REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE SECONDA
R.G. 1561/2023
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti
Magistrati:
Dott. Caterina Passarelli Presidente
Dott. Caterina Caniato Consigliere
Dott. Martina Gasparini Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa con atto di citazione da
(c.f. ) con l'Avv. Vincenzo Lorenzo Parte_1 C.F._1
Alfarano
Appellante contro
(p.i. ) in Controparte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore con l'Avv. Giovanni Spadati
Appellata
Oggetto: Contratto preliminare di compravendita. Appello avverso l'ordinanza ex art.702 ter c.p.c. n.2756/2023 del Tribunale di Padova pubblicata il 3 luglio 2023.

CONCLUSIONI
Per parte appellante
Voglia l‟Ecc.ma Corte di Appello di Venezia, contrariis reiectis: – in via pregiudiziale e cautelare, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;
– in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l‟effetto, in riforma della ordinanza emessa dal Tribunale di Padova, Sezione Civile,
Giudice Dott. Cantelli nell‟ambito del giudizio N.R.G. 817/2023, depositata in cancelleria in data 30.06.23, notificata il 03.07.2023, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall‟appellato/a dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto. Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio
In via istruttoria, si chiede l‟ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico:
- Si richiede che l‟Ill.mo Tribunale Voglia ordinare, ai sensi dell‟art. 210 c.p.c., al
Comune di Abano Terme, l‟esibizione in causa della documentazione inerente la pratica
SUAP n. 430/2022 Comune di Abano Terme.
- Si richiede che l‟Ill.mo Tribunale Voglia ordinare, ai sensi dell‟art. 210 c.p.c., alla parte l‟esibizione del certificato di agibilità/abitabilità per Controparte_2
l‟immobile sito in Via I Maggio 21/A.
- Si richiede che siano ammessi dal giudicante i seguenti capitoli per prova testimoniale
1. “DCV che lei occupava in virtù di regolare titolo l‟immobile sito in Abano Terme
(PD), Via I Maggio 21/A prima di vendere lo stesso alla società ” 2. Controparte_3
“DCV che constatò più volte il mancato funzionamento dell‟impianto di riscaldamento a pavimento presente” 3. “DCV che lei ha effettuato nell‟anno 2021 un sopralluogo nell‟immobile sito in Abano Terme (PD), Via I Maggio 21/A al fine di esaminare l‟impianto di riscaldamento a pavimento con gli strumenti in suo possesso” 4. “DCV che in tale occasione constatò il mancato regolare funzionamento di tale impianto in base a quanto segnalato dai suoi strumenti” 5. “DCV che lei ha effettuato un sopralluogo nell‟anno 2021 nell‟immobile sito in Abano Terme(PD), Via I Maggio
21/A, al fine di verificare la rispondenza alle normative di legge dell‟impianto elettrico”
6. “DCV che lei si recò, tra il 2021 ed il 2022, incaricato dall‟amministratore del
Condominio Habitat, Via I Maggio Abano Terme (PD), presso l‟immobile sito a piano terra in Via I Maggio 21/A” 7. “DCV che riscontrò, nell‟immobile in questione, pag. 2/10 irregolarità urbanistiche ed edilizie” 8. “DCV che, in data 26.05.22, lei presentava, per conto di pratica n. 430/2022 presso Ufficio Tecnico del Comune di Controparte_2
Abano Terme in cui si affermava che le pareti in muratura dello stesso erano presenti dal momento dell‟acquisto dell‟immobile da parte della società ” 9. Controparte_1
“DCV che, in qualità di responsabile dell‟Ufficio Tecnico del Comune di Abano Terme
(PD), lei esaminò la pratica n. 430/2022 presentata da 10. “DCV Controparte_1 che lei riscontrò la mancata corrispondenza tra quanto asserito nei documenti presentati e quanto risultante dalle planimetrie in suo possesso11. “DCV che lei effettuò lavori di costruzione delle pareti in muratura presenti nell‟immobile sito in Abano Terme (PD) dopo l‟aprile „19” 12. “DCV che lei, incaricato dalla Sig.ra richiese a Pt_1 CP_3
documenti utili per verificare la presenza del requisito di agibilità
[...] dell‟immobile sito in Via I Maggio 21/A” 13. “DCV che lei affermò che l‟immobile possedeva solo parzialmente il requisito dell‟agibilità” 14. “DCV che lei ha effettuato lavori di installazione di impianto di condizionamento presso l‟immobile sito in Via I
Maggio 21/A, Abano Terme (PD) nell‟anno 2022” Si indicano, quali testi da escutere su tutti i capitoli di prova di cui sopra, i sigg.ri: - Sig. sui capitoli di Testimone_1 prova 1 e 2; - Sig. sui capitoli 3 e 4; Sig. sui capitoli 3 Tes_2 Testimone_3
e 4; - Sig. sul capitolo 5; - Sig. sui capitoli 6 e 7; - Testimone_4 Testimone_5
Arch. sul capitolo 8; - Geom. sui capitoli 9 e 10; - Sig. Tes_6 Testimone_7
sul capitolo 11; - Arch. sui capitoli 12 e 13; - Sig. Testimone_8 Testimone_9 sul capitolo 14. Tes_10
- Al fine di poter confermare il mancato regolare funzionamento degli impianti dell‟immobile e/o la loro mancata rispondenza alle normative, oltre che la mancanza, almeno parziale, del requisito di agibilità del locale, all‟esito di produzioni istruttorie che si effettueranno e dopo le testimonianze assunte e l‟esibizione di quanto richiesto ai sensi dell‟art. 210 c.p.c. si richiede, inoltre, all‟Illustre Giudice adito di disporre una
Consulenza Tecnica d‟Ufficio che determini, anche, di conseguenza, la riduzione del prezzo da corrispondere in caso di pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. In particolare, come affermato dalla giurisprudenza, “Il ricorso al consulente deve essere disposto [..] per valutare tecnicamente i dati già acquisiti agli atti di causa come
pag. 3/10 risultato dei mezzi di prova ammessi sulle richieste delle parti” (Cass. 06/12/2019, n.
31886).
Per parte appellata
Nel merito in via principale: - confermarsi in ogni sua parte l'ordinanza ex art. 702 bis
c.p.c. Repert. n. 2756/2023 R.G. n.817/2023 - Tribunale Civile di Padova – seconda sezione civile - comunicata il 3 Luglio 2023;
- conseguentemente, respingersi l'appello principale svolto poiché infondato in fatto e in diritto.
- Con vittoria delle spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio.
MOTIVAZIONE
Giudizio di primo grado
( di seguito per brevità anche Controparte_1 Controparte_4 CP_1 solo con ricorso ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c. proposto nei Controparte_1 confronti di , chiedeva di accertare l'inadempimento con risoluzione Parte_1 del contratto preliminare con effetti anticipati stipulato in data 19 aprile 2019 con accertamento del diritto alla ritenzione della caparra e condanna di al Parte_1 pagamento della somma di euro 34.020,00 a titolo di risarcimento del danno, somma quantificata con riferimento alle mensilità di occupazione illegittima del bene.
La ricorrente rilevava che il contratto preliminare di compravendita aveva ad oggetto l'immobile ad utilizzo commerciale sito in Abano Terme (Pd), via Primo Maggio n.
21/A con prezzo di vendita pari ad euro 100.000,00 da corrispondersi mediante il pagamento immediato di euro 15.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, di euro
12.000,00 quale pagamento intermedio da eseguirsi entro la data del 30/4/2020, di euro
12.000,00 quale pagamento intermedio da eseguirsi entro la data del 30/4/2021 ed infine di euro 61.000,00 al momento della stipula del definitivo. Evidenziava che era stata pattuita l'esecuzione degli effetti anticipati del contratto preliminare, con godimento immediato del bene da parte del promissario acquirente, di aver ricevuto solo il pagamento della caparra confirmatoria e di un acconto per euro 7.300,00 e di aver invitato senza esito l'acquirente alla stipula del definito entro il termine del 30/4/2022.
pag. 4/10 Si costituiva eccependo il mancato esperimento della mediazione Parte_1 obbligatoria ovvero della negoziazione assistita e contestando la domanda della ricorrente sulla base di una eccezione di inadempimento allegando che la venditrice non aveva consegnato il certificato di agibilità/abitabilità del bene ed eccependo il difetto di legittimazione passiva in relazione alla domanda risarcitoria da occupazione illegittima del bene. In via riconvenzionale, proponeva azione di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre con contestuale esperimento dell'azione di riduzione del prezzo eccependo la sussistenza di vizi del bene, quanto all'inesistenza o comunque alla non utilizzabilità degli impianti di riscaldamento e di quello idrico. In ogni caso, chiedeva accertarsi il diritto di recesso in capo all'acquirente o, in subordine,
l'annullamento del contratto per dolo della controparte.
Il Tribunale di Padova con ordinanza ex art.702 ter c.p.c. n.2756/2023 del 3 luglio 2023 accoglieva le domande di parte ricorrente accertando e dichiarando l'inadempimento da parte di delle obbligazioni assunte con il contratto preliminare Parte_1 stipulato il 19 aprile 2019, accertando il diritto di ritenzione della caparra già versata, ordinando l'immediato rilascio del bene e condannando la ricorrente alla restituzione in favore della resistente della somma di euro 7.300,00 oltre interessi ex art 1284 comma 4 cod.civ. dalla domanda la saldo con compensazione di un terzo delle spese di lite e condanna della resistente al pagamento dei residui due terzi in favore di CP_1
Il giudice evidenziava la reciproca parziale soccombenza tenuto conto che la
[...] ricorrente risultava vittoriosa per i profili maggioritari della controversia e soccombente quanto alla domanda risarcitoria ed a quella di restituzione dell'acconto di euro 7.300,00 versato dalla controparte.
Giudizio di appello
Contro l'ordinanza ex art.702 ter c.p.c. del Tribunale di Padova depositata il 3 luglio
2023 ha interposto tempestivo appello insistendo per l'accoglimento Parte_1 delle domande già proposte in primo grado.
Si è costituita la quale ha chiesto il rigetto del gravame con la Controparte_2 conferma della ordinanza impugnata.
pag. 5/10 All'udienza del 9 settembre 2025 la causa veniva rimessa in decisione ex art. 352 c.p.c. previa precisazione delle conclusioni e deposito degli scritti conclusivi da parte delle parti costituite.
Motivi d'appello
quale primo motivo di appello assume la violazione degli artt.115 e Parte_1
116 c.p.c., 2697 c.c. e 24 Cost. censurando il rigetto dell'eccezione di inadempimento e il mancato esperimento della chiesta consulenza tecnica. L'appellante rileva che il giudice di prime cure “non ha preso in considerazione gli elementi forniti per la valutazione dell‟inadempimento di controparte” censurando il mancato accoglimento delle prove per testi e della richiesta di esibizione documenti nonché la mancata autorizzazione alla produzione in udienza di nuovi documenti che l'appellante si era procurata solo in momento successivo ribadendo il rilievo della documentazione dimessa rispetto ai lamentati vizi. L'appellante ha censurato il mancato rilievo attribuito alla mancata consegna della dichiarazione di agibilità rilevando come la resistente aveva specificamente allegato in giudizio “l‟assenza di ogni parete in muratura al momento dell‟immissione nel possesso dell‟immobile, contrariamente alle planimetrie allegate al contratto preliminare di compravendita registrato. Parte appellante, oltre ad indicare esattamente il numero della pratica di sanatoria presentata e rilevando la circostanza del diniego di accesso agli atti operato da controparte. Ai fini della prova di quanto asserito veniva poi formulata un‟istanza istruttoria (oltre quelle per testi quelle per esibizione di documenti) di cui non è nemmeno stato giustificato il perché della mancata ammissione nelle motivazioni della sentenza di primo grado” ( cfr. atto di appello).
Quale secondo motivo di appello è stata dedotta la violazione degli articoli 115 e 116
c.p.c. assumendo la mancata considerazione del rilevo dei consumi anomali di gas e acqua.
Quale terzo motivo di appello è stata dedotta la violazione dell'art. 132 c.p.c. nonché degli articoli 2697 c.c. e 24 Cost. lamentando che in relazione alle difformità urbanistiche non veniva disposto il richiesto ordine di esibizione ex art.210 c.p.c. e le prove testimoniali di cui ai capitoli 8,9 e 10 non venivano ammesse ( perché ritenute valutative).
pag. 6/10 Quale quarto motivo di appello è stata dedotta la violazione e falsa applicazione degli artt. 7 e 9 del dm 37/2008 che prevedono l'obbligatoria consegna del certificato di agibilità nonché della dichiarazione di conformità o rispondenza degli impianti.
Ragioni della decisione.
Va in primo luogo rilevato come l'impugnazione, i cui motivi possono essere congiuntamente esaminati, si atteggia sul punto come se non fosse intervenuta la sentenza di prime cure: poiché non denuncia gli errori nei quali sarebbe incorso il primo giudice e non prende in esame e sottopone a censura, quand'anche sinteticamente, la ratio decidendi espressa dalla sentenza appellata, limitandosi a richiamare e reiterare le allegazioni svolte in primo grado e assumendo genericamente l'asserito inadempimento della controparte (consistente nella mancata consegna del certificato di agibilità) senza tener conto che, come affermato nella sentenza, nessuna contestazione era stata svolta rispetto all' omesso pagamento delle rate del prezzo e alla mancata stipula del contratto definitivo nel termine previsto (come correttamente evidenziato nella pronuncia impugnata:”Nel merito, è fondata la domanda di accertamento dell'inadempimento della resistente rispetto agli obblighi assunti con il contratto. In primo luogo, va dato atto dell'inadempimento della resistente circa il pagamento degli acconti parziali che si era obbligata a corrispondere entro le date del 30/4/2020 e del 30/4/2021. Dopo il pagamento della caparra confirmatoria per euro 15.000,00 al momento della conclusione del contratto preliminare, l'acquirente ha infatti versato la sola somma di euro 7.300,00 nel periodo compreso tra il 28/2/2020 ed il 22/12/2020, in luogo della maggior somma dovuta contrattualmente a titolo di acconto pari ad euro 24.000,00.
Oltre a tale circostanza, la resistente, pur diffidata a tale fine per mezzo di apposita missiva, non si è presentata per la stipula del definitivo, né per la data del 30/4/2022, né per il successivo termine prorogato del 30/6/2022, né in alcun successivo momento.
Tali circostanze sono di per sé pacifiche. “).
Quanto ai dedotti profili di inadempimento, l'appellante non ha svolto alcuna deduzione rispetto al dirimente rilievo che il contratto preliminare oggetto di causa non prevedeva alcun obbligo di consegna anticipata del certificato di agibilità.
Né risulta valorizzabile il richiamo svolto nell'atto di appello “agli artt. 7 e 9 del dm
37/2008 che prevedono l'obbligatoria consegna del certificato di agibilità nonché della pag. 7/10 dichiarazione di conformità o rispondenza degli impianti” tenuto conto che al fine di paralizzare la domanda di risoluzione proposta dalla ricorrente l'eccezione di inadempimento deve essere formulata con riferimento agli obblighi specifici assunti con il contratto preliminare e non rispetto al futuro contratto definitivo.
Il contratto preliminare oggetto di causa prevede all'articolo 7 “Dichiarazioni urbanistiche ed edilizie. La parte cedente dichiara che il fabbricato in cui insistono le unità immobiliari in oggetto, è stato costruito in conformità alle concessioni edilizie rilasciate dal Comune di Abano Terme in data 14 febbraio 1978 n° 232/76 e successiva del 8 luglio 1982 n°113/82, e dichiarato agibile. La parte promittente venditrice garantisce di non avere mai presentato domande di sanatoria , ovvero se presentate si impegna a consegnare al notaio rogante la concessione in sanatoria e la relativa autorizzazione di abitabilità/agibilità, se dovuta e all'articolo 10 Garanzia di funzionalità degli impianti. La parte venditrice garantisce il normale funzionamento degli impianti, nonché la loro conformità alle normative in materia di sicurezza vigenti all'epoca in cui gli impianti sono stati realizzati, essendo esonerata dall'obbligo di adeguamento degli impianti stessi a normative sopravvenute;
parte promissaria acquirente con la firma del presente accetta e ne prende atto”
Ciò posto non vi era alcun obbligo da parte della promittente veditrice di consegna, anteriormente alla stipula del definitivo, di certificazioni di agibilità ovvero di certificazioni di conformità impianti.
Né l'appellante ha svolto alcuna specifica e concreta allegazione rispetto alla sussistenza di vizi dell'impianto di riscaldamento e idraulico tali da compromettere il godimento dell'immobile limitandosi sul punto a generiche allegazioni a richiedere una prova testimoniale parimenti del tutto generica (2. “DCV che constatò più volte il mancato funzionamento dell‟impianto di riscaldamento a pavimento presente” 3.
“DCV che lei ha effettuato nell‟anno 2021 un sopralluogo nell‟immobile sito in Abano
Terme (PD), Via I Maggio 21/A al fine di esaminare l‟impianto di riscaldamento a pavimento con gli strumenti in suo possesso” 4. “DCV che in tale occasione constatò il mancato regolare funzionamento di tale impianto in base a quanto segnalato dai suoi strumenti” 5. “DCV che lei ha effettuato un sopralluogo nell‟anno 2021 nell‟immobile sito in Abano Terme (PD), Via I Maggio 21/A, al fine di verificare la rispondenza alle pag. 8/10 normative di legge dell‟impianto elettrico”) nonchè a richiedere un accertamento a mezzo di c.t.u. del tutto esplorativo ( “Al fine di poter confermare il mancato regolare funzionamento degli impianti dell‟immobile e/o la loro mancata rispondenza alle normative, oltre che la mancanza, almeno parziale, del requisito di agibilità del locale, all‟esito di produzioni istruttorie che si effettueranno e dopo le testimonianze assunte e
l‟esibizione di quanto richiesto ai sensi dell‟art. 210 c.p.c. si richiede, inoltre, all‟Illustre Giudice adito di disporre una Consulenza Tecnica d‟Ufficio che determini, anche, di conseguenza, la riduzione del prezzo da corrispondere in caso di pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.” così nell'atto di appello).
Conclusioni e spese
L'appello va dunque integralmente rigettato con conferma dell'impugnata ordinanza.
Le spese processuali del presente grado vanno poste ad integrale carico dell'appellante atteso il rigetto dell'impugnazione e vengono liquidate, secondo il dm n.55/2014 secondo lo scaglione da euro 52.001,00 a euro 260.000,00 per le sole fasi di studio, introduttiva e decisionale effettivamente svolte, in euro 9.991,00 per compensi oltre rimborso forfettario, IVA se dovuta e CPA .
Segue al rigetto dell'appello l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del DPR n.
115/02 nei confronti dell'appellante.


P. Q. M.


La Corte d'Appello, definitivamente decidendo sull'appello avverso l'ordinanza ex art.702 ter c.p.c. n.2756/2023 del Tribunale di Padova depositata il 3.7.2023 lo respinge e per l'effetto:
1) conferma l'ordinanza appellata;

2) condanna a rifondere a Parte_1 Controparte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore le spese di lite del
[...] presente grado, liquidate in euro 9.991,00 per compensi oltre rimborso forfettario, IVA se dovuta e CPA;

3) dà atto che sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del DPR n. 115/02 a carico dell'appellante . Parte_1
Cosi deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio del 10 settembre 2025
pag. 9/10 L'ESTENSORE
dott. Martina Gasparini
IL PRESIDENTE dott. Caterina Passarelli
pag. 10/10