REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
Sezione Civile per le Controversie di Locazione, composta dai seguenti magistrati:

1. dr. Luigi Santini Presidente

2. dr.sa Angela Quitadamo Consigliere

3. dr.sa Arianna Sbano Consigliere rel.
All'esito della camera di consiglio del 20/11/2025, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter cpc;
lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento iscritto al n. 80/2025 R.G., vertente
TRA
c.f , rappresentata e difesa dall'avv. TACCONELLI Parte_1 P.IVA_1
ROBERTA elett.te dom.to in VIA GOITO N.1 ANCONA
-appellante-
CONTRO
c.f. rappresentato e difeso dall'avv. SPAZZI STEFANO , elett.te Controparte_1 dom.to in CSO MAZZINI 60121 ANCONA
quale esercente la responsabilità genitoriale su , Controparte_2 Persona_1 rappresentato e difeso dall'avv. NICOLA SANASI elett.te dom.to in domicilio digitale
- appellati-
Conclusioni come in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
La società propone appello avverso la sentenza emessa dal Tribunale di Parte_1
Ancona n. 2077 del 29.11.2024 pubblicata il 29.11.2024 e notificata in data 20.12.2024, con la quale veniva respinta la domanda di pagamento della somma di € 23.831,77 per l'anomalo consumo di acqua dovuto ad una perdita accertata nell'impianto idrico afferente all'immobile dalla stessa locato di proprietà dei sigg. e ed accolta la domanda riconvenzionale proposta da CP_1 Pt_2 Controparte_1
pagina 1 di 6 per il pagamento della somma di € 12.500,00 oltre interessi a titolo di indennità di occupazione, con condanna alle spese.
Ritiene l'appellante l'erroneità di tale sentenza per i seguenti motivi di appello: 1) omesso esame della volonta' negoziale delle parti espressa con comportamento concludente – vizio della sentenza per omessa pronuncia - errata interpretazione della disdetta della locazione – carenza di motivazione;
2) errore della motivazione – errata applicazione del regime delle preclusioni processuali - mere difese;
3) errata applicazione dell'art. 1577 e 1576 cc – illogicita' della motivazione – impossibilita' di preventiva denuncia del difetto dell'impianto idrico da parte del conduttore – violazione degli artt. 1575 e 1576 cc.;
4) errore sulla qualificazione della domanda riconvenzionale – canone di locazione e non indennita' risarcitoria – contraddittorieta della motivazione – abuso del processo per moltiplicazione delle azioni.
L'appellante chiede, pertanto, che in riforma della sentenza di primo grado, sia accolta la propria domanda risarcitoria avanzata in primo grado e respinta la domanda riconvenzionale proposta dalla con conseguente diritto alla restituzione di quanto già versato. CP_1
Si sono costituiti in questo grado e in qualità di Controparte_3 Controparte_2 esercente la responsabilità genitoriale di , erede di , eccependo la totale Persona_1 CP_4 infondatezza dell'appello in fatto e diritto.
La Corte, fissata udienza di trattazione scritta in seguito all'introduzione dell'art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni come in atti, si è riservata di decidere.
……………
1.- Con il primo motivo di gravame, la sostiene che il capo della sentenza che Parte_1 ha statuito che alcuna responsabilità contrattuale può essere invocata in capo alle odierne appellate, debba essere riformato in quanto il primo Giudice non avrebbe dovuto limitare il proprio fondamento sulle statuizioni contenute nell'ordinanza di convalida di finita locazione ma avrebbe dovuto valutare l'effettiva volontà negoziale delle parti e, dunque, considerare che il contratto di locazione commerciale era proseguito fino all'effettivo rilascio.
Il Tribunale di Ancona ha, infatti, affermato che l'azione contrattuale azionata dalla società qui appellante, espressamente fondata sul presunto inadempimento contrattuale del locatore all'obbligo di manutenzione del bene ex artt. 1575, 1578 e 1581 c.c., fosse infondata per essere, alla data del presunto danno, già cessato il vincolo contrattuale, come statuito con l'ordinanza di convalida dello sfratto.
È, infatti, pacifico tra le parti che, avendo la conduttrice esercitato il recesso dal contratto in data
2.3.2015, i locatori, considerato il mancato spontaneo rilascio del bene alla scadenza del termine semestrale di preavviso, provvedevano a citare la per ottenere lo sfratto per finita Parte_1 locazione. pagina 2 di 6 Il Tribunale di Ancona, nella contumacia dell'appellante, con ordinanza del 29.8.2017 accoglieva la domanda e convalidava lo sfratto per finita locazione alla data del 2.9.2015 (ossia alla scadenza dei 6 mesi di preavviso), ordinando il rilascio (che veniva eseguito il 19.10.2017 con la consegna dell'immobile).
Come osservato in sentenza, la statuizione contenuta in tale ordinanza è passata in giudicato, con conseguente cristallizzazione della risoluzione del contratto alla data del 2.9.2015.
Secondo l'orientamento consolidato della Suprema Corte (v. Cass. sentenze nn. 6406/1999 e
411/2017) l'ordinanza di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione, preclusa l'opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale sulla pregressa esistenza della locazione, sulla qualità di locatore dell'intimante e di conduttore dell'intimato, sull'intervento di una causa di cessazione
(o di risoluzione, nel caso dello sfratto per morosità) del rapporto ed, altresì, sulla sua qualificazione, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente collegata alla tipologia del contratto.
Circa l'esistenza e l'estensione di tale giudicato l'appellante nulla oppone, non avendo evidentemente argomenti per superare tale consolidato orientamento, sicché appare gioco forza inammissibile lamentare che non sarebbe stato vagliato il comportamento delle parti al fine di ritenere che la locazione sarebbe proseguita fino alla scadenza naturale del contratto.
Né ha alcun rilievo il fatto che la licenza per finita locazione sia stata intimata solo nel 2017, apparendo, invece, assorbente che il Tribunale, accogliendo la tesi dell'intimante, abbia affermato la risoluzione del contratto a far data dal 2.9.2015, ossia alla scadenza dei sei mesi dalla data della comunicazione del recesso dal contratto da parte del conduttore, recesso mai, d'altronde, negato.
Come affermato dal primo giudice, dunque, la pronuncia di cessazione del contratto da tale data fa stato tra le parti ed i suoi aventi causa, sicché, in virtù dell'efficacia vincolante del giudicato, l'appellante non può rimettere in discussione l'accertamento di cui alla citata pronuncia giudiziale.
Non è un caso, d'altronde, che nell'atto di citazione che ha dato origine alla presente controversia, la abbia omesso di citare il proprio atto di recesso e l'intervenuta procedura di sfratto, Parte_1 ben sapendo che, altrimenti, la propria azione contrattuale sarebbe divenuta, ictu oculi, priva di fondamento giuridico.
Il fatto, dunque, che il primo giudice non abbia valutato il comportamento delle parti trova la propria ragione preclusiva nell'accertata esistenza di un giudicato vincolante tra le parti.
2.- Le stesse motivazioni di cui sopra rendono inammissibile anche il secondo motivo di appello con il quale la parte lamenta l'errore commesso dal Tribunale nel ritenere tardiva, in quanto presentata solo in comparsa conclusionale, l'eccezione sollevata dalla stessa con cui veniva affermato che la pagina 3 di 6 comunicazione trasmessa alle odierne parti appellate nel marzo 2015 sarebbe rientrata nell'ipotesi di diniego di rinnovo ex art. 2 del contratto di locazione e non invece nell'esercizio del diritto di recesso ex art. 3 del medesimo contratto.
In presenza del giudicato sostanziale di cui sopra è, infatti, inammissibile ogni diversa valutazione dei fatti di causa, sicché, anche a prescindere dalla tardività o meno dell'eccezione o difesa di cui sopra, il Tribunale non poteva dare una interpretazione diversa all'atto di recesso rispetto a quanto già affermato nell'ordinanza di convalida (ed anche a prescindere dal fatto che l'atto di recesso, in quanto privo di ogni riferimento temporale e comunicato due anni e mezzo prima della data di rinnovo, difficilmente potrebbe essere ricondotto all'ipotesi di cui all'art. 2 del contratto, peraltro, applicabile solo al locatore).
3.- Le medesime ragioni di cui sopra impongono il rigetto anche del terzo motivo di appello che lamenta che il Tribunale di Ancona sarebbe incorso in un errore, o meglio, in un “abbaglio logico” nel ritenere che l'odierna parte appellante non abbia adempiuto ai propri obblighi di avviso in ordine alla perdita idrica nei confronti dei locatori. Secondo infatti, prima del gennaio 2017, Parte_1 ovvero prima della segnalazione di un consumo anomalo d'acqua da parte del gestore idrico Parte_3 quest'ultima mai avrebbe potuto denunciare un guasto all'impianto non avendone mai avuto alcuna percezione. Parte appellante sosterrebbe inoltre che l'obbligo di avviso, previsto dall'art. 1577 c.c., gravi sul conduttore soltanto in caso di necessità di riparazione per “rotture evidenti” e non invece nel caso di asserite rotture non visibili, ritenendo errata la mancata applicazione da parte del Giudice di primo grado degli artt. 1575 e 1576 c.c..
È, tuttavia, evidente come le argomentazioni spese in tal senso nella sentenza siano state esposte solo al fine di rafforzare la (evidente) infondatezza del ricorso, avendo già il primo giudice affermato l'impossibilità di applicare la disciplina sulla locazione al caso in esame, per la non vigenza del contratto al momento del presunto inadempimento lamentato in citazione.
D'altronde, l'appellante non ha neppure contestato l'affermazione contenuta in sentenza secondo cui la parte attrice non risultava avere presentato alcuna denuncia ai locatori, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1577 c.c., precedente all'arrivo della bolletta di oltre ventimila euro (febbraio Parte_3
2017) né dimostrato che l'incarico per le riparazioni fosse stato affidato dai locatori che avrebbero pagato le relative fatture, sicché, anche convenendo sul fatto che si tratti di vizi occulti, nell'astratta ipotesi di applicazione della disciplina delle locazioni, considerato che già nel febbraio del 2016 la Parte_3 aveva avvisato dell'esistenza di consumi anomali, la mancata tempestiva denuncia al locatore di tale problematica precluderebbe l'integralità del risarcimento (si noti, infatti, che la bolletta di oltre 20.000 euro documenta il picco dei consumi nell'arco di tempo luglio-dicembre 2016).
pagina 4 di 6 4.- Con il quarto motivo di appello la ritiene che il capo della sentenza che Parte_1 ha statuito sulla domanda riconvenzionale della Sig.ra debba essere riformato per due CP_1 motivi. Secondo l'odierna appellante la sentenza di primo grado sarebbe affetta da un “difetto logico- giuridico”, in quanto il Giudice di prime cure avrebbe errato nell'accogliere la domanda riconvenzionale proposta dalla Sig.ra sia perché tale domanda avrebbe ad oggetto somme dovute a titolo di CP_1 indennità di occupazione dal mese di settembre 2015 sino alla data di riconsegna del 19 ottobre 2017, anziché di canoni di locazione, sia perché sarebbe stata posta in violazione del principio di frazionamento della domanda.
In merito al primo profilo, si ribadisce che, in virtù del più volte citato giudicato, essendo venuto meno il contratto di locazione, correttamente il primo giudice ha condannato il detentore sine titulo al pagamento dell'indennità di occupazione. D'altronde, considerato che tale indennità è stata stabilita nello stesso importo del canone di locazione e considerato che l'appellante non contesta di non avere pagato i canoni contrattuali, non si vede quale sarebbe l'interesse all'impugnazione, dovendo la stessa pagare la stessa somma.
In nessuna contraddizione è, poi, caduto il primo giudice laddove ha affermato che la domanda di pagamento dell'indennità di occupazione non poteva essere proposta unitamente alla domanda di licenza per finita locazione in quanto, da un lato, è vero che l'occupazione presuppone la previa dichiarazione di risoluzione del contratto, dall'altro, non vi è alcun obbligo per il locatore di agire contestualmente anche per il pagamento, neppure quando lo sfratto venga intimato a cagione della morosità ed, a maggior ragione, quando si tratti, come nella specie, di licenza per finita locazione.
Quanto al secondo profilo, non è ben chiaro dall'appello se la violazione del principio di frazionamento della domanda dovrebbe fondare la richiesta di condanna per responsabilità processuale aggravata o l'improcedibilità della domanda riconvenzionale stessa.
In ogni caso, non si ravvisa nel caso di specie alcuna ipotesi di frazionamento del credito, avendo i locatori agito con due giudizi aventi oggetto del tutto diverso ed essendo il credito per indennità di occupazione stato azionato nella sua globalità, senza alcun frazionamento. Del tutto condivisibile è, dunque, la motivazione della sentenza laddove afferma che “Del tutto inconferente ed improprio è il richiamo, sul punto, da parte attrice al principio di non frazionabilità del credito: con la intimazione di sfratto per finita locazione è stato chiesto il rilascio dell'immobile locato e solo a seguito della infondata azione risarcitoria veicolata dall'attrice la ex locatrice ha chiesto il pagamento delle indennità dovute, in un'unica soluzione, senza alcun frazionamento del credito”.
L'appello va, di conseguenza respinto, con conferma integrale della sentenza impugnata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo. pagina 5 di 6

P.Q.M.


La Corte così provvede: 1) Rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;
2) condanna la società appellante a rifondere agli appellati le spese del presente grado che si liquidano, per ciascuna parte, nella misura di euro 4.000,00 per onorari oltre rimborso forfetario, IVA e CPA come per legge, con distrazione, quanto alla posizione di a favore del procuratore antistatario;
3) dichiara CP_1 la parte appellante tenuta al pagamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello già versato per l'impugnazione, salvo eventuali motivi di esenzione.
Ancona, 20 novembre 2025
Il Consigliere est. Il Presidente Dott.ssa Arianna Sbano dott. Luigi Santini
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