REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott. Silvia Di Matteo – presidente estensore dott. Paolo Andrea Taviano - consigliere dott. Renato Castaldo – consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 1863 del R.G. dell'anno 2019 tra
, con l'avv. Filippo Iannucci Parte_1
appellante
e
e con l'avv. Fabio Usai Controparte_1 Controparte_2
appellati avverso sentenza del Tribunale di Velletri n. 139/2019 oggetto vendita di cose immobili conclusioni come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
ha proposto appello per ottenere la riforma della sentenza del Parte_1
Tribunale di Velletri che aveva accolto la domanda di risoluzione di un contratto preliminare di vendita, stipulato con e per Controparte_1 Controparte_2
inadempimento della promittente venditrice condannandola al Parte_1
pagamento della somma di euro 20.000,00 ricevuta a titolo di caparra.
L'appellante rassegnava le seguenti conclusioni:” - Accertare e dichiarare
l'inadempimento dei signori e all'obbligo di Controparte_1 Controparte_2
concludere il contratto di compravendita di cui alla scrittura privata intervenuta tra le parti in data 3 febbraio 2007, e per l'effetto rigettare la domanda restitutoria e quella risarcitoria dagli stessi proposte nei confronti della Sig.a
; Parte_1
- per l'effetto dichiarare il diritto della Sig.ra a trattenere le Parte_1
somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria dai Signori e Controparte_1

Controparte_2
- condannare i Signori e al risarcimento dei Controparte_1 Controparte_2
danni causati dall'espianto del vigneto presente sull'appezzamento di terreno oggetto del preliminare stipulato in data 3 febbraio 2007, danni che si indicano in € 10.000,00 per il valore dell'impianto del vigneto, e in € 12.000,00 per i mancati ricavi di quattro annate agrarie, ovvero in quei diversi importi che dovessero risultare dall'espletata istruttoria…”. Si costituivano gli appellati che rilevavano l'infondatezza del gravame.
La causa veniva quindi trattenuta in decisione all'udienza del 24 aprile 2025 con termini di legge per il deposito di scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza nella parte in cui ha fatto discendere l'inadempimento della promittente venditrice dalla circostanza che non avesse eseguito a regola d'arte i lavori relativi all'apertura del passo sulla strada provinciale e senza rispettare tutte le prescrizioni contenute nell'autorizzazione così come accertato dalla ctu.
Ad avviso dell'appellante tale comportamento non integrava un inadempimento poiché la aveva rispettato la clausola contrattuale, che subordinava la Parte_1
stipulazione del rogito all'apertura definitiva del passo sul terreno;
in ogni caso detto inadempimento non poteva considerarsi grave.
Sosteneva che la realizzazione dell'accesso dal terreno alla strada era sufficiente ad escludere l'inadempimento e che il Giudice non aveva verificato se le difformità dall'autorizzazione fossero tali da incidere sul godimento e sull'utilizzazione del bene.
Detto motivo è infondato.
Risulta dagli atti che con scrittura privata in data 3/2/2007 Parte_1
prometteva di vendere un terreno sito in Velletri, obbligandosi ad aprire, a propria cura e spese, il passo sulla via provinciale. Va da subito evidenziato che trattandosi di un terreno intercluso l'apertura della strada sulla pubblica via era una condizione essenziale per poter addivenire al rogito.
Ora l'appellante non ha adempiuto all'obbligazione assunta poiché si è limitata a realizzare una battuta in cemento mancante di tutte le opere complementari previste nelle autorizzazioni. Il Tribunale ha correttamente richiamato le conclusioni del ctu che ha potuto constatare la mancanza di tutte le opere complementari previste nelle autorizzazioni quali: “..regimentazione per evitare l'invasione delle stesse sulla carreggiata stradale;
b) messa in opera di un tubo del diametro di cm 50 ( nel sottosuolo) e relativa griglia di raccolta, in modo da garantire la continuità idrica della cunetta ivi presente;
c)pavimentazione in conglomerato cementizio alla stessa quota del piano stradale per i primi 10 mt dove è posto il nuovo cancello e altra pavimentazione per almeno altri 40 mt dal nuovo cancello facendo si che le acque meteoriche provenienti da quest'ultima vadano a riversarsi sulla strada provinciale”.
Ne consegue che, in assenza della realizzazione del passo che possa ottenere tutte le necessarie autorizzazioni, è palese la grave inadempienza della Parte_1
Con il secondo motivo si sostiene la nullità della sentenza per motivazione apparente, laddove rigetta la domanda riconvenzionale formulata dalla Parte_1
“…perché infondata in fatto e diritto e non provata” .
Con la domanda riconvenzionale la convenuta aveva chiesto la condanna degli attori al risarcimento del danno per l'espianto del vigneto presente sul terreno oggetto del preliminare.
Il Tribunale, esaminati i documenti prodotti non aveva ammesso le prove testimoniali sul punto e aveva rigettato la domanda con una motivazione stringata ma corretta e condivisibile.
Ed invero la tesi di parte appellante -secondo la quale gli attori-appellati le avrebbero cagionato ingiusto danno in quanto “senza alcuna preventiva autorizzazione provvidero all'espianto del vigneto di circa otto anni esistente sul fondo de quo”- è smentita per tabulas dalla documentazione in atti.
Ed invero risulta che fu la stessa a richiedere in data 05.06.2007 Parte_1
all'A.D.A. della Direzione Regionale Agricoltura della Regione Lazio di essere autorizzata all'estirpazione delle viti. Peraltro, a detta comunicazione della seguì quella del 10.07.2007, a Parte_1
mezzo della quale la comunicava di aver provveduto alla estirpazione Parte_1
delle viti, nonché, in data 16.10.2007, il verbale della Regione Lazio di avvenuta estirpazione.
Alla luce di dette dichiarazioni confessorie le doglianze riproposte sono palesemente infondate.
Conclusivamente, l'appello deve essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
Sussistono i presupposti per la debenza, in capo all'appellante , di somma pari al contributo unificato versato.

PQM

La Corte, pronunciando sull'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza Tribunale di Velletri n. 139/2019 , così decide:
a) rigetta l'appello;
b) condanna l' appellante alla rifusione, in favore di e Controparte_1
delle spese processuali che liquida nella complessiva somma di Controparte_2
euro 3.966,00 oltre a rimborso forfetario 15% e a oneri accessori come per legge;

c) dichiara la sussistenza dei presupposti per la debenza, in capo all'appellante, di somma pari al contributo unificato versato.
Roma, li 14 settembre 2025
Il presidente estensore
Silvia Di Matteo