TRIBUNALE ORDINARIO DI LECCE
Sezione Seconda Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Lecce, Sezione Seconda Civile, in funzione di Giudice Unico e in persona del dott. Francesco Cavone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta sul ruolo generale degli affari contenziosi sotto il numero d'ordine n. 8475 dell'anno 2017, vertente
TRA
(C.F.: , rappresentata e difesa, Parte_1 C.F._1
congiuntamente e disgiuntamente, dall'avv. Antonio Manco e dall'avv. Fara
Manco nel cui studio legale in Specchia (LE) alla via prov.le per FF ha eletto domicilio, come da procura in atti;

– RICORRENTE e RESISTENTE in Riconvenzionale–
E
(C.F.: ), rappresentato e difeso, Controparte_1 C.F._2
dall'avv. Carlo Scarcia nel cui studio legale in Ugento (LE) alla Ellenica n.17 ha eletto domicilio, che lo rappresenta e difendo come da procura in atti;

– RESISTENTE e RICORRENTE in Riconvenzionale–
E (C.F.: , rappresentata e difesa CP_2 C.F._3
dall'avv. Anna Toma nel cui studio legale in Lecce (LE) alla via Otranto n. 117 ha eletto domicilio, come da procura in atti
– TERZA CHIAMATA –
All'udienza del 20.2.2025 celebrata con trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c., depositate le note scritte dalle parti processuali, la causa è stata discussa e decisa.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. ritualmente notificato e depositato in data
25.08.2017, conveniva in giudizio al Parte_1 Controparte_1
fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni:
“A) accertare e dichiarare trasferito l'immobile, ubicato in Racale (Le), alla via
Roma, n. 11, identificato nel Catasto fabbricati al foglio 16, particella 1733/6,
via Roma sn, piano T, categoria C71, cl. 2 mq 121, superficie catastale totale
mq 182, rendita euro 1.293,57, confinante nel suo insieme con via Roma, con
Nodernay Immobiliare srl, con restante proprietà di e con OP
, in favore di , nata a [...] il Controparte_4 Parte_1
26.5.1963 ed ivi residente a[...] (C.F. , C.F._1
in virtù dell'esercizio del diritto di riscatto previsto dall'art. 39 della Legge n.
392/1978 ed oggetto di atto pubblico di compravendita per Notar Persona_1
del 28.2.2017 Rep. 36827 Racc. 23786, trascritto in data 3.3.2017 Reg. Gen.
n.7821 e Reg. Part. N. 6023, tra i venditori Eredi di (Sigg.ri CP_3 [...]
, , , CP_5 CP_6 Controparte_7 CP_2 CP_8
e ) e l'acquirente (nato ad [...] il Controparte_9 Controparte_10 02.11.1970 ed ivi residente a[...] – C.F. ) C.F._2
e contro quest'ultimo;
B) Autorizzare la ricorrente ad effettuare il pagamento della Parte_1
somma di €.70.600,00 in favore del Sig. quale prezzo di Controparte_1
acquisto indicato nel predetto atto notarile, entro il termine di tre mesi,
decorrenti dalla prima udienza del presente giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di
tale udienza di non opporsi al riscatto, in mancanza di opposizione al riscatto,
o, in caso di opposizione al riscatto, entro il termine di tre mesi dal giorno del
passaggio in giudicato della sentenza che definisce il presente giudizio;

C) autorizzare ed ordinare al Responsabile dell'Ufficio del Territorio – Servizio
di Pubblicità Immobiliare di Lecce, a trascrivere l'avvenuto trasferimento
dell'immobile di cui al punto A) in favore della ricorrente, e Parte_1


contro

; Controparte_1
D) conseguentemente, ordinare al convenuto di rilasciare Controparte_1
l'immobile in favore della ricorrente, libero da persone e cose;

E) con vittoria di spese e compensi legali di causa, oltre accessori come per
legge”.
A fondamento della propria domanda, la ricorrente deduceva che:
- con contratto notarile del 26.01.2006 TA TO concedeva in affitto alla ricorrente l'azienda commerciale esercente attività di bar sita in
Racale (Le) alla via Roma n. 11 con tutti i beni mobili ivi ubicati per la durata di anni sei;
- con un “verbale di accordo” del 30.06.2016, intervenuto tra la ricorrente da una parte e , , CP_5 CP_6 Controparte_7 [...]
in qualità di eredi di (a sua volta successore della CP_2 CP_3
originaria titolare), ed altri eredi rappresentati dall'avv. Roberto D'Ippolito,
dall'altra, premesso che la ricorrente gestiva un bar presso i locali siti in
Racale alla via Roma 11 di proprietà degli eredi di , si conveniva, CP_3
tra l'altro, di addivenire alla stipulazione di un contratto di locazione ad uso commerciale da stipularsi successivamente alla dichiarazione di successione di con un nuovo canone di locazione, in sostituzione del CP_3
preesistente contratto di affitto di azienda, con rinuncia da parte dei proprietari e a beneficio della affittuaria dei beni strumentali presenti nel bar;

- nel mese di novembre 2016, venendo a conoscenza della presentazione della dichiarazione di successione mortis causa da parte degli eredi di , CP_3
invitava gli stessi ad onorare quanto concordato con la predetta scrittura privata del 30.06.2016;
- ciononostante, in data 28.02.2017, gli eredi di trasferivano la CP_3
proprietà dell'immobile in cui veniva esercitata l'attività aziendale in favore del convenuto (figlio della terza chiamata ) Controparte_1 CP_2
al prezzo di euro 70.600,00;
- con raccomandata a/r del 25.07.2017, la ricorrente comunicava quindi a la volontà di esercitare il diritto di riscatto ai sensi dell'art. Controparte_1 essendosi proceduto alla preventiva notifica prevista dall'art. 38 della medesima legge;

- che, non avendo ricevuto alcun riscontro alla comunicazione di esercizio del diritto di riscatto, si vedeva quindi costretta ad adire la via giudiziaria al fine di sentir accogliere le conclusioni sopra riportate.
Con memoria di costituzione, tempestivamente depositata il 04.05.2018, il resistente si opponeva alle domande formulate dalla ricorrente contestando tutto quanto ex adverso dedotto e in particolare deducendo:
- che l'immobile in cui veniva esercitata l'attività di bar oggetto del contratto di affitto di azienda era già nell'anno 2006 di proprietà di (coniuge di CP_3
TA TO) successivamente deceduto in data 19.5.2016;
-che a succedevano iure hereditatis CP_3 CP_5 [...]
, (tutti e tre germani del de cuius), CP_7 CP_2 CP_6
(nipote del de cuius da parte di madre), e CP_8 Controparte_9
(ambedue nipoti del de cuius da parte di padre);
- che, con atto di scioglimento di comunione ereditaria del 02.12.2016,
intervenuto tra , , Controparte_7 CP_5 CP_2 CP_6
, e si decideva di procedere alla
[...] CP_8 Controparte_9
attribuzione di alcuni beni ereditari, previo scioglimento della comunione, con assegnazione in proprietà esclusiva del locale oggetto di causa alla coerede
[...]
; CP_2 - che, soltanto per evitare un doppio trasferimento di proprietà, si decideva di redigere un solo atto di vendita tra tutti i coeredi e l'acquirente (contratto di vendita del 28.2.2017);
- che con pec del 13.03.2017 l'acquirente , in qualità di nuovo Controparte_1
proprietario del locale, comunicava alla ricorrente la sua disponibilità a concludere un nuovo contratto di locazione immobiliare in sostituzione del preesistente contratto di affitto di azienda;

- che la ricorrente inopinatamente registrava in data 06.07.2017 una “denuncia di contratto verbale di locazione ed affitto di beni immobili” presso l'Agenzia delle
Entrate di Casarano e comunicava con raccomandata a/r del 24.07.2017 la propria volontà di esercitare il diritto di riscatto previsto dall'art. 39 L. n. 392/1978
sull'immobile oggetto di causa, invitandolo a provvedere a trasferire in suo favore la proprietà dello stesso dietro pagamento di € 70.600,00 pari al prezzo di vendita;

- che con raccomandata a/r del 28.08.2017 il resistente riscontrava tale comunicazione, contestandone il contenuto ed evidenziando che il locale era detenuto dalla resistente sine titulo;
- che con telegramma n. 8850310050400101280820171212 del 28.08.2017 il resistente invitava a sottoscrivere un contratto di locazione Parte_1
dell'immobile ovvero, in difetto, a liberare l'immobile entro trenta giorni;

- che, a seguito della notifica il 12.10.2017 del ricorso introduttivo del presente giudizio, in data 19.12.2017 il resistente a mezzo pec nuovamente intimava la ricorrente il rilascio dell'immobile; intimazione che rimaneva però senza alcun riscontro;
- che sussisteva un difetto di legittimazione passiva, in quanto il ricorrente non aveva evocato in giudizio anche i venditori, quali parti necessarie del presente giudizio;

- che il ricorso era improcedibile in quanto non veniva osservato l'obbligo del preventivo esperimento della mediazione prevista dall'art. 5 del D. Lgs. 28/2010;
- che non sussisteva alcun contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile compravenduto e che in ogni caso il diritto di prelazione della conduttrice rimaneva ininfluente in virtù dell'art. 732 c.c.; infatti con l'atto di scioglimento di ereditaria del 02.12.2016 la proprietà dell'immobile veniva trasferita dai coeredi a (sorella del defunto e coerede) e CP_2 CP_3
successivamente con contratto di vendita del 13.01.2017 la proprietà
dell'immobile passava da al proprio figlio, odierno resistente;
CP_2
- che l'ultimo canone versato dalla ricorrente risaliva al mese di luglio 2017.
Chiedeva, quindi, il resistente il rigetto del ricorso ex adverso proposto in quanto inammissibile, improcedibile ed infondato in fatto come in diritto, con condanna della controparte al risarcimento del danno in via equitativa ex art. 96 comma primo c.p.c. e proponeva, altresì, domanda riconvenzionale nei confronti della ricorrente volta all'accertamento dell'occupazione senza titolo del locale oggetto di causa con conseguente condanna al suo rilascio, nonché della nullità ed inefficacia per interposizione soggettiva del contratto di vendita del 28.2.2017;
chiedeva inoltre l'autorizzazione alla chiamata in causa per manleva di CP_2
, chiedendo nei suoi confronti di essere garantito in caso di soccombenza e
[...] con condanna della stessa, in caso di riscatto dell'immobile, al risarcimento del danno per perdita di chance pari a euro 30.000,00.
Autorizzata la chiamata in causa, si è costituita in giudizio con apposita memoria contestando tutto quanto ex adverso dedotto e chiedendo il rigetto CP_2
del ricorso, in quanto inammissibile, improcedibile ed infondato in fatto come in diritto;
proponeva, altresì, domanda riconvenzionale nei confronti della medesima e, in subordine, chiedeva il rigetto della domanda riconvenzionale spiegata nei suoi confronti dalla parte resistente in quanto infondata, con vittoria di spese di causa.
Espletato nel corso del giudizio il procedimento di mediazione obbligatoria
(conclusosi con esito negativo), in sede istruttoria venivano rigettate le istanze di prova orale trattandosi di causa documentale e venivano acquisiti i documenti prodotti dalle parti processuali.
All'udienza del 20.2.2025, svoltasi con trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata discussa e decisa.
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1 – In via preliminare deve essere rigettata l'eccezione di inammissibilità del ricorso per violazione del principio del contraddittorio, sollevata in giudizio sia dal resistente che dalla terza chiamata, non sussistendo un'ipotesi di litisconsorzio necessario che comprenda anche i venditori dell'immobile oggetto di domanda di riscatto ex art. 39 legge n. 392/78.
Tale conclusione si giustifica non avendo i venditori alcun interesse sostanziale rispetto alla relativa domanda giudiziale, trovandosi gli stessi in posizione di indifferenza sul piano sostanziale nella controversia avente ad oggetto l'individuazione del soggetto che diventerà titolare del diritto di proprietà sul bene.
2 – La ricorrente ha chiesto in giudizio il trasferimento in suo favore del diritto di proprietà sull'immobile ubicato in Recale (LE) alla via Roma n. 11 per effetto dell'esercizio del diritto di riscatto previsto dall'art. 39 della legge n. 392/1978.
Alla luce della complessiva documentazione versata in atti dalle parti processuali, tale domanda non può essere accolta per insussistenza del diritto di prelazione ai sensi dell'art. 38 legge n. 392/78.
In data 26.1.2006 veniva sottoscritto un contratto di affitto di azienda, avente ad oggetto l'esercizio di un bar nel locale ubicato in Racale alla via Roma n. 11, tra la ricorrente e la titolare all'epoca dell'azienda (TA TO), per la durata di sei anni e con facoltà di proroga a richiesta scritta della conduttrice.
Tale contratto deve ritenersi non più operante alla data di esercizio della prelazione da parte della ricorrente, per non avere quest'ultima allegato e prodotto alcuna prova in ordine all'avvenuta proroga contrattuale (tenuto conto peraltro della morte in tempi diversi sia della originaria titolare dell'azienda, sia di succeduto iure hereditatis nella relativa titolarità), con CP_3
conseguente occupazione di fatto dell'immobile, sede operativa dell'azienda, ed obbligo di sua restituzione in favore del nuovo proprietario dello stesso.
Quanto all'allegato “verbale di accordo” del 30.06.2016, intervenuto tra la ricorrente, da una parte, e , , CP_5 CP_6 Controparte_7
ed altri eredi di , dall'altra, occorre evidenziare che CP_2 CP_3 con tale atto negoziale (posto in essere dai parenti chiamati all'eredità, ancor prima dell'accettazione della stessa e della presentazione della dichiarazione di successione) i contraenti esprimevano la chiara intenzione di razionalizzare la situazione di fatto venutasi a creare nel tempo con la detenzione sine titulo
dell'azienda da parte della ricorrente, manifestando al contempo il comune proposito, qualificabile al più come contratto preliminare sottoposto alla condizione sospensiva della dichiarazione di successione e dell'accettazione dell'eredità, di sottoscrivere successivamente un contratto di locazione per regolare specificamente i rapporti inerenti all'immobile oggetto di causa caduto in successione ereditaria.
Tale opzione ermeneutica appare doverosa sia per le espressioni usate nel richiamato verbale di accordo (che evoca nel titolo una stesura di meri intenti negoziali privi di immediata efficacia vincolante), sia per la posizione sostanziale dei contraenti meri chiamati all'eredità.
Occorre infine osservare che con pec del 13.03.2017 l'acquirente CP_1
, in qualità di nuovo proprietario del locale, comunicava alla ricorrente la
[...]
sua disponibilità a concludere un nuovo contratto di locazione immobiliare in sostituzione del preesistente contratto di affitto di azienda.
Contratto di locazione che però non veniva sottoscritto per l'opposizione manifestata dalla stessa ricorrente che, sul presupposto erroneo di aver già
concluso un contratto di locazione con la scrittura del 30.6.2016, procedeva prima, a distanza di oltre un anno, alla registrazione fiscale in data 6.7.2017 del
“contratto verbale”, per poi esercitare, una volta venuta a conoscenza del trasferimento della proprietà sull'immobile in capo all'odierno resistente, il diritto di riscatto nei confronti di quest'ultimo.
3 – La domanda riconvenzionale spiegata dal resistente e dalla terza chiamata avente ad oggetto il contratto di vendita del 28.2.2017 non è provata e deve quindi esser respinta.
In ordine a tale domanda occorre infatti evidenziare che la ricostruzione esposta dal resistente e dalla terza chiamata non ha trovato in sede istruttoria alcun supporto probatorio, stante la mancanza di data certa sia della scrittura privata intitolata “preliminare di scioglimento di comunione di beni ereditari e parziale assegnazione”, sia del contratto di vendita del 13.1.2017 intervenuto tra CP_2
e il resistente.
[...]

4- Ne consegue il rigetto del ricorso e l'accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dal resistente limitatamente alla condanna della ricorrente al rilascio immediato dell'immobile oggetto di causa, con esclusione di forme di responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. in ragione della complessità
della vicenda negoziale oggetto di causa, tale da escludere l'evidenza di mala fede nella sua condotta processuale e da comportare anche la compensazione integrale delle spese di lite tra tutte le parti processuali, ivi compresa la terza chiamata in causa, soccombente per il rigetto della domanda riconvenzionale.

P. Q. M.

Il Tribunale di Lecce, in funzione di Giudice Unico, disattesa, rigettata o assorbita ogni diversa istanza, eccezione o deduzione, definitivamente decidendo sul ricorso depositato da nei confronti di Parte_1 nonché sulla domanda riconvenzionale avanzata da Controparte_1
con l'intervento della terza chiamata così Controparte_1 CP_2
provvede:
1) rigetta il ricorso;

2) accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale del resistente e, per l'effetto, accerta l'occupazione sine titulo dell'immobile ubicato in Recale
(LE) alla via Roma n. 11 da parte della ricorrente che condanna al rilascio immediato in favore del resistente;

3) rigetta le residue domande riconvenzionali;

4) compensa in modo integrale le spese di lite tra tutte le parti processuali.
La presente sentenza è parte integrante del verbale di udienza e viene depositata telematicamente in applicazione delle norme sul Processo Civile Telematico.
Così deciso in Lecce il 21.2.2025.
IL GIUDICE
dott. Francesco CAVONE 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
39 della legge n. 392/1978, relativamente all'immobile acquistato, non