REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, in persona dei magistrati
Dott.ssa Maria Balletti Presidente
Dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere relatore
Dott. Guerino Iannicelli Consigliere
All'udienza di discussione del 28.10.2025
Ha pronunziato mediante lettura del dispositivo la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile di appello, iscritta al n. 735/2025 R.G, avente ad oggetto: appello alla sentenza n. 1418/25 del Tribunale di Nocera
Inferiore, proposta
DA
“ , con sede legale in Mercato San Severino (SA), alla Parte_1
via Monsignor Angelo Terrone n. 12, codice fiscale e partita IVA
, in persona dell'amministratore unico e legale P.IVA_1
rappresentante pro tempore, dott.ssa Parte_2
[...] rappresentata e difesa, in virtù di mandato in atti, dall'avv.
AU NE.
APPELLANTE
NEI CONFRONTI DI
“ , con sede legale in Controparte_1
ON (SA), alla via Roma n. 190, in persona del socio accomandatario e legale rappresentante pro tempore, CP_1
, rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti,
[...]
dall'avv. ET NO, nel cui studio, in ON (SA), alla via della Libertà n. 60, elettivamente domicilia.
APPELLATA
Conclusioni: le parti hanno concluso come da atti e verbale di udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Parte_ Con l'atto introduttivo del giudizio di primo grado la ha proposto opposizione al D.I. n. 1599/21 con il quale le era stato ingiunto il pagamento, in favore della dell'importo di €. CP_1
9.100,00, oltre interessi legali, a titolo di canoni scaduti e non pagati, da ottobre, novembre e dicembre 2020, gennaio, febbraio, marzo e aprile 2021, epoca di avvenuta riconsegna dell'immobile a seguito di intimazione di sfratto per morosità, di cui chiedeva la revoca;
a motivi dell'opposizione deduceva che l'immobile era
2 stato concesso per uso “commercio all'ingrosso e deposito merce”, che “comporta contatti diretti con il pubblico”, laddove, in data 14 dicembre 2020, a seguito di esposto presentato da parte della , personale del Settore Parte_3
Tecnico del Comune di Fisciano, unitamente alla Polizia
Municipale, effettuati i rilievi ed acquisita la documentazione che
Parte_ legittimava la presenza della “ nei locali, evidenziava che il legale rappresentate della “ ” aveva dichiarato “che il piano CP_1
interrato non è oggetto di locazione ed inutilizzato”, e che sarebbe stato “a disposizione per un ampliamento futuro della società
“ , locataria della restante parte Parte_3
dell'immobile”; che, con ordinanza Dirigenziale n. 3/2021 prot. n.
989/2021 del Dirigente del Settore Tecnico del Comune di
Fisciano, rilevato, tra l'altro, che il piano seminterrato avrebbe dovuto essere adibito ad uso deposito a servizio della proprietaria
“ ed inutilizzato, nonché che per lo stesso non risultava CP_1
la segnalazione certificata di agibilità, necessaria per l'utilizzo
Parte_ dello stesso, era ordinata alla “ la cessazione e sospensione ad horas dell'attività, con concessione di un termine di 30 giorni per la liberazione dell'immobile e, con successiva Ordinanza
Dirigenziale n. 4/2021 – prot. n. 988/2021, veniva pure ordinato il ripristino dello stato dei luoghi e delle relative destinazioni d'uso dell'immobile; che, quindi, la società ha dovuto immediatamente reperire altro locale per l'esercizio dell'attività con maggiori oneri
3 ed esborsi;
che, quindi, d'accordo con la proprietà dell'immobile, si decideva di sospendere il pagamento dei canoni in attesa di capire l'evolversi della situazione, laddove, successivamente era notificata l'intimazione di sfratto per morosità, a seguito della quale manifestava la propria disponibilità a riconsegnare l'immobile, fatte salve le eccezioni concernenti l'accertamento della morosità e le ulteriori domande da proporre;
che, quindi, la impossibilità giuridica dell'oggetto determinava la nullità della locazione, per mancanza dei requisiti stabiliti dall'articolo 1346
c.c., essendo l'immobile situato in zona urbanistica che non consente la destinazione per cui è stato concesso in locazione, nonchè la imputabilità della risoluzione al grave inadempimento della locatrice;
spiegava, quindi, domanda riconvenzionale di restituzione di tutti gli importi versati in esecuzione di un contratto di locazione nullo, compreso quello corrisposto a titolo di deposito cauzionale;
in subordine, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione in ragione del “gravissimo inadempimento” della locatrice, avendo, infatti, la “ ” CP_1
Parte_ stipulato con la “ , affinché questa vi svolgesse l'attività di commercio all'ingrosso e deposito merci, un contratto di locazione per un immobile ricadente nel Piano Regolatore Territoriale
Consortile (P.R.T.C.) “ASI Salerno” in zona definita “D – industriale”, in zona urbanistica che non consente tale destinazione d'uso, caratterizzandosi la mancanza delle autorizzazioni o
4 concessioni amministrative relative alla sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale, come inadempimento della parte locatrice, poiché attinenti a caratteristiche intrinseche del bene locato, con conseguente condanna dell'opposta al versamento, dell'indennità per la perdita dell'avviamento.
Si costituiva la che ha contestato l'opposizione, CP_1
Parte_ chiedendone il rigetto, rilevando che i lavori eseguiti dalla avevano cambiato la destinazione d'uso del locale, originariamente destinato ad uso deposito e trasformato a uso vendita diretta.
Con sentenza n. 1418/2025 il Tribunale di Nocera Inferiore ha rigettato l'opposizione e le spiegate riconvenzionali, confermato l'opposto D.I., e condannato l'opponente alla refusione delle spese legali.
Parte_ Avverso tale decisione ha proposto appello la chiedendone la revoca, con il favore delle spese, deducendo a motivi:
1) La erronea valutazione delle prove;
violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1346 e 1418 c.c. e 116 c.p.c., avendo il Tribunale affermato che l'immobile era idoneo all'uso pattuito, quale deposito/magazzino e uso uffici, e che la cessazione dell'attività esercitata nei locali di proprietà della stata disposta, non già perché l'immobile concesso CP_1
5 in locazione non potesse, poiché situato in una particolare zona, essere destinato all'uso convenuto, bensì, in ragione del mancato conseguimento delle necessarie autorizzazioni amministrative;
che, di contro, neanche in astratto l'immobile concesso in locazione poteva essere destinato all'uso pattuito, ricadendo, in ossequio al Piano Regolatore Territoriale
Consortile (P.R.T.C.) ASI Salerno, in zona definita “D – industriale”, destinata ad insediamenti industriali, artigianali, nonché di logistica di supporto alle attività industriali ed artigianali, attività inconciliabili con il “commercio
Parte_ all'ingrosso e deposito merce” svolta dalla “ , avendo il
Tribunale valorizzato l'art. 1 del contratto prevedente la descrizione dell'immobile e, non invece, la previsione dell'articolo 4 del contratto di locazione, prevedente la destinazione di una porzione da adibire ad uso deposito/magazzino ed un'altra, posta su una struttura soprelevata, destinata ad uso uffici;
che, inoltre, erratamente il
Tribunale ha ritenuto che la prosecuzione dell'attività fosse
Parte_ possibile, ove la avesse stipulato convenzione con il
Consorzio ASI, procedendo alla trasmissione al SUAP di
SCIA, tralasciando di valutare l'inciso, “previa verifica delle nuove norme tecniche di attuazione del Piano ASI”, a mente delle quali in quell'immobile si sarebbe potuta esercitare esclusivamente attività “industriali, artigianali, nonché di
6 logistica di supporto alle attività industriali ed artigianali”; che, il contratto era, quindi, nello per mancanza nell'oggetto dei requisiti stabiliti dall'articolo 1346 c.c.;
2) La omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, non avendo il
Tribunale valutato la circostanza per cui il locale concesso in locazione da ra stato oggetto di asservimento ad altro CP_1
insediamento produttivo, la per un eventuale Parte_3
ampliamento; che, quindi, in virtù di quanto dichiarato dal
, l'immobile non poteva essere oggetto di locazione, e, CP_1
quindi, solo le mendaci affermazioni della anno reso CP_1
Parte_ illegittimo il contratto di locazione con la risoltosi, non il 20 aprile 2021, ma il 13 gennaio 2021, nel momento in cui è stata adotta l'Ordinanza Dirigenziale.
Si è costituita la che, in via preliminare, ha eccepito CP_1
l'inammissibilità dei primi due motivi di appello, concernenti, da un lato, la valutazione degli inadempimenti, atteso che l'immobile era stato spontaneamente rilasciato, e dall'altro, la non contestata morosità, chiedendo, in ogni caso, il rigetto del gravame nel merito.
All'udienza del 28 ottobre 2025, dopo la discussione orale, la
Corte ha poi deciso come da allegato dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
7 Giova premettere che i primi due motivi di gravame sono ammissibili, avendo l'appellante censurato la sentenza con riguardo alla gravità dell'inadempimento, sebbene non contestando la morosità che deduce, però, essere del tutto legittima, in quanto attinente ad un contatto nullo.
Invero, l'immobile è stato rilasciato con riserva di tutte le eccezioni da far valere nei giudizi di merito e, pertanto, legittimamente l'appellante ha chiesto accertarsi l'inadempimento della società appellata.
Ciò posto, rileva la Corte che l'appello non è fondato.
Con i motivi di gravame che possono esaminarsi congiuntamente, in quanto ripercorrenti tutti la ricostruzione della vicenda relativa al rapporto locativo, l'appellante censura la decisione con riguardo alla mancata declaratoria di nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto, avendolo il Tribunale ritenuto idoneo all'uso, in virtù del solo art. 1 del contratto, che contiene una mera descrizione dei locali, e omettendo di considerare l'art. 4 del medesimo, nonché la circostanza che la cessazione dell'attività è stata determinata dalle false, ovvero reticenti, affermazioni del legale rappresentante della non potendo i locali giammai CP_1
essere destinati all'uso pattuito.
Le censure non sono fondate.
8 Al riguardo giova rilevare che, con contratto del 08.05.2017, regolarmente registrato, la a concesso in locazione alla CP_1
Parte_ l'immobile sito in Fisciano alla via Cupa Cervito n.36, piano terra, in catasto del Comune di Fisciano al foglio 6, particella 694 sub 5 cat. C/2.
All'art. 1 del contratto risulta testualmente previsto che “l'unità immobiliare si compone di una porzione da adibire ad uso deposito/magazzino ed un'altra posta su una struttura sopraelevata, destinata ad uso uffici”. “La conduttrice dichiara di aver visionato l'immobile e di averlo trovato idoneo all'utilizzo che intende farne”.
Orbene, di contro a quanto dedotto dall'appellante, l'utilizzo dell'espressione “da adibire” si ricollega proprio all'uso che il conduttore ha dichiarato ed intesto farne, e, cioè, una parte a magazzino/deposito e l'altra sopraelevata ad uffici.
Va, infatti, evidenziato che dall'epoca di stipula del contratto, la società appellante ha utilizzato l'immobile per diversi anni, senza contestazione alcuna.
Ciò vale ad escludere la nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto avendo il contratto avuto esecuzione per un lasso di tempo notevole.
L'appellante deduce che la cessazione dell'attività è dipesa dalle false e reticenti dichiarazioni del locatore e che l'immobile non
9 poteva giammai essere concesso in locazione, per le caratteristiche e la ubicazione.
Il rilievo non è fondato.
Invero, dal verbale redatto in data 14.12.2020, emerge che le irregolarità riscontrate attengono alla mancata trasmissione al
SUAP della SCIA, comprensiva delle notifiche all'ASL, in relazione alla vendita di generi alimentari.
E', quindi, il mutamento della destinazione d'uso, non corredato dai necessari adempimenti burocratici, che ha determinato la cessazione dell'attività, dovendosi escludere qualsiasi rilevanza al comportamento del . CP_1
Ed, invero, al punto 6 del contratto il conduttore ha dichiarato “di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione, esenti da difetti che possano influire sulla salute di chi svolge l'attività e si obbliga a riconsegnarli alla scadenza del contratto nello stesso stato”.
Al riguardo, giova evidenziare che, in virtù di costante orientamento giurisprudenziale, stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi ed, altresì, adeguate a quanto necessario per ottenere le necessarie autorizzazioni
10 amministrative, rilevando unicamente che l'immobile presenti, o sia in potenziale condizione di acquisire, le pertinenti condizioni giuridiche funzionali al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative ( Cass. n. 03441 del 08/03/2002).
Né può ritenersi che gravi sul locatore l'obbligo di attivarsi per consentire il rilascio delle necessarie autorizzazioni ove il conduttore lo abbia riconosciuto idoneo all'uso cui intende destinarlo, salvo che il locatore non abbia assunto uno specifico impegno contrattuale in tal senso (cfr. tra le altre Cass. n. 05786 del 22/11/1985).
Orbene, nel caso di specie, non solo all'atto della stipula sussistevano le condizioni giuridiche per ottenere le necessarie autorizzazioni, non richieste dall'appellante nonostante il mutamento della destinazione d'uso, ma era da lui perfettamente conosciuto l'inserimento del lotto nel Consorzio Asi e delle autorizzazioni necessarie, tra cui la stipula di apposita convenzione.
Ed, invero, dall'ordinanza n. 3/2021 del Dirigente del Settore
Tecnico del Comune di Fisciano, si evince che la cessazione dell'attività è stata determinata dalla mancata richiesta di rilascio del nulla osta da parte del Consorzio, mediante stipula di apposita convenzione, per l'avvio dell'attività, e di successiva trasmissione di al SUAP e all'Asl. CP_2
11 Non è, quindi, l'ubicazione dell'immobile che ha comportato la cessazione del rapporto di locazione, bensì il mancato conseguimento delle necessarie autorizzazioni amministrative che, peraltro, non è ritenuto dalla giurisprudenza di legittimità di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio (cfr. Cass. ord. n. 9558/17; Cass. n. 23695/04).
Alcuna nullità del contratto, fonte della rivendicata restituzione dei canoni, né un inadempimento della locatrice, si profilano, dunque, nel caso di specie.
Difatti, la società locatrice non ha assunto alcun impegno al rilascio delle autorizzazioni per lo svolgimento dell'attività nei locali.
Né assume rilevanza la circostanza che l'immobile fosse destinato alla eventuale espansione dell'attività esercitata nei locali sovrastanti dalla che, infatti, non ha costituito causa Parte_3
della cessazione dell'attività.
In conseguenza, correttamente il Tribunale ha ritenuto che la cessazione dell'attività nei locali in questione non fosse imputabile alla locatrice.
In conseguenza, correttamente è stata respinta sia la domanda riconvenzionale di restituzione degli importi corrisposti sin dall'anno 2013, sia di riconoscimento della indennità di avviamento.
12 L'art. 34 della L. n. 392 prevede, infatti, che l'indennità di avviamento non spetta nel caso di inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, tutte risalenti alla colpa o alla volontà del conduttore stesso.
Tuttavia, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale può spettare anche in caso di recesso anticipato del conduttore, qualora, però, sia frutto non già di una libera autodeterminazione, ma di un inadempimento del locatore che influisca sulla volontà del locatario di scindersi dal vincolo negoziale.
Invero, come chiarito in giurisprudenza, nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, l'indennità per perdita dell'avviamento non è dovuta in caso di recesso del conduttore, o per sua iniziativa oppure in adesione ad un patto di risoluzione e, quindi, se la cessazione è riferibile alla volontà del locatario, la quale deve essere espressa o chiaramente desumibile da comportamenti idonei a manifestare disinteresse alla prosecuzione del rapporto
(Cassazione civile, sez. VI, 30/06/2022, n. 20892).
Ciò, poiché per “recesso” non deve intendersi soltanto quello regolato dall'art. 27, comma 7 della L. n. 392, in quanto nella norma in questione il termine è usato in una accezione ampia, comprensiva di ogni risoluzione anticipata del contratto che, anche se formalmente consensuale per adesione del locatore, possa farsi risalire ad una manifestazione di volontà del conduttore che non
13 abbia più interesse alla continuazione della locazione (Cassazione civile, sez. III, 27/02/1995, n. 2231).
Per quanto suesposto, dunque, l'appello non può essere accolto.
La condanna dell'appellante alle spese del giudizio e al doppio del contributo consegue alla soccombenza.
Le spese di lite vengono liquidate come in dispositivo, avuto riguardo ai valori minimi ( in ragione della non eccessiva complessità delle questioni) previsti secondo i parametri di cui al d.m. n. 147 del 2022, con liquidazione anche per questo giudizio della fase di trattazione perché, come chiarito dalla Suprema
Corte, detto compenso “spetta al procuratore della parte vittoriosa anche a prescindere dall'effettivo svolgimento, nel corso del grado del singolo giudizio di merito, di attività a contenuto istruttorio, essendo sufficiente la semplice trattazione della causa, che è fase ineludibile” (così Cass. n.8133/2024 che richiama Cass. n.
8561/2023; Cass. n. 8703/2022; Cass. n. 27056/2012).

P.Q.M.


La Corte di Appello di Salerno, Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello di cui in narrativa, ogni altra istanza eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Rigetta l'appello.
14 2) Condanna l'appellante a rifondere all'appellata le spese del presente grado di giudizio, liquidate in complessivi €.
2906,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario del 15% sulle spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge, somma che distrae in favore dell'avv.
NO ET, dichiaratosi antistatario.
Da atto che ricorrono i presupposti per il versamento a carico dell'appellante dell'ulteriore importo pari a quello del contributo unificato dovuto per l'impugnazione.
Salerno 28 ottobre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott.ssa Giuliana Giuliano dott.ssa Maria Balletti
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