Corte D'Appello di Napoli
VIII sezione civile
Nel processo civile d'appello iscritto al n. R.G. 4579/2021, con ordinanza del 07.07.2025, questa Corte così disponeva: “previa assegnazione della causa alla relazione del dott. ai Persona_1
sensi dell'art. 127 ter c.p.c., in sostituzione dell'udienza di discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., assegna termine sino al 17/10/2025 per il deposito di note illustrative e conclusive”.
La Corte, esaminati gli atti e lette le note scritte depositate dalle parti, decideva la causa, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., come da sentenza che segue.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
VIII sezione civile riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr. Alessandro Cocchiara - Presidente -
- dr. Antonio Quaranta - Consigliere -
- dr. - Consigliere Relatore - Persona_1
ha pronunziato la seguente: S E N T E N Z A nel processo civile d'appello iscritto al n. 4579/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi, avverso la sentenza n. 899/2022, emessa dal Tribunale di Torre Annunziata, pubblicata in data
23.4.2021, non notificata, pendente:
TRA
(P.I. ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t., già rappresentata e difesa dall' Parte_2
Avv. Gennaro De Chiara (C.F. , giusta procura in C.F._1
calce all'atto di appello;

APPELLANTE
E
, (C.F./P.IVA ), in Controparte_1 P.IVA_2
persona del suo amministratore p.t. Avv. Vittorio Verde, rappresentato e difeso dall'Avv. Domenico Balsamo (C.F. ), C.F._2
giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e in virtù di delibera assembleare del 3.3.2022;
APPELLATO
Oggetto: contratto di appalto;
risoluzione per inadempimento;
risarcimento danni.
Conclusioni:
pag. 2/29 per l'appellante: “.. nel riportarsi alla domanda di gravame, ne chiede
l'accoglimento chiedendo, in riforma della sentenza n.899/2021 del
Tribunale di Torre Annunziata mai notificata, pronunciarsi sentenza di rigetto della domanda di primo grado Tribunale di Torre ANNUNZIATA resa il 23.04.2021 rgn 3018/2014, attesa la palese inammissibilità della stessa fondata su una ispezione effettuata NON IN CONTRADDITTORIO tra le parti, da un SOGGETTO NON ACCREDITO, ovvero nel merito, rigettare la domanda di primo grado perché non provata né la responsabilità contrattuale né quella extra contrattuale della ed in ogni caso rigettarla perché gli interventi eseguiti Parte_1
erano TUTTI di natura straordinaria, e dovuti alla vetustà dell'impianto, ed in ogni caso NON imputabili alla ditta che si occupava di curare la manutenzione ordinaria dell'impianto, con condanna dell'attore alla refusione delle spese di entrambi i gradi di Giudizio e di CTU, ovvero infine dichiarare illegittima la sentenza nella parte in cui si condannava la a pagare integralmente le spese legale e di CTU, Parte_1
nonostante l'accoglimento parziale della domanda principale (ridotta da euro 9600 ad euro 5000), ed il rigetto di quella risarcitoria, e non integralmente compensate ovvero ridotte alla metà.”;
per l'appellato: “1) per tutto quanto esposto nel presente atto, accertare
e dichiarare che tra le parti si è formato il giudicato, non avendo
l'appellante impugnato, nel suo gravame, il seguente capo della sentenza di primo grado del Tribunale di Torre Annunziata n. 899/2021 con cui è stato disposto il rigetto della riconvenzionale: “Causa il grave inadempimento della società convenuta e dell'intervenuta risoluzione del
pag. 3/29 contratto la spiegata domanda riconvenzionale sui canoni di manutenzione è rigettata”; per l'effetto stante l'avvenuto giudicato e la carenza di interesse all'impugnazione, rigettare l'appello perché inammissibile e/o improcedibile e ciò anche ai sensi dell'art. 342 e 348 bis c.p.c.; 2) in via subordinata e sempre per quanto esposto nella presente comparsa ri-gettare l'appello della in Parte_1 Parte_1
persona del suo legale rapp.te p.t. in quanto inammissibile, improcedibile
e ciò anche ex artt. 342 e 348 bis c.p.c. ed infondato in fatto ed in diritto confermandosi la sentenza di primo grado;
3) condannare la Parte_1
in persona del suo legale rapp.te p.t. al pagamento in favore Parte_1
dell'appellato in persona del suo amministratore Controparte_1
p.t. delle spese e competenze legali del presente grado di giudizio.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1.
Con citazione, notificata il 15.05.2014, il Controparte_1
- premettendo di aver stipulato, in data 01.01.1974, con la
[...]
ditta contratto di manutenzione dell'ascensore di Parte_3
sua proprietà, e che in virtù di tale contratto la suddetta ditta doveva:
a) provvedere a mezzo personale specializzato a visite mensili all'impianto al fine di procedere alla lubrificazione del macchinario, dei rotismi e delle guide nonché al controllo delle apparecchiature elettriche, dei dispositivi di sicurezza e dei cavi di sospensione, b) su richiesta giustificata inviare proprio personale specializzato nel minor tempo possibile dalle ore 08.00 alle 12 e dalle 13 alle 17 dei giorni lavorativi, c) effettuare visite semestrali in conformità alle prescrizioni pag. 4/29 delle leggi vigenti, d) assistere alle visite annuali dell'ingegnere dell'ufficio controlli, e) fornire i lubrificanti e i materiali minuti di normale consumo, che il contratto aveva una durata di cinque anni e si rinnovava tacitamente, che nelle more la ditta si Parte_3
trasformava in e che, nel corso dell'anno 2013, molti Parte_2
condomini iniziarono a lamentarsi con l'amministratore che l'ascensore presentava diversi gravi difetti ed inconvenienti nel suo funzionamento, che da tempo non si vedevano all'interno del palazzo gli operai della ditta che, pertanto, in conformità della Parte_1
normativa vigente, in data 7.11.2013, l'ascensore veniva sottoposta alle verifiche dell'ing. della , il quale osservava e denunciava Per_2 CP_2
uno stato di estremo pericolo in cui versava l'ascensore, grave pericolo che richiedeva una serie di interventi urgenti, interventi mai eseguiti dalla ditta convenuta, che il odierno appellato era quindi CP_1
costretto ad eseguire, al solo fine di consentire il normale funzionamento dell'ascensore, che la spesa complessivamente sborsata per mettere in sicurezza l'ascensore, a causa della negligenza della ditta convenuta, era stata di 9.500,00 euro -, la conveniva innanzi il
Tribunale di Torre Annunziata, al fine di sentir accertare e dichiarare che il contratto si fosse risolto, per grave inadempimento della ditta convenuta, e, per l'effetto, sentirla condannare al risarcimento dei danni pari ad euro 9.500,00 oltre interessi, stante la responsabilità contrattuale ed extracontrattuale della stessa e la sua grave diligenza nel non aver eseguito la manutenzione ordinaria dell'ascensore.
pag. 5/29 In data 3.10.2014 si costituiva la convenuta, frattanto trasformatasi in contestando le avverse allegazioni e, Parte_1
sostenendo, che: i tecnici di essa convenuta eseguivano periodiche manutenzioni, l'ultima delle quali a novembre 2013, come dimostrato dalle schede di manutenzione controfirmate dai vari condomini;

l'intervento del novembre 2013, invocato dall'attrice, veniva eseguito dalla società , soggetto privato, e non dalla ASL e senza contraddittorio con la stessa peraltro, l'amministratore, Parte_1
pur sollecitato da essa sin dal giugno 2013, aveva atteso il mese di novembre 2013 per richiedere una verifica, peraltro, a soggetto privato;
a seguito delle prescrizioni da parte dell'ASL relativamente all'ultimo verbale del 2010, e, a seguito dei ripetuti preventivi proposti dalla per ottemperare alle suddette prescrizioni, il Parte_1
condominio in oggetto non aveva mai deciso di ottemperare a tali prescrizioni (nonostante l'Ingegnere verificatore dell'ASL avesse condizionato il mantenimento in esercizio dell'impianto ascensore purché si fosse ottemperato a quanto prescritto), realizzandoli solo a seguito della verifica da parte della , con notevole esborso economico, oggetto della domanda di primo grado;
molte delle osservazioni evidenziate dalla riguardavano problematiche che, per la quasi totalità, non rientravano nelle normali attività di manutenzione ordinaria previste dal contratto tra le parti, e comunque dalla legislazione vigente, ma erano tipiche attività di manutenzione straordinaria, molte delle quali tra l'altro già prescritte in occasione dell'ultima verifica da parte dell'ASL, tuttavia, ignorate dall'Amministrazione condominiale, nonostante i preventivi di spesa pag. 6/29 straordinari ad essa inoltrati dalla convenuta;
in ordine ad alcuni punti riguardanti le normali operazioni di manutenzione ordinaria, che a giudizio dell'ente erano risultati carenti, (quali, allarme non funzionante, limitatore di velocità non funzionante, ecc.), si trattava di carenze che, nel corso dell'ultima verifica semestrale eseguita dal tecnico manutentore della ditta convenuta, in data 23/09/2013, non erano presenti;
illecita era stata in particolare la condotta dell'amministrazione il quale aveva assunto impegno con una nuova ditta manutentiva, pur in presenza di un contratto valido ed in corso, che prevedeva l'esclusiva, con la ditta in ragione di ciò, la Parte_1
ditta appreso che altra azienda manutentrice aveva Parte_1
acquisito la manutenzione dell'impianto, senza averne avuto comunicazione ufficiale, in spregio a quanto previsto dalla legislazione vigente (DPR 1497/63) e dalle norme tecniche (parere CNR) ed alla clausola contrattuale di “esclusiva”, si vedeva costretta, cautelativamente e soprattutto per le importanti responsabilità in capo al manutentore, ad inviare lettera raccomandata, per interrompere il servizio di manutenzione nel rispetto delle clausole contrattuali sottoscritte dalle parti.
In forza di tali rilievi, la convenuta concludeva per il rigetto della domanda e spiegava domanda riconvenzionale per ottenere la condanna dell'attrice al pagamento dei canoni di manutenzione degli altri cinque anni, per complessivi euro 2.407,80 (euro 40.13 canone mensile x 60 mesi).
pag. 7/29 Concessi alle parti i termini di cui all'art. 183 co. 6 c.p.c., istruita la causa mediante espletamento dell'interrogatorio formale dell'amministratore del condominio ed escussione di testi, disposta ed espletata una CTU, all'esito, il GOP del Tribunale pronunciava la sentenza in epigrafe indicata, con la quale, in accoglimento parziale della domanda, condannava la convenuta a pagare, in favore del
, a titolo di risarcimento dei danni, l'importo di euro CP_1
5.000,00, oltre alla rifusione delle spese processuali e di quelle relative alla CTU.
§ 2.
Avverso la predetta sentenza, non notificata al fine della decorrenza del termine di cui all'art. 325 c.p.c., la Parte_1
proponeva appello, mediante atto tempestivamente notificato in data
08/11/2021, nel rispetto del termine lungo ex art. 327 c.p.c., sollecitandone la riforma nella parte in cui aveva accolto le domande dell'attrice e chiedendo che fossero accolte le conclusioni dinanzi riportate.
Si costituiva l'appellato , eccependo l'inammissibilità del CP_1
gravame, ai sensi dell'art. 342 c.p.c., e contestandone nel merito la fondatezza.
All'esito della prima udienza, celebrata nelle forme della c.d. trattazione scritta, questa Corte, con ordinanza ritualmente comunicata alle parti, rigettava la richiesta di sospensiva formulata pag. 8/29 dall'appellante e rinviava, per la precisazione delle conclusioni, all'udienza del 26.4.2024.
Disposta la sostituzione di detta udienza con il deposito di note scritte, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., il Collegio, per esigenze derivanti dal carico del ruolo, con ordinanza comunicata alle parti il 29.4.2024, rinviava nuovamente per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 27.06.2025 e, in seguito, all'11.7.2025.
Quindi, con provvedimento del 7.7.2025, la Corte disponeva la sostituzione dell'originario Consigliere relatore e l'assegnazione del fascicolo alla relazione del Consigliere dott. M. Sacchi, sostituiva l'udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. mediante la concessione alle parti del termine del termine ex art. 127 ter c.p.c. fino al 17.10.2025.
Infine, scaduto il predetto termine, la Corte decideva la causa.
§ 3.
Il Giudice di primo grado riteneva che, accertato il grave inadempimento della e la dichiarata risoluzione del Parte_1
contratto di manutenzione, la domanda riconvenzionale di condanna del al pagamento dei canoni, formulata dalla stessa CP_1
convenuta, andava rigettata.
Tale capo di sentenza non era oggetto di impugnazione da parte dell'appellante e deve, quindi, ritenersi coperto dal giudicato per acquiescenza.
pag. 9/29 Nondimeno, ad onta di quanto opinato dal , la mancata CP_1
impugnazione della ridetta parte di sentenza non determina affatto il formarsi del giudicato anche in ordine alla prima parte della pronuncia, oggetto di specifica impugnazione, con la quale il GOP aveva ritenuto sussistente il grave inadempimento contrattuale della
Ed invero, la statuizione non impugnata con l'appello Parte_1
concerneva solo la riconvenzionale ed era considerata dal primo
Giudice una conseguenza necessaria del ritenuto accertato inadempimento dell'appaltatore. Pertanto, siccome la ha, Parte_1
con l'appello, sottoposto a critica la parte di sentenza che ne affermava il grave inadempimento è, poi, irrilevante, ai fini della proponibilità del gravame, che abbia ritenuto di non impugnare il solo rigetto della riconvenzionale, risultando gli effetti dell'acquiescenza circoscritti a tale capo.
§ 4.
Venendo al merito, deve premettersi che il Giudice di primo grado, dopo avere rilevato che, ai sensi del d.p.r. n. 162 del 1999, il manutentore di un impianto ascensore era obbligato a svolgere verifiche periodiche, a promuovere tempestivamente la riparazione di parti rotte o logorate, spettando al condominio di provvedere ad eseguire le dette riparazioni, osservava che, avendo il Condominio chiesto la declaratoria di risoluzione del contratto di manutenzione ed il risarcimento dei danni, bisognava accertare la sussistenza di un grave inadempimento della Parte_1
pag. 10/29 Al riguardo, valorizzando gli esiti della disposta CTU, riteneva provata la necessità degli interventi di manutenzione, descritti nel rapporto del
7.11.2013, dalla , società incaricata dal , riteneva che la CP_1
fosse un soggetto abilitato a svolgere tali verifiche, riteneva che, dei
21 interventi di manutenzione descritti dalla , solo 4 erano straordinari, mentre i restanti andavano considerati di manutenzione ordinaria. Asseriva, altresì, che, alla data della verifica della VIS,
l'impianto necessitava degli interventi indicati dalla detta società e che l'elenco di tali interventi coincideva, in parte, con quelli già sollecitati dall'ASL nel corso di una precedente verifica e con quelli previsti dal d.p.r. n. 162 del 1999.
Sosteneva che, in base a quanto emerso dall'istruttoria orale, la ra tenuta ad eseguire gli adempimenti previsti dal d.p.r. n. Parte_1
162 del 1999 e che il recesso del Condominio dal contratto di manutenzione era avvenuto per una giusta ragione, a causa dell'inadempimento della convenuta.
Di conseguenza, sussisteva il diritto del a vedersi risarcito CP_1
il danno pari alle spese sostenute per realizzare gli interventi di manutenzione indicati dalla VIS, danno che, in base alla CTU, era stimato in euro 5.000,00, escludendosi dal computo il costo degli interventi di manutenzione straordinaria.
§ 5.
Con il primo motivo, l'appellante censurava la sentenza per avere il
Giudice accolto la domanda, sebbene essa fosse volta ad ottenere il pag. 11/29 rimborso delle spese relative ad interventi di manutenzione eseguiti in ottemperanza ad un'ispezione effettuata non da soggetto pubblico, ma da una società privata e, per giunta, in assenza di contraddittorio con essa Parte_1
Con il secondo motivo, l'appellante censurava la sentenza imputando al primo Giudice di avere, a causa di un'errata valutazione delle prove, ritenuto sussistente l'inadempimento contrattuale della Parte_1
Invero, richiamati quelli che, in base al contratto inter-partes, erano gli obblighi gravanti sulla quest'ultima deduceva di avervi Parte_1
ottemperato, come provato dalle deposizioni del teste da essa indotto e dalle schede relative alle visite periodiche prodotte in atti.
Sosteneva, poi, che, trattandosi di un impianto obsoleto, esso necessitava di interventi straordinari di manutenzione, come già indicato dall'ASL in epoca anteriore rispetto al verbale redatto dalla
VIS. Assumeva che l'amministratore del condominio, per anni inerte rispetto alle indicazioni della ASL, aveva, poi, disposto l'intervento di altra ditta, facendo eseguire interventi di manutenzione per complessivi euro 9.600,00 e chiedendo che il costo degli stessi fosse posto a carico della Parte_1
Quindi, la domanda andava rigettata, non essendo risultata provata né la responsabilità contrattuale né quella extra contrattuale di essa originaria convenuta.
Con il terzo motivo l'appellante censurava la sentenza per avere il
Giudice recepito acriticamente le risultanze della CTU.
pag. 12/29 Sul punto, obiettava che il CTU non aveva opportunamente valorizzato il contenuto del verbale di verifica redatto dalla ASL nel 2010, da cui già emergeva la necessità di effettuare lavori di manutenzione straordinari, non imputabili al manutentore, né aveva evidenziato che la aveva inoltrato al ” il preventivo n. Parte_1 CP_1
00325/10, regolarmente versato in atti, al fine di risolvere le prescrizioni ivi indicate, con ciò rispettando i dettami normativi.
Quindi, appariva evidente che la mancata esecuzione dei lavori fosse da imputare esclusivamente al “ ”, che, pur se avvertito dalla CP_1
aveva autorizzato l'esecuzione dei lavori, contravvenendo Parte_1
alle disposizioni normative.
Del resto, obiettava l'appellante, “le anomalie non risolte in modo definitivo (perché, si ripete, non furono autorizzati lavori non rientranti nella ordinaria manutenzione), con il passare del tempo, ovviamente, non potevano non aggravarsi, anche perché l'impianto era vetusto, e questo non era certo imputabile al manutentore”.
Peraltro, secondo l'appellante, molti degli interventi imposti dalla non erano indispensabili al funzionamento dell'impianto e la stessa esecuzione dei lavori, da parte della era avvenuta senza CP_4
carattere di urgenza.
L'istante, poi, confutava le affermazioni della CTU, recepite dal Giudice, relativamente alla qualificazione come di manutenzione ordinaria della gran parte degli interventi suggeriti dalla VIS.
pag. 13/29 Sul punto, premessa l'opinabilità della valutazione espressa dal CTU in assenza di indici di riferimento certi, evidenziava che, in base alla normativa in materia, la ditta di manutenzione doveva eseguire, come intervento “ordinario” “.. le normali verifiche di regolare funzionamento
e dello stato di conservazione e (n.d.r.: le) normali operazioni di pulizia e lubrificazione delle parti, oltre a “verificare almeno ogni sei mesi le parti da cui dipende la sicurezza”. Evidenziava che in tal senso deponeva anche il contratto sottoscritto dalle parti nel lontano 01.01.1974.
Quindi, stante la tipologia di interventi di manutenzione richiesti dal contratto, il giudizio espresso dal CTU, che aveva qualificato come ordinari la gran parte degli interventi fatti eseguire dal condominio nel
2013, non era condivisibile.
Invero, a parte alcuni di essi, tutti i lavori andavano qualificati come interventi di carattere “straordinario”, realizzabili solo dopo approvazione di preventivo.
Quindi, ad avviso dell'appellante, “ i soli lavori identificati con i nn. 7, 9,
e 15 nella lista della “Bozza” sono di natura ordinaria e .. solo essi potevano essere eseguiti nel corso del periodo contrattuale con il condominio (ammesso che fossero presenti anche nel periodo in cui la
“ manuteneva l'impianto)”. Parte_2
Pertanto, aveva errato il CTU nel qualificare come ordinari interventi di manutenzione che non lo erano ed aveva errato il Giudice nel fare proprie le risultanze della CTU, senza disporne, almeno, una chiamata a chiarimenti.
pag. 14/29 Con l'ultimo motivo, l'appellante censurava la sentenza, dolendosi della condanna integrale alla rifusione delle spese processuali, nonostante la domanda fosse stata accolta per una somma nettamente inferiore a quella richiesta inizialmente.
§ 6.
Il secondo ed il terzo motivo di appello sono fondati ed assorbono l'esame degli altri.
Giova premettere che, con la citazione di primo grado, il CP_1
aveva lamentato il grave inadempimento della ditta cui, in Parte_1
forza di contratto del 1974, aveva affidato la manutenzione dell'impianto ascensore del fabbricato, inadempimento che era consistito nella gravi mancanze della stessa, che aveva smesso di inviare da tempo i suoi operai per le consuete verifiche periodiche, che, sebbene sollecitata, non aveva nemmeno risposto alle richieste di intervento urgente ad essa inoltrate e che, soprattutto, non aveva svolto da tempo la manutenzione periodica dell'impianto, al punto che lo stesso, ad una verifica affidata nel novembre del 2013 alla società
, era risultato non più in condizioni di funzionare, tanto che il tecnico incaricato ne aveva ordinato il fermo.
Tali essendo le contestazioni che l'attrice aveva posto a fondamento della domanda, si deve, in fatto, premettere che, come emerge dagli atti, con contratto in data 1.1.1974, tacitamente rinnovatosi di quinquennio in quinquennio almeno sino alla lettera del 21.1.2014, con la quale la recedeva dallo stesso, il Condominio aveva Parte_1
pag. 15/29 affidato, all'odierna appellante, la manutenzione ordinaria dell'impianto ascensore del fabbricato.
In particolare, secondo quanto previsto dal contratto, la ditta doveva eseguire le seguenti prestazioni: “.. visite mensili all'impianto da parte di vostro personale specializzato, per la lubrificazione del macchinario, dei rotisimi e della guida, e controllo delle apparecchiature elettroniche, dei dispositivi di sicurezza e dei cavi di sospensione;
invio di personale specializzato su richiesta giustificata, nel minor tempo possibile, dalle 8 alle 12 e dalle 13 alle ore 17 dei giorni lavorativi;
visite semestrali in conformità alle prescrizioni di legge vigenti;
assistenza alle visite annuali dell'Ingegnere dell'Ufficio Controlli;
fornitura dei lubrificanti (escluso olio per argani) e dei materiali minuti (come viti, rondelle, ecc.) di normale consumo (escluso lampade e lampadine di segnalazione)” (cfr. copia del contratto in atti e pag. 25 della CTU, che ne riproduceva parzialmente il contenuto).
La convenuta, costituendosi, aveva eccepito di avere espletato le proprie prestazioni.
La deduzione difensiva può ritenersi provata, alla stregua di quanto riferito in primo grado dal teste, escusso su istanza della convenuta,
[...]
, dipendente della Testimone_1 Parte_1
Invero, premesso che alcuna incapacità a deporre derivi dall'esistenza del rapporto di lavoro subordinato che lega lo stesso alla Parte_1
giustificandosi, al contrario, la conoscenza dei fatti proprio alla stregua di tale vincolo risalente al 1969, il teste dichiarava che, dal 1974, si pag. 16/29 recava presso il Condominio di via Bosco , ad eseguire la Pt_4
manutenzione dell'impianto ascensore, con cadenza mensile e che, nelle occasioni di tali interventi, presentava delle ricevute che, in mancanza di altri, erano sottoscritte dalla figlia del custode dell'epoca dello stabile.
Il teste confermava che, a novembre e dicembre 2013, aveva riscontrato che la manutenzione era stata affidata ad altra ditta e che, a settembre del 2013, l'allarme, il limitatore di velocità e gli altri apparecchi di sicurezza funzionavano.
A conforto delle deposizioni del teste milita la documentazione prodotta dalla convenuta e, in specie, l'allegato 1, che consiste nel rapporto relativo alle manutenzioni svolte dalla presso il Parte_1
fabbricato in oggetto nel corso del 2013.
Tale documento, in coerenza con le dichiarazioni del teste, conferma che, con cadenza mensile, da gennaio ad ottobre 2013, il manutentore si era recato presso il condominio e comprova che, nello spazio destinato a riportare la firma del cliente, erano apposte delle sottoscrizioni che, per quanto emerge ictu oculi, erano identiche tra di loro per il periodo gennaio/giugno, luglio/agosto, settembre/ottobre.
In altri termini, nei citati periodi firmava sempre la stessa persona, nel senso che, per i primi sei mesi, la firma apparteneva chiaramente ad un medesimo individuo (che può identificarsi in ), così Persona_3
pure nei successivi due mesi ad altro soggetto di sesso femminile
( ), e, infine, negli ultimi due mesi ad altro soggetto Persona_4
pag. 17/29 ancora, mentre, invece, a novembre e dicembre del 2013, era riportata l'annotazione che la manutenzione era svolta da altra ditta.
Né, invero, giova in contrario opinare che le citate firme non siano imputabili al , dovendo, per esso, firmare l'amministratore. CP_1
Premesso, infatti, che e sono Persona_3 Persona_4
condomine, come emerge dal capitolo di prova sub. d) dell'interrogatorio formale deferito dalla convenuta, non smentito da risultanze di segno contrario, amministratore p.t. del Testimone_2
Condominio all'epoca cui risalgono i suddetti interventi di manutenzione, nel corso del reso interrogatorio formale, dichiarava di non avere mai presenziato alle verifiche eseguite dalla nel Parte_1
2013 e che, quando l'operaio della ditta si recava presso il condominio, lo stesso lasciava le ricevute nella buca della posta di qualche condomino.
Quindi, la mancata sottoscrizione, da parte dell'amministratore del condominio, delle ricevute afferenti alle manutenzioni mensili dell'impianto, non è indice dell'inadempimento della ditta, ma deve, piuttosto, spiegarsi con la mancata partecipazione a tali interventi da parte dell'amministratore dell'epoca, che, per sua ammissione, non vi presenziava.
Riguardo, poi, all'ulteriore deduzione dell'attrice, secondo cui la ditta era inadempiente, non avendo risposto alle chiamate dei condomini, rimasti bloccati in ascensore, si tratta, a ben vedere, di circostanza non provata.
pag. 18/29 Infatti, i testi escussi su istanza del , pur avendo CP_1
confermato che, nel 2013, una condomina, , era Persona_5
rimasta bloccata in ascensore unitamente ai figli e che era riuscita a venirne furi grazie all'intervento di altro condomino, non erano in grado di dire se gli operai della ditta, pure sollecitati ad intervenire, omettevano di farlo.
Infatti, la teste dichiarava di non avere personalmente Per_5
chiamato la ditta e che, forse, lo aveva fatto qualche altro condomino, sul punto limitandosi ad esprimere un mero apprezzamento e non a riportare un dato caduto sotto la sua percezione.
Il teste pur dichiarando che, nell'occasione del Testimone_3
blocco dell'impianto, la ditta era stata vanamente sollecitata ad intervenire, precisava di non avere personalmente effettuato la chiamata, né giustificava in altro modo la riferita conoscenza del fatto.
In particolare, sebbene il teste riferisse di essere stato presente all'episodio del blocco dell'impianto, nulla precisava in ordine a chi avesse chiamato la ditta, per cui, in parte qua, la deposizione è innegabilmente generica.
Il teste riferiva di non sapere se, Testimone_4
successivamente al blocco dell'impianto, l'operaio della ditta ra intervenuto. Parte_1
Né, invero, la pure provata circostanza che l'impianto ascensore, nel novembre del 2013, si fosse fermato e che, come riferito concordemente dai testi, il relativo funzionamento era difficoltoso,
pag. 19/29 essendo lo stesso spesso fermo e fuori uso, di per sé, prova l'inadempimento della Parte_1
Al riguardo, invero, posto quanto dinanzi osservato in relazione all'adempimento, da parte della convenuta, dell'obbligo di eseguire le visite di controllo mensili, giova rimarcare che, in effetti, l'impianto ascensore in questione risultava obsoleto, risalendone la costruzione ad epoca verosimilmente prossima all'edificazione dello stabile in cui si trovava, vale a dire agli anni 60/70 del secolo scorso.
In tal senso, invero, milita il rilievo del CTU secondo cui “l'impianto di cui è causa era identificato con matricola ENPI, dunque, è presumibile che esso sia stato installato sotto la vigenza del D.P.R. 1947/63 e susseguenti” (cfr. pag. 14 della relazione di consulenza in atti).
Ciò posto, si deve, poi, evidenziare che lo stesso CTU, confermando sul punto il contenuto delle difese della parte convenuta, rilevava come
“secondo la verifica periodica, eseguita dall'ASL nel 2010, precedentemente a quella eseguita dalla nel 2013, veniva evidenziato che l'impianto poteva essere mantenuto in esercizio con prescrizioni da ottemperare”.
Tale risultanza documentale comprova che già nel 2010, ben tre anni prima della verifica effettuata dalla , le condizioni dell'impianto de quo non erano ottimali, avendone l'Asl autorizzato l'esercizio solo previa esecuzione degli interventi manutentivi indicati.
In senso coerente, il medesimo CTU rilevava che “l'Asl già nel 2010 riscontrava la necessità di eseguire dei lavori prescritti per consentire il
pag. 20/29 corretto funzionamento dell'ascensore; ciò fa giustamente pensare che occorressero effettivamente i lavori di adeguamento dell'impianto prescritti dalla tanto più che vengono proposti a tre anni di distanza da quelli prescritti dall'Asl.
Le predette considerazioni forniscono l'oggettivo convincimento che effettivamente l'impianto in parola avesse bisogno degli interventi, riportati sotto la voce “non conformità” nel verbale di verifica della Vis”.
Deve, altresì, ritenersi provato che, ad onta di quanto sostenuto dal
, la abbia sollecitato il ad eseguire CP_1 Parte_1 CP_1
gli interventi di manutenzione prescritti dalla Asl.
Lo stesso CTU dava conto del fatto che in atti era presente “il preventivo relativo ai lavori prescritti dall'ASL, inoltrato dalla Società convenuta al Condominio attore, per acquisire l'approvazione dell'Assemblea dei condomini e la contestuale autorizzazione ad eseguirli”.
Nella produzione della invero, oltre al documento appena Parte_1
indicato, si rinvengono la copia di una mail, datata 12.6.2013, inoltrata dalla società all'indirizzo mail del all'epoca, come detto, Tes_2
amministratore del condominio, con la quale la prima sollecitava il secondo a voler attivarsi presso la Asl o altro soggetto abilitato per essere decorsi oltre due anni dalla precedente verifica biennale dell'impianto, nonché la copia di altri due preventivi, datati 30.12.2011
e 9.3.2012, recanti la descrizione ed il costo degli interventi occorrenti per dare esecuzione al verbale della Asl.
pag. 21/29 A quanto osservato deve aggiungersi che, in sede di interrogatorio formale, dichiarava di non ricordare se avesse Testimone_2
ricevuto, dalla l'invio dei suddetti preventivi. Parte_1
Orbene, le risultanze sin qui richiamate inducono ragionevolmente a ritenere che la convenuta, all'esito della visita dell'Asl, avesse indicato all'amministratore il costo degli interventi di manutenzione e che, nondimeno, l'amministratore non aveva fornito al riguardo risposta alcuna.
Infatti, sintomatico dell'inerzia dell'amministratore è il riferito mancato ricordo della circostanza relativa all'invio dei preventivi, oggettivamente poco credibile tenuto conto della rilevanza della questione e dell'interesse che, come traspare dalle deposizioni testimoniali, vi era all'interno del in ordine alla questione CP_1
del cattivo funzionamento dell'impianto.
Del resto, se la aveva con solerzia sollecitato, nel giugno Parte_1
2013, l'amministratore ad attivarsi presso la Asl per la verifica biennale dell'impianto, è logico ritenere che la stessa, nel 2010, appreso dell'esito della verifica compiuta dalla stessa Asl, si attivasse per consentire al condominio di ottemperare alle prescrizioni imposte dall'ente di verifica.
Da quanto sin qui detto deve desumersi che lo stato di carente manutenzione dell'impianto, emerso a novembre del 2013 nel corso della verifica delegata dal , non possa causalmente Controparte_5
ascriversi all'inadempimento ed alla negligenza della Parte_1
pag. 22/29 Infatti, per un verso, deve rimarcarsi come, ad avviso dello stesso CTU,
“.. tra gli atti di causa, (rif. atti allegati alle memorie difensive della
Società convenuta), si ritrovano anche due Verbali di verifica eseguite dall'ASL di zona, di data anteriore a quella riportata sul Verbale della
Vis. È bene tener conto che il Tecnico della Vis verificava lo stesso impianto ascensore alcuni anni dopo le verifiche eseguite dai Tecnici dell'ASL, per cui poteva probabilmente riscontrare: -un oggettivo peggioramento delle condizioni dell'impianto a suo tempo riscontrate dai Tecnici dell'ASL; - la non esecuzione delle relative opere prescritte già prima del 2013, (sui detti verbali), per la tenuta in esercizio e/o il regolare funzionamento dell'ascensore di cui è causa.
Nell'elenco dei lavori indicati dalla Vis vi erano in parte anche i lavori a suo tempo prescritti dai Tecnici dell'ASL e, in rispetto alle disposizioni del
D.P.R. 162/99 (Direttiva ascensori), che impongono le verifiche periodiche per accertare se tutte le parti dalle quali dipende la sicurezza di esercizio dell'impianto ascensore siano in condizioni di efficienza, se i dispositivi di sicurezza funzionino regolarmente e se si sia ottemperato alle prescrizioni eventualmente impartite in precedenti verifiche con
l'esecuzione delle indispensabili conseguenti manutenzioni”.
Sotto altro profilo, se è vero che il CTU affermava che “delle ventuno
(21) voci dei lavori indicati dalla VIS sul Verbale in atti, (stralcio appresso riportato) solo quattro (voci 1, 3, 8 e 13) si possono considerare come “straordinari” evidenziati in rosso;
mentre gli altri sono considerati dalla scrivente, per le loro oggettive proprietà, “ordinari”” e che, quindi,
“tra i lavori indicati dalla vi erano lavori che si sarebbero dovuti fare
pag. 23/29 nel corso del periodo contrattuale con il , e che detti lavori CP_1
siano compresi tra quelli ritenuti e indicati nel § 4.2 come “ordinari” ..”, tanto non giustifica affatto la statuizione resa dal primo Giudice.
Ed invero, ribadendo quanto innanzi già osservato, è certo che, già nel
2010, l'impianto ascensore necessitasse di interventi di manutenzione straordinaria, che il , sebbene sollecitato dalla CP_1 Parte_1
ometteva di autorizzare ed eseguire.
Dal contratto intercorso tra le parti, emerge che la oltre ad Parte_1
assicurare la fornitura del lubrificante e di materiale minuto (viti, rondelle) di normale consumo, non era tenuta a sostenere il costo dei ricambi.
Se, quindi, per quanto in precedenza osservato, la eseguiva le Parte_1
visite periodiche dell'impianto, segnalando al Condominio gli interventi da porre in essere per garantirne la sicurezza, e se, almeno fino al novembre
2013, il Condominio non si attivava al riguardo, alcun addebito può essere rivolto all'indirizzo dell'odierna appellante.
Deve, in altri termini, escludersi che la spesa affrontata dal nel CP_1
2013, sia pure nei più ridotti limiti riconosciuti dal primo Giudice, rappresenti un danno causalmente imputabile al dedotto inadempimento della Parte_1
Infatti, per un verso, di tale inadempimento, sulla scorta di quanto osservato, non vi è prova.
Per l'altro, risultando l'impianto in condizioni non ottimali sin dal giugno
2010, è logico ritenere, in coerenza con quanto in parte riconosciuto dallo stesso CTU, che il maggiore onere economico sopportato dal condominio pag. 24/29 nel 2013 sia la conseguenza di un'omessa manutenzione protrattasi nel tempo su di un impianto di per sé già obsoleto in ragione dell'epoca della sua realizzazione.
Ad ulteriore riprova di quanto osservato depone, poi, sul piano logico, il rilievo per cui il , preso atto dell'esito della visita ispettiva CP_1
della Asl del giugno 2010, se realmente avesse ritenuto di doverla imputare alla condotta negligente ed inadempiente della lo avrebbe con Parte_1
immediatezza contestato alla stessa.
Viceversa, il decorso di altri tre anni, dall'esito della precedente verifica della Asl, in difetto di specifiche contestazioni stragiudiziali da parte del
, induce, coerentemente, ad escludere che la ditta convenuta si CP_1
fosse resa inadempiente all'obbligo di garantire la manutenzione ordinaria dell'impianto. Tanto, del resto, è corroborato dalla, almeno parziale, coincidenza degli interventi suggeriti dalla VIS nel 2013 con quelli prescritti dalla Asl nel 2010.
D'altra parte, sul punto, giova rimarcare ulteriormente come la sentenza di primo grado sia oggettivamente carente, avendo apoditticamente affermato che sussisteva la prova dell'inadempimento della senza avere Parte_1
cura di precisare in cosa esso si era concretato e da quali elementi aveva tratto il proprio convincimento.
Infatti, da un lato, il Giudice richiamava genericamente gli esiti delle prove orali, omettendo di porre in risalto in quale parte delle relative deposizioni i testi avevano confermato l'inadempimento della convenuta.
Dall'altro, lo stesso GOP valorizzava le risultanze della CTU, senza avvedersi del fatto che esse non avevano in alcun punto stigmatizzato pag. 25/29 condotte inadempienti della ma si erano sostanzialmente Parte_1
Cont limitate a descrivere gli interventi reputati come necessari dalla nel
2013 ed a confermare che l'impianto abbisognasse di tali interventi.
Né, come dinanzi detto, può oltremodo valorizzarsi il dato per cui il CTU qualificava come ordinari 17 del 21 interventi di manutenzione suggeriti dalla VIS nel 2013. Infatti, al riguardo, giova precisare come lo stesso CTU riconosceva che la linea di confine tra le due categorie (interventi ordinari e straordinari) era sottile e, quindi, innegabilmente pervasa da margini personali di apprezzamento. In ogni caso, se si ha riguardo al contenuto degli obblighi gravanti sulla in base al contratto del 1971, Parte_1
dinanzi richiamato, appare evidente come quest'ultima potesse agire solo dietro espressa autorizzazione del condominio, non potendo ovviamente procedere, di sua iniziativa, ad eseguire la sostituzione di alcuna parte o componente dell'impianto.
Ne segue che, ai fini in esame, la qualificazione, ad opera del CTU, di parte degli interventi realizzati nel 2013 come ordinari, non sia dirimente, essendovi in atti la prova dell'esecuzione, da parte della delle Parte_1
verifiche periodiche imposte dal contratto e dovendosi, in conclusione, lo stato di avanzata obsolescenza dell'impianto imputare, oltre che al decorso del tempo, all'inerzia del condominio o di chi, all'epoca, ne aveva la gestione.
In conclusione, quindi, in totale riforma dell'impugnata sentenza, difettando la prova del grave inadempimento della la domanda Parte_1
di risarcimento del danno, pari ai maggiori costi in ipotesi sostenuti dal
, deve essere rigettata. CP_1
pag. 26/29 § 7.
Resta, ovviamente, assorbito l'esame della prima e della quarta censura.
Riguardo a quest'ultima, in particolare, concernente il capo sulle spese processuali, è noto che, in ipotesi di riforma della sentenza di primo grado, il Giudice di appello debba procedere d'ufficio ad un rinnovato regolamento delle spese processuali, da operarsi in ragione dell'esito complessivo della causa.
Nella specie, avuto riguardo alla ritenuta infondatezza della domanda principale, proposta dal , le spese processuali di entrambi i CP_1
gradi debbono seguire la soccombenza dello stesso, non rilevando, in contrario, neppure ai fini del riconoscimento di una reciproca soccombenza parziale, il rigetto della riconvenzionale, trattandosi di questione oggettivamente secondaria nell'economia complessiva della lite.
La relativa liquidazione viene operata come in dispositivo, a norma del
D.M. 55/14, come aggiornato, da ultimo, con D.M. n. 147 del
13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022, applicabile ratione temporis, con applicazione dello scaglione relativo alle cause di valore da euro 5.201,00 ad euro
26.000,00, tenuto conto del disputatum, con riconoscimento dei compensi tabellari medi per tutte le fasi, ad eccezione di quelle di trattazione e decisoria dell'appello, in ordine alle quali appare giustificata l'applicazione dei minimi stante la ridotta attività difensiva espletata.
pag. 27/29 Sempre a norma dell'art. 91 c.p.c., le spese relative alla CTU, come liquidate dal primo Giudice, vanno poste a definitivo carico del appellato. CP_1


P.Q.M.

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
avverso la sentenza in epigrafe indicata, così provvede: Parte_1
a) accoglie l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma dell'impugnata sentenza, rigetta integralmente le domande proposte dal nei confronti Controparte_1
della Parte_1
b) condanna il , in persona Controparte_1
dell'Amministratore p.t., alla rifusione, in favore dell'appellante, delle spese processuali che liquida: per il giudizio di primo grado, in euro 5.077,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e
CPA come per legge;
per il giudizio di appello, in euro 174,00 per esborsi, euro 3.933,00 per compenso, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% del compenso, IVA e
CPA come per legge;

c) pone a definitivo carico del Controparte_1
le spese relative alla CTU come liquidate dal Giudice di primo grado;

d) conferma nel resto l'impugnata sentenza.
Così deciso nella camera di consiglio, in data 17.10.2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente pag. 28/29 dr. Persona_1
dr. Alessandro Cocchiara
pag. 29/29