REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Settima Sezione Civile
Composta dai seguenti Magistrati:
MA IA IZ Presidente
MA ZA RA Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 4144 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, decisa all'esito dell'udienza del
15.10.2025 ai sensi dell'art. 437 c.p.c. e 429 c.p.c., a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente
TRA
(c.f. ) in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Gaetano
LLCQ (c.f. ) e l'avvocato AN M. De IL (c.f. C.F._1
), che la rappresentano e difendono per procura in atti - C.F._2
APPELLANTE -
E
c.f. ) in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2 tempore
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Michele Lio, con l'avvocato FE Gigli (c.f. ), che la rappresenta e C.F._3 difende per procura in atti - APPELLATA-

OGGETTO: appello proposto da nei confronti di Parte_1 Controparte_1 avverso la sentenza n. 220/21 del Tribunale Ordinario di Viterbo, emessa tra le parti il
17.02.21, a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 3381/2019, promosso da CP_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 nei confronti di locazione uso diverso- risoluzione del CP_1 Parte_1 contratto per morosità e pagamento somme -
CONCLUSIONI: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto, notificato il 04.04.2019, intima sfratto per morosità a Controparte_1
con contestuale citazione per la convalida e richiesta di emissione di un Parte_1 decreto ingiuntivo per il pagamento di euro 181,555,54, a titolo di canoni maturati e non corrisposti.
Premesso di essere proprietaria di un terreno nel Comune di Vitorchiano, località Basso del Monte, con annessi tre fabbricati, a sostegno della propria domanda allega.
- Per contratto in data 30.06.2014 (registrato il 29.07.2014), di aver concesso, a in locazione, detti immobili, per sei anni, a far data dal 01.07.2014 e Parte_1 sino al 30.06.2020, al canone annuo complessivo di euro 33.333,33 (oltre iva, come di
Legge), di cui euro 22.222,22 per il terreno ed euro 11.111,11 per i fabbricati, da corrispondersi in rate trimestrali anticipate di euro 8.333,34 ciascuna.
- Alla data del 31.03.2019, la conduttrice è morosa rispetto al pagamento dei canoni convenuti, per un totale di euro 181,555,54, in parte fatturati (fattura 3 del 31.12.2014 e fattura 2 del 31.12.2015) e in parte da fatturare.
All'udienza del 15.05.2019, si costituisce la si oppone alla domanda e Parte_1 rassegna le seguenti conclusioni:
“(…) dichiarare la inammissibilità della domanda di con Controparte_1 conseguente effetto inibitorio in ordine alle ulteriori e conseguenziali richieste proposte in citazione”.
A sostegno delle riportate conclusioni, oppone la inammissibilità del Parte_1 procedimento introdotto dalla ricorrente, trattandosi di contratto di affitto di area destinata ad attività industriale, non riconducibile alla disciplina dell'art. 657 c.p.c. e richiama la propria lettera 11.04.19 di risposta alla messa in mora ricevuta da
[...]
CP_1
La ordinanza riservata del 17.12.2019 convalida lo sfratto intimato;
ordina, alla conduttrice, il rilascio dell'immobile; dispone il mutamento del rito ai sensi dell'art. 426
c.p.c., fissando udienza per la prosecuzione del giudizio.
Con la memoria integrativa depositata il 23.07.2020, rassegna le Controparte_1 seguenti conclusioni:
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 “previa convalida dello sfratto o comunque conferma dell'ordinanza di rilascio e ogni altro provvedimento ritenuto utile e necessario, dichiarare la risoluzione del contratto per cui è causa per inadempimento della società convenuta con condanna all'immediato rilascio del fondo libero da persone e cose, con riduzione in pristino stato. - Condannare la società convenuta al pagamento dei canoni insoluti, con decorrenza dal 30.06.2014 fino alla risoluzione/cessazione del contratto, oltre indennità di occupazione maturata e/o maturanda fino all'effettivo rilascio, oltre interessi. - In via subordinata, accertare e dichiarare che il contratto di locazione è definitivamente cessato a far data dal 30.06.2020, e per l'effetto condannare parte convenuta all'immediato rilascio del fondo e al pagamento dei canoni insoluti oltre che dell'indennità di occupazione maturata e maturanda”.
A sostegno delle riportate conclusioni, la locatrice allega che la conduttrice non ha rilasciato spontaneamente il fondo nel termine fissato dalla ordinanza di convalida;
che per il chiaro tenore letterale del contratto, questo deve ritenersi stipulato per la sola locazione dei terreni, con previsione che, nella ipotesi in cui la conduttrice fosse riuscita ad ottenere le autorizzazioni di legge per intraprendere l'attività di estrazione di materiale lapideo, il canone di locazione del terreno sarebbe stato modificato in aumento e che il canone non ha subito variazioni;
che il fondo è stato locato solo per deposito materiali (come da corrispondenza intercorsa tra le parti); che la conduttrice, dinanzi al Tribunale di Roma, ha introdotto il giudizio iscritto al n.r.g. 56492/2019, per ottenere la declaratoria di simulazione di tutti i contratti di locazione succedutisi ,negli anni, con aventi ad oggetto anche gli immobili oggetto del presente CP_1 giudizio, dai quali emerge che i terreni di proprietà di sono stati locati Controparte_1
a per stoccaggio merci, deposito o poco altro, non avendo, la Parte_1 conduttrice, interesse a sfruttare la cava presente sui terreni di proprietà di CP_1
tanto da non avervi mai svolto tale attività.
[...]
Aggiunge che la conduttrice non contesta la propria morosità, che tuttavia riconduce all'accordo reale intervenuto tra le parti in punto di pagamento del canone, che in ogni caso allega essere eccessivamente oneroso.
Con la memoria integrativa depositata il 27.07.2020, precisa le seguenti Parte_1 conclusioni: “previa la suddetta riunione dei due procedimenti r.g. 3381 e 3382/19: a. in via preliminare, sia dichiarata la inammissibilità delle domande tutte svolte a cagione del rito adito e siano revocate le ordinanze di rilascio;
b. in via subordinata, siano reiette le domande tutte di controparte, accertata incidentalmente – ed allo scopo
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 della eccezione di non debenza di canone alcuno – la simulazione dei contratti azionati
(anche in correlazione ai contratti tutti suddetti), in particolare sotto l'aspetto della corresponsione dei canoni di locazione, statuendo che nulla è dovuto a tale titolo;
e/o la debenza dei pagamenti non in capo a bensì a;
Parte_1 Controparte_2 revocandosi in ogni caso di conseguenza le ordinanze di rilascio. Atteso che le formali richieste di effettivo pieno accertamento delle simulazioni (ed altresì di condanna di alla rifusione delle somme tutte occorse ed occorrende) sono già Controparte_1 previamente pendenti nel citato processo innanzi il Tribunale di Roma, laddove l'ill.mo
Giudicante ritenesse in ipotesi di qualificare le presenti ultime richieste sub B) quali non già meramente incidentali ed esclusivamente volte alla reiezione delle avverse pretese bensì vere domande riconvenzionali, si chiede ex art. 416 e 418 cpc la rifissazione della udienza per la notifica a controparte ed altresì la rimessione del presente giudizio a quel Tribunale (neppure sussistendo, trattandosi comunque di fitto di bene produttivo, il forum rei sitae). In ogni caso con la vittoria delle spese di lite, comprese spese generali”.
Con tali memorie, la conduttrice precisa che contestualmente alla notifica della intimazione di sfratto in oggetto, , a Parte_2 Parte_1 intimazione di sfratto per morosità relativamente al contratto di locazione sottoscritto dalle stesse parti il 02.11.17, per un diverso immobile in Vitorchiano;
che con la determina n.224 del 12.09.2013, il Comune di Vitorchiano autorizza la Parte_1 ad ampliare la cava di peperino “a cielo aperto che era stata realizzata, senza soluzione di continuità, e fatta oggetto di coltivazione unitaria sul terreno di oggetto CP_1 del contratto di affitto e sullo strettamente adiacente terreno di ” e con la Parte_1 determina n.186 del 11.08.2014, il Comune di Vitorchiano dispone il subentro di CP_2
(soc. unipersonale interamente di proprietà della Parte_1 Parte_1 nell'autorizzazione di cui alla precedente determina n.224/2013.
Ribadisce di aver introdotto, nei confronti di giudizio di Controparte_1 accertamento della simulazione di tutti i contratti di affitto delle aree delle cave di peperino in Vitorchiano (fascicolo iscritto al n.r.g. 3382/19), sulla riunione del quale insiste;
la non debenza del canone;
la inammissibilità dell'azione e la non debenza del canone.
Allega la identità della compagine societaria di locatrice e conduttrice e il
“collegamento funzionale delle due società”, la effettivamente Parte_1 operativa, e la “scatola vuota” di effettiva capacità operativa, non Controparte_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 disponendo degli strumenti necessari per svolgere le attività estrattive e commerciali;
che tutti i contratti di locazione, incluso quello in oggetto, dissimulano contratto di comodato d'uso e/o l'affitto dei beni immobili produttivi, essendo il comune intento delle parti quello di “accollare” alla l'attività tutta e i relativi costi Controparte_3 necessari per la intrapresa dell'attività industriale estrattiva, fruendo, la CP_1 seppur solo figurativamente, di un cospicuo canone;
trattarsi, nel concreto, della trasformazione di meri “campi di pietre” inutili ed inutilizzati, in vere e proprie cave estrattive;
il mancato incasso, a tutto il 2018, del canone di locazione azionato in questa sede solo dopo che (creditore pignoratizio della Controparte_4 Controparte_5
e socio al 95% della conduttrice deducente, che dal pignoramento
[...] esprime il 95% del diritto di voto in revoca il “ management” di Parte_1
con la conseguita instaurazione del contezioso relativo anche ai Parte_1 contratti di locazione aventi ad oggetto i terreni, tra cui quelli oggetto del presente giudizio, su cui insistono le attività estrattive ( cave).
La conduttrice, in via subordinata chiede accertarsi che i canoni sono dovuti da
[...]
in ragione del subentro di nell'esercizio Controparte_5 Controparte_5 dell'attività di cava, come da determina del Comune di Vitorchiano in data 11.0.2013,
n.186.
Eccepisce, infine, la prescrizione quinquennale rispetto alle pretese di pagamento canoni e/o fitti.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia:
<< accoglie le domande proposte dalla con il ricorso introduttivo Parte_3 del presente giudizio. - conferma i provvedimenti assunti nella fase sommaria del presente procedimento;
- Dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale/industriale del terreno sito in Vitorchiano, loc. Basso del Monte, zona D unitamente a tre fabbricati, il tutto censito al Catasto terreni particelle
251,378,618,619,621 e 622 ed al Catasto Fabbricati al fg. 20, part. 619, sottoscritto tra le parti in data 30.6.2014 (registrato in data 29.7.2014) per inadempimento del conduttore Controparte_3
- Condanna la al rimborso, in favore della in Controparte_3 Parte_3 persona del legale rappresentante pro tempore, delle somme dovute per i canoni scaduti fino al 31.3.2019 e pari ad un importo complessivo di euro 181.555,54, oltre alle somme dovute per i canoni e relativi oneri accessori a scadere fino alla data di effettivo rilascio nonché agli interessi legali da ogni singola scadenza al saldo nonché
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 alla refusione delle spese del giudizio che liquida nel complessivo importo di euro
7.800,00 per onorario di difesa, oltre spese per esborsi, 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge>>.
Queste, le ragioni della decisione.
- La questione sollevata dalla conduttrice in punto di inammissibilità del procedimento introdotto ai sensi dell'art. 657 c.p.c. non è sostenuta da argomentazioni difensive.
- Le “motivazioni addotte nella Ordinanza riportata” sono “esaustive a sostegno delle argomentazioni addotte dalla Società intimante anche in considerazione che la resistente ha principalmente chiesto dichiararsi l'inammissibilità del procedimento introdotto ex art.657c.p.c.”.
- Le allegazioni difensive della conduttrice sono generiche e indimostrate, sia quanto alla “efficienza causale” rispetto all'inadempimento dell'obbligazione di pagamento (canone e oneri accessori derivanti dal contratto di locazione) sia quanto alla diversa natura giuridica del contratto sottoscritto fra le parti.
Dunque, escluso l'inadempimento della locatrice e accertato l'inadempimento della conduttrice rispetto al pagamento dei canoni pattuiti, si dichiara risolto il contratto di locazione ad uso commerciale/industriale del terreno e dei fabbricati sottoscritto il data
30.6.2014 (registrato in data 29.7.2014) per inadempimento della conduttrice Parte_1
grave, in ragione dell'entità degli importi e del lasso di tempo intercorso, non
[...] avendo la stessa neppure contestato il mancato pagamento dei canoni dovuti, limitandosi a giustificarlo con richiamo all'inadempimento della locatrice.
La conduttrice deve corrispondere alla locatrice per Parte_1 Controparte_1
i canoni scaduti sino al 31.3.2019 (all'atto dell'intimazione), l'importo complessivo di euro 181.555,54” oltre alle somme dovute per i canoni e relativi oneri accessori a scadere fino alla data di effettivo rilascio nonché agli interessi legali da ogni singola scadenza al saldo”.
Le spese del giudizio regolate secondo la soccombenza.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<<(…) previa “inibitoria” della sentenza stessa, accogliere le istanze tutte in rito, nel
merito ed istruttorie svolte in primo grado in particolare in memoria integrativa ex art.
426 cpc sutrascritte a pag. 8 del presente ricorso e per l'effetto respingere tutte le avverse istanze poiché inammissibili e comunque infondate in fatto e diritto;
con vittoria delle spese di lite, comprese spese generali ed accessori tutti di legge, di
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 ambedue i gradi. In via istruttoria e sospesa la decisione sul merito, si chiede ammettersi i capitoli di prova per interpello e testi sutrascritti;
si chiede disporre CTU sullo stato dei luoghi oggetto di causa, allo scopo precipuo della osservazione dell'attività effettivamente esercitata (attività estrattiva industriale di materiali lapidei)>>.
Con comparsa depositata il 20.11.2021, si costituisce la locatrice e rassegna le seguenti conclusioni.
<< (…): IN VIA PRELIMINARE - rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza oggi oggetto di gravame richiesta dall' appellante, in quanto infondata in fatto e in diritto, per tutti i motivi sopra esposti, NEL MERITO
- rigettare, in quanto inammissibili e infondati, tutti i motivi di appello proposti da
(…); - respingere, con la miglior formula, le domande svolte dall'attore Parte_1 contro per i motivi esposti in narrativa, con accoglimento delle CP_1 conclusioni rassegnate nella memoria integrativa ex 426 cpc in atti. - con vittoria di spese e competenze, di entrambi i gradi di giudizio, oltre accessori come di Legge. In via istruttoria: si contesta e ci si oppone alle richieste istruttorie reiterate da Parte_1 nel proprio atto di appello per tutte le ragioni esposte in sede di verbalizzazione dell'udienza del 09.09.2021 (…)>>.
L'appellante articola cinque motivi di appello, tutti diretti, anche a mezzo dell'espletamento della prova per interpello, della prova per testi e di una c.t.u. a far emergere la allegata diversa natura del contratto sottoscritto e azionato da controparte.
Con le note autorizzate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. e depositate il 14.10.2025 per l'odierna udienza, l'avv. De IL, difensore costituito per anche per Parte_1 conto delll'avv. Gigli, difensore costituito per note rubricate: Controparte_1
” NOTA DI TRATTAZIONE SCRITTA DELLA UDIENZA 15.10.25 – DEPOSITO dell'Atto (congiunto) di rinuncia agli atti del giudizio ex art. 306 c.p.c. e di accettazione della rinuncia – spese legali integralmente compensate”, rappresenta quanto segue:
“Si deposita (anche per conto della Collega Avv. FE Gigli, difensore di
[...]
l'Atto di rinuncia agli atti del giudizio ex art. 306 c.p.c. e di accettazione CP_1 della rinuncia – spese legali integralmente compensate, con le sottoscrizioni digitali dei LRPT sia di (Dott. che di (sig.ra Parte_1 CP_6 Controparte_1
e dei rispettivi difensori (Avv.ti AN M. De IL e FE Controparte_7
Gigli)
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 Le parti, quindi, come da atto in questione, chiedono congiuntamente che sia dichiarata la estinzione del giudizio, con la integrale compensazione delle spese di lite.”
Con dette note, deposita, dunque, anche il documento rubricato:” Atto (congiunto) di rinuncia agli atti del giudizio ex art. 306 c.p.c. e di accettazione della rinuncia – spese legali integralmente compensate”, che evidenzia, a margine, firme digitali dell'A.U. di e del l.r.p.t. di ( parte appellante e parte appellata), Parte_1 Controparte_1 nonchè dei loro difensori costituiti, avvocato De IL AN M. e avvocato Gigli
FE.
In tale documento si legge:
<<per (c.f. p.i. ), in pers. au dott. parte_1 p.iva_1 cp_6 con, anche disgiuntamente, gli avv.ti gaetano dell'acqua ed antonio m. de filippis < i>
(procura in calce all'atto di appello) appellante
Per (CF. ), in pers. LRPT sig.ra Controparte_1 P.IVA_2 Controparte_7 con l'Avv. FE Gigli (procura in calce alla memoria di costituzione)
appellata
*******
(C.F./P.I. ), in pers. AU Dott. Controparte_8 P.IVA_1 CP_6 rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dagli Avv.ti Gaetano LLCQ ed
AN M. De IL (giusta procura in calce all'atto di appello) e la CP_1
(CF. ), in pers. LRPT sig.ra rappresentata e
[...] P.IVA_2 Controparte_7 difesa dall'Avv. FE Gigli (giusta procura in calce alla memoria di costituzione)
Premesso che
- è pendente innanzi questa Ill.ma Corte di Appello il giudizio inter partes r.g. 4144/21 incardinato dalla (appello avverso la sentenza n. 220/21 resa il 17.2.21 Parte_1 dal Tribunale di Viterbo nella causa r.g. 3381/2019);
- nel giudizio si è ritualmente costituita la Controparte_1
- si danno per integralmente qui trascritte le rispettive deduzioni e conclusioni delle parti;

- la tramite il presente atto intende rinunciare – come in effetti rinuncia Parte_1
– agli atti del giudizio ai sensi dell'art. 306 cpc, con la integrale compensazione delle spese di lite;
la a sua volta, tramite il presente atto intende accettare Controparte_1 la rinuncia – come in effetti accetta la rinuncia – agli atti del giudizio ai sensi dell'art.
306 cpc, con la integrale compensazione delle spese di lite;

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 quanto sopra premesso la Dott. dichiara ai sensi e per gli effetti di Controparte_9 CP_6 cui all'art. 306 cpc di RINUNCIARE AGLI ATTI DEL GIUDIZIO, con la integrale compensazione delle spese di lite;
la in pers. LRPT sig.ra dichiara ai sensi e per Controparte_1 Controparte_7 gli effetti di cui all'art. 306 cpc di ACCETTARE LA RINUNCIA AGLI ATTI DEL
GIUDIZIO, con la integrale compensazione delle spese di lite;
le parti, quindi, chiedono congiuntamente che sia dichiarata la estinzione del giudizio stesso, con la integrale compensazione delle spese di lite.
Roma-Viterbo, 10 ottobre 2025
Dott. n.q. CP_6 sig.ra n.q. Controparte_7
Avv. AN M. De IL
Avv. FE Gigli>>.
Ciò detto, la Corte dichiara la estinzione del giudizio ai sensi dell'art.306 c.p.c., con la integrale compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto da nei confronti di avverso la sentenza n. 220/21 del Parte_1 Controparte_1
Tribunale Ordinario di Viterbo, emessa tra le parti il 17.02.21, a definizione del giudizio recante n° R.G. 3381/2019, promosso da nei confronti di Controparte_1 Parte_1
ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
[...]
- visto l'art.306 c.p.c. dichiara la estinzione del giudizio per rinunzia agli atti;

- compensa integralmente le spese di lite.
Roma, 15.10.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
MA ZA RA MA IA IZ

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9