REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – I Sezione Civile in persona del Gop Dott.ssa Anna Ruotolo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al numero 7889 Ruolo generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2017
Avente a oggetto: “Servitù”

TRA
, (C.F. rappresentato e difeso dall'avv.to Parte_1 C.F._1
IN AS (C.F. ), presso il cui studio in Caserta (CE), C.F._2 alla via Patturelli, 40, elettivamente domicilia;

-Attore-
E
, (C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv.to Controparte_1 CodiceFiscale_3
SA CI (C.F. ), presso il cui studio in Caserta (CE), CodiceFiscale_4 alla Via G.M. Bosco, 80, elettivamente domicilia;

-Convenuto-
NONCHE'
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv.to Controparte_2 C.F._5
TA D'RI (C.F. presso il cui studio in Caserta (CE), alla via C.F._6
Ruta, 53, elettivamente domicilia;

Convenuto
E
, (C.F. ) rappresentata e difesa dall'avv.to Controparte_3 C.F._7
TA D'RI (C.F. ), presso il cui studio in Caserta (CE), alla via C.F._6
Ruta, 53, elettivamente domicilia;

- Terza chiamata in causa- Conclusioni: Le parti costituite hanno concluso come da memorie difensive, scritti conclusionali e verbali di causa in atti
RITENUTO IN FATTO
Dopo aver esaminato gli atti di causa e prima di procedere ad ogni loro definitiva valutazione, deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo” e, dunque, ai sensi del combinato disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., immediatamente applicabili ai giudizi pendenti al momento dell'entrata in vigore della legge n. 69/2009, essa viene redatta indicando succintamente le ragioni di fatto e di diritto della decisione, ben precisando che, trattandosi di disposizione normativa dettata con la evidente finalità di accelerazione ai fini della produzione della sentenza, deve ritenersi consentito al giudice di pronunciare quest'ultima, considerando integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo, le comparse di costituzione dei convenuti, sia tutti gli altri scritti difensivi delle parti e i verbali delle udienze in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa.
Per quanto utile alla decisione è sufficiente ricordare che, con atto di citazione ritualmente notificato in data 20.07.2017 il sig. conveniva in giudizio, innanzi Parte_1
l'intestato Tribunale, i sig.ri e deducendo, a Controparte_1 Controparte_2 fondamento delle proprie domande, di essere proprietario dell'immobile sito nel complesso edilizio denominato “Condominio Domus”, ubicato al terzo piano e composto da soggiorno- cucina, disimpegno, due camere da letto e bagno, acquistato per la complessiva somma di
€ 165.000,00 con atto del Notar del 30.05.2012 dal sig. . Per_1 Controparte_1
Assumeva che, nel corso dell'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria finalizzati al rifacimento del bagno, ebbe a scoprire la presenza di tubazioni di acqua serventi esclusivamente l'immobile adiacente di proprietà del sig. e che, per il tramite di CP_2 tecnici specializzati, veniva a conoscenza che le tubazioni di acqua attraversavano l'appartamento di sua proprietà fino a giungere al vano adibito a bagno, ove terminavano il loro passaggio.
Deduceva infine che tali circostanze, al momento della sottoscrizione del rogito, gli erano state taciute volontariamente dal venditore – andando a limitare notevolmente il godimento dell'immobile acquistato.
Fallito ogni tentativo di addivenire ad una soluzione bonaria, si determinava ad adire l'autorità Giudiziaria per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “A) condannare il sig.
e/o , all'esecuzione dei lavori necessari alla rimozione Controparte_2 Controparte_1 delle tubazioni indicate in premesse o in subordine al pagamento in favore dell'istante della somma necessaria per l'esecuzione dei detti lavori, come sarà accertato in corso di causa;
B) in via subordinata, in caso di impossibilità ad eseguire i lavori necessari alla rimozione delle tubazioni accertate, accertare, per le ragioni di cui in premessa, la responsabilità ex art. 1489 c.c. del venditore sig. e per l'effetto condannarlo a corrispondere all'istante, Controparte_1
a titolo di rimborso del prezzo e per risarcimento danni, ex art. 1489, 1480 cc, la somma che sarà ritenuta di giustizia dal Tribunale adito, con rivalutazione monetaria, secondo gli indici
ISTAT ed interessi legali dalla data di stipula di contratto, al saldo;
C) condannare in ogni caso i convenuti al pagamento dell'indennità di occupazione da determinarsi in corso di causa, per il periodo dall'acquisto dell'immobile de quo sino al momento della rimozione delle tubazioni;
D) Condannare, in ogni caso, i convenuti al pagamento delle spese e dei compensi professionali, oltre iva e cpa come per legge con distrazione in favore del sottoscritto procuratore antistatario ex art. 93 c.p.c.”.
Con rituale comparsa di costituzione e risposta si costituiva il sig. Controparte_1 instando per la reiezione delle domande, vinte le spese e con condanna ex art. 96 c.p.c.
Parte convenuta, premesso di aver alienato l'immobile esattamente come lo aveva acquistato dai propri danti causa, eccepiva di non aver apportato alcuna modifica allo stato dei luoghi né di aver mai avuto cognizione del tracciato delle reti di servizi e sottoservizi dello stabile. In conseguenza di tanto chiedeva di essere esonerato da qualunque forma di responsabilità nei fatti di causa.
Si costituiva altresì sollevando il difetto di legittimazione passiva per aver Controparte_2 ceduto la titolarità dell'immobile alla figlia e, pertanto, chiedeva Controparte_3
l'immediata estromissione dal giudizio, con condanna di parte attrice alle spese di lite aggravate.
All'udienza del 03.05.2018 il precedente giudicante, ritenuto necessario provvedere sulla domanda di estromissione unitamente alla decisione di merito, assegnava i termini di cui all'art. 183 sesto comma e rinviava per le conseguenti determinazioni all'udienza del
7.2.2019.
A scioglimento della riserva assunta in data 07.02.2019 veniva disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti di . Controparte_3
Con comparsa di risposta si costituiva la quale eccepiva l'improcedibilità Controparte_3 della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione e la nullità dell'atto introduttivo per carenza di interesse. Nel contestare l'assunto di parte attorea chiedeva il rigetto della domanda e rassegnava le seguenti conclusioni: “ Accertare e riconoscere la nullità dell'atto di citazione per carenza di interesse;
Accertare e dichiarare l'inammissibilità ed improcedibilità del presente giudizio per non aver l'attore esperito il preliminare negozio di mediazione assistita;
accertare e dichiarare il carattere temerario dell'iniziativa assunta dall'intimante e per l'effetto condannarlo ad una somma determinata in via equitativa ex art.
96 c.p.c.; con vittoria di spese, diritti ed onorari da attribuire ai procuratori antistatari”. Disposto il tentativo di mediazione, che aveva esito negativo, la causa, ferme le produzioni documentali, veniva istruita a mezzo prove orali e per il tramite di una consulenza tecnica d'ufficio.
Esauritasi l'istruttoria, assunti i necessari chiarimenti, all'udienza del 3 luglio 2025 la causa veniva riservata in decisione con i termini ex art. 190 c.p.c. (60+20) per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.
CONSIDERATO IN DIRITTO
Così sinteticamente compendiato l'iter processuale, si dà atto che la scrivente è subentrata al precedente magistrato titolare del ruolo in data 19 marzo 2025, come da decreto in atti.
Le questioni sorte nel contraddittorio devono essere decise secondo l'ordine logico – giuridico.
In via preliminare, si dà atto della procedibilità della domanda, essendo stato provato l'asserito esperimento, con esito negativo, della procedura di mediazione (v. sul punto verbale del 27.04.2017), non rilevando, nel caso di specie, il secondo invito alla mediazione disposto con ordinanza del 09 gennaio 2020.
Sempre in via preliminare, va dichiarato il difetto di legittimazione passiva del convenuto
, atteso che l'immobile adiacente a quello di proprietà dell'attore risulta Controparte_2 essere di proprietà della sig.ra , figlia dell'odierno convenuto e che, Controparte_3 sull'istanza di estromissione reiterata dallo stesso, si è già ampiamente espresso il precedente giudicante Dr.ssa Russo (v. provvedimento del giorno 08 marzo 2021).
Altresì ritiene questo giudice che le circostanze indicate nell'atto introduttivo, sia pur sinteticamente, siano idonee ad assolvere, sotto il profilo della specificità, ed alla luce di un esame complessivo dell'atto, l'onere di allegazione dei fatti costitutivi del diritto azionato, imposto all'attore dall'art. 163 c.p.c. a pena di nullità dell'atto introduttivo.
Nel caso di specie, vi è stata sostanziale allegazione dell'oggetto della domanda e degli elementi di fatto e di diritto su cui la medesima è fondata, così da escludersi la nullità dell' atto introduttivo per violazione dell'art. 163 c.p.c., n. 3 e 4, posto che, per aversi tale nullità, non è necessario che sia omesso o del tutto incerto il petitum sotto il profilo sostanziale e processuale, nel senso che non ne sia possibile l'individuazione attraverso l'esame complessivo dell'atto, da compiersi anche d'ufficio, risiedendo la sua ratio ispiratrice nell'esigenza di porre immediatamente il convenuto nelle condizioni di apprestare adeguate e puntuali difese (cfr. in termini, Cass. Sez. III, n. 11751 del
15.5.2013). Inoltre, le parti avverse, sulla scorta delle allegazioni sono state poste nelle condizioni di approntare compiute difese nel merito;
pertanto, nessun vulnus del diritto di difesa si è verificato (cfr. Cass. civ., Sent. n. 17408 del 12.10.2012; Cass. civ., Sent. n.
10577 del 04.05.2018). Parimenti destituita di fondamento è l'eccepito difetto di interesse ex art. 100 c.p.c. sollevato dalla sig.ra , risultando, nel caso al vaglio, il carattere personale Controparte_3 dell'interesse del soggetto che ha agito, la sussistenza al momento della domanda ed il potenziale pregiudizio in danno al soggetto che ha esercitato l'azione.
Venendo al merito, la domanda di non è meritevole di accoglimento e va Parte_1 rigettata per i motivi dappresso considerati.
Parte attrice ha agito in questa sede nei confronti del sig. , precedente Controparte_1 proprietario, e della sig.ra proprietaria dell'appartamento adiacente, Controparte_3 lamentando vizi nell'appartamento di sua proprietà, a suo avviso occultati e non resi noti prima della stipula dell'atto di compravendita dal resistente precedente proprietario e consistenti nella presenza di tubazione di adduzione idrica presente sulla parete divisoria tra bagno, cucina e corridoio e passante sotto la pavimentazione del corridoio.
Considerata la natura prettamente tecnica della doglianza dell'attore si ritiene di aderire alle considerazioni svolte dal consulente tecnico ing. , del quale non è dato Persona_2 dubitare, le cui conclusioni risultano del tutto prive di vizi logici e/o di metodo che possano in qualche modo inficiare l'attendibilità dei risultati conseguiti, apparendo al contrario analiticamente motivate e chiare.
Il ctu a seguito della verifica dell'immobile dell'attore ha accertato: “la presenza di una terminazione di un tratto di condotta idrica, ubicata in una cassetta di derivazione ubicata sulla parete divisoria tra corridoio e bagno. La suddetta condotta proviene dall'adiacente appartamento, oggi di proprietà Il tubo è stato ostruito dall'attore, come dallo stesso CP_2 confermato, per evitare immissioni d'acqua non desiderate nell'appartamento di sua proprietà. Proseguendo le operazioni peritali nell'adiacente appartamento, ha notato che la stessa condotta termina il suo tratto in una cassetta di derivazione posta nel bagno. Si è riscontrato che il tratto di condotta in esame, sia nell'appartamento di proprietà che Pt_1 nell'appartamento di proprietà è disconnessa dalle restanti componenti CP_2 impiantistiche;
allo stato attuale, non può defluirvi l'acqua a meno che, in uno dei due appartamenti, non venga appositamente raccordato all'impianto in funzione di ciascuno dei due appartamenti”.
Il consulente, accertato lo stato attuale dei luoghi provvedeva anche a verificare quello preesistente agli stessi, verificando che alcuna modificazione era stata apportata dal sig.
e riferiva: “I sigg. e sono proprietari di due adiacenti CP_1 Pt_1 CP_2 appartamenti per civili abitazioni ubicati al piano terzo sottotetto di un fabbricato in Caserta alla via Angelo Fusco n.

9. Ciascuno dei due appartamenti è dotato di impianto di adduzione idrica indipendente e funzionante. Si è rilevato che tra i due appartamenti vi è una condotta idrica avente una terminazione sul tramezzo tra corridoio e bagno nell'appartamento di proprietà e un'altra nel bagno nell'appartamento di proprietà La condotta Pt_1 CP_2 transita sia nell'appartamento dell'attore che in quello della convenuta. È completamente disconnesso e separato dagli impianti idrici che servono i due immobili ed allo stato attuale, non è possibile alcun deflusso d'acqua. Dagli atti di causa, si evince che, in origine, i due appartamenti erano fusi in unica unità immobiliare, precedentemente di proprietà CP_1
(altro convenuto) che, nel 2011 ha provveduto a frazionare l'immobile in due unità immobiliari prima di alienarle al sig. e alla sig.ra eseguendo lavori di manutenzione Pt_1 CP_2 straordinaria e di ristrutturazione regolarmente comunicata al comune di Caserta con D.I.A.
n. 113410 del 16/12/2009. Nella relazione tecnica consegnata allegata alla suddetta D.I.A.
(anch'essa presente in atti), il sig. dichiarava che non si eseguivano Controparte_1 modifiche impiantistiche in quanto nell'originaria unità immobiliare oggetto di frazionamento, già erano presenti due impianti di adduzione idrica indipendente. Si può, quindi, plausibilmente evincere che il tratto di condotta oggetto di causa fosse già all'epoca nello stato attualmente osservato per effetto di precedenti modifiche attuate prima che il convenuto desse inizio ai lavori di frazionamento”.
Nel prosieguo della relazione peritale riferiva ancora: “La condotta ha un'estremità nell'appartamento di proprietà e un'estremità in quello di proprietà non Pt_1 CP_2 apporta alcuna utilità né all'immobile dell'attore, né a quello della convenuta, nello stato in cui attualmente si trova. Le tubazioni sono disconnesse dall'impianto del e fanno Pt_1 parte di una condotta con tratto ricadente nell'appartamento di proprietà attorea ed altro tratto ricadente nell'immobile adiacente;
in entrambi gli appartamenti non vi è collegamento
a nessuno degli impianti che servono i rispettivi appartamenti”.
Il CTU provvedeva anche a verificare se le tubazioni limitassero il libero godimento dell'immobile ed accertava che: “Allo stato attuale, le tubazioni non limitano il libero godimento dell'immobile da parte dell'attore. Potrebbero limitarlo nel caso in cui, nell'immobile adiacente, venissero eseguite modifiche impiantistiche consistenti nel realizzare un raccordo tra la condotta in questione e l'impianto servente l'appartamento oggi di proprietà Invero, le stesse conclusioni valgono anche per l'appartamento di CP_2 proprietà che potrebbe subire una limitazione del godimento nel caso la condotta CP_2 oggetto di causa venisse raccordata all'impianto che serve l'appartamento di proprietà
. Allo stato attuale, non è necessario eseguire alcuna riparazione per le sopraesposte Pt_1 ragioni. Per evitare una indesiderata immissione idrica dall'adiacente appartamento, impossibile allo stato attuale, ma potenzialmente possibile nel caso in cui si connettesse il tratto in questione all'impianto nell'appartamento della convenuta, si renderebbero necessari sicuramente dei lavori di manutenzione all'interno dell'immobile di proprietà . Per Pt_1 eseguire gli interventi di riparazione è sufficiente disconnettere il tratto di condotta in corrispondenza del tramezzo divisorio tra l'appartamento del e quello della Pt_1 CP_2
L'intervento consiste nella rimozione di ridotta porzione di pavimentazione, massetto sottopavimento e tramezzatura e di esecuzione di rimozione di brevissimo tratto di condotta in corrispondenza del divisorio. In tal modo, anche un'erronea ed indesiderata connessione della condotta all'impianto della sig.ra non causerebbe indesiderate immissioni CP_2 idriche nell'appartamento dell'attore. Date le ridotte quantità ed entità dei lavori, per i quali
l'applicazione delle tariffe unitarie del vigente prezziario non darebbero una stima realistica, il sottoscritto, basandosi su prezzi praticate dalle imprese edili del posto per interventi simili, ritiene che il costo complessivo dei suddetti interventi è pari ad €. 3.000,00, IVA ed oneri esclusi. Come già anticipato in risposta ai precedenti quesiti, le doglianze lamentate dal
nei confronti dell'attuale e del precedente proprietario dell'immobile adiacente Pt_1 sarebbero le stesse anche per i convenuti nei confronti dell'attore, allo stesso modo. Esiste, potenzialmente, qualora la condotta esaminata venisse collegata all'impianto servente
l'appartamento di proprietà , la possibilità di indesiderate immissioni idriche Pt_1 nell'appartamento di proprietà della convenuta, con limitazione del godimento. Ugualmente, si renderebbero necessarie le stesse opere nell'appartamento oggi di proprietà con CP_2 gli stessi costi, per disconnettere la condotta tra i due appartamenti in corrispondenza della tramezzatura divisoria”.
Le conclusioni rassegnate dal consulente d'ufficio vanno integralmente condivise in quanto immuni da vizi giuridici e tecnici e, pertanto, possono essere assunte a fondamento dell'odierna decisione (cfr. Cass. 3492/2002 e 8669/1994).
La Corte Suprema di Cassazione ha ripetutamente affermato che il giudice di merito non
è tenuto ad esporre in modo puntuale le ragioni della propria adesione alle conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, potendo limitarsi ad un mero richiamo di esse, sicché non incorre nel vizio di carenza di motivazione la sentenza che recepisca per relationem le conclusioni e i passi salienti di una relazione di consulenza tecnica d'ufficio di cui dichiari di condividere il merito, limitandosi a riconoscere quelle conclusioni come giustificate dalle indagini svolte dall'esperto e dalle spiegazioni contenute nella relativa relazione (cfr., per tutte, Cass. n.7364/2012, Cass. n. 10222/2009 e Cass. n. 10668/2005).
Non rilevano neppure ai fini di un diverso decidere le considerazioni avanzate dal consulente di parte attrice, avendo il ctu confermato espressamente, a mezzo chiarimenti, quanto rassegnato in perizia.
Ed invero, avuto riguardo alle richieste di chiarimenti del ctp di parte attorea, pervenute solo in seguito alla ricezione della comunicazione con la quale si convocava il CTU in udienza per chiarimenti, l'ausiliare confermava tutto quanto dedotto nell'elaborato peritale.
Gli assunti che precedono hanno trovato confortevole riscontro anche nelle svolte prove orali. Dall'istruttoria espletata, emerge che la presenza delle dedotte tubazioni non limita il godimento dell'immobile né incidono negativamente sul valore commerciale dello stesso, peraltro alienato dall'attore.
Ne consegue, alla luce delle emerge istruttorie, che la domanda di parte attrice debba essere rigettata.
Non ricorrono, infine, i presupposti per dichiarare la responsabilità aggravata ai sensi dell'art. 96 comma 3 c.p.c., come pure sollecitato dalle parti convenute nei rispettivi atti difensivi.
Invero, questo tipo di condanna presuppone un vero e proprio abuso della potestas agendi, mediante una utilizzazione del potere di promuovere la lite, di per sé legittimo, per fini diversi da quelli ai quali esso è preordinato, e presuppone altresì un positivo accertamento, in capo alla parte soccombente, della mala fede (consapevolezza dell'infondatezza della domanda) o della colpa grave (per carenza dell'ordinaria diligenza volta all'acquisizione di detta consapevolezza).
Queste ricorrono, secondo l'elenco esemplificativo fornito dalla giurisprudenza, nel caso di pretestuosità dell'iniziativa giudiziaria per contrarietà al diritto vivente ed alla giurisprudenza consolidata, di manifesta inconsistenza giuridica delle censure in sede di gravame ovvero di palese e strumentale infondatezza dei motivi di impugnazione (da ultimo, Cass. Sezioni Unite 13/09/2018, n. 22405).
Nel caso al vaglio, le parti hanno coltivato le rispettive posizioni nel rispetto della ordinaria dialettica processuale e non sono emerse prove positive di mala fede o colpa grave.
Assorbite le ulteriori doglianze.
Spese processuali
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo ai sensi del D.M.
147/22, tenuto conto delle ragioni della decisione, del valore della causa e dell'attività processuale espletata dalle parti.
Le spese di Ctu sono poste definitivamente a carico della parte attrice . Parte_1


P.Q.M.


Il Tribunale di S. Maria C.V., definitivamente pronunziando nella causa NRG 7889/2017, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
. Dichiara il difetto di legittimazione passiva di;
Controparte_2
. Rigetta la domanda spiegata da;
Parte_1
. Condanna a rifondere le spese del presente giudizio in favore di Parte_1
che liquida in € 2.540,00 per compensi professionali, oltre spese generali Controparte_1 al 15%, iva e cpa come per legge;

. Condanna a rifondere le spese del presente giudizio in favore di Parte_1 CP_3
e che liquida in complessivi € 2.540,00 per compensi
[...] Controparte_2 professionali, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge, da attribuire in favore del procuratore per averne fatto anticipo.
. Pone definitivamente a carico di le spese di ctu. Parte_1
Così è deciso in S. Maria C.V. il 24 novembre 2025
IL G.O.P. dr.ssa Anna Ruotolo