REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CASSINO
Sezione civile in persona del giudice designato dott. Virgilio Notari ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1537/2020 del R.G.A.C., decisa il 25/6/2025 ai sensi dell'art. 429 c.p.c., promossa da (c.f. ), Parte_1 CodiceFiscale_1 difesa dall'avv. FR LO, nei confronti di (c.f. Controparte_1 C.F._2
, difesa dall'avv. Bruno Fiorentino, e di LL AN (c.f.
[...] C.F._3
, difeso dall'avv. Luca Pisani
[...]
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato il 13/2/2020 la RA ha agito dinanzi al Tribunale Parte_1 di Cassino per vedere accertato l'inadempimento, ad opera della RA , Controparte_1 degli obblighi derivanti da un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo sito a Minturno (LT), località Scauri (LT), Traversa Giarnella n.

2. A sostegno della domanda la ricorrente ha premesso che per effetto della convenzione, stipulata l'1/7/2016, la controparte avrebbe dovuto versare un canone annuo di € 3.600,00 da corrispondere in dodici rate anticipate mensili di € 300,00 ciascuna. Ha fatto presente, inoltre, che tra il dicembre del 2018 e il febbraio del 2020 la RA ha adempiuto gli obblighi di CP_1 pagamento del corrispettivo con almeno venti giorni di ritardo rispetto alle singole scadenze e ha omesso di rimborsare in maniera altrettanto sistematica gli oneri condominiali, posti a suo carico ai sensi dell'accordo nella misura forfetaria di € 100,00 all'anno. A detta dell'istante per le stesse ragioni nel novembre 2018 si era resa necessaria la notifica alla conduttrice di un'intimazione di sfratto, non seguita tuttavia dall'iscrizione a ruolo della causa in conseguenza dell'intervenuta sanatoria della morosità; si sarebbe in presenza, in ogni caso, di inadempimenti tali da giustificare l'interruzione anticipata del rapporto locatizio ai sensi dell'art. 5 della legge n. 392/1978; la precedente iniziativa giudiziale e gli atti di diffida recapitati alla RA attesterebbero, d'altra parte, l'impossibilità di ricondurre CP_1
l'inosservanza dei termini di corresponsione del canone a un atteggiamento di mera tolleranza. Alla stregua di quanto precede la RA ha chiesto la risoluzione del Parte_1 contratto per causa imputabile alla resistente, la condanna di costei alla restituzione dell'immobile e il riconoscimento in proprio favore delle spese legali, comprensive degli oneri sostenuti per la mediazione promossa prima dell'avvio del contenzioso, rivelatasi infruttuosa.
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Costituita con memoria del 25/6/2020, la RA in via pregiudiziale ha chiesto il CP_1 differimento della prima udienza di trattazione per consentirle la chiamata in causa dell'avv.
FR LO, altro locatore dell'appartamento. Nel merito la resistente ha osservato che i pagamenti controversi, in assenza di disposizioni precise nell'ambito del contratto di locazione, salvo rarissime eccezioni, sono sempre avvenuti entro il giorno venti della mensilità
1 di riferimento, considerata la data di invio dei rispettivi bonifici, e, comunque, non per mera tolleranza, ma per un uso consuetudinario consolidatosi tra parti. Ha dato conto, ancora, della mancata rendicontazione delle spese a cui si allude in ricorso e dell'omessa manutenzione, ad opera della proprietà, della pineta e del sistema fognario dello stabile condominiale, destinata a provocare rigonfiamenti nella pavimentazione interna ed esterna e infiltrazioni di liquami nell'immobile locato. Sull'assunto della rilevanza ex art. 1576 c.c. dell'inerzia mostrata dai locatori nell'eliminazione dei vizi la RA ha concluso per l'accertamento in CP_1 sede giudiziale della scarsa rilevanza del dedotto inadempimento;
in via riconvenzionale ha chiesto, nel contempo, la condanna delle controparti al ripristino dello stato dei luoghi e al risarcimento dei danni dipesi dal ridotto o disagiato godimento dell'unità abitativa, da liquidarsi in via equitativa o mediante riduzione del canone;
in subordine, la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento dei signori e LO e la condanna degli Parte_1 stessi la risarcimento dei danni cagionati;
anche in questo caso con vittoria di spese, competenze e onorari, da distrarre in favore del procuratore antistatario.
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Con decreto del 14/7/2020 la RA è stata autorizzata a estendere il CP_1 contraddittorio al terzo, poi ritualmente citato dalla resistente per l'udienza del 23/6/2021.
Nella memoria del 7/6/2021 l'avv. LO ha fatto presente di essere destinatario delle sole domande azionate dalla conduttrice in via riconvenzionale. Sulle relative richieste ha eccepito, da un lato, l'insussistenza o l'ascrivibilità all'uso ultraventennale della conduttrice dei vizi descritti nell'atto introduttivo e, dall'altro, la mancata richiesta, ad opera dell'interessata, della rendicontazione inerente agli oneri condominiali insoddisfatti. Per il resto il locatore ha stigmatizzato la genericità, l'indeterminatezza e la carenza sotto il profilo probatorio delle istanze rivolte al suo indirizzo. In forza di tali argomentazioni ha chiesto, quindi, il rigetto di ogni avversa pretesa e l'attribuzione di spese e compensi processuali.
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Dopo l'espletamento delle prove orali l'ing. è stato nominato consulente Controparte_2 tecnico d'ufficio per approfondire l'origine e la consistenza dei vizi lamentati dalla RA
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e determinare gli interventi e gli esborsi eventualmente necessari a eliminarli. CP_1
Nelle more le parti hanno dato atto della restituzione dell'immobile, avvenuta il 30/6/2024, a seguito di un'ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione adottata il 5/4/2024.
La RA ha citato un altro sfratto per morosità notificato nel 2020 e un decreto Parte_1 ingiuntivo emesso sempre dal Tribunale di Cassino nel 2021 per oneri condominiali arretrati.
Negli scritti conclusionali la RA ha eccepito che per effetto del rilascio CP_1 dell'appartamento deve considerarsi cessata la materia del contendere con riguardo alla domanda di risoluzione formulata nell'ambito del ricorso, alla domanda di eliminazione dei vizi proposta in via riconvenzionale nella memoria del 25/6/2020 e a quella, subordinata alla precedente, di risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice avanzata nell'atto.
Ha insistito, invece, per la richiesta di condanna dei signori e LO al Parte_1 risarcimento dei danni correlati al diminuito o al disagiato godimento dell'immobile locato.
Per tutta risposta la ricorrente ha negato che la restituzione privi il locatore dell'interesse a ottenere l'accertamento di una pregressa causa di risoluzione del negozio per inadempimento.
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Ricostruiti in questo modo gli aspetti essenziali della causa, in via pregiudiziale va rigettata la pretesa della RA di ottenere la declaratoria della cessazione della materia CP_1 del contendere rispetto alla domanda di risoluzione per inadempimento di parte ricorrente.
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Come sottolineato negli scritti dalla RA , secondo un condivisibile indirizzo della Parte_1 giurisprudenza di legittimità in ipotesi come quelle di cui si discute permane in capo al locatore l'interesse a vedere riconosciuta in ambito giudiziario l'esistenza dei presupposti che gli avrebbero consentito di giungere alla cessazione anticipata del rapporto locatizio (cfr. tra le altre Cass. 13/6/2002, n. 8435; Cass. 14/2/2012, n. 2082; Cass. 22/12/2015, n. 25740).
A conclusioni diverse si perviene riguardo alla richiesta di ripristino dello stato dei luoghi proposta nelle fasi iniziali dalla RA , non potendo arrecare alcuna utilità alla CP_1 conduttrice (per stessa ammissione di quest'ultima) la riparazione di un bene già restituito.
La mancata riproposizione, nelle note conclusionali della resistente, delle domande di risoluzione per inadempimento e di riduzione del canone di locazione comporta, invece, che le relative pretese, quantunque ammissibili per i motivi visti, debbano intendersi rinunciate.
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Ciò posto, dalla documentazione acquisita durante la trattazione emerge che ai sensi dell'art. 3 del contratto concluso l'1/7/2016, oggetto di successiva registrazione, la RA CP_1 avrebbe dovuto corrispondere il canone annuo tramite rate mensili anticipate di pari importo.
Stante l'assenza di precisi riferimenti temporali nel testo della convenzione, occorre necessariamente concludere nel senso della necessità, per la conduttrice, di assolvere gli obblighi conseguenti entro il mese precedente o, al più, nei primi giorni del mese in corso.
Non è contestato – ma in tal senso depongono anche gli estratti di conto corrente allegati al ricorso introduttivo – che la RA abbia effettuato i pagamenti controversi, CP_1 perlomeno tra il dicembre del 2019 e il febbraio del 2020, negli ultimi giorni delle singole mensilità, nei primi giorni di quelle successive e, comunque, con un ritardo, rispetto al primo giorno del mese oggetto del pagamento, superiore ai venti giorni individuati dall'art. 5 della legge n. 392/1978 quale limite massimo di tolleranza dell'inadempimento del conduttore.
La situazione si sarebbe protratta anche oltre, fino alla notifica del citato decreto ingiuntivo.
In contrario non è possibile sostenere che si fosse in presenza di una prassi andatasi consolidando per comune accordo dei contraenti nel corso dei due decenni precedenti.
Indipendentemente dai pregressi rapporti di locazione che hanno riguardato l'immobile dei signori e LO, nella valutazione del contegno degli interessati bisogna avere Parte_1 riguardo alla convenzione, stipulata nel 2016, della quale è in discussione l'inosservanza.
Senza contare che a fronte dell'esplicita richiesta della ricorrente, espressa più volte in sede giudiziale e stragiudiziale, la resistente ha continuato a disapplicare la regola contrattuale.
Del tutto irrilevante appaiono, in questo quadro, le doglianze della RA sulla CP_1 necessità di considerare i tempi tecnici di effettuazione dei bonifici utilizzati per i versamenti.
E' proprio la consapevolezza diffusa circa il possibile scostamento tra la data di invio del relativo ordine e quella in cui la somma bonificata si rende disponibile sul conto corrente del destinatario (mai superiore, ad ogni modo, a uno o due giorni) avrebbe dovuto indurre la conduttrice ad anticipare l'operazione, così da consentire l'incasso tempestivo dell'importo.
La RA non ha configurato il ritardo nel versamento del canone come reazione CP_1 ex art. 1460 c.c. alle asserite omissioni dei proprietari nella manutenzione del bene locato.
Non vi è prova documentale, inoltre, in merito a richieste della resistente volte a ottenere i giustificativi degli oneri condominiali, forfetizzati dai contraenti in misura di € 100,00 annui.
Se ne desume che nel caso in esame possono dirsi integrati i presupposti in presenza dei quali l'ordinamento ammette la risoluzione della locazione per inadempimento del conduttore.
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In occasione del sopralluogo eseguito presso i luoghi di causa l'ing. ha appurato CP_2 che il pavimento esterno dell'abitazione locata, posta al piano terra di un edificio di più ampie dimensioni, denota un innalzamento delle mattonelle, alcune delle quali prive di aderenza al livello sottostante, dovuto alla spinta delle radici di un pino in passato posto nelle vicinanze.
In altre zone si rinvengono avvallamenti e irregolarità che ne impediscono la piena fruizione.
Per lo stesso problema gli infissi esterni non possono essere aperti nella massima estensione.
Secondo l'ing. la pavimentazione interna dell'immobile si presenta, all'opposto, in CP_2 buono stato di manutenzione e non presenta alcun vizio o pregiudizio legato alla planarità.
Considerate anche le testimonianze dei signori e , sentiti Testimone_1 Testimone_2 sussistono elementi sufficienti per affermare, in base agli ammaloramenti degli intonachi, delle superfici e dei rivestimenti riscontrati dal consulente, che le fuoriuscite di liquame dall'impianto fognario riferite dalla RA si siano effettivamente verificate. CP_1
L'esperto ha verificato pure la provenienza di cattivi odori da un pozzetto esterno alla casa.
Non vi sono elementi sufficienti per asserire che tali fenomeni vadano ascritti alla conduttrice.
L'attitudine a pregiudicare il normale godimento della cosa locata degli inconvenienti in questione, riferibili a difetti di manutenzione di competenza della proprietà ex art. 1576 c.c., non avendo compromesso l'abitabilità dell'immobile, rimasto nella piena disponibilità della RA , se non assumono una gravità paragonabile alla continua inosservanza delle CP_1 modalità temporali di corresponsione del canone di cui si è resa protagonista la conduttrice tra il 2018 e il 2020, giustifica senz'altro il riconoscimento alla resistente, a titolo di danno non patrimoniale, di un importo, da determinarsi secondo valutazioni equitative, nella cifra corrispondente a tre mensilità del canone pattuito dai contraenti nel 2016.
In accoglimento della domanda riconvenzionale, dunque, i signori e LO Parte_1 devono essere condannati a versare alla richiedente la somma omnicomprensiva di € 900,00.
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La parziale soccombenza reciproca giustifica la compensazione integrale delle spese di lite.
Resta a carico solidale delle parti il pagamento di tutti gli oneri di consulenza tecnica.

P.Q.M.


Il Tribunale di Cassino, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 583/2020 del
R.G.A.C., disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione, così provvede;

➢ in accoglimento della domanda principale di parte ricorrente, dichiara la sussistenza dei presupposti previsti dall'art. 5 della legge n. 392/1978 per la risoluzione per inadempimento dell'obbligo di versamento del canone del contratto di locazione richiamato in motivazione;

➢ in accoglimento della domanda riconvenzionale di parte resistente, condanna Parte_1
e LO FR al pagamento, in favore di , della somma di €
[...] Controparte_1
900,00 a titolo di risarcimento del danno non patrimoniale derivante dall'inadempimento degli obblighi di manutenzione del bene locato individuati in motivazione;

➢ compensa integralmente le spese di lite;

➢ pone a carico solidale delle parti le spese di consulenza tecnica.
Cassino, 25/6/2025
il giudice Virgilio Notari
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