REPUBBLICA ITALIANA N. 252/2024 R.C. Oggetto: Garanzia In nome del popolo italiano Evizione
Esito : LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA rigetto
Seconda sezione civile
In persona dei signori
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott. ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Paolo Gibelli Consigliere estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 252/2024, promossa da:
CF elettivamente domiciliato in C.SO O. Parte_1 C.F._1
RAIMONDO N.53 SANREMO presso l'Avvocato ANDRACCO MARCO che lo rappresenta e difende, come da mandato in atti,
PARTE CONVENUTA APPELLANTE contro domiciliato in VIA CAVOUR, 67 Controparte_1
VENTIMIGLIA presso l'Avv. GASCO BIANCA che lo rappresenta e difende in forza di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
PARTE CHIAMATA APPELLATA avverso la sentenza n° 61/2024 del Tribunale di Imperia nelle cause civili riunite nn. 7/2019 e
151/2019 r.g., pubblicata il 29 gennaio 2024 e notificata in data 30 gennaio 2024.
causa nella quale, per l'udienza del 17 giugno 2025, sostituita da trattazione scritta, sono state anticipatamente assunte le conclusioni di cui a verbale che si richiamano di seguito:
1 CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte appellante.
“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello, contrariis reiectis, in riforma dell'appellata sentenza, previo eventuale incarico al CTU di stimare il valore di mercato del cortile, indicandone le coerenze alla data dell'atto e in oggi, condannare parte appellata al Parte_2 risarcimento del danno in senso lato subito dall'appellante per la patita evizione, nella misura liquidanda anche in via equitativa, comprensivo dei costi sopportati per spese di giudizio tutte. Vinte le spese e i compensi anche del primo grado e condanna dell'appellata alla restituzione degli importi versati in base alla decisione impugnata.” Sanremo, 9 aprile
2025.
Per parte appellata.
Piaccia all'Ecc.ma Corte D'appello, contrariis reiectis, 1) in via preliminare dichiarare la nullità della citazione per la mancanza degli avvisi di cui all'art 163 n7 cpc ex art 164 c I cpc;
2) in via principale respingere l'appello proposto dal dott. contro Parte_1
l'impugnata sentenza in quanto infondato in fatto e diritto per i motivi suesposti, con conferma della sentenza di primo grado n°61/2024 del 29-01-2024 resa dal Tribunale di
Imperia. Con vittoria delle spese ed onorari del presente procedimento.
2 FATTO E DIRITTO

1) Oggetto della controversia.
La causa concerne l'assetto proprietario della corte (di seguito anche cortile) del condominio di Sanremo corrispondente al civ. 16 di Via della Visitazione, sito nel centro cittadino.
Il Sig. è proprietario di un appartamento a piano terra, con accesso diretto sul Pt_1 cortile. Egli sostiene la natura pertinenziale al proprio appartamento del bene suddetto, mentre i condomini-attori ne rivendicano la natura (comune) - per il caso condominiale- contestando gli atti appropriazione del convenuto, posti in essere progressivamente tra il 2012 ed il 2024 mediante apposizione di catene e lucchetti ai cancelli di accesso (dall'esterno) all'area in questione.
Molti altri condomini, poi rimasti contumaci, sono stati convenuti, nella sede di primo grado, per consentire la valida statuizione dominicale, in contesto litisconsortile necessario.
Il convenuto, che ove il suo diritto, non fosse stato riconoscibile per il titolo, ha anche
“eccepito” l'usucapione ventennale ed abbreviata, comunque, per il caso di successo dell'avversaria rivendicazione, ha chiamato in garanzia la sua dante causa (la
– di seguito anche solo -) perché prestasse Controparte_1 CP_1 garanzia avverso il rischio di evizione.
2) Il giudizio di primo grado (rinvio)
La controversia sulla questione puntualizzata sopra è stata radicata con la citazione del
31.12.18 la quale conteneva altresì la accessoria domanda di risarcimento del danno per l'occupazione temporanea del bene. Lo sviluppo della stessa, quanto ad integrazione del contraddittorio e chiamata di terzo non dà luogo a problemi in rito, potendosi fare pertanto rinvio agli atti. Si è già fatto cenno alla integrazione del contraddittorio ed alla chiamata della potenziale garante del convenuto.
3 L'istruzione della causa è fondata sulle produzioni documentali e sull'accertamento dello stato dai luoghi, realizzato a mezzo di CTU percipiente.
3) La sentenza impugnata
La decisione di primo grado, oggetto di impugnazione, perviene al totale accoglimento della rivendicazione senza riconoscimento dell'invocata garanzia per Parte_3 evizione.
La sentenza muove- esattamente - dalla constatazione dello stato dei luoghi descritto.
Da esso constata la doppia accessibilità dell'area dalla strada pubblica, con due cancelli su diverse vie ed il suo contenimento tra il mappare 1044 rappresentativo dell'edifico condominiale, mappale al quale l'area è unita per richiamo sulle mappe catastali
(graffatura), ed altro mappale rappresentativo di altro edificio.
Da quanto sopra una prima evidenza di destinazione all'uso comune (ex art. 1117 comma 1) visto che i cancelli concedono largo accesso potenziale ad utenti esterni
(addirittura doppio) oltre che, ovviamente, al complesso dei condomini. Ancora appare strutturalmente piuttosto evidente la funzione del cavedio inteso a dar luce ed aria a molti vani del . CP_2
Del resto punto centrale e di partenza della motivazione è la indicazione, data dallo stesso comma 1 dell'art. 1117 del CC, che indica il cortile quale parte "presuntivamente comune" dell'edificio, salvo il contrario titolo.
Sempre nel contesto della mera ricostruzione dello stato dei luoghi la CTU dà atto che due appartamenti, tra i quali quello del convenuto (e solo quei due) essendo siti al piano terra, hanno anche accesso diretto sulla corte mediante porta finestra.
La sentenza dà anche atto di come il perito avesse rilevato che “Nella porzione a confine con il fabbricato mapp. 1044 era presente un marciapiede in battuto di cemento largo circa 1.00 mt.”.
Discende da quanto sopra l'orientamento successivo della motivazione ad indentificare ed analizzare il titolo in forza del quale il convenuto/appellante pretende di vincere la presunzione di condominialità.
4 L'atto di cessione dalla fondazione terza chiamata al convenuto/appellante risulta la compravendita di cui al rogito del 29.1.99 del notaio in Vallecrosia. Parte_2
Esso in effetti menziona, in uno con le parti dell'immobile per certo acquistato, il
"cortile" confinante con Via della Visitazione.
Naturalmente i principi che reggono l'accertamento del diritto di proprietà, impongono di superare il titolo traslativo (che non varrebbe certo a trasferire a non domino), ma di risalire al titolo di acquisto originario, o ad un titolo astrattamente idoneo, seguito dal prescritto tempo di possesso continuato, ove la rivendica presupponga l'accertamento dell'usucapione. Nel caso rileverebbe l'atto costitutivo della “sottrazione” del bene alla sua “naturale condominialità”.
Supportato dalla CTU il giudice di prime cure individua tale atto nel primo atto di frazionamento dell'edificio (atto di divisione del 30.6.80). Il relativo rogito, che appare al GU del primo grado l'unico idoneo al superamento della presunzione di condominaialità del cortile, menziona tale bene, ma non lo ascrive ad alcuno degli appartamenti che "crea", quali autonomi oggetti di diritto, e ne conferma quindi la comunanza. Il bene è menzionato come "cortile condominiale".
Superata ogni ricostruzione intesa ad escludere la proprietà comune ordinariamente e concretamente ipotizzabile per il bene, in forza di un titolo, la sentenza esamina la tematica dell'eventuale acquisto per usucapione.
In proposito procede ante omnia, alla ricostruzione delle posizioni giuridiche del convenuto rispetto al bene principale in questione, appartamento, al cui possesso potrebbe aver acceduto quello del cortile. Risulta in proposito che, prima del 29 gennaio del 1999 il convenuto fu unicamente conduttore dell'appartamento per concessione dell'usufruttuario e che, successivamente, pur avendo in quella data acquisito la nuda proprietà dalla fondazione, restò nella posizione anche di conduttore per qualche anno fino alla morte dell'usufruttario.
Essendo la citazione della rivendicazione del 2018, ed escluso che per i periodi di detenzione locationis causa dell'appartamento vi potesse essere possesso della corte, il
5 giudice esclude radicalmente l'ipotesi di un possesso ventennale, su base di mero computo temporale, e con esso l'usucapione ordinario.
È esclusa anche l'ipotesi di accessione al possesso dell'usufruttuario posto che dallo stesso non si pone mai come dante causa del convenuto (con possibile unificazione del possesso), essendo piuttosto in tale posizione la la quale tuttavia non CP_1 risulta aver posseduto il bene. Da ultimo è respinta anche l'ipotesi dell'acquisto per usucapione abbreviata di buona fede (art. 1159 cc ). Osserva in proposito il primo giudice che l'atto di divisione era il titolo di diretta provenienza alla dante causa ed il suo semplice controllo avrebbe immediatamente evidenziato il difetto di titolarità della stessa, non potendosi in tal caso parlare di buona fede per colpevole omissione di controlli.
Escluso ogni titolo contrario il giudice perviene alla piena ricognizione della condominialità del bene, della fondatezza della rivendica e della illegittimità degli atti di spoglio, non negati, ed anzi constatati dal CTU.
La sentenza contiene ulteriore e rilevante accertamento che conforta, e completa, il quadro suddetto. Consta dalla ricognizione dello stato dei luoghi un'area (indicata in sentenza come sopraelevata di poco rispetto al piano del cortile), ed immediatamente prospicente l'appartamento del convenuto. Si tratta di particella disegnata su mappa catastale ma non autonomamente menzionata e risultante dalla planimetria prodotta dallo stesso convenuto (sub suo documento 30) ove essa è colorata con un verde diverso dal resto del cortile. A quell'area, distinta e non menzionata dalla divisione la sentenza pare ascrivere la natura di area privata, ed a quella riferisce la menzione del successivo rogito.
L'accertamento suddetto chiude il quadro decisorio contrario alle tesi del convenuto, posto che, riferisce il rogito traslativo a quell'area, da ritenersi esclusa dall'accoglimento della rivendicazione. Con l'osservazione suddetta la garanzia viene ristretta a bene effettivamente trasferito, e nell'indiscusso possesso del convenuto.
Cade pertanto il presupposto dell'evizione.
Da ultimo la sentenza, questa volta in accoglimento delle difese del convenuto, nega che l'occupazione riconosciuta abbia prodotto danni “provati in giudizio”, oltre alla
6 astratta lesione del possesso, il quale è oggetto di tutela giuridica, ma non comporta sempre una utilità economicamente apprezzabile.
Il dispositivo menziona l'assetto proprietario ritenuto ed il rigetto della domanda risarcitoria. Nondimeno fa carico delle spese di lite (per la causa originaria e per quella derivante dalla chiamata) solo ed unicamente al convenuto “prevalentemente soccombente”.
4) L'appello
L'appello in decisione è limitato all'esito dell'azione intesa ad attivare la garanzia per evizione. Coerentemente lo stesso è proposto solo avverso il relativo capo della sentenza (che rigetta da domanda formulata con la chiamata della terza) e CP_1 notifica solo alla terza chiamata medesima.
Se ne deduce il passaggio in giudicato delle altre disposizioni di sentenza, tra le quali l'accoglimento solo parziale della rivendicazione.
L'appello è in sostanza articolato su un unico motivo in fatto.
Il giudice di prime cure, del cui decisum è pienamente accettata la dichiarazione della della maggior parte del cortile per cui è causa (dato fondato come visto CP_3 sull'atto costitutivo delle singole unità immobiliari e sulla presunzione di legge), avrebbe tuttavia errato nell'interpretare l'inequivoco contenuto del rogito di acquisto, in forza del quale la chiamata avrebbe in effetti trasferito CP_1 all'attore l'intero cortile. Il trasferimento dell'intero bene, che tuttavia era condominiale, avrebbe consentito l'evizione da parte del condominio, con inabilitazione definitiva del potenziale effetto traslativo dell'atto (in relazione al suo intero oggetto) e conseguente responsabilità dell'alienante.
Il rogito del 29.1.99, infatti, risulta contenere una descrizione dell'unità trasferita come
“comprensiva di un cortile”, senz'altre specificazioni, cortile che non poteva che essere la corte nel suo complesso, area che le parti indicano di oltre 600 mq, poi risultata condominiale.
7 L'appellante contesta che il trasferimento indicato nel rogito potesse riferirsi alla modesta porzione di Corte di forma trapezoidale ed indicata nella mappa da lui stesso prodotta (sub 30) e colorata in verde-acqua (e non in verde brillante) come il resto della corte, dal quale risulta separata da sottile linea nera. Il motivo essenziale di tale contestazione è che, su quell' area, ha accesso diretto non il suo immobile, ma quello indicato col n.5 nello stesso documento 30, ovvero l'appartamento di proprietà della
Sig. ra e già della locale ASL, al momento del rogito di acquisto del CP_4 Pt_1 del 1999.
Insistendo per l'accoglimento della domanda di evizione, il convenuto appellante chiede conforme modifica del regolamento delle spese di lite. Lo stesso riparto, tuttavia non è contestato per altre ed autonome ragioni.
Parte appellata, costituendosi, illustra ulteriormente le ragioni che a suo giudizio escludono che essa avesse mai deliberato ultra vires il trasferimento, l'intera Corte all'appellante o promesso tale trasferimento obbligandosi allo stesso.
Nel far quanto sopra, tuttavia, fornisce un'interpretazione divergente dalla sentenza del contenuto del rogito, facendo coincidere la quota di cortile trasferita con altro bene ancora, ovvero col marciapiedi corrente lungo tutto il perimetro della Corte condominiale.
5) Motivi del grado
La tesi dell'appellante è infondata.
Il rogito del 1999 appare succinto, largamente standardizzato nelle espressioni, e dotato di largheggianti richiami alla conoscenza delle parti dei luoghi e dei beni su cui le parti agiscono, del loro stato e dei titoli di loro provenienza.
Oltre alla sussistenza di un contesto non pienamente idoneo a validare il senso di una singola parola occorre considerare che: nel testo dell'atto una sola parola, ovvero la parola “cortile” (indicato come componente della unità trasferita) alluderebbe al potenziale trasferimento di una corte
8 molto più ampia dell'appartamento stesso (in termini multipli anche se dalle planimetrie la misura indicata di mq 644 parrebbe eccessiva) senza che tuttavia tale bene, non rapportabile tipologicamente all'appartamento, sia indicato con propri estremi catastali;
nessuna mappa prodotta rappresenta unitariamente cortile ed appartamento;
non vi è alcuna disciplina dell'accesso di almeno un'altra unità immobiliare che pacificamente ha fattualmente una via aperta alla corte, e che, nella logica del trasferimento integrale, avrebbe accesso alla proprietà esclusiva del convenuto;
soprattutto il rogito richiama l'atto di divisione il quale, invece, come già detto, non attribuisce la corte in questione all'unità poi acquistata del convenuto, anzi la indica come limite alle proprietà individuali.
È quindi legittima la ricerca operata dal giudice di prime cure di un diverso oggetto del trasferimento, il quale accordi l'uso dell'espressione cortile con un oggetto minore che non ponga i problemi di coerenza dell'atto stesso e che consenta di ottenere almeno una “non contraddizione” tra l'uso dell'espressione detta ed i richiami contenuti nello stesso atto.
Prima ancora di approvare l'oggetto del disposto del giudice di prime cure sul punto, ovvero di condividere l'individuazione della reale proprietà esclusiva trasferita al convenuto/appellante, occorre evidenziale che tale punto della sentenza, esposto quale limite dell'azione di rivendicazione dei condomini non è impugnato da nessuno.
Ove si ritenga che la sentenza attribuisca tale bene in proprietà esclusiva al Sig. , Pt_1 accogliendo parzialmente la sua tesi, e respingendo la rivendicazione condominiale, peraltro in contraddittorio con tutti i possibili “aspiranti” alla proprietà del bene, compresa la si potrebbe parlare di “evizione parziale” solo se il rogito, CP_4 comunque produttivo di tale limitato effetto, avesse invece chiaramente disposto per l'intera corte;
inoltre non vi sarebbe spazio “logico giuridico” per individuare un altro e diverso bene parzialmente trasferito al , come sostenuto dalla fondazione. Pt_1
Ove invece si ritenga che l'area sia stata individuata solo come “non comune” senza pronuncia neppure implicita sulla sua reale proprietà, vi sarebbe spazio per l'eventuale
9 individuazione di un oggetto ancor diverso dell'espressione “cortile” indicata nel rogito del 29.1.99, ed inoltre, ove invece fosse confermato che il rogito si riferiva all'area campita in verde acqua (sulla planimetria sub 30), residuerebbe l'ipotesi di una diversa e futura evizione, ove in effetti l'area stessa fosse rivendicata con successo dalla la quale, in questa sede la ha tuttavia indicata come comune, mentre è CP_4 proprio il Sig. che sembra ritenerla di sua proprietà. Pt_1
Detto quanto sopra si è già cennato al fatto che il rogito del 99 non ha caratteristiche sufficientemente coerenti per ritenere che esso, col riferimento ad una componente del venduto costituente cortile si riferisca a tutta la grande corte condominiale.
Per escludere definitivamente il presupposto essenziale dell'azione di evizione, ovvero l'esistenza di un trasferimento negoziale senza esito reale, è poi utile individuare qualcos'altro “effettivamente trasferito” e capace di giustificare il cenno al cortile.
Soccorrono sul punto le tabelle condominiali di riparto spese le quali forniscono nel caso un valido criterio interpretativo del rogito, essendo peraltro adottate nel 2000, ovvero poco dopo la stipula dello stesso. (doc. 14 del convenuto/appellante).
In esse, in effetti si individua tra le proprietà attoree un “cortile”, inoltre la proprietà
è l'unica sita al piano terreno ad avere la detta componente. Nondimeno le Pt_1 tabelle indicano, nella seconda colonna, la cubatura dei locali rapportandone la superficie all'altezza. Ad esempio, per la proprietà , per il piccolo WC, Pt_1 evidentemente della superficie di mq 3 è indicata una cubatura di mc 9. Considerata la superficie di circa 45 metri quadrati dell'intera proprietà del convenuto è evidente il moltiplicatore in altezza di circa metri 3 per ogni vano. Per il “cortile” è indicata una cubatura di poco più di mc 46, ottenuta, all'evidenza applicando, con criterio assai discutibile, l'altezza standard anche ad una superficie senza tetto. Infatti, l'indice valutativo di qualità relativo all'altezza dei vani, è pari per il cortile e per tutti i vani interni. La superficie di tale quota di cortile, pacificamente ritenuta nella prassi condominiale di proprietà del risulta quindi di circa 12 mq. Si tratta senza Pt_1 dubbio di superficie modesta e del tutto compatibile, ictu oculi, con l'area trapezoidale campita in verde marino (detto chiaro in sentenza) nella planimetria prodotta sub 30 dall'appellante in primo grado.
10 Si può quindi individuare un'area di cortile di certa esistenza, di sicura piccola dimensione e di probabile coincidenza con la menzionata sezione non numerata di mappale, sicuramente appartenente al , e si tratta di area molto ridotta rispetto Pt_1 all'intera corte, anche se la stessa, nella sua consistenza attuale, non parrebbe misurare effettivamente oltre 600 mq.
Non è necessario qui pervenire alla certa identificazione di tale area. Per quanto rileva di fini della presente causa non risulta evizione, perché l'attribuzione al CP_2 ha fatto salva quell'area e si deve interpretare il rogito nel senso che fosse proprio quello il cortile trasferito, risultando evidente che non fosse l'intera corte.
Se dovesse intervenire ulteriore conflitto in ordine a quella piccola area e la stessa risultasse di proprietà di terzi, ed alla correlativa dichiarazione di proprietà non ostasse il giudicato parziale calato sulla sentenza qui limitatamente impugnata, vi potrebbe essere, in futuro, una evizione, di più modesta consistenza, che, allo stato, non si ritiene attuale.
6) Esiti
La sentenza di primo grado va interamente confermata.
Il riparto spese relativamente alla sola questione della evizione è stato contestato unitamente al merito.
In proposito si deve osservare che la particolare incertezza in fatto della controversia è dovuta al tenore ambigui del rogito del gennaio 99, che è atto di ambo le parti.
Appare quindi opportuno, ricorrendo ipotesi analoga alla incertezza in diritto della controversia provvedere alla compensazione delle spese sul punto, per ambo i gradi di giudizio.
Si esclude tuttavia a parziale limitazione della disposta compensazione, che essa abbia effetto relativamente alle spese di CTU, considerato l'onere speciale apportato in tale sede dalla resistenza in fatto della parte convenuta soccombente.
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P.Q.M.

:
La Corte, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore domanda ed istanza ed ogni contraria eccezione reietta, visto l'art 352 del c.p.c.:
CONFERMA nel merito la sentenza impugnata;

COMPENSA interamente le spese di lite tra le parti attuali del primo e nel secondo grado. deciso in GENOVA il 22 luglio 2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott. Paolo Gibelli Dott. Marcello Bruno
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