Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La corte di appello di Catanzaro sezione terza civile così composta:
1) dott. Alberto Nicola Filardo presidente rel.
2) dott. Fabrizio Cosentino consigliere
3) dott.ssa Teresa Barillari consigliere ha pronunciato la seguente sentenza nella causa civile iscritta al n. 2146/2017 RGAC vertente tra
, c.f. , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Giulio Greco ed elettivamente domiciliata presso il suo studio a Rende (Cs), via J. F.
Kennedy n. 81/Q; appellante e
c.f. Controparte_1
in proprio e in qualità di erede di e C.F._1 Persona_1
, c.f. in qualità di erede di CP_2 C.F._2
, il primo rappresentato e difeso dall'avvocato Persona_1 [...]
la seconda difesa da se stessa, elettivamente domiciliati presso lo CP_2
studio legale, ad Acri (Cs), via Europa n. 7; appellati Conclusioni delle parti.
Per l'appellante: “Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Catanzaro, dichiarato in via preliminare ammissibile il presente appello ed accolta l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza n. 1946/2017, accogliere
l'appello e per l'effetto, in totale riforma della sentenza appellata n.
1946/2017, emessa dal tribunale civile di Cosenza, rigettare le domande avanzate dai dott.ri e Persona_1 Controparte_1
per le ragioni ed i motivi esposti in narrativa;
condannare infine, Per_1
e al pagamento delle spese e
[...] Controparte_1
delle competenze (oltre rimborso, spese generali, c.p.a. ed i.v.a. come per legge) sia del primo che del presente secondo grado di giudizio”.
Per l'appellato: “… Gli elementi istruttori raccolti in primo grado, conducono di conseguenza, alla sua corretta riaffermazione con le conseguenze in ordine alla restituzione del prezzo versato, gli interessi, la rivalutazione e gli ulteriori esborsi inerenti alle spese di ctu, legali, secondo quanto già statuito e specificato nella sentenza di primo grado. Con domanda di ulteriore condanna alle spese da distrarre in favore del predetto difensore antistatario e con richiesta di condanna anche ai sensi dell'art.
96 c.p.c. per lite temeraria viste le motivazioni sostenute nel presente giudizio. Con rigetto, inoltre, della richiesta di sospensione dell'esecutività della sentenza d primo grado trattandosi di imprenditore con fiorente attività commerciale e intestatario di numerosi immobili per come risulta dalla documentazione che ci si riserva di produrre”. In fatto e diritto.
Con atto del 25.07.2012, e Controparte_1 Per_1
citavano, dinnanzi il tribunale di Cosenza, la
[...] Parte_1
esponendo di avere concluso con quest'ultima, in data 04.04.2009, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto una villa monofamiliare in Montalto Uffugo (Cs), alla contrada Cariglialto, per il prezzo di € 260.000,00, oltre € 11.804,00 per lavori extracapitolato, corrispondendo, in varie soluzioni, la somma di € 150.000,00.
L'atto pubblico di compravendita dell'immobile, con acquisto a favore del figlio ex art. 1411 C.C., veniva stipulato Controparte_1
in data 28.07.2011 da e prevedeva, inoltre, l'accollo del Persona_1
mutuo per il pagamento del prezzo residuo.
Entrati nel possesso dell'immobile, gli attori rilevavano una serie di vizi e difformità rispetto al bene promesso in vendita, edificato in base ad una variante edilizia sottaciuta al compratore e che aveva eliminato il solaio sottotetto abitabile, scala e soffitta praticabili.
Chiedevano pertanto che il tribunale di Cosenza, accertato l'inadempimento della convenuta, dichiarasse la risoluzione del contratto di compravendita con conseguente condanna alla restituzione di tutte le somme versate dagli attori oltre al risarcimento del danno ai sensi dell'art 1126 c.c.
Si costituiva in giudizio la che contestava la domanda di Parte_1
parte attrice ed eccepiva l'esclusione della garanzia, ex art 1491 c.c., in quanto i presunti vizi erano tutti conosciuti o facilmente conoscibili dagli attori e in ogni caso non erano stati denunciati, ai sensi dell'art. 1495 c.c., nel prescritto termine di otto giorni dalla loro scoperta. Eccepiva, poi, che la variante edilizia con cui era stato eliminato il sottotetto praticabile, la relativa scala di accesso e la copertura in cemento armato, era stata richiesta precedentemente alla stipula del contratto preliminare e pertanto mai avrebbe potuto promettersi in vendita un immobile avente le caratteristiche del progetto originario;
le planimetrie allegate e controfirmate dalle parti riproducevano infatti l'immobile come appunto da permesso di costruire in variante.
La causa veniva istruita a mezzo prova testimoniale e consulenza tecnica d'ufficio.
Con sentenza n. 1946/2017 pubblicata il 04.10.2017, il tribunale di Cosenza accoglieva la domanda di parte attrice dichiarando la risoluzione del contratto di compravendita dell'immobile per grave inadempimento della convenuta, con conseguente risoluzione dell'accollo del mutuo e condanna della alla restituzione in favore degli attori della somma Parte_1
di € 150.000,00 e delle rate di mutuo già corrisposte;
rigettava invece le altre domande restitutorie e risarcitorie. In particolare, dopo aver ricondotto il contratto alla figura della compravendita mista ad appalto, il giudice riteneva provato l'inadempimento della e lo riconduceva Parte_1
all'ipotesi della responsabilità contrattuale ex art. 1453 c.c., nonché alla fattispecie di cui all'art. 1669 c.c., con conseguente tempestività della denuncia dei vizi. Nel corso dell'istruttoria era infatti emerso che le planimetrie allegate al preliminare di vendita e al contratto definitivo di compravendita, raffiguravano l'immobile come da originario permesso di costruire n. 31 del 2008 e non per come risultante dal successivo permesso in variante n. 65 del 2010 che eliminava appunto alcune delle opere pattuite;
era stato altresì provata la presenza di ulteriori vizi nell'immobile. Avverso detta sentenza proponeva appello la , con atto di Parte_1
citazione del 05.12.2017, contestando la qualificazione dell'azione effettuata dal giudice di primo grado. Secondo l'appellante l'azione esperita dagli appellati era da ricondurre nell'alveo degli articoli 1667 e 1668 c.c., trattandosi di presunti gravi difetti dell'immobile non riconducibili alla disciplina generale di cui all'art. 1453 c.c., applicabile solo al caso in cui l'appaltatore non avesse eseguito interamente l'opera o, se eseguita, si fosse rifiutato di consegnarla o vi avesse proceduto con ritardo. Gli appellati inoltre non avevano mai presentato alcuna denuncia, condizione questa necessaria per l'esercizio delle azioni di cui agli articoli 1667 e 1669 c.c. e, in ogni caso, nessuna lamentela era pervenuta all'appellante nei termini prescritti dalle norme richiamate, con conseguente decadenza dalle relative azioni. Tra l'altro, si trattava di vizi facilmente riconoscibili e individuabili nel corso dei vari sopralluoghi, quali – a titolo esemplificativo – l'assenza del sottotetto praticabile o l'installazione di sanitari di piccole dimensioni.
L'appellante eccepiva, poi, l'erronea applicazione dell'art. 1453 c.c., applicabile ai soli casi di vendita aliud pro alio e non ai casi di presunti vizi redibitori o mancanza di qualità promesse, nel qual caso andava applicata la disciplina di cui all'art. 1495 c. c.. La contestava la Parte_1
decisione di primo grado, per avere il giudice fondato l'accertamento della difformità tra il bene effettivamente realizzato e il bene promesso in vendita sulla circostanza che sia all'atto preliminare di compravendita che all'atto definitivo era stata allegata la planimetria dell'immobile relativa all'originario progetto di cui al primo premesso di costruire n. 31, contenente le opere poi non realizzate. Sosteneva, invece, che in entrambi gli atti era stata allegata la planimetria che raffigurava l'immobile come da permesso di costruire in variante n. 65 del 24.09.2010; tale circostanza era stata altresì confermata dal consulente tecnico d'ufficio in riscontro alle osservazioni effettuate dall'appellante alla consulenza, in quanto specificava che benché nel contratto preliminare di compravendita fosse richiamato il primo permesso a costruire n. 31 del 29.04.2008, gli allegati invece corrispondevano al permesso a costruire in variante n. 65 del
24.09.2010. Infine, la contestava la sentenza per avere il Parte_1
giudice di primo grado ritenuto provato, a mezzo delle dichiarazioni testimoniali rese da l'affidamento che gli appellati Testimone_1
avevano riposto in ordine all'acquisto della villetta per come raffigurata nell'originario permesso a costruire;
ad avviso dell'appellante le dichiarazioni del teste erano state erroneamente interpretate in quanto dimostravano l'esatto contrario, ovvero che durante l'esecuzione dell'opera i signori fossero a conoscenza che si stava realizzando un Per_1
controsoffitto in cartongesso e non un solaio praticabile.
La causa veniva iscritta al n. 2146/2017 RGAC di questa corte.
Con comparsa del 04.04.2018 si costituivano in giudizio e Persona_1
che contestavano quanto sostenuto con Controparte_1
l'appello.
A scioglimento della riserva assunta alla prima udienza di trattazione, con ordinanza del 25.05.2018, il collegio rigettava la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva avanzata dall'appellante.
Dopo la morte del signor si costituivano Persona_1 Controparte_1
e , nella qualità di eredi.
[...] CP_2 Con ordinanza del 30.10.2024 la causa veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
La , con una serie di motivi strettamente connessi, ha Parte_1
censurato la decisione del tribunale di Cosenza nella parte in cui ha ricondotto la domanda introduttiva, formulata dagli attori sulla base dell'art. 1490 C.C., alla previsione contemplata dall'art. 1669 C.C. e dall'art. 1453
C.C., prospettando il vizio di “falsa applicazione della disciplina in materia di appalto”.
L'appellante ha, inoltre, sostenuto:
-che, nell'ipotesi in cui fossero ritenuti sussistenti eventuali “vizi occulti” del bene alienato la disciplina applicabile sarebbe quella prevista dagli artt.
1667 e 1668 C. C.;
-che l'azione ex artt. 1667 e 1668 C. C. sarebbe preclusa dalla mancata denuncia dei vizi nei termini contemplati dalle norme sull'appalto;
-che, nel caso dovesse essere ritenuta applicabile la disciplina sulla compravendita non potrebbe trovare applicazione il rimedio di cui all'art. 1453 C. C. (non trattandosi di vendita di aliud pro alio) e che in presenza di vizi redibitori o di mancanza di qualità del bene le azioni rimanevano soggette a termini di decadenza e di prescrizione già decorsi;

-che, in ogni caso, l'immobile realizzato sarebbe corrispondente con le planimetrie allegate al contratto preliminare.
I motivi sono sostanzialmente fondati.
La controversia discende dall'ipotizzato inadempimento degli obblighi contenuti in un preliminare di compravendita, di una villetta in costruzione, concluso in data 4.4.2009 e dal trasferimento definitivo della proprietà immobiliare, con caratteristiche differenti da quelle promesse in vendita, operato con atto pubblico del 28.7.2011. In particolare, gli attori hanno segnalato, in citazione, che “il costruttore aveva taciuto che in precedenza
e cioè in data 04.02.2009 era stata presentata al Comune di Montalto
Uffugo la richiesta del Permesso di Costruire in variante” con eliminazione del solaio e di un locale praticabile di circa 50 mq nonché modifica dell'ingresso a piano terra, e che l'immobile presentava vizi e difformità rispetto a quanto promesso.
Il primo giudice ha qualificato il preliminare del 4.4.2009 come contratto di
“natura mista”, ritenendo integrata “una ipotesi di vendita mista ad appalto” sul presupposto che la , oltre “ad essere venditrice Parte_1
-e prima, promittente alienante- dell'immobile” fosse stata “anche la costruttrice (sia pure mediante subappalto) del medesimo”.
La qualificazione non risulta corretta, atteso che il contenuto dell'atto datato

4.4.2009 rende evidente la comune volontà delle parti di obbligarsi alla stipula di una compravendita, seppure di un bene ancora in costruzione e aventi particolari caratteristiche, mentre nessun accenno viene fatto in relazione ad un'eventuale organizzazione “dei mezzi necessari………per il compimento dell'opera………verso un corrispettivo in danaro” (art. 1655
C. C.). E, tuttavia, l'errore non appare determinante per la soluzione del caso, se solo si pone attenzione sul fatto che, il regolamento negoziale, adottato con il preliminare, è stato, poi, sostanzialmente modificato e sostituito con l'atto pubblico redatto dal notaio di Cosenza Persona_2
in data 28.7.2011, rep. n. 37947, racc. n. 16635. Di conseguenza è al contenuto di tale atto che deve farsi riferimento per verificare la correttezza del comportamento dei contraenti e per valutare se ricorrano gli estremi per la risoluzione del rapporto contrattuale.
Ora, è bene notare che, nell'atto il bene compravenduto viene Per_2
descritto come “appartamento composto al piano terra di sala, cucina, vano
e servizio, al piano primo di tre vani e servizi, con annessa corte di pertinenza esclusiva;
locale garage al piano seminterrato della consistenza catastale di metri quadrati 32 con annessa corte di pertinenza esclusiva” e viene graficamente rappresentato mediante le planimetrie del piano terra, del piano primo e del piano 1° sottostrada, depositate in catasto (allegati “A”
e “B” firmati dalle parti contraenti e dal notaio rogante), peraltro sovrapponibili alle planimetrie già allegate al preliminare e conformi al permesso di costruire in variante (richiesto il 4.2.2009 ed ottenuto, nel 2010, con il n. 65). E, nello stesso atto pubblico, il signor ed il Persona_1
signor hanno dichiarato: “La parte Controparte_1
acquirente, dopo aver visionato l'immobile acquistato, dichiara di trovarlo di suo gradimento e di non aver nessuna eccezione da far valere”.
Ebbene, la mancata indicazione della richiesta del permesso in variante nel preliminare e (una volta ottenuto) del permesso n. 65/2010 nel definitivo non costituisce inadempimento degli obblighi contrattuali ma una irregolarità formale degli atti negoziali posti in essere, che può essere sempre sanata con atto unilaterale dell'alienante e, comunque, non assume alcun rilievo nel presente giudizio in quanto non rientra nell'oggetto della domanda proposta dagli acquirenti. Mentre, per quel che riguarda la prospettata vendita di “aliud pro alio” in relazione alla mancata realizzazione del vano sottotetto nell'immobile in costruzione (questione esaminata e valutata dal tribunale sotto il profilo dell'inadempimento e non della nullità), avrebbe, certamente, potuto assumere rilevanza l'eventuale non corrispondenza tra quanto promesso in vendita o, meglio, tra quanto venduto e quanto realmente consegnato ma, sotto tale profilo, l'immobile descritto in contratto è sostanzialmente identico, come si evince dalle planimetrie allegate e firmate per accettazione, a quello trasferito ai . Per_1
Con riferimento ai “difetti di costruzione presenti nell'immobile” derivanti dalla mancanza delle rifiniture di tipo signorile indicate nel preliminare o da difetti di costruzione, descritti dal tribunale con un generico riferimento “ai numeri da 1 a 36 dell'elaborato peritale, alle pagine 6, 7, 8 e 9”, occorre, preliminarmente, rilevare che il richiamo al disposto dell'art. 1669 C.C. appare fuori luogo posto che, nel caso in esame, non sussistono situazioni di “evidente pericolo di rovina o gravi difetti” o, come afferma la giurisprudenza di legittimità di “deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità che la normale utilizzazione dell'opera” (Cass. n. 24188/2014 e Cass. n. 11740/2003), in quanto i difetti segnalati dal consulente tecnico -mancanza di cassonetto della porta garage, presenza di chiazze e di macchie di colla, intonaco danneggiato, gradini con spigoli vivi, sanitari non completi, battiscopa montati male, mancanza di vetri in alcune porte, mancanza di una maniglia, presenza di ruggine, mancanza di varie rifiniture– sono in grado di diminuire la qualità e il valore del bene ma non incidono negativamente e in modo considerevole sull'utilizzazione dello stesso.
I vizi riscontrati dal consulente avrebbero potuto, indubbiamente, giustificare l'esercizio di un'azione ex art. 1490 C.C. o, nell'ipotesi proposta dal tribunale, ex art. 1668 C.C., ma gli acquirenti hanno ricevuto in consegna il bene al momento della stipula notar in data 28.7.2011, Per_2 dichiarando di aver visionato l'immobile (la circostanza è confermata anche dalla deposizione del teste all'udienza del 23.9.2014) e, pur in CP_2
presenza di difetti evidenti o immediatamente riscontrabili (per verificare le carenze descritte dal c.t.u. prima indicate non era necessaria alcuna competenza tecnica ma era sufficiente osservare, in modo non superficiale,
l'appartamento), hanno omesso di proporre la denuncia degli stessi nel termine di otto giorni dalla scoperta indicato nell'art. 1495 C.C. o nel termine di sessanta giorni indicato nell'art. 1667 C.C..
E, posto che l'eccezione correlata al decorso dei suddetti termini era stata già avanzata con la comparsa di costituzione depositata il 29.11.2012, non rimane che accogliere l'appello e dichiarare la decadenza degli attori dall'azione di garanzia, con rigetto della domanda dagli stessi proposta.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo.

P. Q. M.

la corte di appello di Catanzaro, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla , in persona del legale rappresentante, nei Parte_1
confronti di e , avverso la Controparte_1 Persona_1
sentenza del tribunale di Cosenza, n. 1946 del 4.10.2017, ogni contraria istanza disattesa, così provvede:
-in riforma dell'impugnata sentenza rigetta la domanda proposta da
[...]
e da;
Controparte_1 Persona_1
-condanna gli appellati al pagamento delle spese di consulenza, al pagamento delle spese di I grado, liquidate in € 5.500,00, oltre spese generali, IVA e CAP, nonché al pagamento delle spese del presente grado di giudizio liquidate in € 6.950,00 per compensi, € 1.165,50 per spese, oltre spese generali, IVA e CAP.
Catanzaro 27.5.2025.
Il presidente estensore
Dott. Alberto Nicola Filardo