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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. IV° CIVILE – I° Collegio
così composta:
dott. Michele Cataldi Presidente
dott. Giuseppe Staglianò Consigliere rel.
dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente

S e n t e n z a ex art. 281 sexies c.p.c.
nella causa civile di II grado iscritta al n. 4721 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 2-10-2025, vertente tra 2
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma, Parte_1 C.F._1
Viale Carso n. 57, presso lo studio dell'Avv. Fabio Tomassini, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti;

- Appellante - Appellata incidentale e
(c.f. ) e (c.f. Controparte_1 C.F._2 CP_2
, elettivamente domiciliate in Roma, Viale Giuseppe Mazzini, C.F._3
n. 11, presso lo studio degli Avv. ti Elena Stella Richter e Pierfrancesco Palatucci, che le rappresentano e difendono, anche disgiuntamente, in virtù di procura in atti;

- Appellate - Appellanti incidentali
Oggetto: risoluzione contratto preliminare.
Conclusioni: come da scritti difensivi.
Svolgimento del processo
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., la sig.ra adiva il Tribunale di Roma Parte_1 assumendo che, in data 5/1/2019, aveva concluso (quale promissaria acquirente) con le sigg.re e (in qualità di promittenti venditrici) un Controparte_1 CP_2 contratto preliminare di compravendita (regolarmente registrato in data 9/1/2019) avente ad oggetto un appartamento sito in Roma, Via Appia Nuova n. 359 (Lotto 3,
Fabbricato 3, sito al terzo piano, Scala N, int. 9), e di aver contestualmente versato alle convenute la somma di Euro 45.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, a fronte di un prezzo complessivo pattuito in Euro 245.000,00. 3
La sig.ra faceva presente che nel contratto preliminare le sigg.re Pt_1 CP_1 avevano dichiarato di aver acquistato la proprietà dell'immobile per successione testamentaria dal loro nonno, sig. , il quale, con testamento olografo Persona_1 del 13/7/2011 (pubblicato in data 20/1/2015), ne aveva originariamente disposto in favore della propria IG , cui poi erano subentrate per Parte_2 rappresentazione le promittenti venditrici;
inoltre la ricorrente deduceva che, in data
19/2/2019, il professionista incaricato della predisposizione del contratto definitivo di vendita aveva ricevuto dal mediatore immobiliare una mail contenente, fra gli altri allegati, una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà relativa alla successione della sig.ra , coniuge del sig. e a lui premorta, dalla quale Persona_2 Persona_1 risultava che, tra gli eredi di costei, oltre al coniuge (dante causa delle Persona_1 resistenti) e alla IG premorta (madre delle resistenti), Parte_2 figurava anche il sig. , anch'egli successore del sig. Controparte_3
e che era stato sostanzialmente pretermesso da costui (stante la Persona_1 lesione della quota di legittima che sarebbe spettata al di lui genitore).
La sig.ra assumeva che, richieste di fornire spiegazioni al riguardo, le sigg.re Pt_1 avevano risposto che si trattava di un loro cugino residente in [...], figlio CP_1 di un figlio premorto del testatore, al quale non intendevano chiedere di prestare acquiescenza al testamento;
quindi, con successiva comunicazione del 6/3/2019, le promittenti venditrici avevano comunque offerto di prestare, in favore della promissaria acquirente, idonea garanzia assicurativa “per ogni ipotesi di evizione derivante dalla successione del sig. ”. Persona_1
Tuttavia, nella proposta di contratto di assicurazione fatta pervenire, appariva come contraente assicurato la sola sig.ra e non la sig.ra e, Controparte_1 Parte_1 nonostante il fatto che le avvertenze contenute nel modulo di proposta evidenziassero la non operatività del contratto assicurativo in caso di dichiarazioni non complete, veniva sottaciuta l'esistenza del sig. tra gli eredi diversi Controparte_3 dal contraente.
Quindi, con lettera raccomandata anticipata via pec in data 13/3/2019, la ricorrente, a mezzo del proprio legale, aveva dichiarato alle sigg.re e il CP_1 CP_2 recesso dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 1385 c.c., facendo presente che, 4
potendo il legittimario agire a tutela dei propri diritti “fino a 10 anni dall'apertura della successione e in ogni tempo per far accertare l'eventuale nullità del testamento olografo”, sicché “neanche la prospettata polizza assicurativa [avrebbe potuto] ritenersi tutela sufficiente”, sussisteva un “inadempimento delle promettenti venditrici, in quanto la mancata indicazione dell'erede pretermesso prima della stipulazione del suindicato preliminare si configura[va] quale grave omissione”; pertanto, la sig.ra chiedeva che le fosse versato il doppio della caparra da lei Pt_1 già corrisposta, oltre ad un importo pari alle spese sostenute per la provvigione del mediatore e alle spese di registrazione del contratto preliminare.
Poiché ogni richiesta era rimasta inascoltata, la sig.ra affermava di essersi Pt_1 vista costretta ad adire l'Autorità giudiziaria, chiedendo che fosse dichiarato l'inadempimento delle promittenti alienanti del contratto preliminare di compravendita e, per l'effetto, che le sigg.re e ai sensi CP_1 CP_2 dell'art. 1385 c.c., fossero condannate, in solido tra loro, al pagamento, in suo favore, dell'importo di Euro 90.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria, nonché alla refusione dei compensi da lei corrisposti all'agenzia immobiliare Casa Pro s.r.l.s., pari ad Euro 8.967,00, e delle spese di registrazione del contratto preliminare e della relativa marca, pari ad Euro 457,00,00; il tutto oltre interessi, rivalutazione e spese processuali.
Costituitesi in giudizio, le sigg.re e non si limitavano solo a CP_1 CP_2 resistere, contestando le asserzioni della ricorrente e chiedendo il rigetto delle domande avanzate dalla ricorrente, ma in via riconvenzionale chiedevano che fosse dichiarato l'inadempimento della sig.ra al proprio obbligo di stipulare il Pt_1 contratto definitivo di compravendita e, conseguentemente, che fosse accertato il loro diritto a trattenere la caparra confirmatoria di Euro 45.000,00; il tutto con ogni conseguenza di legge per onorari e spese di lite.
All'udienza del 6/11/2019, la ricorrente rinunciava alla domanda volta ad ottenere la condanna delle resistenti alla restituzione delle somme da lei versate a titolo di compensi all'agenzia immobiliare e per la registrazione del contratto preliminare.
Quindi, all'esito dell'istruttoria, meramente documentale, il Tribunale di Roma, con ordinanza ex art. 702 bis c.p.c., rigettava le domande della ricorrente e, in accoglimento 5
della domanda riconvenzionale, dichiarava risolto il contratto preliminare oggetto di causa per inadempimento della sig.ra dichiarando il diritto delle sigg.re Pt_1
e di trattenere la somma di Euro 45.000,00, già ricevuta a CP_1 CP_2 titolo di caparra confirmatoria, e condannando la ricorrente alla rifusione delle spese processuali.
Il Tribunale, sostanzialmente, dopo aver ritenuto ammissibile la domanda della ricorrente perché sufficientemente determinata sia nel petitum che nella causa petendi, riteneva che, a fronte della proposizione di reciproche domande di recesso, fosse necessario -come in caso di proposizione di contrapposte domande di risoluzione per inadempimento- procedere ad una valutazione comparativa del comportamento serbato da entrambi i contraenti, al fine di stabilire quale di essi avesse fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio;
quindi, dopo aver acclarato quali fossero state le rispettive condotte delle parti, il Tribunale reputava che nel caso di specie non potesse farsi applicazione del disposto di cui all'art. 1481 c.c., che accorda all'acquirente di avvalersi del rimedio cautelare della sospensione del pagamento del prezzo quando abbia ragione di temere che la cosa possa essere rivendicata da terzi, in quanto la promissaria acquirente si era rifiutata di sottoscrivere il contratto definitivo in assenza di un concreto ed effettivo pericolo di rivendica da parte del legittimario.
In ogni caso, poi, il rifiuto della promissaria acquirente non risultava giustificabile neanche alla luce del rimedio generale previsto dall'art. 1460 c.c., in quanto, benché le promittenti venditrici, venendo meno all'obbligo di correttezza e buona fede, non l'avessero preventivamente informata dell'esistenza di altro soggetto potenzialmente pregiudicato dalla disposizione testamentaria (circostanza di cui costoro erano verosimilmente a conoscenza), comunque la natura del bene promesso in vendita -e la sua provenienza da una successione aperta da meno di dieci anni- era stata evidenziata nel preliminare (con indicazione di tutti gli estremi della successione), sicché un certo rischio doveva ritenersi già insito nell'operazione contrattuale;
inoltre il giudicate sottolineava che, nel momento in cui la ricorrente aveva appreso dell'esistenza in vita del sig. , non era neanche prevedibile che quest'ultimo assumesse Controparte_3 iniziative giudiziarie a tutela dei propri diritti successori. 6
Da ultimo il Tribunale evidenziava che le promittenti acquirenti avevano tempestivamente offerto alla sig.ra uno strumento per consentirle di Pt_1 neutralizzare il rischio (dapprima con l'offerta di una polizza assicurativa per una somma pari ad 81.666,66, rispetto alla quale la promissaria acquirente aveva espresso i propri rilievi solo con la comunicazione del recesso, e poi con l'offerta di costituzione di un deposito fiduciario pari ad euro 80.000,00 per la durata di cinque anni, pari al tempo residuo entro il quale il terzo avrebbe potuto esercitare l'azione di riduzione) e, dopo aver rilevato l'insussistenza di specifiche ragioni atte ad escludere l'idoneità del deposito fiduciario a garantire il risultato prospettato, riteneva di attribuire maggiore rilevanza all'inadempimento in cui era incorsa la ricorrente, sostanziatosi nel rifiuto di stipulare.
Con atto di citazione ritualmente notificato, la sig.ra proponeva appello Parte_1 avverso tale decisione, assumendone l'erroneità e l'ingiustizia.
Con un primo motivo di censura, la sig.ra lamentava non solo l'errata Pt_1 valutazione dei fatti e delle risultanze documentali, ma anche la violazione e falsa applicazione delle norme di legge.
In particolare, l'appellante sosteneva che, durante l'incontro avvenuto in data 4/3/2019 presso lo studio del proprio commercialista di fiducia (Dott. , Persona_3 intercorso tra la di lei madre ( e le sigg.re queste ultime Persona_4 CP_1 avevano affermato di non voler aderire alla richiesta volta ad ottenere l'acquiescenza al testamento da parte del sig. , in quanto, se messo al corrente della Parte_3 vendita imminente, egli avrebbe potuto avanzare richieste economiche;
inoltre, in tale occasione, le sigg.re avevano dichiarato che, in ogni caso, avrebbero trovato CP_1 soluzioni alternative, quali il deposito di una somma di Euro 80.000,00, pari alla quota di spettanza del cugino sul prezzo di vendita dell'immobile.
Tuttavia, nella stessa giornata del 4/3/2019, la sig.ra dipendente Persona_5 dell'Agenzia immobiliare, aveva telefonato alla sig.ra per riferirle che, Per_4 invece della costituzione del deposito fiduciario, le sigg.re avrebbero stipulato CP_1 una polizza assicurativa, tanto che, in data 7/3/2019, altro dipendente dell'agenzia aveva inviato al Notaio una bozza di polizza, la cui validità, però, era stata Per_6 prontamente contestata dalla sig.ra in quanto il relativo modello non recava Pt_1 7
l'indicazione dell'esistenza dell'erede pretermesso, con conseguente non operatività della stessa stante la dichiarazione incompleta e reticente in merito al rischio oggetto di assicurazione.
Pertanto, non essendo stata trovata alcuna efficace soluzione al rischio derivante dall'esistenza di un legittimario pretermesso, l'appellante aveva deciso di inviare alle sigg.re la comunicazione di recesso, dapprima in data 13/3/2019 a mezzo mail, CP_1
e poi il 18/3/2019 a mezzo raccomandata.
Soltanto in seguito, in data 16/4/2019, l'appellante aveva ricevuto una comunicazione con la quale le era stata prospettata la possibilità di valutare una nuova proposta di polizza assicurativa (dandosi così definitivamente atto dell'inattendibilità della precedente) o, in alternativa, la costituzione un deposito fiduciario pari ad Euro
82.000,00; ne conseguiva che, al momento in cui ella aveva operato il recesso, nessuna valida garanzia le era stata offerta, sicché nessun inadempimento poteva esserle imputato, né le sigg.re vevano mai contestato la riferita cronologia dei fatti. CP_1
Pertanto il giudicante di prime cure, a differenza di quanto fatto, si sarebbe dovuto limitare ad analizzare i comportamenti tenuti dalle parti fino al momento della dichiarazione di recesso, ritenendo ininfluente ogni evento successivo.
Con un secondo motivo di doglianza, poi, l'appellante lamentava la manifesta illogicità dell'ordinanza, sostenendo che il Tribunale era pervenuto a conclusioni che non erano fondate né su presupposti giuridici, né sull'esperienza comune, con conseguente violazione del disposto di cui all'art. 113 c.p.c., che impone al giudice di seguire le norme di diritto, salvo che la legge gli attribuisca il diritto di decidere secondo equità.
In particolare, in primo luogo non era dato evincere da quale circostanza il giudicante avesse tratto il convincimento il sig. non avesse “mai lasciato Controparte_3 intendere” di voler far valere alcun diritto sulla successione testamentaria, tenuto conto che “ai terzi è dato solo conoscere l'esistenza di trascrizioni sull'immobile”, che la successione si era aperta solo da 5 anni e che l'erede pretermesso ha la possibilità di agire entro 10 anni dall'apertura della successione;
inoltre doveva reputarsi del tutto irrilevante sia il fatto che il sig. fosse “pacificamente residente in [...]altro continente”, sia il contenuto delle ragioni sottostanti alla disposizione del 8
testatore, mentre l'unico interesse della promittente acquirente era quello di ottenere l'acquiescenza al testamento, che le promittenti venditrici avrebbero ben potuto acquisire contattando il loro cugino pretermesso;
infine del tutto prive di rilievo erano non solo le previsioni sulle possibili future iniziative che quest'ultimo avrebbe potuto intraprendere, che potevano risiedere solo nella mente di costui, ma anche le indicazioni contenute nel preliminare circa la provenienza successoria del bene promesso in vendita.
Pertanto l'appellante concludeva chiedendo l'integrale riforma dell'impugnata ordinanza e, per l'effetto, in accoglimento della domanda originariamente proposta, previa declaratoria dell'inadempimento delle promittenti venditrici al contratto stipulato in data 5/1/2019, la condanna delle sigg.re in solido tra loro, al Parte_5 pagamento dell'importo di Euro 90.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi e rivalutazione;
il tutto con vittoria di spese di lite.
In via istruttoria, nel caso in cui le appellate avessero contestato le descritte modalità di offerta e di revoca del deposito fiduciario, la sig.ra chiedeva, ai sensi dell'art. Pt_1
702 quater c.p.c., di essere ammessa a prova per testi.
Costituitesi in giudizio, le sigg.re e “in primis”, eccepivano CP_1 CP_2
l'inammissibilità del mutamento dei fatti di causa, l'introduzione di nuove domande e di nuove eccezioni, nonché la tardività delle richieste istruttorie;
inoltre, nel merito, non si limitavano solo a resistere, ma a loro volta proponevano appello incidentale condizionato avverso l'impugnata ordinanza nella parte in cui il Tribunale, in violazione dell'art. 112 c.p.c., aveva ritenuto di valutare la condotta della sig.ra ai sensi Pt_1 sia dell'art. 1481 c.c., sia dell'art. 1460 c.c., facendo, peraltro, anche una non corretta applicazione di tali disposizioni, nonché laddove il giudicante di prime cure, immotivatamente, aveva accertato che la condotta delle sigg.re avesse CP_1 integrato un inadempimento agli obblighi scaturenti dal contratto preliminare, procedendo poi ad una valutazione comparativa con l'inadempimento della sig.ra
Pt_1
Pertanto, le sigg.re concludevano chiedendo il rigetto dell'appello della sig.ra CP_1
“e ciò se del caso anche in accoglimento dell'appello incidentale Pt_1 9
condizionato” da loro proposto, “previa correzione della motivazione dell'ordinanza medesima”; il tutto, con vittoria delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
All'udienza del 2/10/2025, dopo la precisazione delle conclusioni e all'esito della discussione, la causa è stata trattenuta in decisione dalla Corte ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., cui ha fatto seguito l'immediata lettura in udienza del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Motivi della decisione
Il primo motivo di appello è infondato.
In primo luogo va osservato che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, il
Tribunale non ha tenuto in considerazione, ai fini della decisione, comportamenti delle parti successivi alla dichiarazione di recesso, né ha errato nella lettura della cronologia dei fatti.
Nello specifico, non può condividersi la tesi dell'odierna appellante, secondo cui “al momento in cui [era] stato operato il recesso, nessuna valida garanzia era stata offerta (polizza invalidabile, deposito revocato), sicché nessun “inadempimento” poteva essere attribuito alla Sig.ra . Pt_1
Infatti, come già rilevato dal giudicante di prime cure, le sigg.re e CP_1 CP_2
a fronte delle doglianze espresse dalla sig.ra e, prima ancora che
[...] Pt_1 quest'ultima esercitasse il diritto di recesso ex art. 1385 c.c., si erano certamente attivate per offrire alla promissaria acquirente strumenti volti a tutelare il suo interesse all'acquisto del bene.
In particolare, dall'esame dell'impugnata ordinanza emerge che il Tribunale ha fatto espresso riferimento non solo alla polizza assicurativa offerta dalle sigg.re alla Per_7 promittente acquirente (vedi doc. 9 allegato al fascicolo di parte ricorrente), rispetto alla quale l'odierna appellante risulta aver espresso i propri rilievi solo in occasione della comunicazione di recesso del 13/3/2019, ma anche all'offerta di costituzione di un deposito fiduciario di Euro 80.000,00, per la durata di cinque anni;
circostanza, 10
questa, non contestata dalla nel corso del primo grado di giudizio e di cui la Pt_1 comunicazione di recesso non fa menzione.
Riguardo alla polizza assicurativa, benché l'odierna appellante abbia sostenuto di averne prontamente eccepito il contenuto, si osserva che in nessuno degli atti processuali di primo grado (neanche nel ricorso introduttivo) si rinviene traccia di una contestazione al riguardo, salvo che nella missiva con cui la stessa intese esercitare il diritto di recesso (e ciò benché le sigg.re avessero eccepito, sin dalla comparsa CP_1 di costituzione, che “i rilievi circa la polizza assicurativa prospettata erano stati formulati solo nella suddetta lettera (ed erano rilievi cui si sarebbe potuto ben porre rimedio)”.
Inoltre, riguardo alla doglianza con cui l'odierna appellante ha lamentato che il
Tribunale non avrebbe considerato l'intervenuta revoca della precedente proposta delle promittenti venditrici, concernente l'eventuale deposito di una somma pari ad Euro
80.000,00, (“Nella stessa giornata del 4.3.1019, la Sig.ra dipendente Persona_5 dell'Agenzia Pro Casa che si era occupata della mediazione per la vendita dell'immobile, telefonò alla Sig.ra e riferì alla stessa Sig.ra Per_4 Per_4 che, invece della costituzione del deposito fiduciario, le Sigg.re avrebbero CP_1 stipulato una polizza assicurativa”), si osserva che la circostanza dell'asserita revoca non venne mai allegata in primo grado, tanto che il giudicante, proprio in ragione di ciò, considerò l'offerta di costituzione del deposito fiduciario non contestata
(circostanza, del resto, confermata anche dal contenuto della successiva “Memoria conclusiva” deposita dalla sig.ra in data 3/3/2020, dove si legge “tanto che le Pt_1 stesse offrirono prima una copertura assicurativa del rischio (sebbene insufficiente) e poi il deposito di una somma a garanzia”).
Ne consegue che l'odierno tentativo dell'appellante di procedere ad una diversa ricostruzione della vicenda, allegando fatti mai introdotti in primo grado, risulta non ammissibile.
Infatti, la deduzione di nuovi fatti nel giudizio di appello, mai prospettati con il ricorso di primo grado, comporta l'inammissibile introduzione di nuovi temi di indagine e di decisione, che determinano a loro volta l'alterazione dell'oggetto sostanziale e dei termini della controversia, poiché consistono in una allegazione difensiva diversa 11
rispetto a quella esposta e sviluppata in primo grado (Cass. n. 13253/2004; cfr. anche
Cass. n. 5051/2016 e n. 2271/2021).
In definitiva, la parte che agisce in giudizio ha, da un lato, l'onere di allegare i fatti costitutivi della domanda nel ricorso introduttivo e, dall'altro, non può ampliare nel giudizio di appello le proprie allegazioni difensive, introducendo elementi non prospettati in primo grado, volti a sollecitare al giudice di appello un'indagine fattuale non richiesta in primo grado.
Ne consegue, quale logico corollario giuridico, che dev'essere dichiarata inammissibile anche la richiesta dell'appellante di essere ammessa, ex art. 702 quater c.p.c., alla prova per testi su tali circostanze;
e ciò a tacere del fatto che in primo grado non venne avanzata dalla sig.ra alcuna istanza istruttoria, e che l'art. 702 quater c.p.c. Pt_1 ammette nuovi mezzi istruttori in appello soltanto ove il Collegio li ritenga indispensabili ovvero se la parte provi di non averli potuti produrre per causa a lei non imputabile.
Sul punto giova osservare che l'appellante non ha in alcun modo dimostrato di non aver potuto proporre tale istanza in primo grado per fatto ad essa non imputabile (tale non è certo il fatto che l'udienza di discussione si sia svolta in forma scritta), e che comunque si tratterebbe di un fatto (incontro avvenuto in data 4/3/2019) antecedente all'instaurazione del giudizio di primo grado.
Orbene, sebbene la Suprema Corte abbia evidenziato che il rito prescelto non può pregiudicare il diritto di difesa, la stessa ha tuttavia precisato che il ricorrente, che abbia omesso di formulare, nel primo grado del giudizio, istanze istruttorie, “non può certo pretendere di vederle ammesse in appello, ai sensi dell'art. 702 quater c.p.c., in quanto indispensabili”; infatti, pur nella prospettiva più ampia fatta propria dalla giurisprudenza di legittimità in ordine alle prove nuove in appello, “occorre sempre contemperare il principio delle preclusioni istruttorie con quello dell'accertamento della verità materiale, sicché la valutazione dell'ammissibilità delle prove è sempre subordinata all'esito del primo grado del giudizio”, nel quale, però, “non risulta che le prove fossero state articolate” (Cass. n. 9212/2022). 12
Pertanto, in assenza di richieste istruttorie formulate in primo grado, è da escludere che i mezzi istruttori solo oggi richiesti possano essere valutati come indispensabili.
Per quanto concerne, poi, il secondo motivo di censura, anch'esso deve essere disatteso.
Dalla lettura della sentenza di primo grado emerge chiaramente che il giudice di prime cure, muovendo dal disposto di cui all'art. 1481 c.c., ritenuto astrattamente applicabile anche all'ipotesi del contratto preliminare, è addivenuto alla conclusione che il rifiuto della promissaria acquirente di sottoscrivere il contratto definitivo non poteva dirsi giustificato.
Infatti, secondo l'insegnamento della Suprema Corte, cui anche questa Corte di merito aderisce, il promissario acquirente può, in applicazione analogica dell'art. 1481 c.c., rifiutarsi di addivenire alla stipula del definitivo, qualora sussista un pericolo concreto ed attuale di evizione del bene promesso;
la valutazione della concretezza di tale rischio non può prescindere da una indagine sulla consistenza del patrimonio ereditario in relazione al numero e qualità dei legittimari, alla consistenza del patrimonio ereditario, alle garanzie prestate e alla circostanza che il legittimario abbia in qualche modo fatto capire che intende agire in riduzione e sia nelle condizioni giuridiche per farlo (in tal senso, vedi Cass. n. 32694/2019, seppur in un caso in cui il titolo di provenienza era costituito da una donazione).
A tale riguardo, il Tribunale, che si è ispirato ai suddetti principi, ha correttamente tenuto conto delle circostanze di fatto allegate in giudizio dalle parti e da esse non contestate, nonché del fatto che non sussisteva alcun elemento da cui inferire l'esistenza di un pericolo concreto ed attuale per l'interesse della promittente acquirente.
Infatti, il Tribunale risulta aver fatto corretto uso dei criteri per escludere la concretezza del pericolo di evizione, avendo dato rilevanza al fatto che il legittimario pretermesso, da anni residente in [...], nonostante gli oltre cinque anni trascorsi dall'apertura della successione non solo non aveva mai intrapreso alcuna iniziativa per far valere il suo diritto sulla quota di riserva, ma non aveva mai neanche lasciato intendere di voler agire in tal senso. 13
Inoltre, circa l'eventuale possibilità, per la promissaria acquirente, di avvalersi del rimedio generale di cui all'art. 1460 c.c., espressamente ammesso anche dalla giurisprudenza della Corte di cassazione (in tal senso, vedi Cass. n. 32694/2019, secondo cui “La mancanza di un pericolo concreto ed effettivo dì rivendica da parte del legittimario non è allora argomento sufficiente per negare al promissario, ignaro della provenienza, la facoltà di rifiutare la stipula del definitivo avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c.”), il Tribunale risulta aver correttamente considerato tutti i fatti allegati in vista di una comparazione dei reciproci inadempimenti, pervenendo, anche alla luce del principio di non contestazione, ad una valutazione di tipo negativo.
In particolare, il Tribunale risulta aver dato giustamente rilievo al fatto che la promissaria acquirente non era certamente ignara della provenienza successoria del bene, con i rischi connessi a tale tipologia di acquisti (non potendosi mai escludere con certezza l'esistenza di eredi ulteriori, anche non conosciuti, o l'eventuale esperimento, da parte di chi ne sia interessato, di un'azione di riduzione o di un'azione volta alla declaratoria di nullità del testamento, come tale imprescrittibile), nonché alla circostanza che, né al momento della stipula del preliminare, né al momento della decisione, l'erede asseritamente pretermesso avesse in qualche modo manifestato l'intenzione di intraprendere alcuna azione legale;
infine, il giudicante di prime cure ha giustamente evidenziato che le promittenti alienanti avevano offerto alla sig.ra idonei strumenti per tutelare i suoi interessi, dichiarandosi disposte a Pt_1 costituire, presso il Notaio rogante, un deposito fiduciario per un importo sostanzialmente corrispondente ad un terzo del valore del bene ceduto, come tale idoneo a far fronte alle eventuali pretese economiche che fossero state avanzate dal terzo.
Alla luce di tutti i suddetti elementi, si deve concordare con la valutazione operata dal
Tribunale, che ha condivisibilmente ritenuto che, tra le condotte rispettivamente serbate dalle parti, sul piano della responsabilità rivestisse maggiore rilevanza quello della promissaria acquirente, che si era rifiutata di concludere il contratto definitivo.
Da quanto premesso deriva che l'appello dev'essere rigettato, con conseguente assorbimento nella decisione dell'appello incidentale, la cui proposizione è stata 14
espressamente condizionata all'eventuale riconoscimento della fondatezza dei motivi di censura del gravame principale.
Le spese del grado d'appello seguono la soccombenza e sono liquidate, come da dispositivo, in misura media, facendo applicazione dei valori stabiliti per lo scaglione da
Euro 52.001,00 ad Euro 260.000,00, con l'eccezione della voce
“istruttoria/trattazione”, che viene liquidata nella misura minima.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31-1-2013, occorre dare atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. n. 115/2002, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte rigetta l'appello proposto da nei confronti di Parte_1 CP_1
e avverso l'ordinanza del Tribunale di Roma R.G.
[...] CP_2
21345/2019; condanna al pagamento, in favore di e Parte_1 Controparte_1 CP_2
delle spese del grado di appello, che vengono liquidate in Euro 12.154,00 per
[...] compensi professionali, oltre accessori come per legge;
dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR n.
115/2002, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, lì 2/10/2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
dott. Giuseppe Staglianò dott. Michele Cataldi