REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Settima Sezione Civile
Composta dai seguenti Magistrati:
MA SA IZ Presidente
MA AN RA Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 6961 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 12/11/2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(c.f. ) in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Antonio
RI (c.f. ) e l'avvocato Marco Squicquero (c.f. C.F._1
) che la rappresentano e difendono per procura in atti - C.F._2
APPELLANTE PRINCIPALE -
E
(c.f. ) quale titolare dell'impresa Controparte_1 C.F._3 individuale ad insegna “ Controparte_2
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Luca
D'LI (c.f. che lo rappresenta e difende per procura in atti C.F._4
-APPELLANTE INCIDENTALE-

OGGETTO: appello principale di e appello incidentale di Parte_1
quale esercente l'impresa individuale ad insegna “ Controparte_1 [...]
avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n. 9715/2021, Controparte_2
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 in data 01.06.2021, resa tra le parti a definizione del giudizio iscritto al n.r.g.
64896/2018 introdotto da nei confronti di Parte_1 CP_1
n.q.- locazione immobile uso diverso-
[...]
CONCLUSIONI: come in atti
IN FATTO E IN DIRITTO
con ricorso iscritto a ruolo il 16.10.2018 e notificato, Parte_1 unitamente al pedissequo decreto di fissazione di udienza, conviene in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, la Impresa individuale del dott. e rassegna le Controparte_1 seguenti conclusioni:
<< ACCERTARE E DICHIARARE 1) la cessazione per finita locazione e per mutuo consenso del contratto T39/1999 intercorso tra la parte invitata e la Parte_1
alla quale è subentrata la a seguito di atto di
[...] Parte_1 scissione parziale della e della cessione del “ramo di azienda Parte_1
con atto a rogito del Notaio di Roma - rep. 81683 / 22068 in Pt_1 Persona_1 data 28.6.2016; 2) la risoluzione per grave inadempimento della parte conduttrice al contratto T11/2013 ed in particolare agli impegni preordinati alla decorrenza degli effetti economici del contratto di locazione;
3) la illegittimità della occupazione dell'immobile commerciale, sito in Roma interno Stazione Ferroviaria Roma Termini, piano primo interrato, Centro Forum, locale da destinare esclusivamente a farmacia all'insegna della superficie di mq 200 circa, da Controparte_2 parte della resistente ditta individuale di titolarità del Dott. Controparte_1
4) ORDINARE la immediata restituzione dell'immobile occupato, della superficie complessiva di mq. 200, censito al catasto urbano del Comune di Roma alla particella
65, SUB 532, foglio 482, CAT. D/8, da adibire a farmacia e relativo magazzino, libero e vuoto da cose e persone alla quale attuale ed effettiva Parte_1 titolare del bene medesimo;
5) CONDANNARE la Ditta del Dott. al Controparte_1 risarcimento dei danni subiti e subendi dalla in dipendenza Parte_1 delle inadempienze contrattuali, del ritardato rilascio dell'immobile sito in Roma, del mancato introito del canone previsto per il contratto di locazione risolto e del mancato introito del canone pattuito con terzi soggetti per la porzione da restituire: 1) nella misura della somma delle penali giornaliere contrattualmente pattuite per la ritardata riconsegna della porzione del bene soggetto a restituzione, nella misura di €
1.016.095,89, per il periodo 15.1.2016 – 30.9.2018, salvo ulteriori maturate ed a maturarsi, ovvero la somma di giustizia;
2) ed inoltre, per l'eventuale supero, ovvero se
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 del caso in alternativa, nella misura dei canoni non percepiti sulla base del contratto T
11/2013 e cioè il minimo garantito di € 125.000,00 oltre IVA annui. Il tutto dalla data di accertata decorrenza contrattuale, corrispondente alla scadenza del termine ultimativo per il completamento dei lavori e cioè al 15.1.2016, ovvero la data di giustizia, e fino all'effettivo rilascio;
3) ed inoltre, nella misura dei canoni che sarebbero stati incassati dalla nel caso in cui la avesse CP_3 Parte_1 avuto la effettiva disponibilità della porzione di locale oggetto dell'obbligo di restituzione, ed avesse avuto la possibilità di allocarli alla suddetta sulla CP_3 base della corrispondenza ufficiale scambiata che prevedeva: canone base di €
118.458,40 oltre iva per il primo anno, e non inferiore a tale canone rivalutato per gli anni successivi;
il tutto per una differenza annua, dedotta la indennità di occupazione versata, di € 113.154,20 per anno, pari ad € 306.459,29 per il periodo 15.1.2016 -
30.9.2018, oltre quelli ulteriormente maturati ed a maturarsi fino al rilascio, ovvero la somma di giustizia. E ciò senza tenersi conto del canone variabile, e degli oneri promozionali di cui al contratto. IN VIA SUBORDINATA: Accertare le obbligazioni contrattuali in capo alla parte resistente sulla base del contratto T 11/2013 in ordine alla progettazione, all'allestimento del punto vendita su superficie ridotta ed alla restituzione della porzione identificata in planimetria come S66B, condannare la resistente all'adempimento delle obbligazioni Controparte_4 contrattuali consistenti nella redazione e consegna di progetto di allestimento e, previa sua approvazione, nella realizzazione del punto vendita sulla superficie ridotta contrattualmente pattuita, e nella restituzione della porzione non compresa nel nuovo contratto, di cui andrà disposta la restituzione. Condannare la parte resistente ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c. al pagamento di una penale dell'importo di € 1.500,00 per ogni giorno di ritardo nell'adempimento delle obbligazioni di cui al contratto T 11/2013, fino alla effettiva apertura del punto vendita, alla consegna della porzione oggetto di obbligo di restituzione ed alla effettiva decorrenza economica del contratto. In ogni caso, CONDANNARE la Ditta del Dott. al risarcimento dei danni Controparte_1 subiti e subendi dalla in dipendenza della ritardata Parte_1 decorrenza economica del contratto, e pertanto del mancato introito del canone previsto per il contratto di locazione e del mancato introito del canone pattuito per la porzione da restituire: 1) nella misura della somma delle penali giornaliere contrattualmente pattuite per la ritardata riconsegna della porzione del bene soggetto a restituzione, nella misura di € 1.016.095,89, per il periodo 15.1.2016 – 30.9.2018, salvo
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 ulteriori maturate ed a maturarsi, ovvero la somma di giustizia;
2) ed inoltre, per
l'eventuale supero, ovvero se del caso in alternativa, nella misura dei canoni non percepiti sulla base del contratto T 11/2013 e cioè il minimo garantito di € 125.000,00 oltre IVA annui. Il tutto dalla data di accertata decorrenza contrattuale, corrispondente alla scadenza del termine ultimativo per il completamento dei lavori e cioè al
15.1.2016, ovvero la data di giustizia, e fino all'effettiva efficacia economica del nuovo contratto;
3) ed inoltre, nella misura dei canoni che sarebbero stati incassati dalla nel caso in cui la avesse avuto la effettiva disponibilità CP_3 Parte_1 della porzione di locale oggetto dell'obbligo di restituzione, ed avesse avuto la possibilità di allocarli alla suddetta sulla base della corrispondenza CP_3 ufficiale scambiata che prevedeva: canone base di € 118.458,40 oltre iva anno. Il tutto per una differenza annua, dedotta la indennità di occupazione versata, di € 113.154,20 per anno, pari ad € 306.459,29 per il periodo 15.1.2016 -30.9.2018, oltre quelli ulteriormente maturati ed a maturarsi fino al rilascio, ovvero la somma di giustizia.
Con riserva di agire in separata sede in caso di mancato pagamento degli oneri accessori e della indennità di occupazione. Con vittoria di spese, competenze ed onorari IVA e CPA. >>
A sostegno delle riportate conclusioni, le seguenti allegazioni.
- Con il contratto “T 34/1999”, concede in locazione, alla Parte_1
, in persona del titolare , Controparte_2 Controparte_1
l'immobile della superficie complessiva di mq. 200 meglio descritto in atti, da adibire a farmacia e relativo magazzino, per la durata di 6 anni, rinnovabili di altri 6 alla prima scadenza, a far data dal 01.10.1999, con risoluzione, senza obbligo di disdetta, alla seconda scadenza.
- Il contratto si rinnova fino alla seconda scadenza del 13.12.2011, in vista della quale, la locatrice invia, comunque, il 04.02.2010, formale lettera di disdetta
(lettera prot. 002007).
- Con successivo contratto “T11/2013”, tra le stesse parti che si danno reciprocamente atto della cessazione, per intervenuta scadenza, del contratto
“T34/1999”, si concordano i termini della nuova locazione, per mq 125 della maggior superficie già oggetto del precedente contratto.
- Il contratto “T11/2013” prevede i seguenti pagamenti: 1) un minimo garantito di euro 125.000,00 oltre IVA annuo per il primo anno, con conguaglio pari al 6% del fatturato conseguito;
per gli anni successivi il canone è parametrato al r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 fatturato conseguito, comunque mai inferiore al canone base del primo anno rivalutato;
2) oneri accessori;
3) un contributo per la promozione pari al 5% del fatturato.
- Per l'art. 2 del contratto T 11/2013, “il CONDUTTORE si impegna a consentire al LOCATORE l'avvio dei suddetti lavori di separazione, nel necessario rispetto delle tempistiche che saranno al riguardo comunicate da ma Parte_1
l'avvio dei lavori non potrà avvenire antecedentemente al 20 novembre 2013”.
- Le parti convengono che, fino e non oltre il quarantacinquesimo giorno successivo alla data di consegna formale al Conduttore del “locale S66A”, ovvero fino alla precedente data di apertura al pubblico del locale, la CP_2 avrebbe mantenuto la provvisoria disponibilità della porzione immobiliare oggetto di domanda di rilascio nelle more dell'esecuzione, con spese integralmente a carico della degli interventi di allestimento e finitura CP_2 del locale “S66A”, oggetto del presente contratto.
- Decorso tale termine, la porzione “S66B” deve essere riconsegnata a
[...]
che, in caso di mancato rispetto di tale scadenza, è tenuta a Controparte_5 corrispondere una penale giornaliera di importo pari al triplo del canone giornaliero determinato ai sensi dell'art. 8 del contratto, salvo il risarcimento del maggior danno.
- In caso di ritardo nella consegna superiore a trenta giorni, il contratto deve intendersi risolto di diritto ai sensi dell'art. 1456 c.c.
- Le parti espressamente riconoscono che il provvisorio mantenimento della disponibilità da parte del conduttore della porzione immobiliare oggetto di rilascio è consentita da l solo scopo di permettere a Parte_1
la prosecuzione dell'attività in costanza dei lavori di Controparte_2 allestimento e finitura del locale S66A (…)”
- L'art. 3 del medesimo contratto disciplina gli oneri di esecuzione dei lavori di separazione, adeguamento funzionale e layout interno del punto vendita.
- Stipulato il nuovo contratto di locazione e scongiurata la restituzione dei locali conseguente alla scadenza del primo contratto, la Impresa individuale, priva di un reale interesse alla esecuzione del nuovo contratto per la pattuita riduzione della superficie impegnata e il pattuito incremento del corrispettivo annuo al mq, al solo scopo di impedire le operazioni di allestimento della nuova superficie di r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 vendita, omette ogni utile collaborazione rispetto alla progettazione del nuovo punto vendita.
- Tale comportamento ostativo è formalmente contestato.
- Il progettista, su mandato della conduttrice, il 14.07.2015, inoltra un progetto meramente preliminare, già inviato nella fase delle trattative, che la con Pt_1 comunicazione del 22.07.2015, rappresenta essere inadeguato ai fini della progettazione esecutiva, sollecitando ancora l'inoltro del progetto esecutivo.
- Il progettista, preannunciando l'invio del progetto esecutivo per il successivo mese di settembre 2015, ribadisce la richiesta, già formulata in precedenza, dell'aumento della superficie impegnata.
- Con lettera prot. 015715 del 29.09.2015, la comunica di essere pronta a Pt_1 compiere i lavori di propria competenza e chiede la trasmissione del progetto esecutivo degli interventi di pertinenza della Ditta individuale.
- Con comunicazione Prot. 17029 in data 20.10.2015, Parte_1 contesta il reiterato rifiuto di trasmettere il progetto esecutivo;
invita la controparte ad un risolutivo tavolo tecnico per il 26.10.2015; intima l'inizio dei lavori per il 10.11.2015.
- Dopo l'ultimo rifiuto della Impresa individuale di dare corso al nuovo contratto, la locatrice entra in una fase di riorganizzazione aziendale, con scissione parziale di e assegnazione del “ramo di azienda Retail”, per atto a Parte_1 rogito del notaio di Roma n. rep. 81683 / 22068, in data 28.06.2016, Per_1 alla ricorrente, Controparte_6
in ragione della precaria e provvisoria detenzione dell'immobile
[...] autorizzata e disciplinata in via meramente provvisoria dal contratto di locazione del 2013, occupa ancora oggi il locale commerciale interno alla Stazione
Termini di Roma, della consistenza oggetto del contratto di locazione del 1999, per la detenzione del quale non ha titolo, per aver rifiutato di adempiere agli impegni assunti con il contratto di locazione del 2013, con conseguente risoluzione del contratto (T 11/2013).
- Con il descritto comportamento, impedisce, alla locatrice, di CP_2 recuperare e mettere a reddito la parte residua del locale attuale, sottraendosi anche al pagamento di canoni e oneri contrattualmente previsti con la nuova locazione stipulata.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 - Alla risoluzione del contratto “T11/2013” per grave inadempimento della
Impresa individuale, consegue l'obbligo della stessa parte di risarcire i danni da mancata restituzione del locale originario;
da mancata esecuzione del nuovo rapporto contrattuale e da mancata restituzione dei locali occupati senza valido titolo negoziale.
- Carenza di titolo ad occupare l'immobile sito all'interno della Stazione di Roma
Termini: con la sottoscrizione del contratto T11/2013, il precedente rapporto di locazione (“T 34/1999”) ha cessato i propri effetti alla data del 13.12.2011; concordano la possibilità, per la Impresa individuale, di rimanere nel locale già condotto in locazione per il solo tempo necessario alla apertura al pubblico del nuovo locale oggetto del contratto di locazione “ T11/2013”; la apertura del CP_ nuovo locale non è mai intervenuta per fatto e colpa della resistente.
- La consentita permanenza nei locali nella consistenza oggetto del contratto
“T34/1999” era strumentale e condizionata alla celere esecuzione dei lavori di allestimento della superficie ridotta.
- Le omissioni della parte resistente hanno reso impossibile il verificarsi delle condizioni per la restituzione della porzione immobiliare esclusa dal contratto
“T11/2013.
- Vi è obbligo di restituire il locale detenuto senza titolo.
- deve risarcire il danno conseguito al suo comportamento CP_2 inadempiente, in tutte le sue componenti (obbligo di corrispondere la penale pattuita per il ritardo nella riconsegna del locale;
mancato introito dei canoni pattuiti con il contratto T 11/2013: mancato introito di canoni ed oneri accessori per impedita stipula di nuovo contratto di locazione sulla porzione da restituire con la CP_3
- Posta la ammissibilità della domanda, la S.p.a., in via subordinata, chiede la condanna della Impresa individuale ad adempiere a tutte le obbligazioni assunte con il contratto
T11/2013 in ordine alla progettazione, all'allestimento del punto vendita su superficie ridotta ed alla restituzione della porzione identificata in planimetria come S66B “con salvezza, per quanto di ragione delle domande risarcitorie formulate per la ritardata esecuzione del contratto stipulato, per la protratta indisponibilità del locale S66B da restituirsi all'esito dell'allestimento, relativamente al quale erano state pattuite le condizioni di locazione.”
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 Con comparsa di risposta depositata il 04.01.2019, si costituisce , Controparte_1 quale esercente l'impresa individuale ad insegna “ e Controparte_2 rassegna le seguenti conclusioni.
<< A. rigettare tutte le domande formulate dalla in Parte_1 ragione di quanto esposto nel presente atto;
B. in via riconvenzionale:

1. accertare le obbligazioni contrattuali in capo alla sulla base del Parte_1 contratto “T 11/2013”, in ordine alla divisione strutturale e impiantistica del locale
“S66” e correlate;

2. condannare la all'adempimento Parte_1 delle anzidette obbligazioni, e in specie: - a provvedere alla verifica formale del progetto presentato dalla , oggi prodotto sub doc. 9, al fine di controllarne, CP_2 tra l'altro, la conformità alle norme di sicurezza e alle caratteristiche strutturali dell'immobile locato;
- a provvedere a comunicare alla resistente la conformità del progetto suddetto ovvero a richiedere eventuali integrazioni e/o modifiche;
- a informare la resistente dei contenuti e delle tempistiche del progetto di separazione delle due unità immobiliari, a cura e spese di - a Parte_1 provvedere alla consegna, in favore della resistente, di tutta la documentazione da redigere a cura e spese di sulla base del contratto “T Parte_1
11/2013”, tra cui, in relazione all'impianto meccanico, la planimetria delle modifiche da effettuare a cura e spese della stessa e la relativa Parte_1 relazione tecnica;
- a sostituire ed adeguare, a cura e spese di Parte_1
i cavi elettrici di adduzione sino al locale “S66”; - ad eseguire tutti i lavori di
[...] divisione strutturale e impiantistica del locale “S66”, onde realizzare il locale “S66A”, consentendo medio tempore l'utilizzo, da parte della resistente, del locale “S66B”, compatibilmente e nel pieno rispetto delle norme e autorizzazioni per la prosecuzione dell'attività farmaceutica;
- a consegnare alla resistente, secondo le tempistiche di cui al contratto “T 11/2013”, o secondo quelle che il giudicante vorrà stabilire, il locale
“S66A”, così realizzato compatibilmente e nel pieno rispetto delle norme e autorizzazioni per la prosecuzione dell'attività farmaceutica;
- condannare
[...]
ai sensi dell'art. 614 bis c.p.c., al pagamento, in favore della Parte_1 resistente, di una penale dell'importo di € 1.500,00 per ogni giorno di ritardo nell'adempimento delle obbligazioni di cui al contratto “T 11/2013”, fino alla effettiva apertura del punto vendita della;
C. ancora in via riconvenzionale, e in CP_2 aggiunta alla domanda di cui supra sub § B, o in via subordinata là dove fosse accolta la domanda di adempimento formulata da 1. accertare la Parte_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 condotta contra ius di secondo quanto indicato al Parte_1 precedente § 13.2.9; 2. per l'effetto, condannare al Parte_1 risarcimento, in favore della resistente, di tutti i danni da quest'ultima subiti e subendi, come quantificati al precedente § 13.2.10, pari a non meno di € 820.000,00 ovvero alla diversa somma ritenuta di giustizia o, in via subordinata, da determinarsi equitativamente ex art. 1226 c.c.; D. ancora in via riconvenzionale, accertare e disporre la compensazione, in tutto o in parte, dell'eventuale debito riconosciuto in capo alla resistente, in conseguenza dell'insperato accoglimento, anche parziale, delle domande formulate da con il credito che si chiede di Parte_1 riconoscere in capo alla stessa per quanto esposto ai precedenti §§ 13.2.9 e CP_2
13.2.10; E. in ogni caso, condannare al pagamento, in Parte_1 favore della resistente, delle spese legali e dei costi, sostenuti e sostenendi in relazione al presente giudizio, oltre I.V.A., spese generali e C.A., come per legge.>>
A sostegno delle conclusioni rassegnate in punto di rigetto della domanda di
[...]
richiama le clausole contrattuali e oppone l'inadempimento di Pt_1 Parte_1
e, a sostegno della domanda riconvenzionale, allega essere contraria a buona fede la decisione di di sciogliere il rapporto contrattuale con e un Parte_1 CP_2 conseguito danno da minori ricavi e minori redditi, anche alla luce dell'incremento del canone di locazione, per l'intera durata del contratto “T 11/2013”, nonché da lesione della reputazione commerciale.
La sentenza impugnata definisce la controversia come di seguito:
<< (…) - Respingere la domanda;
- condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite che si liquidano in favore del resistente complessivamente in euro 10.000, oltre
CPA. IVA e spese forfettarie al 15%. Spese di CTU a carico di parte ricorrente.>>
Questi, i motivi della decisione.
- La documentazione tecnica trasmessa, a mezzo pec, il 20.11.2013 (e consegnata
“a mani”, il successivo 22.11.2013 e poi il 23.06.2015 e il 13.07.2015), dalla
Impresa individuale, come da c.t.u., consente, a le Parte_1 valutazioni necessarie alla esecuzione dei lavori di propria competenza concordati in contratto ( lavori di separazione civile, architettonica e impiantistica del locale originario, dalla restante porzione immobiliare, compresa l'adduzione impiantistica fino al perimetro del nuovo locale “S66A”.
- A carico della sono, per contratto, solo gli interventi interni al locale CP_2 oggetto della locazione del 2013, tra cui la distribuzione interna degli impianti e r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 le opere di adeguamento funzionale dell'unità, compresi l'allestimento e la finitura finalizzata a rendere lo stesso perfettamente idoneo all'uso convenuto.
- A seguito della trasmissione di detta documentazione e per contratto,
[...]
nei 15 giorni successivi, avrebbe dovuto dare riscontro alla Pt_1 trasmissione di detta documentazione, verificare il progetto, comunicare la conformità del progetto alle norme di sicurezza e alle caratteristiche strutturali dell'immobile oppure chiedere eventuali integrazioni e modifiche.
- In atti non vi è prova che sia intervenuta tale verifica da parte di Parte_1
o che vi sia stata una richiesta di integrazione di documentazione e, rispetto a tale obbligo, è inadempiente. Parte_1
- Tale inadempimento di ha reso impossibile il verificarsi di Parte_1 quanto lamenta la stessa cui deve ritenersi addebitabile quanto Parte_1 in pretesa attorea.
- Spese regolate secondo soccombenza.
Con il ricorso introduttivo del grado di appello, Parte_1 rassegna le seguenti conclusioni:
<< (…): - in via istruttoria: ove non reputi di disattendere le conclusioni del CTU, facendo proprie le puntuali e documentate osservazioni del CTP Arch. Per_2 disporre la riconvocazione del CTU per chiarimenti ovvero qualora necessario disporre nuova consulenza tecnica;
- nel merito: riformare la impugnata sentenza del Tribunale di Roma in quanto illegittima ed ingiusta, per i motivi sopra argomentati e per l'effetto ACCERTARE E DICHIARARE
1) la cessazione per finita locazione e per mutuo consenso del contratto T39/1999 intercorso tra la parte invitata e la alla quale è subentrata Parte_1 la a seguito di atto di scissione parziale della Parte_1 [...]
e della cessione del “ramo di azienda con atto a rogito del Parte_1 Pt_1
Notaio di Roma - rep. 81683 / 22068 in data 28.6.2016; Persona_1
2) la risoluzione per grave inadempimento della parte conduttrice al contratto
T11/2013 ed in particolare agli impegni preordinati alla decorrenza degli effetti economici del contratto di locazione;

3) la illegittimità della occupazione dell'immobile commerciale, sito in Roma interno Stazione Ferroviaria Roma Termini, piano primo interrato, Centro Forum, della superficie di mq 200 circa, da parte della resistente ditta individuale di titolarità del Dott. Controparte_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10 4) ORDINARE la immediata restituzione dell'immobile occupato, della superficie complessiva di mq. 200, censito al catasto urbano del Comune di Roma alla particella 65, SUB 532, foglio 482, CAT. D/8, libero e vuoto da cose e persone alla
quale attuale ed effettiva titolare del bene medesimo;
Parte_1
5) CONDANNARE la Ditta del Dott. al risarcimento dei danni Controparte_1 subiti e subendi dalla in dipendenza delle Parte_1 inadempienze contrattuali, del ritardato rilascio dell'immobile sito in Roma, del mancato introito del canone previsto per il contratto di locazione risolto e del mancato introito del canone pattuito con terzi soggetti per la porzione da restituire:
1) nella misura della somma delle penali giornaliere contrattualmente pattuite per la ritardata riconsegna della porzione del bene soggetto a restituzione, nella misura di € 1.016.095,89, per il periodo 15.1.2016 – 30.9.2018, salvo ulteriori maturate ed
a maturarsi, ovvero la somma di giustizia;
2) ed inoltre, per l'eventuale sùpero, ovvero se del caso in alternativa, nella misura dei canoni non percepiti sulla base del contratto T 11/2013 e cioè il minimo garantito di € 125.000,00 oltre IVA annui.
Il tutto dalla data di accertata decorrenza contrattuale, corrispondente alla scadenza del termine ultimativo per il completamento dei lavori e cioè al 15.1.2016, ovvero la data di giustizia, e fino all'effettivo rilascio;
3) ed inoltre, nella misura dei canoni che sarebbero stati incassati dalla nel caso in cui la CP_3 [...] avesse avuto la effettiva disponibilità della porzione di locale oggetto Pt_1 dell'obbligo di restituzione, ed avesse avuto la possibilità di locarli alla suddetta
sulla base della corrispondenza ufficiale scambiata che prevedeva: CP_3 canone base di € 118.458,40 oltre iva per il primo anno, e non inferiore a tale canone rivalutato per gli anni successivi;
il tutto per una differenza annua, dedotta la indennità di occupazione versata, di € 113.154,20 per anno, pari ad € 306.459,29 per il periodo 15.1.2016 -30.9.2018, oltre quelli ulteriormente maturati ed a maturarsi fino al rilascio, ovvero la somma di giustizia. E ciò senza tenersi conto del canone variabile, e degli oneri promozionali di cui al contratto.
6) RIGETTARE siccome del tutto infondate in fatto ed in diritto le domande proposta in via riconvenzionale dalla parte, qualora riproposte;

IN VIA SUBORDINATA: Accertare le obbligazioni contrattuali in capo alla parte resistente sulla base del contratto T 11/2013 in ordine alla progettazione, all'allestimento del punto vendita su superficie ridotta ed alla restituzione della porzione identificata in planimetria come S66B, condannare la resistente CP_2
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 11 del Dott. all'adempimento delle obbligazioni contrattuali consistenti CP_1 nella redazione e consegna di progetto di allestimento e, previa sua approvazione, nella realizzazione del punto vendita sulla superficie ridotta contrattualmente pattuita, e nella restituzione della porzione non compresa nel nuovo contratto, di cui andrà disposta la restituzione. Condannare la parte resistente ai sensi dell'art.
614 bis c.p.c. al pagamento di una penale dell'importo di € 1.500,00 per ogni giorno di ritardo nell'adempimento delle obbligazioni di cui al contratto T 11/2013, fino alla effettiva apertura del punto vendita, alla consegna della porzione oggetto di obbligo di restituzione ed alla effettiva decorrenza economica del contratto. In ogni caso, CONDANNARE la Ditta del Dott. al risarcimento dei Controparte_1 danni subiti e subendi dalla in dipendenza della Parte_1 ritardata decorrenza economica del contratto, e pertanto del mancato introito del canone previsto per il contratto di locazione e del mancato introito del canone pattuito per la porzione da restituire: 1) nella misura della somma delle penali giornaliere contrattualmente pattuite per la ritardata riconsegna della porzione del bene soggetto a restituzione, nella misura di € 1.016.095,89, per il periodo
15.1.2016 – 30.9.2018, salvo ulteriori maturate ed a maturarsi, ovvero la somma di giustizia;
2) ed inoltre, per l'eventuale sùpero, ovvero se del caso in alternativa, nella misura dei canoni non percepiti sulla base del contratto T 11/2013 e cioè il minimo garantito di € 125.000,00 oltre IVA annui. Il tutto dalla data di accertata decorrenza contrattuale, corrispondente alla scadenza del termine ultimativo per il completamento dei lavori e cioè al 15.1.2016, ovvero la data di giustizia, e fino all'effettiva efficacia economica del nuovo contratto;
3) ed inoltre, nella misura dei canoni che sarebbero stati incassati dalla nel caso in cui la CP_3 [...] avesse avuto la effettiva disponibilità della porzione di locale oggetto Pt_1 dell'obbligo di restituzione, ed avesse avuto la possibilità di allocarli alla suddetta
sulla base della corrispondenza ufficiale scambiata che prevedeva: CP_3 canone base di € 118.458,40 oltre iva anno. Il tutto per una differenza annua, dedotta la indennità di occupazione versata, di € 113.154,20 per anno, pari ad €
306.459,29 per il periodo 15.1.2016 -30.9.2018, oltre quelli ulteriormente maturati ed a maturarsi fino al rilascio, ovvero la somma di giustizia. Con riserva di agire in separata sede in caso di mancato pagamento degli oneri accessori e della indennità di occupazione. IN OGNI CASO CONDANNARE la Ditta appellata a restituire la somma di € 14.560,00 versata dalla a titolo di spese di Parte_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 12 lite in conseguenza dell'adempimento, con riserva di gravame e di ripetizione, delle spese liquidata nella riformanda sentenza;

Con vittoria di spese, competenze ed onorari IVA e CPA del doppio grado di giudizio.>>
A sostegno delle riportate conclusioni, articola cinque Parte_1 motivi di appello principale.
1) Rubricato: “ERRONEITÀ DELLA SENTENZA IMPUGNATA. INDICAZIONI DELLE
PARTI DELLA SENTENZA DI PRIMO GRADO CHE SI INTENDONO APPELLARE E
MODIFICHE RICHIESTA ALLA RICOSTRUZIONE DEL FATTO COMPIUTA DAL
GIUDICE DI PRIMO GRADO. INDICAZIONE DELLE CIRCOSTANZE DA CUI
DERIVA LA VIOLAZIONE DI LEGGE”. Vi si censura la decisione nella parte in cui ritiene che <la causa si incentra su un quesito di natura tecnica, la cui risoluzione è stata affidata al CTU, le cui conclusioni sono pienamente condivise da questo tribunale, in quanto rispondenti ai dati di fatto e prive di vizi logici>> e che <la documentazione tecnica prodotta dalla farmacia risultasse adeguata e sufficiente per consentire a di ottemperare Parte_1 alle modifiche contrattuali di riduzione del locale>>, omettendo di pronunciarsi sulla domanda di riconsegna della porzione di immobile non oggetto del contratto di locazione del 2013 (S66B) e sulla domanda di condanna di CP_2 al pagamento della penale contrattualmente dovuta nonché delle maggiori somme in conseguenza della perdurante occupazione dell'immobile, da ritenersi svincolate dalle considerazioni concernenti la completezza della documentazione prodotta da CP_2
2) Rubricato: “ERRONEA RICOSTRUZIONE DEI FATTI E DEGLI ESITI DELLA CTU
AI FINI DELL'ACCERTAMENTO DELL'INADEMPIMENTO DELLA FARMACIA
PELLEGRINI AGLI OBBLIGHI CONTRATTUALI”. L'appellante principale lamenta l'erroneo recepimento delle risultanze della c.t.u.
A tal fine, allega la valutazione della sola questione concernente la completezza e l'adeguatezza degli elaborati progettuali prodotti dall'appellata, omettendo di valutare che ha intimato, a l'esecuzione dei lavori di Parte_1 CP_2
“compartimentazione”, propedeutici alla concordata parziale restituzione da parte di che elude l'obbligo, pretendendo una rinegoziazione delle CP_2 condizioni della locazione a proprio vantaggio.
L'appellante principale insiste sull'inadeguatezza della documentazione progettuale inoltrata da in difetto di una progettazione “esecutiva” CP_2
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 13 della parte meccanica (mancano le indicazioni concernenti la modifica degli impianti meccanici di ventilazione, aerazione e climatizzazione dei locali), prevista nel contratto di locazione e presupposto indispensabile per la compartimentazione e per la restituzione della porzione di locale non oggetto del contratto di locazione del 2013.
L'appellante principale censura, infine, la c.t.u. per esorbitanza dai temi strettamente tecnici. A tal fine allega che il c.t.u., operando una inammissibile considerazione di carattere giuridico, ritiene il termine di 15 giorni per l'approvazione del progetto esecutivo essenziale e l'inadempimento dell'appellante, laddove tale termine non è perentorio, ma è meramente indicativo, non potendosene desumere, quindi, alcun inadempimento dell'appellante, soprattutto in considerazione dell'interesse di Parte_1 alla celere approvazione del progetto esecutivo, per l'impegno assunto nei
[...] confronti di un soggetto terzo di locare la porzione di immobile oggetto dell'obbligo di restituzione di CP_2
- 3) Rubricato “OMESSA VALUTAZIONE DELLE INTIMAZIONI DELLA
[...]
AD ESEGUIRE IN OGNI CASO I LAVORI DI Parte_1
COMPARTIMENTAZIONE E PROCEDERE ALLA PARZIALE RICONSEGNA”.
L'appellante principale ripropone le censure in punto di omessa valutazione del duplice inadempimento di rispetto all'intimata esecuzione dei lavori CP_2 di compartimentazione, indispensabili per giungere alla pattuita separazione dei locali e alla restituzione della porzione di locale (non interessata dal nuovo contratto del 2013).
- 4) Rubricato: “OMESSO ESAME DELLA DOMANDA DI RISARCIMENTO DEL Par DANNO AVANZATA DA TAZIONI RETAIL COL RICORSO Pt_1
INTRODUTTIVO”. L'appellante principale lamenta il mancato accertamento, in sentenza, delle inadempienze di cui consegue la mancata CP_2 dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento e la mancata pronuncia sulle domande risarcitorie nonché sulla domanda di restituzione della porzione di immobile occupata senza valido titolo negoziale.
- 5) Rubricato: “OMESSO ESAME ED OMESSA PRONUNCIA SULLE ALTRE DOMANDE
SPIEGATE DA GRANDI STAZIONI”. L'appellante principale lamenta la errata valutazione delle risultanze istruttorie in punto di accertamento dell'inadempimento.
A tal fine, richiama l'impegno della conduttrice a non permanere nell'intero immobile per più di 45 giorni dalla consegna dell'immobile locato e a restituire,
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 14 nello stesso termine, la porzione del locale non oggetto del contratto di locazione del
2013; sostiene che la sola Farmacia è contrattualmente onerata di organizzare l'allestimento interno del nuovo spazio locato e si è resa inadempiente. Lamenta la omessa pronuncia sulla domanda di restituzione della porzione di locale non oggetto del nuovo contratto del 2013; sulla domanda di pagamento della penale pattuita nel contratto del 2013; sulla domanda di risarcimento dei danni indicati nel motivo di appello che precede, domande tutte svincolate dall'aspetto concernente la documentazione progettuale prodotta da sulle quali chiede una pronuncia CP_2 anche nella ipotesi di rigetto della domanda di risoluzione del contratto.
Con comparsa depositata il 24.03.2022, resiste all'appello di CP_2 Parte_1
e rassegna le seguenti conclusioni:
[...]
<< (…) A. rigettare l'appello proposto e tutte le domande formulate dalla
[...]
in ragione di quanto esposto nel presente atto;
Parte_1
B. inoltre, accogliere l'appello incidentale parziale, proposto con il presente atto dal dott. nella indicata qualità, avverso la sentenza n. Controparte_1
9715/2021 pubblicata dal Tribunale di Roma il 1° giugno 2021, e, per l'effetto: B.

1. in via riconvenzionale:

1. accertare le obbligazioni contrattuali in capo alla
[...]
sulla base del contratto “T 11/2013”, in ordine alla divisione Parte_1 strutturale e impiantistica del locale “S66” e correlate;

2. condannare la
[...] all'adempimento delle anzidette obbligazioni, e in specie: - a Parte_1 provvedere alla verifica formale del progetto presentato dal dott.
[...]
sub doc. 9 del fascicolo di parte di primo grado, al fine di controllarne, CP_1 tra l'altro, la conformità alle norme di sicurezza e alle caratteristiche strutturali dell'immobile locato;
- a provvedere a comunicare alla resistente la conformità del progetto suddetto ovvero a richiedere eventuali integrazioni e/o modifiche;
- a informare il dott. dei contenuti e delle tempistiche del progetto di Controparte_1 separazione delle due unità immobiliari, a cura e spese di Parte_1
- a provvedere alla consegna, in favore del dott. di tutta
[...] Controparte_1 la documentazione da redigere a cura e spese di sulla Parte_1 base del contratto “T 11/2013”, tra cui, in relazione all'impianto meccanico, la planimetria delle modifiche da effettuare a cura e spese della stessa Parte_1
e la relativa relazione tecnica;
- a sostituire ed adeguare, a cura e
[...] spese di i cavi elettrici di adduzione sino al locale Parte_1
“S66”; - ad eseguire tutti i lavori di divisione strutturale e impiantistica del locale
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 15 “S66”, onde realizzare il locale “S66A”, consentendo medio tempore l'utilizzo, da parte della resistente, del locale “S66B”, compatibilmente e nel pieno rispetto delle norme e autorizzazioni per la prosecuzione dell'attività farmaceutica;
- a consegnare al dott. secondo le tempistiche di cui al contratto “T Controparte_1
11/2013”, o secondo quelle che il giudicante vorrà stabilire, il locale “S66A”, così realizzato compatibilmente e nel pieno rispetto delle norme e autorizzazioni per la prosecuzione dell'attività farmaceutica;
a consegnare al dott. Controparte_1 secondo le tempistiche di cui al contratto “T 11/2013”, o secondo quelle che il giudicante vorrà stabilire, il locale “S66A”, così realizzato compatibilmente e nel pieno rispetto delle norme e autorizzazioni per la prosecuzione dell'attività farmaceutica;
- condannare ai sensi dell'art. 614 bis Parte_1
c.p.c., al pagamento, in favore del dott. di una penale Controparte_1 dell'importo di € 1.500,00 per ogni giorno di ritardo nell'adempimento delle obbligazioni di cui al contratto “T 11/2013”, fino all'effettiva apertura del punto vendita della;
B.

2. ancora in via riconvenzionale, e in aggiunta alla CP_2 domanda di cui supra sub § B.1, o in via subordinata là dove fosse accolta la domanda di adempimento formulata da 1. accertare Parte_1 la condotta contra ius di secondo quanto esposto Parte_1 supra e indicato sin dal § 13.2.9 della memoria di costituzione in primo grado datata 4 gennaio 2019;


2. per l'effetto, condannare al risarcimento, in favore Parte_1 del dott. di tutti i danni da quest'ultima subiti e subendi, come Controparte_1 quantificati supra, pari a non meno di € 820.000,00 ovvero alla diversa somma ritenuta di giustizia o, in via subordinata, da determinarsi equitativamente ex art.
1226 c.c.; B.

3. ancora in via riconvenzionale, accertare e disporre la compensazione, in tutto o in parte, dell'eventuale debito riconosciuto in capo al dott. in conseguenza dell'insperato accoglimento, anche Controparte_1 parziale, delle domande formulate da con il credito Parte_1 che si chiede di riconoscere in capo allo stesso dott. nella Controparte_1 indicata qualità, per quanto esposto al precedente § B.

2. In ogni caso, con condanna della al pagamento, in favore del dott. Parte_1
nella indicata qualità, delle spese legali e dei costi, sostenuti e Controparte_1 sostenendi in relazione al presente grado di giudizio, oltre I.V.A., spese generali e
C.A., come per legge.>>
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 16 A sostegno delle riportate conclusioni, allega.
- Il contratto del 2013 prevede la riduzione della superficie locata a 125 mq.; modalità e tempi di esecuzione dei lavori di divisione strutturale e impiantistica dell'originario locale, necessari a ricavare il nuovo locale dall'estensione di circa
125 mq. netti indicato come “S66A”.
- I lavori di divisione strutturale e impiantistica dell'originale locale “SS6” sono posti a carico di Parte_1
- Sono a proprio carico solo gli interventi di sistemazione interna del nuovo locale
“SSA” risultante all'esito della divisione operata da Parte_1
- Come da contratto, di avere trasmesso via p.e.c., in data 20.11.2013 e di avere consegnato altresì brevi manu il successivo 22.11.2013 tutta la documentazione prevista dall'art. 3, capoverso con le indicazioni e le informazioni previste da tale contratto a carico della CP_2
- Il c.t.u. constata la piena rispondenza, sul piano esclusivamente tecnico, della documentazione inviata a quanto previsto in contratto.
- A seguito della trasmissione della suddetta documentazione, Parte_1
nei successivi 15 giorni, non pone in essere gli adempimenti
[...] contrattualmente posti a suo carico (verifica formale del progetto;
comunicazione di conformità del progetto alle norme di sicurezza e alle caratteristiche strutturali dell'immobile; indicazione di integrazioni o modifiche ritenute necessarie).
- non trasmette documenti utili e necessari alla predisposizione di Parte_1 un progetto esecutivo compatibile con l'impianto meccanico generale a servizio dell'intera Galleria.
- L'obbligo di restituzione postula l'intervenuta esecuzione dei lavori di separazione dell'originario locale “S66”: la restituzione della porzione immobiliare non oggetto di locazione è possibile solo dopo la esecuzione, da parte di a ciò contrattualmente obbligata, di quei lavori di Parte_1
“separazione civile, architettonica ed impiantistica”.
- In difetto di inadempimento imputabile a questa non può essere CP_2 condannata a risarcire danni.
- La applicazione della penale presuppone la divisione dell'originario locale
“S66”, non intervenuta per inerzia di Parte_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 17 - Quanto al danno da lucro cessante, contesta la valenza probatoria della documentazione prodotta a sostegno e allega che la ha acquisito in CP_3 locazione un altro locale “S63”.
Con l'appello incidentale, ripropone la domanda riconvenzionale con riguardo alla quale censura la decisione di omessa pronuncia.
Le censure delle parti sono valutate nell'ordine logico di trattazione.
Motivo di appello principale sub 2) e motivo di appello principale sub 3).
Attengono entrambi alla valutazione delle risultanze istruttorie in punto di inadempimento della Impresa individuale dott. vengono valutati Controparte_1 congiuntamente e non hanno pregio.
Con l'atto introduttivo del primo grado di giudizio, a Parte_1 sostegno delle riportate conclusioni, invoca l'inadempimento della Impresa Individuale convenuta alle previsioni del contratto “T11/2013”, di cui riporta parte del testo.
Con l'atto di appello, sostiene, più precisamente, la mancata indicazione, da parte di di quelle che sostiene essere indicazioni indispensabili per la modifica degli CP_2 impianti meccanici di ventilazione, aerazione e climatizzazione dei locali, quelle in punto di posizione delle bocchette di mandata e ripresa dell'impianto, le prescrizioni prestazionali dell'impianto nonché le indicazioni per la modifica del complesso impianto a servizio di tutto il piano interrato da adattare al nuovo locale commerciale.
Tale allegazione è tardiva e inammissibile, in ogni caso non inficia la decisione nella parte in cui accerta la mancata attivazione di rispetto a quanto Parte_1 necessario per dar seguito al proprio impegno, contrattualmente assunto, di procedere alla separazione fisica della maggiore area originariamente condotta in locazione dalla dalla area (“S66A”) concessa in locazione con il contratto azionato in questa CP_2 sede (“T11/2013”).
Negli artt. 2 e 3 di tale contratto, invocati dalle parti a sostegno delle rispettive tesi difensive, complessivamente è previsto quanto di seguito:
- Il locale “S66A”, ricavato dal frazionamento del precedente locale “S66”, avrebbe dovuto essere consegnato, a entro il mese di gennaio 2014 e CP_2 comunque a seguito del completamento degli interventi, da eseguirsi integralmente a cura e spese di di separazione civile ed Parte_1 impiantistica dell'unità oggetto del nuovo contratto dalla rimanente porzione facente parte del locale oggetto del rapporto contrattuale scaduto (“T34/1999”).
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 18 - si è impegnata a consentire, al locatore, l'avvio dei suddetti lavori di CP_2 separazione, nel rispetto di tempistiche da comunicarsi a cura di Parte_1
- per contratto, è tenuta a informare dei contenuti e Parte_1 CP_2 delle tempistiche del progetto di separazione delle due unità immobiliari e a concordare, preventivamente, l'avvio dei lavori.
- Fino e non oltre il quarantacinquesimo giorno successivo alla consegna formale al conduttore del locale “S66A”, oggetto del contratto del 2013, ovvero, ove temporalmente precedente, fino alla data di apertura al pubblico del locale
“S66A”, mantiene la provvisoria disponibilità della porzione CP_2 immobiliare oggetto di rilascio (da intendersi “S66B”).
- In ipotesi di mancato rispetto, da parte di della scadenza di cui al CP_2 punto precedente (e solo in questo caso), è tenuta a pagare la penale CP_2 giornaliera con importo prestabilito in contratto mediante il richiamo al successivo art. 8 del medesimo contratto, salvo il risarcimento del maggior danno).
- In caso di ritardo nella riconsegna, da parte di a CP_2 Parte_1
del locale “S66B”, superiore a 30 giorni, il contratto “T11/2013” deve
[...] intendersi risolto di diritto.
- è tenuta a comunicare, formalmente, a la data di Parte_1 CP_2 inizio degli interventi da eseguire a proprie cure e spese nei termini specificati in contratto, nonché il nominativo della impresa o delle imprese esecutrici, il nominativo del referente tecnico per la committente, quello del direttore dei lavori, del coordinatore in fase di esecuzione e dell'eventuale collaudatore.
- A carico di sono gli interventi di separazione civile, Parte_1 architettonica impiantistica del locale oggetto del contratto, “compresa
l'adduzione impiantistica fino al perimetro del nuovo locale S66A”.
- Al termine dei lavori di propria competenza, è previsto in contratto, che
[...] trasmette a la documentazione tecnica in inerente agli Pt_1 CP_2 interventi eseguiti, ove utile ai fini del rilascio, a favore di delle CP_2 autorizzazioni amministrative necessarie al perfezionamento delle pratiche edilizie e all'avvio dell'attività commerciale.
- Sono a carico di gli interventi interni al locale oggetto di contratto, tra i CP_2 quali la distribuzione interna degli impianti e le opere di adeguamento r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 19 funzionale dell'unità immobiliare compresi allestimento e finitura, nonché opere finalizzate a rendere l'unità immobiliare idonea all'uso convenuto.
- entro il 20.11.2013, si impegna a trasmettere, a CP_2 Parte_1
“il progetto di adeguamento funzionale architettonico, elettrico, meccanico
(compresi impianti speciali) e strutturale, unicamente al layout interno del punto vendita, per la necessaria preventiva approvazione”.
- nei successivi 15 giorni dal ricevimento di detta comunicazione Parte_1
è tenuta a provvedere “alla verifica formale del suddetto progetto, al fine di controllarne, tra l'altro, la conformità alle norme di sicurezza e alle caratteristiche strutturali dell'immobile locato. Nel medesimo termine
[...] provvederà a comunicare al conduttore la conformità del progetto Pt_1 ovvero a richiedere eventuali integrazioni e/o modifiche”, integrazioni o modifiche che il conduttore si obbliga a recepire come apportate da
[...]
ripresentando il progetto, così adeguato, a Pt_1 Parte_1
- “In ogni caso, i lavori a carico del conduttore possono iniziare solo dopo
l'esplicita approvazione del progetto da parte di . Parte_1
Le censure dell'appellante principale non inficiano la decisione nella parte in cui accerta che nel mancato inoltro delle proprie indicazioni tecniche, a Parte_1 seguito della trasmissione, nel termini contrattualmente previsti, di un progetto ritenuto, da non idoneo a consentire la esecuzione dei lavori Parte_1 necessaria alla divisione dell'area ( “S66”) originariamente unica e oggetto del precedente contratto di locazione (“ T34/1999), con realizzazione dell'area (“
S66A”) oggetto del nuovo contratto (“ T11/2013”) e dell'area (“S66B”); che nei termini sopra riportati e indicati in contratto, all'esito della separazione delle due aree, la si è impegnata a restituire a pena il CP_2 Parte_1 pagamento della prevista penale, salvo ulteriori danni.
A tal proposito giova precisare che non ha alcun rilievo la natura perentoria o meno del termine di 15 giorni contrattualmente previsto per per la Parte_1 verifica formale del progetto trasmesso tempestivamente dalla ( e sul CP_2 punto non vi è contestazione) e per il controllo della conformità del progetto alle norme di sicurezza e alle caratteristiche strutturali dell'immobile locato, nonché per la comunicazione, da a della conformità del progetto Parte_1 CP_2 ovvero per la richiesta di eventuali integrazioni e/o modifiche.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 20 Invero tale attività contrattualmente prevista a carico di non è Parte_1 specificamente allegata e certo non è documentata, dato che la corrispondenza intervenuta tra le parti dopo l'inoltro del progetto da parte di nel termine CP_2 del 20.11.2013, non concretizza alcuna delle attività di verifica e controllo contrattualmente poste a carico di ma solo una generica Parte_1 contestazione sulla idoneità del progetto, priva delle necessarie ( e contrattualmente previste) indicazioni tecniche da parti di che era Parte_1 CP_2 contrattualmente tenuta a recepire e riportare in un nuovo progetto che ne tenesse conto.
Ciò detto, non ha alcun rilevo, la prospettata inidoneità della documentazione progettuale inoltrata da a nel termine CP_2 Parte_1 contrattualmente previsto (per altro da escludersi secondo la c.t.u. disposta nel corso del giudizio di primo grado): ove pure dovesse ritenersi inadeguato il progetto inoltrato da ( ripetesi, tempestivamente e secondo contratto), CP_2 [...]
contrattualmente tenuta a fornire indicazioni tecniche alle quali Pt_1 CP_2 sarebbe stata obbligata, sempre per contratto, ad attenersi, non avendo approvato il progetto inviato da in quanto ritenuto non adeguato alla esecuzione delle CP_2 opere di divisione ben descritte in contratto e contrattualmente poste a carico di avrebbe dovuto fornire, a specifiche e tecniche
Parte_1 CP_2 indicazioni su integrazioni e modifiche ritenute necessarie ( alle quali era CP_2 tenuta , per contratto, ad adeguarsi); tuttavia, la corrispondenza richiamata dalla stessa non concretizza tale richiesta di integrazioni e
Parte_1 modifiche, mai intervenuta nel corso dell'arco temporale considerato nel presente giudizio, con conseguente irrilevanza dell'accertamento sulla perentorietà o meno del termine di 15 giorni stabilito in contratto e sulla inadeguatezza della documentazione pacificamente inoltrata, nei termini, a dato che tali
Parte_1 prescrizioni a carico di non risultano rispettate.
Parte_1
Giova aggiungere che il contratto non prevede la trasmissione di un progetto esecutivo.
Ciò detto, l'attività posta contrattualmente a carico di (divisione dei Parte_1 locali) è logicamente precedente alla esecuzione, da parte di delle opere CP_2 interne all'area locata (- “In ogni caso, i lavori a carico del conduttore possono iniziare solo dopo l'esplicita approvazione del progetto da parte di
[...]
). Pt_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 21 Resta assorbita la valutazione delle censure dell'appellante principale in ordine alla domanda di restituzione dell'area “S66B” e alla domanda di risarcimento del danno, non configurandosi inadempimento di CP_2
Appello incidentale.
Il contratto “T34/1999”, con riguardo al quale è proposta la domanda riconvenzionale di Farmacia oggetto dell'appello incidentale in esame, contiene, all'art. 3, la previsione della scadenza automatica del contratto all'esito del primo rinnovo.
L'art. 3 del contratto del 1999, infatti, rubricato:” DURATA”, prevede:” Il presente contratto ha una durata di anni 6 (sei), avrà comunque decorrenza, dal 1 ottobre
1999 e scadenza il 30 settembre 2005 e sarà rinnovabile per un'ulteriore periodo di
6 (sei) anni. In caso di rinnovo, il presente contratto di locazione si intende comunque risolto alla seconda scadenza senza obbligo di disdetta e di comunicazione da parte del LOCATORE. E facoltà del CONDUTTORE, a decorrere dal terzo anno di vigenza contrattuale, di recedere dal presente contratto, con un preavviso di 12 mesi, da comunicarsi a mediante lettera Parte_1 raccomandata AR”.
In ogni caso non è ipotizzabile, neppure in base agli invocati obblighi di buona fede, un obbligo di a proseguire nel rapporto contrattuale del 1999. Parte_1
Spese di lite.
Si compensano integralmente in ragione della reciproca soccombenza.
Ulteriore contributo.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del
DPR n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

PQM


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello principale di Parte_1
e sull'appello incidentale proposto da n.q. di
[...] Controparte_1 esercente l'impresa individuale ad insegna Controparte_2 avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma n. 9715/2021, resa in data 01.06.2021, a definizione del giudizio recante n° R.G. 64896/2018
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 22 promosso da nei confronti di Parte_1 Controparte_1 esercente l'impresa individuale ad insegna “ , ogni Controparte_2 diversa conclusione disattesa, così provvede:
- Respinge l'appello principale.
- Respinge l'appello incidentale.
- Compensa, tra le parti, le spese del grado.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del
DPR n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante principale e da parte dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 12.11.2025
Il Consigliere Relatore Il Presidente
MA AN RA MA SA IZ

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 23