REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo – Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio e composta da:
1) Dott. Giuseppe Lupo Presidente
2) Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliera
3) Dott. Alfonso Pinto Consigliere relatore ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 438 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno
2022, promossa
DA
nella qualità di Custode Giudiziario della procedura esecutiva immobiliare n. Parte_1
728/2017 RG, elettivamente in Palermo, via Antonio Meucci n. 9, presso lo studio dell'avv. Livio
Mangiaracina, che la rappresenta e difende;

APPELLANTE
CONTRO
(P.I. , nella persona del suo legale rappresentante pro-tempore, CP_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliata a Palermo in via T. Gargallo, 12, presso lo studio dell'Avv. Sigismondo
Catalano, il quale la rappresenta e difende;

APPELLATA ed
APPELLANTE INCIDENTALE
Nonché
in persona del legale rappresentante pro tempore, (P. IVA Controparte_2
); P.IVA_2
APPELLATA CONTUMACE
Oggetto: condannatorio
Conclusioni: per l'appellante: “in via principale e nel merito, ritenere e dichiarare, per le ragioni di cui in parte motiva, inopponibili alla procedura esecutiva immobiliare n. 728/2017 R.G., entrambi gli accordi di liberazione anticipata dei fitti e pigioni, stipulati tra la società esecutata:
[...]
e in data 15 ottobre 2018 e 10 gennaio 2020, con riguardo al Controparte_2 CP contratto di locazione del 16 novembre 2016 e registrato il 14 dicembre 2016 (n 14838 serie T) di uno dei beni staggiti;
- conseguentemente, condannare la società conduttrice, al CP pagamento in favore della procedura esecutiva n 728/2017 RG, in persona del custode giudiziario, dei canoni di locazione maturati dal mese di febbraio 2020 fino al soddisfo nella misura di cui al contratto di locazione inter partes stipulato;
- con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi del giudizio”;
Conclusioni per l'appellata “In via principale: - Ritenere e dichiarare improcedibile e/o inammissibile
l'appello proposto dall'Avv. n.q. di Custode Giudiziario della proc. esecutiva Parte_1
n. 728/2017. - Nel merito, rigettare, comunque, il gravame suddetto, in quanto infondato in fatto ed in diritto. - In caso, quindi, di conferma dell'impugnata ordinanza del 08/02/2022 del Tribunale, provvedere alla correzione dell'errore di calcolo esistente nel relativo

PQM.

In via subordinata all'accoglimento, anche parziale, della domanda del Custode Giudiziario: - stante la c.d. riproposizione ex art. 346 c.p.c. ovvero, in subordine, per via dell'appello incidentale condizionato ex art. 343 c.p.c., accogliere la domanda di relativa alla chiamata in garanzia del terzo CP_1
(contumace in primo e secondo grado), e per conseguenza Controparte_2 condannare soltanto quest'ultima società, in garanzia e manleva di a voler riversare, CP_1 direttamente a favore del Custode Giudiziario, le somme da quest'ultimo richieste in giudizio ad
– a titolo di canoni da mese di febbraio 2020 in poi – ovvero l'importo già pagato dalla CP_1 stessa per i medesimi titoli, con i bonifici del 16/10/2018 e del 10/01/2020, quindi CP_1 tenendo del tutto indenne da ogni relativo onere economico. - Con vittoria di spese e CP_1 competenze di lite.”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Con ordinanza resa ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c. in data 8 febbraio 2022 il Tribunale di Palermo, definitivamente pronunciando, condannò , in persona del legale rappresentante pro CP tempore, al pagamento in favore della custodia giudiziaria della procedura esecutiva immobiliare n.
728/2017 rg (d'ora innanzi “custodia giudiziaria”) della somma pari euro 800,00 mensili con decorrenza dal 1 febbraio 2020 sino 31 ottobre 2022 oltre a IVA e interessi sui tale somma (800,00 mensile) dalla scadenza delle singole mensilità sino al soddisfo;
compensò, infine, per intero tra le parti le spese di lite.

2. Avverso questa ordinanza ha interposto appello la custodia giudiziaria, con atto di citazione notificato in data il 7 marzo 2022, sulla scorta di un unico ma articolato motivo.

3. Ristabilito il contraddittorio in questo grado, si è costituita resistendo al gravame di CP_1 cui ha chiesto il rigetto ed ha proposto appello incidentale condizionato, in relazione alla propria domanda di chiamata in garanzia nei confronti del terzo Controparte_2

4. In assenza di incombenti istruttori, mutato il relatore, all'udienza del 28 marzo 2025 – sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. – la causa è stata posta in decisione, con l'assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.. 5. Per una più chiara comprensione della vicenda, occorre mettere in luce che la controversia riguarda una procedura esecutiva immobiliare in cui il creditore pignorante (Banco BPM S.p.A.) aveva Contr sottoposto a pignoramento, tra l'altro, un immobile di proprietà del debitore (atto di pignoramento del 2 ottobre 2017, regolarmente notificato il 17 ottobre 2017 e trascritto il 30 ottobre
2017).
L'Avv. , nominata custode giudiziario dal Giudice dell'Esecuzione, portò dunque a Parte_1 conoscenza il conduttore di tale procedura esecutiva mediante accesso ai luoghi (cfr. verbale del 17 gennaio 2020).
E' tuttavia emerso che il 16 novembre 2016 (quindi in data antecedente) la società proprietaria aveva concesso in locazione l'immobile pignorato alla dietro pagamento del canone mensile CP di € 3.500,00, giusta contratto regolarmente registrato.
Una volta verificata la congruità del canone di locazione pattuito, il Custode Giudiziario richiese il pagamento delle pigioni alla ma quest'ultima si rifiutò di pagare opponendo l'esistenza di due CP accordi modificativi ed integrativi del contratto di locazione (uno del 15 ottobre 2018 e l'altro del 10 gennaio 2020) in forza dei quali le parti contrattuali avevano ridotto il canone dapprima ad € 2.800,00 mensili (per il biennio ottobre 2018 - ottobre 2020) e, poi, ad € 2.700,00 (per il biennio successivo) entrambi con pagamento anticipato di un biennio di mensilità (per volta) in unica soluzione.
Quindi in pratica la aveva già “liberato” l'immobile dai canoni fino ad ottobre 2022 mediante CP
Contr Contr 2 bonifici in favore di (allegati insieme alle fatture rilasciate da ).
Ritenendo l'inopponibilità a sè di questi due accordi di liberazione anticipata, la custodia giudiziaria agì in giudizio nei confronti di parte conduttrice al fine di ottenere l'integrale pagamento dei canoni sin dal momento in cui quest'ultima era venuta a conoscenza dell'intervenuto pignoramento.
Con l'ordinanza impugnata il Tribunale accolse solo parzialmente il ricorso ritenendo che, in applicazione del principio di cui all'art. 1189 c.c., la conduttrice non avrebbe potuto essere costretta a pagare in favore della procedura esecutiva la somma già corrisposta in buona fede al debitore esecutato.
Ha, quindi, ritenuto che la custodia avrebbe dovuto rivolgersi al debitore esecutato per ottenere la restituzione di quanto indebitamente percepito.
Tuttavia, essendo inopponibili alla procedura gli accordi del 2018 e 2020, la custodia aveva diritto di ottenere il pagamento della differenza tra il canone di locazione originariamente pattuito (euro
3.500,00) e quello oggetto dell'accordo del 10 gennaio 2020 (euro 2.700,00)

6. Questo, in estrema sintesi, il costrutto argomentativo dell'ordinanza gravata, con il gravame la custodia giudiziaria ne impugna quella parte che ha sacrificato la tutela del proprio credito, allorquando ha ritenuto che la nel momento in cui aveva pagato anticipatamente i canoni a CP Contr
, era in buona fede in quanto non era ancora a conoscenza della procedura esecutiva.
Invocando, in particolare, l'art. 2918 c.c., deduce che, nel caso di specie, i due accordi
(rispettivamente del 15 ottobre 2018 e del 10 gennaio 2020) sarebbero inopponibili alla procedura esecutiva, in quanto gli stessi, oltre ad essere privi di data certa anteriore al pignoramento, non erano stati trascritti ed erano, quindi, inopponibili e inefficaci alla procedura.
Si tratta, a detta dell'appellante, di una inopponibilità oggettiva che, dunque, prescinde dall'elemento soggettivo, a nulla rilevando il fatto che la conduttrice non fosse a conoscenza della procedura Contr esecutiva quando aveva pagato anticipatamente i canoni alla .
Deduce ancora che, nella fattispecie, il secondo accordo era stato stipulato (il 15 ottobre 2018 per il biennio 2018-2020) prima del decorso dell'efficacia del primo (10 gennaio 2020), ragion per cui il patto, secondo una interpretazione teleologica, doveva ritenersi unico, quindi ultratriennale, con necessità di trascrizione ai fini dell'opponibilità.
In via subordinata, qualora volesse optarsi per un'interpretazione meramente letterale, siccome entrambi gli accordi erano stati stipulati in data successiva alla trascrizione dell'atto di pignoramento, sarebbero comunque inopponibili alla procedura.
In via ulteriormente gradata, ossia a voler ritenere applicabile l'ultimo inciso dell'art. 2918 c.c., nel febbraio 2020 - data a partire dalla quale il conduttore era obbligato a pagare i canoni liberati in favore della custodia – era ormai già decorso il termine di un anno dalla data del pignoramento (30 ottobre
2017); ne consegue che comunque l'accordo liberatorio era sempre inefficace.
Aggiunge che bisognerbbe contemperare, anche dal punto di vista economico, l'interesse perseguito dal creditore tramite il pignoramento e quello del conduttore all'affidamento sulla validità ed efficacia del contratto di locazione.
Anche per questa regione gli accordi di liberazione anticipata avrebbero dovuto essere considerati inopponibili, perché, essendo stati stipulati dopo il pignoramento, finirebbero di fatto col contraddire la ratio della norma.
Soggiunge, quindi, che essendo inopponibili gli accordi, sarebbero parimenti inopponibili i pagamenti conseguentemente effettuati.
Invece il Tribunale, facendo un salto logico, da un lato aveva ritenuto applicabile la disciplina di cui agli artt. 2812 e 2918 c.c., e dall'altro lato, tramite il richiamo all'art. 1189 c.c., era giunto alla apicale violazione della norma vigente.
In conclusione, secondo l'appellante, il momento a partire dal quale il custode avrebbe potuto richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, nella misura stabilita nel contratto (euro 3.500), era febbraio 2020 fino al soddisfo (perché fino a gennaio 2020 il conduttore era in buona fede).
Chiede, quindi, la dichiarazione di inopponibilità degli accordi nei confronti della procedura esecutiva immobiliare nonché la condanna della al pagamento delle spese e dei compensi di entrambi i CP gradi avendo il G.I., seppur accogliendo parzialmente la domanda, compensato integralmente le spese.

7. La ha dedotto che, in entrambi gli accordi liberatori, era stato concordato che la “cura e la CP spesa di registrazione” fossero a carico della parte Locatrice che le aveva in malafede CP_2 sottaciuto di avere già ricevuto in data 17 ottobre 2017 la notifica del pignoramento dell'immobile locato.
Essa era rimasta all'oscuro di tutto fino all'accesso del custode (gennaio 2020) e formalmente fino al momento della ricezione della nota pec del 23/5/2020.
Ha, quindi. eccepito l'improponibilità o inammissibilità dell'appello del custode giudiziario perché aveva riproposto la medesima domanda proposta in primo grado accolta dal Tribunale.
Nel merito deduce che correttamente il Tribunale aveva ritenuto sussistenti i due presupposti di applicabilità del 1189 c.c. (soggettivo ed oggettivo) e, conseguentemente, aveva considerato prevalente tale disciplina rispetto agli articoli 2918 e 2924 c.c., richiamati anche in appello dal custode Contr giudiziario, essendo la propria buona fede in re ipsa e, di contro, palese la malafede della .
Ne consegue l'opponibilità alla procedura esecutiva del pagamento esatto e liberatorio effettuato dal terzo in buona fede ( a colei che riteneva essere sempre, in tale occasione, la propria parte CP_1 creditrice. Contr La custodia avrebbe potuto chiedere la condanna della Società alla restituzione, “quali frutti civili”, della somma già ricevuta. Contr Ripropone la domanda di garanzia nei confronti della chiedendo che, nell'ipotesi di accoglimento della domanda della Custodia al pagamento dei canoni di locazione da febbraio 2020 Contr in poi, le somme già pagate alla fossero da questa direttamente restituite alla Custodia.
E, infine, in via incidentale e condizionata ex art. 343 c.p.c. all'accoglimento, anche parziale, dell'appello principale, nel caso in cui essa fosse stata condannata al pagamento in favore CP_1 della procedura esecutiva dei canoni di locazione maturati dal mese di febbraio 2020 fino al soddisfo Contr nella misura di cui al contratto di locazione stipulato, ha chiesto di condannare la a riversare, direttamente a favore della Custodia Giudiziaria, le somme da quest'ultima originariamente richieste alla CP_1
Propone, infine, domanda di correzione dell'errore materiale di calcolo contenuto nell'ordinanza impugnata: la differenza tra i canoni non è 800,00, bensì 700,00 euro.

8. Così tratteggiato l'oggetto del contendere, deve in effetti essere rilevato il difetto di interesse dell'appellante (per come eccepito da ad ottenere l'accertamento della inefficacia e della CP inopponibilità nei propri confronti dei patti del 15 ottobre 2018 e del 10 gennaio 2020 in quanto già dichiarato nella sentenza appellata e non oggetto di censura incidentale.
E' fondato, invece, il gravame nella parte in cui ha criticato la sentenza appellata relativamente al riconosciuto pagamento nelle mani del creditore apparente.
Mette conto premettere che “Il pagamento fatto al rappresentante apparente, al pari di quello fatto al creditore apparente, libera il debitore di buona fede, ai sensi dell'art. 1189 c.c., ma a condizione che il debitore, che invoca il principio dell'apparenza giuridica, fornisca la prova non solo di avere confidato senza sua colpa nella situazione apparente, ma anche che il suo erroneo convincimento è stato determinato da un comportamento colposo del creditore, che abbia fatto sorgere nel "solvens" in buona fede una ragionevole presunzione sulla rispondenza alla realtà dei poteri rappresentativi dell'"accipiens" (Cass. Sez. 1 - , Ordinanza n. 9758 del 19/04/2018).
Nello stesso senso “Nell'ipotesi di espropriazione forzata di un bene locato, il pagamento di canoni locativi eseguito dal locatario all'esecutato-locatore, nel corso del processo esecutivo ma prima della designazione del custode professionale o della conoscenza della surroga nella custodia, ha efficacia liberatoria nei confronti della procedura a condizione che sussistano i requisiti della fattispecie di cui all'art. 1189 c.c., ovvero che il conduttore provi, oltre alla sua buona fede, l'esecuzione del pagamento in favore del creditore apparente, il quale deve risultare da una prova documentale munita di data certa ex art. 2704 c.c., non potendosi attribuire valore confessorio, nei confronti del custode giudiziario, a quietanze o dichiarazioni giudiziali rilasciate dall'esecutato” (Cass. Sez. 3 - ,
Ordinanza n. 25584 del 24/09/2024).
La Corte di legittimità ha aggiunto che “la valutazione della scusabilità e della ragionevolezza dell'affidamento spetta al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimità solo per illogicità
e contraddittorietà della motivazione. A tale valutazione positiva non può addivenirsi se si accerti che chi invoca l'affidamento versa in una situazione di colpa, riconducibile alla negligenza consistente nell'aver trascurato l'obbligo, derivante dalla stessa legge, oltre che dall'osservanza delle norme di comune prudenza, di accertarsi della realtà delle cose, se facilmente controllabile (cfr. di recente Cass. civ. sez. I n. 6563 del 5 aprile 2016)” (Cass. Sez. 1 - , Ordinanza n. 9758 del 19/04/2018).
Alla luce di questo condivisibile principio – dal quale non vi è motivo di doversi discostare – è evidente che non ha dato, come era suo onere, prova della buona fede nel momento in cui ha CP effettuato i pagamenti contestati.
A ben vedere gli unici elementi che la stessa ha indicato a supporto di tale condizione è di avere pagato alla società con cui aveva stipulato il contratto ed alla mancata conoscenza della procedura esecutiva.
Si tratta, però, di elementi destinati a recedere innanzi a due ulteriori che sono invece suggestivi del fatto che essa fosse a conoscenza della procedura. Ed invero, stipulato il contratto di locazione il 16 novembre 2016, con previsione di pagamento Contr mensile, appare molto sospetto che, solo dopo la notifica del pignoramento alla , essa abbia concluso, il 15 ottobre 2018 ed il 10 gennaio 2020, due patti con cui aveva ottenuto una riduzione del canone a fronte del pagamento anticipato di notevole parte di esso (un biennio per ciascuna volta).
Non è stata fornita né, tanto meno, dimostrata alcuna spiegazione di questa operazione economica, di quali siano state insomma le ragioni che abbiano indotto, per un verso, la locatrice a ridurre (poco dopo la stipula del contratto) il canone ed abbiano spinto la parte conduttrice ad anticipare in maniera consistente il relativo pagamento (due volte per due bienni).
Desta particolare sospetto anche la circostanza temporale per cui il secondo patto di liberazione anticipata sia stato stipulato il 10 gennaio 2020 pochi giorni prima dell'accesso, da parte del custode giudiziario, avvenuto il 17 gennaio 2020.
Si tratta di circostanze che gettano ombre sulla buona fede invocata dall'appellata che va – quindi - esclusa con conseguente fondatezza della domanda di condanna del pagamento del canone dal febbraio 2020 al 28 febbraio 2022 (così essendo stata delimitata la pretesa dall'appellante: cfr. ricorso introduttivo pag. 9), quindi 87.000,00 per 25 mensilità complessive.

9. Accolto, quindi, l'appello principale sono, invece, infondati tanto la mera riproposizione ex art. 346 c.p.c. quanto il gravame incidentale condizionato con cui ha chiesto che “qualora le CP domande della ricorrente fossero ritenute, in tutto o in parte, fondate, condannare esclusivamente il terzo chiamato in garanzia in persona del legale rapp.nte p.t., a voler Controparte_2 riversare, direttamente a favore della Custodia Giudiziaria, le somme da quest'ultima originariamente richieste alla (a titolo di canoni da mese di febbraio 2020 in poi)… CP_1 tenendo, quindi, del tutto indenne quest'ultima Società”.
L'appellata la qualifica, dunque, come domanda di garanzia nei confronti del terzo
[...] affinché, nell'ipotesi di accoglimento della domanda di pagamento dei canoni posta Controparte_2 dalla custodia, ne rispondesse, in garanzia e manleva, in luogo ed al posto della stessa CP_1
La giustifica, quindi, perché, a suo dire, tanto la domanda della custodia giudiziaria allora posta in ricorso nei confronti di “ed il correlato e parallelo diritto della medesima ad esserne, CP_1 CP_1 in tal caso, tenuta indenne in pregiudizio del “terzo chiamato”, trovano fondamento, in primis, nella medesima composita situazione giuridica (il contratto di locazione, e/o il pignoramento e/o i due negozi giuridici modificativi della locazione stessa. Tale domanda di garanzia, in diritto, trova anche conforto nel comma 2° dell'art. 1189 c.c. (Pagamento al creditore apparente) che dispone: “Chi ha ricevuto il pagamento è tenuto alla restituzione verso il vero creditore, secondo le regole stabilite per la restituzione dell'indebito”.
Si rileva, in primo luogo, che, nella fattispecie, non può operare il disposto del secondo comma dell'art. 1189 c.c., in quanto – per le ragioni rassegnate al capo che precede – è stata esclusa nella fattispecie la disciplina del pagamento al creditore apparente in cui la norma invocata si colloca. Contr Residuerebbe, allora, l'astratta possibilità per che ha pagato i canoni alla conduttrice di CP agire comunque in ripetizione secondo le norme dell'indebito.
Ma ciò potrebbe avvenire solo sulla scorta dell'accertata nullità dell'accordo raggiunto tra le parti Contr originarie di questo contratto ( e ) (Cass. Sez. 2 - , Ordinanza n. 32694 del 16/12/2024; CP
Sez. 3, Sentenza n. 15669 del 15/07/2011).
Vi è – però- che tale domanda di accertamento della nullità non è stata proposta da con CP conseguente infondatezza di tale pretesa.
E nemmeno potrebbe accogliersi – ove così volesse ancora riqualificarsi – una domanda di Contr ingiustificato arricchimento nei confronti di essendo stata, come detto, esclusa la buona fede della tale da escludere il diritto all'indennizzo. CP
10. La sentenza appellata va dunque in parte riformata con condanna di al pagamento in favore CP dell'appellante della complessiva somma di euro 87.500,00 oltre interessi e statuizione secondo soccombenza delle spese del doppio grado di giudizio in favore dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Palermo, Sezione II civile, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti costituite, nella contumacia di così provvede: Controparte_2
in parziale riforma dell'ordinanza resa, ai sensi dell'art. 702 bis c.p.c., in data 8 febbraio 2022 dal Tribunale di Palermo, appellata dalla custodia giudiziaria della procedura esecutiva immobiliare n. 728/2017 rg, con atto di citazione notificato il 7 marzo 2022, condanna , in persona CP del legale rappresentante pro tempore, a pagare, per i titoli di cui in motivazione, in favore dell'appellante la complessiva somma di euro 87.500,00 oltre interessi, al tasso legale, dalla scadenza delle singole mensilità di locazione al saldo;
condanna l'appellato a rifondere all'appellante le spese di lite del doppio grado, liquidate per il primo in complessivi euro 4.217,00 per compensi e, per questo grado, in complessivi euro 4997,00 per compensi, in ambo i casi oltre contributo unificato pagato ed accessori come per legge.
Così deciso, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di Appello di
Palermo, il 25 luglio 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Alfonso Pinto Giuseppe Lupo