REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
Contenzioso CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice AR ND, ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 612/2022, avente a oggetto “mediazione immobiliare” vertente tra
(P.IVA: , in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale r.p.t., elettivamente domiciliata in Grosseto, Galleria Cosimini n. 7, presso lo studio dell'avv. Alfredo Bragagni, che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura in calce alla citazione;

ATTRICE

contro

:
(C.F.: ) e (C.F.: CP_1 C.F._1 CP_2
, elettivamente domiciliati in Grosseto, Corso Carducci n. 34, presso C.F._2 lo studio dell'avv. Maria Gabriella Baldassarri, che li rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura in atti;

(C.F.: e Parte_2 C.F._3 Parte_3
(C.F. ), elettivamente domiciliati presso l'indirizzo PEC
[...] C.F._4
dell'avv. Silvia Santinelli, che li rappresenta e Email_1 difende in giudizio in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTI

CONCLUSIONI: come da verbale d'udienza del 16.9.2025.

pagina 1 di 8 MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'agenzia immobiliare ha convenuto Pt_1 innanzi al Tribunale di Grosseto i sigg. e , nella loro qualità di CP_1 CP_2 venditori dell'immobile sito in Grosseto, via Oberdan n. 42, nonché i sigg.
[...]
e , in qualità di acquirenti di detto bene, per sentirli Parte_3 Parte_2 condannare a pagarle la somma complessiva di € 18.300,00 (di cui € 9.150,00 i sigg.
ed € 9.150,00 i sigg. e con i rispettivi vincoli della solidarietà), a CP_1 Parte_3 Pt_2 titolo di provvigione maturata per l'assunta attività d'intermediazione resa in occasione della compravendita immobiliare occorsa in data 6.10.2020.
Si costituivano in giudizio i sigg. per chiedere la reiezione delle domande attoree, CP_1 giacché infondate in fatto e in diritto, negando d'avere mai conferito incarichi a o Pt_1 che questa li avesse messi in contatto con gli acquirenti o avesse svolto una qualsiasi attività a proprio favore.
Si costituivano in giudizio, altresì, i sigg. e eccependo da un lato il Parte_3 Pt_2 difetto di legittimazione dell'attrice a far valere una pretesa altrui (di tale
[...]
e nel merito contestando che la medesima li avesse mai messi in Controparte_3 relazione con i venditori o svolto in loro favore attività d'intermediazione o gli avesse fatto visitare più volte la palazzina dei Severi.
All'esito della prima udienza, il Giudice disattendeva l'eccezione preliminare sollevata dai convenuti e concedeva i termini di cui all'art. 183, co. 6 c.p.c.. Controparte_4
La causa veniva allora istruita con l'assunzione delle prove orali ammesse e trattenuta in decisione all'udienza del 16.9.2025, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

*****
Tanto premesso in fatto, si ritiene in diritto che le domande attoree sono infondate e vanno respinte.
L'oggetto del contendere verte sul preteso diritto dell' a vedersi Pt_4 Pt_1 riconosciuto il compenso per un'asserita attività di mediazione resa nell'ambito della compravendita intercorsa il 6 ottobre 2020 tra i fratelli e , quali CP_1 CP_2 venditori, e i coniugi e , in veste di Parte_3 Parte_3 Parte_2 acquirenti, avuto riguardo alla palazzina sita in Grosseto, via Oberdan n. 42, per il prezzo di € 375.000,00 (all. 2 della citazione). pagina 2 di 8 L'attrice ha dedotto d'aver ricevuto nel 2018 il mandato a vendere dai sigg. che le CP_1 avrebbero pure consegnato la documentazione del bene - planimetrie e visure (all.ti 3-8)
- e che in forza di tale incarico lo avrebbe pubblicizzato e fatto visionare nel corso del
2019 ai sigg. i quali, se in primo momento avevano manifestato Controparte_4
l'interesse all'acquisito, non le avrebbero successivamente più fornito comunicazioni, salvo poi contattare direttamente i venditori per concludere l'affare a seguito del compimento di alcune pratiche edilizie per la ristrutturazione e l'adattamento del fondo.
Diametralmente opposta è, invece, la ricostruzione offerta dai convenuti.
I fratelli in particolare, hanno collocato l'unico contatto avuto con l'attrice nel CP_1 mese di marzo 2019, quando l'agenzia, a fronte dell'esposizione di un cartello con la scritta “vendesi” sulla facciata dell'immobile de quo, avrebbe telefonato ad CP_2 per far visionare il bene a un cliente interessato;
atteso che l'unità immobiliare era disabitata, avrebbe quindi consegnato le chiavi a e le avrebbe ritirate il CP_2 Pt_1 giorno successivo, senza ricevere alcuna informazione sul sopralluogo eseguito con il cliente né sul suo nominativo;
per converso, l'affare del 6.10.2020 sarebbe stato propiziato da un incontro avvenuto poco prima tra e il sig. CP_1 Parte_3 conoscenti da anni per motivi di lavoro, in occasione del quale sarebbe emersa l'intenzione del primo di alienare l'immobile.
Consimile versione è stata offerta dai coniugi i quali hanno esposto che Controparte_4 solo quest'ultima si sarebbe recata nel marzo 2019 presso la per verificare quali Pt_1 immobili avesse nel suo portafoglio e, su insistenze della medesima, stante anche l'estrema vicinanza tra la sede dell'agenzia e la palazzina dei Severi, di esservi stata portata a visitarla, malgrado questa le fosse già stata proposta nel novembre 2018 da un'altra agenzia, con trasmissione delle planimetrie e del volantino pubblicitario (all. 1 e
2 della comparsa), senza però trovarla di gradimento, perché risalente e necessitante di una profonda ristrutturazione prima di poter essere abitata;
anch'essi riferiscono che l'affare del 6.10.2020 sarebbe stato occasionato da una conversazione avvenuta tra il sig. e (il primo farmacista e il secondo medico di base e Parte_3 CP_1 dentista) e dal seguente convincimento maturato dai coniugi, dopo mesi di vane ricerche, di non poter trovare un'abitazione con tutte le caratteristiche desiderate e nella quale avrebbero potuto trasferirsi nell'immediato.
La divisata premessa fattuale, con richiamo alla documentazione pertinente, esige allora una rassegna dei principi di diritto che governano subiecta materia, ben compendiati nel pagina 3 di 8 passaggio motivazionale della sentenza n. 2389/2024 della Cassazione, che di seguito si riporta: “…per il riconoscimento del diritto alla provvigione ex art. 1755, co. 1, c.c., è necessario che la conclusione dell'affare sia effetto causato adeguatamente dall'intervento del mediatore (c.d. causalità adeguata), senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza e senza che, ad esempio, anche l'intervento di un secondo mediatore sia in sé idoneo a privare "ex post" di tale qualità l'operato del primo (…) il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario, tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso (Cass. n. 11443 del
08/04/2022).
È stato altresì precisato che la nozione di affare, cui è correlato il diritto alla provvigione, va intesa come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti, di modo che la condizione perché il predetto diritto sorga e l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione
(Cass. n. 11127 del 06/04/2022). Affinché, quindi, si recida il nesso di causalità tra
l'attività del mediatore e la successiva conclusione dell'affare è necessario che dopo una prima fase delle trattative avviate con l'intervento del mediatore e che non abbia dato esito positivo, la finalizzazione dell'affare sia indipendente dall'intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto (Cass. n. 22426 del 16/10/2020), non potendosi però escludere a priori la sussistenza del nesso causale sol perché alla iniziale fase delle trattative ne sia seguita un'altra con l'intervento di un secondo mediatore
(Cass. n. 869 del 16/01/2018), ovvero in via diretta tra le parti. È però pur sempre pagina 4 di 8 necessario che sia verificata la permanenza, anche a seguito dell'ingerenza del nuovo mediatore ovvero della revoca dell'incarico, dell'efficacia causale dell'attività posta in essere dal primo mediatore, efficacia da valutare secondo le regole della causalità adeguata (…). Come efficacemente chiarito da Cass. n. 3165/2023, al fine di considerare che la conclusione dell'affare sia l'effetto dell'intervento del mediatore, non è sufficiente che questi abbia messo in relazione le parti, ma si impone la verifica del carattere adeguato dell'apporto causale di quest'ultimo rispetto alla conclusione dell'affare. A tale esito si perviene tramite la lettura combinata dell'art. 1754 c.c., per il quale la messa "in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare" (art. 1754 c.c.) che contraddistingue l'attività del mediatore, norma che però non può prescindere dal successivo art. 1755 c.c. che individua le condizioni per il riconoscimento della provvigione, e precisamente impone che vi sia un nesso di derivazione causale tra la messa in relazione e l'affare, ma secondo le regole della causalità adeguata (cfr., fra le più recenti, Cass. 11443/2022, 3134/2022, 7029/2021, 5495/2021, 4644/2021,
3055/2020).
Non è, quindi, possibile attribuire il diritto alla provvigione sulla base di un nesso puramente condizionalistico (o della condicio sine qua non), e che si esaurisca nel solo riscontro della messa in relazione delle parti, ma è necessario che la ricostruzione in positivo dell'efficienza causale adeguata dell'opera del mediatore sia valutata in maniera tale da rinvenire nella conclusione dell'affare un effetto adeguato della condotta del mediatore (…)”.
Ciò posto, osserva ulteriormente il Tribunale che, sul versante dell'onere della prova, incombe sul mediatore invocante il diritto alla provvigione l'onere di fornire idonea prova dell'efficienza causale della sua concreta attività con la conclusione dell'affare, onere che non può ritenersi assolto con la semplice dimostrazione della successione cronologica tra i due eventi, in base al paralogismo post hoc, ergo propter hoc, o della mera attività di accompagnamento del cliente a visitare l'immobile, eventualmente anche con opera di appianamento di contrasti sul pagamento e da ripetuti incontri nella sede del mediatore, dovendo piuttosto il reperimento del contraente o la segnalazione dell'affare essere frutto di una ricerca del mediatore stesso, di guisa da generare il suo diritto alla provvigione
(cfr. Cass. n. 5760/1999).
Applicando dette coordinate al caso di specie, ritiene il Giudicante che non abbia Pt_1 assolto al suo onere probatorio per ottenere il riconoscimento del diritto alla provvigione pagina 5 di 8 riguardo alla compravendita intercorsa nell'ottobre 2020 tra i fratelli e i coniugi CP_1
Controparte_4
Al livello documentale, infatti, ha depositato solo le planimetrie e le visure della Pt_1 palazzina dei (atti suscettibili d'essere reperiti agevolmente presso i canali CP_1 pubblici), nonché uno storico dell'attività asseritamente svolta con i convenuti e una scheda dell'appartamento in esame (all. 18), atti unilateralmente predisposti ed evidentemente sforniti di un'apprezzabile valenza probatoria.
Per quanto concerne la prova testimoniale assunta alle udienze del 10.11.2023 e del
13.2.2024, giova poi osservare come i testi indotti dalla stessa attrice (sigg.re Tes_1
e abbiano reso dichiarazioni insignificanti e in alcun modo idonee
[...] Testimone_2
a comprovare la tesi propalata dall'agenzia, come da quest'ultima ammesso in comparsa conclusionale.
In tale scenario, pretende allora di rintracciare le fondamenta del suo diritto Pt_1 nelle risultanze processuali emergenti dall'esame incrociato delle affermazioni contenute nelle comparse di costituzione e risposta e delle dichiarazioni rese dai convenuti nell'ambito degli interrogatori formali resi all'udienza del 10.11.2023.
Benvero, secondo la prospettazione dell'attrice, sarebbe inverosimile che i le CP_1 avessero consegnato le chiavi dell'immobile in assenza di uno specifico mandato e che la sig.ra non nutrisse alcun interesse concreto per il fondo nonostante si sia recata a Pt_2 visitarlo, dovendosi poi considerare che il famigerato incontro fra gli stipulanti sarebbe avvenuto nell'autunno 2019, anziché nel 2020, quindi a breve distanza dal sopralluogo compiuto su iniziativa di . Pt_1
Ad avviso del Giudicante, tuttavia, i rilievi attorei non sono in grado di legittimare l'insorgenza del diritto alla provvigione immobiliare.
In primis è doveroso segnalare che , al cospetto delle obiezioni sollevate dai Pt_1 convenuti nelle comparse di costituzione e risposta - alcune delle quali aventi un certo peso, come quella secondo cui: avesse reperito motu proprio le planimetrie del Pt_1 complesso immobiliare dei gli acquirenti ne fossero già in possesso perché CP_1 consegnategli mesi addietro da altra agenzia;
l'isolata visita dell'immobile dei CP_1 effettuata da avesse coinvolto la sola sig.ra -, non ha fornito alcuna Pt_1 Pt_2 puntuale replica negli atti deputatati all'esercizio dell'attività assertiva, ovvero le note di trattazione scritta depositate in luogo della prima udienza e la memoria n. 1) di cui all'art. 183, co. c.p.c., essendosi invero limitata a contestare l'eccepita carenza di pagina 6 di 8 legittimazione attiva e rettificare le conclusioni erroneamente rassegnate in citazione.
In secondo luogo, non si rinvengono elementi significativi nella posizione assunta dai convenuti: il sol fatto che la sig.ra sia andata a vedere l'immobile dei non Pt_2 CP_1 ne certifica la preesistenza di un interesse concreto all'acquisto, se si tiene conto che la sede della distava pochi metri dallo stesso, e quindi l'aspirante compratrice ben Pt_1 potrebbe essere stata indotta a recarvisi, a distanza di qualche mese dal contatto avuto con altra agenzia, nella speranza/convinzione che cambiasse idea, anche alla luce dell'abbassamento della richiesta dei proprietari (da € 450.000,00 ad € 400.000,00) e senza il rischio di sopportare un sacrificio intollerabile;
le incertezze avute da CP_1 sulle date precise in cui si verificarono alcuni accadimenti è del tutto giustificabile
[...] alla luce del tempo trascorso rispetto all'interrogatorio formale.
Né può assurgere a rango di presunzione, a suffragio della tesi attorea, la dedotta inverosimiglianza del raggiungimento di un'intesa sulla vendita immobiliare nell'arco di appena un mese.
Occorre infine rilevare che, quand'anche dovesse ritenersi che i abbiano affidato a CP_1
l'incarico di pubblicizzare il loro immobile e che l'agenzia lo avesse fatto visitare Pt_1 alla sig.ra difetterebbe comunque la prova concreta sull'effettiva messa in Pt_2 relazione dei contraenti ad opera dell'odierna attrice e, in ipotesi alternativa, sull'efficienza causale della sua attività con la conclusione dell'affare e, pertanto, sulla conservazione dell'incidenza eziologica dell'originaria messa in relazione delle parti
(sempre che ci sia stata nell'occasione di quella visita al bene) rispetto alla stipula della vendita, apparendo infatti la tesi attorea ancorata a un nesso di causalità tra la sua condotta e la conclusione dell'affare inteso in senso puramente condizionalistico.
Infatti, l'ipotizzato iniziale contributo dell'attrice può al limite essere esitato in una semplice effettuazione di una visita all'immobile con la sig.ra rimanendo tale Pt_2 circostanza priva dell'efficacia causale adeguata rispetto alla conclusione dell'affare, avendo la stessa esaurito il proprio fattore deterministico allorché si palesò la persistenza del disinteresse della all'acquisto, successivamente mutato a fronte della Pt_2 ristrutturazione della palazzina intervenuta nell'anno 2020 (all. 19 dell'attrice) e dell'ulteriore calo del prezzo richiesto dai venditori, elementi idonei a poter innestare una nuova serie causale che, a distanza di oltre un anno, consentirà di raggiungere un'intesa pienamente satisfattiva degli interessi di ambo le parti negoziali.
In conclusione, l'attrice non ha fornito prova rigorosa e specifica che, proprio grazie al pagina 7 di 8 suo pregresso intervento, le parti siano potute addivenire alla successiva conclusione dell'affare e che, senza la sua intermediazione, il contratto non sarebbe stato concluso.
Ne consegue, pertanto, che nessun compenso possa essere riconosciuto all'attrice, con inevitabile reiezione delle domanda spiegate in questo giudizio.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nel dispositivo secondo i criteri di cui al DM 55/2014.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande attoree;

2) condanna l'attrice a rifondere alla parte e alla parte CP_5 Controparte_4 la somma di € 5.077,00 ciascuna per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali (15%);
Grosseto, 11.12.2025
Il Giudice
AR ND
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