N. 4733/2020 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Napoli
Seconda Sezione CIVILE
La Corte di Appello di Napoli- Seconda Sezione Civile – in persona dei magistrati:
Dott.ssa Maria Teresa Onorato Presidente
Dott.ssa Paola Martorana Consigliere
Dott.ssa Mariacristina Carpinelli Consigliere rel. riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 4733/2020, decisa all'udienza del 17.12.2025, ai sensi dell'art. 437 c.p.c., avente ad
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
TRA
, (C.F. ), elett.te dom.ta in Torre Parte_1 C.F._1
Annunziata (NA) alla Via V. Gambardella, 78, presso lo studio dell'avv. Giancarlo Mazza
( ) che la rapp.ta e difende C.F._2
Pec.: Email_1
APPELLANTE
E
(C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._3 Controparte_2
), elett.te dom.ti in Boscoreale (NA) alla via Em. Cirillo n. 35, C.F._4 presso e nello studio dell'avv. ER IA (C.F. ), che li C.F._5 rappresenta e difende
Pec: Email_2
APPELLATI CONCLUSIONI:
Per l'appellante: come da note di trattazione scritta
Per gli appellanti: come da note di trattazione scritta

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con sentenza n 1723/2020, il Tribunale di Torre Annunziata ha definitivamente pronunciato sulla domanda proposta da e nei confronti CP_1 Controparte_2 di , avendo disatteso ogni altra istanza, eccezione e deduzione, e ha così Parte_1 provveduto: a) ha accolto la domanda proposta da e e, CP_1 Controparte_2 per l'effetto, ha dichiarato risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti ed avente ad oggetto l'immobile di cui all'atto introduttivo per inadempimento di;
Parte_1
b) ha condannato a rilasciare, se già non avvenuto, in favore di Parte_1 CP_1
e l'immobile per cui è causa libero e vuoto da persone e cose;
c)
[...] Controparte_2 ha condannato al pagamento, in favore di e Parte_1 CP_1 [...]
, delle spese di lite che si liquidano in complessive euro 1.690,00, di cui euro 70,00 CP_2 per spese, euro 1.620,00 per compensi di avvocato, oltre I.V.A., C.P.A. e il rimborso del
15% spese generali sui compensi, con attribuzione al procuratore dichiaratosi antistatario

2. Avverso tale pronuncia, pubblicata in data 13/11/2020 e notificata in data 23/11/2020, con atto di citazione notificato in data 21/12/2020, ha proposto appello, Parte_1 deducendo due motivi.

2.1 L'appellante, ha dedotto l'illegittimità della sentenza di primo grado Parte_1 per la mancanza di una motivazione adeguata. Secondo l'appellante, il giudice di prime cure non ha considerato le eccezioni sollevate dalla difesa, né ha fornito un percorso logico-argomentativo chiaro per giustificare la decisione. La sentenza è stata ritenuta per tal motivo generica e superficiale, impedendo un controllo sulla correttezza del ragionamento giuridico svolto dal giudice di prime cure.

2.2 Con il secondo motivo, la ha rappresentato l'illegittimità e l'erroneità della Pt_1 sentenza di primo grado per mancata valutazione delle eccezioni sollevate. In particolare, ha eccepito l'invalidità del contratto di locazione per vizio del consenso, poiché il locatore aveva dichiarato falsamente che l'immobile fosse in regola con le norme edilizie e urbanistiche, inclusa la presenza del certificato di agibilità. Tale mancanza ha indotto l'appellante a stipulare il contratto, che altrimenti non avrebbe concluso. Inoltre, ha sottolineato il grave inadempimento del locatore, che non ha garantito l'idoneità dell'immobile all'uso pattuito, violando gli obblighi previsti dagli articoli 1575 e 1578 c.c.
La sentenza impugnata non ha considerato tali eccezioni, accogliendo la domanda attorea senza una corretta valutazione delle prove e delle argomentazioni presentate.

3. e si sono costituiti in giudizio ed hanno chiesto il CP_1 Controparte_2 rigetto dell'appello.

4. Preliminarmente deve essere affermata, all'esito di verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello. Al riguardo, dall'esame degli atti risulta che la sentenza impugnata è stata notificata in data 23/11/2020; l'atto d'appello, notificato il 21/12/2020, è stato depositato ai fini della costituzione in giudizio il 23/12/2020. Ne deriva ch'è stato osservato il termine previsto.

5. Sempre in via preliminare, deve essere disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello per difetto di sinteticità e specificità.
L'appello deve essere dichiarato ammissibile, risultando rispettato il disposto degli artt.
342, nella formulazione introdotta dalla legge n. 134/12, e 433 c.p.c. dal momento che la parte appellante ha chiaramente indicato le parti della sentenza che intendeva censurare e le ragioni per le quali riteneva di non condividere l'assunto del primo giudice: l'appello proposto, difatti, consente di comprendere chiaramente le ragioni di fatto e di diritto su cui si fonda l'impugnazione e per le quali è chiesta la riforma della pronuncia di primo grado, con i rilievi posti a base dell'impugnazione, risultando esattamente precisati il contenuto e la portata delle relative censure, nonché le modifiche richieste. D'altronde, a conferma di quanto si sta sostenendo, gli appellati hanno avuto modo di difendersi compiutamente come emerge dalla loro comparsa di costituzione nella quale affrontano criticamente, punto su punto, le diverse questioni agitate dalla controparte.

6. Volgendo all'esame del merito dell'impugnazione, l'appello proposto da
[...] non è fondato e va disatteso per i seguenti motivi. Parte_1

7. Con la prima doglianza, parte appellante ha rappresentato che la sentenza impugnata risulterebbe assolutamente priva di quei necessari ed indispensabili elementi che formano la parte motiva di ogni provvedimento giurisdizionale. In particolare, secondo la il Pt_1 giudice di prime cure, esponendo le argomentazioni poste a fondamento della pronuncia in esame, non avrebbe tenuto in alcun conto le eccezioni sollevate dalla difesa della resistente in sede di comparsa di costituzione e risposta, delle precisazioni svolte nelle note ex art. 183, comma 6, c.p.c., nonché in sede di comparsa conclusionale, né fa menzione alcuna della domanda riconvenzionale spiegata in sede di comparsa di risposta, ma si limiterebbe ad enunciare tout court il giudizio conclusivo.
Tale motivo di gravame non può trovare condivisione sulla scorta delle seguenti considerazioni.
Ed invero, in tema di contenuto della sentenza, la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto non rappresenta un dato meramente formale, ma un requisito da apprezzarsi in funzione dell'intelligibilità della pronuncia e della comprensione delle argomentazioni alla stessa sottese, con la conseguenza che la relativa mancanza ne determina la nullità nelle sole ipotesi in cui non siano ravvisabili gli elementi considerati o presupposti nella decisione, stante il principio della strumentalità della forma sancito dall'art. 156, comma 3, c.p.c., per il quale la nullità non può essere mai dichiarata ove l'atto abbia comunque raggiunto il suo scopo ed in considerazione della circostanza che lo stesso legislatore, nel modificare l'art. 132 c.p.c., ha espressamente stabilito un collegamento di tipo logico e funzionale tra l'indicazione in sentenza dei fatti di causa e le ragioni poste dal giudice a suo fondamento (cfr., ex plurimis, Cass. 10 novembre 2010, n.
22845; Cass. ord. 20 gennaio 2015, n. 920; Cass. ord. 15 novembre 2019, n. 29721).
Pertanto, il vizio di motivazione e, con esso, la violazione del principio sancito dagli artt.
132, comma 2, n. 4, c.p.c. e 111 Cost. sono configurabili quando la pronuncia riveli un'obiettiva carenza nell'indicazione delle ragioni che hanno condotto il giudice alla formazione del proprio convincimento, come si verifica quando costui si limiti a rinviare, genericamente e per relationem, al quadro probatorio acquisito, senza compiere alcuna esplicitazione al riguardo, né fornire una disamina logico-giuridica che lasci trasparire il percorso argomentativo seguito (cfr., ex plurimis, Cass. 21 dicembre 2010, n. 25866; Cass.
20 luglio 2012, n. 12664; Cass. ord. 14 febbraio 2020, n. 3819).
Ebbene, nel caso di specie, non può affermarsi che la motivazione contenuta nella sentenza impugnata sia del tutto assente, priva di una disamina degli atti di causa, ovvero meramente apparente, nei termini sopra specificati. Da quanto scritto dal primo giudice è, infatti, possibile cogliere quale sia stato il ragionamento posto a fondamento della decisione: in ordine al mancato rilascio del certificato di agibilità, ha statuito che tale onere incombeva in capo alla stessa mentre, per quanto concerne la domanda proposta Pt_1 dagli appellati, a fronte dell'incontestato mancato pagamento dei canoni da parte di
[...] per un importo pari ad € 3.800,00, ha dichiarato la risoluzione del contratto di Parte_1 locazione ad uso diverso da abitazione per inadempimento della ritenendo Pt_1 illegittima ed arbitraria la sospensione totale del pagamento del canone da parte della conduttrice ex art. 1460 c.c.
Stante quanto precede, la presente censura non può trovare accoglimento.

8. Con il secondo motivo di appello, l'odierna appellante ha evidenziato che, nel costituirsi nel giudizio di primo grado, ha eccepito l'invalidità del contratto di locazione per vizio del consenso sulla scorta della semplice lettura del contratto di locazione, il quale al n. 7 recita
“Il locatore dichiara che l'immobile è in regola con le norme edilizie e urbanistiche avendo ottenuto concessione di edificazione e licenza di abitabilità”.
In particolare, ha evidenziato che, basandosi sulla dichiarazione del locatore secondo cui, all'atto della stipula, lo stesso fosse già in possesso del certificato di agibilità, la si Pt_1 sarebbe indotta alla stipula del contratto di locazione alle condizioni di cui al contratto, laddove, invece, se la avesse avuto conoscenza della mancanza del predetto Pt_1 certificato, giammai avrebbe concluso il contratto. Ha precisato che, se è vero che l'azione di annullamento può essere fatta valere nel termine di cinque anni ex art 1442 c.c., è anche vero però che, una volta spirato tale termine l'annullabilità può comunque essere fatta valere in via di eccezione, come avvenuto nel caso di specie, al fine di paralizzare l'eventuale azione promossa da controparte allo scopo di ottenere l'adempimento.

8.1 Sotto altro profilo, la ha evidenziato di aver eccepito, sempre in sede di Pt_1 costituzione, altresì, l'inadempimento grave del locatore. A tal proposito, ha osservato, che con riferimento alla locazione di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, tra i vizi che giustificherebbero la risoluzione della locazione ai sensi dell'art 1578 c.c., la giurisprudenza costante annovera la mancanza del cosiddetto certificato di agibilità ovvero quel provvedimento che, in ragione di esigenze di natura igienico-sanitaria, nonché urbanistica, accerta la sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza di un immobile e la sua idoneità ad essere abitato o frequentato da persone fisiche. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, assurge quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, a maggior ragione, quando, come nel caso di specie, lo stesso abbia formato oggetto di specifica pattuizione.

8.2 Sul punto, va premesso che, secondo l'orientamento giurisprudenziale prevalente e condiviso da questa Corte, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, salvo che ciò dipenda da carenze intrinseche o caratteristiche proprie del bene locato (inter alia: Cass.,
1735/2011; Cass. 5836/2007; Cass. 25278/2009 e, da ultimo, Cass. 20796/2018).
La destinazione particolare dell'immobile diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso, tanto più in caso di riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cass.
8/06/2007 n. 13395; Cass. 26/07/2016, n.15377).

8.3 Orbene, nel caso di specie, è risultata la sussistenza di una specifica clausola contrattuale tra le parti, contenuta all'art. 7 del contratto di locazione del 13/09/2010, in virtù della quale e hanno garantito l'esistenza di una CP_1 Controparte_3
“licenza di abitabilità” con riferimento all'immobile locato (cfr. doc. 1 nella produzione di primo grado di parte appellata).
L'originaria assenza del certificato di agibilità (circostanza allegata dalla parte intimata e non oggetto di specifica contestazione da parte dei locatori), tuttavia, non può condurre all'annullamento del contratto di locazione per cui è causa per vizio del consenso, come eccepito in prima battuta dall'appellante.
Ed invero, la giurisprudenza della Suprema Corte, nell'ipotesi diversa e più radicale dell'inidoneità dell'immobile ai fini del conseguimento dell'abitabilità, ha stabilito che tale circostanza rileva ai fini non del consenso negoziale e della relativa patologia
(determinando l'ipotesi dell'errore), ma dell'adempimento delle obbligazioni del locatore riconducibili all'art. 1575 c.c., n. 2 (mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto).
Si deve, difatti, distinguere fra l'errore sulla qualità ai sensi dell'art. 1429 c.c., n. 2, ed il vizio della cosa locata ai sensi dell'art. 1578 c.c. Non c'è l'errore sulla qualità, che rende essenziale l'errore (art. 1429 c.c., n. 2), perchè il problema non è di mancanza in astratto delle qualità dell'oggetto del contratto rispetto a quelle rappresentate, ma è di assenza di una determinata qualità che l'oggetto, per la sua destinazione economica, dovrebbe avere e di cui nel concreto difetta.
L'immobile visto il profilo urbanistico edilizio - deve essere idoneo al conseguimento dell'abitabilità: ove detta qualità di fatto manchi, la protezione del conduttore si realizza al livello del mancato rispetto delle qualità che l'immobile oggetto di locazione deve possedere e dunque in termini di vizi della cosa locata ai sensi dell'art. 1578 c.c. In caso di mancanza dell'idoneità dell'immobile non ricorrono quindi i presupposti dell'impugnativa per errore ed il conduttore trova protezione nella disciplina della locazione (e dello stesso contratto ove risulti una specifica assunzione di obbligazione da parte del locatore) mediante il rimedio risolutorio ai sensi dell'art. 1578 c.c. (si veda anche Cass. 7 giugno
2011, n. 12286; Cassazione civile sez. III, 13/06/2018, n.15378).

8.4 Dunque, va esclusa la fondatezza dell'eccezione di annullabilità del contratto di locazione intercorso tra le parti in causa sollevata dall'appellante, tanto più siccome riferita, non al caso della inidoneità dell'immobile a conseguire il certificato di agibilità esaminato della giurisprudenza sopra richiamata, bensì all'ipotesi della assenza del certificato oggetto di apposita pattuizione e, pertanto, afferente non ad una caratteristica intrinseca dell'oggetto del contratto, ma ad una mera assenza di un provvedimento amministrativo.

9. Deve, comunque, affermarsi l'esistenza di un inadempimento della parte appellata ai sensi dell'art. 1575 c.c. sotto il profilo della mancanza del certificato di agibilità, eccezione sollevata in via subordinata dalla Pt_1
Tale inadempimento doveva essere considerato dal giudice di prime cure nell'ambito della valutazione complessiva del comportamento dei contraenti ai fini del giudizio circa la gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., posto a fondamento della sentenza di risoluzione del contratto, sicchè il percorso argomentativo adottato dal giudice di prime cure deve ritenersi carente sotto tale aspetto, avendo lo stesso omesso di considerare la pattuizione di cui all'art. 7 contenuta nel contratto di locazione testè richiamato.
10. Tuttavia, occorre considerare, altresì, come pure osservato dal giudice di prime cure con motivazione non impugnata in tale parte, che, dalla relazione tecnica a firma del geom. e dalla documentazione, anche fotografica, prodotta dalla stessa parte Per_1 appellante, emerge che l'immobile in questione è stato oggetto di importanti lavori di ristrutturazione da parte della con modifiche agli impianti ed alle strutture (cfr. Pt_1 produzione di primo grado di parte appellante). In particolare, risulta che la ha Pt_1 realizzato un impianto elettrico, un impianto degli scarichi delle acque, tra cui quelle biologiche, raccolte in un pozzetto per l'immissione nella rete fognaria comunale, i lavori necessari per la prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti, i lavori di muratura all'esterno del locale commerciale, sicché, in presenza di tali opere che hanno radicalmente trasformato l'immobile, sarebbe stato necessario ottenere un nuovo certificato di agibilità.
Inoltre, deve tenersi conto del fatto che la parte appellante non ha dedotto l'assoluta inidoneità dell'immobile a conseguire l'agibilità. Anzi, a ben vedere, dalla medesima relazione a firma del geom. , è emerso che, a seguito dei lavori svolti dalla Per_1
lo stesso era da considerarsi agibile sia ai fini statici, sia ai fini igienici (cfr. Pt_1 produzione di primo grado di parte appellante).
11. Alla luce di quanto sopra evidenziato, valutati complessivamente i contrapposti inadempimenti delle parti ai sensi dell'art. 1455 c.c., deve, in ogni caso, dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, tenuto conto della sospensione totale del pagamento del canone per un importo complessivo di € 3.800,00, così condividendosi la sentenza impugnata in tale parte.
11.2 Difatti, è noto che, in tema di locazione, la consolidata giurisprudenza della Suprema
Corte in punto di legittimità della sospensione del pagamento del canone e di operatività dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.; giurisprudenza che, pur orientata a negare la legittimità della sospensione o dell'autoriduzione del canone a fronte di una residua utilità del bene, è pacifica nell'affermare, in relazione ad ipotesi in cui la disponibilità del bene locato cessi o risulti ridotta in corso di rapporto di locazione, che la sospensione è comunque legittima "qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti" (Cass. n.
13387/2011; conf. Cass. n. 261/2008 e Cass. n. 11783/2017).
Principio ribadito, più recentemente, anche da Cass. n. 16918/2019 e da Cass. n.
20322/2019, che hanno affermato, sempre in tema di locazione di immobili, che il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede (cfr. Cassazione civile sez. III, 17/04/2024, n.10361).
11.3 E però, nel caso di specie, non solo è pacifico che la conduttrice non avesse perso il godimento, neppure parziale, dell'immobile in questione, ma è risultato altresì che l'assenza originaria del certificato di agibilità, costituente un inadempimento del locatore, è divenuta irrilevante nell'ambito dell'economia del contratto, essendo stata superata dalla circostanza che lo svolgimento di importanti lavori di ristrutturazione da parte della Pt_1 esigeva il rilascio di un nuovo certificato di agibilità.
A fronte delle dette considerazioni, la sospensione del pagamento del canone da parte della conduttrice per un importo complessivo di € 3.800,00, pari a ben 19 mensilità (dal contratto risulta pattuito un canone mensile di € 200,00), deve, allora, ritenersi contraria a buona fede e lesiva dell'equilibrio sinallagmatico del contratto, giustificando la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso da abitazione per inadempimento della Pt_1
Sulla scorta delle precedenti considerazioni, deve, dunque, trovare conferma la sentenza impugnata.
L'appello proposto va, pertanto, disatteso.
12. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo applicando il D.M. n.
55/2014, aggiornato dal D.M. n. 147/2022 (scaglione da € 1.100,00 ad € 5.200,00, valori medi, eccetto fase istruttoria).
12.1

Considerato che

il procedimento è iniziato in data successiva al 30.01.2013,
l'appellante, in quanto soccombente, è tenuto a pagare un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 2002 n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17, Legge 24.12.2012 n.
228.

P.Q.M.


la Corte di Appello di Napoli - II sezione civile, definitivamente pronunciando sull' appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del
Tribunale di Torre Annunziata n. 1723/2020, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna al pagamento, in favore di e Parte_1 Controparte_2 CP_1
, delle spese di lite del presente grado del giudizio, che si liquidano in euro
[...]
1.923,00, per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, nella misura del 15%, IVA e c.p.a., come per legge, con attribuzione in favore dell'avv.
ER IA dichiaratosi antistatario;

3) dà atto che l'appellante è tenuto a pagare un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. 2002 n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17,
Legge 24.12.2012 n. 228.
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 17/12/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott.ssa Mariacristina Carpinelli dr.ssa Maria Teresa Onorato