R.G. N. 621/2020
CORTE D'APPELLO
DI REGGIO CALABRIA
Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Reggio Calabria sezione civile, composta dai signori magistrati: dott.ssa PATRIZIA MORABITO Presidente relatrice dott. CUSOLITO VIVIANA Consigliera dott.ssa ACACIA IVANA Consigliera ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al R.G. n.621/2020 vertente
TRA
(C.F.: rappresentato e difeso dall'avv. Giancarlo Parte_1 C.F._1
Tropiano (C.F.: ), presso il cui studio in Marina di Gioiosa Jonica,Via CodiceFiscale_2
Montezemolo, 19, è elettivamente domiciliato–pec: Email_1
Appellante principale
CONTRO
(C.F.: ) rappresentata e difesa dall'avv. Pasqualina CP_1 C.F._3
Sabina Ienco (C.F.: ), presso il cui studio in Cittanova, Via Magna Grecia, 4, C.F._4
è elettivamente domiciliata- pec: Email_2
Appellata/appellante incidentale

OGGETTO: Vendita d'immobili - appello alla sentenza n. 630/2020 emessa nel procedimento
R.G. n. 1414/2016 dal Tribunale di Locri in data 13/10/2020, pubblicata in pari data, notificata in data 06/11/2020.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 Con atto di citazione notificato il 17.10.2016, conveniva in giudizio CP_1 [...]
assumendo che: Pt_1
• in data 21.05.2016 le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile sito in Marina di Gioiosa Jonica, Via
Cristoforo Colombo, piano seminterrato, censito in catasto al foglio 18, part. 583, sub. 13, Cat. A/3, classe 1;
• veniva pattuito il prezzo della compravendita in € 70.000,00 e versata una caparra confirmatoria di € 20.000,00;
• non veniva stabilito un termine essenziale per la stipula del rogito,ma unicamente il preavviso di 20 giorni per la convocazione dinanzi ad un notaio;

• previo accordo, le parti si recavano in data 09.06.2016 presso un notaio per la stipula dell'atto pubblico di acquisto;

• in tale occasione, il notaio rendeva edotta la promissaria acquirente dell'assenza del certificato di agibilità/abitabilità dell'immobile oggetto di compravendita;
ciononostante, la CP_1 rappresentava la volontà di addivenire alla stipula del rogito, purché il promittente venditore consegnasse entro sette giorni il certificato di agibilità/abitabilità mancante;

• scaduto inutilmente detto termine, il promittente venditore veniva raggiunto da diffida con la quale la promittente acquirente chiedeva la risoluzione del contratto e il doppio della caparra;

• le aspettative di acquisto dell'immobile inducevano l'attrice a non vincolare la somma necessaria per la compravendita, con conseguente perdita degli interessi maturandi;
inoltre,cadeva in depressione, con conseguenti ulteriori danni.
Chiedeva, pertanto, accertarsi l'inadempimento contrattuale del convenuto per non aver consegnato il certificato di abitabilità dell'immobile al momento della stipula del rogito dinanzi al notaio;
in conseguenza, dichiararsi il recesso dell'attrice dal contratto preliminare, con condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra pari ad € 40.000,00, oltre interessi legali, nonché la risoluzione contrattuale con conseguente ulteriore condanna al risarcimento dei danni quantificati in
€ 10.000,00, ovvero in quella diversa somma ritenuta di giustizia, con vittoria delle spese di lite.
Con comparsa di risposta depositata il 09.01.2017, contenente domanda riconvenzionale, si costituiva in giudizio deducendo l'inammissibilità e infondatezza della domanda Parte_1
e chiedendo in via riconvenzionale l'accertamento e la declaratoria di inadempimento di CP_1
con conseguente recesso di dal contratto preliminare e diritto ad incamerare
[...] Parte_1 la caparra ricevuta, assumendo che:
2 • il preliminare di vendita non regolamentava il requisito dell'agibilità come qualità essenziale, prevedendo invece che l'unità immobiliare fosse venduta nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava;

• in ogni caso, appurata dinanzi al notaio l'assenza formale della certificazione di agibilità/abitabilità, il convenuto assumeva l'impegno di procurare la documentazione mancante, posto che sotto il profilo sostanziale il requisito oggettivo era già integrato;

• la promissaria acquirente manifestava l'interesse all'acquisto concordando di rinviare la stipula affinché il promittente venditore reperisse “in tempi brevi” la documentazione occorrente;

• dopo circa un mese, con missiva del 15.07.2016 ricevuta il
9.8.2016 (allegata in primo grado dal convenuto in sede di memorie ex art. 183, co. 6, n. 2, cpc, e versata in atti anche dall'attrice), la promissaria acquirente manifestava la volontà di recedere dal contratto con diffida all'immediata restituzione del doppio della caparra, nonché la volontà di risolvere il contratto per grave inadempimento del promittente venditore.
La causa, istruita solo documentalmente, veniva assegnata in decisione all'udienza del 8.6.2020, sulle conclusioni già rassegnate dalle parti e con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c..
In esito al giudizio de quo veniva emessa sentenza n. 630/2020 del 13/10/2020, con la quale il
Tribunale di Locri accoglieva parzialmente la domanda di parte attrice e per l'effetto, accertato il recesso dal contratto per volontà congiunta delle parti, condannava alla restituzione Parte_1 della caparra di € 20.000,00 a con l'applicazione degli interessi legali dalla data CP_1 della domanda;
rigettava la domanda riconvenzionale e compensava le spese di lite.
Con atto di citazione notificato il 1.12.2020e iscritto a ruolo il 3.12.2020, Parte_1 proponeva appello, deducendo i seguenti motivi:

1. PRONUNCIA EXTRA PETITA avendo il Tribunale ritenuto ammissibile la domanda spiegata da riconducendola alla fattispecie della CP_1 domanda di recesso della contraente nonostante fosse formulata cumulativamente e non alternativamente con la richiesta di risoluzione per inadempimento e risarcimento;

2. PARZIALE ERRONEA VALUTAZIONE DELLE PROVE DOCUMENTALI ACQUISITE –
PARZIALE ERRONEA E CONTRADDITTORIA MOTIVAZIONE (il Tribunale, pur in presenza di prove chiare , aveva ritenuto sussistere, la volontà congiunta di scioglimento del contratto e condannato il l convenuto a restituire la caparra ricevuta, e rigetto della domanda riconvenzionale).
3 L'appellante insisteva nel chiedere l'accertamento dell'inadempimento di con CP_1 conseguente recesso di dal contratto preliminare e diritto in capo allo stesso ad Parte_1 incamerare la caparra ricevuta per complessivi € 20.000, con vittoria di spese per entrambi i gradi di giudizio.
Con comparsa del 1.03.2021 si costituiva , chiedendo il rigetto del gravame sulla CP_1 scorta delle stesse difese ed eccezioni articolate in primo grado e proponendo appello incidentale per i seguenti motivi:

1. CONTRATTO PRELIMINARE - GRAVE INADEMPIMENTO DEL PROMITTENTE
VENDITORE - Impossibilità della stipula del definitivo a causa di immobile privo dell'agibilità/abitabilità – per non aver il giudice di prime cure valorizzato la condotta del Pt_1 in termini di grave inadempimento;

2. – per non aver il Tribunale considerato Controparte_2 la data di convocazione dinanzi al notaio quale termine essenziale;

Pertanto chiedeva, in via preliminare la declaratoria di inammissibilità ex art. 342 c.p.c. dell'appello principale e, in via principale, accertarsi l'inadempimento di dichiararsi la Parte_1 legittimità del recesso di dal preliminare di vendita con conseguente condanna del CP_1 convenuto alla restituzione del doppio della caparra, per complessivi € 40.000,00 oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo, con vittoria di spese per entrambi i gradi;
solo in via subordinata,la conferma della sentenza impugnata con riconoscimento del mutuo consenso al recesso, con vittoria di spese, del secondo grado.
Dopo alcuni rinvii d'ufficio la causa veniva assegnata a sentenza con ordinanza del 07.04.2025, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. di cui profittavano entrambe le parti, con scambio di memorie e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I
Innanzitutto, va disattesa l'eccezione formulata in via preliminare dall'appellata/appellante incidentale di inammissibilità del gravame ex art. 342 c.p.c., atteso che dall'atto di appello si evincono chiaramente le parti della sentenza impugnata e i motivi di censura delle stesse, consentendo a questa Corte l'esame sul merito delle questioni dedotte.
II
Il primo motivo di gravame attiene una questione pregiudiziale: il vizio di extrapetizione della sentenza di primo grado che decideva sul cumulo di domande di risoluzione e di recesso anziché ritenerle inammissibili perché non dispiegate in alternativa assoluta tra loro.
4 Premesso che il vizio di ultra o extra petizione ricorre solo quando il giudice, alterando gli elementi obiettivi dell'azione (petitum o causa petendi), emetta un provvedimento diverso da quello richiesto
(petitum immediato), oppure attribuisca o neghi un bene della vita diverso da quello conteso (petitum mediato) ( così Cass. Ordinanza n. 644 del 10/01/2025), nella specie l'asserita incompatibilità delle domande di risoluzione o recesso dell'attrice non sussiste.
Ciò perché , in linea generale “La domanda di risoluzione del contratto non costituisce domanda nuova rispetto a quella con cui il contraente non inadempiente abbia originariamente chiesto la declaratoria della legittimità del proprio recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., con contestuale incameramento della caparra confirmatoria, essendo l'azione di recesso un'ipotesi di risoluzione ex lege” (Cass Sez. 2 - , Ordinanza n. 21317 del 30/07/2024)
Più specificamente “…non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, a fronte di una richiesta di restituzione del doppio della caparra indebitamente cumulata con una domanda di risoluzione per inadempimento di un preliminare e conseguente risarcimento del danno, condanni la parte inadempiente alla restituzione di detta caparra, trattandosi del riconoscimento di un bene della vita omogeneo, seppure ridimensionato, rispetto a quanto "ab initio" richiesto e non sussistendo più alcun titolo della controparte a trattenere la somma versata>> - Cass. Ordinanza n. 11012 del 08/05/2018
E' quindi certamente infondato il primo motivo dell'appello principale.
III
E' invece fondato il motivo di appello che richiede l'accertamento della inadempienza della
ed il suo (ingiustificato) recesso quale causa della risoluzione del contratto. CP_1
Deve quindi accogliersi il secondo motivo dell'appello principale (mancato riconoscimento da parte del Tribunale del grave inadempimento della promissaria acquirente ed aver ritenuto sussistere, invece, la volontà congiunta delle parti al recesso dal contratto di compravendita in termini di mutuo consenso).
Per contro, non possono trovare accoglimento i due motivi dell' appello incidentale CP_1
(non aver il giudice di prime cure valorizzato la condotta del in termini di grave Pt_1 inadempimento;
non aver il Tribunale considerato la data di convocazione dinanzi al notaio quale termine essenziale)
Ritiene la Corte , ricostruendo correttamente la vicenda processuale , che :

1. La lettura del contratto preliminare esclude ogni riferimento all'esigenza dell'acquirente di disporre del certificato di agibilità all'atto della stipula e nessun termine essenziale (neppure formalmente enunciato) è contenuto nel preliminare: la parte del prestampato che faceva riferimento al termine essenziale era rimasta in bianco, e neppure
5 sarebbe stato sufficiente che vi fosse stata apposta una data, dovendosi allegare e dimostrare almeno in sede processale che vi erano ragioni ed interessi che avrebbero reso inutile la stipula del contratto dopo il termine;

2. Il termine essenziale per una compravendita immobiliare non potrebbe neppure presumersi per l'uso di formule di stile che lo richiamano, dovendosi avere riguardo all'effettivo interesse delle parti e alle ragioni che determinerebbero la perdita dell'utilità per una parte alla infruttuosa scadenza del termine (Cfr Cass. Sez. 2 - , Sentenza n.
9529 del 11/04/2025).

3. Nel contratto non era dato alcun temine per la stipula del definitivo, l'unica clausola relativa ai termini richiedeva un preavviso di 20 gg per l'appuntamento dal notaio. Non era fissato alcun termine entro il quale fissare questo appuntamento.

4. La circostanza rileva ai fini della valutazione dell'inadempimento del venditore , che non si può ritenere sussistente, stante il conseguimento del certificato e l'assenza, nella pattuizione preliminare , di tempi per la stipula del definitivo che non fossero solo il preavviso

5. In ogni caso, è la stessa che ammette nella missiva CP_1 in atti (datata Cittanova 15.7.2016, avente ad oggetto “risoluzione contratto- diffida e messa in mora”) , di avere dichiarato innanzi al notaio di voler attendere che il NO recuperasse il documento sia pur “in tempi brevissimi”

6. Il ha dimostrato di essersi attivato già prima di ricevere Pt_1 la missiva di diffida e messa in mora, avendo quindi fatto quanto nelle sue possibilità per acquisire i documenti, che peraltro sono stati rilasciati dagli enti competenti, in tempi che non era nella disponibilità del stabilire. Pt_1
7. Infatti risulta in atti che la diffida del 15 luglio 2016 inviata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, giungeva al destinatario in data 9.08.2016, come da avviso di ricevimento versato in atti dalla . CP_1
All'epoca ,l'appellante principale aveva già presentato in data 21.07.2016 istanza di accesso agli atti protocollo n. SIAR 2016/234025 indirizzata al Servizio tecnico della Regione Calabria, già
Ufficio del Genio Civile,per ottenere il rilascio di documentazione relativa all'immobile dedotto in lite: relazione struttura ultimata;
certificato di collaudo;
certificato di rispondenza dell'opera alle norme sismiche. Nell'istanza era stato indicato quale riferimento per il riscontro l'ing. , Persona_1 tecnico incaricato della pratica di ottenimento del certificato di agibilità, come si evince dalla documentazione in atti (fattura n. 26 del 3.08.2016).
6 In data 20.09.2016, riscontrava la diffida stragiudiziale invitando la ad una Pt_1 CP_1 definizione bonaria e sottolineava che il requisito dell'agibilità dell'immobile era certo sotto il profilo sostanziale, poiché derivante dal titolo di proprietà originario (indicato nei suoi estremi) e da cui si evinceva l'esistenza dell'abitabilità datata al 1984 (circostanza menzionata nella diffida stragiudiziale della del 21.09.2016). CP_1
Il 29.09.2016 l'appellante principale indirizzava alla Regione Calabria diffida per il rilascio della documentazione richiesta, sottolineando la pregiudizialità del ritardo.
Il giorno seguente giungeva comunicazione della Regione che invitava al ritiro della documentazione richiesta e il attuava adempimenti tecnici necessari per la regolarità abitativa Pt_1 dell'immobile, tra cui un'attività di recupero abitativo con DIA del 28.10.2016,al termine dei quali veniva richiesta al Comune di Marina di Gioiosa Ionica in data 7.11.2016, prot. n. 16347,
l'autorizzazione all'agibilità, conseguita in data 02.01.2017.

8. Dalla successione degli atti emerge la buona fede del promittente venditore che si è efficacemente attivato per conseguire la documentazione . Peraltro, deve sottolinearsi che il ritardo nell'acquisto del cespite avrebbe potuto rilevare solo ove fosse stato fissato un termine o fosse emerso l'interesse dell'acquirente a stipulare entro determinate date , ma di ciò non vi è traccia neppure nelle memorie 183 cpc né nelle richieste di prova della CP_1

9. Inoltre, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità (o agibilità) non è mai causa di inadempimento grave, può essere fonte di responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa. (Cass Sez. 2, Sentenza n. 23604 del
02/08/2023) .
10. Nella specie, in assenza di un termine per la stipula del definitivo, il tempo necessario per il rilascio della certificazione abitativa non può configurarsi quale inadempimento, stante il conseguimento della documentazione e la regolarità del fabbricato .
A fronte di ciò, ovvero dell'adempimento del promittente venditore, che ha acquisito il certificato richiesto in sede di stipula, la ha ingiustificatamente rifiutato di stipulare il definitivo , CP_1 adducendo ragioni - mai palesate prima, né nel contratto né nella missiva di messa in mora del
15.7.2016 - di asserita sopravvenuta inutilità dell'acquisto, lamentando la violazione di termini essenziali palesemente insussistenti. Già prima della mediazione esperita ante causam , il certificato di abitabilità e tutta la documentazione erano state rilasciate ed erano disponibili
7 L'inadempimento ingiustificato che ha precluso la stipula del contratto definitivo è quindi imputabile alla Parte_2
[..

A fronte delle contrapposte domande di risoluzione (o di recesso) per inadempimento della controparte, che avrebbero dovuto essere esaminate entrambe, del tutto difforme dalle regole di diritto e contraddittoria è la decisione di primo grado, che pur avendo escluso la fondatezza della domanda di della parte attrice ( ), affrontando la domanda riconvenzionale del (che CP_1 Pt_1 aveva chiesto di accertare l'inadempimento della , con conseguente declaratoria di recesso CP_1 del dal contratto preliminare e diritto di incamerare la caparra già ricevuta di euro 20.000) Pt_1 ha dichiarato che non poteva essere accolta la domanda riconvenzionale “in quanto nel valutare i reciproci comportamenti da parte ei contraenti essi assumono , senza dubbio, valore neutro”.
Conclusione assunta senza valutare l'inadempimento dell'acquirente (cosa che era richiesta con la domanda riconvenzionale) e desumendo dalle contrapposte domande la “volontà congiunta” del recesso che si inquadrerebbe nel “mutuo consenso”
La domanda riconvenzionale del NO esigeva invece una indagine sull'inadempimento della promittente acquirente, e la dichiarazione di recesso con incameramento della caparra
La riconvenzionale del riproposta con l'atto di appello, è da ritenersi fondata Pt_1
Secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, ogni domanda di risoluzione per inadempimento (o di recesso) proposta dalle parti contrapposte di un contratto deve essere valutata,
e anche laddove si riscontrino inadempimenti reciproci, deve esserne valutata comparativamente la gravità, e non solo in base ad un criterio cronologico. al fine di verificare l'imputabilità della risoluzione, con le conseguenza di legge (Cass Sez. 2 - , Sentenza n. 14030 del 26/05/2025 “In tema di inadempimenti contrattuali reciproci, la loro valutazione comparativa non può essere effettuata in base a un criterio meramente cronologico, addebitando la colpa alla parte che si sia resa inadempiente per prima, ma deve essere condotta secondo un criterio di proporzionalità, confrontando le condotte in base alla loro incidenza sul sinallagma contrattuale.”
Ancor più chiaramente, è affermato il principio per cui “A fronte di una domanda di risoluzione per inadempimento, il giudice è tenuto a valutare l'importanza dell'inadempimento stesso, ai sensi dell'art. 1455 c.c., senza poterla implicitamente ricavare dall'accoglimento di una domanda uguale
e contraria.” (Cass Sez. 2 - , Ordinanza n. 9399 del 10/04/2025)
Alla luce della ricostruzione che precede deve quindi accogliersi l'appello, ed in totale riforma dell'impugnata sentenza, accogliere la domanda riconvenzionale di dichiarando il Parte_1 legittimo recesso del promissario venditore imputabile all'inadempimento della promittente acquirente con il diritto del NO ad incamerare la caparra di euro 20.000 già CP_1
8 ricevuta (ovvero ad ottenerne la restituzione, se già riconsegnata ); respingendo interamente
l'appello incidentale.
V
Alla decisione consegue la condanna alle spese del doppio grado della , che si liquidano CP_1 tenendo conto del valore della causa (la risoluzione di un contratto preliminare di vendita di un immobile il cui prezzo era stabilito in euro 70.000) , quindi tenendo conto della fascia da € 26.001
a € 52.000 ai sensi del D.M. n. 147 del 13/08/2022, e dei minimi stante la assenza di questioni complesse , nei seguenti termini : :
Per il primo grado euro 3.809,00 ( per fase di studio della controversia, valore minimo: euro
851,00. fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 602,00, fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 903,00 Fase decisionale, valore minimo: € 1.453,00);
Per il presente grado euro 4.996,00 (per fase di studio della controversia, valore minimo: €
1.029,00, fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 709,00, fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo:€ 1.523,00, fase decisionale, valore minimo: € 1.735,00
Spese tutte da maggiorarsi di spese forfetarie, IVA e CPA come per legge
Ai fini dell'art 13 comma 1 quater TU n 115/2002 , attesta di avere emesso una pronuncia di integrale rigetto dell'impugnazione incidentale


PQM


La Corte di Appello di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando sull'appello in epigrafe, proposto avverso la sentenza n.630/2020 emessa nel procedimento R.G. n. 1414/2016 dal
Tribunale di Locri in data 13/10/2020,così provvede:
• Accoglie l'appello principale proposto da ed Parte_1 in totale riforma dell'impugnata sentenza, dichiara la risoluzione del preliminare di vendita del 21.5.2016 per inadempimento imputabile alla promissaria acquirente . CP_1
• Per l'effetto, dichiara il diritto di a Parte_1 incamerare la caparra di € 20.000,00.
• Rigetta interamente l'appello incidentale;

• Condanna alle spese di lite del doppio grado, liquidate ex D.M. n. CP_1
147 del 13/08/2022, per il primo grado euro 3.809,00 e per il presente grado euro
4.996,00 , somme da maggiorarsi di spese forfetarie, IVA e CPA come per legge
• Ai fini dell'art 13 comma 1 quater TU n 115/2002 , attesta di avere emesso una pronuncia di integrale rigetto dell'impugnazione incidentale
Reggio Calabria, così deciso il 24 settembre 2025 La Presidente estensore dott.ssa Patrizia Morabito
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