N. R.G. 6239/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BOLOGNA
PRIMA SSEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessia Zucconi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 6239/2022 promossa da: nato il [...], a [...], c.f. Parte_1
rappresentato e difeso dall'avv. MARCACCI MICHELA ed C.F._1 elettivamente domiciliato in PIAZZA MONS. SMERALDI, 4 40046 PORRETTA TERME
ATTORE/I
contro
, nato il [...], a [...], Controparte_1
, rappresentato e difeso dall'avv. PAIANO LORENZO ed CodiceFiscale_2 elettivamente domiciliato in VIA DEI CALZAIUOLI 7 50122 FIRENZE
CONVENUTO/I
, nato il [...], a [...], , rappresentato CP_2 CodiceFiscale_3
e difeso dall'avv. PAIANO LORENZO ed elettivamente domiciliato in VIA DEI CALZAIUOLI 7
50122 FIRENZE
CONVENUTO/I
nato il [...], a [...], , CP_3 CodiceFiscale_4 rappresentato e difeso dall'avv. GRAMEGNA RAFFAELE ed elettivamente domiciliato in VIA
EMILIA PONENTE 479 40132 BOLOGNA
pagina 1 di 18 CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni le parti hanno concluso come in verbale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 25 maggio 2022, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
, ed domandando all'intestato Tribunale di accertare
[...] CP_2 CP_3 in capo ai convenuti l'inadempimento degli obblighi pattuiti con la scrittura privata del 26 luglio 2010 e consistenti in opere di pavimentazione e delimitazione a terra in modo visibile e certo dei posti auto assegnati alle parti, lavori da eseguirsi sulla corte sita in AN in
Belvedere (BO), Frazione Vidiciatico, Via della Canala n. 10, distinta al Catasto Fabbricati di detto Comune al Fg. 31, particella 194 sub. 26 (già sub. 16), di proprietà esclusiva dell'attore.
Domandava, inoltre, accertarsi la necessità di procedere preliminarmente al consolidamento e messa in sicurezza della predetta corte al fine di mantenerne l'uso a parcheggio, nonché per tutelare l'adiacente via pubblica, Strada Provinciale 71/2 Via della Canala, attraverso la realizzazione delle necessarie opere di contenimento da individuarsi tramite apposita indagine geologica e successiva progettazione strutturale da esperirsi in corso di causa -se necessaria- ovvero, in subordine, mediante realizzazione dei lavori descritti nella perizia redatta dal Geom. o in CTU da eventualmente svolgersi in corso di causa. CP_4
Domandava, per l'effetto, di condannare i convenuti, in solido tra loro, all'esecuzione dei lavori pattuiti nella predetta scrittura privata luglio 2010, nonché all'esecuzione delle opere di consolidamento e messa in sicurezza della corte come determinate da CTM resa nel procedimento di mediazione ovvero successiva CTU disposta dal Giudice, ponendo a loro carico le relative spese tecniche ed i costi di esecuzione di detti lavori nella misura di un terzo per ciascuna parte, come da pattuizioni di cui all'art. 4 della predetta scrittura privata.
In via istruttoria, domandava l'ammissione di CTU per l'accertamento dello stato della corte di proprietà del Sig. e gravata da servitù perpetua a favore dei convenuti, Parte_1 nonché per la descrizione delle opere di contenimento da realizzare, previa eventuale indagine geologica e successiva progettazione strutturale volta alla definizione ed al calcolo di dette opere, con indicazione dei costi e delle relative spese tecniche, con particolare riferimento anche alle opere pattuite nella scrittura privata del 26 luglio 2010.
Formulava, altresì, domanda di condanna dei conventi per le spese di lite.
A fondamento delle proprie domande, allegava come le predette corti di sua proprietà esclusiva e site in AN in Belvedere, Via della Canala n. 10 (Fg. 31, particella 194 sub.
19 e particella 194 sub. 26, ex sub.16), in forza di contratto di vendita e permute intercorso pagina 2 di 18 in data 4 luglio 2013 tra i Signori , ed Parte_1 Controparte_1 CP_2
fossero state gravate da servitù perpetua in favore dei proprietari del CP_3 fabbricato particella 194 sub. 7 ( e ) e part. 194 sub. 9 ( . CP_1 CP_2 CP_3
In particolare, la particella 194 sub. 19 era destinata ad area di manovra, mentre la particella 194 sub. 26 era destinata, in parte ad area di manovra e, in parte, a parcheggio per autoveicoli, secondo le modalità concordate nel precedente rogito a ministero del notaio
Dott. del 08.11.2010, atto quest'ultimo a propria volta richiamante il Persona_1 contenuto di impegni assunti tra e , , Parte_1 CP_5 CP_6 CP_3
e -allora proprietari dei fondi dominanti- con scrittura privata del
[...] Controparte_7
26 luglio 2010.
Lamentava che, in forza del predetto titolo, le odierne parti sarebbero state obbligate all'esecuzione dei lavori di pavimentazione dell'intera area cortiliva e della strada di accesso, nonché a delimitare i posti auto in modo visibile e certo, sostenendo i relativi oneri nella misura di un terzo per ciascuno, come da art. 4 della scrittura privata medesima.
Allegava, inoltre, dichiarazione sottoscritta del 13 giugno 2012 e successiva scrittura privata del 26 novembre 2012, a mezzo delle quali le predette parti avrebbero assunto ulteriori impegni riferiti ad interventi minori (abbattimento di un ippocastano, smussamento angoli di aiuola, movimentazione di un muretto), poi realizzati dal solo per Parte_1 inoperosità dei convenuti. Gli stessi scritti impegnavano le predette parti a rifondere - sempre per un terzo ciascuno- a i costi per i lavori effettuati “sull'area dalla Parte_1 linea a filo dell'immobile di sua proprietà verso l'area di manovra secondo la quantificazione che verrà effettuata dall'Ing. , impegno tuttavia non onorato. Parte_2
Contestava le doglianze di controparte secondo le quali avrebbe posto sull'area gravata dalla servitù una serie di manufatti tali da intralciare le operazioni di manovra dei veicoli ed il loro parcheggio, dal momento che gli oggetti erano collocati in zone diverse della proprietà, né determinavano un ingombro tale da ostacolare il transito o la sosta dei veicoli.
Concludeva con memoria del 31 ottobre 2025 domandando:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione,
- Accertata la mancata esecuzione sulla corte sita in AN in Belvedere, Frazione
Vidiciatico, Via della Canala n. 10, distinta al Catasto Fabbricati di detto Comune al Fg. 31, particella 194 sub. 26 (già sub. 16), di proprietà esclusiva dell'attore, dei lavori pattuiti nella scrittura privata del 26.07.2010 ovvero delle opere di pavimentazione e delimitazione a terra in modo visibile e certo dei posti auto assegnati alle parti, dichiarare l'inadempimento dei
Signori , e;
Controparte_1 CP_2 CP_3
pagina 3 di 18 - Accertare la necessità di procedere preliminarmente al consolidamento e messa in sicurezza della corte Fg. 31, part.194, sub. 26 sia per mantenerne l'uso a parcheggio, sia per la tutela della via pubblica Strada Provinciale 71/2 Via della Canala, attraverso la realizzazione di opere di contenimento come descritte nella CTM esperita nel procedimento di mediazione o nella CTU che verrà eventualmente svolta in corso di causa;

- Condannare i Signori , e , in solido tra loro, Controparte_1 CP_2 CP_3 all'esecuzione dei lavori pattuiti nella scrittura privata del 26.07.2010 ed all'esecuzione delle opere di consolidamento e messa in sicurezza della corte come determinate nella CTM dell'Ing. ponendo a loro carico le relative spese tecniche ed i costi di esecuzione di Per_2 detti lavori nella misura di 1/3 per ciascuna parte come pattuito all'art. 4) della scrittura privata del 26.07.2010.
- Rigettare in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutti i motivi esposti in narrativa e, comunque, non provate tutte le domande svolte in via riconvenzionale dai convenuti.
- In via istruttoria si chiede ammettersi CTU volta ad accertare lo stato della corte sita in
AN in Belvedere , Frazione Vidiciatico, Via della Canala n. 10, distinta al Catasto
Fabbricati di detto Cmune al Fg. 31, particella 194, sub. 26 (già sub.16) di proprietà del Sig.
e gravata da servitù perpetua a favore dei proprietari delle porzioni di fabbricato Parte_1
(particella194) e, accertata la necessità di procedere al consolidamento e messa in sicurezza della stessa, descriva le opere di contenimento da realizzare, previa, se ritenuta essenziale, indagine geologica volta a definire e calcolare dette opere, con indicazione dei loro costi e delle relative spese tecniche. Indichi altresì i costi e le spese tecniche per l'esecuzione delle opere pattuite nella scrittura privata del 26.07.2010 (pavimentazione e delimitazione a terra in modo visibile dei posti auto assegnati a ciascuna parte).
Con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio e del procedimento obbligatorio di mediazione n. 23 0018”.

2. Con comparsa dell'8 settembre 2022 si costituivano i sig.ri CP_3 CP_1
e ritenevano condivisibile la ricostruzione di controparte per cui i
[...] CP_2 convenuti sarebbero stati “titolari di servitù per manovra sulla corte part. 194 sub 19 e di manovra e parcheggio sulla corte part 194 sub 26”, confermando inoltre l'esistenza della scrittura del 26 luglio 2010 -intercorrente tra tutte le parti- e volta all'assegnazione dei posti macchina all'interno della corte secondo la seguente ripartizione “un posto auto a Pt_1
due posti auto ciascuno a ed alla proprietà ”.
[...] CP_3 CP_8 CP_1
Riconoscevano che con la predetta scrittura le parti si erano impegnate ad eseguire lavori di pavimentazione sull'intera area cortiliva, a delimitare i posti auto in maniera visibile, nonché
pagina 4 di 18 a contribuire nella misura di un terzo ciascuna alle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria dalla strada di accesso sino alla linea dell'immobile di proprietà Parte_1
Contestavano, invece, che delle manutenzioni riferite all'area cortiliva si fosse fatto carico il solo attore, che esistessero già idonee opere in muratura a sostenere il piazzale.
Lamentavano, peraltro, che l'attore avesse eretto alcuni ulteriori manufatti a proprio utilizzo esclusivo (platea in calcestruzzo con sedie, barbecue, tavoli, manufatto per ricovero di legna e materiali ecc.).
Lo stesso tecnico interpellato geom. aveva escluso problematiche di stabilità per CP_9
l'area del piazzale, sicché eventuali fessurazioni erano da ritenersi cagionate proprio dai lavori intrapresi dall'attore e dai manufatti da questi posati, i quali peraltro ostacolerebbero le manovre dei veicoli e renderebbero difficile ai convenuti utilizzare il piazzale come parcheggio dei mezzi.
Riportavano, infine, come tra le parti fossero intercorsi accordi verbali per il rifacimento del muro di sostegno della strada di accesso, ma condizionati alla rimozione dei manufatti attorei;
il preventivo ricevuto in tale occasione dal geom. tuttavia, era risultato CP_4 sproporzionato negli importi ed ultroneo negli interventi proposti.
Si dichiaravano disposti a contribuire per un terzo ciascuno -come da CTP dagli stessi prodotta ed escluse le ultronee proposte ex CTP avversa circa la manutenzione straordinaria finalizzata al sostegno della corte- proponendo domanda riconvenzionale per la declaratoria di esecuzione dei lavori (sempre con suddivisione ad 1/3 ciascuno) con riferimento alle opere di sostegno nella strada di accesso, non incluse nelle domande attoree.
Domandavano, ancora, di ordinare all'attore la demolizione e rimozione delle opere e dei manufatti realizzati in violazione della destinazione della corte a manovra di accesso e posizionamento auto, nonché di ordinare la delimitazione visibile dei posti auto assegnati e di disporsi l'esecuzione dei lavori di pavimentazione, quantificandone modalità e costi a carico delle parti in ragione di un terzo per ciascuno.
Formulavano, infine, domanda di condanna dell'attore al pagamento delle spese di lite, anche per la fase attinente al procedimento di mediazione.

2.1 Successivamente, a seguito di rinuncia al mandato del precedente difensore, con atto del 19 giugno 2025 i sig.ri e si costituivano in giudizio insistendo per CP_2 CP_1
l'accoglimento delle domande già rassegnate e facendo proprie le eccezioni, deduzioni ed argomentazioni già svolte.
Parte e concludeva con scritto conclusionale del 3 novembre 2025 CP_2 CP_1 domandando:
“- In via principale pagina 5 di 18 o Si dichiara la disponibilità ad eseguire i lavori di pavimentazione, delimitazione parcheggi e manutenzione straordinaria che verranno ritenuti necessari in corso di causa, da pagare nella misura di 1/3 ciascuno,
o Sia respinta la domanda con riferimento ai nuovi lavori di consolidamento e sostituzione della scarpata, trattandosi di opera nuova, esterno al perimetro relativo all'obbligo manutentivo in capo ai convenuti, e che quindi dovranno essere a carico del proprietario attore.
- In via riconvenzionale o si chiede estendersi l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria anche al muro di sostegno della strada di accesso alla corte sempre con suddivisione spese per 1/3 ciascuno.
o Ordinare all'attore la demolizione e rimozione delle opere e dei manufatti che ostacolano il libero e comodo utilizzo dei posti auto assegnati, in violazione della destinazione della corte a manovra di accesso e posizionamento auto negli stessi.
o Ordinare e predisporre la delimitazione visibile dei posti auto assegnati, nonché disporre l'esecuzione dei lavori di pavimentazione, quantificandone modalità e costi a carico delle parti per 1/3 ciascuno da pagare nella misura di 1/3 ciascuno.
Con vittoria di spese”.

2.2 Anche in data 23 giugno 2025, si costituiva a mezzo di nuovo difensore, CP_3 insistendo per l'accoglimento delle domande già rassegnate e facendo proprie le eccezioni, deduzioni ed argomentazioni già svolte.
Con memoria del 3 novembre 2025 rassegnava le seguenti conclusioni: CP_3
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Bologna, contrariis reiectis, e respinta in particolare l'avversa domanda di declaratoria di inadempimento dei convenuti alla scrittura 26/07/2010 perché infondata e comunque non provata,
a) Preso atto della permanente e mai revocata disponibilità del convenuto alla CP_3 esecuzione delle opere di pavimentazione dell'area cortiliva (particella 194, sub 25 e 19 del foglio 31, Catasto Fabbricati di AN in Belvedere) gravata dalla servitù di parcheggio e della relativa strada di accesso (particella 194, sub 20 del foglio 31), oltre che delle opere di delimitazione a terra dei posti auto, nonché della disponibilità del medesimo alla esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria destinate all'esercizio e conservazione della servitù, così come precisato al paragrafo IV della esposizione che precede e quindi con esclusione delle opere di consolidamento e sostituzione della scarpata e comunque di sostegno della citata area cortiliva, in quanto “opere nuove” e in ogni caso opere che non competono al convenuto, disporre l'esecuzione delle sole opere suindicate con la precisata esclusione, ripartendo tra le parti in causa nella misura di 1/3 ciascuna la relativa spesa,
pagina 6 di 18 quale risultante dalla perizia tecnica dell'ing. [all. G] e da contenere nei limiti Persona_3 strettamente necessari alla esecuzione delle sole opere predette. Respingendo conseguentemente l'avversa domanda attorea di condanna del convenuto all'esecuzione delle opere di consolidamento e messa in sicurezza della corte.
b) In via riconvenzionale, disporre l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria come accertati nella ridetta perizia ing. in relazione al muro di sostegno della strada Per_3 di accesso alla corte, con conseguente condanna dell'attore a parteciparvi e con Parte_1 ripartizione della relativa spesa tra le parti nella stessa misura di 1/3 ciascuna.
c) Sempre in via riconvenzionale, ordinare all'attore la demolizione e rimozione dei manufatti, arredi e cose (platea in calcestruzzo con sedie, barbecue, tavoli e altro;
manufatto su platea in calcestruzzo destinato al ricovero di legna, materiali e attrezzature varie;
vasi, panchina e ogni altro oggetto) che si trovano posizionati sull'area cortiliva gravata da servitù di parcheggio, come risulta dalla perizia tecnica dell'ing. [all. F], in quanto Per_2 costituenti ostacolo al libero e comodo esercizio della servitù da parte dell'esponente e comunque posizionati in violazione della destinazione dell'area predetta a manovra e parcheggio dei veicoli sulla stessa.
d) Con vittoria delle spese, del compenso professionale, delle spese forfettarie, oltre IVA e
CNAP, anche per l'obbligatorio tentativo di mediazione svolto davanti all'O.d.M. presso la
CCIAA di Bologna e per le consulenze tecniche esperite.
In via istruttoria, si chiede, come già nella seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. depositata il 07/03/2025, che il Giudice valuti l'utilità della eventuale integrazione delle consulenze tecniche agli atti di causa, al fine di evidenziare quali opere siano riferibili ai convenuti (opere di pavimentazione, delimitazione parcheggi e di manutenzione straordinaria.
In via istruttoria, si chiede, come già nella seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. depositata il 07/03/2025, che il Giudice valuti l'utilità della eventuale integrazione delle consulenze tecniche agli atti di causa, al fine di evidenziare quali opere siano riferibili ai convenuti (opere di pavimentazione, delimitazione parcheggi e di manutenzione straordinaria”.

3. All'udienza del 14 dicembre 2022 era assegnato termine per l'esperimento del tentativo di conciliazione. In corso di causa le parti attivavano procedimento di mediazione ex d.lgs.
28/2010 avanti alla CCIA di Bologna ed all'udienza del 15 febbraio 2024 chiedevano concordemente di considerare le indagini peritali in corso di assunzione nella fase di mediazione ai fini dell'eventuale istruttoria in sede giudiziale.
pagina 7 di 18 In data 31 ottobre 2024 era comunicato l'esito negativo del procedimento di mediazione ed all'udienza del 12 novembre 2025 la causa era trattenuta in decisione.
Coincisa esposizione dei fatti di causa

4. Sulla corte dell'immobile sito in AN in Belvedere (BO), Frazione Vidiciatico, Via della Canala n. 10 (di proprietà di , censita al Catasto di AN in Belvedere, Parte_1 foglio 31, mappale 194, sub. 16, in data 18 dicembre 1991 era costituita -con rogito a ministero del notaio dott. servitù di parcheggio in favore di altre unità del medesimo Per_4 complesso immobiliare.
Con successiva scrittura privata del 26 luglio 2010 gli allora proprietari del complesso,
(odierno ricorrente), (proprietario dell'appartamento particella Parte_1 CP_5
194, sub. 7 beneficiato da servitù di parcheggio sulla corte di cu all'odierna lite e dante causa dei convenuti e ), (proprietario dell'appartamento CP_2 CP_1 CP_3 particella 194, sub. 9 beneficiato da servitù di parcheggio sulla corte, odierno convenuto), nonché e (parti estranee al corrente giudizio) regolavano CP_6 Controparte_7 una serie di assetti riferiti alla corte ed alla servitù su di questa insistente.
I contraenti, tra l'altro, individuavano l'assegnazione di posti auto in favore dei titolari della servitù, pattuivano il rifacimento della pavimentazione della corte, convenivano di delimitare in modo visibile i posti auto così assegnati e si impegnavano all'esecuzione di alcune opere minori (abbattimento di un ippocastano, smusso di una aiuola e traslazione del muro di un'altra).
Individuavano, inoltre, sub punto n. 4 un riparto spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria “dell'area della strada di accesso sino alla linea a filo dell'immobile di proprietà del sig. , come delimitata con il colore rosa nella planimetria allegata, nella Parte_1 misura di 1/3 ciascuno”, da intendersi come un terzo a carico di un terzo a Parte_1 carico di (dante causa di parte e ), un terzo a carico della CP_5 CP_2 CP_1 rimanente proprietà CP_10
Con il punto n. 5, infine, “le parti” si impegnavano “a pavimentare l'intera area cortiliva e la strada di accesso alla stessa entro e non oltre settembre 2011”, individuando i professionisti incaricati della progettazione nonché della cura dei relativi lavori. In particolare, Pt_1 era proprietario dell'area di cui all'allora foglio 31, map. 194, sub. 16 del Catasto di
[...]
AN in Belvedere, mentre gli altri contraenti erano titolari di altre porzioni del complesso, beneficiate dal citato diritto di servitù per il parcheggio di autoveicoli, mentre e CP_2
acquistavano la proprietà di (il richiamato appartamento CP_1 CP_5 particella 194, sub. 7) con atto di compravendita dell'8 novembre 2010 a rogito del notaio dott. con precisa indicazione tale per cui “la parte acquirente dichiara…di accettare Per_1
pagina 8 di 18 senza riserve quanto tra le varie proprietà concordato in data 26 luglio 2010” (pag. 4 doc. 2
di modo che anche l'odierna parte e risulta impegnata allo Parte_1 CP_2 CP_1 stesso modo che gli odierni stipulanti la richiamata scrittura.
Le parti e inoltre, stipulavano successiva CP_3 CP_2 Controparte_1 scrittura privata in data 13 giugno 2012, con cui si impegnavano “ad eseguire la ristrutturazione del parcheggio e la relativa strada di accesso”.
Una seconda e più articolata scrittura, datata 26 novembre 2012, veniva sottoscritta da tutte le parti oggi in causa con impegno ad operare un rifrazionamento dei subalterni del complesso immobiliare, permutando reciprocamente alcuni degli stessi, nonché “8) dopo l'accettazione della seguente scrittura privata di procedere con l'esecuzione dei lavori necessari per il rifacimento del piazzale e della strada”.
In attuazione della scrittura del novembre 2012, con atto a rogito del notaio dott. Per_5
, , ed disponevano le operazioni di permuta delle CP_2 CP_1 Parte_1 CP_3 porzioni del lotto, convenendo, in particolare, che “In virtù del presente contratto: a)… b) il terreno, di proprietà del signor , censito in Catasto con la particella 194 sub 19 Parte_1
e sub 26, viene gravato da servitù perpetua, a favore dei proprietari delle porzioni del fabbricato (particella 194) e precisamente: - la particella 194 sub 19, è destinata ad area di manovra, - la particella 194 sub 26 è destinata, in parte, ad area di manovra e, in parte, a parcheggio per autoveicoli con le modalità già concordate col sopracitato rogito Notaio in data 8 novembre 2010”, così ulteriormente richiamando le sopra Persona_1 evidenziate pattuizioni.
Ragioni della decisione

5. Premessa tale ricostruzione degli assetti proprietari ed obbligatori inerenti la vicenda di lite, è possibile passare all'esame delle domande di parte attrice Parte_1

5.1 Deve farsi accoglimento della domanda di accertamento quanto alla mancata esecuzione sulla corte de quo “delle opere di pavimentazione e delimitazione a terra in modo visibile e certo dei posti auto assegnati alle parti”.
Le risultanze dell'indagine peritale (CTM del 12 ottobre 2023 a firma ing. svolta in Per_2 sede di procedimento di mediazione -utilizzabile nel corrente giudizio, si ribadisce, in seguito a concorde volontà espressa dai litiganti all'udienza del 15 febbraio 2024- accertano chiaramente come “i posti auto non sono delimitati” (pag. 5 dell'elaborato), con riscontro confortato dalle allegazioni fotografiche presenti alle pagine 5 e 6 del documento.
La stessa CTM fornisce ampia evidenza di come il piazzale non risulti pavimentato, dandone peraltro implicitamente conto con la presa in considerazione degli interventi necessari al pagina 9 di 18 fine di procedere alle attività di pavimentazione del piazzale (pagg. 10 ss.), nonché a mezzo di produzioni fotografiche sub pag. 6.
Gli stessi convenuti, del resto, nelle rassegnate conclusioni hanno ribadito la propria disponibilità alle attività di “pavimentazione dell'area cortiliva…oltre che delle opere di delimitazione a terra dei posti auto” ( ovvero di “pavimentazione, CP_3 delimitazione parcheggi” ( e ), così fugando ogni contesa sul punto. CP_2 CP_1

5.2 Deve, tuttavia, rigettarsi la conseguente domanda formulata da di Parte_1
“dichiarare l'inadempimento dei Signori , e ” circa Controparte_1 CP_2 CP_3 le predette attività di cui al presente capo 5.1.
Le opere menzionate, infatti, trovano regolamentazione tra le parti in causa al punto n. 5 della menzionata scrittura del luglio 2010, laddove viene riportato che “le parti si impegnano a pavimentare l'intera area cortiliva e la strada di accesso alla stessa”, nonché al punto n. 2 ove si precisa che “le parti convengono che i posti auto verranno delimitati a terra in modo visibile e certo dopo l'esecuzione dei lavori di pavimentazione”.
Entrambi i punti della predetta scrittura individuano i soggetti gravati dalla ripartizione degli oneri utilizzando il termine “le parti”, con ciò emergendo il chiaro intento di riferire gli obblighi relativi a tutti i firmatari del documento, ossia: (oggi Parte_1 CP_5
e ), nonché . CP_2 CP_1 CP_3
Del resto, laddove i paciscenti hanno inteso individuare un novero più ristretto di soggetti obbligati, nell'ambito dei firmatari del documento stesso, hanno operato in tal senso una ricognizione dei soggetti obbligati nome per nome, come ad esempio nei punti 6 e 7 del documento , , e , ovvero al punto 8 ( ). CP_5 CP_6 CP_3 CP_7 Parte_1
Nulla aggiunge e nulla toglie rispetto ai termini soggettivi dell'impegno considerato la successiva scrittura del 13 giugno 2012, a firma dei soli odierni convenuti, dal momento che della stessa possono essere assunte tre sole letture: a) un impegno unilaterale di CP_3
e alla “ristrutturazione del parcheggio e la relativa strada”,
[...] CP_2 CP_1 quindi un atto nullo sotto il profilo degli essentialia negotii, in quanto sprovvisto dell'indicazione del soggetto beneficiato da tale impegno assunto;
b) un contratto novativo della precedente scrittura privata, con differente ripartizione dei relativi costi, pur tuttavia nulla per mancanza di accordo, sempre per mancata partecipazione di la cui Parte_1 presenza si rendeva necessaria al fine della revisione degli impegni di cui al negozio originario;
c) un mero scritto ricognitivo degli impegni pro parte assunti da CP_3
e (quali aventi causa di ) con la scrittura del luglio 2010, CP_2 CP_1 CP_5 ai punti nn. 2 e 5.
pagina 10 di 18 Nessuna di tali letture permette di addossare gli impegni in esame ai soli convenuti, conseguendone che agli stessi incombenti era tenuto anche lo stesso così non Parte_1 risultando possibile per il medesimo dolersi dell'altrui inadempimento sul punto, in ossequio al pacifico principio di autoresponsabilità che esclude che il coobbligato ad uno scopo comune, rimasto per primo inattivo nella realizzazione del medesimo, possa dolersi dell'inadempimento dei propri coobbligati.

5.3 Deve del pari farsi accoglimento della successiva domanda di accertamento della necessità di “consolidamento e messa in sicurezza della corte fg. 31, part. 194, sub. 26” e condanna dei convenuti “all'esecuzione dei lavori pattuiti nella scrittura privata del
26.07.2010 ed all'esecuzione delle opere di consolidamento e messa in sicurezza come determinate nella CTIM dell'Ing. ponendo a loro carico le relative spese tecniche ed Per_2
i costi di esecuzione di detti lavori nella misura di 1/3 per ciascuna parte come pattuito all'art. 4) della scrittura privata del 26.07.2010” secondo i termini di seguito precisati.

5.4 Come appurato dalle indagini peritali svolte -CTM pagg. 10 ss.- nel piazzale è Per_2 stata riscontrata, tra l'altro, la necessità dei seguenti interventi “- Rimozione delle superfici incongrue (vedi porzioni pavimentate in porfido o in calcestruzzo); - Scavo di sbancamento con asportazione dello strato di terreno superficiale, terreno in gran parte di riporto con modeste proprietà fisico-meccaniche; - Livellamento e compattazione del terreno;
- Stesura di geotessuto tessuto da 350gr/mq; - Stesura e compattazione per strati non superiori a
25cm, di stabilizzato per realizzare un piano di sottofondo;
- Stesura di misto cementato per spessore non inferiore a 20cm; - Stesura di conglomerato bituminoso (binder chiuso) per spessore di 8cm; - Realizzazione di opere di drenaggio e di raccolta e di smaltimento delle acque;
- Realizzazione di recinzione metallica su muretto prefabbricato oppure con pali sul terreno e antistante cordolo battiruota di almeno 20/30cm”.
Ancora, con riferimento al “tratto pianeggiante destinato a piazzale (area del signor Pt_1
… il terreno è contenuto solo attraverso opere realizzate nel tempo con materiale di
[...] risulta” è apparsa necessaria la realizzazione di “opere di sostegno più adeguate quali la realizzazione di un muro di contenimento con struttura progettata e realizzata in ottemperanza alle NTC2018 vigenti compresa la normativa sismica”, con valutazione della soluzione più adeguata per il muro di contenimento rimessa al parere dello strutturista e del geologo (pag. 12 CTM . Per_2
La progettazione tecnica esecutiva delle relative opere di intervento su tale ultima porzione di proprietà -resa in data 3 giugno 2024 dal progettista strutturale ing. su mandato Per_3 delle parti in causa, avendo in considerazione le indagini svolte con la relazione geologica del dott. geom. e la menzionata relazione tecnica Mariani- ha individuato quale Persona_6
pagina 11 di 18 intervento maggiormente opportuno “Per la sistemazione della zona “piazzale”” la realizzazione di “una struttura in c.a. costituita da un muro in c.a. con fondazione profonda
(micropali trivellati)” (pag. 3 relazione . Per_3
La premessa esplicativa del progetto tecnico fornisce esaustiva esplicazione di come “la scelta di una soluzione progettuale “mista” fra ingegneria naturalistica e struttura in c.a. è stata concordata con i tecnici dei committenti per ottenere il miglior connubio fra costi e benefici, ottemperando nel contempo alle vigenti normative sulle strutture (NTC 2018)”, nonché della circostanza per la quale “L'opera in c.a. permette una minimizzazione degli scavi e delle movimentazioni di terreno del versante mentre la palificata a doppio ordine consente una maggiore versatilità per la realizzazione della porzione di struttura in pendenza, senza andare a modificare in maniera significativa i carichi agenti sul muro in pietra sottostante a protezione della viabilità pubblica” (relazione pag. 3). Per_3
Nei successivi punti di indagine (in particolare “2.2 Descrizione generale dell'intervento”,
“2.4 Consistenza dell'intervento”, “4. Conclusioni”, nonché nel “Quadro economico”) viene fornita esaustiva spiegazione delle principali caratteristiche e delle modalità dell'intervento necessario per come individuato secondo i principi assicurati nelle premesse dell'indagine.

5.5 Appurata la necessità e la consistenza delle opere da realizzare a consolidamento del piazzale su cui insiste la servitù, è necessario indagare l'imputazione pro quota parte dei relativi oneri, per come previsti dalla legge e specificati nelle scritture di impegno convenute tra le parti.
Sul piazzale preso in considerazione (fondo servente) insiste ad utilità delle proprietà dei convenuti (fondo dominante) servitù di parcheggio, affermativa e discontinua, giacché il contenuto della medesima autorizza gli odierni convenuti ad un facere sul fondo servente e l'utilitas garantita inerisce ad un'azione umana -l'attività di parcheggiare- eventualmente posta in essere volta per volta da parte dei beneficiari. La servitù in favore delle proprietà
e , inoltre, assume nel caso di specie i caratteri della CP_3 CP_1 CP_2 visibilità, per come successivamente conformata per titolo negoziale (scrittura del 26 luglio
2010), laddove viene previsto che “2) le parti convengono che i posti auto verranno delimitati a terra in modo visibile e certo dopo l'esecuzione dei lavori di pavimentazione”.
Il diritto reale in esame, pertanto, viene ad essere inestricabilmente compenetrato al piazzale su cui lo stesso materialmente insiste, sotto un duplice profilo: a) per le caratteristiche delle proprietà come accertate in corso di causa, la servitù di parcheggio sulla proprietà di Pt_1 non può che insistere sulla corte di cui all'odierna lite, tale da sembrare
[...] materialmente impraticabile nel caso di specie un'eventuale ipotesi di trasferimento (art. 1068 c.c.); b) le parti hanno convenuto -a prescindere dall'effettivo corso dato o meno a tale pagina 12 di 18 impegno- di destinare in maniera visibile e permanente il piazzale a tale funzione, delimitando ed individuando i posti auto.
Il “tratto pianeggiante destinato a piazzale (area di proprietà del signor ”, in Parte_1 altre parole, risulta imprescindibilmente funzionale all'esercizio del diritto di servitù, per come conformato dalle parti nel caso di specie, sicché ogni intervento operato a vantaggio del primo, viene immediatamente a riflettersi sulla seconda, determinando in favore di questa una sicura esternalità positiva.
Il ragionamento non viene a mutare -ed anzi trova sicuro conforto- anche con riferimento ad interventi di tipo strutturale, quali lavori di manutenzione straordinaria, ivi inclusi i lavori di consolidamento e messa in sicurezza individuati dalle richiamate indagini peritali, giacché un eventuale smottamento della porzione di collinetta su cui il piazzale de quo insiste, non soltanto sarebbe una circostanza pregiudizievole alla proprietà di (titolare Parte_1 esclusivo dell'area), ma inevitabilmente verrebbe a menomare il diritto reale minore dei convenuti.
Ancora, la corposa documentazione riversata in atti (planimetrie allegate alle scritture, indagini peritali, documentazione fotografica) fornisce l'evidenza di un contesto strutturale in definitiva unitario, ove i fabbricati in proprietà delle parti in causa -eretti l'uno adiacente all'altro- poggiano su di un clivo parzialmente terrazzato e staticamente sorretto da contrafforti di varia natura (la ripida strada che taglia in diagonale la collina e le fondamenta a sostegno della stessa, il relativo muro di blocchetti di cemento, gli speroni che in parte reggono il piazzale) in un organico e compenetrato complesso le cui componenti si atteggiano come una necessariamente interdipendente con l'altra.
La statica del piazzale di in altre parole, è argomento di assoluto interesse Parte_1 anche per le proprietà e , tanto che -non a caso- gli CP_3 Persona_7 originari titolari dominicali si erano impegnati tutti assieme a sostenere in eguale misura gli oneri di “manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell'area dalla strada di accesso sino alla linea a filo dell'immobile…come delimitata con il colore rosa nella planimetria allegata”.

5.5.1 Trova, allora, applicazione al caso di specie l'art. 1069 c.c. secondo il quale il proprietario del fondo dominante “deve fare le opere necessarie per conservare la servitù”, dovendo operare tali interventi a proprie spese “salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge” e con la precisazione di cui all'ultimo comma, secondo cui laddove “però tali opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi”.È pacifica, sul punto, l'interpretazione per cui l'ultimo comma dell'art. 1069 c.c. faccia applicazione di un principio caratteristico della materia della “comunione”, non intendendosi la stessa quale comunione in senso proprio (cd. comunione reale) quanto pagina 13 di 18 più quale partecipazione al giovamento che le opere fatte principalmente nell'interesse del fondo dominante, possono portare anche al fondo servente, sicché le spese -anche se l'iniziativa e il compimento delle opere sono del dominus servitutis, animato a compierle dal proprio interesse- devono essere condivise per la parte di utile che ne riceve anche dal proprietario del fondo servente. La circostanza per la quale, nel caso di specie sia invece
-proprietario del fondo servente- a domandare l'intervento non osta ad Parte_1 un'applicazione estensiva del principio desumibile dall'articolo. La ratio iuris, infatti, risulta parimenti applicabile al caso in cui sia il proprietario del fondo servente -appunto- a farne domanda, come riconosciuto una consolidata interpretazione di legittimità sul punto (“ex multis Cass. civ. n. 6653/2017 secondo cui “Le spese inerenti le opere necessarie alla conservazione della servitù, eseguite - sia pure nel proprio interesse - dal proprietario del fondo servente, vanno sostenute sia da quest'ultimo che dal proprietario del fondo dominante, proporzionalmente ai rispettivi vantaggi, in applicazione estensiva dell'art. 1069, comma 3, c.c.”, con precedenti conformi rimontanti sino a Cass. civ. n. 949/1982, per la quale “In base all'art. 1069, commi secondo e terzo c.c., ove il proprietario del fondo servente abbia eseguito su quest'ultimo — sia pure nel proprio interesse — opere necessarie alla conservazione della servita, le relative spese debbono essere sostenute dai soggetti interessati, e cioè dal proprietario del fondo dominante e da quello del fondo servente, in proporzione ai rispettivi vantaggi”).
Del resto, proprio in un caso molto simile a quello oggetto di esame, è stato ritenuto che
“Agli effetti dell'art. 1069 c.c., comma 3, allorché il proprietario del fondo servente abbia costruito sullo stesso, sia pure nel proprio interesse, un muro di contenimento a margine della strada gravata da servitù di passaggio ha diritto al rimborso parziale della spesa sostenuta da parte del proprietario del fondo dominante” (Cass. civ. n. 24124/2020).
Ne discende che, senza dubbio, gli odierni convenuti sono tenuti a compartecipare ai costi dei lavori di consolidamento e messa in sicurezza della corte come individuati dalla CTM e dal progetto strutturale secondo i riferimenti meglio sopra precisati (capo 5.4).
Nulla importa -sotto tale profilo- che gli interventi siano o meno classificabili come manutenzione straordinaria ovvero nuova opera (per quanto tale ultima lettura non appaia necessariamente condivisibile agli occhi di chi scrive, giacché nulla assicura una automatica trasposizione sul piano civilistico di concetti originati in ambito amministrativo), dal momento che l'art. 1069 c.c. -fondante l'obbligo de quo secondo il ragionamento sopra esposto- nulla distingue in proposito, facendo esclusivo riferimento alle “opere necessarie per conservare la servitù”.
pagina 14 di 18 Ne discende che il titolo di cui al 26 luglio 2010 -almeno con riferimento alla situazione del piazzale- più che fondare l'obbligo di rifacimento a carico delle parti in causa, viene a disciplinare il relativo riparto dei costi (1/3 ciascuno tra le proprietà degli odierni litiganti), così determinando l'applicazione dell'art. 1069 secondo comma (“Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo”) ed al contempo colmando con significato concreto la clausola generale a fondamento equitativo (“in proporzione dei rispettivi vantaggi”) altrimenti applicabile.

5.5.2 Per tutto quanto ora esposto, va accolta la domanda di per la condanna Parte_1 di parte e parte alla compartecipazione dei costi relativi a CP_3 Persona_7 tale segmento di intervento per un terzo ciascuno.

6. Quanto alle conclusioni rassegnate dai convenuti, assorbite per quanto sopra esposto quelle relative al rigetto delle pretese attoree, deve osservarsi quanto segue relativamente alle domande riconvenzionali.

6.1 Non può farsi accoglimento della domanda di condanna avverso a Parte_1
“disporre l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria come accertati nella ridetta perizia ing. in relazione al muro di sostegno della strada di accesso alla corte, con Per_3 conseguente condanna dell'attore a parteciparvi e con ripartizione della Parte_1 relativa spesa tra le parti nella stessa misura di 1/3 ciascuna” (conclusioni rassegnate per così come dell'analoga domanda “di estendersi l'esecuzione dei lavori di CP_3 manutenzione straordinaria anche al muro di sostegno della strada di accesso alla corte sempre con suddivisione spese per 1/3 ciascuno” (conclusioni rassegnate per
[...]
). Pt_3
Osta a tal proposito l'impegno assunto dalle parti stesse (ovvero dal loro dante causa
[...]
, quanto a , assuntisi volontariamente l'impegno così stipulato CP_5 Persona_7 per mezzo del sopra menzionato rogito dell'8 novembre 2010) al punto n. 6 della menzionata scrittura del 26 luglio 2010, prevedendo che “i sig.ri e , CP_5 CP_6 CP_3
e si impegnano ad eseguire gli interventi di
[...] Controparte_7 rifacimento/manutenzione del muro portante che fiancheggia la strada di accesso all'area di comproprietà degli stessi con oneri a carico esclusivo di questi nella misura di 1/2 ciascuno”.
Il menzionato titolo esprime una chiara volontà dei paciscenti di escludere dal Parte_1 sostenere gli oneri per tale specifica porzione di lavori, di talché niente può essere a tal riguardo preteso a carico dell'attore.

6.2 Deve farsi, invece, parziale accoglimento delle domande riconvenzionali per “la demolizione e rimozione dei manufatti, arredi e cose…che si trovano posizionati sull'area pagina 15 di 18 cortiliva gravata da servitù di parcheggio…in quanto costituenti ostacolo al libero e comodo esercizio della servitù da parte dell'esponente e comunque posizionati in violazione della destinazione dell'area predetta a manovra e parcheggio dei veicoli sulla stessa” (conclusioni rassegnate per e dell'analoga domanda di “ordinare all'attore la demolizione e CP_3 rimozione delle opere e dei manufatti che ostacolano il libero e comodo utilizzo dei posti auto assegnati, in violazione della destinazione della corte a manovra di accesso e posizionamento auto negli stessi” (conclusioni rassegnate per ). Persona_7
Come chiaramente si evince dalla relazione (pag. 10) “Sull'area sono posizionati Per_2 arredi ed ostacoli che intralciano la manovra dei mezzi, segnatamente vi è una piazzola pavimentata in battuto di calcestruzzo rialzata di circa 20/40 cm sul piano”. Ancora, in risposta a specifico quesito sul punto, il perito conclude che “Tutti gli arredi si trovano nella porzione di piazzale non adibita a posti auto. Come già indicato nella descrizione dei luoghi, alcuni di essi però sono posti nell'area in posizione tale da creare intralcio alla manovra dei mezzi. Segnatamente vi è una piazzola pavimentata con gradino rialzato di circa 20/40 cm sul piano di campagna. Questa piazzola rappresenta indubbiamente un intralcio alla manovrabilità dei mezzi nell'area. Altri arredi sono invece localizzati in posizione più marginale e non costituiscono di fatto un impedimento alla manovrabilità” (sempre pag. 10).
Deve, di conseguenza, farsi accoglimento delle domande dei convenuti limitatamente alla
“piazzola pavimentata con gradino rialzato di circa 20/40 cm sul piano di campagna”, con condanna di alla rimozione della stessa e ripristino del sito alla destinazione Parte_1 di posteggio come da diritto di servitù a beneficio dei convenuti.

6.3 Va, infine, accolta la domanda riconvenzionale di parte di “Ordinare e Persona_7 predisporre la delimitazione visibile dei posti auto assegnati, nonché disporre l'esecuzione dei lavori di pavimentazione, quantificandone modalità e costi a carico delle parti per 1/3 ciascuno da pagare nella misura di 1/3 ciascuno”.
Richiamato l'accertamento -di cui al precedente capo 5.1- della mancata esecuzione di dette opere, valgono a riparto dei relativi oneri le pattuizioni individuate ai sopra richiamati punti nn. 2 e 5 della scrittura privata del 26 luglio 2010. La lettura contestuale di tali impegni ed il raffronto degli stessi al rimanente contenuto della scrittura, non può che confermare la volontà delle parti oggi in lite di farsi carico dei relativi costi in ragione di un terzo per ciascuna.
Valgono, sotto il profilo della pratica consistenza degli impegni predetti, le considerazioni svolte ai punti nn. 2 e 4 della CTM (pagg. 9, 10 e 11). Per_2

7. Spese integralmente compensate tra le altre parti in giudizio in ragione delle posizioni di reciproca soccombenza.
pagina 16 di 18

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1) in accoglimento della domanda di accerta, per le ragioni di cui al capo n. Parte_1

5.1 della motivazione, la mancata esecuzione sulla corte sita in AN in Belvedere,
Frazione Vidiciatico, Via della Canala n. 10, distinta al Catasto Fabbricati di detto Comune al Fg. 31, particella 194 sub. 26 (già sub. 16) “delle opere di pavimentazione e delimitazione a terra in modo visibile e certo dei posti auto assegnati alle parti”;
2) rigetta, per le ragioni esposte al capo n.

5.2 della motivazione, la domanda di Pt_1 di dichiarare, quanto alle opere di cui al precedente punto n. 1 del dispositivo,
[...]
“l'inadempimento dei Signori , e ”; Controparte_1 CP_2 CP_3
3) in accoglimento della domanda di accerta, secondo i termini precisati al Parte_1 capo n.

5.4 della motivazione, la necessità di procedere a “consolidamento e messa in sicurezza della corte fg. 31, part. 194, sub. 26 attraverso la realizzazione di opere di contenimento come descritte nella CTM esperita nel procedimento di mediazione o nella
CTU che verrà eventualmente svolta in corso di causa”;
4) in accoglimento della domanda di condanna parte nonché Parte_1 CP_3 parte “all'esecuzione dei lavori pattuiti nella scrittura privata del Persona_7
26.07.2010 ed all'esecuzione delle opere di consolidamento e messa in sicurezza come determinate nella CTIM dell'Ing. ponendo a loro carico le relative spese tecniche ed Per_2
i costi di esecuzione di detti lavori nella misura di 1/3 per ciascuna parte come pattuito all'art. 4) della scrittura privata del 26.07.2010” secondo i termini di cui ai capi nn. 5.5,

5.5.1 e 5.5.2 della motivazione;

5) rigetta, per le ragioni di cui al capo n.

6.1 della motivazione, le domande riconvenzionali dei convenuti e per la condanna di a CP_3 Persona_7 Parte_1 compartecipare in ragione di un terzo all'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria sul muro di sostegno della strada di accesso alla corte come accertati nella perizia resa dall'ing. Per_3
6) accoglie la domanda riconvenzionale dei convenuti e, per l'effetto, condanna Pt_1 alla rimozione della “piazzola pavimentata con gradino rialzato di circa 20/40 cm sul
[...] piano di campagna” secondo i termini precisati al capo n.

6.2 della motivazione in quanto manufatto che ostacola l'esercizio della servitù di parcheggio e la fruizione dei posti auto assegnati ai convenuti;

7) accoglie, per le ragioni ed entro i termini di cui al capo n.

6.3 della motivazione, la domanda riconvenzionale di parte di “Ordinare e predisporre la Persona_7
pagina 17 di 18 delimitazione visibile dei posti auto assegnati, nonché disporre l'esecuzione dei lavori di pavimentazione, quantificandone modalità e costi a carico delle parti per 1/3 ciascuno da pagare nella misura di 1/3 ciascuno” e, per l'effetto, condanna e Parte_1 CP_3
a contribuire per un terzo ciascuno ai costi di delimitazione dei posti auto assegnati,
[...] nonché ai costi relativi ai lavori di pavimentazione dell'area cortiliva e della strada di accesso alla corte;

8) per le ragioni di cui al punto n. 7 della motivazione, compensa integralmente le spese tra le parti.
Così deciso in Bologna, il giorno 15 Dicembre 2025
Il Giudice Onorario
Dottoressa Alessia Zucconi
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