REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SETTIMA SEZIONE CIVILE
così composta
D.ssa AURELIA D'AMBROSIO Presidente est.
Dr.MICHELE MAGLIULO Consigliere
Dr.PAOLO MARIANI Consigliere riunita in Camera di Consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 4625/2022 Ruolo Generale Civile avente ad oggetto: appello avverso sentenza del Tribunale di n. 8381/2022 vertente
TRA
(P.IVA ), in persona degli Parte_1 P.IVA_1 amministratori legali rappresentanti e CP_1 Controparte_2 elettivamente domiciliata in Mugnano di Napoli alla via G. Brodolini n. 5, presso lo studio degli Avv.ti Biagio Di Stazio (C.F. ) e ON Cantiello C.F._1
(C.F. ), dai quali è rappresentata e difesa, in virtù di procura C.F._2 in calce alla comparsa di costituzione di nuovi difensori
APPELLANTE
E
(P.IVA. ), in persona del legale rappresentante Controparte_3 P.IVA_2 pro tempore, elettivamente domiciliata in Napoli alla Via Duomo, presso lo studio dell'Avv.Pasquale Caccavale (C.F. ), dal quale è C.F._3 rappresentata e difesa, in virtù di procura in calce alla copia notificata dell'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado
APPELLATA
CONCLUSIONI
Con le note scritte ex art.127 ter c.p.c. entrambe le parti concludevano riportandosi ai rispettivi atti ed alle conclusioni ivi contenute, chiedendone l'accoglimento.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 13.01.2016 la in persona del Controparte_3 legale rappresentate pro tempore, conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di
Napoli la in persona dei legali rappresentanti pro tempore, Controparte_4 e i suoi soci ( , , , , Controparte_2 CP_1 CP_5 Controparte_6
), ed esponeva che: Controparte_7
- la era proprietaria del complesso industriale sito in Controparte_4
GL in Campania, località Ponte Riccio, Zona ASI, costituito da un ampio capannone, con annessa area scoperta pertinenziale, e da una palazzina adibita ad uso uffici, censito in Catasto al foglio 26, p.lla 198, sub 1, Località Ponte Riccio,
Zona ASI, piano T-1, scala U, cat. D/7, R.C. euro 31.008,07;
- con contratto preliminare di compravendita del 02.08.2013 per AR
[...]
, Rep. n. 19962 – Racc. n. 10461, la società si obbligava a frazionare Per_1
l'immobile e venderne una porzione alla e, precisamente, una parte Controparte_3 di capannone di circa mq. 750, con le annesse aree scoperte contigue e prospicienti (sul lato sud per circa mq. 500 e sul lato nord per circa mq. 1.192) e una parte della palazzina, per circa mq. 125 al piano terra e circa mq 125 al primo piano, oltre all'attiguo androne di circa mq. 88, il tutto così come meglio identificato e individuato nella planimetria allegata, libero “da oneri e diritti reali (anche non apparenti) che ne diminuiscano il libero godimento”;
- il corrispettivo della compravendita veniva convenuto nella complessiva somma di E. 675.000,00 (oltre IVA se dovuta), di cui E. 17.500,00, a titolo di caparra confirmatoria;
E. 50.000,00 da versare entro il 31.12.2013; e la restante parte da pagare all'atto del definitivo;

- le contraenti convenivano espressamente la vendita del cespite “a corpo e non a misura” e fissavano il termine per la stipula del rogito definitivo al
31.10.2015;
-inoltre, convenivano in pari data, con separato contratto, che la porzione immobiliare sarebbe stata concessa in locazione alla promissaria acquirente fino all'atto del trasferimento per un canone annuo di E. 60.000,00, oltre IVA (se dovuta), da corrispondersi in dodici rate mensili anticipate, di uguale importo ciascuna, con la previsione che i canoni frattanto corrisposti a titolo locativo, all'atto del trasferimento, sarebbero stati imputati ad acconto sul saldo prezzo dovuto;

- in questo modo la garantiva alla promissaria acquirente Controparte_4
“l'immediata immissione nel possesso ed il godimento esclusivo della sopradetta porzione immobiliare, al fine di consentirle l'esecuzione delle necessarie opere di manutenzione, edificazione ed adattamento, per il trasferimento della propria azienda e l'esercizio della propria attività imprenditoriale”;
- nel predisporre gli atti propedeutici alla stipula del rogito definitivo, la CP_4 frazionava il complesso edilizio ed accatastava la porzione
[...] immobiliare promessa in vendita in modo difforme da quanto pattuito
(dichiarazione protocollo n. NA0141501 del 30/3/2015);
- segnatamente, nello scorporare catastalmente l'unità immobiliare promessa in vendita (sub. 14), escludeva un'ampia fascia di area scoperta sul lato nord, apporzionandola all'immobile confinante (sub. 15), inoltre, distaccava catastalmente dalla palazzina una parte al primo piano, incorporandola alla proprietà limitrofa (sub. 13);
- lo scorporo così come effettuato minava l'indipendenza della porzione immobiliare oggetto di trasferimento, importando la costituzione di una servitù di passaggio o, comunque, di altri oneri reali a carico dell'immobile promesso in vendita (sub. 14), a favore delle porzioni immobiliari sub. 13 e 15, e incidendo quindi sul valore della proprietà dedotta in contratto;

- l'inadempimento della promittente venditrice era foriero di danno per la CP_3
la quale non poteva utilizzare appieno l'acquirenda proprietà anche in
[...] relazione alle facoltà concessele con il contratto di locazione di adattare il cespite alle proprie esigenze.
Tanto premesso chiedeva: “

1. accertare e dichiarare, per i motivi sopraesposti,
l'inadempimento precontrattuale e contrattuale imputabile alla Controparte_8


2. pronunciare, per l'effetto, una sentenza che, in accoglimento della domanda, produca gli stessi effetti del contratto definitivo di compravendita non concluso, adottando tutti i provvedimenti preliminari e conseguenziali come per legge, ivi compresa la condanna della convenuta ad apportare le dovute rettifiche alla dichiarazione di frazionamento e accatastamento prot. n. NA0141501 del
30/3/2015 ovvero ad effettuare le variazioni planimetriche e catastali necessarie a conformare la consistenza della porzione immobiliare identificata col sub.14, a quella dedotta nel contratto preliminare di compravendita e in quello collegato di locazione, ovvero, in via subordinata, autorizzare l'attrice a eseguire le dette operazioni, ponendo i relativi costi a carico dei convenuti inadempienti;

3. accertare e dichiarare il diritto della al risarcimento di tutti i danni Controparte_3 conseguenti all'inadempimento imputabile alla con Controparte_4 conseguente condanna generica della stessa e, per essa, di tutti i soci in solido tra loro ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 278 c.p.c., demandando a un separato giudizio di liquidazione l'accertamento dell'effettiva consistenza e ammontare dei danni patrimoniali e non patrimoniali concretamente derivatine;

4. condannare i soccombenti al pagamento delle spese e competenze professionali di causa, oltre rimborso delle spese forfettarie, IVA e CPA come per legge, con distrazione diretta in favore del sottoscritto procuratore e difensore, che dichiara di non aver riscosso gli onorari e di aver anticipato le spese”. CP_ Non si costituivano, benché regolarmente citati, , , Controparte_2 CP_5
ON e . Controparte_7
Si costituiva la sola società convenuta, contestando le avverse deduzioni ed eccependo di aver provveduto al frazionamento dell'immobile promesso in vendita e al suo contestuale accatastamento conformemente a quanto promesso nel preliminare di vendita, e che, addirittura, l'operazione di scorporo dell'unità immobiliare destinata alla determinava notevoli aumenti delle Controparte_3 volumetrie preesistenti a vantaggio di quest'ultima (uffici siti al piano terra mq.
126,86 invece di mq. 125; uffici al primo piano mq. 131,08 invece di mq. 125; aree esterne mq. 1.302,04 invece di mq. 1.192; opificio mq. 761,42 invece di mq. 750).
Deduceva, inoltre, che sin dalla stipula della promessa di vendita la società attrice eseguiva arbitrariamente opere e lavori in danno e pregiudizio della promittente venditrice.
Proponeva, pertanto, domanda riconvenzionale volta ad ottenere la dichiarazione di risoluzione del contratto preliminare di vendita per inadempimento della
[...]
e la condanna di quest'ultima al rispristino dello stato dei luoghi e al CP_3 risarcimento dei danni nei confronti della società . CP_4
Chiedeva, pertanto, - “nel merito, rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto, oltre che non provata, per le motivazioni ampiamente esplicate nella parte in narrativa del presente atto;
in via riconvenzionale,
A) accertare e dichiarare la violazione, da parte della società istante, per le ragioni innanzi esposte, delle obbligazioni assunte ex contractu in data 02.08.2013 che hanno comportato uno squilibrio del sinallagma contrattuale siglato tra le parti e, per l'effetto, dichiarare risolto il preliminare di vendita per cui è causa, rogato dal
Notaio Dott. Rep. n.19962 - Racc. n.10461; Persona_1 B) condannare la in persona del l.r.p.t., al ripristino dello stato Controparte_3 originario dei luoghi rispetto a tutte le opere ed interventi arbitrari ed illegittimi da essa realizzati a seguito della stipula del preliminare di vendita in argomento.
Ripristino che dovrà interessare:


1.il muro divisorio tra la porzione immobiliare oggetto di compromesso (lotto C come da planimetria generale del complesso industriale " ") Parte_2
e quella immediatamente contigua di proprietà della società e Controparte_4 compromessa alla soc. lotto D); Controparte_9


2. la chiusura del lato Sud della porzione immobiliare promessa, che raggiunge il confine di delimitazione della proprietà , occupa l'area pertinenziale CP_8 destinata a corte e ad area servizio di proprietà ed impedisce Controparte_8 conseguentemente l'accesso alla porzione immobiliare (lotto D ed annessa area esterna) concessa in compromesso alla società Controparte_9


3. il cancello illegittimamente ed arbitrariamente installato sul lato Sud del complesso industriale , con apertura sulla proprietà e Controparte_4 CP_4 con conseguente pregiudizio nel godimento e nell'uso da parte della convenuta;



4. l'occupazione sine titulo di una superficie di mq 25 in più al piano Terra e di mq
45 in più al piano primo, rispetto a quelli contrattualmente previsti all'atto della stipula del preliminare di vendita del 02.08.2013;


5. l'occupazione illegittima del capannone oggetto di preliminare (identificato come lotto C e promesso a misura per mq 750) per una superficie di mq 762, ossia per una metratura maggiore pari a mq 12 rispetto a quella contrattualmente convenuta;



6. l'ampliamento e trasformazione -tramite l'illegittima appropriazione ed utilizzazione di una porta tagliafuoco di proprietà di parte convenuta esistente tra il Sub. 13 ed il Sub. 14- della porta adibita ad uscita di sicurezza posta sul lato
Nord dell'immobile promesso in vendita in accesso carrabile, al fine di consentire
l'entrata e l'uscita di furgoni, camion e/o mezzi pesanti serventi l'attività commerciale della Controparte_3


7. le opere di recinzione del lotto compromesso, per nulla previste e contemplate dagli accordi in sede di preliminare di vendita;



8. l'arbitraria chiusura di un accesso al piano 1° del complesso industriale CP_8
mediante la muratura di una porta di comunicazione tra il Sub. 13 di
[...] proprietà dell'odierna convenuta e l'androne di ingresso che conduce alle scale e all'appartamento sito al piano 1°, anch'esso di proprietà . CP_8 B) condannare la soc. in persona del al risarcimento dei Controparte_3 CP_10 danni tutti derivanti dal proprio inadempimento contrattuale nei confronti dell'odierna convenuta, per il mancato godimento ed utilizzo da parte della soc.
F.lli De RI s.n.c. della porzione immobiliare (lotto C) promessa in vendita alla parte istante”.
Con tempestiva memoria del 27.4.2016 l'attrice proponeva reconventio reconventionis affinché venisse accertato e dichiarato il diritto di essa attrice al rimborso dei costi necessari alla realizzazione dei muri e delle altre opere divisorie tra la porzione immobiliare in oggetto e quelle limitrofe, con condanna in solido dei convenuti al pagamento nella misura del 50 % in ipotesi di accoglimento della domanda principale, o per l'intero in caso di accoglimento della domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita.
Depositata documentazione, disposta ed espletata consulenza tecnica di ufficio, precisate le conclusioni, la causa era assegnata in decisione, con i termini di giorni sessanta e successivi giorni venti per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Con sentenza n. 8381/2022 il Tribunale di Napoli: “- accoglie la domanda ex art.
2932 cc proposta da nei confronti di della società Controparte_3 [...]
, e previo versamento del residuo Controparte_11 CP_12 CP_13 prezzo come specificato in parte motiva, trasferisce dalla società
[...]
, Cod.Fisc. Rea 347167 Controparte_11 CP_12 CP_13 P.IVA_3
a Cod.Fisc. il seguente compendio immobiliare a Controparte_3 P.IVA_4 corpo: porzione di capannone di circa mq.750 con annesse aree scoperte contigue
e prospicienti -sul lato Sud per circa mq. 500 e sul lato Nord per circa mq 1192 -, porzione di palazzina di circa mg. 125 al piano terra e di circa mq. 125 al piano primo, oltre all'attiguo androne di circa mq. 88; il tutto situato in GL in
Campania (NA), Zona ASI-Località Ponte Riccio, snc, Piano Te Piano 1, individuato al catasto fabbricati del Comune di GL in Campania (NA) al foglio
26, particella 198, subalterno 18, categoria D/8. L'edificio, di cui fa parte l 'immobile ricade in Zona D 1- Zona industriale del Piano Regolatore Generale di GL in Campania tuttora vigente. L 'immobile fa parte di un fabbricato costruito a seguito di ottenimento della Concessione Edilizia n°12316/34 del 22/03/1996 e successiva D.I.A. n°26413 del 23/05/2014 e della S.C.I.A. in sanatoria n°75210 del 06/08/2018; con ulteriore S.C.I.A. in sanatoria del 5.4.20219 Protocollata in data


8.4.2019 al Consorzio ASI della Provincia di Napoli;

-rigetta la domanda proposta da nei confronti di della società Controparte_3 [...]
di condanna generica al Controparte_14 risarcimento dei danni;

-dichiara inammissibile la domanda in reconventio reconventionis proposta da nei confronti della società Controparte_3 Controparte_11 CP_1
; Controparte_14
-rigetta le domande proposte da nei confronti dei convenuti Controparte_3 contumaci , , , e Controparte_2 CP_1 CP_5 Controparte_6
quali soci della IE F.lli De RI NC Di , Controparte_7 CP_1
e;
CP_2 CP_13
-rigetta le domande riconvenzionali avanzate da Controparte_15
, e nei confronti dell'attrice
[...] CP_2 CP_13 Controparte_3
-compensa la metà delle spese processuali fra l'attrice e la Controparte_3 convenuta , e Controparte_15 CP_12 CP_13 condanna quest'ultima in persona del Il.r.p.t. al pagamento in favore di CP_3 della residua metà liquidata in € 18.072,00 per compensi di avvocato, ed €
[...]
531,15 per esborsi oltre rs.f. al 15% ed oltre Iva e Cap ex lege,come specificato in parte motiva, con attribuzione all'Avv.to Pasquale Caccavale anticipatario;

- spese processuali non ripetibili nei confronti dei convenuti contumaci CP_2
, , , e
[...] CP_1 CP_5 Controparte_6 Controparte_7 quali soci della IE F.li , e ”. CP_4 CP_11 CP_1 CP_2 CP_13
Avverso tale sentenza con atto notificato in data 27.10.2022 proponeva appello la sulla base di sei motivi, così rubricati: 1) “Motivazione Parte_1 apparente. Motivazione contraddittoria e insufficiente”; 2) “Motivazione insufficiente ed erronea. Omessa valutazione dei fatti documentati e/o accertati nel giudizio. Travisamento. Violazione dell'art. 111 Cost.”; 3) “Violazione della normativa sull'interpretazione del contratto e della volontà delle parti”; 4)
“Violazione della normativa relativa all'inadempimento contrattuale”; 5) “Omessa pronuncia. Violazione del principio di corrispondenza tra richiesto e pronunciato”;
6) “Spese e compensi giudiziali di primo grado”, chiedendo in totale riforma dell'impugnata decisione: “Nel merito: dichiarare l'inesistenza, la nullità della sentenza impugnata e comunque, dichiararla annullata e inefficace e revocata con ogni effetto di legge e in definitiva, accogliere l'appello e quindi, la domanda riconvenzionale come spiegata in primo grado:
A) accertare e dichiarare la violazione, da parte di delle obbligazioni Controparte_3 assunte ex contractu in data 02.08.2013 che hanno comportato uno squilibrio del sinallagma contrattuale siglato tra le parti e, per l'effetto, dichiarare risolto il preliminare di vendita per cui è causa, rogato dal Notaio
Dott. Rep. n. 19962 - Racc. n. 10461; Persona_1
B) condannare in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_3 al ripristino dello stato originario dei luoghi rispetto a tutte le opere ed interventi arbitrari ed illegittimi da essa realizzati a seguito della stipula del preliminare di vendita in argomento. Ripristino che dovrà interessare:


1. il muro divisorio tra la porzione immobiliare oggetto di compromesso (lotto C come da planimetria generale del complesso industriale " Parte_2
") e quella immediatamente contigua di proprietà della società
[...] Parte_1
(lotto D);
[...]


2. la chiusura del lato Sud della porzione immobiliare promessa, che raggiunge il confine di delimitazione della proprietà occupa l'area Parte_1 pertinenziale destinata a corte e ad area servizio di proprietà Parte_1 ed impedisce conseguentemente l'accesso alla porzione immobiliare (lotto D ed annessa area esterna);


3. il cancello illegittimamente ed arbitrariamente installato sul lato Sud del complesso industriale con apertura sulla proprietà Parte_1 [...]
e con conseguente pregiudizio nel godimento e nell'uso da parte della CP_4 società medesima;



4. l'occupazione sine titulo di una superficie di mq. 25 in più al piano terra e di mq.
45 in più al piano primo, rispetto a quelli contrattualmente previsti;



5. l'occupazione illegittima del capannone oggetto di preliminare (identificato come lotto C e promesso a misura per mq. 750) per una superficie di mq. 762, ossia per una metratura maggiore pari a mq. 12 (ovvero di mq. 7,12 come descritta dal CTU) rispetto a quella contrattualmente convenuta;



6. l'ampliamento e trasformazione - tramite l'illegittima appropriazione ed utilizzazione di una porta tagliafuoco di proprietà di parte convenuta esistente tra il Sub. 13 ed il Sub. 14 - della porta adibita ad uscita di sicurezza posta sul lato
Nord dell'immobile promesso in vendita in accesso carrabile, al fine di consentire
l'entrata e l'uscita di furgoni, camion e/o mezzi pesanti serventi l'attività commerciale della Controparte_3


7. le opere di recinzione del lotto compromesso, per nulla previste e contemplate dagli accordi in sede di preliminare di vendita;



8. l'arbitraria chiusura di un accesso al primo piano del complesso industriale
[...]
mediante la muratura di una porta di comunicazione tra il Sub. 13 di CP_8 proprietà dell'odierna convenuta e l'androne di ingresso che conduce alle scale e all'appartamento sito al primo piano, anch'esso di proprietà Controparte_16
C) condannare in persona del l.r.p.t., al risarcimento dei danni tutti Controparte_3 derivanti dal proprio inadempimento contrattuale nei confronti dell'odierna convenuta, per il mancato godimento ed utilizzo da parte di Parte_1 della porzione immobiliare (lotto C) promessa in vendita a Controparte_3
D) Condannare essa in persona del legale rappresentante pro Controparte_3 tempore, al pagamento delle spese giudiziali del doppio grado del giudizio, ivi comprese le spese generali, Cpa e Iva, nonché quelle di CTU.
E) Emettere ogni altro provvedimento del caso.
In via istruttoria e preliminare rispetto al merito si chiede di rinnovare la CTU, previa nomina di nuovo consulente d'ufficio che compia ex novo e in modo obiettivo e completo le operazioni di accertamento dello stato dei luoghi e che tenga conto di tutta la documentazione amministrativa e tecnica, previa acquisizione presso il Consorzio A.S.I. di GL in Campania (NA) e del
Comune di GL in relazione alla R.I.P. a firma di del 18/3/2014 Controparte_3
e alla D.I.A. del 29/5/2014, ma anche degli ulteriori atti successivi, ivi compresi il frazionamento, come verificatisi nel tempo anche in corso di causa. Accertamenti
e acquisizioni finalizzati a consentire la giusta decisione sulla base di tutti gli atti voluti dalle parti e dai quali solamente è possibile ricostruire per l'Ecc.ma Corte di
Appello adita i rispettivi comportamenti delle parti in relazione ai contrapposti dedotti inadempimenti, senza personali “rielaborazioni” non demandati al tecnico
d'ufficio, tanto più se effettuati “de relato”. In subordine, così come già richiesto in primo grado nei verbali di udienze e da ultimo, in memorie conclusionali, richiamarsi il CTU già nominato in primo grado, Arch. , perché Persona_2 proceda come sopra indicato. In linea ancora più gradata, autorizzare l'appellante ad acquisirli ovvero emettere ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. a Controparte_3 ovvero al detto ente consortile, come pure richiesto in primo grado.”
Si costituiva l'appellata, la quale, contestava l'impugnazione proposta e chiedeva il rigetto dell'appello con conferma dell'impugnata sentenza.
Acquisito il fascicolo di primo grado, precisate le conclusioni la causa era assegnata in decisione, con i termini di giorni sessanta e successivi giorni venti per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Va in primo luogo rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello per difetto di specificità dei motivi sollevata dall'appellata Controparte_3
L'atto di appello proposto consente infatti di individuare con chiarezza le specifiche critiche alla sentenza impugnata;
risultano quindi chiare le ragioni proposte a fondamento delle censure avanzate in contrapposizione con le ragioni addotte dal giudice di primo grado a giustificazione della decisione adottata.
Invero, “gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. 22 giugno 2012, n.
83, convertito, con modificazioni, nella L. 7 agosto 2012, n. 134, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice;
resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado” (Cass.Sez.Un. 16.11.2017
n. 27199; 30.5.2018 n. 13535, 29.10.2018 n.27391, Sez.Un. 20.11.2018 n.
12587).
Ciò che viene richiesto è dunque che la parte appellante ponga il giudice superiore in condizione di comprendere con chiarezza qual è il contenuto della censura proposta, dimostrando di avere compreso le ragioni del primo giudice e indicando il perché queste siano censurabili.
E' sufficiente quindi che “il motivo di appello esponga il punto sottoposto a riesame, in fatto e in diritto, in modo tale che il giudice sia messo in condizione (senza necessità di esplorare, in assenza di parametri di riferimento, le vicende processuali) di cogliere natura, portata e senso della critica, non occorrendo tuttavia che l'appellante alleghi e, tantomeno, riporti analiticamente le emergenze di causa rilevanti, le quali risultino investite ed evocate non equivocamente dalla censura, diversamente da quel che è previsto per l'impugnazione a critica vincolata” (Cass.19.3.2019 n.7675)
Quanto, poi, alla declaratoria di inammissibilità dell'appello, ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., la questione deve ritenersi superata, poiché questa Corte, procedendo alla trattazione della causa nel merito, ha, sia pure implicitamente, ritenuto insussistenti i presupposti per pervenire ad una definizione semplificata del giudizio, nei termini previsti dall'indicata disposizione.
In tal senso, la S.C. ha ritenuto che “qualora il giudice d'appello abbia proceduto alla trattazione nel merito dell'impugnazione, ritenendo di non ravvisare un'ipotesi di inammissibilità ai sensi dell'art.348 bis c.p.c., la decisione sulla ammissibilità non
è ulteriormente sindacabile sia davanti allo stesso giudice dell'appello che al giudice di legittimità nel ricorso per cassazione, anche alla luce del più generale principio secondo cui il vizio di omessa pronuncia non è configurabile su questioni processuali” (Cass.15.4.2019 n.10422).
Prima di esaminare i motivi posti a sostegno dell'appello proposto e le censure avanzate avverso la sentenza di primo grado occorre ripercorrere brevemente e in ordine cronologico le vicende riguardanti il complesso industriale oggetto di causa.
Il fabbricato veniva costruito in seguito al rilascio della Concessione Edilizia n.
12316/34. Lo stesso è localizzato nell'Area di Sviluppo Industriale di GL in
Campania, gestita in termini di funzioni amministrative e tecniche dal Consorzio
ASI di Napoli, al quale l'interessato è tenuto ad inoltrare richiesta di insediamento produttivo per ottenere l'autorizzazione all'insediamento della nuova impresa. Nel caso di specie, il frazionamento urbanistico dell'immobile e la compravendita urbanistica di una sua porzione, presupponevano il rilascio del Decreto di approvazione dell'insediamento di una nuova impresa da parte del Consorzio ASI
e del Permesso urbanistico da parte del Comune. Dopo la sottoscrizione del preliminare di vendita e l'immissione nel possesso del cespite alla CP_3
(2.8.2013): - il 18.3.2014 veniva depositata la richiesta di autorizzazione insediamento industriale e frazionamento all'ASI GL in Campania;

- il 23.5.2014 veniva depositata la DIA per frazionamento all'Uff. Tecnico del
Comune di GL in Campania;

- il 18.9.2014 venivano rilasciate l'autorizzazione all'acquisto della porzione oggetto di causa e l'autorizzazione all'insediamento industriale;

- il 30.3.2015 veniva depositata dalla presso l CP_8 Controparte_17
(Catasto) la dichiarazione di frazionamento e accatastamento del cespite oggetto di causa;
CP_
- il 23.5.2018 (durante le operazioni peritali) venivano depositati dalla CP_4 presso l' grafici di variante;
Controparte_17
- il 5.4.2019 la presentava a propria cura e spese una SCIA in Controparte_3 sanatoria, protocollata in data 8.4.2019 al Consorzio ASI della Provincia di Napoli.
Ciò detto, va rilevato che il giudice di primo grado accoglieva la domanda attorea ex art. 2932 c.c. e, conseguentemente, trasferiva dalla società Controparte_4 alla previo versamento del residuo prezzo, la porzione di fabbricato CP_3 CP_3 oggetto del contratto preliminare di compravendita, situata in GL in
Campania (NA), zona ASI – località Ponte Riccio, snc, Piano T e Piano I, individuato al catasto fabbricati del Comune di GL in Campania al foglio 26, particella 198, subalterno 18, categoria D/8; veniva invece rigettata la domanda riconvenzionale della società nei confronti della . Controparte_4 CP_3
Il giudice di prime cure rilevava infatti che - come risultante anche dalla CTU - il tecnico incaricato dalla di redigere la pratica di frazionamento Controparte_8 del cespite di sua proprietà, nel delimitare la superficie effettiva dell'oggetto della promessa di compravendita “non ha tenuto conto di quanto indicato, seppur in scala non dettagliata, nei grafici facenti parte dei contratti preliminare e di locazione”; né la difformità – tanto rispetto ai contratti sottoscritti (preliminare e di locazione), quanto rispetto alla DIA prot. 26413 del 23.05.2014 – veniva sanata dalla con la variazione catastale effettuata il 23.05.2018 (durante Controparte_8 le operazioni peritali), “permanendo così l'inadempimento della CP_8 rispetto a quanto convenuto nella promessa di vendita”. Accertata la non conformità del frazionamento operato dalla rispetto alle previsioni Controparte_8 del contratto preliminare, rilevava, per contro, che “l'attrice, come rilevato dal CTU, ha eseguito esclusivamente quanto autorizzato dai contratti, sia preliminare che di locazione”.
Riteneva quindi che, avendo la nelle more del giudizio, presentato Controparte_3
a propria cura e spese una SCIA in sanatoria nell'aprile 2019 con correlata documentazione, e intervenuta quindi la regolarizzazione catastale dell'immobile in questione, “nulla osta alla pronuncia giudiziale di trasferimento immobiliare del cespite in favore dell'attrice, con rigetto in toto delle domande riconvenzionali proposte dalla società convenuta”.
Contesta tali affermazioni l'appellante.
Con i primi due motivi di appello - rubricati rispettivamente “Motivazione apparente.
Motivazione contraddittoria e insufficiente”, “Motivazione insufficiente ed erronea.
Omessa valutazione dei fatti documentati e/o accertati nel giudizio. Travisamento.
Violazione dell'art. 111 Cost.”- che vanno esaminati congiuntamente in quanto intimamente connessi, l'appellante censura la decisione del giudice di prime cure per aver ricostruito il fatto solo parzialmente, valorizzando erroneamente fatti marginali (favorevoli all'attore) e ignorando invece fatti aventi rilievo decisorio
(favorevoli alla convenuta), in violazione peraltro del principio di parità di trattamento delle parti in causa, giungendo così a conclusioni apodittiche, superficiali e appiattite sulla tesi del CTU.
Deduce in particolare che il Tribunale decideva sulla base dei grafici sommari allegati ai contratti preliminare e di locazione, privi di indicazioni di dettaglio, senza considerare le tavole tecniche allegate alla RIP e alla DIA, tali da modificare e integrare quelle molto sommarie allegate ai contratti;
inoltre ritiene che la CP_3 iniziava i lavori per il frazionamento della porzione di immobile per cui è causa in assenza di autorizzazione amministrativa e, dunque, in violazione della normativa urbanistica, oltreché esorbitando da quanto contrattualmente previsto.
Tali censure non sono fondate.
Condivide la Corte quanto affermato sul punto dal giudice di prime cure, cioè a dire che la iniziava le opere di frazionamento e trasformazione del cespite in CP_3 oggetto essendo a ciò espressamente autorizzata dal contratto di locazione e avendo a disposizione solo i grafici di massima allegati al preliminare e al contratto di locazione.
Il suddetto contratto di locazione consentiva infatti alla , nelle more della CP_3 stipula del contratto definitivo e sin dall'immissione nel possesso della porzione, “l'esecuzione delle opere materiali di frazionamento, di manutenzione, edificazione ed adattamento, per il trasferimento della propria azienda e l'esercizio della propria attività imprenditoriale”; inoltre all'art. 8 autorizzava espressamente la conduttrice a “rimettere in pristino, manutenere, effettuare addizioni e modifiche sulla cosa locata, per renderla idonea all'esercizio della propria attività imprenditoriale ed al raggiungimento dell'oggetto sociale, con espresso consenso della locatrice”.
È evidente che, avendo la potuto conoscere dei grafici di dettaglio solo CP_3 dal 18 marzo 2014 – data di deposito della richiesta di autorizzazione all'insediamento produttivo, sottoscritta dalla – cioè a dire, ben sette mesi CP_3 dopo la conclusione dei contratti preliminare e di locazione, la stessa non poteva che realizzare le opere di divisione funzionali all'esercizio della propria attività commerciale – coerentemente con i poteri attribuiti alla dal locatore - sulla CP_3 base dei grafici di massima allegati ai due contratti, i quali, come affermato dal giudice di prime cure “se da un lato permettevano l'individuazione univoca dei vari cespiti da frazionare, viceversa non potevano essere considerati dei grafici esecutivi per i lavori materiali di frazionamento, in quanto erano solo indicativi delle varie aree da occupare (anche errati nella delimitazione del lotto), e non riportavano alcuna quota grafica utile per realizzare le opere stesse;
ciò che spiega
l'esistenza di tante inesattezze e difformità rispetto ai grafici di cui alla D.I.A. prot.
26413 del 23/05/2014 - depositata successivamente -, grafici che con certezza potevano ritenersi a conoscenza della conduttrice dell'immobile alla data del 18 marzo 2014 allorquando fu depositata la richiesta di autorizzazione all'insediamento industriale A.S.I. GL in Campania che fu invero controfirmata dalla ”. CP_3
Ne deriva che, ferme le difformità rispetto al successivo titolo autorizzativo, correttamente il giudice di prime cure riteneva insussistente un inadempimento da parte dell'attrice – salvo che per lo sconfinamento realizzato recintando sul lato sud un'area scoperta più grande rispetto ai patti, prontamente sanato dalla CP_3
[...
in corso di causa – la quale si atteneva ai grafici sommari allegati al preliminare che non definivano la posizione precisa della parete di divisione, e, in ogni caso, recuperava con la realizzazione della stessa solo una superficie irrisoria, e perciò inutile, di capannone.
Diversamente, la operava il frazionamento in data 30.03.2015 Controparte_4
- cioè a dire successivamente al deposito di RIP e DIA - in difformità sia a quanto previsto nei contratti preliminare e di locazione, sia alle autorizzazioni stesse;
pertanto, come affermato dal giudice di prime cure “in ragione della mancanza di allineamento, dunque, tra documentazione amministrativa/urbanistica, documentazione catastale e stato di fatto come realizzato, è evidente che il rogito definitivo -in tale situazione di difformità riconducibile alla IE convenuta - comunque non si sarebbe potuto stipulare”.
Ciò premesso, correttamente il giudice di prime cure trasferiva il cespite in favore dell'attrice poiché la a propria cura e spese, presentava una SCIA Controparte_3 in sanatoria nell'aprile 2019, regolarizzando così l'immobile in questione dal punto di vista sia urbanistico che catastale.
Secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, “in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita avente a oggetto un edificio o un terreno, è preclusa al giudice la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà (o di altri diritti reali) solo allorché sia radicalmente assente, rispettivamente, la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa all'immobile (oggi permesso di costruire)
- e, in mancanza, l'allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione -, o il certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno, trattandosi di condizioni dell'azione, il cui difetto è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado, non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale” (cfr. ex multis Cass. n. 28238/2024).
Nel caso di specie, il giudice di prime cure ben poteva disporre il trasferimento coattivo della proprietà ex art. 2932 c.c., potendo indicare gli estremi del versamento delle prime due rate della sanzione amministrativa prevista.
Come noto, infatti, ai sensi dell'art. 37, comma 4 del D.P.R. 380/2001 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità della segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità) in caso di interventi eseguiti in assenza – come nel caso di specie – o in difformità dalla SCIA, ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda, - doppia conformità sussistente nel caso di specie -, il responsabile dell'abuso o il proprietario possono ottenere la sanatoria versando una somma (tra E. 516,00 e E. 5.164,00) stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell'immobile valutato dall'Agenzia del territorio.
Con il terzo motivo di appello, rubricato “Violazione della normativa sull'interpretazione del contratto e della volontà delle parti”, l'appellante censura la decisione del giudice di prime cure deducendo la violazione delle disposizioni in materia di ermeneutica contrattuale, per non aver lo stesso considerato gli atti successivi al contratto preliminare (RIP e DIA) quali integrativi delle iniziali sommarie dichiarazioni, essendovi una concorde volontà delle parti in tal senso, come risultante dalla sottoscrizione delle tavole allegate alla RIP da parte della
. CP_3
Deduce, inoltre, che, avendo a disposizione i soli grafici di massima e non potendo evincersi dagli stessi i dettagli da concordare successivamente, la CP_3 nell'eseguire i lavori si rendeva inadempiente, non potendosi rinvenire nel contratto di locazione alcuna autorizzazione in tal senso da parte della , Controparte_4 ma anzi avendo la esercitato i poteri attribuiti in violazione delle norme di CP_3 prudenza e diligenza.
Neppure tale censura è condivisibile.
Benché sia fuor di dubbio che, in materia di interpretazione del contratto, la comune intenzione delle parti debba determinarsi attraverso la valutazione del loro complessivo comportamento anche posteriore alla conclusione del contratto (art. 1362 c.c.), nel caso di specie, come già rilevato dal giudice di primo grado, la mancata stipula del contratto definitivo di compravendita del cespite oggetto di causa è imputabile all'inadempimento proprio della , responsabile Controparte_8 di aver depositato una documentazione catastale difforme tanto da quella urbanistica quanto dallo stato di fatto come realizzato.
Non può configurarsi invece un inadempimento della , la quale, nelle more CP_3 della stipula del definitivo e del frazionamento da parte dell'appellante, condizionati al rilascio delle autorizzazioni da parte del Comune di GL in Campania e del
Consorzio ASI, aveva ottenuto “espresso consenso della locatrice” ad eseguire tutte le “opere materiali di frazionamento, di manutenzione, edificazione ed adattamento” che fossero necessarie per il subitaneo esercizio della propria attività imprenditoriale, ivi compresa “e, in genere ogni altra opera muraria”.
È evidente che solo realizzando le opere materiali di divisione la avrebbe CP_3 potuto cominciare ad esercitare la propria attività d'impresa, e che correttamente la stessa vi provvedeva prima del rilascio delle autorizzazioni amministrative, essendo stata a ciò espressamente autorizzata per contratto dai promittenti venditori/locatori e avendo a tal fine a disposizione i soli grafici di massima allegati al preliminare e al contratto di locazione.
Quanto all'intervenuta sottoscrizione dei grafici allegati alla RIP, la stessa aveva luogo solo nel marzo 2014, ossia oltre sette mesi dopo la conclusione dei contratti preliminare e di locazione, quando le opere di frazionamento e trasformazione del cespite erano già state realizzate dalla , e non era tale da modificare CP_3
l'originaria volontà delle parti e conseguentemente ritenere inadempiente l'appellata società.
Con il quarto motivo d'appello, rubricato “Violazione della normativa relativa all'inadempimento contrattuale”, l'appellante censura la decisione del giudice di prime cure anche in riferimento all'omessa applicazione della normativa in materia di risoluzione contrattuale per inadempimento di cui agli artt. 1453 e ss. c.c., non avendo lo stesso dichiarato risolto il contratto preliminare di compravendita per inadempimento imputabile alla promissaria acquirente.
Anche tale censura risulta essere infondata.
È noto infatti che ai fini della legittimità della risoluzione per inadempimento, non è sufficiente un qualunque inadempimento, ma occorre verificarne la non scarsa importanza (cfr.art.1455 c.c.), tenuto conto dell'effettiva incidenza sul sinallagma contrattuale, e accertare se, in considerazione della prestazione inadempiuta, sia da escludere per controparte l'utilità del contratto, alla stregua dell'economia complessiva dello stesso (cfr. Cass. n. 2913/2022; n. 13845/2024).
Nel caso di specie, la Corte ritiene che il giudice di prime cure correttamente escludeva un inadempimento risolutorio imputabile alla promissaria acquirente, rilevando come, al più, lo sconfinamento posto in essere aveva assai scarsa rilevanza. Come affermato dal giudice di prime cure e condiviso da questa Corte, infatti, “l'attrice, come verificato dal ctu, ha eseguito esclusivamente quanto autorizzato dai contratti, sia preliminare che di locazione”; e ancora, “le opere di recinzione e delimitazione del cespite da parte della attrice conduttrice sono state realizzate in conformità ai regolamenti negoziali […]
Sebbene, come verificato dal ctu, la parete di divisione non sia stata posta in asse ai pilastri, essa non può ritenersi, secondo questo giudicante, in contrasto con le previsioni contrattuali né che essa implichi uno sconfinamento, posto che i grafici di riferimento allegati al preliminare non definivano in dettaglio la posizione precisa della parete, se a destra, a sinistra o al centro del pilastro, né tantomeno davano indicazioni su che spessore dovesse avere la parete di divisione. Sotto tale profilo deve ritersi legittimo che l'attrice abbia seguito – per edificare il muro di divisione
– la linea dei pilastri non superandola oltre. Né va trascurato che dall'attrice non si
è recuperata una reale superficie utile atteso che trattasi di solo 7,12 mq rispetto ai 766,00 (misura effettuata dal ctu) di tutto il capannone;
la società proprietaria che vende il cespite adiacente, inoltre, ne ha sostanzialmente tratto il vantaggio di avere una unica parete complanare”.
Col quinto e ultimo motivo, l'appellante lamenta la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art.112 c.p.c.), per non aver il Tribunale statuito su alcuni capi della domanda riconvenzionale - D.1 (chiusura area comune lato Sud dell'edificio) e D.3 (cancello lato Sud).
Anche tale censura deve ritenersi infondata.
Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, il giudice di prime cure si pronunciava sui due capi della domanda riconvenzionale rilevando che, sebbene rispetto alla realizzazione di un cancello sul lato Sud dell'edificio, la CP_3 risultava in prima battuta inadempiente per aver arbitrariamente sconfinato includendo nella recinzione un'area scoperta più grande rispetto alle previsioni dei regolamenti negoziali, “la in corso di causa ha proceduto alla Controparte_3 demolizione della porzione di recinzione esterna lato Sud erroneamente realizzata
e occupante lo spazio comune (strada condominiale) dell'ex Parte_3
”.
[...]
Alla stregua delle considerazioni che precedono ogni ulteriore doglianza deve ritenersi assorbita.
L'appello va pertanto rigettato perché infondato, con conferma dell'impugnata sentenza.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vanno poste in capo dell'appellante, secondo la regola sancita dall'art. 91, comma 1, c.p.c., alla cui liquidazione si provvede in dispositivo, in considerazione del valore della causa, delle questioni trattate e dell'attività svolta, con esclusione della fase istruttoria che non ha avuto luogo in grado di appello, in applicazione dei parametri medi di cui al D.M. n.55/2014, così come modificato dal D.M.147/2022, secondo l'aggiornamento tabellare ivi previsto. Va rilevato infine che, a norma dell'art.13, comma 1 quater, del D.P.R. n.115 del
2002, introdotto dall'art.1, comma 17, della legge n. 228 del 24.12.2012, e destinato a trovare applicazione ai procedimenti introdotti a partire dal 31.1.2013, quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1-bis.
La Corte dà atto che in ordine all'appello proposto dalla Parte_1 sussistono i presupposti di cui alla norma citata.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dalla in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 avverso la sentenza n. 8381/2022 del Tribunale di Napoli nei confronti della
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, con atto notificato in CP_3 data 27.10.2022, così provvede:
a) rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

b) condanna l'appellante al pagamento in favore della delle spese Controparte_3 del presente grado del giudizio, che liquida in E.8.470,00 per compensi, oltre I.V.A.
e C.P.A. come per legge e rimborso spese generali;

c) dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art.13 comma 1 quater del D.P.R.n.115/2002, per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Napoli, addì 27.11.2025
LA PRESIDENTE ESTENSORE
Dr.ssa Aurelia D'Ambrosio