Il Tribunale di Vallo della Lucania, Sezione Civile, in persona della dott.ssa Elvira Bellantoni, lette le note depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 18/12/2025, pronuncia ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente sentenza nella causa civile iscritta al n.
1688 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell'anno 2009.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Vallo della Lucania, Sezione Civile, in persona della dott.ssa Elvira Bellantoni e in funzione di giudice monocratico, ha emesso ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 1688 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell'anno 2009, avente ad oggetto: Altri istituti e leggi speciali, vertente
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Agropoli alla via A. De Gasperi 65, presso lo studio dell'avv. Clelia Giovanna Elena Di Nardo , dal quale è rappresentata e difesa, come da mandato in atti;

OPPONENTE
E
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Via F. Controparte_1 C.F._2
Patella N.29 Agropoli, presso lo studio dell'avv. Alessandro Bonifacio dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta;

OPPOSTO
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 18/12/2025 da intendersi qui integralmente trascritte
FATTO E DIRITTO 1 Il sig. premesso di aver sottoscritto con la sig.ra una Controparte_1 Parte_1 transazione con la quale, quest'ultima, si era impegnata alla restituzione della somma di euro
60,000 oltre interessi al 6% entro diciotto mesi dalla sottoscrizione – sul presupposto che l'impegno assunto non fosse stato onorato, chiedeva emettersi decreto ingiuntivo;
il Tribunale di
Vallo della Lucania con il decreto ingiuntivo n. 197/2009 ingiungeva alla sig.ra Parte_1 il pagamento in favore del sig. della somma di euro 60.000,00 oltre interessi
[...] Controparte_1
e spese.
Avverso suddetto provvedimento, proponeva opposizione la signora Parte_1
Deduceva: 1) che il ricorrente aveva posto a fondamento della domanda la scrittura privata del
27.09.2007, che era sottoposta ad una condizione risolutiva espressa, che in forza di tale condizione la transazione si era risolta e che conseguentemente la controparte avrebbe dovuto agire unicamente in forza dell'originario accordo stipulato fra le parti;
2) di aver concluso con la controparte in data 27/10/2026 un contratto di compravendita immobiliare, di aver reso edotto il sig. della destinazione agricola dell'immobile compravenduto e che solo parte Controparte_1 del prezzo era stato corrisposto, essendo rimasti impagati tre dei sei assegni emessi dal sig.
; 3) che, il sig. EN, a giustificazione del proprio inadempimento, aveva Controparte_1 eccepito l'impossibilità di trasferire l'immobile per atto pubblico e di non essere stato messo a conoscenza della destinazione d'uso dell'immobile; 4) che, l'immobile, al contrario di quanto sostenuto dal EN, non risultava abusivo in quanto, la signora aveva richiesto ed Pt_1 ottenuto la concessione edilizia in sanatoria.
Chiedeva, previa dichiarazione della risoluzione della transazione del 27.9.2007 per inadempimento del sig. , di dichiarare altresì l'inadempimento del predetto agli Controparte_1 obblighi assunti con il contratto preliminare di compravendita del 10/6/2007, con conseguente accertamento dell'inesistenza di debiti a suo carico e di dichiarare, comunque, che alcuna somma di quelle di cui al decreto ingiuntivo opposto fosse da lei dovuta, con vittoria di spese.
Si costituiva in giudizio il sig. , il quale rappresentava che la condizione risolutiva Controparte_1 espressa citata dalla controparte era una condizione sospensiva meramente potestativa, la cui apposizione era vietata dall'art 1355 c.c. ; 2) che, qualora l'opponente avesse avuto interesse a far rivivere il preliminare di compravendita dell'anno 1997, avrebbe dovuto essere dichiarata la risoluzione dello stesso per inadempimento dell'opponente, con condanna di quest'ultima alla restituzione della caparra, nonché delle restanti somme già versate;
3) che, l'immobile promesso in vendita non era conforme alla destinazione d'uso, come accertato dal consulente bancario in
2 sede di concessione di mutuo;
4) che il prezzo era stato convenuto in 95.000,00 euro, di cui
40.000,00 euro erano stati versati al momento della sottoscrizione del contratto e i restanti
55.000,00 tramite stipulazione di mutuo;
5) che due assegni, ognuno dell'importo di euro
12.500,00 e senza data, erano stati incassati dalla nonostante l'intesta di dover attendere Pt_1 dapprima la stipula dell'atto notarile e, pertanto, erano stati oggetto di sequestro giudiziario e restituiti al EN a seguito di conciliazione del 27.07.2007; 5) che, ad ogni buon conto,
l'immobile era risultato abusivo come da provvedimento prot. 16835 n. 2296 del Comune di
Agropoli, con il quale era stata ordinata la sospensione dei lavori , la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi dell'intero compendio immobiliare della signora . Pt_1
Concludeva per il rigetto dell'opposizione e, in subordine, nell'ipotesi di risoluzione per inadempimento dell'opponente, al contratto preliminare del 10/6/2007, per la condanna di quest'ultima alla restituzione delle somme già versate ( euro 80.000,00 a titolo del doppio della caparra confirmatoria, 24.500,00 quale acconto del prezzo versato o somma maggiore o minore accertata in corso di causa, euro 15.000,00 o somma maggiore o minore accertata in corso di causa a titolo di spese sostenute), con vittoria di spese.
La causa, una volta rigettate le richieste istruttorie formulate nell'interesse di parte opponente e dopo vari rinvii determinati da esigenze di ruolo, veniva rinviata all'udienza del 18/12/2025 per discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
La vicenda all'esame del Tribunale può essere ricostruita come segue.
I sigg. e in data 10/6/2007 stipulavano un contratto Controparte_1 Parte_1 denominato “contratto preliminare di vendita” avente ad oggetto l'acquisto della porzione centrale del fabbricato trifamiliare sito in Agropoli alla via Piano delle Pere per il prezzo di euro 95.000,00.
Si legge nel citato contratto: “La sig.ra vende e trasferisce con ogni garanzia di legge Parte_1
e senza riserva alcuna al sig. , che in buona fede accetta ed acquista la piena proprietà”. Le parti Controparte_1 pattuivano che la stipulazione dell'atto notarile avvenisse entro il 30/7/2007.
Il sig. versava la somma di euro 64.500,00 ( cfr. premessa della scrittura privata Controparte_1 di transazione), consegnava alla promissaria venditrice due assegni in garanzia e inoltrava alla filiale di Agropoli del Banco di Napoli richiesta di mutuo per la parte del prezzo ancora dovuto;

l'istituto bancario in sede di istruttoria accertava la non conformità dell'opera negando la concessione del mutuo e il sig. chiedeva il sequestro giudiziario degli assegni Controparte_1 bancari rilasciati alla promissaria venditrice.
3 Le parti nel corso del procedimento per sequestro giudiziario raggiungevano un accordo che portava alla stipula dell'atto di transazione del 27/9/2007, posto a fondamento della richiesta di emissione del decreto ingiuntivo opposto nel presente giudizio. Con tale atto era prevista la risoluzione consensuale del contratto del 10/6/2007 con obbligo per l'opponente di restituire al sig. la somma di euro 60.000,00 entro diciotto mesi, oltre interessi al 6% in caso Controparte_1 di sforamento del minor termine di giorni trenta, nonché i due assegni di euro 12.500,00 cadauno.
Le clausole nn. 3, 4 e 6 della scrittura privata del 27/9/2007 recitano testualmente: “Art.

3- Il sig.
accetta tale somma, la causale del pagamento e della restituzione degli assegni bancari specificati, Controparte_1
a condizione che solo con l'integrale pagamento della stessa il contratto si intenderà risolto consensualmente fra le parti;
art.

4- La sig.ra accetta tale condizione…Art. 6 – Le parti dichiarano che, con la Parte_1 sottoscrizione del presente, con l'integrale pagamento della convenuta somma di euro 60.000,00, il contratto preliminare del 10/6/07 si intenderà risolto fra di esse, che, di conseguenza, non avranno più niente a pretendere
l'una dall'altra in forza di quanto in premessa specificato;
”.
La condizione apposta, come emerge chiaramente dalla lettura delle clausole, ha natura sospensiva, perché le parti hanno inteso condizionare l'efficacia dell'accordo fra loro concluso al verificarsi di un evento;
parte opposta assume che, essendo tale clausola meramente potestativa, essa deve considerarsi come non apposta e non idonea ad influire sull'efficacia della transazione
( cfr. Cass. civ. n. 18351/2024: “Qualora le parti abbiano sospensivamente condizionato il contratto al verificarsi di un evento, indicando il termine entro cui esso possa utilmente avverarsi, il contratto deve considerarsi inefficace per il mancato avveramento della condizione dal momento in cui sia decorso inutilmente il suddetto termine”).
La giurisprudenza di legittimità ha ripetutamente affermato che “La condizione è "meramente potestativa" quando consiste in un fatto volontario il cui compimento o la cui omissione non dipende da seri o apprezzabili motivi, ma dal mero arbitrio della parte, svincolato da qualsiasi razionale valutazione di opportunità
e convenienza, sì da manifestare l'assenza di una seria volontà della parte di ritenersi vincolata dal contratto, mentre si qualifica "potestativa" quando l'evento dedotto in condizione è collegato a valutazioni di interesse e di convenienza e si presenta come alternativa capace di soddisfare anche l'interesse proprio del contraente, soprattutto se la decisione è affidata al concorso di fattori estrinseci, idonei ad influire sulla determinazione della volontà, pur se la relativa valutazione è rimessa all'esclusivo apprezzamento dell'interessato” ( cfr. Cass. civ. n.
30143/2019).
La condizione apposta non può considerarsi, come sostenuto da parte opposta, meramente potestativa;
appare evidente, difatti, che essa non è rimessa al mero arbitrio dell'opponente,
4 perché collegata ad un gioco di interessi e di convenienze, che coinvolgono anche la posizione della sig.ra Il contratto concluso il 10/6/2007, nonostante la terminologia Parte_1 adoperata, non può qualificarsi come un contratto preliminare di vendita;
trattasi un vero e proprio atto di trasferimento, da consacrare ai fini della trascrizione con la successiva stipula di un atto notarile, cosicchè, solo una volta risolto lo stesso, la sig.ra avrebbe Parte_1 potuto nuovamente disporre del bene.
La transazione è un contratto come ogni altro e, avendo le parti deciso di subordinare l'efficacia dello stesso al verificarsi di una condizione, l'opposizione non può che essere accolta con la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
L'opponente chiedeva, anche di dichiarare l'inadempimento del sig. agli obblighi Controparte_1 assunti col contratto del 10/6/2007 e che il predetto non vantava alcun ulteriore credito nei suoi confronti e il sig. , in caso di accoglimento dell'opposizione, di accertare, Controparte_1 viceversa, l'inadempimento al contratto del 10/6/20007 della sig.ra con Parte_1 condanna della stessa alla restituzione di quanto versato quale acconto del prezzo e delle spese sostenute.
Giova ricordare che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo anche l'opposto può proporre domande riconvenzionale, che trovino fondamento nel medesimo interesse che aveva sostenuto la proposizione della originaria domanda o nelle domande articolate dall'opponente
(cosiddetta reconventio reconventionis), e che siano introdotte nella comparsa di risposta.
Gli elementi raccolti nel corso dell'istruttoria militano per l'accoglimento della domanda formulata da parte opposta e per il rigetto di quella formulata dall'opponente.
Vi è prova che la sig.ra in data 10 giugno 2007 alienava o prometteva in Parte_1 vendita una “abitazione completa di rifiniture” quale porzione di un fabbricato trifamiliare alla via
Piano delle Pere, assumendo anche l'onere di provvedere alla ultimazione di tutti i lavori riguardanti l'interno e l'esterno, nonostante per l'immobile oggetto del contratto non fosse stata chiesto ed ottenuto il cambio di destinazione d'uso, né fosse stato eseguito alcun frazionamento
( cfr. relazione tecnica estimativa del tecnico inviata dal Intesa San Paolo documento n. 11 della produzione di parte opposta).
La situazione riscontrata nella citata relazione, che era ostativa alla concessione del mutuo richiesto dal sig. , trovava conferma nell'ordinanza di sospensione dei lavori, Controparte_1 demolizione e ripristino dello stato dei luoghi emessa dal Comune di Agropoli in data 8/5/2009,
5 con la quale si rilevavano presso l'immobile oggetto del contratto del 10/6/2007 la presenza di innumerevoli abusi e la creazione di appartamenti per civile abitazione.
L'atto concluso fra le parti non contiene alcun riferimento alle autorizzazioni amministrative, né alla circostanza che il sig. fosse a conoscenza di alcuna irregolarità, cosicchè in mancanza Pt_1 di prova in ordine alla conoscenza da parte del compratore delle difformità non può che ritenersi risolto, rectius nullo, il contratto del 10/6/2007 ( cfr. Cass. civ. n. 17148/2024).
La proposizione della domanda di risoluzione formulata nell'interesse dell'opponente presuppone che il contratto sia stato validamente concluso;
la nullità potrebbe essere rilevata di ufficio, ma deve evidenziarsi che la domanda formulata nell'interesse di parte opposta, fondata sulla mancanza dei necessari titoli abilitativi, è in realtà diretta a far valere l'invalidità del contratto concluso fra le parti e non la sua risoluzione.
Per completezza di esposizione, stante il contenuto delle note depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. dalla difesa dell'opponente, che rinviavamo in modo oltremodo vago alle richieste istruttorie formulate nel corso del giudizio, deve evidenziarsi, che, anche laddove tale rinvio si ritenesse rilevante, la prova testimoniale articolata nell'interesse di parte opponente nella memoria depositata in data 14 maggio 2010 non potrebbe mai essere ammessa. I capitoli di prova sono assolutamente generici, siccome privi di qualsiasi riferimento temporale e spaziale, e la loro ammissione violerebbe il diritto di difesa della controparte.
La ritenuta nullità del contratto comporta l'obbligo alla restituzione di quanto trattenuto in esecuzione dello stesso pari secondo quanto riconosciuto dalle parti in data 27/9/2007 ad euro
64,500, oltre interessi nella misura legale dalla data della domanda e fino all'effettivo soddisfo.
Non vi è prova dell'esistenza di ulteriori somme versate dall'opposto, né può essere accolta la richiesta, per quanto fin qui argomentato, del versamento di ulteriori somme a titolo di caparra confirmatoria.
Le spese, in considerazione della parziale reciproca soccombenza, vengono integralmente compensate fra le parti.


P. Q. M.


Il Tribunale di Vallo della Lucania, Sezione Civile, in persona del Presidente dott.ssa Elvira
Bellantoni, definitivamente pronunciando in ordine alla domanda proposta con atto del
5/10/2009 da nei confronti di , ogni avversa istanza, Parte_1 Controparte_1 deduzione ed eccezione reietta, così provvede:
6 1) accoglie l'opposizione e per l'effetto revoca il decreto ingiuntivo n. 197/2009 emesso dal
Tribunale di Vallo della Lucania;

2) dichiara la nullità del contratto concluso fra le parti in data 10/6/2025 e condanna
[...]
alla restituzione in favore di della somma di euro 64.500, Parte_1 Controparte_1 oltre interessi nella misura legale dalla data della domanda e fino all'effettivo soddisfo;

3) compensa integralmente fra le parti le spese di lite.
Così deciso in Vallo della Lucania, 22/12/2025
dott.ssa Elvira Bellantoni
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