N. R.G. 356/2023
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda Civile, composta da:
dott. Giuseppe Serao Presidente Relatore
dott. Daniela Fedele Consigliere
dott. Lucia Cannella Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n.° 356/2023 R.G., posta in decisione all'udienza collegiale del
2.7.2025, promossa da
(C.F.: nata a [...] il Parte_1 C.F._1
06.09.1945, residente a [...], rappresentata e difesa, giusta procura allegata al presente atto (All. A - procura), dall'Avv. Daniele Tino (C.F.:
del Foro di Bergamo, ed elettivamente domiciliata nel suo C.F._2
studio di 23807 - Merate (LC), Via Stelvio 3, la quale dichiara di volere ricevere le comunicazioni relative al presente procedimento al fax 0395969042 e al seguente indirizzo di posta elettronica certificata: Email_1
APPELLANTE contro
(C.F. , rappresentato Controparte_1 P.IVA_1
dall'amministratore pro tempore “ Controparte_2
(C.F. , in persona del legale rappresentante geom. nato a P.IVA_2 CP_2
Bergamo il 22.3.1949, (C.F. ), con studio in Bergamo, via C.F._3
Locatelli 62, rappresentato e difeso in giudizio dall'avv. Salvatore Sbriglione, C.F.
, con studio in Bergamo in via del Casalino 8, presso il quale ha C.F._4
eletto domicilio, come dalla procura in calce alla comparsa di costituzione di primo grado, che si allega, il quale dichiara di voler ricevere le comunicazioni di cancelleria all'indirizzo PEC ovvero al numero di fax Email_2
035231445.
APPELLATO
In punto: appello avverso sentenza n.° 425/2023 del Tribunale di Bergamo Quarta
Sezione Civile, del 6.3.2023.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, respinta ogni contraria istanza e deduzione,
Nel merito:
in via principale
• riformare parzialmente la sentenza di primo grado n. 425/2023 Tribunale di Bergamo,
per i motivi di cui in narrativa;

• per l'effetto accogliere le conclusioni di cui all'atto di citazione, come di seguito
riportate: - Accertare e dichiarare la nullità della delibera del 07.01.2019 - rilevabile d'ufficio -
poiché il ha deliberato l'applicazione retroattiva di nuove tabelle CP_1
millesimali ad esercizi contabili precedenti dal 2008 al 2017, in assenza dei quorum di
legge, dunque del voto unanime dei condomini per 1000/1000;
- Accertare e dichiarare la nullità della delibera del 07.01.2019 - rilevabile d'ufficio -
per l'omessa consegna di debiti conteggi in grado di far comprendere ai condomini le
conseguenze dell'applicazione retroattiva;

- Accertare e dichiarare la nullità della delibera del 07.01.2019 - rilevabile d'ufficio -
poiché assunta con deficienza strutturale dell'assemblea per vizio di forma, atteso il
voto reso posteriormente all'adunanza dal condominio Parte_2
- Accertare e dichiarare la nullità della delibera del 07.01.2019 - rilevabile d'ufficio -
per le carenze evidenziate in ordine all'oggetto dell'assemblea, all'indicazione di un
precipuo o.d.g. e conseguentemente all'assenza di un reale decisum;

- Accertare e dichiarare la non debenza del compenso in capo all'amministratore a far
data dal 29.10.2019 per aver, questi, rassegnato formali dimissioni in sede
assembleare;
- Accertare e dichiarare che la lettera di ritiro delle dimissioni inoltrata
dall'amministratore in data 12.11.2019 non può essere equiparata alla nomina
dell'amministratore ai sensi dell'art. 1129 c.c. e che l'eventuale volontà
dell'amministratore di rientrare nel ruolo andava sottoposta al vaglio assembleare;

− Accertare e dichiarare la nullità della delibera del 29.10.2019 con riguardo al punto
afferente all'approvazione del consuntivo 2018/2019, ove il deliberava CP_1
concretamente l'applicazione retroattiva dei millesimi;
− Condannare il alla sanzione prevista per la mancata Controparte_1
partecipazione alla procedura deflattiva del contenzioso, atteggiamento determinante
l'inevitabile attivazione del contenzioso;

− Con espressa riserva di meglio articolare, integrare, precisare e specificare, anche
in relazione al comportamento processuale di controparte le svolte domande ed
eccezioni nei tempi, modi e forme di legge.
In ogni caso
• Con vittoria di spese, competenze e onorari di entrambi i giudizi nonché di quelle
sostenute per l'attivazione della procedura di mediazione.
In via istruttoria
Con espressa riserva di meglio articolare, integrare, precisare e specificare, anche in
relazione al comportamento processuale di controparte le svolte domande ed eccezioni
nei tempi, modi e forme di legge.
Si chiede inoltre di essere ammessi a prova contraria sui capitoli ex adverso formulati
ed eventualmente ammessi dal Giudice, con i testimoni indicati ed indicandi”
Per parte appellata:
“Voglia la Corte d'Appello di Brescia, respinta ogni contraria istanza, eccezione e
deduzione:
Contr
- in via preliminare, dichiarare inammissibili perché in violazione dell'art 345
tutte le domande nuove introdotte dall'appellante, diverse da quelle precisate nel foglio
di precisazione delle conclusioni del 12.9.2022;
- nel merito, respingere le domande tutte dell'appellante, perché infondate in fatto e in
diritto; - con ristoro di tutte le spese e competenze del presente grado di giudizio, e con la
conferma della compensazione integrale delle spese di lite di primo grado.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 15.5.2021, notificato a mezzo PEC il giorno successivo,
, nella sua qualità di usufruttuaria e comproprietaria di alcune unità Parte_1
immobiliari, site nello stabile del ”, impugnava avanti il Controparte_1
Tribunale di Bergamo, le delibere dell'assemblea ordinaria del 21.10.2020 per i seguenti motivi: a) violazione dell'art. 66 disp. att. c.c per convocazione irrituale e tardiva;
b)
nomina amministratore per violazioni art. 1129 c.c. commi 8, 10 e 14 e dimissioni irrevocabili in assemblea;
c) punto 1) o.d.g. visione e approvazione consuntivo gestione ordinaria 2019 e 2020 e relativo piano di riparto con saldi iniziali dell'esercizio precedente errati e discordanze contabili, nonché, della delibera assembleare del

7.1.2019 avente ad oggetto la rideterminazione retroattiva dei saldi già approvati in relazione agli esercizi dal 2008 al 2017 deducendone la nullità per mancanza della unanimità necessaria per la modificazione dei criteri di riparto delle spese, oltre che per la insufficienza delle informazioni fornite dall'amministratore ai condomini sulla vicenda processuale all'origine del tema posto all'ordine del giorno.
Il convenuto si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto di tutte le domande CP_1
dell'attrice.
All'udienza del 22 febbraio 2022, rinunciava alla impugnazione del Pt_1
rendiconto dell'esercizio 2019/2020 poiché lo stesso era stato nuovamente approvato dall'assemblea condominiale del 1° dicembre 2021.
Il G.I. ritenendo che la causa fosse matura per la decisione, senza ulteriore istruttoria con la sentenza n.° 425/2023 del 6.3.2023, il Tribunale così decideva: 1) dichiarava la cessazione della materia del contendere con riferimento alla impugnazione della delibera di cui al punto 1) dell'ordine del giorno della assemblea del CP_1
del 21 ottobre 2020; 2) annullava le restanti delibere approvate
[...]
dall'assemblea del in data 21 ottobre 2020; 3) rigettava la Controparte_1
domanda volta a ottenere la dichiarazione di nullità della delibera approvata dall'assemblea del in data 7 gennaio 2019; 4) compensava, Controparte_1
interamente fra le parti, le spese di lite.
La sentenza era gravata da a cui resisteva, . Parte_1 Controparte_1
La Corte tratteneva la causa in decisione all'udienza ex art. 352 c.p.c. del 2.7.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante lamenta l'erroneità della sentenza, laddove, ha rigettato la domanda di dichiarazione di nullità della delibera assembleare del 7.1.2019
e dei relativi conteggi resi nell'esercizio 2018/2019.
Il Tribunale decidendo in conformità agli ultimi arresti della Corte di Cassazione a
Sezioni Unite, che con sentenza n.° 9839/2021 ha statuito che "in tema di condominio
negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia
interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli
elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso
materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto
assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a
"norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume"; al di fuori di tali ipotesi,
le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere
esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c.. In tema di deliberazioni
dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza,
siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla
legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle
attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che è sottratta al
metodo maggioritario;
sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad
oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione
delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla
legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni
assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a
norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di
decadenza previsto dall'art. 1137 c.c., comma 2".
Ciò premesso, il primo giudice ha ritenuto che la delibera impugnata con cui i condomini non avevano inteso modificare per il futuro i criteri di riparto delle spese, ma hanno invece deciso di applicare, con riferimento agli esercizi dal 2008 al 2017, criteri di riparto diversi da quelli legali, fosse da ritenere tutt'al più annullabile e non nulla con la conseguente decadenza di dalla facoltà di impugnazione, stante la scadenza Pt_1
del termine di cui all'art. 1137 c.c..
Secondo l'appellante, pur condividendo l'arresto giurisprudenziale citato dal giudice di prime cure, ritiene di poter ricomprendere nel novero delle delibere affette da nullità,
anche quella di cui si discute.
Il vizio della nullità intacca la delibera in questione, in primo luogo, poiché la decisione di applicare dei millesimi di nuova formazione a consuntivi di anni precedenti, è stata assunta in assenza delle prescritte maggioranze posto che in sede di adunanza, votavano
956,24/1000; al fine di deliberare un criterio di ripartizione che si stagli in difformità
delle previsioni di legge, occorre il voto favorevole di condomini rappresentanti i
1000/1000.
Nel caso di specie, tale requisito non è stato assolto poiché difettavano 43,76/1000 della proprietà e l'amministratore realizzando che la mancanza delle quote Parte_2
millesimali dell'unità divenute fondamentali allo scopo, rischiava di Parte_2
arenare la delibera, comunicava ai condomini, che avrebbe interpellato il proprietario per saggiarne il consenso.
Secondo la sua votazione, posteriore all'adunanza resa, soltanto, in data Pt_1
8.9.2019, peraltro tramite lettera, non può irritualmente sommarsi ai millesimi degli altri condomini per raggiungere il quorum di legge per cui reputa, vi sia “mancanza
originaria degli elementi costitutivi essenziali” e, segnatamente, della forma, posto che la deliberazione è, concretamente, stata adottata in assenza della votazione dell'assemblea.
A ciò si aggiunga, che nell'adunanza del 7.1.2019 non si è in grado di evincere effettivamente e concretamente l'intento dell'assemblea di investire precedenti consuntivi, posto che non vi è una specifica menzione all'o.d.g..
La carenza di una specifica indicazione del punto all'o.d.g. tale da impedire la formazione di un voto consapevole è di per sé, legittima ragione per invocare la nullità
della delibera.
Invero, dal 2016 il , possedeva, in forza di sentenza definitiva n.° 2352/2016, CP_1 passata in giudicato il 6.11.2016 delle tabelle millesimali aventi, sostanzialmente, valore di legge tra le parti per cui la modifica dei consuntivi, soprattutto quella degli anni
2016/2017 e 2017/2018, non poteva legittimamente intervenire con soli 953,24/1000
proprio perché la materia, era già regolata da un atto avente valore di legge.
Il motivo è infondato.
Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, la delibera impugnata non aveva inteso applicare, retroattivamente, le tabelle millesimali giudiziali in vigore dall'Autunno 2016, ma soltanto definire in base ai criteri suggeriti dal mediatore la lite in corso con applicazione di una tabella di compromesso, che accogliesse, sia pure parzialmente, le richieste di entrambe le parti.
Il giudice, peraltro, ha qualificato tale delibera come approvata a maggioranza e non all'unanimità; va, tuttavia, ricordato che l'amministratore, consapevole della necessità
del consenso della totalità dei condomini per la transazione di una lite, aveva fatto sottoscrivere, sia il verbale di assemblea che la tabella di riparto, ad esso allegata, da tutti i condomini (cfr. all. n.° 14 fascicolo convenuto), sì che lo stesso potesse assumere il valore di un vero e proprio contratto.
Infatti, secondo il condivisibile insegnamento della Cassazione, "il verbale di assemblea
condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il
condominio ed uno dei condomini, purché il documento sia sottoscritto da tutti i
contraenti. In tal modo esso acquista effetto probante e la funzione propria della
scrittura privata, fa fede della manifestazione di volontà contrattuale di tutti gli
intervenuti e la sottoscrizione vale a conferire alla convenzione la forma scritta che sia
richiesta ad substantiam ovvero ad probationem". (cfr.: Cass. n.° 2297/1997). Ed ancora, secondo la Suprema Corte, "un verbale di assemblea condominiale può
essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio e uno dei
condomini: occorre però che il documento sia sottoscritto da tutti i contraenti, perché
solo in tal modo esso acquista l'effetto probante e la funzione propria della scrittura
privata, per cui in tal caso esso fa fede della manifestazione della volontà contrattuale
di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a realizzare il requisito della forma
scritta”. (Cass. n.° 2701/1979).
Da ultimo, il Collegio richiama il principio affermato dalla Cassazione 4 luglio 2022,
n.° 21086, in materia di derogabilità delle tabelle millesimali, la quale, ha statuito che:
“in tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in
deroga ai criteri legali, ai sensi dell'art.1123 comma 1 c.c. che deve essere approvata
da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti ed è modificabile
unicamente tramite un rinnovato consenso unanime, presuppone una dichiarazione di
accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale
prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che
regola l'assemblea e può perciò manifestarsi anche mediante successiva adesione al
contratto con l'osservanza della forma prescritta per quest'ultimo”.
Anche nel caso affrontato dalla Cassazione era avvenuto che un condomino avesse manifestato il proprio assenso alle decisioni prese dall'assemblea con una comunicazione scritta in data successiva così come nel caso di specie accaduto con la comunicazione del dott. dell'ASST Papa Giovanni XXIII;
cfr. all. n.° 14 Parte_3
citato).
L'appellante aggiunge poi, quale ulteriore motivo di nullità della delibera in oggetto, il difetto di informazione in ordine all'oggetto della delibera assembleare;
sul punto la sentenza appellata, richiamando esattamente la Cassazione a Sezioni Unite n.°
4806/2005, qualifica tale vizio come suscettibile di determinare la mera annullabilità
della delibera, respingendo anche sotto tale profilo l'impugnazione perché tardiva.
Con il secondo motivo l'appellante lamenta l'omessa pronuncia sui vizi della delibera del 29.10.2019, cioè, che il giudice non si sia pronunciato sulle domande relative alle delibere dell'assemblea del 29.10.2019 con riguardo al mancato perfezionamento della nomina dell'amministratore a causa delle sue dimissioni e della conseguente non debenza delle somme poste nel bilancio 2019/2020 per € 2.564,00, nonché,
dell'approvazione del bilancio consuntivo 2018/2019, che dava adito concreto all'approvazione retroattiva dei millesimi.
Ad avviso della Corte, il motivo è infondato.
La questione della validità della nomina dell'amministratore con riguardo all'esercizio
2019/2020 a causa delle sue dimissioni, poi revocate con lettera del 12.11.2019, perde rilevanza pratica alla luce dell'annullamento, ad opera della sentenza impugnata, di tutte le delibere approvate dall'assemblea condominiale del 21.10.2020, con la sola eccezione della delibera di cui al punto 1) dell'o.d.g. (l'approvazione del consuntivo 2019/2020 e del suo riparto); tra le delibere annullate vi è anche quella di cui al punto 2) dell'o.d.g.
(la riconferma dell'amministratore e del suo compenso).
In buona sostanza, ad avviso di questa Corte, è venuto meno l'interesse alla contestazione rappresentata dal compenso dell'amministratore essendo stata accolta, la domanda di annullamento della delibera di riconferma dell'amministratore e del relativo compenso. Lamenta, inoltre, l'appellante che la delibera del 29.10.2019 portava all'approvazione del bilancio 2018/2019, dando concreto adito all'applicazione retroattiva dei millesimi decisa nell'assemblea del 7.1.2019.
Tale argomento è, comunque, infondato perché smentito dalla lettura del verbale di tale assemblea, ove si dà atto che “il consuntivo 2018/2019 e conseguente piano di riparto
sono quindi approvati con le modifiche di cui al punto 1 e 2” (doc. 8 attrice); consuntivo corretto come da deliberata che veniva trasmesso ai condomini il 12.11.2019,
unitamente al verbale dell'assemblea, al relativo riparto modificato, al preventivo
2019/2020 modificato ed al relativo riparto modificato.
Ciò posto se riteneva di essere stata lesa nei propri diritti patrimoniali, Pt_1
impugnare la delibera di approvazione del bilancio 2018/2019 nel termine previsto dall'art. 1137 c.c..
Tale contestazione è dunque priva di pregio ed in ogni caso la domanda, è stata assorbita dalla cessazione della materia del contendere sul punto 1) dell'ordine del giorno dell'assemblea impugnata (cfr.: esame e approvazione consuntivo ordinario 2019/2020
e suo riparto).
Con il terzo motivo censura la sentenza, per omessa pronuncia sulla mancata partecipazione del alla procedura deflattiva del contenzioso. CP_1
Ad avviso della Corte, il motivo è infondato dal momento che risulta documentalmente la partecipazione del convenuto alla mediazione n.° 121/2020, quella CP_1
prodromica alla notifica della citazione di impugnazione delle delibere del 21.10.2020
mentre del tutto irrilevante, è la mediazione n.° 159/2021, cui peraltro anche il ha partecipato, relativa alla impugnazione di altre delibere. CP_1 Con il quarto motivo l'appellante lamenta l'errata compensazione integrale delle spese del giudizio di primo grado non avendo il giudice tenuto conto della soccombenza virtuale del condominio a seguito della cessazione della materia del contendere sulla domanda di impugnazione del bilancio consuntivo 2019/2020; tale consuntivo è stato riapprovato dall'assemblea condominiale del 1.12.2021 e poi di nuovo da quella del
8.2.2022.
Ad avviso della Corte, il motivo è infondato.
L'accoglimento della domanda di annullamento delle delibere del 21.10.2020 per il mancato rispetto dei termini di convocazione dell'assemblea con violazione dell'art. 66
disp. att. c.c., ha reso inutile l'esame dei motivi di impugnazione delle altre delibere,
comunque, travolte dalla pronuncia di annullamento.
Non vi è motivo di ritenere perciò che vi sia stato uno squilibrio tra le domande accolte e quelle respinte, tale da giustificare una diversa ripartizione delle spese, rispetto a quella esattamente decisa dal giudice di prime cure, atteso che le domande iniziai di Pt_1
erano sostanzialmente due: una accolta ed una respinta.
In conclusione, l'appello di , è rigettato così confermando la sentenza Parte_1
appellata.
La soccombenza della parte appellante., comporta la condanna della stessa, alla rifusione spese del presente grado in favore di che si Controparte_1
liquidano, tenuto conto del valore della causa, (valore indeterminabile di media difficoltà), come da dispositivo.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, Seconda Sezione Civile definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n.° 25/2023 del Parte_1
Tribunale di Bergamo del 6.3.2023, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così
provvede:
- rigetta l'appello di;
Parte_1
- condanna a pagare in favore di , le spese Parte_1 Controparte_1
del presente grado liquidate in complessivi € 6.946,00 (di cui € 2.058,00 per la fase di studio della controversia, € 1.418,00 per la fase introduttiva del giudizio ed € 3.470,00
per la fase decisionale), oltre rimborso forfettario IVA e CPA, come per legge;

- dà atto che ricorrono i presupposti per porre a carico della parte appellante Parte_1
, l'onere del pagamento di una somma pari al contributo unificato versato.
[...]
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del giorno 22 luglio 2025.

IL PRESIDENTE ESTENSORE
Dott. Giuseppe Serao