N. 8367/2024 R.Gen.Aff.Cont. Cron._________ Rep. _________ Sent. n._________
R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Napoli 6 SEZIONE CIVILE Il Giudice, dott. Anna Maria Diana, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 8367/2024 R.Gen.Aff.Cont. riservata in decisione all'udienza del 16/09/2025
TRA
(c.f.: , elett.te dom.to in Parte_1 C.F._1
Indirizzo Telematico presso lo studio dell'Avv. DISCETTI
SA (c.f.: , dal quale è rappresentato e C.F._2 difeso in virtù di procura in atti
- ATTORE
E
(c.f.: ), elett.te Controparte_1 P.IVA_1
dom.to in CENTRO DIREZIONALE ISOLA F3 80143 NAPOLI, presso lo studio dell'Avv. TURRA' FABIO, c.f.: , dal C.F._3
quale è rappresentato/a e difeso/a in virtù di procura in atti
- CONVENUTO
Oggetto: Condominio, impugnazione di delibera CP_2 assembleare - spese condominiali Conclusioni: all'udienza del 16/09/2025 il procuratore dell'attore ha chiesto, in accoglimento della domanda, di dichiarare la nullità e/o l'annullabilità della delibera adottata dall'assemblea condominiale, convocata in via straordinaria per il 9.11.2023, con vittoria di spese, diritti ed onorari.
Il procuratore del convenuto ha chiesto il rigetto della domanda con vittoria di spese, diritti ed onorari.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione, notificato in data 9.4.2024, l'attore, premesso di essere condomino del fabbricato sito in Napoli, alla
, citava in giudizio il predetto condominio per Controparte_1
far accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità della delibera adottata dall'assemblea condominiale, convocata in via straordinaria per il 9.11.2023.
Nel merito, la parte deduceva l'illegittimità della delibera impugnata, in quanto vi sarebbe stata una discrasia tra quanto posto nell'ordine del giorno e quanto effettivamente, poi, deliberato in assemblea. Nel dettaglio, l'attore rappresentava che, nell'ordine del giorno, al punto 1, era indicata “la nomina di un tecnico abilitato per la redazione di un computo metrico per il rifacimento totale del lastrico di copertura”, mentre l'assemblea deliberava l'approvazione del computo metrico, indicando anche la nomina di un Direttore dei lavori.
L'attore, inoltre, eccepiva la lesione del diritto alla preventiva informativa sugli argomenti che erano stati oggetto del dibattito gestorio, in quanto l'amministratore aveva omesso di trasmettere l'invito alla convenzione di negoziazione assistita di cui al punto n. 2 dell'ordine del giorno (“Apertura preventivi per scelta ditta che dovrà effettuare i lavori nell'immobile della sig.ra ). Controparte_3
- 2 - Dedotta l'incompletezza e l'erroneità del preventivo dei lavori approvato in assemblea e della relazione tecnica allegata al computo metrico, la parte concludeva chiedendo l'accertamento della nullità e/o annullabilità della delibera di cui sopra con vittoria di spese, oltre al rimborso di spese generale, I.V.A. e C.P.A., come per legge.

2. In data 27.6.2024, si costituiva in giudizio il che, CP_1
preliminarmente, eccepiva l'inammissibilità della domanda attorea per carenza di interesse, ex art.100 c.p.c., avendo l'assemblea straordinaria, convocata per il 22.2.2024, revocato e annullato la delibera impugnata. Parte convenuta, inoltre, deduceva l'improponibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione, ai sensi per gli effetti del D.lgs. 04.03.2010, n. 28, in quanto ,avverso la medesima delibera l'istante aveva presentato una istanza di mediazione, per il 13.12.2023 e dinanzi all'Organismo “De jure conciliando”, deducendo vizi non corrispondenti ai motivi di impugnazione.
Nel merito, la parte lamentava la pretestuosità dei motivi addotti a sostegno della impugnativa assembleare, evidenziando che le decisioni assunte nell'assemblea del giorno 09.11.2023 erano volte a porre rimedio a una situazione di potenziale danno e pericolo per i condomini, tale da imporre una velocizzazione dell'iter per la nomina di un tecnico e da ridurre gli oneri condominiali e che il computo metrico approvato era stato redatto, a titolo gratuito, da un tecnico di fiducia. Il condominio, pertanto -tenuto conto del contegno di parte attrice, assente nelle assemblee condominiali, moroso nel pagamento delle rate condominiali ed ostinato nell'impugnare qualsiasi decisione dell'assemblea dei condomini- concludeva chiedendo di rigettare tutte le domande formulate
- 3 - dall'attore e condannare lo stesso al risarcimento dei danni in favore del convenuto, ai sensi dell'art.96 c.p.c. CP_1

3. Con decreto ex art. 171 bis c.p.c del 16.7.2024, il Giudice, rilevato che il motivo di impugnazione afferente alla “mancata presentazione in assemblea e alla mancata consegna all' ing.
, …, dell'invito a convenzione assistita e/o dell'eventuale Pt_1
accordo raggiunto tra il condominio e la sig.ra ” non era CP_3 stato oggetto di mediazione, assegnava alle parti il termine di giorni 15 per la presentazione della domanda di mediazione relativamente al suddetto punto.
Con successive memorie del 30.1.2025, l'attore, con riferimento alla sollevata eccezione di inammissibilità della domanda per carenza di interesse, replicava che la revoca della delibera impugnata era stata approvata da condomini non legittimati.
Per converso, il 31.1.2025, il condominio, riportandosi alle eccezioni e conclusioni formulate nei propri scritti difensivi, eccepiva, altresì,
l'inammissibilità della domanda, per tardivo deposito dell'istanza di mediazione, presentata dall'attore solo in data 28.1.2025.
All'udienza del 16.9.2025, il Giudice ritenuta la causa matura per la decisione invitava le parti alla discussione orale, riservando la causa in decisione.

4. Occorre, preliminarmente, rigettare l'eccezione di improcedibilità, come riformulata da parte convenuta con le memorie del 31.1.2025, a seguito dell'espletamento della procedura integrativa di mediazione demandata dal Giudice con decreto del 16.7.2024.
Per vero, a tal proposito, giova osservare che, per costante giurisprudenza, in assenza di una espressa disposizione legislativa, il
- 4 - termine fissato dal Giudice per l'esperimento del procedimento di mediazione non è da considerarsi perentorio e di conseguenza il mancato rispetto non determina l'improcedibilità della domanda giudiziale. “Ai fini della sussistenza della condizione di procedibilità di cui al D.Lgs. n.
28 del 2010, art. 5, commi 2 e 2 bis, ciò che rileva nei casi di mediazione obbligatoria ope iudicis è l'utile esperimento, entro l'udienza di rinvio fissata dal giudice, della procedura di mediazione, da intendersi quale primo incontro delle parti innanzi al mediatore e conclusosi senza
l'accordo, e non già l'avvio di essa nel termine di quindici giorni indicato dal medesimo giudice delegante con l'ordinanza che dispone la mediazione” Cass. Civ. sez. II, del 14.2.2021 n. 40035).
A tale conclusione la Cassazione ha reputato, altresì, doversi pervenire anche in ragione del 2° comma dell'art.152 c.p.c. secondo cui "i termini stabiliti dalla legge sono ordinatori, tranne che la legge stessa li dichiari espressamente perentori". L'art.5 comma 2 del D.Lgs. n.28/2010, infatti,
"non prevede espressamente l'adozione di pronuncia di improcedibilità
a seguito del mancato esperimento del procedimento di mediazione delegata entro il termine di quindici giorni".
Secondo la Cassazione, quindi, "appare più coerente con la sistematica interpretazione delle disposizioni sulla mediazione e con la finalità della mediazione demandata dal giudice in corso di causa, privilegiare la verifica dell'effettivo esperimento della mediazione".
Interpretando la norma in tal modo, questa "raggiunge[rebbe] lo scopo cui è rivolta e cioè favorire, ove possibile ed in termini effettivi, forma alternative ma altrettanto satisfattive di tutela mediante la composizione amichevole delle liti ed al contempo conferm[erebbe] il carattere di extrema ratio che il legislatore riconosce, in prospettiva deflattiva, alla tutela giurisdizionale".
- 5 - Questo tuttavia non significa che la mediazione obbligatoria o demandata possa essere esperita quando si vuole.
Altro passaggio rimarchevole della citata pronuncia è infatti quello per cui "ove l'udienza di verifica sia stata fissata subito dopo la scadenza del termine di durata della mediazione [...], senza che il procedimento sia stato iniziato o comunque si sia concluso per una colpevole inerzia iniziale della parte, che ha ritardato la presentazione dell'istanza, quest'ultima si espone al rischio che la sua domanda giudiziale sia dichiarata improcedibile, a causa del mancato esperimento della mediazione entro il termine di durata della procedura previsto per legge".
Se da un lato la S.C. rimarca che l'eventuale improcedibilità discenderebbe dal mancato rispetto del termine di durata della mediazione e non dal mancato rispetto del termine quindicinale di inizio della stessa, dall'altro tuttavia evidenzia la rilevanza che può avere, ed il giudice del merito non può non dare, all'eventuale inerzia e negligenza della parte onerata, che giustificherebbe una declaratoria di improcedibilità della domanda.
La Suprema Corte intervenuta nuovamente sul punto (Cass 14.02.2024,
n. 4133) ha confermato l'orientamento che riconosce al termine il solo carattere ordinatorio.
Ebbene nel caso di specie, risulta pacifico che parte attrice presentava istanza di mediazione diversi mesi dopo la scadenza del termine di 15 giorni assegnato dal Giudice per la presentazione della domanda di mediazione, ovvero il 28.1.2025; nondimeno è incontestato oltre che risultante per tabulas, che, in data 20.2.2025, circa un mese prima la celebrazione dell'udienza fissata per il rinvio, le parti definivano, con esito negativo, la procedura di mediazione, con la conseguenza che, in
- 6 - applicazione delle coordinate ermeneutiche suesposte, la condizione di procedibilità ai sensi del d. lgs. 28/2010 deve ritenersi soddisfatta.

5. Va parimenti rigettata l'eccezione di inammissibilità della domanda per carenza di interesse di parte attrice sollevata dal
. Nella prospettazione di parte convenuta, infatti, la CP_1 sostituzione della delibera oggetto del presente giudizio con quella adottata dall'assemblea straordinaria del 22.2.2024, avrebbe fatto venir meno l'interesse a perseguire l'azione legale.
A tal proposito si osserva che è pacifico che il può sempre CP_1
revocare una precedente delibera condominiale, senza che ciò che costituisca ipotesi di eccesso di potere: può farlo in modo esplicito, ossia con una seconda votazione che annulli gli effetti della prima, o in modo implicito, decidendo la medesima questione già deliberata in precedenza in modo difforme e incompatibile con la prima. In tal caso, ai sensi dell'art. 2377 ultimo comma, c.c.,, applicabile analogicamente alle delibere delle assemblee condominiale, l'annullamento, anche giurisdizionale, della deliberazione assembleare, non può avere luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge e dello statuto.
A tal fine, come detto, è necessario che la delibera successiva rispetti le prescrizioni dettate dalla legge o dal regolamento condominiale e che, quindi, tra l'altro, sia assunta da un'assemblea regolarmente riconvocata, nel rispetto del quorum richiesto dal c.c..
Si evidenza che, per giurisprudenza costante, qualora si è in presenza di un condominio parziale, il quorum, tanto costitutivo quanto deliberativo, deve essere calcolato con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condomini direttamente interessati (Cass. Civ. sez. II, 2.3.2016, n.
4127). Giova, inoltre, osservare che il predetto istituto ricorre quando un
- 7 - bene, rientrante tra quelli ex art. 1117 c.c., sia destinato, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, al servizio e godimento esclusivo di una parte soltanto dell'edificio condominiale o di alcune parti dell'edificio. In tal caso il bene non si applicherà la presunzione di comproprietà del bene a tutti quanti i condomini, ma il bene andrà considerato di proprietà solo dei condomini a cui esso serve.
Ne discende che le spese relative alla sua manutenzione andranno ripartite soltanto tra i condomini che ne traggono utilità e le decisioni concernenti eventuali spese devono essere prese in assemblea alla quale possono partecipare soltanto i condomini che appunto traggono utilità dal bene, ed anche le quote millesimali andranno ricalcolate tenendo conto del fatto che solo i condomini che ricevono un'utilità hanno diritto
a partecipare e decidere tale figura risponde alla "ratio" di semplificare
i rapporti gestori interni alla collettività condominiale, sicché il
"quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento
a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate” (Cass. Civ. sez. II, del 13.12.2022, n. 36387; Cass. Ci. sez. II, 16/01/2020, n.791;
Cass. Civ. sez. II, del 2.3.2016, n. 4127)
Nel caso di specie, l'assemblea straordinaria del 22.2.2024 approvava all'unanimità il punto 1 dell'o.d.g., ovvero la proposta di “rigettare la delibera Condominiale presa in data 9.11.2023 e valutare la nomina di un tecnico per lo sviluppo di un computo metrico per
l'impermeabilizzazione del lastrico di copertura del fabbricato A e B”, alla stessa vi partecipavano e deliberavano nr. 37 condòmini su un totale di nr. 55, proprietari di unità insistenti sulle scale A, B, C e D del condominio (all.9 del fascicolo di parte convenuta).
- 8 - Ebbene, la delibera oggetto del presente giudizio aveva ad oggetto interventi di straordinaria manutenzione da realizzare su beni comuni ai soli condomini della scala A e B;
nella specie, i locali lavanderia che, ex artt. 3 e 4 del regolamento condominiale, risultano parte comune dei condomini della scala A e B ed il lastrico di copertura e del piano stenditoio, destinato a servire i condomini della scala A e B, circostanza rimasta incontestata.
Nel caso di specie, dalla lettura del verbale dell'assemblea del 22.22024, invece, risulta che il “rigetto” della delibera impugnata è stato discusso ed approvato anche dai condomini facenti parte dell'isolato B, composto dalle scale C e D, a carico dei quali non erano poste le relative spese e che, per le ragioni anzidette, non erano legittimati a deliberare;
tampoco risultano ricalcolati i quorum deliberativi e costitutivi, con riferimento ai soli condomini interessati. Si ritiene, pertanto, che la successiva delibera non sia stata validamente approvata e, per l'effetto, che non sia venuta meno la delibera impugnata, con la conseguenza che non può essere dichiarata l'inammissibilità della domanda attorea per difetto di interesse, né tantomeno la cessazione della materia del contendere.

6. Tanto premesso, venendo all'esame nel merito della controversia, deve evidenziarsi che i vizi denunziati integrano vizi di annullabilità e non di nullità della delibera impugnata.
A tal proposito, va ricordato che il criterio discretivo fra ipotesi di nullità ed ipotesi di annullabilità delle delibere assembleari è stato posto nel
2005 dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, le quali hanno affermato che “in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra
- 9 - nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (cfr Cass. civ., SS. UU., sent. n. 9839 del 12.04.2021; Cass. civ., SS.UU. del 07.03.2005, n. 4806).

7. Nel caso di specie, l'attore lamenta una violazione dell'art. 1336 co. 6, c.c., lì dove la norma prescrive che i partecipanti al condominio edilizio debbano essere 'invitati alla riunione assembleare”, ovvero che gli stessi siano previamente messi al corrente dei temi oggetto della delibazione collegiale sì da consentire una partecipazione effettiva e concreta e permettere, nel contempo, di poter operare le personali valutazioni in merito anche all'opportunità o alla necessità, in ragione del personale interesse, a intervenire alla stessa. L'art. 66, comma 3, disp. att.
c.c., a tal fine, prevede che l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale debba contenere specifica indicazione dell'ordine del giorno.
La giurisprudenza di merito e di legittimità è concorde nel ritenere che le disposizioni normative su richiamate non devono prestarsi ad una interpretazione eccessivamente rigorosa. In particolare, l'art. 66, comma
- 10 - 3, disp. att. c.c., nello stabilire che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non prescrive adempimenti formali ma richiede che l'ordine del giorno debba indicare , sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire ai convocati di partecipare con cognizione di causa alla relativa deliberazione (Cass. Civ., sez. II , 05/10/2020 , n. 21271(Cass.
Civ., sez. VI, sentenza 14/01/2016 n. 539).
Allo scopo di far conoscere la materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, la norma, altresì, non ordina che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea (cfr. Cass.
29/1/2021, n. 2127). C. A. Napoli sez. IV, 02/07/2024, n.3018) né impone un obbligo in capo all'amministratore di allegare all'avviso tutta la documentazione relativa agli argomenti posti all'ordine del giorno (Cass. civ., sez. VI, 05/10/2020, n. 21271cfr Trib. Nocera Inferiore, sent. n. 394 del 10.05.2012).
Ebbene, nel caso in esame, secondo ricostruzione di parte attrice, l'ordine del giorno, trasmesso con la convocazione dell'assemblea per il
9.11.2023, avrebbe presentato lacune e discrasie rispetto alle materie effettivamente trattate, tale da pregiudicare il diritto alla preventiva informazione di cui sopra. Più nel dettaglio:
- al punto 1) dell'o.d.g. era indicata “apertura preventivi per la nomina di un tecnico abilitato per la redazione di un computo metrico per il rifacimento totale del lastrico di copertura…”, mentre l'assemblea deliberava l'approvazione del computo metrico;

- 11 - - al punto 2) dell'o.d.g. si faceva riferimento ad un invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita, proposto dalla condomina al condominio;
cui non seguiva la CP_3 presentazione in assemblea o la consegna all'interessato dell'invito a convenzione assistita e dell'eventuale accordo raggiunto;

- al punto 3) dell'o.d.g. era indicata “apertura dei preventivi per nomina tecnico per la Direzione lavori”, mentre l'assemblea procedeva direttamente alla nomina del Direttore lavori.
Applicando le coordinate ermeneutiche su richiamate, si ritiene che il vizio dedotto da parte attrice non possa configurarsi nel caso di specie.
Per vero, con riferimento alle allegate discrasie di cui al punto 1) e 3) del o.d.g., occorre osservare che gli argomenti ivi indicati (apertura preventivi per la nomina di un consulente per la redazione di un computo metrico, per la scelta della ditta da eseguire i lavori e per la nomina di un
Direttore dei lavori) rientravano nella stessa materia di quelli approvati, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza della discussione e di poter ponderatamente valutare l'opportunità o meno di partecipare all'assemblea.
Anzi, - rammentato che nell'avviso di convocazione non deve certo essere prefigurato il risultato dell'esame del punto da parte dell'assemblea - l'approvazione dei predetti preventivi risultava esito fisiologico della discussione assembleare, attesa anche la necessità ed urgenza di provvedere alla manutenzione del lastrico solare, dato rimasto indiscusso.

8. Con riferimento alla doglianza relativa alla mancata presentazione in assemblea e alla mancata consegna dell'invito a convenzione assistita e/o dell'eventuale accordo raggiunto tra il condominio e
- 12 - la sig.ra , si condivide l'orientamento giurisprudenziale CP_3
secondo cui la mancata allegazione di tutta la documentazione relativa alla materia su cui decidere non pregiudica il diritto di informazione dei condomini.
Ed invero, è onere del condomino, ove intenda avere a disposizione i dati specifici, attivarsi presso l'amministratore stesso per visionarli ed, eventualmente, farsene rilasciare copie a proprie spese.
Ebbene, premesso che il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità, nel caso di specie, la scelta del computo metrico preventivo non può essere messa in discussione in sede giudiziale. Ne discende che, evidenziata, altresì, la chiarezza degli argomenti indicati nell'o.d.g, oltre che la pertinenza con quelli effettivamente affrontati;
rilevato che non vi è prova dello sforzo profuso dal condomino nell'ottenere la documentazione di interesse e che, comunque, l'invito alla convenzione di negoziazione assistita non aveva dato un esito positivo, deve rigettarsi nel merito la domanda attorea.

9. In ordine alla domanda di risarcimento danni ai sensi dell'art. 96
c.p.c., avanzata dal convenuto, si rileva il difetto di prova dell'elemento oggettivo, invece necessaria a corroborare l'ipotesi di cui all'art. 96, co.1, come affermato dalla Suprema Corte, sent.
n. 22951/19 (la natura extracontrattuale della responsabilità aggravata per lite temeraria onera la parte che chiede il risarcimento del danno a dedurre e comprovare sia l'an che il quantum); mentre in riferimento all' ipotesi di cui al comma 3, art. 96 c.p.c., non si ravvisano gli estremi dell'abuso del diritto.
- 13 - In applicazione dell'art. 91 c.p.c., le spese di lite seguono la soccombenza e, rilevato il valore indeterminabile e della bassa complessità della causa, sono determinate valore minino per la fase istruttoria in ragione della natura documentale della controversia e delle attività effettivamente compiute e nei valori medi per ogni altra fase del processo, come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, 6 SEZIONE civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
, così provvede:
[...]
1) rigetta la domanda formulata da di accertare e Parte_1
dichiarare la nullità e/o l'annullabilità della delibera adottata dall'assemblea condominiale, convocata in via straordinaria per il
9.11.2023;
2) condanna parte attrice al pagamento delle spese del presente giudizio in favore di parte convenuta che liquida per compensi in €
6.713,00, oltre rimborso forfettario spese generali, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Napoli, il 2/10/2025.
Il Giudice
(dott. Anna Maria Diana)
Il presente provvedimento è stato redatto in collaborazione con la , CP_4 in tirocinio mirato, dott.ssa Giulia Bonora
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