N. R.G. 1023/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di MILANO
Quarta Sezione CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa FR LL Presidente dott.ssa Roberta Nunnari Consigliera dott.ssa TI IA Consigliera rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1023/2025 promossa da:
(C.F./P.IVA , con il patrocinio degli avv.ti Simone Parte_1 P.IVA_1
CE TT, MA TI e CI MA
APPELLANTE contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._1 Controparte_2
(C.F./P.IVA ), (C.F. , C.F._2 Parte_2 C.F._3
(C.F. ), in persona del tutore sig. Controparte_3 C.F._4 CP_4
(C.F. ) e (C.F. CP_5 C.F._5 CP_6
), con il patrocinio dagli avv.ti Riccardo CORBETTA e Sara DOTTI C.F._6
APPELLATI
OGGETTO: Impugnazione della sentenza del Tribunale di Como n. 59/2025 pubblicata il 27/01/2025; materia: Vendita di cose immobili pagina 1 di 17 CONCLUSIONI
Per parte appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, in riforma della sentenza del Tribunale di Como n. 59/2025 pubblicata il 27/01/2025, contrariis reiectis, così GIUDICARE In via principale nel merito: accogliere i motivi di appello sub 1 e 2 e per l'effetto riformare la sentenza impugnata e, per l'effetto:

1. Accertare e dichiarare, con ogni opportuna formula, la totale infondatezza ed illegittimità della risoluzione contrattuale e/o del recesso intimati dai convenuti;

2. Accertare e dichiarare la legittimità del recesso manifestato dalla (ora Parte_3
in conseguenza del grave inadempimento contrattuale imputabile ai convenuti;
Parte_1 3. Condannare conseguentemente i sig.ri , e Controparte_2 CP_5
quali eredi della defunta , CP_6 Persona_1 Controparte_1
e in persona del tutore sig. al Parte_2 Controparte_3 CP_4 pagamento in favore dell'attrice dell'importo di €.20.000,00 cadauno, pari al doppio della caparra confirmatoria ricevuta dagli stessi, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal 26.1.2018 al saldo. In subordine:

4. Dichiarata la risoluzione del contratto per mutuo dissenso, accertare e dichiarare che i convenuti trattengono senza titolo la complessiva somma di €.50.000,00 e, pertanto, condannare gli stessi al pagamento dell'importo di €.10.000,00 ciascuno in favore dell'attrice, oltre interessi e rivalutazione monetaria dal 26.1.2018 al saldo. In via istruttoria: Si chiede ammettersi prova per testi e interrogatorio formale dei convenuti sui seguenti capitoli: 1) Vero che in data 26.01.2018 la stipulava con i signori Parte_3 Controparte_2 e , nella sua qualità di delegato delle signore , Controparte_7 Controparte_8 Persona_1
, e (di seguito anche solo signori - Parte
[...] Controparte_1 Parte_2 CP_1 Promittente Venditrice), un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto i seguenti terreni (aventi una superficie catastale di mq. 2827 e una superficie reale di mq. 2843), tutti siti nel territorio del Comune di DO (CO) e censiti nel N.C.E.U. competente con i seguenti dati catastali: mappale n. 1987 di mq. 2370, distinto al C.T. fg. 9 – mappale n. 7801 di mq. 360, istinto al C.T. fg. 9 – mappale n. 7801 di mq. 97, distinto al C.F. fg. 8 cat. C/2 (doc. 1 fascicolo attoreo primo grado)?
2) Vero che il prezzo complessivo di vendita veniva convenuto in euro 450.000,00?
3) Vero che contestualmente alla sottoscrizione del predetto contratto preliminare, la
[...] versava, a titolo di caparra confirmatoria, a mezzo bonifico bancario in pari data ai Parte_3 signori la somma complessiva di euro 50.000,00 ai sensi dell'art. 4 lettera a) del contratto CP_1 preliminare, così suddivisi: euro 10.000,00 a favore di , euro 10.000,00 a favore Controparte_8 di , euro 10.000,00 a favore di , euro 10.000,00 a favore di Persona_1 Controparte_1
e euro 10.000,00 a favore di ? Parte_2 Controparte_2
4) Vero che le Parti convenivano che la stipula dell'atto definitivo di vendita avrebbe dovuto essere effettuata entro il 31.10.18 avanti Notaio scelto dalla Parte Promissario Acquirente?
5) Vero che le parti consensualmente rinviavano più̀ volte la stipula del rogito?
6) Vero che dopo varie interlocuzioni, veniva fissata la data del 26.6.2019 presso il Notaio Persona_2
di Como?
[...]
pagina 2 di 17 7) Vero che a tale data l'odierna esponente era pronta alla stipula del rogito, tant'è che per tempo, e cioè in data 24.6.2019 (doc. 2 fascicolo attoreo primo grado) aveva fatto predisporre gli assegni circolari da consegnare ai promittenti venditori?
8) Vero che da tale circostanza debitamente documentata, si desume che era indiscutibile volontà della di addivenire alla stipula del rogito? Parte_3
9) Vero che nella mattinata del 26.6.2019, il Notaio , nel predisporre l'atto, rilevava che sul Per_2 terreno oggetto del contratto preliminare esisteva una tettoia in cemento armato con copertura in tegole che necessitava di essere accatastata a pena di nullità̀ dell'atto?
10) Vero che tale circostanza, già comunicata verbalmente ai promittenti venditori, veniva confermata dall'attrice con pec del 27.6.2019 (doc.3 fascicolo attoreo primo grado)?
11) Vero che al fine di consentire ai promittenti venditori di regolarizzare la situazione catastale della tettoia, la stipula del rogito veniva concordemente differita di oltre un mese e, a tale scopo, veniva fissata la data del 29.7.2019?
12) Vero che in data 26.7.2019 il sig. legale rappresentante dell'attrice, Testimone_1 comunicava telefonicamente al procuratore dei venditori che, per sopraggiunti ed improrogabili problemi personali, non poteva presenziare al rogito fissato per il 29.7.2019 circostanza che veniva ribadita nella e-mail del 29/7/2019 (doc.4 fascicolo attoreo primo grado)?
13) Vero che con pec del 29/7/2019 alle ore 11:58 (doc. 6 fascicolo attoreo primo grado) il legale dei venditori comunicava che in caso di mancata stipula del rogito nella stessa giornata “i miei assistiti riterranno il preliminare risolto a tutti gli effetti di legge, riservandosi di agire per il maggior danno subito” e con pec del 29.7.2019 h.18,26 (doc. 6 fascicolo attoreo primo grado) il legale dei venditori proponeva di stipulare l'atto in data 6.8.2019; in alternativa, invitava la a Parte_3 versare l'importo di €.100.000,00, a titolo di ulteriore caparra confirmatoria, per posticipare la stipula dell'atto di vendita entro la fine del mese di settembre 2019?
14) Vero che con pec del 6.8.2019 (doc. 7 fascicolo attoreo primo grado) il legale dei venditori comunicava all'attrice che “nulla essendo pervenuto alla data odierna, nello stigmatizzare la Vs. condotta quale gravemente inadempiente alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare de quo, i proprietari venditori manifestano la volontà di recedere, ai sensi dell'art.1385 c.c. e dell'art.10 del medesimo preliminare”; conseguentemente, gli stessi trattenevano la caparra confirmatoria ricevuta?
15) Vero che con raccomandata 22.10.2019 (doc. 8 fascicolo attoreo primo grado), la
[...]
respingendo il recesso manifestato dai promittenti venditori, recedeva a sua volta dal Parte_3 contratto preliminare, chiedendo la restituzione del doppio della caparra corrisposta, nonché́ il pagamento delle spese sostenute” per lo sviluppo dell'ambito di trasformazione, che si riserva di quantificare”?
16) Vero che l'attrice instaurava avanti la Camera di Commercio di Como, il procedimento di mediazione n. 124/19 che, dopo un primo incontro in data 28.11.19, si concludeva con verbale negativo del 12.12.19 (doc. 9 fascicolo attoreo primo grado), stante la volontà dei signori CP_1 di non proseguire nella procedura di mediazione?
17) Vero che su richiesta della venivano emessi dalla Vs. Banca BCC di Parte_3 Lezzeno - Icrea assegni circolari come di seguito indicati e che si esibiscono al teste (Docc. 12 – 14 fascicolo attoreo primo grado):
- Assegno circolare e matrice emesso da BCC – Lezzeno - Icrea Filiale di Porlezza a favore della Sig.ra di euro 50.000,00 del 24 giugno 2019; Controparte_1
- Assegno circolare e matrice emesso da BCC – Lezzeno - Icrea Filiale di Porlezza a favore della Sig.ra di euro 91.250,00 del 24 giugno 2019 nonché assegno circolare emesso Controparte_8 da BCC – Lezzeno - Icrea Filiale di Porlezza a favore della Sig.ra di euro Controparte_1 41.250,00 del 24 giugno 2019; pagina 3 di 17 - Assegno circolare e matrice emesso da BCC – Lezzeno - Icrea Filiale di Porlezza a favore della Sig.ra di euro 91.250,00 del 24 giugno 2019 nonché assegno circolare e matrice Persona_1 emesso BCC – Lezzeno - Icrea Filiale di Porlezza a favore del Sig.re di euro Controparte_2 35.000,00 del 24 giugno 2019;
18) Vero che venivano corrisposti a titolo di caparra da parte della dal proprio conto Parte_3 corrente acceso sulla BCC Lezzeno Filiale di Porlezza gli importi come rappresentati dall'estratto conto del 31 gennaio 2018, Sub. Doc. 11 che si esibiscono al teste?
19) Vero che venivano emessi dalla Vs. Banca Popolare di Sondrio assegni circolari come di seguito indicati e che si esibiscono al teste (Doc. 15 e 16 fascicolo attoreo primo grado):
- Assegno circolare e matrice emesso da Banca Popolare di Sondrio Filiale di San Siro a favore della Sig.ra di euro 91.250,00 del 25 giugno 2019; Parte_2
- Assegno circolare e matrice emesso da Banca Popolare di Sondrio Filiale di San Siro a favore del notaio di euro 40.500,00 del 25 giugno 2019; Persona_2 20) Vero che la provvedeva a pulire l'area a verde in DO e di proprietà Parte_3
- individuata all'estratto mappa Doc. 23, alle particelle 8133 (ex 1987) e 7801 - nel mese di CP_1 settembre 2018 per un totale di quattro giorni lavorativi con l'operaio ed il titolare Controparte_9 signor utilizzando anche mezzi meccanici quali pala caricatrice 80Q, scavatore 85Q Testimone_1 e camion 260Q per il trasporto? 21) Vero che la con il proprio Architetto libero professionista Parte_3 Testimone_2 ed GN (dipendente della procedevano nel mese di maggio Tes_3 Parte_3 2018 ai rilievi topografici sulla proprietà meglio individuata alle particelle 8133 (ex 1987) CP_1 e 7801?
22) Vero che la con il proprio Architetto libero professionista Parte_3 Testimone_2 ed il GN (dipendente della predisponevano alla fine del 2018 e Tes_3 Parte_3 nel 2019 le pratiche urbanistiche/paesaggistiche relative alla proprietà̀ come indicata in CP_1 mappa Doc. 23 (fascicolo attoreo primo grado) (alle particelle 8133 (ex 1987) e 7801), come da docc. da 28 a 32 (fascicolo attoreo primo grado) che si esibiscono al teste?
23) Vero che la faceva richiesta del CDU relativo ai terreni di proprietà̀ Parte_3
individuati alle particelle 8133 (ex 1987) e 7801, come da Doc. 33 (fascicolo attoreo primo CP_1 grado) che si esibiscono al teste?
24) Vero che la nel periodo compreso tra la fine 2018 e 2019 svolgeva una serie Parte_3 di incontri con il Comune di DO in merito alla progettazione della parte in cessione di interesse pubblico aventi ad oggetto la proprietà (alle particelle 8133 (ex 1987) e 7801)? CP_1
25) Vero che l'amministrazione di DO predisponeva e distribuiva nell'anno 2019 nel periodo elettorale il volantino rappresentante l'intervento progettato dalla LL relativo alle opere pubbliche in cessione interessanti la proprietà alle particelle 8133 (ex 1987) e 7801), che si CP_1 esibisce sub Doc. 26 (fascicolo attoreo primo grado)?
26) Vero che il notaio dott.sa il 25 giugno 2019, come da bozza dell'atto inviata con e-mail Per_2 in pari data alla si avvedeva che un fabbricato in DO insistente Parte_3 sull'allora particella 1987 di proprietà non risultava accatastato come da documenti che si CP_1 esibiscono al teste Docc. da 19 a 24, 34, 35 (fascicolo attoreo primo grado)?
27) Vero che il notaio dott.sa inviava il 26 giugno 2019 e-mail alla Per_2 Parte_3 nella quale allegava normativa in materia di conformità̀ dei dati catastali D.L. 78/2010, dalla
[...] quale ne deriva la nullità̀ del rogito di un terreno con immobile non accatastato? Si indicano quali testi: residente in [...] su tutti i capitoli di Testimone_2 prova;
residente in [...] sul capitolo 20; Controparte_9 Tes_3 residente in [...] sui capitoli da 20 a 26; , nella persona del CP_10 pagina 4 di 17 Sindaco in carica pro tempore all'epoca dei fatti signor e del responsabile edilizia Parte_4 civile, sui capitoli da 22 a 25. Notaio Dott. , con studio in Como, via Giuseppe Persona_2 Ferrari, 8, sui capitoli 6, 7, 9, 26 e 27. Si chiede di essere ammessi a prova contraria su eventuali capitoli di controparte che dovessero essere ammessi con i testi sopra indicati.” In ogni caso: Con vittoria di spese, competenza ed onorari di entrambi i gradi di giudizio e con la distrazione delle spese a favore del sottoscritto procuratore.”
Per parte appellata:
“Voglia l'Ill.mo Corte d'Appello adita, in accoglimento dei motivi esposti e disattesa ogni avversa istanza, eccezione, deduzione o conclusione, così provvedere: IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO:
- respingere l'appello proposto da (già ), nonché le Parte_1 Parte_3 domande ed eccezioni tutte proposte dall'appellante, siccome infondate in fatto e diritto, e per l'effetto confermare in ogni sua parte la sentenza di primo grado n. 59/2025, RG 4533/2021, pubblicata dal Tribunale Ordinario di Como, in data 27.01.2025; IN OGNI CASO:
- Con vittoria di spese e competenze, oltre spese forfettarie 15%, Cpa ed Iva del presente grado di giudizio;
IN VIA ISTRUTTORIA: A. Ci si oppone all'avversa richiesta di ammissione dei capitoli di prova non ammessi in primo grado, per i motivi meglio specificati in memoria ex art. 171 ter, n. 3, c.p.c. depositata nel procedimento di primo grado dalla scrivente difesa, che qui si intendono integralmente riportati unitamente alla memoria stessa;
B. Nella denegata e non creduta ipotesi di rimessione della causa in istruttoria, si chiede l'ammissione dei capitoli di prova non ammessi e segnatamente: 1) vero che, con riferimento al contratto preliminare di compravendita per cui è causa - di cui al doc. 3 che si rammostra al teste – e, in particolare, alla fissazione della data del rogito, indicata per il 31.10.18, era e per essa il sig. , a richiedere tale Parte_3 Testimone_1 termine, per avere a disposizione le tempistiche ritenute necessarie per ultimare il proprio progetto edilizio;
2) vero che i promittenti venditori accordavano a la data del 31.10.18 per Parte_3 la stipula del rogito - inerente il contratto preliminare per cui è causa, di cui al doc. 3 che si rammostra al teste - pur facendo presente che vi era necessità di pervenire il prima possibile alla compravendita in ragione dell'età anagrafica dei venditori stessi e che, successivamente alla scadenza di detto termine, i promittenti venditori sollecitavano, sia tramite e-mail, in data 30.08.18, 09.10.18, 14.11.18, 11.01.19, 07.02.19, 17.04.19, 03.05.19, 14.05.19, 04.07.19 – come da doc. 4 che si rammostra al teste – sia telefonicamente, a fissare appuntamento presso il Parte_3
Notaio per adempiere;
3) vero che, a seguito dei solleciti di cui al punto che precede, volti a pervenire alla fissazione della data di stipula del rogito - inerente il contratto preliminare per cui è causa - Parte_3 indicava dapprima il mese di dicembre 2018 (prima di Natale), successivamente richiedeva un
[...] rinvio alla fine del mese di gennaio 2019 e, quindi, al mese di marzo 2019 e ulteriormente al mese di maggio 2019, per indicare, infine la data del 26.06.19; pagina 5 di 17 4) vero che, pochi giorni prima della data del 26.06.19, fissata per il rogito, presso lo Studio del Notaio in Como, scelto da parte acquirente, per la prima volta, Persona_2 [...] sollevava dubbi in merito al mancato accatastamento di una tettoia e di un pollaio Parte_3 presenti sul terreno oggetto di compravendita, sito in (CO) DO;

5) vero che la tettoia ed il pollaio presenti sul terreno oggetto di compravendita, sito in (CO) DO, di proprietà dei sigg.ri , avevano natura precaria e, come tali, esenti dall'obbligo di iscrizione CP_1 al catasto, in base alla normativa catastale. Come da doc. 12 che si rammostra al teste;

6) vero che sin dal 26.01.18 – data di sottoscrizione del contratto preliminare per cui è causa, di cui al doc. 3 che si rammostra al teste – i promittenti venditori consegnavano al sig. , Testimone_1 legale rappresentante di le chiavi per poter accedere ai terreni siti in Parte_3
Comune di DO (CO), oggetto di compromesso, come da richiesta dello stesso per svolgere i debiti sopralluoghi, misurazioni e accertamenti;
7) Vero che l'ing. , a fronte dell'eccezione di inerente Controparte_7 Parte_3 il mancato accatastamento della tettoia e del pollaio insistenti sui terreni oggetto di compravendita, predisponeva relazione tecnica – doc. 13 che si rammostra al teste – che sottoponeva al Notaio
, attestante l'esclusione dall'obbligo di accatastamento di detti manufatti, in Persona_2 base alla normativa catastale;

8) Vero che, stante la richiesta del Notaio , di accatastamento della tettoia e del Persona_2 pollaio insistenti sui terreni oggetto di compravendita, parte venditrice incaricava proprio tecnico, geom. , il quale evadeva la pratica in data 03.07.19, come da doc. 5 che si rammostra Persona_3 al teste e che detta documentazione veniva trasmessa al Notaio, con mail, in data 04.07.19, come da doc. 4 che si rammostra al teste;

9) vero che in data 26.07.19 il sig. contattava telefonicamente l'ing. Testimone_1 CP_7
– procuratore speciale dei sigg.ri , , ,
[...] Persona_1 Controparte_1 Controparte_8
– chiedendo di poter rinviare il rogito fissato per il successivo 29.07.19; Parte_2 10) vero che il pomeriggio del 29.07.19 l'ing. – procuratore speciale dei sigg.ri Controparte_7
, , , –, il sig. Persona_1 Controparte_1 Controparte_8 Parte_2 [...]
, unitamente all'avv. Vincenzo Bosisio e all'avv. Riccardo Corbetta, si recavano presso CP_2 lo studio del Notaio in Como per la stipula dell'atto di compravendita inerente Persona_2 il contratto preliminare per cui è causa;
11) Vero che il pomeriggio del 29.07.2019 e per essa il sig. Parte_3 Tes_1
ometteva di comparire presso lo studio del notaio rogante, scelto dalla stessa parte
[...] acquirente, dott.ssa in Como;
Persona_2 12) vero che lo stesso pomeriggio del 29.07.19, attesa la mancata presenza del promissario acquirente al rogito – dopo aver atteso per oltre mezz'ora - il Notaio , alla presenza dei Persona_2 sigg.ri ing. , avv. Vincenzo Bosisio e avv. Riccardo Controparte_7 Controparte_2 Corbetta, contattava telefonicamente il sig. , legale rappresentante di Testimone_1 [...]
il quale confermava la propria assenza al rogito. Si indicano a teste sulle predette Parte_3 circostanze:
- ing. , con studio in Como, via Milano, n. 94, su tutti i capitoli;
Controparte_7
- Notaio con studio in Como, via Giuseppe Ferrari, n. 8, sui capp. 10, 11, 12. Persona_2
- Avv. Vincenzo Bosisio, con studio in Como, via Rezzonico n. 30, sui capp. 1, 3, 4, 6, 9, 10, 11, 12. C. Nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione dei capitoli di prova dedotti da controparte, si chiede di essere ammessi, con i testi già indicati.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione pagina 6 di 17 1. La sentenza impugnata
Con sentenza n. 59/2025 pubblicata il 27.1.2025, il Tribunale di Como, definitivamente pronunciando nella causa promossa da contro gli eredi , ha respinto la domanda di parte Parte_1 CP_1 attrice volta all'accertamento dell'illegittimità del recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare datato 26.1.2018, comunicato dai promittenti venditori convenuti il 6.8.2019 e della legittimità del recesso comunicato da essa promissaria acquirente il 22.10.2019, accogliendo invece la reciproca ed opposta domanda riconvenzionale proposta dagli eredi , con accertamento del CP_1 diritto degli eredi di trattenere la caparra ricevuta. CP_1

2. Il giudizio di primo grado
Così il Tribunale ha riassunto il giudizio di primo grado nella sentenza impugnata:
“Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_3
, , , e Controparte_2 Persona_1 Controparte_1 Parte_2 [...]
(in qualità di erede di ), deducendo che: CP_3 Controparte_8
- in data 26.01.2018, in qualità di promissaria acquirente, aveva stipulato Parte_3 con , , , e Controparte_2 Controparte_8 Persona_1 Controparte_1 Parte_2
(queste cinque ultime, rappresentate dal loro procuratore ), in qualità di
[...] Controparte_7 promittenti venditori, un contratto preliminare di compravendita di terreni siti nel Comune di DO;

- il prezzo complessivo della vendita era stato pattuito in € 450.000,00;
- contestualmente alla stipula del preliminare, l'attrice aveva versato ai promittenti venditori la somma di € 10.000,00 ciascuno e, quindi, di € 50.000,00 complessivi, a titolo di caparra confirmatoria;

- le parti avevano convenuto che la stipula del definitivo dovesse avvenire in data 31.10.2018, ma avevano successivamente più volte consensualmente rinviato la stipula del rogito, sino a quella del
26.06.2019;
- in data 26.06.2019, l'attrice era pronta alla stipula del contratto definitivo, tanto che, in data
24.06.2019, aveva fatto predisporre gli assegni circolari da consegnare ai venditori;

- tuttavia, la stessa mattina del 26.06.2019, il notato, nel predisporre l'atto, aveva rilevato che sul terreno oggetto del preliminare esisteva una tettoia in cemento armato con copertura di tegole, non regolarmente accatastata, circostanza che avrebbe potuto comportare la nullità dell'atto;
- al fine di consentire ai promittenti venditori di regolarizzare la situazione catastale della tettoia, la stipula del rogito era quindi stata concordemente differita al 29.07.2019;
pagina 7 di 17 - in data 26.07.2019, il legale rappresentante dell'attrice aveva comunicato al procuratore dei venditori che, per sopraggiunti problemi personali, non avrebbe potuto essere presente al rogito fissato per il 29.07.2019, circostanza ribadita con comunicazione email del 29.07.2019, nella quale lo stesso aveva chiesto di fissare una nuova data per la stipula, successiva al 15.09.2019;
- con messaggio pec in pari data, il legale dei venditori aveva comunicato che, in caso di mancata stipula del rogito per quel giorno, gli assistiti avrebbero ritenuto risolto il contratto preliminare, riservandosi di agire per il risarcimento del danno;

- con successivo messaggio pec della sera 29.07.2019, il legale dei venditori aveva poi proposto di stipulare l'atto il 06.08.2019 o, in alternativa, di versare l'ulteriore importo di € 100.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e posticipare la stipula del definitivo entro la fine del mese di settembre 2019;
- in data 06.08.2019, il legale dei venditori, premesso che nessuna risposta gli era giunta dall'attrice, aveva manifestato la volontà degli stessi di recedere dal preliminare ex art. 1385 c.c., trattenendo la caparra confirmatoria;

- in data 22.10.2019, l'attrice aveva contestato, con lettera raccomandata, il recesso esercitato dagli attori, recedendo a sua volta dal contratto e chiedendo la restituzione del doppio della caparra e il pagamento delle spese sostenute per lo sviluppo “dell'ambito di trasformazione”, che si riservava di quantificare e, successivamente, aveva instaurato il procedimento di mediazione, conclusosi con esisto negativo;

- in data 29.11.2019 era deceduta , lasciando erede;
Controparte_8 Controparte_3
- nessun inadempimento potrebbe essere contestato all'attrice, la quale era pronta a stipulare il contratto definitivo il 26.06.2019, mentre era stata impossibilitata a presenziare all'appuntamento successivo fissato avanti il notaio per il 29.07.2019;
- in ogni caso, la mancata presenza all'appuntamento del 29.07.2019 non potrebbe considerarsi inadempimento grave, posto che il termine per la stipula non sarebbe stato essenziale, l'attrice ne aveva chiesto la posticipazione, giustificando la propria assenza, e, comunque, i promittenti venditori non avevano alcun inderogabile interesse a stipulare il definitivo entro la data proposta del
06.08.2019:
- in ogni caso, i convenuti avrebbero rinunciato alla risoluzione intimata, avendo poco dopo proposto una nuova data per la stipula o il pagamento di una somma a titolo di ulteriore caparra, mentre la mancata adesione alla nuova proposta, da parte dell'attrice, non potrebbe costituire inadempimento;

- al contrario, sarebbero stati i promittenti venditori a rendersi inadempienti, di fatto rinunciando alla pagina 8 di 17 stipula del definitivo dopo il 15.09.2019;
- in subordine, avendo i promittenti venditori intimato, con comunicazione del 29.07.2019, la risoluzione del contratto, sarebbe stato loro onere provare il danno subito, ex art. 1385, c. 3, c.c., risultando illegittima la ritenzione della caparra;
per contro, sarebbe inammissibile il recesso esercitato con la comunicazione del 06.08.2019, avendo i convenuti già risolto il contratto.
Ha quindi chiesto di accertare l'illegittimità della risoluzione contrattuale e del recesso intimati dai convenuti e, di converso, la legittimità del recesso esercitato dall'attrice e, quindi, di condannare i convenuti a pagarle la somma di € 20.000,00 ciascuno, pari al doppio della caparra confirmatoria ricevuta, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
In data 15.03.2022 si sono costituiti in giudizio , e Parte_2 Controparte_3 [...]
, deducendo che: Per_1
- sin dalla data di conclusione del preliminare per cui è causa, era stata Parte_3 immessa nella detenzione dei terreni oggetto del contratto per potervi svolgere i sopralluoghi e gli accertamenti necessari allo sviluppo del proprio progetto edificatorio e all'attrice erano state consegnate la documentazione catastale, le planimetrie e i rilievi già eseguiti;

- la data fissata in origine per la stipula del contratto definitivo (31.10.2018) era stata stabilita a seguito di richiesta dell'attrice che aveva necessità di tempi più dilatati per ultimare il proprio progetto edilizio ed era stata rinviata ripetutamente in ragione dell'atteggiamento dilatorio della stessa promissaria acquirente, avendo invece i convenuti, persone anziane, interesse alla sollecita conclusione del contratto definitivo;

- era pienamente edotta dell'esistenza sul terreno dei manufatti (relitto di Parte_3 una tettoia e pollaio) dei quali aveva poi richiesto procedersi all'accatastamento, mai nulla obiettando sino alla data del rogito, fissata per il 26.06.2019, allorquando il notaio, scelto dalla stessa attrice, aveva richiesto, per massimo scrupolo, di procedere all'accatastamento dei beni;

- peraltro, i venditori avevano già fatto predisporre una perizia di parte in merito alla non necessità di accatastamento dei manufatti, in quanto di natura precaria e in conformità a quanto previsto nel PGT
e, comunque, non incidenti sulla commerciabilità dei terreni;

- in ogni caso, le pratiche catastali erano state regolarmente eseguite e, convocate le parti avanti il notaio per il giorno 29.07.2019, solo pochi giorni prima aveva contattato Testimone_1 telefonicamente il procuratore dei venditori, , manifestando la volontà di voler Controparte_7 annullare l'appuntamento, non avendo disponibilità economica per concludere la vendita in quella pagina 9 di 17 data;

- a seguito delle contestazioni e richieste per iscritto di , nulla aveva replicato Controparte_7
l'attrice, sicché, la stessa mattina del 29.07.2019, il legale dei promittenti venditori aveva invitato l'attrice a confermare la volontà di annullare il rogito;
solo a seguito di detta diffida,
[...] aveva risposto chiedendo un rinvio dell'appuntamento per “improrogabili impegni Tes_1 personali”, senza ulteriore motivazione;

- i venditori si erano presentati all'appuntamento presso il notaio, ove nessuno era comparso per la parte attrice;

- in ottica conciliativa, quella stessa sera il legale dei promittenti venditori aveva prospettato all'attrice di stipulare il definitivo il 06.08.2019 o alla fine del mese di settembre, a fronte del pagamento di ulteriore caparra confirmatoria, senza tuttavia ricevere risposta;

- manifestata la volontà di recedere dal contratto con pec del 06.08.2019, solo in data 22.10.2019 parte attrice aveva riscontrato le richieste dei convenuti;

- l'inadempimento dell'attrice si sostanzierebbe nell'atteggiamento procrastinatorio posto in essere dopo la stipula del preliminare e nella mancata comparizione senza giustificazione all'appuntamento per il rogito del 29.07.2019, nonché nel mancato riscontro alle plurime comunicazioni inviate dai promittenti venditori;

- con la comunicazione del 29.07.2019, il legale dei venditori non avrebbe potuto risolvere il contratto, trattandosi di scioglimento del vincolo che richiede pronuncia costitutiva del giudice e, comunque, perché privo di poteri rappresentativi delle parti;

- in ogni caso, anche l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto non precluderebbe successivamente l'esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 c.c. per ottenere la ritenzione della caparra.
Hanno quindi chiesto di accertare la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. esercitato con la comunicazione del 06.08.2019 e, conseguentemente, della ritenzione della caparra confirmatoria.
In data 04.04.2022 si sono costituiti in giudizio, con i medesimi difensori degli altri convenuti, anche e , svolgendo le medesime difese e rassegnando analoghe Controparte_1 Controparte_2 conclusioni.
All'udienza del 06.04.2022 sono stati concessi i termini ex art. 183, c. 6, c.p.c..
Depositate le memorie istruttorie, la causa è stata istruita solo documentalmente e rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 24.11.2023.
pagina 10 di 17 Alla predetta udienza, rilevato che il difensore di aveva dichiarato il decesso Persona_1 dell'assistita, è stata dichiarata l'interruzione del processo ex art. 300 c.p.c..
Con ricorso in data 14.02.2024, ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, parte attrice ha riassunto il processo nei confronti degli eredi di e di tutte le altre parti Persona_1 del giudizio.
In data 19.04.2024, si sono pertanto costituite nel processo riassunto sia tutte le originarie parti convenute, sia, in qualità di eredi di , e , confermando le Persona_1 CP_5 CP_6 conclusioni già dimesse dalla loro dante causa.
All'udienza del 25.10.2024 le parti hanno quindi precisato le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.”
Con sentenza n. 59/2025 pubblicata il 26 gennaio 2025, il Tribunale ha respinto le domande di accogliendo l'opposta domanda riconvenzionale proposta dai , sulla scorta delle Parte_3 CP_1 seguenti considerazioni:
- il recesso esercitato dai convenuti con la missiva del 06.08.2019 non era precluso dalla missiva inviata via pec il 29.07.2019, con la quale il legale dei convenuti aveva rappresentato che, in caso di mancata stipula del contratto definitivo in quella data, “i miei assistiti riterranno il preliminare risolto a tutti gli effetti di legge”, posto che tale missiva non poteva avere l'effetto di sciogliere il vincolo contrattuale;

- il recesso dei convenuti doveva ritenersi legittimo alla luce del grave inadempimento dell'attore all'obbligo, assunto con il preliminare, di stipulare il contratto definitivo entro la data convenuta, non rilevando che il termine da ultimo pattuito, del 29.7.2024, non costituisse termine essenziale, posto che lo stesso non fu rispettato senza che il promissario acquirente adducesse giustificazione alcuna;

- i promittenti venditori, che avevano più volte acconsentito, nei mesi antecedenti, alle reiterate richieste di proroga del promissario acquirente, legittimamente non avevano infine più inteso tollerare l'inadempimento di tenuto conto che, a seguito dell'ennesima richiesta di proroga di altri due Parte_3 mesi da parte dell'acquirente, avevano acconsentito ad una proroga più breve chiedendo, in alternativa, un'integrazione della caparra e che nessuna risposta ricevettero da sino al mese di ottobre Parte_3 successivo.

3. L'appello pagina 11 di 17 Avverso la predetta sentenza ha interposto appello articolando i due seguenti Parte_1 motivi.
I. Errata valutazione dei fatti. Errori di diritto.
La condotta della promissaria acquirente, che chiese la proroga della stipula del rogito al mese di settembre 2019, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale non costituirebbe inadempimento di non scarsa importanza.
Infatti, il termine per la stipula del definitivo, così come da ultimo prorogato dalle parti al 26.7.2019
(per la necessità di accatastare la tettoia), non era essenziale, come peraltro riconosciuto anche dal
Tribunale, e prima della sua scadenza, aveva comunicato che “per motivi personali Parte_3 improrogabili” era impossibilitata a stipulare in quella data, essendo invece disponibile per il
15.9.2019.
Grave doveva invece reputarsi l'inadempimento dei promittenti venditori, che il 6.8.2019, non avendo ricevuto alcuna risposta alla loro proposta di rogitare il 6.8.2019 o, in alternativa, nel settembre successivo ma previo versamento di € 100.000 a titolo di integrazione della caparra, hanno esercitato il recesso, quando la promissaria acquirente aveva dimostrato di essere interessata ad acquistare, sia il
26.6.2019, quando aveva pronti gli assegni circolari, sia quando, nel luglio successivo, aveva semplicemente chiesto una proroga a settembre. I promittenti venditori, stante il termine non essenziale e l'interesse ad adempiere manifestati dall'acquirente, avrebbero dovuto avere ulteriore “tolleranza”.
Del resto, sarebbe errata anche l'affermazione, contenuta nella sentenza, secondo cui la comunicazione del 29.7.2019 dei venditori - con la quale gli stessi avevano dichiarato che in caso di mancata stipula del definitivo in quella stessa data, il contratto doveva intendersi risolto- non sarebbe stata idonea a determinare la risoluzione del contratto. In realtà i venditori, avendo risolto il contratto, non potevano più esercitare il recesso, posto che alla data del 6 agosto 2019 il contratto non aveva più alcuna efficacia.
L'appellante ha dunque chiesto di accertare l'illegittimità del recesso comunicato dai venditori e la legittimità del proprio, con condanna degli eredi al versamento del doppio della caparra CP_1 ricevuta.
In subordine, qualora la Corte ritenesse di non essere in grado, a fronte delle due contrapposte domande di recesso ex art. 1385 c.c., di attribuire a qualcuna delle due parti la responsabilità del recesso della controparte, ha chiesto prendersi atto del sostanziale mutuo dissenso e dichiarare comunque risolto il contratto preliminare, con condanna dei venditori alla restituzione della sola caparra versata;
non pagina 12 di 17 rilevando, al proposito, che in primo grado non fosse stata formulata esplicita domanda in tal senso, trattandosi di soluzione implicitamente contenuta nella domanda principale ex art. 1385 c.c.
II. Violazione del diritto di difesa.
Il Giudice di primo grado avrebbe altresì violato il diritto di difesa di nella misura in cui ha Parte_3 affermato che l'odierna appellante non aveva dimostrato inimputabilità a sé dell'inadempimento all'obbligo di presenziare dinanzi al notaio il 26.7.2019, dopo aver respinto le prove per testi articolate da Parte_3
*
Gli appellati si sono costituiti, chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma integrale della sentenza impugnata.
*
La causa è stata decisa nella camera di consiglio del 26 novembre 2025.

4. Decisione
Vanno preliminarmente respinte le istanze istruttorie reiterate in questa sede dall'appellante.
I capitoli di prova orale articolata risultano infatti superflui, perché in parte volti a provare fatti pacifici o documentati, in parte volti a supportare la domanda risarcitoria, che – come si vedrà di seguito- non può essere accolta, stante la fondatezza della domanda di recesso di controparte.
I. Contrariamente a quanto asserito dall'appellante con il primo motivo di appello, nessun travisamento dei fatti è rinvenibile nella sentenza impugnata.
Dal doc. 4 prodotto dai promittenti venditori, è emerso che, nonostante il contratto preliminare del 26 gennaio 2018 prevedesse, come data per la stipulazione del definitivo, il 31.10.2018, e nonostante il promissario acquirente fosse stato autorizzato sin da subito (con consegna delle chiavi) ad accedere al compendio immobiliare al fine di consentirgli di espletare tutte le verifiche e le pratiche necessarie per l'avvio del suo progetto edificatorio (doc. 3 eredi ), il promissario acquirente pretese ed CP_1 ottenne numerose proroghe al termine stabilito, rappresentando “problemi di carattere finanziario” (cfr. missive del 7.2.2019 e del 4.7.2019 sub doc. 4 cit., il cui contenuto non è mai stato oggetto di contestazione da parte di . Parte_3
I promittenti venditori, pertanto, tollerarono per diversi mesi le richieste di proroga di controparte, nonostante -come pure rappresentato più volte nelle missive del 14.11.2018, 11.1.2019, 7.2.2019,
pagina 13 di 17 14.5.2019, 4.7.2019- gli stessi avessero fretta di trasferire l'immobile, stanti da un lato l'età avanzata delle venditrici e dall'altro i costi che dovevano continuare a sostenere per la proprietà senza poterne ottenere benefici.
A distanza di tre giorni dalla data da ultimo concordata per il rogito - 29.7.2019, ovvero a un anno e mezzo di distanza dal preliminare e otto mesi dopo la scadenza del termine originariamente stabilito per la stipula del definitivo – i promittenti venditori ricevettero l'ennesima telefonata dal legale rappresentante di che chiedeva l'ennesima proroga della data del rogito (cfr. missiva del Parte_3
26.7.2019 sub doc. 4 cit., il cui contenuto non è mai stato contestato dall'odierna appellante). Seguiva nella mattina del 29.7.2019 – ovvero la data stessa prevista per la stipula del definitivo dinanzi al notaio scelto da pec del promissario acquirente che rappresentava, genericamente, il Parte_3
“sopraggiungere di improrogabili impegni personali” che gli avrebbero impedito di presenziale dinanzi al notaio, e chiedeva altresì che la data per l'atto notarile venisse fissata “dopo il 15 settembre”, aggiungendo che il ritardo nella stipula della compravendita sarebbe stato imputabile ai venditori, che avrebbero “avuto problematiche varie (problemi catastali e di successione/divisione)”
(doc. 8 ). CP_1
A fronte di tale missiva, i venditori, mediante il loro legale, dapprima sollecitarono a recarsi Parte_3 dal notaio quello stesso pomeriggio per stipulare l'atto, come concordato (v. pec sub doc. 9 ), CP_1
e poi -preso atto della mancata presentazione dell'acquirente presso il notaio- gli proposero due alternative: i) rogito entro il 6.8.2019 ovvero ii) rogito entro la prima metà di settembre 2019 con versamento, entro una settimana, della somma di € 100.000 a titolo di integrazione della caparra confirmatoria (v. pec sub doc. 10 ). CP_1
Nessuna risposta pervenne da Parte_3
Con pec del 6.8.2019 (doc. 11 ), i venditori esercitavano dunque il loro diritto di recesso ex CP_1 art. 1385, 2° comma, c.c.
Alla luce della cronologia dei fatti, come sopra riepilogata e ben documentata dalle missive versate in atti dai , deve concludersi che la condotta dei promittenti venditori appare del tutto conforme CP_1
a buona fede: i , infatti, per ben otto mesi tollerarono le reiterate richieste di proroga del CP_1 promissario acquirente (che rappresentava problemi finanziari) e infine, a seguito dell'ennesima richiesta di proroga, peraltro accompagnata dal tentativo di riversare sui venditori la colpa del ritardo sino ad allora maturato, decisero di accettare una breve proroga (al 6 agosto 2019) ovvero, a scelta pagina 14 di 17 dell'acquirente, di accordare la più lunga proroga richiesta ma a fronte di una garanzia economica ulteriore;
non avendo più avuto alcuna notizia né spiegazione alcuna dalla controparte, esercitarono infine il diritto di recesso.
Contrariamente a quanto sostenuto dell'odierna appellante, i non erano tenuti a tollerare CP_1 oltre: ciò non solo per il tempo ormai trascorso dalla data originariamente fissata per il rogito
(31.10.2018); non solo per la scarsa fiducia che i promittenti venditori ormai nutrivano nei confronti di che aveva telefonicamente per mesi lamentato difficoltà finanziarie ed infine addotto, a Parte_3 sostegno dell'ennesima richiesta di proroga di un altro mese e mezzo, motivazioni del tutto generiche e inidonee (“improrogabili impegni personali”); ma anche per la condotta contrassegnata da mala fede tenuta da ultimo dalla promissaria acquirente la quale, dopo aver chiesto l'ennesima proroga adducendo scuse inidonee, non si era neppure degnata di rispondere alla pec con cui i gli proponevano CP_1 due soluzioni alternative, peraltro contenenti entrambe la disponibilità ad accordare un ulteriore rinvio.
I , persa comprensibilmente ogni fiducia nella controparte contrattuale a causa del CP_1 comportamento da questa assunto, hanno del tutto legittimamente esercitato il loro diritto di recesso ex art. 1385 c.c., trattenendo la caparra di € 50.000 originariamente ricevuta. La condotta inadempiente della promissaria acquirente, infatti, deve considerarsi di non scarsa importanza ai sensi e per gli effetti dell'art. 1355 c.c.: l'inadempimento ebbe ad oggetto l'obbligo principale contenuto nel preliminare di cui è causa (quello di addivenire alla stipula del definitivo), venne reiterato nel tempo e, da ultimo, fu connotato anche da particolare mala fede,
Né può sostenersi – come fa ancora una volta, anche in questa sede, l'appellante, che lamenta altresì errori di diritto nella sentenza impugnata- che la missiva via pec della mattina del 29 luglio 2019, con cui il legale dei venditori comunicò che, in caso di mancata stipula del rogito nella stessa giornata “i miei assistiti riterranno il preliminare risolto a tutti gli effetti di legge riservandosi di agire per il maggior danno subito” (doc. 5 doc. 9 cit.), costituirebbe missiva idonea a Parte_3 CP_1 determinare la risoluzione del contratto preliminare, con la conseguenza che alla data del 6.8.2019 i non avrebbero più potuto esercitare il diritto di recesso in relazione ad un contratto ormai CP_1 sciolto.
Come ha ben evidenziato il giudice di primo grado, tale comunicazione non era stata preceduta da una diffida ad adempiere e, pertanto, non poteva integrare la fattispecie risolutoria di cui all'art. 1454 c.c.; neppure, peraltro, ricorrevano le altre due ipotesi risolutorie della clausola risolutiva espressa (art. 1456
pagina 15 di 17 c.c.) e del termine essenziale (art. 1457 c.c.). Ne consegue che, essendo il contratto preliminare ancora valido ed efficace alla data del 6 agosto 2019, i ben potevano, così come hanno fatto, CP_1 esercitare il diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c.
Stante il grave inadempimento della promissaria acquirente e l'inesistenza di condotte inadempienti a carico dei promittenti venditori, non sussistono i presupposti per la soluzione invocata dall'appellante in via subordinata, ovvero la pronuncia di risoluzione del contratto per tacito mutuo dissenso e la conseguente condanna dei venditori alla restituzione della sola caparra versata.
II. Anche il secondo motivo d'appello è del tutto infondato.
Sostiene che il Tribunale le avrebbe impedito di dimostrare l'inimputabilità a sé della mancata Parte_3 presentazione del suo legale rappresentante dinanzi al notaio il 29 luglio 2019, respingendo le istanze di prova orale formulate, e poi contraddittoriamente dichiarato in sentenza che essa attrice/appellante non aveva assolto l'onere probatorio a suo carico.
Sul punto basti evidenziare che nessuno dei capitoli di prova orale articolati da mirava a Parte_3 dimostrare l'inimputabilità alla promissaria acquirente della sua mancata presentazione dinanzi al notaio per il rogito, da ultimo stabilito per il 29.7.2019.
Anzi, a ben guardare, in nessun atto di causa – né di primo né di secondo grado- ha mai Parte_3 neppure allegato quali fossero gli asseriti “improrogabili impegni personali” che non solo gli avrebbero impedito di presenziare presso lo studio del notaio per la stipula del rogito il 29.7.2019, ma anche di stipulare il definitivo prima del 15 settembre 2019 e, financo, di rispondere alle pec dei promittenti venditori del 29.7.2019 (docc. 9 e 10 cit.).
In definitiva, l'appello deve essere respinto, con integrale conferma della sentenza impugnata.
Le spese del presente grado di appello seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
Sussistono altresì i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- respinge l'appello; per l'effetto:
pagina 16 di 17 - conferma integralmente la sentenza del Tribunale di Como n. 59/2025 pubblicata il 27/01/2025;
- condanna parte appellante a rimborsare alla parte appellata le spese di lite del presente grado d'appello, che si liquidano in € 9.991,00 per compenso professionale, oltre i.v.a. se dovuta, c.p.a. e rimborso spese generali al 15%;
- dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte in data 27 novembre 2025.
La Cons. rel. est. La Presidente
TI IA FR LL
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