N. R.G. 2280/2023 CC
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE TERZA CIVILE E MINORI
Il Collegio, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Rita Rigoni Presidente dott.ssa Barbara Gallo Consigliera Relatrice dott.ssa Silvia Franzoso Consigliera ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa d'Appello iscritta al n. r.g. 2280\2023 CC promossa da:

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Riccardo Prian (C.F. Parte_1 C.F._1
) del Foro di Venezia, giusta procura in atti;
C.F._2
contro
(C.F. ) ed Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Alessio Morosin (C.F.
[...] C.F._4
e dell'avv. Stefania Chinellato (C.F. ), entrambi del C.F._5 C.F._6
Foro di Venezia, giusta procura in atti;

e con
1 (C.F. ), non costituito. Controparte_3 C.F._7
Oggetto: Appello avverso l'Ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. N. 9938/2023, pubblicata in data
10.11.2023, emessa nel procedimento n. r.g. 982/2023 dal Tribunale di Venezia.
In punto: Contratto preliminare di compravendita – Risoluzione.
CONCLUSIONI

Per Parte_1
“ - In via principale, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto Appello e, per
l'effetto, in riforma dell'Ordinanza ex art. 702ter, c.p.c., n. 9938/2023 del 9 novembre 2023 emessa dal
Tribunale di Venezia, Sezione I Civile, Giudice Dott.ssa Quota, nell'ambito del giudizio N.R.G.
982/2023, depositata in cancelleria in data 10 novembre 2023, comunicata al sottoscritto patrocinio in pari data e notificata in data 17 novembre 2023, accogliere le conclusioni avanzate in prime cure precisate come segue:
- In via preliminare, voglia l'intestata Corte dichiarare l'inammissibilità del Ricorso ex adverso proposto per tutti i motivi descritti in Atti per evidente mancata prova dell'istruzione ex lege della procedura di negoziazione assistita;

- Nel merito. In via principale, voglia l'intestata Corte rigettare il Ricorso ex adverso proposto in quanto inammissibile e/o infondato per tutte le ragioni esposte in Atti, nonché accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare del 20 maggio 2021 per inadempimento da parte promittente acquirente;

- Nel merito. In via riconvenzionale, condannarsi parte promittente acquirente al risarcimento di tutti
i danni subiti e subendi dalla Sig.ra nella misura che verrà accertata in corso di causa, Parte_1 in uno con gli interessi ex art. 1284, co. IV, c.c. e rivalutazione dalla domanda all'effettivo saldo;

- In via Istruttoria, che l'Ill.mo Corte adita, voglia ordinare al con sede in Scorzè Parte_2
(VE) alla Piazza Aldo Moro n. 1, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., l'esibizione in giudizio del documento concernente il Verbale relativo all'esito del sopralluogo del 30 settembre 2022 svolto sull'immobile di cui è causa dagli incaricati dell'Ufficio Tecnico del in uno con polizia municipale e Parte_2 ogni documentazione tecnica custodita presso l'ente pubblico e connessa al formale “Invito” del 19 agosto 2022 (Prot. n. 007.2022) ricevuto dalla Sig.ra (cfr. Doc. 4). L'istante dichiara, altresì, Pt_1 di essere disposta ad anticipare le spese dell'esibizione, qualora necessario.
2 - In via ulteriormente istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze di prova per interpello dei ricorrenti, dei terzi chiamati e per testi sui seguenti capitoli di prova:
1) Vero è che in data 29 ottobre 2021 le parti di cui alla Proposta di acquisto del 20 maggio 2021 si trovavano presso lo
Studio del Notaio Dott. in Mogliano Veneto (TV) (con studio in Via Marconi n. 28, Mogliano Veneto) al Persona_1 fine di concludere il contratto definitivo di compravendita afferente l'immobile di cui è causa (meglio descritto nella
Proposta di acquisto del 20 maggio 2021 – Doc. 1 che si rammostra al Teste)?
2) Vero è che nelle medesime circostanze di tempo e luogo indicate nel quesito n. 1, erano altresì presenti i Sig.ri Pt_3
, , ?
[...] Parte_4 Parte_5 Persona_2
3) Vero è che nelle medesime circostanze di tempo e luogo indicate nel quesito n.1 il Notaio Dott. dava Persona_1 inizio alla lettura della bozza di atto di compravendita definitiva, che si rammostra, relativa all'immobile di cui è causa?
(cfr. Doc. 2)?
4) Vero è che nelle medesime circostanze di tempo e luogo indicate nel quesito n. 1, il Notaio Dott. dava Persona_1 lettura dell'articolo I della bozza di atto di compravendita definitiva (che si rammostra, cfr. Doc. 2) chiarendo che parte promittente venditrice si assumeva tutte le responsabilità civili e penali per dichiarazioni mendaci e forniva alla stessa parte venditrice la planimetria catastale chiedendo se la stessa fosse conforme allo stato di fatto?
5) Vero è che nelle medesime circostanze di tempo e luogo indicate nel quesito n. 1 e in occasione di quanto indicato nel quesito n. 4, la Sig.ra evidenziava che le planimetrie rammostrate non palesassero la situazione in ordine alla Parte_1 effettiva distribuzione dei vani rispetto alla posizione della “rimessa/garage”?
6) Vero è che nelle medesime circostanze di tempo e luogo indicate nel quesito n. 1, il Notaio Dott. Persona_1 domandava alle parti presenti chiarimenti in ordine alla dichiarazione resa dalla Sig.ra di cui al quesito n. 5? Parte_1
7) Vero è che nelle medesime circostanze di tempo e luogo indicate nel quesito n. 1, tutte le parti contrattuali presenti confermarono che tanto i referenti dell'Agenzia immobiliare incaricata, quanto i tecnici intervenuti avevano confermato che l'immobile non andava modificato ai fini della stipula del rogito in ordine alla distribuzione dei vani esistenti al momento della sottoscrizione della Promessa di acquisto del 20 maggio 2021 (che si rammostra al teste – cfr. Doc. 1)?
8) Vero è che nelle medesime circostanze di tempo e luogo indicate nel quesito n. 1, le parti contrattuali riferirono che il
Sig. – in quella sede deputato a rappresentare gli interessi dell'Agenzia immobiliare incaricata – aveva Persona_2 espressamente confermato alla parte venditrice e acquirente che l'immobile poteva essere compravenduto nello status quo?
9) Vero è che nelle medesime circostanze di tempo e luogo indicate nel quesito n. 1, le parti all'unanimità manifestarono espressamente la volontà di procedere alla stipula dell'Atto di compravendita definitivo (la cui bozza si rammostra, cfr.
Doc. 2)?
10) Vero è che nelle medesime circostanze di tempo e luogo indicate nel quesito n. 1, il Notaio Dott. si Persona_1 rifiutava di procedere alla stipula dell'Atto di compravendita definitivo (la cui bozza si rammostra, cfr. Doc. 2)?
- Si indicano a testimoni il Notaio Dott. con Studio in Mogliano Veneto (TV) alla Via Marconi n. 28, l'Avv. Persona_1
del Foro di Roma, il Sig. residente in [...], Parte_3 Parte_5 Tes_1
, residente in [...].
[...]
- Nella denegata e non creduta ipotesi di ammissione delle Istanze istruttorie ex adverso proposte – in ogni caso del tutto inammissibili, irrilevanti e inconferenti per tutto quanto esposto in sede di “Note ex
3 art. 127ter c.p.c.” del 5 aprile 2024 (cfr. p. 13) – si chiede di essere ammessi a prova contraria diretta con i testi sopra indicati.
- Con vittoria di spese e compensi.”;

per ed : CP_1 Controparte_2
“1) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO:
- dichiarare inammissibili ed infondati tutti i motivi d'appello formulati da anche ai Parte_1 sensi dell'art. 348-bis c.p.c. e, pertanto, rigettare tutte le domande, eccezioni, istanze istruttorie e conclusioni formulate dall'attrice con l'atto di citazione in appello notificato in data 11.12.2023, per le ragioni suesposte;

- confermare integralmente le statuizioni dell'ordinanza n. cronol. 9938/2023 del 10.11.2023 del
Tribunale di Venezia, rep. n. 6832/2023 del 10.11.2023, resa nella causa RG n. 982/2023;
- condannare l'attrice appellante alla rifusione integrale delle spese del giudizio.
2) IN VIA ISTRUTTORIA:
- Si oppone all'ammissione delle avverse istanze di prova orale proposte dall'appellante in quanto inammissibili, irrilevanti, inconferenti e contrarie al contenuto obiettivo della documentazione sopra citata, dimessa dagli odierni convenuti nel giudizio di primo grado.
- Nella denegata ipotesi di ammissione delle avverse istanze istruttorie, per mero tuziorismo, si chiede
l'ammissione delle istanze di prova per interpello dei sig.ri e e per Parte_1 Controparte_3 testi sui capitoli di prova già formulati con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. del 25.01.2023, che di seguito vengono ritrascritti:
1) Vero che i ricorrenti hanno versato Euro 1.521,00 in data 22.09.2021 per le spese della pratica catastale svolta dal geom. relativa all'immobile promesso in vendita, come da doc. 02 che si rammostra al CP_4 teste per conferma;

2) Vero che i ricorrenti hanno versato Euro 2.700,00 in data 29.09.2021 per le spese di consulenza e istruttoria della pratica del mutuo con Ing Bank N.V. Milan Branch, come da doc. 04 che si rammostra al teste per conferma;

3) Vero che i ricorrenti hanno versato Euro 5.124,00 in data 13.10.2021 per le spese della provvigione all'agenzia Scorzè
Immobiliare S.n.c., come da doc. 06 che si rammostra al teste per conferma;

4) Vero che i ricorrenti hanno versato Euro 1.359,00 in data 15.11.2021 per le competenze e spese del notaio
[...] per l'attività di consulenza e istruttoria degli atti di compravendita e del mutuo, come da doc. 30 che si Per_1 rammostra al teste per conferma;

5) Vero che i ricorrenti hanno versato Euro 256,20 di cui alla fattura n. 9 del 18.02.2022 per le spese della pratica di accesso agli atti svolta dal geom. , come da doc. 31 che si rammostra al teste per conferma;
Persona_3
4 6) Vero che i ricorrenti hanno maturato un debito di Euro 729,56 per le competenze dovute allo studio Avv. Morosin
[...] per l'attività di assistenza legale stragiudiziale per la pratica amministrativa di accesso agli atti del CP_5 Parte_2
come da doc. 32 che si rammostra al teste per conferma;

[...]
7) Vero che i ricorrenti hanno maturato un debito di Euro 1.717,70 per le competenze dovute per l'attività di assistenza legale stragiudiziale riferita alla pratica avente ad oggetto la proposta di compravendita del 20.05.2021 e la procedura di negoziazione assista, come da doc. 33 che si rammostra al teste per conferma;

8) Vero che i ricorrenti hanno rinnovato il contratto di locazione della loro abitazione, dal 01.11.2021 al 30.04.2023, come da docc. 34-35 che si rammostrano al teste per conferma;

9) Vero che i ricorrenti hanno continuato a pagare il canone di locazione dell'abitazione occupata dai medesimi pari ad
Euro 430,00 mensili, dal 01.11.2021 al 31.05.2022 come da doc. 37 che si rammostra al teste per conferma.
- Si indicano a testimoni il geom. , domiciliato in Scorzè (VE); , domiciliata in Mestre-Venezia; CP_4 Testimone_2
domiciliato in Scorzè (VE); il notaio domiciliato in Mogliano V.to (TV); il geom. Testimone_3 Persona_1 Per_3
, domiciliato in Scorzè (VE); sig.ra , domiciliata in Noale (VE); sig. , domiciliato in
[...] Persona_4 Controparte_6
Scorzè (VE)”.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. iscritto il 26.01.2023, ed Controparte_1 [...] convenivano innanzi al Tribunale di Venezia e Controparte_2 Parte_1 CP_3 per ottenere la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 20.05.2021 per
[...] grave inadempimento dei convenuti ex art. 1453 c.c. e/o ex art. 1454 c. 3 c.c., oltre alla condanna al risarcimento dei danni quantificati in € 16.417,46.
Esponevano che:
- era stata da loro sottoscritta una proposta irrevocabile d'acquisto di un immobile sito in Gardigiano di
Scorzè (VE), censito catastalmente al C.F. fg. 23, mapp. 247 e al C.T., fg. 23, part. 647 e 632, per il prezzo complessivo di € 143.000,00;
- tale proposta, condizionata all'ottenimento del mutuo e con termine per la stipula del contratto definitivo al 30.09.2021, era stata regolarmente accettata dai promittenti venditori;

- contestualmente alla firma, avevano versato la caparra confirmatoria di € 5.000,00 a mezzo di assegno bancario, trattenuto in deposito fiduciario dall'Agenzia Immobiliare intermediaria della compravendita;

- una volta ottenuta la concessione del mutuo in data 27.09.2021, era stata stabilita per il rogito la data del 29.09.2021, successivamente rinviata al 13.10.2021 e poi al 29.10.2021;
- davanti al Notaio, dott. era emersa la presenza nel garage dell'immobile di un “bagno Persona_1 abusivo” per il quale i promittenti venditori si erano rifiutati di chiedere la sanatoria e non avevano intenzione di rendere il bene conforme alle risultanze catastali;

5 - con lettera raccomandata del 03.03.2022, era stata inoltrata ai la risoluzione del preliminare, Pt_1 con risarcimento di tutti i danni subiti e con invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita;

- detta procedura, nonostante l'adesione iniziale dei proprietari dell'immobile, non aveva condotto alla composizione stragiudiziale della vertenza.
2. In data 03.07.2023, si costituiva in giudizio obiettando che: Controparte_3
- i promissari acquirenti erano consapevoli fin dall'inizio delle trattative dell'anomalia urbanistico- edilizia, ritenuta dagli stessi non inficiante la stipula del rogito;

- era ascrivibile solo alla sorella la volontà di rinviare la data del rogito e, Parte_1 successivamente, di non perfezionare il contratto definitivo;

- appurata la situazione parzialmente abusiva dell'immobile, per i ricorrenti non sarebbe stato comunque possibile ottenere una sentenza costitutiva, ex art. 2932 c.c.;
- era priva di pregio la richiesta dei danni, in quanto la difformità dello stato dei luoghi dalle dichiarazioni e mappe catastali era stata da subito nota ai promissari acquirenti e da costoro accettata.
Chiedeva che venisse autorizzato alla chiamata in causa dell'Agenzia Immobiliare, consapevole della situazione abusiva, con fissazione dell'udienza di cui all'art. 183 c.p.c. finalizzata ad un'istruzione non sommaria ex art. 702 ter c.p.c..
Domandava il rigetto delle domande avversarie e - in via riconvenzionale - la nullità/inefficacia del contratto preliminare, con la condanna dell'Agenzia Immobiliare a restituire quanto percepito a titolo di provvigione.
Pretendeva, in caso di accoglimento delle pretese dei ricorrenti, che la sorella venisse condannata a tenerlo indenne e manlevato.


3. In pari data si costituiva in giudizio anche evidenziando che: Parte_1
- i promissari acquirenti non avevano mai versato la caparra, così violando quanto stabilito nel contratto preliminare;

- in data 13.10.2021, il Notaio si era rifiutato di procedere al Rogito solo perché era emersa la Per_1 volontà comune delle parti di utilizzare un sistema di pagamento diverso da quello tramite assegno circolare fissato nel preliminare;

- in data 29.10.2021, sempre il Notaio aveva dimostrato la sua contrarietà al perfezionamento della compravendita, dato che, nonostante la dichiarazione orale dei promittenti venditori circa la presenza del bagno abusivo, i promissari acquirenti avevano esternato il loro consenso alla sottoscrizione del definitivo.
Eccepiva, in rito, l'inammissibilità\improcedibilità del ricorso per difetto di negoziazione assistita.
6 Rilevava, nel merito, l'assenza di elementi a conferma del lamentato all'inadempimento contrattuale dei promittenti venditori.
Replicava che erano i ricorrenti ad essere inadempienti, non avendo mai corrisposto la caparra confirmatoria e non avendo versato la residua somma di € 138.000,00 a mezzo di assegno circolare alla prima data utile ovvero dopo la prima diffida.
Insisteva che venisse dichiarata la risoluzione del contratto per inadempimento dei promissari acquirenti.
Si univa nella richiesta di chiamata in causa dell'Agenzia Immobiliare.
Contestava le voci di danno elencate da controparte, ritenendole inconferenti e non sufficientemente provate dal punto di vista documentale.
Concludeva chiedendo l'assegnazione della somma oggetto di caparra confirmatoria nonché la condanna al risarcimento dei danni subiti per la mancata stipula del definitivo.
4. Con Ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. N. 9938/2023, pubblicata il 10.11.2023, il Tribunale di
Venezia ha statuito:
“1) accertato il grave inadempimento dei convenuti e alle Parte_1 Controparte_3 obbligazioni assunte con il contratto preliminare del 20.05.2021, risolve il contratto preliminare del
20.05.2021 per grave inadempimento dei resistenti, ex art. 1453 c.c., a far data dal 29.10.2021;
2) conseguentemente condanna i sig.ri e in via solidale tra loro, al Parte_1 Controparte_3 risarcimento dei danni subiti dai ricorrenti dal suddetto inadempimento, quantificati nell'importo complessivo di Euro 16.158,91, oltre agli interessi moratori ex art. 1284 comma 4 c.c. ed alla rivalutazione monetaria dalla domanda giudiziale al saldo effettivo;

3) accerta l'inesistenza di alcun diritto dei sig.ri e a ricevere Parte_1 Controparte_3
l'assegno di Euro 5.000,00 depositato dai ricorrenti presso l'agenzia immobiliare Agenzia Scorzè
Immobiliare S.n.c. a titolo di caparra confirmatoria, al momento della conclusione del contratto preliminare del 20.05.2021;
4) condanna i resistenti, in solido, a rifondere le spese di lite ai ricorrenti, liquidate in euro 3.397,00 per compensi, oltre euro 145,50 per esborsi, 15% per spese generali, IVA e CpA”.
Il Tribunale ha ritenuto superflua la chiamata dell'Agenzia Immobiliare;
ha dichiarato l'assenza di titolo dei due a pretendere l'assegno depositato presso l'Agenzia Immobiliare;
ha rilevato che Pt_1 la condizione di procedibilità della domanda introduttiva del giudizio era stata correttamente esperita;
ha riscontrato la fondatezza delle domande di parte attrice;
ha dichiarato risolto il preliminare di compravendita per grave inadempimento dei promittenti venditori che ha condannato al pagamento in solido dell'intero petitum risarcitorio.
7 5. Con atto di citazione iscritto in data 20.12.2023, ha proposto Appello avverso detta Parte_1 pronuncia, formulando sei motivi di doglianza.
Con il primo motivo: “errata individuazione del thema decidendum della presente causa - erronea ricostruzione dei fatti così come operata nel provvedimento impugnato”, l'appellante ha censurato la mancanza di valutazione da parte del Tribunale delle posizioni difensive svolte in I Grado, con acritica adesione alle allegazioni ed al compendio probatorio di controparte.
Con il secondo motivo: “inammissibilità e/o improcedibilità delle domande proposte dai ricorrenti - mancato assolvimento dell'onere di istruzione del procedimento di negoziazione assistita”,
l'appellante ha riproposto l'eccezione di improcedibilità delle domande per mancato e/o irregolare esperimento della procedura di negoziazione assistita.
Con il terzo motivo: “erroneità della sentenza in punto “caparra confirmatoria - inadempimento dei promittenti acquirenti alla corresponsione della caparra confirmatoria”, l'appellante ha rilevato che il Giudice di prime cure avrebbe dovuto dichiarare l'inadempimento di controparte per la mancata corresponsione della caparra confirmatoria prevista dal contratto preliminare.
Con il quarto motivo:“erroneità dell'ordinanza nella parte in cui ha accertato il grave inadempimento ex art. 1453 c.c. dei Zanocco - inadempimento in capo ai promissari acquirenti”,
l'appellante ha insistito (v. primo motivo d'Appello) per l'errata ricostruzione fattuale da parte del
Tribunale, soffermandosi - nello specifico - sulla mancata prova della presenza di opere abusive nell'immobile promesso in vendita, insistendo per l'esibizione ex art. 210 c.p.c. della documentazione in possesso dell'Ente comunale e ribadendo quanto già articolato in circa l'immotivato rifiutato Pt_6 di stipulare il rogito notarile di compravendita a seguito della diffida ad adempiere inviata dal legale di fiducia il 18.12.2021.
Con il quinto motivo: “inconferenza e/o infondatezza delle poste indicate quali voci di danno”,
l'appellante ha impugnato il capo della decisione che ha accertato il danno subito dai promissari acquirenti, con condanna a carico dei resistenti per l'intero importo preteso, ritenendo non provata documentalmente nel quantum tale statuizione.
Con il sesto motivo: “erronea imputazione dell'inadempimento in capo ai promittenti alienanti circa la domanda riconvenzionale proposta”, riprendendo quanto già argomentato nel terzo e nel quarto motivo, l'appellante ha ribadito la pretesa riconvenzionale relativa al danno patito per non aver potuto vendere il bene a terzi nelle more del preliminare, chiedendo la liquidazione di un importo pari alla differenza tra il prezzo concordato nel preliminare ed il valore commerciale dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo.
8 6. In data 12.03.2024, si sono costituiti in II Grado ed Controparte_1 [...]
contestando gli assunti di parte appellante, domandando il rigetto delle Controparte_2 pretese avversarie per inammissibilità e\o infondatezza ed invocando la conferma di quanto statuito in I
Grado.
6.bis non si è costituito in Appello, nonostante la regolarità della notifica eseguita Controparte_3 nei suoi confronti, e deve essere considerato contumace.
7. La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 30.06.2025, tenutasi con modalità cartolare.
8. Preliminarmente, giova rammentare - in linea di principio - che è inammissibile il gravame solo quando le doglianze proposte dall'appellante “non dialogano” con la pronuncia di I Grado, perché le deduzioni sono del tutto inconferenti rispetto al decisum e poiché non sono pertinenti alle soluzioni accolte dal primo Giudice (v. Cass. n. 21824/2019).
Non è questa la situazione che ci interessa, in quanto le censure mosse da sono pur Parte_1 sempre “ancorate” al contenuto della decisione impugnata.
Va aggiunto, a proposito della portata dell'art. 342 c.p.c., che non si deve esigere dall'appellante alcun progetto alternativo di Sentenza;
non serve che vi sia una trascrizione integrale o parziale della pronuncia appellata o di parti di essa;
d'altro canto, la nullità di un atto processuale non può mai essere dichiarata se questo ha raggiunto lo scopo a cui è destinato (v. art. 156, comma 3, c.p.c.); pertanto, anche quando si deve valutare l'ammissibilità di un'impugnazione, occorre privilegiare non il rispetto di clausole astratte e di formule di stile, bensì la sostanza ed il contenuto effettivo dell'atto (v. Cass. n.
1892/2023).
In tale senso, la citazione in Appello di è immune da vizi. Parte_1
9. L'Appello è solo parzialmente fondato.
A. A proposito della negoziazione assistita, dai documenti prodotti in I Grado si è evince che è stata assolta la condizione di procedibilità della domanda.
L'odierna parte appellata ha dimostrato che, con raccomandata del 03.03.2022 (ricevuta da Pt_1 il 08.03.2022 e da il 10.03.2022), aveva invitato i promittenti venditori ad
[...] Controparte_3 aderire al procedimento di negoziazione assistita.
Secondo i dettami dell'art. 2 del D.L. n. 132\2014, erano stati precisati anche i termini entro i quali la procedura avrebbe dovuto essere adempiuta nonché l'oggetto della controversia.
Nel rispetto dell'art. 3 c. 2 del D.L. 132\2014, secondo cui - quando la negoziazione assistita è condizione di procedibilità della domanda giudiziale (art. 3 c.1) - “la condizione si considera avverata se l'invito non è seguito da adesione o è seguito da rifiuto entro trenta giorni dalla sua ricezione ovvero quando è decorso il periodo di tempo di cui all'articolo 2, comma 2, lettera a)”, il Tribunale di
9 Venezia ha verificato che alla data del deposito del ricorso introduttivo era già ampiamente decorso il tempo massimo di tre mesi previsto per l'espletamento della procedura.
B. Con riguardo al thema decidendum, l'inciso “inadempimento degli obblighi dei soli promittenti venditori” è da intendersi volto ad identificare la domanda formulata dai ricorrenti.
Tuttavia, dalla parte motiva dell'ordinanza, emerge che sono state compiutamente vagliate le posizioni di tutte le parti in causa, che è stato esaminato l'intero compendio probatorio offerto, che valutazioni complete ed esaustive sono confluite nelle statuizioni assunte in favore di ed CP_1 CP_2
.
[...]
Correttamente, è stato appurato che i promissari acquirenti hanno posto in essere tutti gli adempimenti nel rispetto di quanto disciplinato dalle clausole del preliminare, avendo depositato la caparra confirmatoria all'Agente e essendosi presentati in data 29.10.2021 con l'importo residuo di €
138.000,00 in assegni circolari datati 28.09.2021 e 28.10.2021, a dimostrazione dell'evidente volontà di procedere alla sottoscrizione del contratto definitivo.
Per contro, i promittenti venditori - in pari data - non avevano provveduto alla sanatoria del “bagno abusivo” presente nell'immobile oggetto di compravendita, come si evince da plurimi elementi documentali.
Difatti, il Notaio incaricato dalle parti per il rogito, dott. ha attestato il 21.02.2022 che, Persona_1 in occasione del terzo appuntamento differito per la stipula (v. 29.10.2021), “la sig.ra Parte_1 per il tramite del suo legale, ha affermato di non poter stipulare l'atto di compravendita a causa dell'esistenza di un bagno abusivo all'interno del garage e ha dichiarato di non poter garantire la sussistenza delle condizioni per l'ottenimento dell'immobile de quo”.
Ancora, nella mail datata 26.01.2022, proveniente dalla consulente che è stata presente Testimone_2 al terzo appuntamento per il in rappresentanza dell'Istituto Bancario erogante il mutuo, viene Per_5 reso noto non solo che gli assegni erano già stati inviati anticipatamente al Notaio (come da richiesta dei promittenti venditori), ma - soprattutto - che in sede di stipula la “per voce del suo Pt_1 avvocato, ha sollevato il problema del bagno abusivo non presente nello stato di fatto della planimetria catastale” che “quindi l'atto è saltato per la terza volta”.
La presenza di un abuso edilizio si può desumere chiaramente, come accertato dal Giudice di prime cure, dal diniego della SCIA del 16.02.2022 riferita all'immobile in parola, contenente espresso divieto di utilizzo della parte di fabbricato interessata dall'istanza.
Già dai motivi ostativi presenti nel preavviso di rigetto del 20.01.2022 del seguente tenore: “Mancata integrazione documentale nel termine dei 60 giorni prescritti per verifica/dichiarazione del tecnico sulla reale corrispondenza dell'attuale impianto di scarico esistente nel fabbricato e quanto
10 raffigurato nell'elaborato grafico allegato all'autorizzazione allo scarico del 23/9/2004”, si può cogliere la sovrapponibilità dell'abuso in parola con quello emerso in sede di . Per_5
Nella stessa SCIA è stato altresì esplicitato “che la presente segnalazione vale come comunicazione di fine lavori, e a tal fine attesta che gli stessi sono stati ultimati in data 10/09/2021 in forma parziale come da planimetria allegata”; dai prospetti è visibile che al piano terra dell'immobile promesso in vendita non era indicata la presenza del vano-bagno; pertanto, in occasione del terzo appuntamento per il Rogito, la conformità urbanistica dello stesso era inesistente.
Con Rar del 05.11.2021, i promittenti venditori sono stati invitati ad attivarsi per l'agibilità dell'immobile tramite la prodromica demolizione del bagno abusivo;
stante il mancato riscontro, con
Pec del 19.11.2021, i promissari acquirenti hanno invocato la risoluzione del contratto per inadempimento dei venditori, con annessa istanza risarcitoria.
Dalle allegazioni di ed in e dal quadro probatorio a CP_1 Controparte_2 Pt_6 disposizione, si può desumere che i fratelli sono rimasti totalmente inadempienti anche a Pt_1 seguito dell'incontro presso il Notaio, per avere omesso di eseguire le opere di demolizione del bagno abusivo e di ripristino della conformità urbanistica dell'immobile. si è opposta persino all'istanza di accesso agli atti presentata dai promissari acquirenti in Parte_1 data 04.01.2022 al Comune di Scorzè (VE), esperita per avere contezza dello status di regolarizzazione del bene.
Pertanto, la diffida inviata dalla in data 18.12.2021 deve essere considerata priva di ogni Pt_1 effetto giuridico, in quanto il contratto preliminare si era già risolto dal momento in cui - con il fratello
- era comparsa “inutilmente” davanti al Notaio in data 29.10.2021.
C. Merita - invece - parziale accoglimento il quinto motivo d'Appello, in relazione alle voci di spesa dimesse agli atti, interamente liquidate dal Tribunale in accoglimento della domanda avanzata da
[...] ed . CP_1 Controparte_2
Al riguardo, va riscontrato che:
- il pagamento della parcella da € 1.521,00 per le attività professionali del geometra (doc. CP_4
2 fascicolo I Grado dei ricorrenti) è documentato mediante attestazione bancaria in cui vi è la specifica indicazione che la medesima “ha un carattere puramente informativo e non sostituisce la contabile che sarà prodotta successivamente dalla Banca”;
- anche il compenso di € 1.359,00 per il Notaio (doc. 30 fascicolo I Grado dei ricorrenti) Per_1 risulta da analogo documento bancario, unitamente ad un mero pro-forma di parcella che non può assumere la stessa valenza di una fattura fiscale, sia per la quantificazione dell'importo da versare sia per la prova dell'effettiva corresponsione dell'importo;
11 - circa la difesa in ambito stragiudiziale, non è stata depositata la notula dell'avvocato Morosin (€
729,56, € 1.717,70, € 1.229,12, docc. 32 e 33 fascicolo I Grado dei ricorrenti), bensì solo i pro-forma che non costituiscono prova dell'effettivo pagamento al difensore.
In verità, per ottenere la condanna al rimborso di tali voci di spesa sarebbe stato specifico onere degli istanti provare di avere effettivamente versato tutte la somma di cui è domandata la restituzione.
Di conseguenza, il Tribunale non avrebbe dovuto riconoscere siffatte voci di spesa, non avendo gli odierni appellati validamente dimostrato di averne sostenuto i relativi costi.
Pertanto, competono a ed soltanto: CP_1 Controparte_2
- le spese di istruttoria per l'erogazione del mutuo pari ad € 2.700,00 (v. fattura doc. 4 I ); Pt_6
- la provvigione versata all'Agenzia Immobiliare pari ad € 5.124,00 (v. fattura quietanzata doc. 6 I
Grado);
- le spese per la pratica di accesso agli atti del pari ad € 256,20 (v. fattura + bonifico Parte_2 doc 31 I Grado);
- i canoni di locazione versati in data successiva a quella prevista per il rogito (ossia dal 28.10.2021) sino al 31.05.2022 (doc. 36 I ) pari ad € 3.010,00 (v. ricevute); Pt_6 per un totale di € 11.090,20.
D. Circa le istanze istruttorie avanzate da entrambe le parti, le medesime risultano superflue e obiettivamente “assorbite” dal parziale rigetto dell'Appello.
10. Sussistono giustificati motivi per compensare per 1/3 le spese di lite di entrambi i Gradi, mentre i residui 2/3 vanno liquidati a favore di ed Controparte_1 Controparte_2
a carico di e per il I Grado e solo di per il II
[...] Controparte_3 Parte_1 Parte_1
Grado.
La liquidazione avviene in dispositivo applicando i parametri medi di cui al D.M. n. 55/2014 e successive modifiche ed integrazioni, rispetto alle cause di valore compreso fra € 5.201,00 ed €
26.000,00 corrispondente allo scaglione in cui rientra il decisum, rispetto alle fasi espletate.



P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa od assorbita, così dispone:

1. ACCOGLIE parzialmente l'Appello, RIFORMA in parte la Sentenza impugnata e CONDANNA
e - in solido - a pagare a ed Parte_1 Controparte_3 Controparte_1 CP_2
12 a titolo risarcitorio la somma di € 11.090,20,oltre agli interessi moratori ed Controparte_2 alla rivalutazione monetaria dalla domanda giudiziale al saldo effettivo.

2. COMPENSA per 1/3 le spese legali di entrambi i Gradi di giudizio.

3. CONDANNA e - in solido - a rifondere a Parte_1 Controparte_3 Controparte_1 ed i residui 2/3, liquidati in € 3.384,67, oltre iva-cpa-spese Controparte_2 generali come per legge per il I Grado.

4. CONDANNA a rifondere a ed Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
i residui 2/3, liquidati in € 2.644,00, oltre iva-cpa-spese generali come per legge per il
[...]
II Grado.
Venezia, 03.11.2025.
La Relatrice
Dott.ssa Barbara Gallo
La Presidente
Dott.ssa Rita Rigoni
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