla , nonché le richieste subordinate formulate da parte appellata Controparte_2 nel corso del giudizio di primo grado, ritualmente riproposte, ex art. 346 c.p.c., in sede di gravame. 7-1. – Per mezzo dell'appello incidentale condizionato, la deduce il proprio Controparte_2 difetto di legittimazione passiva sia rispetto alla domanda di trasferimento del diritto di abitazione, sia rispetto alla domanda risarcitoria. L'avv. da par suo, in caso di CP_1 accoglimento del gravame proposto dalla richiede la condanna Parte_2 della , della e della , in solido, Controparte_2 Controparte_3 CP_4
o ciascuna per quanto di ragione, in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, al ristoro per equivalente delle differenze tra il costo della locazione ventennale per immobili analoghi (pari a € 1.253,84 mensili) ed il costo del diritto di abitazione ventennale determinato dal Tribunale di Roma, ovvero nella differenza tra il costo della locazione vitalizia per immobili analoghi a quelli per cui è causa (pari a € 1.253,84 mensili) ed il costo del diritto di abitazione vitalizio, da determinarsi secondo i criteri illustrati nei propri atti o anche, in via equitativa, dalla Corte. 7.2. - Su tali profili, la Corte d'Appello osserva quanto segue: come dianzi evidenziato, l'avv.
sulla scorta dell'DO Quadro del 2015, ed in quanto socio della CP_1 CP_3 ha esercitato l'opzione per l'acquisto del diritto di abitazione nei confronti della CP_9
[...]
[...] . Quest'ultima, in data 29 dicembre 2016, ha alienato la piena proprietà dell'immobile
[...] condotto dall'appellato, in violazione del diritto di abitazione vantato dal medesimo. Ne discende, pertanto, non solo che sussiste in toto la legittimazione passiva della CP_2
ma, altresì, che quest'ultima sia tenuta al risarcimento sia del danno nei confronti
[...] dell'Avv. A questi, infatti, non può essere accordata una tutela reale nei confronti CP_1 della per le ragioni dianzi espresse ma deve essere riconosciuta Pt_2 Parte_2 una tutela risarcitoria nei confronti della che ha ceduto la piena proprietà Controparte_2 del compendio immobiliare condotto in locazione dall'appellato anziché la nuda proprietà. Difatti, come più volte dianzi evidenziato, l'avv. aveva acquistato, per contratto, un CP_1 diritto di abitazione ventennale. La consapevolezza della di alienare un bene Controparte_2 sul quale gravava un diritto reale di godimento, vantato dall'Avv. comporta la CP_1 sussistenza di un diritto al risarcimento del danno in favore del soggetto che si è visto ingiustamente privato del diritto soggettivo acquisito. È opportuno rappresentare che parte appellata ha ritualmente formulato apposita domanda, in tal senso, tanto in primo grado, quanto in sede d'appello. A tanto consegue, dunque, la condanna al risarcimento del danno a carico della ed a favore dell'avv. per l'importo complessivo di € Controparte_2 CP_1
103.409,18, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data del dovuto, ossia il 29 dicembre 2016, dì del rogito, e fino al soddisfo. Tale somma rappresenta, per una parte, la differenza tra il costo del canone di locazione dovuto alla Parte_2
(corrispondente, secondo la richiesta formulata in primo grado, e reiterata nel presente giudizio, ad € 12.358,40, tenuto conto della somma già versata in corso di causa) ed il valore del diritto di abitazione ventennale di cui era titolare l'appellato nei confronti della , Controparte_2 pari ad € 27.575,95 (di cui si dirà a breve); per l'altra parte, la somma dianzi indicata tiene conto dei danni subìti, esclusivamente fino alla data della presente sentenza, dall'avv. CP_1
Sotto il profilo relativo alla durata del diritto di abitazione vantato dall'appellato nei confronti della e, dunque, del relativo valore, appare necessario rappresentare quanto Controparte_2 segue: l'DO Quadro, all'art. 3, lett. b), prevedeva esplicitamente la possibilità che i conduttori che avessero superato i 67 anni di età potessero acquistare il solo diritto di usufrutto o di abitazione. Ebbene, si ritiene che tale disposizione contrattuale non fosse incompatibile con l'acquisto di un diritto di abitazione ventennale, anziché vitalizio, atteso che l'DO Quadro non specifica che la durata del diritto di abitazione dovesse necessariamente coincidere con la vita del soggetto a favore del quale veniva costituito il diritto reale di godimento. Come dianzi più volte indicato, infatti, l'DO ha costituito un diritto potestativo a favore degli inquilini che presentavano i requisiti previsti nel contratto i quali, se intendevano avvalersene, erano liberi di modulare gli effetti di questi in base alle proprie esigenze e disponibilità. Da ciò consegue, pertanto, che l'avv. avendo validamente manifestato, nei confronti della CP_1
(per mezzo della e della ), di voler acquistare il Controparte_2 CP_3 CP_4 diritto reale di godimento per la durata di 20 anni, vanti un diritto al risarcimento che sia parametrato al valore di tale diritto per il limitato tempo testé indicato. Per ciò che concerne il profilo relativo al valore del diritto di abitazione ventennale oggetto di causa, la Corte d'Appello ritiene condivisibile il calcolo operato dal Giudice di prime cure. In riferimento a tale diritto, infatti, la ripartizione del valore degli immobili prevede che il 9,49% sia imputabile al diritto di abitazione, mentre il restante 90,51% riguardi la nuda proprietà. Siffatta distribuzione del valore dei beni, peraltro, appare non incongrua e non iniqua, alla luce di tutti gli aspetti del caso di specie. La base del calcolo, ovviamente, deve essere individuata nel prezzo effettivo d'acquisto dell'intera proprietà degli immobili oggetto di causa (appartamento e box auto), da parte della pari ad € Parte_2
17 290.579,00. Il compendio immobiliare de quo, infatti, non è stato venduto al valore di mercato, bensì per un prezzo individuato sulla scorta della procedura di dismissione (con l'intervento anche della in rappresentanza degli inquilini potenziali acquirenti), dei cui effetti CP_3 favorevoli, come si è ampiamente dimostrato, si è avvalsa anche parte appellata. Pertanto, applicando a tale cifra il coefficiente del 9,49%, come già correttamente indicato dal Tribunale di Roma, per il diritto di abitazione ventennale de quo si ottiene un valore pari ad € 27.575,95.
Quanto alla posizione della , è opportuno Controparte_3 rilevare come la stessa, con la propria delibera del 22.02.2016, abbia ingenerato un'interpretazione difforme dell'DO Quadro del 2015, in riferimento alla possibilità di acquisto del diritto di abitazione da parte dell'avv. Ciò, a cascata, ha innescato gli CP_1 eventi pregiudizievoli che ne sono seguiti;
ne discende, dunque, la legittimazione passiva nel presente giudizio. Nonostante ciò, però, la Corte d'Appello ritiene non vi siano elementi sufficienti che consentano di ritenere sussistente una responsabilità extracontrattuale della per il danno occorso a parte appellata. Difatti, il parere emesso all'esito della CP_3 riunione del Consiglio di Amministrazione della del 15.09.2016, nell'ambito CP_3 della quale venivano accolte le rimostranze dell'avv. e, dunque, in conformità con CP_1
l'DO Quadro del 2015, gli veniva riconosciuto il diritto all'acquisto del diritto di abitazione, è da considerarsi elemento idoneo a scongiurare la vendita della piena proprietà dell'immobile condotto da parte appellata, in violazione del diritto di godimento da questa vantato. Tuttavia, il comportamento processuale tenuto dalla teso a valorizzare CP_3 proprio la delibera del C.d.A. del 22.02.2016, a sostegno delle richieste di rigetto delle istanze dell'avv. seppure, come visto, non consenta di emettere una pronuncia di condanna CP_1 al risarcimento del danno in favore di quest'ultimo, impone una compensazione delle spese con tutte le parti che hanno concretamente partecipato al giudizio. 8. - In conclusione, l'appello proposto da ora Parte_2
è Parte_1 fondato nei limiti e nei termini dianzi indicati, e deve essere accolto in riferimento al primo ed al terzo motivo di impugnazione, con rigetto degli altri. 8.1. - L'appello condizionato proposto dalla deve essere rigettato, con Controparte_2 riconoscimento della legittimazione passiva in capo a quest'ultima e condanna al risarcimento del danno, per la somma dianzi indicata, in favore di parte appellata, Avv. CP_1 che ne ha ritualmente fatto richiesta.
[...]
9.- Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, con compensazione tra la e le altre parti costituite in giudizio. CP_3

P.Q.M.

la Corte d'Appello di Roma, definitivamente pronunciando sugli appelli proposti da
[...]
, ora Parte_2 Parte_1 e dalla , in parziale riforma della
[...] Controparte_2 sentenza n. 11084/2020 del Tribunale Ordinario di Roma che per il resto conferma:
1) Accoglie l'appello di ora i Parte_2 [...] e per l'effetto Parte_1 condanna al pagamento dei canoni di locazione per l'immobile sito Controparte_1 in Roma, via Pienza, n. 235, edificio 8, interno 11, piano 4, censito al nuovo catasto edilizio urbano del Comune di Roma al foglio 261, particella 249, subalterno 13 e sul posto auto sito in Roma, via Pienza, n. 235, edificio 8, interno T, censito al nuovo catasto
18 edilizio urbano del Comune di Roma al foglio 261, particella 249, subalterno 507, in favore della ora Parte_2 [...] per il complessivo importo, Parte_1 calcolato fino al 31.10.2017, di € 12.358,40, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto e fino all'effettivo soddisfo;

2) Rigetta l'appello condizionato proposto da;
Controparte_2
3) Condanna la al risarcimento del danno, in favore di Controparte_2 CP_1 per il complessivo importo di € 103.409,18, oltre interessi legali e
[...] rivalutazione monetaria, dalla data del dovuto, ossia il 29 dicembre 2016, e fino all'effettivo soddisfo;

4) Condanna alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di Controparte_1 giudizio, in favore dell'appellante ora Parte_2 [...] che Parte_1 liquida in € 5.886,00, per il primo grado ed € 5.000 per questo giudizio, oltre spese, rimborso forfettario 15%, Iva e C.p.a., come per legge;

5) Condanna la alla rifusione delle spese di lite, di entrambi i gradi di Controparte_2 giudizio, in favore dell'avv. che liquida in € € 5.886,00, per il primo Controparte_1 grado ed € 5.000 per questo giudizio, oltre spese, rimborso forfettario 15%, Iva e C.p.a., come per legge;

6) Compensa le spese legali tra la e le Controparte_3 altre parti del giudizio.
Così deciso in Roma il 18 dicembre 2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del MOT, Dott. Claudio Novella
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