REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
8° SEZIONE - – 2° COLLEGIO
R.G. 6899/2022
La Corte, nelle persone dei Magistrati:
dott.ssa FRANCA MANGANO Presidente dott. ADOLFO CECCARINI Consigliere dott.ssa BIANCAMARIA D'AGOSTINO Giudice Ausiliario relatore riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6899 R.G.C. dell'anno 2022, rimessa in decisione all'udienza collegiale del 17 aprile 2025, vertente
TRA in persona del legale Parte_1 rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in Roma, alla Via Marcantonio
Colonna n. 7, presso lo Studio Legale dell'avv. Giuseppe Cassese, che la rappresenta e difende come da procura in atti
Appellante
E
in persona Controparte_1 dell'Amministratore legale rappresentante pro-tempore elettivamente domiciliato in Via Manlio Quarantelli n. 8, presso lo Studio CP_1
Legale dell'Avv. Paolo Mazzi, che lo rappresenta e difende come da procura in atti
Appellato

OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Velletri n. 1621/2022
CONCLUSIONI: come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
proponeva appello avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Velletri n. 1621/2022, che - a definizione del giudizio R.G. n.
4712/2018, dalla stessa proposto nei confronti del in CP_1 CP_1
ed avente ad oggetto l'impugnazione della delibera
[...] Controparte_1 dell'assemblea condominiale datata 24 maggio 2018 - respingeva la domanda attorea con condanna al pagamento delle spese di lite in favore del convenuto
CP_1
Parte appellante censurava la sentenza impugnata nei motivi di gravame chiedendone la riforma e concludeva affinchè la Corte volesse così provvedere:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'appello adìta, respinta e disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione nonché previa riforma della sentenza gravata per quanto di ragione e in accoglimento delle domande spiegate in primo grado: via pregiudiziale e cautelare sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza n. 1621/2022 resa dal Tribunale di Velletri Dott.
GI AL in data 08.08.2022 e pubblicata in data 25.08.2022 ed ivi impugnata per i motivi dedotti nel presente atto. in via principale, nel merito,
pag. 2/7

1. accertare e dichiarare annullabile l'assemblea del 24.05.2018 per difetto genetico della comunicazione di convocazione a causa della mancata convocazione della 2. accertare e dichiarare nulla l'assemblea del Pt_1
24.05.2018 nella parte in cui disciplina l'uso dell'area di proprietà della soc. costruttrice e su cui insistono i n. 6 posti auto in uso esclusivo CP_2 all'appellante per difetto di legittimazione del appellato a Pt_1 CP_1 deliberare sull'utilizzo di tale area. Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio”.
Si costituiva l'appellato così concludendo: “Voglia l'Ill.ma Corte CP_1 di Appello di Roma adita, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione rejectiis: - In via pregiudiziale: rigettare la domanda di sospensione cautelare dell'esecutività della sentenza impugnata, in quanto infondata sia in fatto che diritto per mancanza del fumus boni juris e del periculum in mora, per tutti i motivi e le ragioni esposte in atti. - In via principale nel merito: accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis per i motivi menzionati in atti e, per l'effetto, rigettare l'appello proposto dalla Pt_1 [...]
e confermare la sentenza n. 1621/2022 pubblicata in data Parte_1
25.08.2022 dal Tribunale di Velletri nella causa di cui al n. R.G. 4712/2018; -
Ancora, in via principale nel merito: accertare e dichiarare la corretta convocazione dell'odierna parte ricorrente all'assemblea del 24 maggio 2018, con conseguente legittimità della delibera in essa intervenuta e, per l'effetto, rigettare l'appello proposto dalla e Parte_1 confermare la sentenza n. 1621/2022 pubblicata in data 25.08.2022 dal
Tribunale di Velletri nella causa di cui al n. R.G. 4712/2018; - Con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio”.
All'udienza collegiale del 17 aprile 2025 la causa veniva trattenuta in decisione con termini per memorie conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
pag. 3/7 La vicenda trae origine dalla domanda proposta da Parte_1
nei confronti del Condominio in
[...] CP_1 Controparte_1
[..
ed avente ad oggetto l'impugnazione della delibera dell'assemblea condominiale datata 24 maggio 2018, ritenuta invalida dall'attore per omessa convocazione della società attrice all'assemblea condominiale, contestandosi lo strumento di comunicazione adottato dal Condominio, che inviava una mail semplice in violazione di quanto stabilito dalla legge e dal regolamento condominiale;
precisava altresì l'attore che l'indirizzo mail utilizzato per la convocazione era pure errato, non appartenendo alla società attrice.
Lamentava che la delibera impugnata era Parte_1 altresì nulla poiché avente ad oggetto atti dispositivi su beni (aree utilizzate per posti auto) non di proprietà comune, ma sui quali la proprietaria dei medesimi, LI RL, costruttrice dell'intero fabbricato condominiale, aveva costutuito un diritto di uso esclusivo in favore della società attrice in una alla compravendita dell'unità immobiliare, con atto notarile che veniva allegato in atti di causa.
Il Tribunale di Roma respingeva la domanda attorea ritenendo valido l'avviso di convocazione effettuato dal a mezzo mail (“La convocazione CP_1 dell'assemblea veniva correttamente effettuata nei confronti della ricorrente, tanto che all'invio della mail, contenente la convocazione per l'assemblea del
24 maggio 2018, seguiva mail di conferma della ricezione con richiesta di non inviare la raccomandata. L'indirizzo mail non è stato disconosciuto dalla società ricorrente, per cui la convocazione deve ritenersi correttamente eseguita”) e ritenendo altresì non comprovata la proprietà esclusiva dei posti auto de quibus.
Avverso detta statuizione proprone gravame Parte_1
che lamenta “assenza di motivazione della sentenza impugnata, nullita'
[...] della medesima, erronea valutazione ed applicazione dei principi di diritto in
pag. 4/7 materia condominiale per violazione degli artt. 1136 e 1137 cc. e dell' art. 66 disp. att. cc. e dell' art. 72 disp. att. cc. e art. 115, comma 1, c.p.c. e dell' art 2697 cc.”, laddove il giudicante di prime cure ha erroneamente ritenuto che l'indirizzo mail presso cui era stata inviata la convocazione non sarebbe stato disconosciuto dalla ricorrente, mentre l'odierna appellante sin da subito nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado aveva contestato il difetto di notifica attraverso l'indirizzo mail ed evidenziando di non aver mai ricevuto l'atto di convocazione all'assemblea condominiale del 24 maggio 2018.
La doglianza è fondata e va accolta.
La Corte Suprema ha di recente ribadito il principio – al quale si ritiene di aderire - secondo cui è affetta da nullità la convocazione dell'assemblea condominiale inviata via mail semplice: “In tema di assemblea condominiale,
l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., nel prescrivere forme determinate di convocazione (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), detta una disciplina inderogabile a tutela della collegialità
e dunque degli interessi fondamentali del condominio, sicché va esclusa la validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall'autonomia privata che preveda modalità alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna all'indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice”(Cassazione civile sez. II, 18/06/2025,
n.16399).
Nella specie, a seguito del riesame degli atti di causa, la Corte rileva che l'odierna appellante ha in maniera chiara ed incontrovertibile eccepito, sin da subito, di non aver ricevuto alcuna convocazione, disconoscendo addirittura come proprio anche l' indirizzo mail cogimcostruzioni@tiscali.it (neppure corrispondente al nominativo della società odierna appellante), sul quale sarebbe transitata la convocazione da parte del CP_1
Di contro, il Condominio non ha fornito prova alcuna di aver correttamente convocato la condomina non assumendo Parte_1
pag. 5/7 rilevanza alcuna la “risposta” alla mail inviata, a seguito della contestazione ritualmente sollevata nel primo grado di giudizio.
Per i suesposti motivi, la Corte accoglie l'appello e, in riforma della gravata sentenza, annulla la delibera dell'assemblea del Condominio in CP_1
datata 24 maggio 2018 per assenza di convocazione della Controparte_1 condomina Parte_1
Ogni altra questione rimane assorbita.
Le spese di lite del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza, con conseguente condanna dell' appellato al pagamento delle Controparte_3 stesse in favore dell' appellante, come liquidate in dispositivo, secondo le tariffe professionali vigenti (aggiornate sulla base del D.M. n. 147 del
13/08/2022) con gli importi minimi delle voci dello scaglione di riferimento
(indeterminabile di complessità bassa), esclusa la fase istruttoria per il giudizio di appello, attesa la non particolare complessità delle questioni trattate.

p.q.m.


La Corte, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. Accoglie l'appello proposto da Parte_1 nei confronti del Controparte_4 avverso la sentenza del Tribunale di Velletri n. 1621/2022;

2. In riforma integrale della gravata sentenza, annulla la delibera dell'assemblea del Condominio in CP_1 Controparte_1 datata 24 maggio 2018 per assenza di convocazione della condomina
Parte_1

3. condanna l' appellato Controparte_1
, in persona dell'Amministratore legale
[...] rappresentante pro-tempore al pagamento, in favore dell' appellante in persona del legale Parte_1
pag. 6/7 rappresentante p.t., delle spese di lite del doppio grado di giudizio, riliquidate per il primo grado in complessivi € 2.500,00, oltre accessori di legge e liquidate per il secondo grado in complessivi
€3.966,00, oltre accessori di legge;

4. nulla per le spese di lite tra le altre parti contumaci.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 23 ottobre 2025.
Il Giudice estensore Il Presidente dott.ssa Biancamaria D'Agostino dott.ssa Franca Mangano
pag. 7/7