N. R.G. 241/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI TORINO
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dai Sigg. Magistrati dott.ssa Rossana ZAPPASODI Presidente dott.ssa Anna BONFILIO Consigliere dott.ssa Maria Gabriella RIGOLETTI Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n.241/2025 R.G. promossa da:
, nato a [...] il [...] (C.F. ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Carmine Tulipano, in forza di procura allegata alla busta telematica contenente il ricorso in appello, elettivamente domiciliato all'indirizzo pec del difensore
.salerno.it) Email_1 CP_1
APPELLANTE
Contro
, nato a [...] il [...] (C.F. , rappresentato Controparte_2 C.F._2
e difeso dagli avv.ti Elisabetta Di Martino e Paolo Giuseppe Luigi Ferrara, in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione in primo grado, elettivamente domiciliato all'indirizzo pec dei difensori
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APPELLATO

OGGETTO: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Vercelli n. 1007/2025 del 17/01/2025
Contratto di locazione – opposizione a decreto ingiuntivo
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
pagina 1 di 11 “Nel merito accogliere l'appello proposto per i motivi esposti e in totale riforma della sentenza impugnata:
- confermata la revoca del decreto ingiuntivo reso dal Tribunale di Vercelli;

- accogliere i motivi dell'opposizione così come proposti ed eccepiti con il ricorso in opposizione al decreto ingiuntivo e per l'effetto:
- accertare e dichiarare la nullità della clausola “3)” del contratto di locazione;

- dichiarare inesistente, il preteso credito per “canoni arretrati” portato nella scrittura privata posta a base del decreto ingiuntivo opposto;

- dichiarare inesistente, indeterminato e, in ogni caso, prescritto il preteso credito per “spese mai corrisposte” portato nella scrittura privata posta a base del decreto ingiuntivo opposto;

- dichiarare non conforme e comunque interamente versata l'indennità di mancato preavviso di rilascio anticipato dell'immobile portato nella scrittura privata posta a base del decreto ingiuntivo opposto;

- accertare e dichiarare carente di causa e quindi priva di effetti, per inesistenza del credito vantato, la scrittura privata – ricognizione di debito posta a base del decreto ingiuntivo opposto;

- dichiarare nullo, di nessun effetto, e comunque revocare il decreto ingiuntivo opposto e, di conseguenza, dichiarare che nulla è dovuto dall'odierno opponente, Sig. Parte_1 all'opposto Sig. , per le causali di cui al decreto ingiuntivo e per il sottostante Controparte_2
rapporto locativo;

In via riconvenzionale
- dichiarare che il Sig. ha pagato canoni di locazione in eccedenza rispetto a quelli Parte_1
effettivamente dovuti per il rapporto locativo intercorso con il Sig. , per un importo Controparte_2 complessivo pari ad € 12.677,50;
- condannare, di conseguenza, il Sig. , alla restituzione, in favore del Sig. Controparte_2 Parte_1
delle somme versate in eccedenza, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
[...]
- condannare, infine, il Sig. , al pagamento delle spese e competenze professionali Controparte_2
di entrambi i gradi di giudizio, da distrarre in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”
Per parte appellata:
“Voglia la Corte adita, disattesa ogni contraria difesa, così giudicare, con ogni miglior formula e previa ogni declaratoria del caso: nel merito ed eventualmente previa discussione orale ex articolo 350 bis cpc in virtù della manifestazione infondatezza dell'avversa impugnazione ex articolo 348 bis cpc, rigettare l'avverso appello e confermare integralmente la sentenza impugnata;

pagina 2 di 11 - in ogni caso, con vittoria di anticipazioni e competenze legali, oltre rimborso forfettario delle spese
(15% delle competenze), oltre oneri previdenziali e fiscali nella misura prevista dalla legge.
L'appellato conferma che l'esistenza e la consistenza dei propri crediti sono elementi già allo stato provati per tabulas e quindi, senza inversione dell'onere della prova e solo in via del tutto subordinata
e per l'ipotesi in cui codesta Corte ne ritenga la necessità o anche solo l'opportunità, insiste per
l'ammissione delle istanze istruttorie formulate con la comparsa di costituzione del primo grado di giudizio.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. La sentenza impugnata
Il Tribunale di Vercelli, con sentenza pronunciata in data 17/01/2025, in parziale accoglimento dell'opposizione proposta da , avverso il decreto ingiuntivo provvisoriamente Parte_1
esecutivo, emesso nei suoi confronti, lo ha condannato a pagare il minor importo di € 19.922,50, oltre interessi, ex art. 1284, co. 4, c.c., dalla data della domanda al saldo, in favore di , Controparte_2
proprietario dell'immobile ad uso abitativo da lui condotto in locazione dal 01/07/2012 al 30/07/2018,
e ciò in considerazione dei pagamenti intervenuti tra il deposito e la notifica del ricorso monitorio, condannando altresì l'opponente all'integrale rifusione delle spese processuali.
Il Tribunale ha ritenuto anzitutto di qualificare come transazione la scrittura, priva di data, sottoscritta dalle parti dopo che aveva comunicato l'anticipata disdetta del contratto, e con la Parte_1
quale il conduttore si era impegnato a versare, “per canoni arretrati e spese mai corrisposte”,
l'importo di € 23.322,50, oltre alla somma di € 6.600,00, a titolo di indennità per il rilascio anticipato, a mezzo di 75 rate mensili dal 1° agosto 2018 al 1° ottobre 2024.
Il Tribunale procedeva ad individuare i rimedi previsti per l'impugnazione della transazione, rilevando come le cause di nullità dedotte dal conduttore, e cioè la violazione di norme imperative, l'assenza o illiceità della causa della scrittura privata, fossero al più riconducibili al rimedio previsto dall'art. 1972
c.c., escludendo tuttavia la ravvisabilità nel caso di specie dell'assenza o dell'illiceità della causa, atteso che le contestazioni mosse dall'opponente erano piuttosto volte a riconsiderare i presupposti di fatto controversi.
In particolare, osservava come le spese per oneri accessori fossero determinabili alla luce del combinato disposto degli artt. 3 e 5 del contratto di locazione, che prevedeva la corresponsione di un acconto, salvo conguaglio a fine esercizio, e quindi sostanzialmente al momento dell'approvazione delle spese da parte dell'assemblea condominiale, o al momento della rendicontazione dei consumi, che erano stati documentati in causa dal locatore, sulla base dei documenti dal n. 6 al n. 19.
pagina 3 di 11 Ha ritenuto quindi il Giudice che il conduttore avesse con la transazione accettato la quantificazione dei canoni arretrati e delle spese dovute, attuando in tal modo anche un comportamento contrario all'intenzione di avvalersi della prescrizione, poi invocata
Ulteriormente ha considerato il Tribunale come i motivi d'opposizione formulati con riferimento all'an
e al quantum degli importi previsti nel contratto di locazione fossero infondati ed incoerenti con la causa della transazione, reputando altresì dirimenti le circostanze per cui, da un lato, il conduttore non aveva mai contestato, in corso di rapporto, la quantificazione dei canoni e delle spese e, dall'altro, sino al giugno 2022 aveva onorato la transazione mediante pagamenti mensili, poi interrottisi.
2. I motivi d'impugnazione
Con il primo motivo di gravame l'appellante censura la decisione di primo grado nella parte in cui ha qualificato la scrittura privata intercorsa tra le parti come transazione, benché non sia stato allegato che la sottoscrizione fosse stata preceduta da trattative, che avessero avuto ad oggetto il recesso anticipato o il pagamento di pretesi canoni arretrati e spese non pagate.
La scrittura in oggetto sarebbe quindi carente dei requisiti essenziali per rappresentare una transazione,
e cioè la volontà di transigere, l'oggetto e la causa dell'accordo.
Del resto, lo stesso locatore nel ricorso monitorio aveva qualificato quella scrittura come “ricognizione di debito” ed il documento, in base al suo stesso tenore letterale, risultava essere del tutto “sbilanciato” in favore del locatore, poiché tutte le obbligazioni previste erano a carico della sola parte conduttrice.
Sostiene, per contro, l'appellato che con l'atto di transazione in esame le parti abbiano inteso comporre bonariamente una vertenza, rinunciando ad esigere immediatamente il non Controparte_2
trascurabile credito maturato e concedendo al una significativa dilazione pluriennale, essendo Pt_1
fuorviante il tentativo dell'appellante di confondere l'oggetto di quanto pattuito transattivamente con il debito del conduttore originatosi per effetto dei suoi gravi inadempimenti nel pagamento degli importi previsti dal contratto di locazione.
Il motivo d'appello è infondato.
Giova premettere come il contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato con decorrenza dal
01/07/2012, prevedesse – per quanto in questa sede rileva – il pagamento di un canone annuale di €
8.400,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 700,00, “oltre a spese annuali presunte per oneri accessori di euro 4.800,00 da corrispondersi in dodici rate mensili di euro 400,00 unitamente al canone di locazione.” Il contratto della durata di anni quattro si sarebbe rinnovato per un uguale periodo alla prima scadenza, e così successivamente, “salvo che una delle parti non comunichi all'altra con raccomandata da riceversi almeno sei mesi prima della scadenza la sua volontà di non rinnovare il contratto.”
pagina 4 di 11 Con la “Scrittura privata”, della cui qualificazione giuridica si controverte, veniva indicato, nelle premesse, come “ad oggi, per canoni arretrati e spese mai corrisposte, il Conduttore risulta debitore nei confronti del Locatore della complessiva somma di Euro 23.322,50, al netto della cauzione di Euro
1.977,50, che il Conduttore autorizza il Locatore a trattenere”; ed altresì veniva indicato come il conduttore avesse dato disdetta del contratto, con lettera raccomandata del 15/05/2018, per la data del
15/07/2018, sicché, non essendo stato rispettato il termine di preavviso di almeno sei mesi, “il
Conduttore deve comunque corrispondere (anche a fronte del rilascio anticipato) le somme di cui sopra per un complessivo periodo di sei mensilità per un totale di Euro 6.600, oltre all'importo della tassa di registro per l'anticipata risoluzione del contratto”.
Sulla scorta di quelle premesse, le parti convenivano quindi che si dichiarava Parte_1
debitore nei confronti di della complessiva somma di € 29.922,50, che si obbligava Controparte_2
a pagare, senza corresponsione di interessi, in n. 75 rate mensili, a far tempo dal 1° agosto 2018 al 1° ottobre 2024.
, a sua volta, riconosceva che “con la completa ed avvenuta ricezione del Controparte_2
complessivo suindicato importo...dovrà intendersi integralmente soddisfatto, dichiarando di non avere null'altro a pretendere a qualsivoglia titolo e/o ragione”, prevedendo altresì che avrebbe provveduto
“a sospendere temporaneamente ogni azione giudiziaria. Viceversa, laddove le modalità ed i termini di pagamento di cui al punto n. 3) non dovessero essere, per qualsiasi motivo rispettati,…sarà libero di agire in ogni più opportuna sede per il recupero del credito, oltre a interessi e spese.”
È evidente, dunque, come al momento della cessazione del rapporto le parti abbiano inteso regolare tutto quanto ancora dovuto dal conduttore, per il periodo di preavviso, tassa di registro, canoni e spese per oneri accessori.
Al di là dei molteplici conteggi prospettati e sviluppati nel corso del giudizio da , al Parte_1
fine di dimostrare di essere titolare di un credito, per avere versato più di quanto dovuto – prospettazione in relazione alla quale ha formulato domanda riconvenzionale per l'importo di €
12.677,50 - è pacifico come nel corso del rapporto (v. prospetto dei bonifici eseguiti, prodotto dal sub doc. 4) i pagamenti da parte del conduttore non siano mai stati regolari, né quanto agli Pt_1
importi versati, né quanto alle scadenze. Gli importi non venivano infatti corrisposti con cadenza mensile regolare, in taluni casi i pagamenti avvenivano in ritardo (con la casuale “rientro rata”), gli importi versati, tranne i primi mesi, in cui sono stati versati importi coerenti con le pattuizioni contrattuali, erano del tutto variabili, talvolta dell'ammontare di € 700,00, altre di € 500,00 e spesso di soli € 400,00 o € 300,00.
pagina 5 di 11 Quindi - prescindendo dalle somme poi versate in adempimento della scrittura privata dal mese di settembre 2018 - vantava, in base al contratto di locazione, dei crediti, che le parti Controparte_2
hanno ritenuto di quantificare al momento in cui, terminato il rapporto contrattuale, dovevano essere definite le rispettive posizioni.
La scrittura, tuttavia, non consiste – diversamente da quanto sostenuto dall'odierno appellante – in una mera ricognizione di debito, dal momento che l'accordo negoziale raggiunto tra le parti contempla delle rinunce anche da parte del locatore, il quale ha accettato - a fronte di una morosità risalente - di ricevere le somme indicate nella scrittura, secondo un piano rateale destinato a durare oltre 5 anni, senza ricevere la corresponsione di interessi, e rinunciando a promuovere azioni giudiziali per il recupero di quanto non era stato versato in corso di rapporto.
Del tutto irrilevante al proposito è la qualificazione/definizione del contenuto di quella scrittura data da
Carta al momento della proposizione del ricorso monitorio, in termini di “riconoscimento CP_2 di debito”, sia perché non vincolante per la qualificazione giuridica che deve essere operata dal giudice, allorché sorgano questioni riguardo alla disciplina normativa applicabile, sia perché in sede monitoria con quella locuzione il ricorrente intendeva sottolineare un indubbio aspetto contenutistico dell'accordo negoziale, all'evidente scopo di ottenere la concessione della provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo.
Gli elementi essenziali della transazione vanno infatti ravvisati nella comune volontà delle parti di comporre una controversia in atto o prevista, attraverso la previsione di un nuovo regolamento di interessi, che, mediante le reciproche concessioni, viene a sostituirsi a quello precedente cui si riconnetteva la lite o il pericolo di lite (v. Cass. 04/05/2016 n. 8917), dovendo l'oggetto del negozio transattivo essere identificato non già in relazione alle espressioni letterali usate dalle parti, non essendo necessaria una puntuale specificazione delle contrapposte pretese, bensì in relazione all'oggettiva situazione di contrasto che le parti stesse hanno inteso comporre attraverso reciproche concessioni (Cass. 14/01/2005 n. 690; Cass. 09/10/2017 n. 23482; Cass. 09/06/2021 n. 16154).
Tali elementi sono certamente ravvisabili nel caso di specie, atteso che un contrasto e un pericolo di lite sussisteva, quanto meno con riferimento alle modalità con le quali doveva avvenire il pagamento di quanto ancora residuava a debito del conduttore, per non avere quello proceduto a pagamenti regolari nel corso del rapporto, oltre a dover essere definita la determinazione dell'indennità di preavviso, visto che il contratto non era stato tempestivamente disdettato da . Con quell'accordo Parte_1 veniva quindi scongiurato il rischio per di subire azioni giudiziarie per l'immediato Parte_1
integrale recupero di quanto da lui dovuto, ottenendo di poter procedere, al riparo da iniziative pagina 6 di 11 giudiziali, ad un pagamento rateale dilazionato nel tempo, senza essere onerato del pagamento di interessi.
Non è dunque vero che l'accordo prevedesse solo delle obbligazioni a carico del conduttore, visto che esso contemplava delle concessioni e rinunce anche da parte del locatore.
Per il resto, sono meramente suggestive le affermazioni contenute nell'atto d'appello, concernenti il fatto che quella scrittura privata sarebbe stata sottoscritta dal in un periodo di forte stress Pt_1
psicofisico, legato al trasferimento della sua sede di lavoro dalla Lombardia a Casale Monferrato, e quindi su insistenza del locatore, mentre si trovava in uno “stato di forte disagio”, poiché a quella prospettazione non si ricollega la deduzione di un vizio della volontà e la formulazione di una conseguente e coerente domanda d'impugnazione della transazione.
Parte appellante, pur senza svolgere neppure sotto tale profilo una conseguenziale domanda, aggiunge ancora che, anche ad ammettere la qualificazione della scrittura quale transazione, quella sarebbe
“nulla per errore essenziale riconoscibile dal preteso creditore” (v. pag. 15 atto d'appello), errore che, per quanto è dato comprendere, riguarderebbe l'esistenza e determinatezza del credito vantato.
Anche tale tesi è infondata, atteso che a mezzo di essa l'appellante intende mettere in discussione l'oggetto della transazione, contestando gli importi che in essa sono stati determinati, senza tuttavia addurre che il abbia, in epoca successiva alla sottoscrizione, scoperto fatti che all'epoca Pt_1
ignorava, atteso che l'errore di fatto, in tema di transazione, per essere rilevante deve avere ad oggetto il presupposto della transazione e non le concessioni (v. Cass. 13/05/2010 n. 11632). Mentre, ex art. 1969 c.c., non può essere causa di annullamento della transazione l'errore di diritto relativo alle questioni che sono state oggetto di controversia tra le parti e che la transazione ha regolato.
Il primo motivo d'impugnazione deve quindi essere respinto.
Con il secondo motivo d'appello censura la sentenza per avere ritenuto provato Parte_1
l'inadempimento del conduttore e di conseguenza provato il credito del locatore, benché quello risulti in realtà indeterminato e inesistente, in particolare le spese non sarebbero mai state specificate e non risulterebbe alcuna richiesta di pagamento fatta dal locatore per oneri accessori o alcun documento giustificativo di tali poste.
A tale scopo – secondo l'appellante - non varrebbe la produzione, peraltro fatta per la prima volta in giudizio, di alcuni rendiconti condominiali, dai quali non è comunque possibile ricavare quali siano gli oneri accessori a carico del conduttore.
In base all'art. 9 L. 392/78 il rimborso degli oneri accessori è dovuto dal conduttore due mesi dopo la richiesta fatta dal locatore, per cui, nel caso di specie, non essendo mai stata formulata alcuna richiesta, tale onere non sarebbe mai maturato in capo al conduttore, essendo, del resto, la clausola contrattuale,
pagina 7 di 11 che prevede il pagamento forfettario di quegli oneri, sicuramente difforme dalla legge regolatrice della materia.
Tale motivo d'impugnazione deve, per ragioni di evidente connessione logica, essere esaminato congiuntamente al terzo motivo d'appello, a mezzo del quale viene criticata la sentenza per avere ritenuta legittima la previsione contrattuale, concernente la determinazione in via presuntiva delle spese per oneri accessori, senza che sia mai stato operato il conguaglio previsto. Sostiene l'appellante che, non essendo il conguaglio stato richiesto nel corso dei sei anni di durata del rapporto, il credito risulterebbe in ogni caso prescritto, ex art. 2935 c.c.
Assume inoltre l'appellante come quella clausola contrattuale fosse in realtà volta a stabilire, in violazione di legge, un canone superiore a quello consentito, ex art. 13 L. 431/1998, sicché quella clausola era nulla e la scrittura privata sottoscritta dalle parti era inficiata da quell'errore di diritto, o comunque la transazione sarebbe nulla per l'illiceità dell'oggetto.
Parte appellata, dal canto suo, contesta l'asserita nullità della clausola di cui all'art. 3 del contratto, che sostiene essere pienamente conforme agli usi e vieppiù legittima in considerazione del fatto che essa ha predeterminato l'ammontare degli oneri accessori in misura risultata poi pienamente congrua rispetto alle spese condominiali maturate in corso di contratto, secondo quanto si evincerebbe dai docc. da 6 a
19 del fascicolo di primo grado.
Nell'esaminare i due motivi d'impugnazione occorre anzitutto premettere come, secondo quanto già affermato nella sentenza di primo grado, una volta qualificata come transazione la “Scrittura privata”, le possibilità di sua impugnazione soggiacciono alla disciplina speciale prevista per tale fattispecie negoziale.
Né tanto meno - al di là del passaggio motivazionale ultroneo contenuto nella sentenza impugnata – nella presente sede occorre accertare se le produzioni documentali offerte dal locatore siano idonee a dimostrare e riscontrare l'ammontare degli oneri accessori, nella misura che le parti hanno ritenuto di determinare come “spese annuali presunte” al momento della sottoscrizione della transazione, poiché un accertamento di questo genere equivarrebbe a negare che il credito di Carta trovi il suo CP_2
titolo nella transazione e dunque occorra ricercarne la prova in base alle previsioni del contratto di locazione.
Operazione questa cui mira l'appellante, sostenendo che la transazione ha un oggetto illecito - tanto che nelle conclusioni chiede accertarsi “la nullità della clausola 3) del contratto di locazione” - ovvero che essa è priva di causa o ha una causa illecita.
Le tesi dell'appellante sono infondate per una pluralità di autonome e concorrenti ragioni.
pagina 8 di 11 Anzitutto, l'assunto secondo cui, attraverso la clausola, che prevedeva un versamento mensile in acconto delle spese per oneri accessori, sarebbe stata dissimulata la pattuizione di un canone di locazione superiore a quello consentito, è rimasto del tutto privo di riscontro, non essendo stato indicato quale fosse, ex art. 13, co. 4, L. 431/1998, il canone massimo fissato dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi quelle caratteristiche e appartenenti a quella tipologia. Peraltro, quanto meno una parte di quell'importo avrebbe dovuto essere destinato al rimborso delle spese, non potendo ipotizzarsi, in particolare avendo riguardo agli oneri accessori che l'art. 5 del contratto di locazione elencava e poneva a carico del conduttore, che a quel titolo non fosse dovuto alcunché.
Del resto, la disciplina dettata dall'art. 9 L. 392/1978 non esclude affatto, secondo quella che è peraltro nei rapporti locatizi una prassi diffusa, la previsione di versamenti in acconto sull'ammontare delle spese per oneri accessori, da conguagliare poi in base ai rendiconti annuali. Il comma 3 della disposizione in oggetto stabilisce unicamente quale sia il termine (due mesi), entro il quale il pagamento degli oneri accessori deve avvenire da parte del conduttore, una volta che gliene sia stata fatta richiesta, prevedendo il suo diritto ad ottenere un'indicazione specifica delle singole voci di spesa e a prendere visione dei documenti giustificativi. Diritto che pacificamente non ha Parte_1
mai inteso esercitare nel corso del rapporto contrattuale: il conguaglio alla fine di ogni esercizio, previsto dall'art. 5 del contratto, era infatti contemplato nell'interesse di entrambe le parti contrattuali, per cui anche il conduttore avrebbe potuto richiedere alla fine di ogni esercizio il consuntivo delle spese di pertinenza dell'unità immobiliare e altresì avrebbe potuto chiedere di prendere visione dei documenti giustificativi.
La clausola che prevedeva un acconto sulle spese per oneri accessori nella misura di € 400,00, salvo conguaglio a fine esercizio, non risulta quindi né illecita, né nulla.
Altresì alcuna prescrizione estintiva può essere invocata, atteso che, come correttamente osservato dalla sentenza impugnata, in ogni caso, la transazione su quei crediti rappresenta un comportamento incompatibile con la volontà di avvalersi della prescrizione.
Ulteriormente va considerato come la transazione in esame debba preferibilmente essere qualificata come transazione novativa, atteso che con quella, stipulata al momento della cessazione del rapporto contrattuale, le parti hanno inteso regolamentare la complessiva situazione che residuava una volta estinto il precedente rapporto obbligatorio, in funzione di eliminazione della res litigiosa.
Quell'accordo era dunque generatore di nuovi impegni obbligatori, attraverso la costituzione di un nuovo rapporto obbligatorio, che si sostituiva al precedente rapporto contrattuale, estinguendo le originarie obbligazioni e facendone sorgere delle nuove (v. Cass. 10/02/2003 n. 1946; Cass. 13/12/2005
pagina 9 di 11 n. 27448 e Cass. 13/03/2019 n. 7194), il che comporta un mutamento sostanziale dell'oggetto della prestazione o del titolo del rapporto.
Se così è, il tema dell'asserita nullità della pattuizione contrattuale oggetto della transazione diventa irrilevante.
Il comma 1 dell'art. 1972 c.c. è infatti applicabile alla transazione cd. conservativa, e cioè alla transazione che non abbia avuto ad oggetto il titolo, bensì solo la sua esecuzione, per cui la nullità del titolo, rimasto in vita, determina la nullità anche della transazione, seppure le parti abbiano trattato della nullità (v. Cass. 10/07/2014 n. 14841); mentre il comma 2 dell'art. 1972 c.c. riguarda la transazione cd. novativa e prevede non la nullità della transazione, dal momento che il precedente titolo, eventualmente nullo, è fuori dalla transazione e le vicende relative ad esso sono ininfluenti sulla sorte del contratto di cui all'art. 1965 c.c., bensì la sua annullabilità nel solo caso in cui la parte abbia ignorato la causa di nullità del titolo (v. Cass. 20/04/2020 n. 7963). Ipotesi questa che non potrebbe certo essere ravvisata nel caso di specie, poiché l'asserita nullità, per illiceità della clausola che prevedeva il pagamento di una parte del canone, imputandola ad oneri accessori, sarebbe stata nota al conduttore sin dalla stipula del contratto di locazione.
Sulla base delle sopra esposte argomentazioni, tutti i motivi d'appello debbono pertanto essere respinti con conseguente conferma della sentenza impugnata.
3. Le spese del giudizio
Le spese anche di questo grado di giudizio seguono la soccombenza dell'appellante e vengono liquidate in favore di , avuto riguardo alla tabella di cui al D.M. 55/2014, come aggiornata dal Controparte_2
D.M. 147/2022, in base ai valori medi previsti per lo scaglione di valore di riferimento (da € 5.201,00 ad € 26.000,00) per la fase di studio (€ 1.134,00), introduttiva (€ 921,00) e decisionale (€ 1.911,00), in complessivi € 3.966,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettario del 15% ed accessori.
In considerazione della reiezione dell'appello, deve altresì darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello già versato all'atto della costituzione in giudizio.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Torino, Sezione Terza Civile, ogni altra istanza, eccezione e deduzione respinta, così definitivamente pronunciando, visti gli artt. 447-bis e 437 c.p.c.;
- rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 1007/2025 emessa dal Parte_1
Tribunale di Vercelli in data 17/01/2025, che per l'effetto conferma;

pagina 10 di 11 - condanna a rifondere a le spese del presente giudizio Parte_1 Controparte_2
d'appello, che liquida in complessivi € 3.966,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettario 15%,
CPA e IVA se dovuta;

- dà atto della sussistenza dell'obbligo, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater, del DPR 30.5.2002, n.
115, come novellato dalla l. 24.12.2012, n. 228, a carico dell'appellante del Parte_1 versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già versato all'atto della costituzione in giudizio.
In Torino in data 01/10/2025.
Il Consigliere est. dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Il Presidente
dott.ssa Rossana Zappasodi
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