REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE di APPELLO di BARI
Seconda Sezione Civile in persona dei signori magistrati
IL RT presidente
Luciano GUAGLIONE consigliere
PA RI consigliere, relatore ha pronunziato la presente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 1237 del registro generale per gli affari contenziosi di secondo grado dell'anno 2022, posta in deliberazione sulle conclusioni delle parti all'udienza del 21 febbraio 2025 con contestuale concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. e vertente
TRA
elettivamente domiciliata in Bari al Corso Vittorio Parte_1
Emanuele II n. 179, presso lo studio dell'avv. Raffaele Bia che lo rappresenta e difende, come da procura in calce all'atto di appello;

APPELLANTE
E
elettivamente Controparte_1 domiciliata in Bari alla via Dante Alighieri n. 51 presso lo studio dell'avv. Francesco
Semerano che lo rappresenta e difende come da procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta con appello incidentale;

APPELLATO
oggetto: vendita di cose immobili; appello avverso la sentenza del Tribunale di Bari n.
2836/2022 del 12 luglio 2022
1 Conclusioni
All'udienza del 21 febbraio 2025 i procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni a mezzo delle note di trattazione scritta, riportandosi ai rispettivi scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 2836/2022 pronunciata il 12.7.2022, il Tribunale di Bari ha accolto la domanda attorea ex art. 2932 c.c. e quella avanzata in via riconvenzionale di riduzione del prezzo acquisto, e ha trasferito in favore della Parte_1
l'immobile dotato di macchine e attrezzature, sito in alla via S.C. Priore n. 15, CP_1 così come meglio identificato e descritto nel contratto preliminare di compravendita del
9.3.2015, condizionando il trasferimento al versamento da parte della parte convenuta della somma ridotta di € 974.422,13, sulla maggiore stabilita in contratto dalle parti, quale corrispettivo della vendita. Ha infine compensato le spese di lite tra le parti, compresi gli oneri di CTU.
Avverso tale decisione ha proposto appello la con tre Parte_1 distinti motivi di impugnazione mediante cui ha denunciato: a) l'illegittimità e la contraddittorietà della sentenza impugnata per avere rigettato la domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare a fronte dell'accertata mancanza del certificato di agibilità – abilità dell'immobile compromesso in vendita;
b) l'illegittimità e la contraddittorietà della sentenza impugnata per avere rigettato la domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare pur a fronte della palese ricorrenza dei vizi denunciati dalla promissaria acquirente;
c) la violazione degli artt. 1490 e 1492 c.c.; motivazione insufficiente.
Ha resistito all'appello la in c.p., con Controparte_1 comparsa di costituzione e risposta depositata il 15.12.2022 mediante cui ha contestato il gravame, chiedendone l'integrale rigetto. Ha spiegato appello incidentale, censurando il capo della sentenza che ha accolto la domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta, di riduzione del prezzo di acquisto per il mancato rilascio del certificato di agibilità dell'immobile, contestando che tale circostanza era ben nota alla promissaria acquirente per essere stata riportata nel contratto preliminare del 9.3.2015.
Con ordinanza del 25 febbraio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
2 Con il primo motivo di gravame, l'appellante principale denuncia la contraddittorietà della sentenza impugnata nel punto in cui il Tribunale di Bari, accertata la mancanza del certificato di agibilità-abitabilità dell'immobile promesso in vendita, ha rigettato la domanda riconvenzionale volta alla declaratoria di risoluzione del contratto ex art. 1453
c.c., per grave inadempimento della parte venditrice.
Deduce, in particolare, l'appellante che l'assenza del certificato di agibilità, configurando la fattispecie della vendita di aliu pro alio, giustificava sia il rifiuto opposto dalla alla stipulazione dell'atto definitivo di compravendita, sia la Parte_1 proposta domanda di risoluzione del contatto preliminare del 9.3.2015.
Erroneamente, pertanto, il giudice di prime cure aveva rigettato tale domanda, sul presupposto della scarsa importanza dell'inadempimento della parte venditrice in relazione al godimento ed alla commerciabilità dell'immobile stesso.
Tale censura non coglie nel segno e va disattesa.
In ordine alle conseguenze che discendono dalla mancanza del certificato di abitabilità, la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione del consolidato principio di diritto enunciato dalla giurisprudenza di legittimità che ha stabilito che la mancata consegna di tale certificato al compratore non determina in via automatica la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene, per cui, solo ove difettino i requisiti per ottenere l'agibilità la vendita può essere risolta per l'intervenuta consegna di aliud pro alio (Cass. 2023/n. 23605; Cass. 2023/n. 23604).
Nel caso di specie, sulla scorta delle conclusioni raggiunte dal consulente tecnico d'ufficio, ing. - condivise da questa Corte, anche alla luce del fatto Persona_1 che le stesse non sono state oggetto di specifica critica da parte dell'appellante e comunque risultano congruamente motivate e prive di errori logici e tecnici – è possibile affermare che il complesso delle difformità e/o irregolarità accertate, che impedirebbero allo stato il rilascio di un valido certificato di agibilità, potevano essere agevolmente sanate.
Il CTU ha, infatti, rilevato che dopo l'ottenimento del certificato di agibilità rilasciato in data 3.6.1999 e successiva integrazione dell'8.8.1999, sull'immobile in argomento sono stati svolti dei lavori di ampliamento dell'impianto produttivo per l'adeguamento alle norme igienico sanitarie previste dal Regolamento CE n. 183/2005, per il quale il
Comune di aveva rilasciato il PdC n. 01/2006 del 27.9.2011; al termine di tali CP_1
3 lavori il certificato di agibilità precedentemente rilasciato “è da considerarsi non più valido” ragione per cui “il mangificio è da considerarsi privo di un valido certificato di agibilità”.
Tuttavia, aggiunge il tecnico che “ai fini dell'ottenimento del (nuovo) certificato di agibilità mancano: - gli elaborati progettuali che verifichino o che dimostrino che le nuove opere realizzate sono prive di rilevanza per la pubblica incolumità ai fini sismici
(installazione di passerelle aeree, apertura di solai, setti in cemento armato); -il progetto
e la verifica della nuova passerella pedonale che consente alle persone di passare direttamente dal capannone alla tettoia in acciaio per il carico degli automezzi;
-le aperture finestrate lungo la parete ovest, necessarie ai fini igienico- sanitari per gli ambienti di lavoro, o in alternativa, una dichiarazione che verifichi che tali aperture non sono più necessarie;
-non è stata realizzata la copertura metallica per il lavaggio e sanificazione degli autocarri, ritenuta necessaria per adempiere alle nuove norme di igiene degli alimenti per animali;
-le certificazioni del nuovo impianto elettrico per
l'automazione dei comandi e per l'illuminazione”.
Trattasi, nella specie, di difformità sanabili che non impedivano totalmente il godimento e la commerciabilità dell'immobile promesso in vendita nella sua specifica identità.
Ha precisato, al riguardo, la Cassazione che “solo allorchè l'immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio (cass. 2023/n. 14900;
Cass. 2021/ 39369).
Ma non è questo il caso di specie, tenuto conto che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie, rispetto al progetto originario, poiché facilmente sanabili, non escludevano la possibilità di ottenere il certificato di agibilità in momento successivo al contratto preliminare.
Ne consegue che correttamente il primo giudie ha ritenuto che l'inadempimento della parte venditrice non fosse di importanza e di gravità tale, rispetto all'economia
4 complessiva dell'affare, da giustificare l'accoglimento dell'azione di risoluzione ex art. 1455 c.c.
Col secondo e terzo motivo di appello – che stante la loro stretta connessione possono essere scrutinati congiuntamente – si denuncia l'illegittimità della sentenza impugnata perché il primo giudice, dopo aver accertato l'esistenza degli innumerevoli vizi denunciati dalla promissaria acquirente, ha rigettato la domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto, accogliendo, di contro, la domanda di riduzione del prezzo formulata solo in via subordinata dalla convenuta.
Deduce più nello specifico l'appellante che i vizi denunciati dalla
[...]
– riguardanti: a) la revoca alla CAP Coop. della registrazione Controparte_2 dell'opificio, come destinato a mangimificio, ai sensi dell'art. 9 del Reg. CE/183/2005;
b) la non funzionalità del molino, determinato dalla assenza di un generatore di vapore tale da non consentire la produzione;
c) la mancata autorizzazione allo scarico delle acque, non rinnovata perché mancante la rete di raccolta e trattamento delle acque meteoriche di prima pioggia e di lavaggio delle aree esterne, nonché di un impianto di trattamento delle acque usate – erano tali da determinare la ricorrenza della vendita aliud pro alio, poiché l'immobile promesso in vendita era privo delle qualità promesse oltre che delle qualità essenziali per l'uso a cui era destinato.
Tale stato di cose giustificava – a parere della - la domanda di Parte_1 risoluzione del contratto preliminare, invero ingiustamente rigettata dal Tribunale di Bari.
La censura è inammissibile oltre che infondata poiché le argomentazioni svolte dalla difesa dell'appellante non appaiono sufficienti a scalfire e contraddire la ratio decidendi del
Tribunale di Bari.
Sussiste la consegna aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., qualora il bene sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita.
In altri termini, la vendita di aliud pro alio presuppone che la causa concreta che aveva giustificato l'atto traslativo non sia realizzabile, tanto da pregiudicare la stessa identità della cosa acquistata (e i connessi interessi sottesi al programma negoziale), e non già che vi sia la mera carenza di requisiti sanabili, non costituenti un elemento di identificazione
5 del bene e senza un definitivo pregiudizio della idoneità rispetto alla categoria merceologica cui il compratore intendeva destinare la cosa.
Sulla scorta di tali condivisibili principi di diritto, il Tribunale di Bari, dopo aver esattamente circoscritto l'oggetto del contratto preliminare del 9.3.2015 - “valorizzando il dato testuale, le parti avevano programmato il trasferimento di un opificio destinato alla produzione di mangimi con la precisazione che era dotato di macchine ed attrezzature funzionanti” – ha ritenuto che le carenze accertate dal consulente tecnico d'ufficio non attenevano all'oggettiva attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico – sociale e non erano tali da impedire in assoluto la fruibilità del bene oggetto del preliminare secondo la destinazione d'uso che lo caratterizzava, tale da incidere irrimediabilmente sull'equilibrio delle reciproche prestazioni.
Ha ritenuto più in particolare il primo giudice che “ciò risulta evidentemente escluso dalle risultanze della relazione tecnica, nella quale il consulente ha quantificato i costi necessari a rendere l'immobile ed i macchinari fruibili al fine di esercitare l'attività di mangimificio, per la somma di € 225.577,97, individuando, quindi, rimedi esperibili per ovviare alle carenze sussistenti. In una economia complessiva di € 1.200.000,00, non sembra che l'esecuzione di opere per il valore di poco più di un 1/6 del prezzo convenuto per il trasferimento possa già di per sé determinare la risoluzione del contratto e tanto in linea con l'interpretazione prevalente che si dà alla locuzione di “non scarsa importanza dell'inadempimento”, tale da supportare un giudizio in termini di alterazione del sinallagma contrattuale”.
Orbene, spettava all'appellante criticare specificatamente, ai sensi dell'art. 342 cpc, tale autonoma argomentazione.
L'art. 342 cpc richiede, infatti, la delimitazione del giudizio di appello, con riferimento non solo agli specifici capi della sentenza impugnata, ma anche ai passaggi argomentativi che la sorreggono, e la formulazione di puntuali ragioni di dissenso atte a determinare le modifiche della decisione censurata, a pena di inammissibilità della censura (Cass.
2022/n.36481; Cass. SS.UU. 2017/n.27199).
Inammissibilità che non può essere sanata dopo la consumazione del diritto di impugnazione né integrata utilizzando l'attività difensiva dell'appellato, ma può essere rilevata dal giudice anche d'ufficio, non attenendo i requisiti di forma della impugnazione
6 e le relative decadenze a materia disponibile delle parti (Cass. 25218/11; 25588/10;
20261/06; 12984/06; 5445/06; 22906/05).
Il fondamento di tale onere si basa sul fatto che le statuizioni di una sentenza non sono scindibili dalle argomentazioni che la sorreggono, sicchè è necessario che l'atto di appello contenga tutte le argomentazioni volte a confutare le ragioni poste dal primo giudice a fondamento della propria decisione.
Invero, nella fattispecie, l'appellante lungi dall'articolare un ragionamento controfattuale, si è limitato ad una contestazione del tutto generica riproponendo le difese già svolte nel primo giudizio e lamentando una valutazione superficiale ed atomistica dei singoli vizi e carenze.
E che i vizi lamentati non fossero così gravi da incidere sull'oggettiva attitudine del bene ad assolvere alla sua funzione economico processuale, lo si può desumere anche dal comportamento processuale della convenuta odierna appellante la quale, nel giudizio di primo grado, aveva manifestato, seppur in via subordinata, l'interesse al mantenimento della proprietà dell'opificio in parola attraverso la proposizione della domanda, poi accolta, di riduzione del prezzo.
Anche sotto tale aspetto, la sentenza impugnata va confermata.
A questo punto può passarsi all'esame dell'appello incidentale, mediante cui la
, con un unico motivo di gravame, ha censurato la Controparte_2 sentenza impugnata nel punto in cui dopo aver accolto la domanda attorea ex art. 2932
c.c. ha ridotto il prezzo di vendita, in ragione del mancato rilascio del certificato di agibilità.
Sostiene l'appellante incidentale che la promissaria acquirente era perfettamente a conoscenza della mancanza di tale certificato perché nel contratto preliminare si faceva espressamente riferimento ai titoli edilizi in forza dei quali l'opificio era stato costruito
(concessioni edilizie n. 46/96 del 22/7/96 e successive 4/97 del 28/3/97, 5/97 del 8/8/97,
2/98-662 del 13/3/98, nonché p.d.c. n. 01/2006 del 26/9/2011, rilasciati dal Comune di
) ed era stato specificato che il fabbricato era provvisto della certificazione di CP_1 agibilità ed abitabilità rilasciata dal Comune di il 3/6/99, integrata in data CP_1
8/8/99 e che, pur essendo stato rilasciato un ulteriore permesso a costruire nel 2011, nessun altro certificato di agibilità era stato rilasciato dopo quello originario del 1999.
7 Conclude, pertanto, ritenendo erronea la decisione del Tribunale di Bari laddove ha accolto la domanda subordinata di riduzione del prezzo, rigettando quella principale di risoluzione del contratto.
Anche tale censura si appalesa inammissibile ex art. 342 c.p.c. perché non tiene conto della ratio decidendi del Tribunale di Bari che ha accolto la detta domanda subordinata sulla scorta delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio svolta – mai contestata dall'attrice odierna appellata - che ha incontrovertibilmente accertato l'esistenza dei vizi lamentati dalla Parte_1
Tali vizi, seppur non impediscono in assoluto la fruibilità del bene stesso secondo la destinazione d'uso che lo caratterizza, ne diminuiscono in modo apprezzabile in valore.
Sul punto, l'appellante incidentale non ha mosso alcuna critica.
Ne consegue che la censura va dichiarata inammissibile ai sensi dell'art. 342 c.p.c.
*
Atteso l'esito complessivo del giudizio, le spese del presente grado vanno interamente compensate tra le parti.
Il rigetto dell'appello principale e la dichiarazione di inammissibilità dell'appello incidentale, comporta l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del
2002, relativo all'obbligo delle parti impugnanti non vittoriose di versare una somma pari al contributo unificato già versato all'atto della proposizione dell'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, in composizione collegiale, definitivamente pronunziando sull'appello principale proposto da
[...] avverso la sentenza n. 2836/2022 del Tribunale di Bari del Parte_1
12.7.2022, rigettata ogni diversa istanza, così provvede:
• Rigetta l'appello principale;

• Dichiara inammissibile ex art. 342 c.p.c. l'appello incidentale;

• Compensa tra le parti le spese di lite del presente grado di giudizio;

• Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento, da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale Parte_1 [...] in concordato preventivo, dell'ulteriore importo a titolo Controparte_3
8 di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, in osservanza dell'art. 13, comma 1 quater DPR 2002/n. 115 nel testo inserito dall'art. 1, comma 17 L. 2012/n.
228, mandando alla Cancelleria per gli adempimenti relativi all'esazione.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte di
Appello, addì 20 giugno 2025
IL CONSIGLIERE estensore IL PRESIDENTE
PA RI IL RT
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