CORTE DI APPELLO DI CATANIA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Catania, seconda sezione civile, composta dai Signori
Magistrati:
- Dott. Nicolò Crascì Presidente
- Dott.ssa Claudia Cottini Consigliere
- Dott. Sergio Florio Giudice ausiliario-rel.-est.
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 820/2023 R.G. promossa da
- nato a [...] il [...] (C.F. Parte_1
, rappresentato e difeso, per procura in atti, dall'avvocato C.F._1
Santo LE OR, elettivamente domiciliato nel suo studio, in Belpasso,
Via Silva n. 8
APPELLANTE
CONTRO
- nata a [...] l'[...] (C.F.: Controparte_1 C.F._2
), nella qualità di procuratrice della figlia nata a [...] il
[...] CP_2
21/05/1984 (C.F.: ), giusta procura generale in atti, CodiceFiscale_3
rappresentata e difesa, per procura in atti, dall'avvocato Strano Fortunato,
elettivamente domiciliata presso il suo studio, in Catania, via Acicastello n. 26
APPELLATA SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il Tribunale di Catania, con sentenza n. 2218/2023 pubblicata il 22.5.2023, resa nel procedimento n. 19367/2018 R.G., definitivamente pronunciando, così disponeva: a)
rigettava tutte le domande proposte dall'attore , aventi ad oggetto Parte_1
risarcimento del danno;
b) in parziale accoglimento delle domande riconvenzionali della convenuta n.q., accertato il grave inadempimento di Controparte_1
relativo al mancato pagamento dei canoni, dichiarava risolto il contratto di Pt_1
affitto d'azienda stipulato il 27.2.2018; c) condannava a pagare a Parte_1
n. q. euro 17.050,00 per canoni impagati oltre interessi dalla Controparte_1
costituzione in mora fino al soddisfo;
d) condannava a pagare a Parte_1
n. q. la somma di euro 1.500,00 oltre interessi dal giorno del Controparte_1
versamento a Sidra e fino al soddisfo;
e) rigettava la domanda della convenuta di risarcimento danni in quanto non provata;
f) condannava a pagare a Parte_1
n.q. le spese di lite. Controparte_1
Ha proposto appello con atto di citazione notificato il 13.6.2023. Parte_1
Si è costituita in giudizio n.q. ed ha chiesto dichiararsi Controparte_1
improponibili e/o improcedibili le domande nuove relative alla sub locazione/nullità
assoluta del contratto di affitto e di restituzione dei canoni pagati, comunque il rigetto dell'appello, spese vinte e risarcimento ex art. 96 cpc.
All'udienza del 6.10.2025 la causa è stata posta in decisione, note conclusionali già
depositate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
2 I due motivi si possono esaminare congiuntamente, attesa l'evidente connessione tra essi corrente, logica e giuridica.
Con il primo motivo di appello si deduce l'erroneità della sentenza del primo giudice laddove ha applicato la disciplina in materia di contratti a prestazioni corrispettive.
L'appellante, contrariamente a quanto affermato dal primo giudice in ordine alla priorità nell'inadempimento, sostiene che l'appellata è stato inadempiente sin dalla stipula del contratto (27.2.2018), non avendo consegnato ad esso appellante la copia del contratto di affitto di azienda con le firme autenticate da un notaio ed il contratto di locazione dell'immobile stipulato dalla con i proprietari, necessari ad CP_2
ottenere la SCIA ed iniziare l'attività ceduta, di panificazione.
Per converso, sostiene che la propria morosità decorre dal 30.6.2018. Pt_1
Conseguentemente, il Giudice di primo grado avrebbe dovuto giustificare l'inadempimento del pagamento dei canoni di locazione da parte di , Parte_1
stante l'inadempimento della e non viceversa, statuendo così la Parte_2
condanna di quest'ultima.
Inoltre, Contrariamente a quanto sostenuto da parte appellata, la suddetta pratica
S.C.I.A. era stata presentata da già nel mese di Aprile 2018 (vedi Pt_1
dichiarazione prodotta in primo grado del geometra ), quindi ben Controparte_3
prima della morosità di esso appellante (30.6.2018).
Con il secondo motivo di appello si deduce l'erroneità della sentenza di prime cure nella motivazione relativa alla mancata liquidazione dei danni a favore dell'odierno appellante.
3 Sostiene che dalla dichiarazione resa dal geom. , relativa alla Pt_1 CP_3
presentazione della SCIA (aprile 2018), si evince che ai fini della procedura S.C.I.A.
occorreva sia il contratto di affitto del ramo di azienda con firme autenticate da
Notaio che il contratto di affitto stipulato dalla con i proprietari (leggi CP_2
Esposito-Orestano) del locale nel quale fosse evidenziata la possibilità di sub-
affittare ad opera della precedente conduttrice l'azienda, odierna appellata.
Precisa inoltre che detto contratto di locazione dell'immobile (compreso nel Pt_1
successivo contratto di affitto d'azienda stipulato inter partes) è stato prodotto solo con la memoria ex art. 183, c. VI, n. 2 c.p.c. e al punto 5 prevede l'esplicito divieto di sublocare o dare in comodato le unità immobiliari, pena la risoluzione di diritto.
Ne deriva, prosegue , che la n.q. non aveva legittimazione a Pt_1 CP_1
subaffittare i locali e ciò gli ha cagionato danno, inducendolo a stipulare un subcontratto affetto da nullità assoluta. Conseguentemente, non avrebbe Pt_1
mai potuto ottenere i permessi necessari, tra cui la SCIA e non avrebbe stipulato il contratto di affitto di azienda, per cui esso appellante l'appellante vanta anche il diritto a non pagare alcun canone nonché alla restituzione di quelli corrisposti.
Inoltre, a causa della mancata produzione al del contratto di locazione della CP_4
Sardo con i proprietari del locale quest'ultimo si è visto notificare, il 4.9.2018 ben tre verbali (due della Polizia Municipale per complessivi euro 3.958,00 ed uno emesso dall'A.S.P. di euro 3.000,00), avverso i quali ha adito le vie legali.
Conseguentemente, il Giudice di primo grado avrebbe dovuto condannare la n.q. a liquidare euro 25.000,00 richiesti dal a titolo di risarcimento CP_1 Pt_1
danni.
4 I motivi sono infondati.
Osserva la Corte che non risponde al vero che la morosità del risalga al Pt_1
mese di giugno 2018, in quanto già al 30.6.2018 egli era moroso di euro 700,00 e,
alla data della lettera di messa in mora della n.q. (datata 20.7.2018, spedita CP_1
il 21.8.2018 e ricevuta il 22 successivo) risultava moroso di 4.700,00 euro. Ciò la
Corte può dedurre sulla base della morosità in dettaglio contestata nella detta lettera ed alla luce dei termini contrattuali previsti per il pagamento del canone, bimestrale anticipato (art. 4 del contratto).
Quanto alla pretesa morosità di parte appellata la Corte osserva quanto segue.
Non possono prendersi in nessuna considerazione, in quanto non provati,
inverosimili e in ogni caso smentiti dalla documentazione in atti, i contenuti della dichiarazione del geom. . CP_3
Invero, osserva la Corte che non è verosimile che il tecnico incaricato della SCIA
non abbia protocollato la detta pratica ad aprile, come sostiene, sol perché l'addetto gli abbia riferito che era impossibile farlo perché non era stato prodotto sia il contratto di affitto d'azienda con firme autenticate da notaio nonché il contratto di affitto del locale (alla ) dal quale emergesse la possibilità di subaffittare i CP_2
locali.
Non è verosimile per le ragioni che seguono: A) in primo luogo nessun pubblico ufficiale o incaricato di pubblico servizio può rifiutare di riceversi una pratica, ma può e deve, successivamente alla presentazione, richiedere l'eventuale documentazione mancante o irregolare;
2) in secondo luogo dalla documentazione in atti (comunicazione dell'Ufficio attività produttive del Comune di Catania del
5 22.10.2018 prot. 389833) risulta che la pratica di SCIA è stata presentata l'11.9.2018
con il protocollo n. 330659; 3) nello stesso documento non è affatto richiesto il contratto di affitto stipulato dalla con i proprietari del locale (leggi CP_2 Tes_1
) già sede di attività della medesima , nel quale fosse prevista la
[...] CP_2
possibilità di sub-affittare ad opera della conduttrice odierna appellata, bensì un documento dal quale si evincesse la disponibilità dei locali sede dell'attività e la dichiarazione della categoria catastale dell'immobile. A tale ultimo proposito, nella detta comunicazione è apposta la nota 3, nella quale si legge testualmente “allegando copia del relativo contratto registrato all'Agenzia delle Entrate”. Con tutta evidenza si tratta del contratto di affitto di azienda sottoscritto dalle parti e regolarmente registrato e non già del contratto di locazione sottoscritto dalla con i CP_2
proprietari del locale. Evidentemente il locale è compreso nell'azienda affittata (vedi premessa del contratto e gli articoli 1, 2, 5, 6, 7, 11 che fanno riferimento,
direttamente o indirettamente, anche ai locali sede dell'attività); 4) ipotizzando che il geom. abbia detto il vero, è del tutto inverosimile, e ridonda ad esclusiva CP_3
negligenza del , in violazione dei principi di buona fede e correttezza, che Pt_1
questi abbia atteso ben cinque mesi (da aprile a settembre 2018) per chiedere alla quanto indicato dal geom. , tra cui la copia del contratto di affitto CP_1 CP_3
d'azienda autenticato nelle firme dal notaio. Per quest'ultimo documento avrebbe dovuto invitare n.q. a recarsi presso un notaio per l'autentica delle firme;
5) CP_1
la disponibilità dei locali a favore del deriva dal detto contratto di affitto di Pt_1
azienda, che risulta registrato, la cui copia era certamente in possesso del Pt_1
6 medesimo, il quale peraltro non ne fa menzione nella sua diffida alla , del CP_1
19.9.2018.
In ogni caso, la Corte osserva che un contratto di affitto di azienda senza l'autentica notarile delle firme è valido, essendo quest'ultima richiesta ai soli fini di opponibilità
ai terzi (Cass., VI, 13/12/2022, n. 36388 e III, 5/7/2019, n. 18066) ed essendo stato il contratto comunque regolarmente registrato e mai disconosciuto.
La Corte osserva inoltre che, tra i verbali elevati a carico del vi è quello Pt_1
della Polizia Municipale datato 4.9.2018, a mente del quale lo stesso è stato sanzionato amministrativamente in quanto “…esercitava l'attività di panificatore senza avere ottenuto preventivamente l'iscrizione all'Albo provinciale delle imprese artigiane”.
Da tanto discende che non avrebbe mai potuto ottenere un provvedimento Pt_1
positivo di SCIA ovvero beneficiare della presentazione della relativa pratica ed iniziare l'attività, non possedendo l'iscrizione all'Albo predetto, necessaria ad ottenere gli ulteriori titoli abilitativi (SCIA ordinaria e sanitaria).
Naturalmente, ciò è dipeso dalla sua negligenza per cui si deve escludere che egli,
anche se avesse ottenuto i due documenti pretesamente richiesti (autentiche di firma sul contratto di affitto d'azienda e contratto di locazione originario) avrebbe potuto iniziare l'attività.
Gli altri due verbali elevati a carico del afferiscono uno (ASP) alla Pt_1
mancanza di SCIA sanitaria, il cui onere rimaneva a carico dello stesso e Pt_1
l'altro alla mancanza di SCIA “tout court”.
7 Quanto all'altro documento, in realtà non richiesto dal ma che costituisce CP_4
oggetto dell'altra censura del , avente ad oggetto il divieto di sub affitto Pt_1
posto a carico della nel contratto di locazione dell'immobile dalla stessa CP_2
sottoscritto con i proprietari (signori ), dal quale deriverebbe la Parte_3
nullità del contratto di affitto di azienda stipulato da con la n.q., la Pt_1 CP_1
Corte osserva che agli atti non vi è alcun documento dal quale possa desumersi la risoluzione del contratto di locazione stipulato dalla con i proprietari del CP_2
locale, pure oggetto della cessione d'azienda. Per cui, in ogni caso, permane integra la disponibilità del locale anche in capo alla . CP_2
, comunque, al riguardo non è legittimato ad alcuna censura, che invece Pt_1
sarebbe divenuta tale qualora risultasse provata la detta risoluzione su istanza del soggetti a ciò legittimati ( ). Siffatta ultima circostanza avrebbe Parte_3
sottratto alla la disponibilità dei locali di via Vittorio LE Orlando n. CP_2
95/97 di Catania e, di riflesso, determinato l'illegittima disponibilità a carico del
. Pt_1
Né detta questione è stata sollevata dal il quale ha richiesto il contratto di CP_4
locazione ovvero di comodato o altro diritto che, si ripete, nel caso di specie è
riferito al richiedente della SCIA ed è costituito, inequivocabilmente, dal contratto di affitto d'azienda stipulato inter partes, pure in possesso del . Pt_1
Da quanto sopra discende in primis che nessuna responsabilità può ascriversi all'appellata e conseguenzialmente infondata è la domanda risarcitoria avanzata dal
, in quanto il contratto di affitto di azienda si è risolto per morosità del Pt_1
8 medesimo il quale, peraltro, non ha prontamente rilasciato il locale, facendo Pt_1
così maturare ulteriore morosità nonostante gli inviti al rilascio della . CP_1
*****
Infine, quanto alla domanda ex art. 96 cpc avanzata dalla la Corte Parte_2
ritiene che non ne sussistono i presupposti in quanto la portata generale della norma stabilisce che il giudice possa condannare a risarcire i danni la parte soccombente che abbia agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, oppure chi abbia eseguito un provvedimento cautelare, trascritto una domanda, iscritto un'ipoteca giudiziale o avviato l'esecuzione forzata in base a un diritto inesistente (Cass. n.
7513/2021; n. 18496/2021). Con sostanziale riaffermazione, pertanto, della necessità
di accertare l'esistenza di un profilo soggettivo di responsabilità, sia pure emergente dal fatto che "oggettivamente" risulti che si è agito o resistito in giudizio in modo pretestuoso, con abuso dello strumento processuale (Cass. n. 26545/2021; n.
3830/2021; SS.UU. n. 22405/2018).
Nel caso di specie, osserva la Corte, si può sostenere che le ragioni dell'appellante siano discutibili ed opinabili ma non, certamente, che esse siano permeate da mala fede e quindi espressione dell'abuso dello strumento processuale.
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Rimangono da regolare le spese di lite che, attesi gli esiti del giudizio la Corte, in osservanza del principio di soccombenza, pone a carico di Parte_1
ed a favore di n.q. di procuratrice della figlia
[...] Controparte_1 [...]
CP_2
9 I compensi difensivi si determinano ai sensi dei DD.MM. 10.3.2014 n. 55 e
13.8.2022 n. 147, poiché l'attività difensiva si è esaurita nella loro vigenza, fascia di valore tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00, compensi medi, tenuto conto dell'attività
effettivamente svolta.
Pertanto, le spese di questo grado di lite si liquidano, nella predetta misura, in complessivi euro 3.933,00 di cui euro 1.134,00 per la fase di studio, euro 921,00 per quella introduttiva, euro 922,00 per la fase di trattazione (nessuna istruttoria) ed euro
956,00 per quella decisionale (deposito di un solo atto processuale/note conclusionali, secondo il rito Cartabia), oltre il rimborso per spese generali (15%),
CPA ed IVA come per legge, se dovuta.
La Corte da atto che sussistono i presupposti per l'applicazione, a carico dell'appellante, dell'art. 13, commi 1 bis e quater, del D.P.R. n. 115/2002, relativo al pagamento di un ulteriore importo di contributo unificato.

P.Q.M.


la Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da
[...]
avverso la sentenza del Tribunale di Catania n. 2218/2023 Parte_1
pubblicata il 22.5.2023.
Condanna a pagare a , n.q. di Parte_1 Controparte_1
procuratrice della figlia le spese di questo grado di giudizio, CP_2
quantificate in complessivi euro 3.933,00 oltre il rimborso per spese generali (15%),
CPA ed IVA, se dovuta, come per legge.
10 La Corte dà atto che sussistono i presupposti per l'applicazione, a carico dell'appellante, dell'art. 13, commi 1 bis e quater, del D.P.R. n. 115/2002, relativo al pagamento di un ulteriore importo di contributo unificato.
Così deciso in Catania il 30 ottobre 2025, nella Camera di Consiglio della seconda sezione civile della Corte di Appello tenutasi a mezzo applicativo Teams.
Il giudice ausiliario estensore Il Presidente
Dott. Sergio Florio Dott. Nicolò Crascì
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