N. R.G. 71456/2021
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
REPUBBLICA ITALIANA
IL TRIBUNALE DI ROMA
Sez. XI in composizione monocratica in persona del giudice dott.ssa RI TT CO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel procedimento civile di cui agli affari contenziosi iscritto al n. 71456 del ruolo dell'anno 2021
TRA
in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Via Flaminia n. 362 presso lo studio degli Avv.ti Fabio e Leonardo Rocco, che la rappresentano e difendono come da procura rilasciata in calce al ricorso introduttivo attrice
pagina 1 di 13 E

, elettivamente domiciliata in Roma, Via Po, 22 presso Controparte_1 lo studio degli avv.ti Donato D'Angelo e Clara Cairoli, che la rappresentano e difendono come da procura rilasciata in calce alla comparsa di costituzione;

- convenuta
Oggetto: mediazione
Conclusioni: disposta la trattazione cartolare ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 14 maggio 2025 l'attrice si è riportata alle conclusioni rassegnate in atti e la convenuta a quelle formulate in comparsa di risposta e nella prima memoria ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e ha insistito nelle istanze istruttorie non accolte
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso di cui all'art. 702 bis c.p.c., depositato il 23.11.2021, la premesso di esercitare Parte_1 attività di mediazione immobiliare, ha esposto di aver svolto attività di mediazione tra promissaria acquirente, e Controparte_1 [...]
, e promittenti venditori, per CP_2 Controparte_3 CP_4 la compravendita dell'immobile sito in Roma, Via RU NE n. 5, maturando il diritto alla provvigione.
pagina 2 di 13 In particolare l'attrice ha riferito, che la aveva sottoscritto, in data CP_1
19.9.2020, una dichiarazione in cui si era impegnata a riconoscerle il diritto al compenso per l'attività svolta in ragione di € 25.000,00 oltre IVA, da liquidarsi alla data in cui la proposta irrevocabile di acquisto fosse stata accettata dai promittenti venditori suindicati;
che la convenuta aveva presentato proposta irrevocabile di acquisto in data 26.9.2020 e detta proposta era stata accettata il 29.9.2020; che, successivamente all'accettazione di detta proposta irrevocabile, la si era rifiutata di CP_1 addivenire alla stipula dell'atto pubblico di compravendita, senza pagare la provvigione dovuta per l'attività di mediazione immobiliare.
Parte attrice ha così concluso: “Piaccia al Tribunale Ill.mo adito in persona del Giudice Unico, contrariis reiectis, accogliere la domanda della società ricorrente e per l'effetto per tutte le causali ed i titoli di cui in premessa, condannare al pagamento in favore dell'istante della Controparte_1 somma di € 25.000,00 (venticinquemila/00), oltre IVA come per legge, o altra somma maggiore o minore ritenuta di giustizia. Con gli interessi legali e rivalutazione monetaria a far data dal 29.9.2020 (data di accettazione da parte dei venditori). TT delle spese ed onorari di lite oltre a tutti gli accessori di legge”.
Con comparsa e di costituzione, depositata il 20.5.2022, si è costituita evocata in giudizio per l'udienza del 31.05.2022, Controparte_1 contestando le pretese della controparte.
pagina 3 di 13 In particolare, la convenuta premesso di essersi immediatamente attivata dopo l'accettazione della proposta, per conseguire dalla Banca Intesa
l'erogazione del mutuo per l'acquisto dell'immobile, dando immediata comunicazione alla controparte dell'esito favorevole della pratica così da procedere alla celere stipula del contratto di compravendita, ha evidenziato che i promittenti venditori, con e-mail del 7.01.2021, le avevano reso noto che l'immobile non risultava conforme rispetto alla scheda planimetrica catastale in ragione di alcune difformità di carattere edilizio, che, in parte, interessavano anche la struttura portante dell'appartamento, con conseguente necessità di avviare un procedimento amministrativo per sanare le difformità; che gli stessi proprietari dell'immobile le avevano, poi, inviato in data 9.1.2021 una relazione tecnica contenente le rilevate difformità urbanistico edilizie catastali sull'immobile con incidenza anche sul piano sismico, per poi trasmettere, con e-mail del 14.01.2021, due bozze di contratti preliminari contenenti alcune modifiche relative ai termini di sottoscrizione del contratto di compravendita definitivo, così da differire i termini inizialmente previsti, stante la necessità di avviare le procedure amministrative per la regolarizzazione edilizia dell'immobile, di tre mesi differibili di altri tre;
che essa convenuta, vista l'impossibilità di poter sottoscrivere il rogito nei termini originariamente pattuiti, per la necessità di sanare gli abusi edilizi, aveva comunicato, con lettera dell'1.2.2021, ai promittenti venditori e all'agenzia immobiliare l'intenzione di non accettare tale richiesta, recedendo così dalla proposta di acquisto per inadempimento della controparte, con richiesta di pagamento del doppio della caparra confirmatoria;
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pagina 4 di 13 Ciò premesso, parte convenuta ha chiesto il mutamento del rito e ha evidenziato l'infondatezza del ricorso, osservando che la parte istante si era resa inadempiente agli obblighi di diligenza e informazione di cui all'art. 1759 c.c. che gravano sul mediatore, poiché non aveva provveduto a comunicare preventivamente l'esistenza delle predette difformità edilizie e catastali, con incidenza anche sulle strutture portanti dell'immobile e con conseguenti implicazioni di carattere sismico, e, quindi, la necessità procedere alla loro regolarizzazione, omettendo così di fornire quelle indicazioni di base sullo stato dell'immobile, che le avrebbero evitato di formalizzare la proposta di acquisto. Ha, quindi, osservato che per il riconoscimento della provvigione era necessaria la sottoscrizione del preliminare, che non era mai stato concluso a causa delle riferite difformità,
e ha osservato che la controparte aveva già percepito il compenso per la mediazione da parte dei proprietari dell'immobile.
Quindi, parte resistente ha concluso chiedendo: “in via preliminare, si chiede che sia disposta la conversione del rito del presente giudizio da sommario a ordinario;
nel merito, si chiede il rigetto della domanda di risarcimento di controparte in quanto infondata in fatto e diritto per le ragioni esposte in narrativa. Con richiesta di condanna della controparte al pagamento delle spese di giustizia”.
All'esito della prima udienza è stato disposto il mutamento di rito e la trattazione della causa è proseguita nelle forme della cognizione ordinaria.

2. Tanto esposto si osserva che la domanda di parte attrice risulta destituita di fondamento e va, pertanto rigettata.
pagina 5 di 13 Al riguardo si osserva che è pacifico e/o documentale che la aveva CP_1 sottoscritto, in data 19.9.2020, una dichiarazione indirizzata alla recante come oggetto Parte_1
“diritto al compenso per l'attività di mediazione immobiliare”, in relazione all'attività di intermediazione svolta dalla società per la compravendita dell'immobile sito in Roma, Via RU NE n. 5, piano T - 3, interno
7, con cui si era impegnata al pagamento di una provvigione di euro
25.000,00 “da liquidarsi alla data in cui la proposta irrevocabile verrà accettata dal/dalla Proprietario, ovvero contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare di vendita” (cfr. all. 1 di parte attrice); che la convenuta aveva presentato proposta irrevocabile di acquisto dell'immobile suddetto in data 26.9.2020, offrendo di comprare l'appartamento di Via
RU NE al prezzo di € 1.100.000,00, da versare secondo la tempistica delineata nella stessa proposta di acquisto, con la precisazione che il contratto definitivo di compravendita doveva essere concluso entro e non oltre il 25.02.2021, termine da considerarsi essenziale, con la conseguenza che, in caso di suo inutile decorso senza formulazione di un invito alla stipula del contratto definitivo, l'accordo si sarebbe automaticamente risolto ai sensi dell'art. 1457 c.c. con diritto dei proprietari di ritenere la caparra confirmatoria ricevuta;
che detta proposta irrevocabile di acquisto era stata accettata in data 29.9.2020 dai promissari venditori dell'immobile (cfr. all. 2 al ricorso); che, comunicata dalla la CP_1 disponibilità a concludere il contratto definitivo già a far tempo dal
7.01.2021, a seguito dell'esito favorevole della pratica di mutuo (cfr. all. 5 di parte convenuta), i promittenti venditori avevano comunicato, dapprima con mail del 7.1.2021 e, poi, con mail del 12.1.2021, la sussistenza di alcuni abusi edilizi e difformità catastali, consistenti, in particolare, nello pagina 6 di 13 spostamento del muro di un bagno, nella creazione di due armadi a muro con parziale demolizione di un muro portante, nella errata rappresentazione nella planimetria dell'appartamento della cantina di pertinenza di tale immobile e nella indicazione di un piccolo setto murario (cfr. all. 6 e 7), con conseguente necessità di procedere alla sanatoria di tali vizi;
che la aveva successivamente ricevuto la proposta di concludere due CP_1 contratti preliminari per l'acquisto dell'appartamento, in cui erano dettagliatamente descritte le predette difformità urbanistiche, edilizie e catastali ed era previsto che il contratto definitivo sarebbe stato concluso decorsi tre mesi dalla conclusione dei contratti preliminari così da regolarizzare le predette difformità, salva successiva proroga di tale termine sino alla definizione della pratica in sanatoria per un lasso di tempo comunque non superiore a tre mesi, decorso il quale la poteva CP_1 recedere dal contratto, con diritto alla restituzione della caparra versata senza ulteriori penali (cfr. all 9 di parte conventa); che, quindi, l'odierna convenuta non aveva accettato di concludere tali contratti, recedendo dal rapporto in ragione dell'inadempimento dei promittenti venditori atteso che erano emerse difformità urbanistiche la cui sanatoria non consentiva di rispettare il termine previsto del 25.02.2021, salva, comunque, l'incertezza circa l'esito della procedura (cfr. all. 10 di parte convenuta).
pagina 7 di 13 3. Ciò posto si osserva che, come rappresentato dalla giurisprudenza di legittimità, con un orientamento cui questo giudice ritiene di aderire,
“anche la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione (Cass. Sez. 3, n. 16623 del 2010; Sez. 3, n. 6926 del 2012; Sez.
2, n. 20132 del 2022) 4.5.2. Come si è già osservato, il contenuto della responsabilità del mediatore agli effetti dell'art. 1759 c.c. è il risarcimento dei danni. La parte che sarebbe tenuta a corrispondere la provvigione, a norma dell'art. 1755 c.c. (e dunque allorché l'affare sia stato concluso per effetto dell'intervento del mediatore), può, peraltro, far valere
l'inadempimento dell'obbligo di informazione proprio per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione (Cass. Sez. n. 5938 del 1993)” (Cass. civ. sez. II, 2/5/2023, n.11371). Invero, il mediatore, che interviene nelle fasi del procedimento di formazione del contratto di compravendita immobiliare antecedenti all'intervento del notaio ed all'espletamento dei controlli, cui quest'ultimo è deputato, è tenuto a comunicare alle parti della trattativa preliminare tutte le informazioni, note e conoscibili con l'uso della diligenza, impostagli dalla natura professionale dell'attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni, con il divieto di fornire informazioni non veritiere e di reticenza.
pagina 8 di 13 Con riguardo al dovere di informazione del mediatore, è stato altresì evidenziato dalla Corte di legittimità che: “La condotta del mediatore risponde a criteri di diligenza qualificata in osservanza dei quali egli è tenuto, pur in assenza di uno specifico incarico a svolgere accertamenti di natura tecnico giuridica sull'immobile, a riferire su irregolarità edilizie a lui note o, comunque, conoscibili con la diligenza mediamente richiesta in relazione al tipo di prestazione dovuta” (Cass. civ. sez. II, 16/01/2020, n.
784).
E', quindi, onere del mediatore che agisce per ottenere il pagamento della provvigione dimostrare, a fronte della eccezione di inadempimento sollevata dalla controparte, di avere reso edotto la parte acquirente di tutte le informazioni a lui note o conoscibili con l'impiego della diligenza richiesta sullo stato e sulle condizioni dell'immobile oggetto di compravendita (cfr. per tutte Cass. sezioni unite n. 13533 del 30.10.2001).

4. Invero, nel caso di specie, deve ritenersi, sulla base dell'istruttoria svolta e del compendio documentale in atti, che tale onere della prova, gravante su parte attrice, non sia stato assolto. Al riguardo, non può dirsi invero sufficiente la sottoscrizione della planimetria fornita dall'Agenzia immobiliare all'odierna convenuta, atteso che l'isolata considerazione della stessa non consente di evincere eventuali difformità urbanistico, edilizie e catastali. Allo stesso modo, non può ragionevolmente dirsi che la presentazione della planimetria dell'immobile valga di per sé sola a ritenere adempiuto il dovere di informazione, che incombe sul mediatore, di cui all'art. 1759 c.c., tanto più che le lamentate difformità riguardavano interventi sulle strutture portanti dell'abitazione.
pagina 9 di 13 Quanto all'attività istruttoria svolta, la convenuta, in sede di interrogatorio formale ha negato di essere stata informata dall'Agenzia immobiliare delle difformità edilizio-catastali esistenti nell'appartamento di cui è causa prima di formalizzare la proposta irrevocabile di acquisto datata 26.9.2020, essendone venuta a conoscenza solo in un momento successivo (cfr. dichiarazioni rese in sede di interpello all'udienza del 23.11.2023). Tali circostanze hanno trovato conferma anche nel contenuto delle deposizioni testimoniali del tecnico incaricato dalla il quale ha Tes_1 CP_1 riferito di aver eseguito un sopralluogo unitamente alla convenuta nel 2021
e, quindi, in epoca successiva alla sottoscrizione della proposta irrevocabile di acquisto, e del coniuge della convenuta (cfr. deposizioni rese Tes_2 all'udienza del 7.05.2024 dai predetti testimoni della cui attendibilità non si ha motivo di dubitare).
Nessun rilievo probatorio si deve attribuire al contenuto della testimonianza del il quale ha riferito di aver accompagnato presso l'immobile di Tes_3
Via RU NE una coppia con un tecnico che aveva eseguito dei rilievi. Il teste non è stato, infatti, in grado di “dire se parte della coppia era la signora (cfr. deposizione resa all'udienza del 7.05.2024) CP_1
In tale contesto, non può attribuirsi valore dirimente neanche alla deposizione del il quale ha riferito di un appuntamento presso dalla Tes_4 il 20.09.2020 al fine di far visionare l'immobile da un tecnico, CP_1 dopo che vi era stata il giorno precedente, atteso che lo stesso ha dichiarato
“Non ero presente ai sopralluoghi” di settembre, così che dalla sua deposizione non risulta né che la aveva effettivamente visionato CP_1
l'appartamento unitamente ad un tecnico né che, in ragione di tale sopralluogo, era consapevole delle difformità dell'appartamento, di cui non vi è, dunque, prova che fosse stata informata dall'attrice.
pagina 10 di 13 Da quanto sopra, si ricava che parte attrice non ha provato di aver messo a conoscenza degli abusi edilizi e delle difformità catastali la convenuta prima della presentazione della proposta irrevocabile d'acquisito dell'appartamento di cui si discute.
Dal compendio documentale in atti, peraltro, emerge che la convenuta era stata informata dai promittenti venditori dell'esistenza delle difformità edilizie e catastali solo successivamente alla formalizzazione della proposta irrevocabile d'acquisto, con le e-mail del 7.1.2021 e del 12.1.2021, dal cui tenore emerge che si trattava di circostanze comunicate in quel momento alla che non era già edotta. CP_1
La sopravvenuta conoscenza delle difformità dell'immobile acquisita dal promissario acquirente soltanto con le predette comunicazioni di gennaio si desume, tra l'altro, proprio dalla modificazione delle condizioni dell'affare rispetto al vincolo inizialmente pattuito, che prevedeva la sottoscrizione del rogito dell'atto pubblico di vendita per il 25.2.2021, mentre le due bozze di preliminare, inviate dai promittenti venditori con mail del 14.1.2021, contemplavano un differimento di tre mesi, prorogabile per ulteriori tre mesi per la stipula del definitivo, proprio alla luce della sopravvenuta necessità di procedere alla regolarizzazione edilizia dell'immobile. Ciò costituisce conferma del rilievo della originaria carenza informativa attribuibile al mediatore e del non corretto adempimento dell'obbligo gravante su quest'ultimo.
pagina 11 di 13 Deve, dunque, ritenersi, alla luce di quanto sopra esposto, che la società ricorrente si sia resa inadempiente nei confronti della rispetto agli CP_1 obblighi professionali di comunicazione e di informazione assunti con il mandato di intermediazione immobiliare sulle caratteristiche dell'immobile oggetto di compravendita. Invero, l' ha omesso di Parte_2 comunicare, secondo un criterio di media diligenza professionale, alla convenuta anteriormente alla formalizzazione della proposta di acquisto,
l'esistenza di abusi edilizi nonché di difformità urbanistiche e catastali relative all'immobile oggetto di compravendita che avrebbero richiesto l'avvio di procedure di regolarizzazione.
La domanda va, pertanto, respinta.

5. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano secondo i parametri medi, per le fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisionale, sullo scaglione di valore della causa fino ad euro 26.000,00, in base ai parametri ministeriali, disciplinati dal DM 55/2014 recante: "Determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense ai sensi dell'art. 13 comma 6 della legge 31 dicembre 2012 n. 247", aggiornati al D.M. n. 147 del 13/08/2022, come in dispositivo.

P.Q.M.


- rigetta la domanda di parte attrice;

- condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite che liquida in euro
5.077,00 per compenso professionale oltre spese generali al 15%, Iva e cassa come per legge.
Roma, 26 ottobre 2025
Il Giudice
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Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del M.o.t. dott.
AN LO
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