N. R.G. 488/2025
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano

Corte d'Appello di Milano

- Quarta sezione civile -
La Corte composta dai magistrati dott.ssa Margherita Monte Presidente dott. Francesco Distefano Consigliere rel dott.ssa Irene Lupo Consigliere
ha emesso la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n. 488/2025 R.G. promossa
DA
(C.F.: ), nata a [...], il [...], e ivi Parte_1 C.F._1 residente in [...], rappresentata e difesa nel presente procedimento dall'Avv. Stefano Gobbi
(C.F.: ) del Foro di Busto Arsizio ed elettivamente domiciliata presso lo studio di C.F._2 quest'ultimo.
- appellante -
CONTRO
(C.F.: ), nata in [...], il [...], residente a CP_1 C.F._3
Mariano Comense in Via Prealpi n. 20/A, rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Mineo (C.F.:
del Foro di Milano ed elettivamente domiciliata presso il suo studio. C.F._4 pagina 1 di 8 E CONTRO
(C.F.: ), nata a [...], il 2 febbraio Controparte_2 C.F._5
1955, residente a [...], rappresentata e difesa dall'Avv. Sabrina G. Tamburini (C.F.:
) del Foro di Milano ed elettivamente domiciliata presso il suo studio. C.F._6
- appellate -
E CONTRO
(C.F.: ), nato a [...], il [...], e Controparte_3 C.F._7 residente a [...].
- appellato contumace -
All'udienza del 5.6.2025 la causa è stata assegnata a sentenza sulle conclusioni precisate come in atti ex art.350 bis c.p.c..
***** SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Parte_1
Como, e , chiedendo dichiararsi l'inefficacia nei suoi confronti, ex art. CP_1 Controparte_2
2901 c.c., dell'atto di vendita dell'immobile sito in Mariano Comense (CO), via Monsignor Paolo Borromeo CP_ n. 8 ( registrato in Milano il 18.12.2019 n. 62961, serie 1T) tra la (venditrice e sua debitrice per un importo pari ad € 23.436,00) e la (terza acquirente). CP_2
In particolare, la deduceva di esser creditrice della somma di cui sopra in forza della sentenza di Parte_1
CP_ condanna definitiva della alla restituzione di € 23.436,00, oltre interessi. CP_ Esponeva, infatti, che era stato raggiunto con la un accordo che prevedeva che quest'ultima sarebbe diventata aggiudicataria e proprietaria dell'immobile per cui è causa e che, a semplice richiesta, avrebbe trasferito la proprietà di detto immobile alla , che le aveva anticipato il prezzo di aggiudicazione, i Parte_1 relativi oneri fiscali e tributari, nonché € 1.200 a titolo di indennità di partecipazione all'asta immobiliare, per un importo complessivo di € 23.436,00; a fronte del mancato trasferito della proprietà, la , Parte_1
CP_ sostenendo di aver concluso con la un negozio fiduciario, l'aveva convenuta in giudizio innanzi al
Tribunale di Como per ottenere una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che producesse l'effetto traslativo del diritto di proprietà dell'immobile o, in subordine, la condanna della convenuta alla restituzione, ai sensi degli artt. 2033 e/o 2041 c.c., della somma di € 23.436,00; il Tribunale aveva rigettato la domanda principale, ma condannato parte convenuta alla restituzione della somma di cui sopra.
pagina 2 di 8 CP_ La allegava, altresì, che, non avendo la ancora estinto il debito, l'atto di compravendita Parte_1 immobiliare stipulato tra quest'ultima e la era gravemente pregiudizievole per le ragioni creditorie CP_2
CP_ della atteso che non risultavano altri beni di proprietà della da aggredire per soddisfare le Parte_1 proprie pretese. Inoltre, deduceva la consapevolezza della ragione creditoria della non solo da Parte_1
CP_ parte della ma anche dell'acquirente , dal momento che quest'ultima aveva acquistato un CP_2 immobile senza averne di fatto ottenuto alcuna disponibilità perché non le erano mai state consegnate le chiavi.
Per tali motivi, la riteneva sussistenti i presupposti per l'azione di revocatoria ordinaria ex art. Parte_1
2901 c.c..
In via subordinata, l'attrice chiedeva di accertare la responsabilità ex art. 2043 c.c. delle convenute condannandole al risarcimento dei danni per un importo pari ad € 23.436,00 o alla diversa somma ritenuta di giustizia;

Si costituiva in giudizio la convenuta (debitrice- venditrice) chiedendo, in via preliminare, la CP_4 chiamata in causa del terzo che, unitamente alla , aveva dato di fatto in Controparte_3 Parte_1 locazione l'immobile per cui è causa a soggetti terzi.
Allegava, in particolare, che la , per il tramite di , aveva locato abusivamente l'immobile Parte_1 CP_3 percependo un canone di € 3.000,00 su base annua senza che fosse mai stato registrato alcun contratto di locazione e senza il consenso della proprietaria.
Riferiva, altresì, di essersi recata presso la stazione dei Carabinieri di Mariano Comense per denunciare la vicenda e di essere stata informata della circostanza che l'immobile era occupato da una persona che affermava di pagare mensilmente al la somma di € 250,00 in assenza di un legittimo contratto di CP_3 locazione.
Chiedeva dunque di rigettare le domande attoree perché infondate in fatto e in diritto e, per l'effetto, disporre la liberazione dell'appartamento da persone e cose e la consegna delle chiavi da parte dell'attrice; in via riconvenzionale, chiedeva poi di condannare l'attrice al pagamento a proprio favore dell'importo di €
18.000 o della diversa somma ritenuta di giustizia a titolo di indennità di occupazione e, per l'effetto, procedere alla compensazione dei crediti.
Si costituiva altresì in giudizio l'acquirente affinché il Tribunale, in via principale e nel Controparte_2 merito, rigettasse in toto le domande formulate dall'attrice in quanto infondate in fatto e in diritto, accertasse e dichiarasse la detenzione sine titulo delle chiavi dell'immobile e la percezione di frutti da parte della
[...]
e del e, per l'effetto, ordinasse loro la consegna delle stesse e l'immediato rilascio con Parte_1 CP_3 sentenza opponibile nei confronti di qualunque occupante ai sensi dell'art. 948 c.c.; inoltre che condannasse pagina 3 di 8 la e il al risarcimento dei danni nella misura dei frutti percepiti dai medesimi Parte_1 CP_3 dall'atto di trasferimento del 13.12.2019 sino all'effettivo rilascio o nella diversa somma ritenuta di giustizia, con vittoria di spese e onorari.
Il Tribunale, a seguito della chiamata del terzo, differiva la prima udienza.
Si costituiva in giudizio il terzo chiamato chiedendo, in via preliminare, di dichiarasse Controparte_3 il proprio difetto di legittimazione passiva e, in subordine, rigettare in toto le domande formulate nei suoi confronti.
A tale procedimento veniva riunito il giudizio R.G. 3471/2020 instaurato, ex art. 702 bis c.p.c., innanzi al
Tribunale di Como dalla , che esperiva azione di rivendicazione ex art. 948 c.c. e di risarcimento dei CP_2 danni contro la e il per avere questi ultimo dato in locazione l'immobile a soggetti Parte_1 CP_3 terzi.
Con sentenza n. 1126/2024 pubblicata in data 22.10.2024, il Tribunale, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così decideva: “

1 - rigetta la domanda dell'attrice;

2 - provvede come da separata ordinanza per il proseguimento del procedimento in merito alla domanda formulata da nei confronti di Controparte_2 Parte_1 ed relativamente alla richiesta di condanna dei medesimi alla riconsegna dell'immobile di proprietà di Controparte_3 ed il pagamento, da parte degli stessi, dell'indennità di occupazione senza titolo dello stesso immobile;

3 - Controparte_2 condanna alla rifusione delle spese legali sopportate da limitatamente alla presente fase, Parte_1 Controparte_2 spese che si liquidano in Euro 4.567,00 per compensi professionali, oltre al rimborso spese pari al 15%, oltre IVA e CPA come per legge”.
Avverso tale sentenza, ha proposto appello, chiedendone la riforma per i motivi in seguito Parte_1 esposti.
Si sono costituite le e , insistendo per il rigetto del gravame. CP_5 Controparte_2
È rimasto contumace il . CP_3
Quindi la causa, sulle conclusioni come in atti precisate, con l'ordinanza dell'11.6.2025, pronunciata a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 5.6.2025, è stata posta in decisione con l'assegnazione dei termini per il deposito delle note conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Tribunale, nel rigettare, con sentenza parziale, le pretese di parte attrice, ha affermato, quanto ai presupposti della revocatoria ordinaria ex art. 2901 c.c., che la stessa aveva provato il proprio diritto di credito pari a € 23.436,00, nonché l'eventus damni e la scientia damni del debitore, ma non la partecipatio fraudis della terza acquirente . Controparte_2
pagina 4 di 8 In particolare, ha evidenziato che l'immobile venduto era l'unico bene in grado di soddisfare il credito CP_ dell'attrice, non avendo la dimostrato la presenza di altri beni nel proprio patrimonio, e che quest'ultima, nello stipulare il contratto di compravendita, aveva agito non solo nella consapevolezza ma anche con l'intenzione di arrecare nocumento all'attrice, posto che “conosceva la ragione creditoria dell'attrice, era ben conscia di essere titolare di un unico bene (l'immobile oggetto di causa) ed ha posto in vendita l'immobile di cui è causa ad un prezzo non suffragato da idonea prova giuridica sulla congruità dello stesso”.
Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto che la creditrice non avesse correttamente assolto all'onere della prova in ordine alla consapevolezza da parte del terzo, l'acquirente , del pregiudizio arrecato Controparte_2 ovvero della sua dolosa preordinazione alla sottrazione dell'immobile.
Quanto alla domanda della convenuta di rilascio dell'immobile da parte della e del CP_2 Parte_1
a fronte della loro occupazione sine titulo nonché alla condanna di questi ultimi al risarcimento dei CP_3 danni nella misura dei frutti da essi percepiti, il Tribunale ha ritenuto necessario procedere all'istruzione della causa, separandola, al fine di accertare e provare le ragioni dedotte.
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Parte appellante critica tale decisione sostenendo che ha errato il Tribunale:

1. nel rilevare il difetto di prova in ordine al requisito della participatio fraudis in capo al terzo acquirente dell'immobile, la , posto che, secondo costante orientamento della giurisprudenza di Controparte_2 legittimità, ai fini della revocatoria ordinaria la consapevolezza del pregiudizio arrecato al creditore da parte del terzo può essere desunta anche mediante presunzioni, con conseguente omissione, da parte del Giudice del caso concreto, dell'applicazione delle norme di cui agli artt. 2727 ss. e del loro coordinamento con l'art. 2697 c.c.. Invero, parte appellante ritiene di aver allegato circostanze sufficienti a considerare l'operazione immobiliare sospetta, tra cui il fatto che la abbia acquistato CP_2
l'immobile nella consapevolezza che questo era occupato da terze persone, senza visionarlo e senza ottenere il possesso delle chiavi, rivendicate solamente trascorsi nove mesi dalla stipula del rogito notarile tramite un procedimento avviato solo in seguito all'instaurazione del giudizio di revocatoria da CP_ parte della . Inoltre, osserva parte appellante che l'immobile è stato alienato dalla Parte_1 solamente quattro mesi dopo la pronuncia della sentenza che ha accertato il credito in capo alla e che l'importo del corrispettivo dell'immobile è stato pagato tramite un finanziamento, di Parte_1
CP_ cui non vi è prova, versato dalla al Notaio rogante e non alla . Infine, l'appellante rileva che CP_2 non è stato provato che l'acquisto sia avvenuto ad un giusto prezzo.
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pagina 5 di 8 OSSERVAZIONI DELLA CORTE
L'appello è infondato e va quindi confermata l'impugnata sentenza seppur con motivazione integrata dalle considerazioni che seguono.
Sul requisito dell'elemento soggettivo del terzo acquirente dell'immobile
Al fine di ottenere la declaratoria di inefficacia dell'atto di disposizione posto in essere dal debitore, l'art. 2901 c.c. richiede una pluralità di elementi sotto il profilo non solo oggettivo ma anche soggettivo, e fermo che la sussistenza del credito, l'eventus damni e il consilium fraudis sono stati già definitivamente accertati dal giudice di prime cure, e non sono stati oggetto di specifica censura con appello incidentale da parte dell'appellata, occorre unicamente verificare la correttezza della statuizione con riferimento all'elemento soggettivo in capo al terzo acquirente, specificatamente dedotto quale motivo di appello.
Al riguardo, data l'anteriorità del credito rispetto all'atto di disposizione, il creditore non ha l'onere di provare la partecipazione del terzo acquirente alla dolosa preordinazione del debitore finalizzata a sottrarre l'immobile alla soddisfazione delle ragioni creditorie, bensì la consapevolezza da parte del terzo della posizione debitoria del venditore.
Quanto all'onere della prova, la Corte di cassazione a più riprese ha affermato che “La prova della
«participatio fraudis» del terzo, necessaria ai fini dell'accoglimento dell'azione revocatoria ordinaria nel caso in cui l'atto dispositivo sia oneroso e successivo al sorgere del credito, può essere ricavata anche da presunzioni semplici” (Cass., civ., sez.
III, 2.11.2023, n. 30486). Tali presunzioni sono lasciate al libero apprezzamento del giudice, che, pur in assenza di prove dirette, può ritenere dimostrato un fatto purché ricorrano indizi gravi, precisi e concordanti.
Con riguardo alle circostanze dedotte dalla , questa Corte ritiene condivisibile l'apprezzamento Parte_1 del giudice di prime cure, il quale ha ritenuto, seppur con sommaria motivazione, non dimostrata la sussistenza dell'elemento soggettivo in capo al terzo acquirente. Invero, il fatto da provare, ossia l'atteggiamento psicologico del terzo, non può essere ricavato, secondo un criterio di normalità ispirato all'id quod plerumque accidit, dai fatti noti allegati dalla parte, posto che questi ultimi, a differenza di quanto sostenuto da parte appellante, non rappresentano “indici sintomatici di un'ipotesi di trasferimento immobiliare fraudolento”.
In primo luogo, a prescindere da ogni considerazione in merito all'ottenimento o meno da parte della di un finanziamento, resta il fatto che la somma di € 20.000 a titolo di corrispettivo della vendita CP_2 risulta essere stata effettivamente depositata presso il notaio rogante;
la circostanza che l'importo non sia stato immediatamente versato alla venditrice non è sintomatico di un'operazione immobiliare sospetta, in quanto, come riconosciuto dalla stessa appellante, il notaio ha un termine per registrare e trascrivere l'atto pagina 6 di 8 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari e, solo a registrazione e trascrizione avvenuta, è tenuto a svincolare la somma in favore del venditore. CP_ Inoltre, va rilevato che nel 2014 l'odierna appellante aveva corrisposto alla , aggiudicataria dell'immobile, l'importo di € 23.436,00, somma comprensiva non soltanto del prezzo di aggiudicazione, ma anche di un compenso di € 1.200,00 per la partecipazione all'asta immobiliare e di ulteriori oneri accessori, sicché non può sostenersi che il corrispettivo di € 20.000, pattuito cinque anni più tardi tra la medesima CP_
e l'acquirente , debba ritenersi incongruo, considerato che il maggiore importo corrisposto nel CP_2
2014 dall'appellante includeva voci estranee al valore effettivo dell'immobile.
Si consideri poi che, non avendo parte appellante lamentato alcuna simulazione dell'atto di compravendita, tale atto si considera reale, e la consapevolezza dell'acquirente circa il fatto che l'immobile al momento della vendita era occupato da terzi non è, di per sé, elemento tale da provare l'anomalia o l'urgenza dell'atto - giustificabile, come tale, da una situazione debitoria di parte venditrice che in tesi sarebbe stata portata a conoscenza della sollecitandola all'immediata stipula ancor prima della liberazione del bene;
CP_2 soprattutto tenendo in considerazione che tale circostanza non si accompagna ad altri elementi indiziari, non essendo stata dimostrata l'esistenza di rapporti amicali o di parentela tra le parti del contratto.
Né emergono ulteriori e diversi elementi dai quali desumere che l'acquirente fosse a conoscenza CP_2
CP_ della sentenza di condanna subita dalla al pagamento di € 23.436,00 a favore dell'odierna appellante e che da questa data a quella vendita erano trascorsi solo 4 mesi;
di contro, l'aggiudicazione era avvenuta nell'ottobre 2014, quindi circa 5 anni prima dell'atto, periodo di tempo congruo e tale da non lasciare sospetti in capo all'acquirente, sulle ragioni dell'alienazione e in specie quelle di sfuggire alle pretese creditorie di terzi.
Peraltro, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, la non si è disinteressata CP_2 dell'occupazione abusiva dell'immobile fino all'instaurazione del giudizio di primo grado da parte della
(che ha notificato l'atto di citazione in data 13.5.2020), dal momento che risale al 21.1.2020 la Parte_1 querela presentata dalla medesima affinché l'immobile fosse liberato e la stessa fosse immessa nel CP_2 possesso.
In definitiva, pertanto, non risulta raggiunta la prova della consapevolezza da parte della della CP_2 posizione debitoria della venditrice dell'immobile, atteso che mancano elementi indiziari che rivestano i caratteri di gravità, precisione e concordanza richiesti dall'art. 2729 c.c..
Alla luce di tutto quanto sopra esposto va pertanto rigettato l'appello ed integralmente confermata la sentenza impugnata.
pagina 7 di 8 Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo, in misura intermedia tra minimi e medi per la non particolare complessità, con esclusione della fase istruttoria, non espletatasi.
Va infine dichiarata la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni.
P.T.M
La Corte, definitivamente decidendo, rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
1126/2024 resa dal Tribunale di Como, che integralmente conferma.
Condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida in favore di ciascuna delle parti appellate costituite, ai sensi del D.M. 147/22 (scaglione da € 5.201 a € 26.000), in complessivi € 3.966,00, oltre IVA e CPA e rimborso spese forfettarie ex art. 1, comma 2 stesso decreto nella percentuale del 15% del compenso totale per la prestazione.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni.
Così deciso in Milano, il 24 settembre 2025
Il Consigliere estensore dott. Francesco Distefano
Il Presidente dott.ssa Margherita Monte
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