n. 2805/2021 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Aurelia D'Ambrosio Presidente dott. Michele Magliulo Consigliere dott. Paolo Mariani Consigliere relatore estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n.r.g.cont. 2805/2021 promossa da
, rappresentata e difesa dall'avv. Giulia Pasolini;
Parte_1
APPELLANTE contro
, , , e Controparte_1 CP_2 Controparte_3 Controparte_4
rappresentati e difesi dagli avv.ti Raffaele Guadagni e Controparte_5
Pasquale Guadagni;

APPELLATI
CONCLUSIONI: come da note ex art. 127 ter c.p.c. sostitutive dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 02.10.2025, e comparse conclusionali depositate in atti.
pagina 1 di 13 FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 635/2021, pubblicata in data 06.04.2021, il Tribunale di Nola rigettava la domanda con la quale chiedeva di dichiarare Parte_1
nulla, ovvero annullarsi la scrittura privata datata 30/05/2014 intercorsa tra lei e i coniugi ed e , anche per Controparte_1 CP_2 Controparte_3
conto degli eredi del defunto coniuge, e . Controparte_4 Controparte_5
La suddetta scrittura privata era redatta dalle seguenti parti: 1) Parte_1
, quale proprietaria di fabbricato per civile abitazione in Pomigliano
[...]
d'Arco, alla via Roma, con ingresso sia dalla corte comune, sia dalla cassa scale comune ubicata nell'angolo sud-est, in adiacenza al suo fabbricato;
2)
quale comproprietaria di fabbricato posto in aderenza al Controparte_3
primo sul lato nord, con accesso dalla cassa scale comune e dal passetto pensile che attraversa ad est l'intera proprietà ; 3) I coniugi Pt_1 Parte_2
anch'essi quali comproprietari in quote uguali del detto fabbricato
[...]
posto in aderenza al lato nord con il fabbricato di proprietà con accesso Pt_1
dalla cassa scale comune e dal passetto pensile che attraversa ad est l'intera proprietà . Pt_1
Essi convenivano: a) Lo spostamento della cassa scale esistente, ubicata nell'angolo sud est a confine con la proprietà e la costruzione in diversa Pt_1
forma, nel mezzo dei due corpi di fabbrica, di una nuova cassa scala comune, precisando che la cassa scale, a partire dal piano terra fino alla quota di calpestio del 2° piano, ivi compreso il cappelletto scala, sarebbe restato comune in quote uguali, a , e ai coniugi Parte_1 Controparte_3 CP_1
– ; b) che la rampa scala e/o le rampe, che dal ballatoio d'ingresso a CP_2
piano terra, scendono alla quota pavimento del piano interrato di proprietà
, sarebbe rientrato nella proprietà esclusiva della e Pt_1 Parte_1
che, parimenti, la rampa di scala che dalla quota del ballatoio di arrivo al 2°
pagina 2 di 13 piano della cassa scale di salita porta al lastrico solare esistente, sarebbe divenuta di proprietà esclusiva dei coniugi – ; c) Che al fine di CP_1 CP_2
dare accesso dalla nuova cassa scale all'appartamento al 1° piano di proprietà di , il passetto pensile al lato est (o balconcino) antistante, Controparte_3
costruito contestualmente alla detta scala, sarebbe divenuto di proprietà esclusiva di che, unito al balcone esistente già di proprietà Controparte_3
avrebbe costituito l'accesso alla sua proprietà”; d) Che, al fine di dare CP_3
accesso all'appartamento al 2° piano di proprietà dei coniugi Controparte_6
dalla nuova cassa scale, il passetto pensile al lato est (o balconcino) antistante, costruito contestualmente alla detta scala, sarebbe divenuto di proprietà esclusiva dei coniugi – che, unito al balcone esistente già di CP_1 CP_2
proprietà dei coniugi, avrebbe costituito l'accesso alla loro proprietà; e) Che la a nome proprio e per conto degli eredi del premorto coniuge e i CP_3
coniugi – rinunciavano in contropartita al diritto di servitù di CP_1 CP_2
passaggio sul preesistente passetto pensile, dal quale accedevano alle loro proprietà e sull'area sulla quale insisteva la scala comune;
f) Che la cassa scala esistente sarebbe stata demolita a cura e spese della che veniva Pt_1
riconosciuta proprietaria esclusiva dell'area sulla quale insisteva tale cassa scale senza possibilità per gli altri di rivendicare alcun diritto sull'utilizzo della detta area;
g) Che la avrebbe costruito a sua cura e spese su area di Pt_1
sua proprietà esclusiva, la nuova cassa scale comune, per la quale si dava atto che essa aveva chiesto ed ottenuto dal Sindaco del comune di Pomigliano
d'Arco il permesso di Costruire n. 222-08 (con il quale veniva autorizzato lo spostamento, previa demolizione della cassa scale esistente e costruzione ex novo di cassa scala a pianta rettangolare a forbice, di misure ridotte rispetto a quella esistente, da ubicare a ridosso del confine del fabbricato di comproprietà dei , – ) e che alla data della scrittura privata i lavori CP_3 CP_1 CP_2
pagina 3 di 13 di costruzione della cassa scala erano già stati realizzati dalla a sua Pt_1
cura e spese.
agiva quindi in giudizio per far dichiarare l'invalidità della Parte_1
scrittura privata in parola per i seguenti motivi: 1)violazione di legge;
2) nullità per mancanza di causa e di sinallagma, in quanto contenente promessa di vendita da parte di , a suo dire, priva del potere di disporre in Controparte_3
ordine alle quote degli altri eredi di ed Persona_1 Controparte_1
di area già del promissario acquirente ) e di CP_2 Parte_1
rinuncia (da parte dei , ed ) ad una, a suo dire, CP_3 CP_1 CP_2
inesistente servitù prediale, non risultante dai titoli, a fronte di promessa di vendita (da parte di ) di porzioni di fabbricato di sua stessa proprietà Pt_1
(rampa scale, passetti ecc.). L'attrice sosteneva, infatti, a riguardo, che a seguito di accertamenti effettuati successivamente alla scrittura privata del
30.05.2014, sarebbe emerso che la verticale costituita dai sub 7 (proprietà
, estraneo alla scrittura), 5 (proprietà e e 8 (proprietà Per_2 CP_3 CP_4
ed ) era originariamente dotata di autonoma scala interna di CP_1 CP_2
accesso al primo piano e che in epoca successiva, questa stessa scala sarebbe stata eliminata per consentire l'ampliamento delle unità immobiliari, alle quali oggi i convenuti accederebbero grazie alla realizzazione di opere abusive
(gradini realizzati in avanzamento sul ballatoio di proprietà dell'attrice e cancello in avanzamento in ferro in spregio dei confini) . L'attrice, inoltre, deduceva, a riprova della mancanza di giustificazione causale del negozio, che con la scrittura in esame, qualificabile come preliminare di permuta più che di vendita, essa nulla avrebbe ricevuto in cambio dai promittenti ed CP_3 CP_1
essendo lei medesima proprietaria unica dell'intero fabbricato, CP_2
compresa l'area su cui insisteva la vecchia scala interna e che non sussisteva alcuna servitù di passaggio in favore degli altri contraenti. Ne conseguiva, infine, secondo la sua prospettazione, che la nuova scala realizzata a seguito della pagina 4 di 13 scrittura privata in parola ed utilizzata dai convenuti per accedere alle rispettive proprietà era di sua esclusiva proprietà.
Per effetto della richiesta declaratoria di invalidità della scrittura privata, la chiedeva al giudice di prime cure anche di ordinare ai convenuti di non Pt_1
accedere alla sua proprietà e di non servirsi della nuova scala di accesso, di rimuovere gli oggetti riposti sul piano scala e sui relativi ballatoi, e di ordinare alla e ai coniugi – di ripristinare il precedente stato CP_3 CP_1 CP_2
dei luoghi eliminando gli ampliamenti realizzati ai propri immobili a seguito della eliminazione della scala di accesso alle loro abitazioni esistente prima della scrittura privata del 30.05.2014, nonché eliminando i gradini realizzati e provvedendo all'arretramento del cancello di accesso costruito dai coniugi
– . CP_1 CP_2
Si costituivano in giudizio i convenuti chiedevano in via principale il rigetto della domanda di parte attrice per infondatezza.
Proponevano altresì domanda riconvenzionale con la quale, previa dichiarazione di invalidità della scrittura privata in esame, chiedevano la condanna della attrice al ripristino, a proprie cure e spese, dello stato dei luoghi antecedente lo spostamento della cassa scale. In via istruttoria chiedevano comunque disporsi CTU onde accertare la fondatezza di quanto da loro asserito, nonché per la descrizione dei lavori necessari al ripristino dello stato dei luoghi.
Il Tribunale, con detta sentenza, rigettava la domanda di parte attrice volta alla caducazione della scrittura privata in oggetto, dichiarando la validità della stessa e qualificandola come contratto di transazione: i sottoscrittori, infatti, attraverso reciproche concessioni, convenivano di sostituire la precedente scala, indicata come comune e quindi condominiale, ubicata nell'angolo sud-est a confine con la proprietà , con una nuova scala di diversa forma posta in mezzo ai Pt_1
due fabbricati, da costruirsi a cura e spese della medesima. Pt_1
pagina 5 di 13 In tal modo da un lato la avrebbe evitato l'utilizzo obbligato della scala Pt_1
che insisteva all'interno della sua proprietà che costituiva di fatto l'unico passaggio per accedere alle proprietà degli altri contraenti e, dall'altro, gli odierni appellati avrebbero rinunciato all'esercizio di tale servitù di passaggio per accedere alle rispettive abitazioni.
Il giudice di prime cure rigettava, infine, anche la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti per difetto di allegazione e prova, e decideva di compensare integralmente le spese di giudizio tra parti in lite.

II. Avverso tale sentenza proponeva appello in quanto a Parte_1
suo dire essa sarebbe affetta da nullità sia per mancata corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato e dunque per vizio di ultrapetizione del Tribunale, sia per omessa pronuncia sulla domanda di accertamento della proprietà e sulle susseguenti domande condannatorie nei confronti dei convenuti di rimozione dei contestati abusi e di non utilizzo della scala di nuova costruzione. Secondo
l'appellante, infatti, il giudice di primo grado avrebbe errato nella qualificazione giuridica della scrittura privata come transazione in quanto la sua valutazione si sarebbe fondata sull'erroneo presupposto che la scala originaria, successivamente rimossa dalla parte attrice nel rispetto della scrittura privata, fosse comune a tutte la parti coinvolte in lite ovvero che su di essa le altre parti vantassero una servitù di passaggio, da lei ritenuta invece inesistente.
Ribadiva quindi la nullità della scrittura privata per difetto di causa, ovvero la annullabilità della stessa per vizio del consenso in quanto formatosi sull'erroneo presupposto che la scala interna alla sua proprietà non fosse di sua titolarità esclusiva.
Chiedeva, pertanto, la riforma integrale della sentenza di primo grado con declaratoria di cessazione della materia del contendere per la sostanziale adesione dei convenuti alla domanda attrice di estinzione della scrittura della pagina 6 di 13 privata del 30.05.2014 per mutuo dissenso;
ovvero dichiarare la scrittura privata nulla/annullabile/inefficace per vizio della causa e/o del volere e/o dei requisiti richiesti dalla legge per il trasferimento dei diritti reali. Reiterava, infine, la richiesta di rigetto della domanda riconvenzionale e di accoglimento delle domande di condanna da essa proposte verso i convenuti.
Si costituivano i convenuti chiedendo, per tutte le ragioni espresse nella comparsa di risposta cui si rinvia in questa sede che abbiansi qui per riportate e trascritte, la conferma integrale della sentenza di primo grado con relativa condanna alle spese del giudizio di appello e, in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui dovesse ritenersi nulla o annullabile la scrittura privata del
30.05.2014, di ordinare alla di ripristinare a sue cure e Parte_1
spese lo stato dei luoghi (id. est. la vecchia scala).
******************************
L'appello è infondato e va rigettato.
Per ragioni di opportunità, considerate le modalità di stesura dell'atto di appello e la stretta connessione tra le questioni con esso sollevate, i profili di gravame dedotti dall'istante saranno unitariamente trattati da questa Corte.
Per quanto attiene alla contestata violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato di cui all'art. 112 c.p.c. per ultrapetizione, il motivo di gravame è privo di fondamento e va rigettato. Il principio di corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato deve ritenersi violato quando il giudice, interferendo nel potere dispositivo delle parti, compie una delle seguenti operazioni:
a) sostituisce la domanda proposta dalla parte con una diversa (perché fondata su diversa causa petendi o diverso petitum), ad esempio attribuendo o negando un bene diverso da quello richiesto e non compreso, nemmeno implicitamente, nella domanda delle parti (Cass. 28 maggio 2020 n. 10202, Cass. 24 luglio 2012
n. 12943, Cass. 13 dicembre 2010 n. 25140);
pagina 7 di 13 b) rileva d'ufficio un'eccezione in senso stretto che può essere sollevata soltanto dall'interessato, essendo diretta a contrastare il diritto fatto valere in giudizio dall'attore (Cass. 22 marzo 2007, n. 6945, Cass. 16 luglio 1997 n. 6476);
c) emette una pronuncia che non si fonda su fatti ritualmente prodotti o acquisiti, che non hanno dunque formato oggetto di contraddittorio, introducendo nel processo un titolo nuovo e diverso da quello enunciato dalla parte a sostegno della domanda (Cass. 12 maggio 2006 n. 11039, Cass. 27 febbraio 2004 n.
3980).
Il giudice che viola uno dei suddetti limiti incorre nel vizio di ultrapetizione (inteso come pronuncia oltre il limite della domanda e delle eccezioni) o di extra petizione (inteso come attribuzione alla parte di un bene o diritto diverso da quello richiesto).
Nel caso di specie, la pronuncia del giudice di prime cure non rientra in alcuna delle ipotesi appena descritte, e non appare tale da far ritenere violato il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato di cui all'art. 112 cpc., non avendo questi né fondato le proprie statuizioni su fatti ed argomenti non oggetto di contraddittorio, né attribuito o negato un bene diverso da quello richiesto e non compreso, nemmeno implicitamente, nella domanda delle parti, né rilevato d'ufficio una eccezione in senso stretto non sollevata dalle parti .
Il Tribunale si è, invece, profuso nell'apprezzabile e adeguato sforzo interpretativo, rientrante nei suoi poteri discrezionali ed assolutamente corretto sul piano interpretativo, di conferire una idonea qualificazione giuridica alla scrittura privata in parola, operazione questa fondata su una adeguata ricostruzione degli elementi di fatto e probatori acquisiti in primo grado, e tale da assicurare la conservazione del negozio giuridico concluso dalle parti in lite, nel pieno rispetto del criterio ermeneutico di cui all'art. 1367 cc, oltre che di quelli dettati dalle precedenti disposizioni codicistiche (artt. da 1362 a 1366 cc).
pagina 8 di 13 Infondate sono le doglianze sollevate a riguardo dall'appellante circa la mancanza dell'elemento tipico della transazione ovvero del regime di reciproche concessioni tra le parti (per porre fine ad una lite cominciata o per prevenirne una che avrebbe potuto insorgere in futuro), ed in ordine alla mancanza del presupposto logico/giuridico di tale contratto ovvero che la scala interna utilizzata dagli altri contraenti non fosse di sua esclusiva proprietà e che gli altri contraenti vantassero un diritto di uso e passaggio sulla medesima.
Ritiene questo Collegio che, sul punto, il Tribunale abbia correttamente statuito sulla validità ed efficacia della scrittura privata transattiva del 30.05.2014 in quanto dalla documentazione ritualmente acquisita in primo grado si evince che la vecchia scala, sostituita dalla a seguito dell'atto sottoscritto dalle parti Pt_1
in lite, era effettivamente condominiale. Negli atti notarili di provenienza relativi alle proprietà dei comproprietari, parti in causa, la scala in esame viene sempre indicata come comune e, addirittura, anche nell'atto di acquisto della proprietà da parte della appellante si parla di scala condominiale e di passetto Pt_1
pensile comune.
Inoltre, ad abundantiam e per ragioni di completezza espositiva, è opportuno ancora sottolineare che dagli atti e documenti di causa non si evince in alcun modo che prima dell'acquisto effettuato dalla appellata nel 2006 il fabbricato adiacente, di cui i convenuti sono comproprietari, fosse dotato di una diversa scala di accesso che essi avrebbero poi abbattuto per ampliare le proprie abitazioni. Priva di fondamento è, pertanto, la tesi della sig.ra per cui gli Pt_1
appellati avrebbero utilizzato illegittimamente la vecchia scala sita nella sua proprietà, così come appare del tutto giustificato l'attuale utilizzo, proprio in virtù delle reciproche concessioni di cui alla transazione del 30.05.2014, da parte di detti appellati della nuova scala costruita dalla odierna appellante nel rispetto e secondo le prescrizioni di cui alla già menzionata scrittura privata.
pagina 9 di 13 Appare ancora evidente, sulla base di quanto innanzi esposto, che tale scrittura privata transattiva, al momento della stipula, abbia avuto proprio la funzione di prevenire tramite reciproche concessioni future potenziali controversie circa il diritto di uso e godimento della vecchia scala ed attigui spazi serventi, funzione ancor più avvalorata in concreto proprio dalle contestazioni su tale diritto di utilizzo e sul regime proprietario palesate dall'appellante nella presente causa proprio tramite le difese sopra riportate.
Il contratto transattivo in oggetto concluso dalle parti in data 30.05.2014 è dunque pienamente valido ed efficace, ed infondato risulta l'eccezione di nullità per difetto di causa sollevata dalla appellante per le ragioni di cui sopra.
Né può configurarsi una ipotesi di annullabilità del contratto non individuandosi nel caso di specie alcun errore di fatto essenziale ai fini della formazione del convincimento delle parti, in quanto, come già detto, la circostanza che la vecchia scala utilizzata dai convenuti (quali comproprietari di unità abitative poste nello stabile attiguo) fosse condominiale risulta non solo dagli atti di provenienza relativi alle proprietà degli appellati, ma anche dallo stesso atto di acquisto della . Pt_1
Infondato è infine l'ulteriore rilievo dell'appellante secondo cui sarebbe comunque cessata la materia del contendere in merito alle reciproche domande volte alla caducazione della scrittura privata, in quanto anche i convenuti in primo grado avrebbero manifestato la volontà di non avvalersi di detta scrittura privata sottoscritta in data 30.05.2014, chiedendo di ottenere la declaratoria di invalidità ed inefficacia della stessa, per cui detto contratto si sarebbe comunque risolto per mutuo consenso.
In vero ritiene questo Collegio che, anche se nelle conclusioni rassegnate in primo grado i convenuti hanno richiesto di accertare la nullità e/o inefficacia della scrittura privata, tuttavia essi (odierni appellati), evidenziando come la scala di accesso da loro utilizzata attraversante la proprietà fosse sin Pt_1
pagina 10 di 13 dall'origine condominiale, costruivano la propria difesa sul presupposto logico che la scrittura privata stessa fosse a tutti gli effetti ab origine valida prevedendo la perdita da parte loro del diritto di uso di tale preesistente passaggio condominiale, in cambio del riconoscimento da parte dell'attrice del diritto di utilizzo, per accedere alle loro abitazioni, di una nuova scala da realizzarsi a cura e spese dell'attrice stessa.
La richiesta dei convenuti di declaratoria dell'invalidità della scrittura privata trovava così la sua giustificazione difensiva esclusivamente nell'interesse, contrario a quello della ricorrente, di far accertare e dichiarare la comproprietà della scala interna che attraversava la proprietà e da questa Pt_1
successivamente eliminata secondo gli accordi della scrittura privata del 2014, e pertanto appare subordinata, sul piano logico giuridico, alla eventualità che, pronunciandosi il Tribunale sulle domande di parte attrice, tale accertamento fosse omesso dal primo giudice o comunque non avesse per loro un esito positivo. Pertanto, tale istanza dei convenuti non può di certo ritenersi espressiva di una volontà risolutiva del contratto transattivo del 2014 e dunque idonea a determinarne lo scioglimento per mutuo consenso ai sensi dell'art. 1372 cc.
Risulta altrettanto chiaro che la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti in primo grado (e dichiarata inammissibile dal Tribunale) aveva la evidente funzione di invitare il giudice di prime cure ad ordinare alla parte attrice di ripristinare il precedente stato dei luoghi nella ipotesi in cui fosse stata dichiarata l'invalidità della scrittura privata, e assumeva dunque carattere subordinato all'accoglimento della domanda caducatoria del contratto proposta dall'attrice. A riprova di tale unica logica ricostruzione va osservato che, una volta rigettata dal Tribunale tale domanda di nullità dell'attrice con accertamento della validità ed efficacia della scrittura transattiva, la domanda riconvenzionale non è stata riproposta in appello dai convenuti/appellati nonostante la stessa pagina 11 di 13 fosse stata disattesa in primo grado, passando in tal modo in giudicato la statuizione sul punto. Gli appellati, infatti, in sede di conclusioni chiedono in via principale il rigetto dell'appello con integrale conferma della sentenza di primo grado e, solo in via subordinata e nella denegata ipotesi in cui questo Collegio dovesse ritenere nulla o annullabile o inefficace la scrittura privata del
30.05.2024, di ordinare alla Sig.ra il ripristino dello stato dei luoghi, in Pt_1
tal modo chiarendo la portata delle deduzioni difensive da loro articolate in primo grado.
L'appello, per tutti i motivi innanzi esposti, va dunque rigettato, con conseguente integrale conferma della sentenza di primo grado così come richiesto dagli appellati.
Al rigetto dell'appello consegue, per il principio generale di soccombenza di cui all'art. 91 cpc, la condanna dell'appellante al pagamento, in Parte_1
favore dei procuratori degli appellati, avv.ti Raffaele Guadagni e Pasquale
Guadagni dichiaratisi anticipatari, delle spese processuali del grado di appello che si liquidano, ai sensi del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa (valore indeterminabile, scaglione da €
26.000,00 ad € 52.000,00 ex art. 5 comma 6 del DM), ed applicato per ciascuna delle fasi di giudizio effettivamente svolte (con esclusione quindi di quella istruttoria non tenutasi in appello) l'importo medio tabellarmente previsto.
A norma dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002, introdotto dall'art. 1 co. 17 della legge n. 228 del 24.12.2012 (destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti in appello a partire dal 31.1.2013), essendo stato l'appello rigettato, l'appellante ha l'obbligo di versare un Parte_1
ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale a norma del co.

1-bis di detto articolo.


P.Q.M.


pagina 12 di 13 La Corte di Appello di Napoli – settima sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza n. 635/2021, pubblicata in data 06.04.2021, emessa dal Tribunale di Nola, così provvede:
1) Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza di primo grado impugnata;

2) Condanna l'appellante al pagamento, in favore degli Parte_1
avv.ti Raffaele Guadagni e Pasquale Guadagni quali difensori dichiaratisi anticipatari degli appellati, delle spese del presente grado di giudizio che si liquidano in € 6.946,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% dei compensi, oltre Iva e Cpa come per legge;

3) Dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 co. 1 quater del D.P.R. n.115/2002, con obbligo per l'appellante di Parte_1
versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, a norma del co. 1-bis di detto articolo.
Così deciso in Napoli il 02.12.2025
Il Consigliere estensore dott. Paolo Mariani
Il Presidente dott.ssa Aurelia D'Ambrosio
pagina 13 di 13