R E P U B B L I C A I T A L I A N A

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA

SEZIONE QUARTA CIVILE
Riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dott. Michele Cataldi Presidente rel.
- dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
- dott.ssa Matilde Carpinella Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(artt. 352, comma 6, e 281-sexies, co.3, c.p.c.)
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2096 del Ruolo Generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2020 vertente
TRA ), Parte_1 P.IVA_1 con l'avv. Maurizio Giglio ), che la rappresenta e difende C.F._1 come da procura in atti,
- APPELLANTE PRINICIPALE-
E
(DE Controparte_1
127502484), con l'avv. Leonardo Ruggieri , che la C.F._2 rappresenta e difende giusta procura in atti
- APPELLATA E APPELLANTE INCIDENTALE -
CONTRO
Controparte_2
), rappresentato e difeso dall'avv. Fabrizio Bossoli
[...] P.IVA_2
, come da procura in atti C.F._3
- APPELLATA -
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 538/2020 del Tribunale di Latina, pubblicata in data 3.3.2020.
CONCLUSIONI
Come da verbale dell'udienza di discussione dell'11.12.2025.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1. Con atto di citazione il Controparte_2
(d'ora in avanti, breviter, convenne in giudizio
[...] Pt_2 [...]
(di seguito, “ ” o anche solo Parte_1 Parte_1
“ ”) e (di Parte_1 Controparte_3 poi soltanto “ ”), esperendo azione revocatoria, per sentire accogliere le CP_4 seguenti conclusioni: “a) dichiarare l'inefficacia nei confronti dell'istante
, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2901 c.c., dell'atto del 23.5.2017, a CP_2
2 firma del notaio di Latina, rep. 76862/41037, trascritto a Persona_1
Latina il 5.6.2017 al n. 9051 del registro particolare a al n. 12557 del registro generale, con cui aveva alienato in Parte_1 favore della società di diritto tedesco Controparte_5
la proprietà superficiaria della porzione immobiliare facente
[...] parte del complesso edilizio costituente nel suo insieme il “ Controparte_2
”, sito nel Comune di Latina (LT), in via del Lido, e precisamente il
[...] fabbricato “N5” del locale ad uso commerciale, posto al piano primo, distinto al numero sedici, riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Latina, al foglio
170, mappale 79, sub 178, piano 1, per consentire alla parte attrice di esercitare sul bene oggetto dell'atto di disposizione patrimoniale l'azione esecutiva per la realizzazione del credito dedotto nella premessa del presente atto;
b) ordinare la trascrizione dell'emananda sentenza presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio
Provinciale di Latina-Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare, esonerando il conservatore da ogni responsabilità; c) condannare le convenute, anche in solido tra loro, al pagamento delle spese e dei compensi professionali di giudizio, oltre
IVA, CPA e rimborso spese generali con attribuzione al procuratore anticipatario”.
A sostegno della domanda proposta, l'attrice dedusse di vantare un credito pecuniario verso ammontante a complessivi € 100.435,40 Parte_1
(oltre maturandi accessori di legge), di cui circa € 50.000,00 risultante da cinque decreti ingiuntivi rimasti impagati (D.I. n. 598/2011 per € 5.720,10; D.I. n.
599/2011 per € 28.446,12; D.I. 1111/2013 per € 6.960,24: D.I. n. 1890/2016 per la residua somma di € 2.250,05; D.I. n. 664/2017 per € 4.020,12) e altrettanti € 50.000,00 circa attestati dalle scritture contabili;
che la debitrice aveva trasferito la proprietà superficiaria della porzione immobiliare facente parte del complesso edilizio costituente il “ ”, con Controparte_2 ciò arrecando pregiudizio alle proprie ragioni, giacché aveva reso più difficile o comunque incerta la soddisfazione del proprio credito, anche in considerazione dell'insussistenza nel patrimonio della società debitrice di altri diritti immobiliari al di fuori di quello compravenduto;
che, ai fini della revocatoria, trattandosi di atto compiuto successivamente al sorgere del credito e a titolo oneroso, ricorrevano i presupposti della conoscenza del pregiudizio da parte della
3 disponente società e altresì della consapevolezza del terzo (scientia damni e consilium fraudis) in ordine al pregiudizio arrecato alle ragioni creditorie.
Si costituirono le società convenute che, di contro, rilevando l'insussistenza dei presupposti dell'azione revocatoria, ne chiesero il rigetto;
la società acquirente, inoltre, domandò, in via riconvenzionale, la condanna dell'attore al risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96 c.p.c.

2. Il Tribunale di Latina, con la sentenza n. 538/2020, pubblicata in data
03.03.2020, in accoglimento della domanda attorea, così dispose: “dichiara l'inefficacia nei confronti di Parte_3
del contratto di compravendita stipulato per atto del
[...]
Notaio in data 23.5.2017, rep. 76862/41037, trascritto a Persona_1
Latina il 5.6.2017 al n. 9051 del reg. part. e al n. 12557 del reg. gen.; rigetta la domanda riconvenzionale ex art. 96 c.p.c.; condanna le convenute, in solido, alle spese del giudizio che, in applicazione dello scaglione tariffario compreso tra
€ 52.000,01 ed € 260.000,00, liquida in favore dell'avv.to , Parte_4 dichiaratosi anticipatario, in € 8.000,00 per compensi ed € 811,15 per esborsi, oltre spese forfettarie, IVA e CPA come dovute;
ordina l'annotazione della presente sentenza, con esonero del conservatore da responsabilità”.
Il giudice di primae curae, con la sentenza impugnata, accertò la sussistenza dei presupposti, oggettivi e soggettivi, della revocatoria e, in particolare, per quel che è qui d'interesse:
- l'esistenza del credito di C.O.M. nei confronti di per Parte_1 complessivi € 100.435,40, comprovato, in parte, dai decreti ingiuntivi emessi in suo favore dal medesimo tribunale e aventi ad oggetto somme dovute a titolo di oneri consorziali e condominiali relativamente alle annualità 2008/2014 e, in altra parte e per l'eguale importo dalle scritture contabili prodotte dall'attore;
- la preesistenza del credito rispetto all'atto dispositivo revocando e l'onerosità di quest'ultimo;
- l'elemento soggettivo, in specie: posta l'anteriorità del credito rispetto all'atto dispositivo, la consapevolezza da parte dell'alienante del pregiudizio alle ragioni creditorie, considerato che aveva disposto del solo bene presente nel proprio patrimonio (circostanza questa non contestata); nonché, posta l'onerosità
4 dell'atto dispositivo, anche la consapevolezza del terzo in ordine al pregiudizio per i creditori derivante dall'atto in questione.
Il giudice di primo grado rinvenne infatti evidenza della consapevolezza da parte del terzo nella disposizione di cui al punto 6.7 del contratto di compravendita revocando, secondo cui “gli oneri condominiali e consorziali relativi all'unità immobiliare in oggetto, maturati fino alla data del presente atto, restano a totale carico della parte venditrice”; in particolare, il giudice ritenne che con essa l'acquirente intese cautelarsi contro il rischio di inadempimento di , Parte_1 anche con una garanzia a prima richiesta, il che proverebbe la consapevolezza della situazione patrimoniale della società alienante e, quindi, dell'incidenza negativa dell'atto dispositivo sulle ragioni dei creditori di quest'ultima, che vedevano sottratto un rilevante cespite dalla generica garanzia patrimoniale del loro credito.

3. Contro la sentenza n. 538/2020 pronunciata dal Tribunale di Latina hanno spiegato appello , in via principale, e , in via Parte_1 CP_4 incidentale, entrambe chiedendone la riforma integrale, sulla base di un motivo comune: l'insussistenza dell'elemento soggettivo in capo al terzo;
inoltre,
l'appellante incidentale, riproponendo la domanda riconvenzionale rigettata in primo grado, ha insistito per la condanna di al risarcimento dei danni da Pt_2 lite temeraria;
ha poi chiesto anche la refusione di quanto medio tempore corrisposto;
ed ha domandato di ordinare al Conservatore dei Registri
Immobiliari la cancellazione della domanda eventualmente trascritta;
in ogni caso con vittoria di spese e compensi professionali, ex d.m.n. 55/2014, del doppio grado.
Si è costituito eccependo l'inammissibilità e comunque l'infondatezza Pt_2 delle impugnazioni, deducendo che gli atti di appello principale si limiterebbero al mero richiamo dei singoli passaggi della sentenza gravata, senza procedere alla costruzione di “una sentenza alternativa”, nonché chiedendo la conferma della sentenza di primo grado.
Ai sensi dell'art. 221 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, come convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, e ulteriormente modificato dall'art. 1, comma 3, del decreto-legge 7 ottobre 2020, n. 125, la prima udienza
5 di trattazione (fissata al 10.12.2020) è stata sostituita dallo scambio di note scritte;
per l'occasione l'appellante principale ha depositato telematicamente copia della sentenza del Tribunale di Latina n. 1513/2020, pubblicata il 4.8.2020, con cui, in un diverso giudizio tra le medesime parti (recante R.G. n. 6264/2017), sarebbe stata accertata l'insussistenza del credito di verso l'appellante. Pt_2
Fatte precisare le conclusioni, la Corte ha trattenuto la causa in decisione, assegnando alle parti termini per comparse conclusionali e memorie di replica.
Scaduti i termini, la causa è stata rimessa sul ruolo, a causa del decesso del giudice ausiliario relatore, componente del collegio, avvenuta prima della camera di consiglio. A seguito di nuova assegnazione della causa, è stata pertanto fissata nuova udienza, in presenza, innanzi al Collegio ricostituito come da epigrafe, nella quale le parti hanno nuovamente precisato le conclusioni e discusso, oralmente, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.; al termine, la Corte ha trattenuto la causa in decisione ai sensi dell'art. 281- sexies, comma terzo, c.p.c.

4. Con l'unico motivo di appello lamenta che la Parte_1 sentenza impugnata ha ritenuto “sussistente nella fattispecie la partecipatio fraudis e la scientia damni del terzo acquirente per il fatto che l'atto di compravendita specifica che le somme maturate a titolo condominiale o consortile sino al medesimo atto sono di pertinenza della società venditrice”
(pag. 9 dell'atto di appello in cui si sintetizza il motivo); l'appellante incidentale propone la medesima doglianza, lamentando nello specifico la “violazione, erronea e falsa applicazione dell'art. 2901 e ss. c.c. e art. 2727 e ss. c.c.”.
Entrambi gli appellanti lamentano che il giudice a quo avrebbe accolto la domanda revocatoria erroneamente, ritenendo provata la conoscenza dell'eventus damni da parte del terzo in ragione della previsione, di cui al contratto di compravendita revocato, in base alla quale gli oneri condominiali e consorziali inerenti all'immobile in oggetto sarebbero rimasti ad esclusivo carico dell'alienante, anche in deroga al regime di cui all'art. 1104 c.c.
I motivi di cui innanzi, giacché attengono entrambi al profilo della prova dell'elemento soggettivo riguardo al terzo anche mediante uso di presunzioni, meritano di essere decisi unitamente, come di seguito.
6 5. Preliminarmente, va rigettata l'eccezione dell'appellata di inammissibilità delle impugnazioni per omessa indicazione delle modifiche richieste alla ricostruzione del fatto compiute dal giudice di primo grado, delle circostanze da cui deriva la violazione di legge, genericamente denunciata, e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata. Infatti, gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, convertito, con modifiche. dalla legge. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cass., S.U., n..36481/2022; Cass.,
S.U., n. 21816/2006).

6. Ancora in via preliminare, deve rilevarsi che l'appellante principale, con le note scritte in sostituzione della udienza d'appello di trattazione del 10.12.2020, ha depositato sentenza del Tribunale di Latina n. 1513/2020, resa il 4.08.2020, nell'ambito di un diverso procedimento tra le medesime parti e Pt_2
), che accerterebbe l'inesistenza del credito a tutela del Parte_1 quale ha vittoriosamente esperito dell'azione revocatoria;
pertanto, Pt_2 sostiene l'appellante, difetterebbero le condizioni dell'azione, con conseguente inammissibilità di una pronuncia di merito favorevole al creditore procedente.
Orbene, l'accertamento negativo del credito che è stato azionato in revocatoria rileva su di un duplice piano: quello della legittimazione all'azione (legitimatio ad causam), che, difatti, presuppone la titolarità del diritto a tutela del quale si agisce;
nonché quello dell'interesse ad agire, ossia alle utilità che conseguono al vittorioso esperimento della revocatoria, in specie, l'inefficacia relativa dell'atto di disposizione in quanto pregiudizievole. Ne consegue che il sopravvenuto accertamento definitivo e passato in giudicato dell'inesistenza del credito dedotto nel giudizio di revocatoria ancora pendente determinerebbe la sopravvenuta
7 carenza delle condizioni dell'azione. Com'è noto, la titolarità di un diritto di credito, anche sub iudice, costituisce condizione dell'azione revocatoria, sotto il profilo della legitimatio ad causam dell'attore, per cui il sopravvenire in corso di causa di un giudicato che ne accerti l'inesistenza provocherebbe la cessazione dell'interesse rispetto alla stessa azione, non sussistendo più l'esigenza e l'utilità di dichiarare l'inefficacia dell'atto di disposizione del patrimonio del debitore (cfr.
Cass. n. 12975/2020).
Cionondimeno, come ha avuto modo di precisare la giurisprudenza,
l'accertamento negativo idoneo a determinare la predetta conseguenza
(sopravvenuta carenza delle condizioni dell'azione) dev'essere munito della forza del giudicato, altrimenti la sua controvertibilità renderebbe il credito soltanto litigioso (controvertendosi di esso nell'autonomo giudizio di accertamento), quindi, ai fini della revocatoria, idoneo ad integrare le condizioni dell'azione.
Infatti, in tema di azione revocatoria, rileva una nozione lata di credito, comprensiva della ragione o aspettativa, con la conseguenza che anche il credito eventuale, in veste di credito litigioso, è idoneo a determinare l'insorgere della qualità di creditore abilitato all'esperimento dell'azione revocatoria ordinaria avverso l'atto dispositivo compiuto dal debitore,
a nulla rilevando che sia di fonte contrattuale o derivi da fatto illecito e senza che vi sia necessità della preventiva introduzione di un giudizio di accertamento del medesimo credito o della certezza del fondamento dei relativi fatti costitutivi, in coerenza con la funzione di tale azione, che non persegue fini restitutori( ex plurimis cfr. Cass. n. 4212 del 19/02/2020). Difatti, poiché il creditore è legittimato a esercitare l'azione revocatoria ex articolo 2901 c.c. purché dimostri di avere interesse ad impedire ogni alterazione del patrimonio del debitore che possa rendere impossibile o più difficile la soddisfazione del credito, il relativo accertamento resta presupposto indefettibile di tale azione, da cui consegue che soltanto il giudicato che abbia escluso l'esistenza del credito priva di fondamento l'esigenza di conservazione della garanzia patrimoniale cui era preordinata l'azione revocatoria (Cass. n. 29923/2020,).
Rispetto alla fattispecie in esame, pertanto, l'invocata sentenza di accertamento negativo, prodotta dall'appellante principale senza attestazione di irrevocabilità,
8 non risultando coperta dal giudicato, non vale ad escludere le condizioni dell'azione revocatoria e, pertanto, non impedisce la decisione sul merito di quest'ultima.
In ogni caso, la sentenza prodotta dall'appellata è irrilevante anche perché non
è stata offerta alcuna evidenza che essa abbia ad oggetto il medesimo credito
(quindi il medesimo petitum) a tutela del quale ha spiegato azione Pt_2 revocatoria. Al contrario, dal raffronto tra quello oggetto del giudizio di accertamento negativo (come risultante dalla sentenza prodotta) e quello invece azionato in revocatoria (risultante invece dagli atti del primo grado, in specie, la citazione che descrive il contenuto dei decreti ingiuntivi cui si riferisce la sentenza impugnata) non v'è dubbio che i crediti siano diversi: nel giudizio di accertamento è stato dedotto il credito pecuniario per interessi maturati in riferimento all'annualità 2017, fondato sulle fatture nn. 196/2017, 226/2017,
711/2017. 729/2017; nel presente giudizio di revocatoria, invece, si controverte in ordine a crediti per oneri condominiali e consorziali (in particolare per sorte capitale e per una minor parte a titolo di interessi) relativi agli anni 2008/2014, di cui è stato ingiunto il pagamento con i decreti ingiuntivi nn. 598/2011,
599/2011, 1111/2013, 1890/2016, 664/2017.
Difatti, posto che ha maturato una pluralità di debiti verso Parte_1
l'inesistenza di alcuni dei crediti vantati da quest'ultima non esclude Pt_2
l'esistenza di altri non ancora soddisfatti da , a tutela dei quali, Parte_1 legittimamente, la creditrice ha agito in revocatoria.
In conclusione, alla luce dell'oggetto dell'accertamento negativo recato dalla sentenza, della quale non risulta il passaggio in giudicato, qui prodotta dall'appellante principale, costituito da un credito diverso rispetto qui dedotto, non può comunque negarsi l'attuale esistenza del diverso credito che ha Pt_2 azionato nei confronti di con il presente giudizio, per cui deve Parte_1 affermarsi la sussistenza delle condizioni dell'azione revocatoria in esame.

7. Quanto al merito, con il primo motivo, gli appellanti si dolgono che il giudice di prime cure ha revocato la compravendita ritenendo sufficiente, ai fini della prova della conoscenza del pregiudizio da parte del terzo acquirente, la previsione di cui al punto 6.7 del contratto di compravendita, secondo cui “gli
9 oneri condominiali e consorziali relativi all'unità immobiliare in oggetto, maturati fino alla data del presente atto, restano a totale carico della parte venditrice”. Al riguardo sostengono che il giudice avrebbe considerato provato l'elemento soggettivo nel terzo sulla base di un erroneo ragionamento presuntivo, giacché fondato, non già su elementi gravi, precisi e concordanti, ma su una mera clausola di stile, con la quale al più le parti intesero regolare le spese condominiali in deroga alla previsione di cui all'art. 1104 c.c.; che le presunzioni, per poter fungere da prova, devono essere dotate di precisione ed attendibilità, quindi, fondare su elementi indiziari gravi, precisi e concordanti, per cui l'elemento soggettivo del terzo avrebbe dovuto risultare da un “quadro di elementi indiziari” che rivelassero l'”anomalia del comportamento delle parti”, mentre sarebbe priva di ogni valenza indiziaria la clausola de qua, né altro diverso indizio sarebbe emerso in ordine alla pretesa conoscenza del terzo;
che la circostanza sarebbe stata dedotta dall'odierno appellato per la prima volta solo in comparsa conclusionale, per ciò solo sarebbe inammissibile siccome tardiva e quindi tamquam non esset.
L'appellante incidentale, inoltre, deduce una serie di circostanze, da cui emergerebbe, contrariamente a quanto valutato dal giudice di primo grado, la normalità dell'operazione negoziale compiuta, a riprova della sua estraneità e buona fede;
in particolare:
- le società, quella alienante e quella acquirente, non erano legate da alcun rapporto se non la compravendita revocata;

- il trasferimento della proprietà superficiaria era avvenuto a condizioni di mercato, ossia secondo il valore medio OMI della proprietà nel I semestre 2017;
- il corrispettivo, finanche superiore a quello congruo, in quanto parametrato al valore della proprietà e non invece della superficie, era stato prontamente pagato in unica soluzione a mezzo di bonifico bancario (riprodotto in allegato all'atto di appello);
Occorre premettere che la doglianza proposta da entrambi gli appellanti attiene al solo profilo della prova della conoscenza del pregiudizio da parte del terzo acquirente.
10 Giova ricordare che la legge nelle ipotesi come quella in disamina, in cui è presupposta l'onerosità dell'atto dispositivo e l'anteriorità del credito, ai fini del vittorioso esperimento della revocatoria, richiede la prova che il terzo fosse consapevole del pregiudizio che l'atto avrebbe arrecato alle ragioni dei creditori del suo dante causa (arg. ex art. 2901, co. 1, n. 2, c.c.); non è invece richiesta la sua partecipazione alla dolosa preordinazione del debitore in danno dei suoi creditori. La precisazione si impone anche in considerazione delle argomentazioni difensive degli appellanti a censura della sentenza impugnata, laddove, in particolare, l'appellante principale fa riferimento alla prova della partecipatio fraudis nel terzo, da intendersi come un quid pluris rispetto alla mera consapevolezza del pregiudizio.
Ebbene, nel caso in esame, essendo pacifici i profili oggettivi connotanti la fattispecie (in specie, l'onerosità dell'atto dispositivo e l'anteriorità ad esso del credito del revocante), la stessa dev'essere sussunta nella previsione di cui all'art. 2901, co. 1, n. 2, c.c., che richiede la sola consapevolezza del pregiudizio da parte del terzo e non anche la sua partecipazione alla dolosa preordinazione del debitore in danno dei creditori, richiesta invece in ipotesi di anteriorità dell'atto al sorgere del credito. Di qui, la conclusione che “non è richiesta l'intenzione, condivisa con il debitore, di arrecare pregiudizio alle ragioni del creditore, ossia non è chiesta la prova del cd. animus nocendi, rilevante, invece, ove l'atto di disposizione sia anteriore al credito” e consistente nella conoscenza da parte di quest'ultimo della dolosa preordinazione dell'alienazione ad opera del disponente rispetto al credito futuro (arg. ex art. 2901, co. 1, n. 2, c.c.; cfr.
Cass., Sez. Un., n.1898/2025). Difatti, in tema di azione revocatoria ordinaria,
è consolidato il principio giurisprudenziale secondo cui, allorché l'atto di disposizione sia successivo al sorgere del credito, l'unica condizione per l'esercizio della stessa è che il debitore fosse a conoscenza del pregiudizio delle ragioni del creditore e, trattandosi di atto a titolo oneroso, che di esso fosse consapevole il terzo, la cui posizione (per quanto riguarda i presupposti soggettivi dell'azione) è sostanzialmente analoga a quella del debitore.
Non solo. La giurisprudenza ritiene finanche che il requisito della consapevolezza da parte del terzo acquirente del pregiudizio prodotto dall'atto dispositivo alle
11 ragioni del creditore dell'alienante possa prescindere dalla specifica conoscenza del credito a tutela del quale l'azione revocatoria viene esperita, e delle sue caratteristiche (Cass. n. 2303/1996; Cass. n. 5741/2004; Cass. n. 22365/2007;
Cass. n. 10623/2010). Conoscenza che comunque, nel caso di specie, emerge, per quanto infra si dirà.
Si aggiunga, infatti, che l'orientamento ormai consolidato presso il Supremo consesso di legittimità è nel senso che la prova della scientia damni da parte del terzo può essere raggiunta mediante presunzioni semplici cfr., ex plurimis,
Cass. 21-4-2006 n. 9367; Cass. 27-3-2007 n. 7507; Cass. n. 5359/2009, n.
10623/2010; Cass. n. 17327/2011; n. 27546/2014; n. 5618/2016; n.
16221/2019).
Nel caso di specie, il giudice di primae curae ha ritenuto provato l'elemento soggettivo della consapevolezza da parte del terzo, del pregiudizio per le ragioni creditorie, sulla base della previsione di cui al punto 6.7 del contratto di compravendita revocando , secondo cui: “Le parti convengono espressamente che gli oneri condominiali e consorziali relativi all'unità immobiliare in oggetto, maturati fino alla data del presente atto, restano a carico della parte venditrice, la quale, come in epigrafe rappresentata, si obbliga a rimborsare, a prima richiesta e senza eccezioni, alla parte acquirente ogni somma che quest'ultima fosse tenuta a pagare a tale titolo”. Tale circostanza è stata assunta come dimostrativa della consapevolezza da parte dell'acquirente del pregiudizio che la compravendita avrebbe arrecato alle ragioni dei creditori di Parte_1
. Difatti, la previsione contrattuale evocata rivela che:
[...]
- l'acquirente sapeva della posizione debitoria di verso Parte_1
e, sulla base di tale presupposta conoscenza, regolava il peso economico Pt_2 dei debiti pregressi dell'alienante in deroga all'art. 1104 c.c., di modo che rimanesse integralmente a carico di quest'ultimo, con esclusione del regime di solidarietà, mediante un accollo interno tra le parti;

- anche alla luce degli effetti della previsione contrattuale de qua, l'acquirente era consapevole del pregiudizio dell'atto dispositivo avente ad oggetto un immobile di considerevole valore, tant'è che, a fronte del rischio di essere escusso in ragione dell'incapienza dell'alienante, si cautelava con una garanzia a
12 prima richiesta e senza eccezioni per il rimborso di quanto eventualmente corrisposto in luogo dell'alienante a titolo di contributi condominiali, quindi, in favore di Pt_2
In altri termini, con la clausola contrattuale in disamina si sono determinate conseguenze sul rapporto intercorrente tra e che danno Parte_1 Pt_2 manifesta evidenza della consapevolezza da parte del terzo del pregiudizio che l'atto dispositivo arrecava, ovvero:
- non già solo e semplicemente la sottrazione dell'unico bene nella disponibilità del debitore che costituiva la generica garanzia di C.O.M. ex art. 2740 c.c.;
- ma altresì l'esclusione del regime di solidarietà per i debiti pregressi a titolo di contributi condominiali ex art. 1104 c.c., che, valendo solo tra le parti (giusta accollo interno), veniva reso effettivo con la garanzia di rimborso in favore del coobbligato ex lege.
Orbene, gli effetti della previsione contrattuale de qua, come ha correttamente rilevato il giudice di primo grado, sono tali che emerge incontrovertibilmente: quale logico presupposto, non solo la conoscenza da parte dell'acquirente della grave esposizione debitoria dell'alienante; ma anche la consapevolezza della potenziale incapienza di rispetto ai pregressi oneri condominiali e Parte_1 consorziali, anche in ragione della compravendita, quindi, del pregiudizio che con essa si sarebbe arrecato alle ragioni dei creditori, tant'è che contro il rischio di dover adempiere in luogo dell'alienante, in considerazione del regime di solidarietà di cui all'art. 1104 c.c., il terzo si cautelava proprio con la previsione in esame.
Del resto, la disposizione contrattuale (nel combinato di accollo interno e garanzia di rimborso a prima richiesta, con cui l'acquirente si liberava sostanzialmente del peso economico dei debiti pregressi di a titolo Parte_1 di contributi condominiali, inerenti all'unità immobiliare compravenduta) non avrebbe avuto alcuna reale utilità e giustificazione causale ove non vi fosse stato, quale suo presupposto implicito, la sussistenza di una esposizione debitoria ed il concreto rischio di incapienza dell'alienante, quindi, la consapevolezza, da parte dell'acquirente, del pregiudizio che l'alienazione avrebbe potuto arrecare alle ragioni dei creditori di . Parte_1
13 In senso contrario, gli appellanti lamentano che il giudice avrebbe errato nel considerare raggiunta la prova sulla base di un non corretto ragionamento presuntivo che ha mosso, quale fatto noto, dalla previsione contrattuale di cui innanzi.
Al riguardo, va ricordato che, come sopra osservato, presupposta l'ammissibilità della presunzioni ai fini della prova dell'elemento soggettivo in materia di revocatoria, a mente dell'art. 2729 c.c. la prova presuntiva, come mezzo critico di prova, richiede che gli elementi su cui essa fonda siano gravi, precisi e concordanti per poter giungere alla prova del fatto ignoto.
Quanto alla “precisione”, essa va riferita al fatto noto (indizio) che costituisce il punto di partenza dell'inferenza e postula che esso non sia vago, ma ben determinato nella sua realtà storica, com'è nella specie, ove, difatti, il fatto noto
è costituito da una previsione contrattuale, espressa in termini chiari e univoci, con cui si è fatta applicazione di istituti giuridici (in specie l'accollo interno e la garanzia a prima richiesta e senza eccezioni), con cui il terzo si è cautelato contro il rischio (evidentemente concreto e attuale) di insolvenza dell'alienante in ordine ai debiti pregressi a titolo di contributi condominiali e consorziali.
La "gravità" va invece ricollegata al grado di probabilità della sussistenza del fatto ignoto che, sulla base della regola d'esperienza adottata, è possibile desumere da quello noto. Invero, nel caso di specie, il fatto ignoto, rappresentato dalla consapevolezza del pregiudizio dell'atto dispositivo per i creditori dell'alienante, è desunta dal dato giuridico degli effetti e della funzione, intesa propriamente in termini causali, degli istituti applicati con la previsione contrattuale in disamina: con essi l'acquirente si è cautelato contro l'eventualità di dover adempiere in luogo di i pregressi oneri condominiali e Parte_1 consorziali inerenti all'immobile acquistato.
Il fatto noto risiede, pertanto, nella previsione combinata di un accollo interno e di una garanzia di rimborso a prima richiesta e senza eccezioni.
Essa rende l'inconfutabile evidenza che l'acquirente non solo sapesse dei debiti di verso ma che, quel che qui interessa, inoltre Parte_1 Pt_2 avesse consapevolezza del pregiudizio alle ragioni dei creditori derivante dall'atto dispositivo;
tant'è che questi, alla luce del trasferimento in suo favore di un
14 immobile di considerevole valore (il solo nella disponibilità di Immobiliare), temendo l'inadempimento dell'alienante ai pregressi oneri condominiali e consorziali e ferma la solidarietà di cui all'art. 1104 c.c., si è cautelato contro il rischio di insolvenza dell'alienante, ponendo a esclusivo carico di quest'ultimo il peso economico dei predetti debiti.
Pertanto, la compravendita, per come in concreto configurata, rende l'evidenza che il terzo fosse consapevole del pregiudizio per derivante dall'atto di Pt_2 disposizione in esame, che avrebbe reso altamente probabile l'incapienza di
Immobiliare; di qui, la ragione giustificativa della previsione contrattuale in disamina, come correttamente colto dal giudice di primo grado, ossia quella di porre l'acquirente al riparo dalle conseguenze dell'inadempimento dell'alienante, quale probabilità nient'affatto remota in ragione della compravendita disposta.
Relativamente, infine, alla "concordanza" di cui all'art. 2727 c.c., essa è richiesta dalla legge soltanto nell'eventualità che la prova inferenziale del fatto ignoto sia fondata su una pluralità di indizi a suo sostegno, onde occorre vagliarne la convergenza nella dimostrazione della sua sussistenza, quindi, è prescritta esclusivamente nell'ipotesi di un eventuale, ma non necessario, concorso di più elementi presuntivi (cfr. Cass. 29/12/2020, n.29743; più di recente, Cassazione
01/02/2024, n.3035).
Pertanto, la pluralità di indizi non è affatto necessaria qualora, come nel caso che ci occupa, il fatto ignoto possa provarsi in via inferenziale muovendo da un singolo fatto noto, dotato di un elevato grado di gravità, ovvero di una significativa pregnanza dimostrativa della sussistenza del fatto ignoto.
Difatti, posto che la presunzione non deve necessariamente fondarsi su più elementi, potendo il convincimento del giudice validamente fondarsi anche su un solo elemento, purché grave e preciso, senza dubbio è grave la presunzione costruita dal giudice di primo grado, che ha tratto la sua origine da un fatto noto, rispetto al quale quello ignoto risulta collegato da un legame di assoluta ed esclusiva necessità causale, essendo desumibile da esso come una conseguenza ragionevolmente possibile secondo un criterio di normalità.
La presunzione si è difatti correttamente fondata sul solo elemento della previsione contrattuale in esame, in quanto quest'ultimo presenta le
15 connotazioni della gravità e precisione, essendo la derivazione del fatto noto da quello ignoto configurabile con una probabilità prossima alla certezza, e non essendo neppure confutabile nel raffronto con altri elementi a discarico.
Del resto, l'inferenza qui neppure fonda propriamente su di una mera regola di esperienza, ma - e ciò vale a rafforzarne la gravità - sui noti effetti e sulla specifica funzione degli istituti giuridici applicati a tutela dell'acquirente: l'accollo interno e la garanzia di rimborso a prima richiesta, per come insieme combinati, sono serviti ad allocare il peso economico dei pregressi oneri condominiali e consorziali di in via esclusiva in capo a quest'ultima, la quale, Parte_1 assumendosene il carico nel rapporto interno con il coobbligato (l'alienante quale coobbligato ex lege giusta art. 1104, ult. co., c.c.), lo ha al contempo garantito del rimborso, a prima richiesta e senza eccezioni, di quanto potesse eventualmente adempiere in suo luogo, a fronte, evidentemente, del concreto rischio di risultare incapiente, giacché con la disposta compravendita si era spogliata di un bene di notevole rilevanza patrimoniale e più facilmente aggredibile del corrispettivo pecunario.
Di qui, la naturale conseguenza, ritraibile in via inferenziale, della consapevolezza nel terzo dell'incidenza negativa della compravendita disposta in suo favore, che, nel mutare qualitativamente il patrimonio di Immobiliare, rendeva concreto il rischio di sua incapienza;
quindi, che gli oneri de quibus rimanessero inadempiuti;
rischio contro il quale l'alienante, per l'appunto, si cautelava, posta la solidarietà di cui all'art. 1104 c.c.
Ebbene, l'alienante non poteva non sapere dell'interferenza negativa dell'atto dispositivo sulla posizione dei creditori di , posto che si cautelava in Parte_1 modo da azzerare le conseguenze della sua escussione, resa probabile proprio dall'inadempimento dell'alienante.
Tanto premesso, deve concludersi che nel caso in esame la prova della consapevolezza del pregiudizio nel terzo è stata raggiunta sulla base di un'inferenza dotata dei caratteri della gravità e della precisione, quindi, facendo corretta applicazione delle coordinate ermeneutiche in materia di presunzioni semplici.
16 Tale conclusione neppure trova smentita negli elementi fattuali prospettati dall'appellante incidentale in primo grado e qui riproposti, che assume dimostrativi della normalità dell'operazione negoziale compiuta, quindi della sua buona fede e totale estraneità ai rapporti debito-creditori tra Parte_1
e C.O.M.
[...]
Invero:
- la circostanza che le due società non erano legate da alcun rapporto non rappresenta un elemento significativo nel senso prospettato da parte appellante, sia perché la prodotta visura rende conto in ogni caso solo di dati formali;
sia, soprattutto, perché comunque l'elemento su cui si fonda la ritenuta consapevolezza dell'acquirente è rappresentato comunque proprio dal contenuto stesso dell'atto revocando, senza presupporre necessariamente che a monte di quest'ultimo vi siano state altre interferenze tra le due parti contrattuali;

- il fatto che il prezzo della compravendita sarebbe stato effettivamente corrisposto non esclude la coerenza del ragionamento inferenziale operato dal primo giudice, poiché con la revocatoria non si vuole indubbiare l'effettività dell'operazione negoziale compiuta, ma, al contrario, la si presuppone, in quanto sono proprio gli effetti che ne conseguono a recare pregiudizio ai creditori del disponente;

- il dato secondo cui il corrispettivo della vendita concordato, conformato ai valori
OMI, sarebbe congruo, concerne soltanto l'equilibrio economico dello scambio che, di per sé, oltreché insindacabile, è altresì privo di rilevanza ai fini che qui interessano (la prova dell'elemento soggettivo nel terzo), poiché non si deduce la natura simulata dell'operazione negoziale, ma anzi se ne lamentano gli effetti pregiudizievoli, sul presupposto logico della sua effettività.
Si aggiunga che neppure appare credibile, in difetto di alcun riscontro, la circostanza, dedotta dagli appellanti, che la previsione contrattuale in disamina sarebbe una mera clausola di stile, intesa a derogare al regime di solidarietà ex art. 1104 c.c.. Invero, neppure sul piano logico è comprensibile quali esigenze
“di stile” (diverse da quelle patrimoniali concrete già illustrate) avrebbero indotto due operatori economici professionali ad esprimere una esplicita ed inequivocabile manifestazione di concorde volontà contrattuale articolata e
17 destinata, per le ragioni già esposte, ad incidere concretamente sull'effettiva allocazione sostanziale degli oneri in questione tra le parti, quindi sul programma negoziale in concreto stabilito.
Infine, non ha alcun pregio il rilievo degli appellanti che la previsione contrattuale in questione, quale possibile fondamento del ragionamento inferenziale utilizzato ai fini della prova dell'elemento soggettivo del terzo, sia stata prospettata dall'appellata creditrice, al più tardi, soltanto con la comparsa conclusionale del primo grado.
Infatti, posto che il contratto è stato prodotto sin dalla citazione introduttiva del giudizio di primo grado, proprio al dichiarato fine di provare i presupposti dell'azione revocatoria, la parte attrice ha tempestivamente assolto i propri oneri di allegazione e prova del relativo fatto noto, sicché il giudice a quo aveva la possibilità ed altresì il dovere di apprezzarne il contenuto, facendone corretta interpretazione ai sensi degli artt. 1362 e ss. c.c., anche quale elemento da cui inferire le intenzioni delle parti, quindi, anche la sussistenza dell'elemento soggettivo nel terzo.
Pertanto, argomentando in ordine alla rilevanza istruttoria, anche quale prova critica, di tale documento, e del suo contenuto, la parte attrice non ha introdotto alcuna inammissibile novità nel thema decidendum, in quello probandum e nella istruttoria svolta.
Va quindi disposto il rigetto del primo motivo di gravame perché infondato.

8. Con un secondo motivo, il solo appellante incidentale impugna il capo della sentenza di primo grado che ha rigettato la domanda al risarcimento del danno Parte per lite temeraria proposta in via riconvenzionale in primo grado contro e chiedendo, in riforma della sentenza impugnata, il suo accoglimento.
In specie, la parte lamenta la “Violazione, erronea e falsa applicazione dell'art.96
e ss. c.p.c.”; con ciò si duole che, in conseguenza dell'accoglimento della domanda dell'attrice, i restanti capi della sentenza hanno contenuto condannatorio in danno delle convenute, in solido, riguardo alle spese di lite nonché contenuto escludente la pretesa ex art. 96 c.p.c. formulata da;
CP_4 pertanto, ove il Tribunale ove avesse correttamente giudicato, avrebbe condannato il ex art.96 c.p.c. CP_2
18 Orbene, il rigetto del primo motivo di appello rendendo manifesta la fondatezza della domanda spiegata dall'appellata, il cui accoglimento in primo grado trova qui conferma, rende superflua la trattazione della presente doglianza che resta assorbita.

9. In definitiva, l'appello principale e quello incidentale vanno rigettati. Nei rapporti tra le parti costituite le spese di questo giudizio devono essere rifuse, a favore dell'appellata, dagli appellanti in solido, secondo il principio di soccombenza, e si liquidano, utilizzando i parametri di cui al d.m. n. 55/2014
(aggiornati, da ultimo, con d.m. n. 147/2022), con riferimento allo scaglione da
€ 52.001,00 a € 260.000,00, corrispondente al credito controverso, ed ai valori medi per tutte le fasi, fatta salva quella di istruttoria/trattazione, che viene liquidata al minimo per la sua estrema semplicità nel caso di specie, in €
15.800,20 per compensi (€ 2.977,00 per fase di studio;
€ 1.911,00 per fase introduttiva;
€ 2.163,00 per fase di trattazione/istruttoria; € 5.103,00 per fase decisionale;
€ 3.646,20 per l'aumento del 30 % per la presenza di più controparti parti aventi la stessa posizione processuale)
10. Il rigetto dell'appello costituisce il presupposto, del quale si dà atto con la presente sentenza, per il pagamento a carico degli appellanti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, l. n. 228/2012, se dovuto (Cass. S.U. 20.2.2020 n. 4315).


P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto contro la sentenza del Tribunale di Latina, n. 538/2020, pubblicata il 3.3.2020, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello principale e quello incidentale;

2. condanna gli appellanti in solido alla rifusione delle spese di lite in favore dell'appellata, liquidandole in € 15.800,20 per compensi, oltre al rimborso di spese forfettarie, Iva e Cpa, come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte di ciascuno degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato
19 pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater,
D.P.R. n. 115/2002, se dovuto.
Così deciso in Roma in data 6.11.2025
Il Presidente est. Michele Cataldi
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