REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Messina, seconda sezione civile, riunita nelle persone dei sigg. magistrati
Dott. Giuseppe Minutoli - Presidente
Dott. Antonino Zappalà - Consigliere rel.
Dott.ssa Vincenza Randazzo - Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento n. 536/2022 r.g.a. promosso
DA
, nato a [...] il [...], c.f. , e Parte_1 CodiceFiscale_1
nata a [...] il [...], c.f. Parte_2 C.F._2
, rappresentati e difesi dall'avv. Felice Gemelli e dall'avv. Maria Di
[...]
Renzo;
Appellanti
NEI CONFRONTI DI
nato a [...] il [...] (c.f.: Controparte_1
; nata PA l'11.09.1961(c.f.: C.F._3 Controparte_2
); nata a [...] il C.F._4 Controparte_3
22.03.1960 (c.f.: ) e nata a [...] C.F._5 CP_4
Alcantara (ME), il 24.05.1938 (c.f.: ), tutti in proprio CodiceFiscale_6
e nella qualità di eredi del sig. nato a [...] il A_
01.01.1929 (c.f.: , deceduto a Catania (CT) il C.F._7
09.02.2022, nato a [...] il [...] c.f. Controparte_5
1 ), nato ad [...] il C.F._8 Controparte_6
21.08.1976 (C.F..: ), nata a [...], CodiceFiscale_9 Controparte_7
il 26.02.1978 (C.F.: ), rappresentati e difesi dall'avv. CodiceFiscale_10
Alessandra Iannino e dall'avv. AZ Lo Turco;

Appellati
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 898/2022 del Tribunale di Messina pubblicata in data 18.5.2022.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da note depositate ai sensi dell'articolo
127 ter c.p.c..
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1.Con atto di citazione notificato in data 26.04.2016, e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio ,
[...] A_ Controparte_5
e per farli dichiarare “inadempienti rispetto Controparte_6 Controparte_7
agli obblighi assunti con scrittura denominata “accordo privato – contratto preliminare” del 12.07.2010. Esponevano che con la predetta scrittura essi attori, comproprietari per quote indivise della terrazza dell'edificio denominato
“Etna Mare” unitamente ai convenuti (tutti in qualità di condomini), avevano concesso a quest'ultimi “il nulla osta all'esecuzione dei lavori di cui al punto
2¹ alla condizione che si firmi l'atto di attribuzione delle aree della terrazza dell'immobile”. Nella citata scrittura era previsto che “le parti A_
, e si
[...] Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7
impegnano e promettono di ottemperare alla firma dell'atto di attribuzione delle aree della terrazza dell'immobile in questione solo e soltanto al completamento dei lavori … e comunque prima della dichiarazione di fine lavori…. Se ciò non dovesse avvenire per la mutata volontà di una delle parti, la parte inadempiente dovrà versare a titolo di risarcimento anni, la cifra di € 10.000.00… ai sig.
[...]
e . Pt_1 Parte_2
Allegando l'inadempimento degli obblighi assunti da parte dei convenuti, gli attori chiedevano la condanna degli stessi a procedere alla divisione della terrazza, oggetto di proprietà indivisa fra le parti, alle condizioni previste nella scrittura privata del 12.7.2010 e, in subordine, la condanna degli stessi al pagamento della somma di € 10.000,00, quale penale prevista nel contratto.
Nella costituzione dei convenuti, il Tribunale di Messina rigettava la domanda con sentenza n. 898/2022. Ai fini che rilevano in questa sede, il primo giudice, rilevata la natura condominiale della terrazza di copertura per la presunzione posta dall'art. 1117 c.c., osservava come alla divisione del bene fosse ostativa la mancata partecipazione alla pattuizione del 12.7.2010 di tutti i condomini.
Aggiungeva il Tribunale che <in seno all'assemblea dei condomini, nell'assemblea condominiale del 5 marzo 2011… le parti si sono incontrate nuovamente stabilendo di comune accordo che “per quanto riguarda l'atto notarile relativo al frazionamento non potrà realizzare se raggiungerà un sulla destinazione d'uso degli spazi”…. e tale sia stato raggiunto tra appare pacifico…. per sopra, deve inferirsi i condomini abbiano manifestato una volontà “integrativa” rispetto a previsto nell'accordo privato suddetto, da impedire in ogni caso esso possa essere portato ad esecuzione via giudiziale>>.
Anche la domanda risarcitoria veniva rigettata dal primo giudice, il quale, richiamando la norma dell'art. 1227 c.c., evidenziava come gli attori con la loro condotta (vale a dire con la stipula di un atto dispositivo di un bene di cui non potevano disporre, per la mancata partecipazione ad esso di tutti i condomini) avessero dato causa al danno presunto.
Per la riforma della sentenza hanno proposto appello i . Parte_3
3 Si sono costituiti gli eredi di nonché , A_ Controparte_5
e , chiedendo il rigetto dell'impugnazione. Controparte_6 Controparte_7
Con ordinanza del 3.10.2025, la Corte ha assegnato la causa è stata assegnata a sentenza con la concessione dei termini di legge per il deposito delle conclusionali e delle repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE

2. Con il primo motivo d'impugnazione gli appellanti denunciano l'errore in cui è incorso il Tribunale nell'avere ritenuto l'esistenza di altri comproprietari della terrazza che non avevano preso parte alla sottoscrizione della scrittura del
12.7.2010. Il primo giudice, infatti, non ha esaminato il regolamento condominiale da cui poteva evincersi come l'unico condomino che non aveva sottoscritto l'accordo del 12.7.2010 ) in realtà non vantasse alcun Per_2
diritto sulla terrazza.

2.1 Con il secondo motivo, impugnano la sentenza nella parte in cui il giudice ha applicato l'art. 1227 c.c. nel rigettare la domanda risarcitoria avanzata, evidenziando il palese inadempimento degli appellati che avevano eseguito i lavori di ampliamento dei balconi, senza prestare il loro consenso alla divisione.

2.2 Con il terzo motivo i invocano in via subordinata Parte_4
l'applicazione dell'art. 2033 c.c. con riferimento alla prestazione resa da essi appellanti che, in assenza di adempimento da parte degli appellati, non ha alcuna giustificazione.

3. In via preclusiva di ogni ulteriore disamina della presente controversia, si osserva in punto di diritto che “ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale è necessario che tra le parti sia raggiunta l'intesa su tutti gli elementi dell'accordo, non potendosene ravvisare la sussistenza qualora - raggiunta l'intesa solamente su quelli essenziali, pure riportati in apposito documento (cosiddetto "minuta" o "puntuazione") - risulti rimessa ad un tempo
4 successivo la determinazione degli elementi accessori, con la conseguenza che, rispetto a tale convenzione, non può esservi inadempimento, non essendo la stessa fonte di obbligazioni determinate (Cassazione 11126/2024).
Ora, come già avevano evidenziato i convenuti in primo grado con la loro comparsa di costituzione, nella specie si ravvisa nella scrittura del 12.7.2010 una semplice minuta e non un preliminare di divisione o un contratto di divisione, minuta con la quale le parti fissavano il contenuto di un contratto da stipulare in futuro ma in ordine al quale si riservano ulteriori margini di trattativa.
In tale senso depongono i seguenti elementi:
a) il fatto che, in vista della futura divisione con atto notarile, venivano ben individuate le particelle risultanti dal frazionamento della terrazza da attribuire ai , mentre le altre particelle (indicate nella Parte_3
scrittura con ricadenti nella “parte destra della terrazza”) venivano attribuite in modo indeterminato agli altri condomini (nella scrittura veniva previsto genericamente l'attribuzione di una particella non meglio specificata ai coniugi , due particelle non meglio Parte_5
identificate a e una particella non meglio specificata A_
a ); Controparte_5
b) la previsione contenuta nella scrittura in esame secondo cui
“…qualunque copertura della terrazza venga fatta di comune accordo, senza che nessuno abbia iniziative individuali stabilendo sin da ora che essa venga eseguita su tutta l'area e a due falde, come da allegato B”.
A ciò va aggiunto il comportamento delle parti successivo alla stipula del contratto, che lascia chiaramente intendere come le stesse avessero posto in essere una semplice minuta o puntuazione, alla quale avrebbe dovuto far seguito un successivo accordo. Ed invero nell'assemblea condominiale del
5.3.2011 (ove erano presenti, fra gli altri, il lo , Pt_1 CP_5 CP_8
[..
[...] e si dava atto che “l'atto notarile relativo al
[...] CP_4
frazionamento non si potrà realizzare se non si raggiungerà l'accordo sulla destinazione d'uso degli spazi e i relativi servizi e requisiti”.
La convocazione delle assemblee per le sedute del 24.10.2011, 1.2.2011,
21.12.2012 per discutere sulla destinazione da dare alla terrazza dimostra come l'accordo su detta destinazione rivestisse un momento fondamentale anche ai fini della divisione.
Non potendosi attribuire efficacia vincolante alla scrittura del 12.7.2010 per quanto attiene alla divisione, non può essere accolta nè la domanda di adempimento, né la domanda di condanna degli odierni appellati al pagamento della penale prevista per l'inadempimento all'obbligo (insussistente) di procedere alla divisione della terrazza.
Per completezza va anche evidenziato che in ordine alla qualificazione della scrittura del 12.7.2010 il primo giudice non si è pronunciato, sicchè a questa
Corte non è preclusa la qualificazione giuridica da dare alla medesima.
I primi due motivi d'appello vanno, pertanto, respinti, al pari delle richieste istruttorie formulate dagli appellanti che vertono su fatti ininfluenti ai fini del decidere (esecuzione dei lavori di ampliamento dei balconi, appuntamenti presso un notaio disertati dai convenuti, incontro fra le parti per addivenire ad un accordo sull'adempimento della scrittura del 12.7.2010), al pari della richiesta di ctu.

4. Il terzo motivo è inammissibile, dal momento che con esso gli appellanti hanno introdotto una domanda nuova, inammissibile ai sensi dell'art. 345
c.p.c..

5. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, sulla base dello scaglione previsto per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità dal d.m.
55/2014, in complessivi € 5.400,00 per compensi professionali, di cui €
6 1.200,00 per la fase di studio, € 800,00 per la fase introduttiva, € 1.600,00 per la fase di trattazione ed € 1.800,00 per la fase decisionale, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge.

P.Q.M.

La Corte D'Appello di Messina, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e da Parte_1 Parte_2
avverso la sentenza n. 898/2022 emessa dal Tribunale di Messina in data
18.5.2022 anche nei confronti di , A_ Controparte_5
, così decide: Controparte_6 Controparte_7
rigetta l'appello;
condanna e al rimborso delle spese processuali Parte_1 Parte_2
del presente grado di giudizio in favore degli appellati, che liquida in complessivi € 5.400,00 per compensi professionali, oltre iva, cpa e rimborso spese generali come per legge;

dichiara che sussistono i requisiti di cui all'art. 13 comma 1 quater D.P.R.
115/2002 per il pagamento da parte di e di di Parte_1 Parte_2
un ulteriore importo pari a quello già versato a titolo di contributo unificato.
Così deciso nella camera di consiglio del 17.7.2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. A. Zappalà Dott. G. Minutoli
7 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Lavori di ampliamento dei balconi
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