REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAOLA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale di Paola, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Alberto Caprioli, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1166/2019 R.G., avente ad oggetto: solo danni a cose
TRA
, in persona dell'amministratore unico , rappresentata Controparte_1 Controparte_2
e difesa dall'Avv. Anna Di Novi ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in San
Lucido (CS), Via Filippo Giuliani, n. 26, giusto mandato in calce all'atto di citazione;

ATTRICE
E
, rappresentata e difesa dall'Avv. Pierpaolo Rodighiero ed Controparte_3 elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Cosenza, Via Piave n.82, giusto mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
Come da note di trattazione scritta autorizzate dal giudice e depositate telematicamente dalle parti per l'udienza dell'8.4.25, qui da intendersi integralmente riportate e trascritte.
MOTIVAZIONE IN FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione, ritualmente notificato a mezzo UNEP in data 9.07.19, la Controparte_1 conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Paola, la Sig.ra assumendo Controparte_3 che: l'attrice acquistava all'asta un immobile sito in Fiumefreddo Bruzio alla via delle Lampare n.
4, ex C/Da Scaro, catastalmente identificato al foglio di mappa n. 12 particella n. 270 sub. 9, cat.
A/3, classe 2, vani 4, aggiudicandoselo nella procedura esecutiva immobiliare iscritta al n. 143/2008
Tribunale di Paola, il cui decreto di trasferimento in favore della stessa veniva pubblicato in data
29.05.2017; il prezzo di aggiudicazione pagato dalla era pari ad € 15.615,00; Controparte_1
l'appartamento sopra indicato in base alla perizia depositata in atti a firma del nominato ctu geometra era così descritto alla pag. 9: “L'appartamento oggetto della presente Persona_1 procedura è posto al piano terra in via Delle lampare n. 4 (ex C7Da Scaro) del Comune di Fiumefreddo Bruzio (CS), comprende un corridoio dal quale si accede alla cucina, alla sala da pranzo, alla camera da letto e al bagno. Il tutto appare razionalmente distribuito e ben proporzionato nelle dimensioni dei singoli vani. L'immobile è sprovvisto di terrazzi. La superficie al netto delle muratura dell'appartamento è di mq 38,45. La sua altezza interna è di cm 360”, prosegue poi alla pag. 14 e seguenti rispondendo ai quesiti nn. 7-8-9: “Appartamento uso residenziale distinto in catasto al foglio di mappa n. 12 particella n. 270 subalterno n. 9, categoria A/3, classe 2, vani 4, rendita catastale € 216,91. L'immobile oggetto di causa è pignorato per intero. L'immobile di cui alla presente procedura esecutiva risulta occupato dalla sig.ra così come Controparte_3 dichiarato nel verbale di sopralluogo”; alla perizia era poi allegata la documentazione fotografica relativa all'appartamento e le planimetrie;
l'immobile de quo veniva aggiudicato e trasferito all'istante con decreto del 29.05.2017; successivamente il sig. , in qualità di amministratore e CP_2 legale rappresentante della società si recava unitamente al custode giudiziario e delegato CP_1 alla vendita avv. in data 16.04.2018 presso l'appartamento oggetto di giudizio e al CP_4 momento dell'accesso il delegato constatava che era mutato lo stato dei luoghi rispetto all'ultimo all'accesso; precisamente due vani erano stati sottratti all'appartamento in quanto le due porte di accesso erano murate;
le chiavi in possesso del delegato non aprivano più il portone d'ingresso all'appartamento posto nel vano scala, praticamente la superficie dell'immobile era stata ridotta del
50%; l'avv. , pertanto, sporgeva denuncia presso la Stazione dei Carabinieri di Fiumefreddo CP_4
Bruzio; in data 29.10.2018 presso lo studio dell'avv. avveniva la consegna delle chiavi di CP_4 accesso all'immobile al sig. quale rappresentante legale della Controparte_2 Controparte_1 il sig. , pertanto, atteso il grave danno subito sporgeva altresì denuncia contro la sig.ra CP_2
presso la Stazione dei Carabinieri di Cosenza in data 6.04.2019 e tramite il Controparte_3 suo difensore inviava raccomandata a.r. alla sig.ra , in data 10.04.2019, al Controparte_3 fine di intimare la restituzione delle stanze illegittimamente sottrattegli, ma la messa in mora non veniva ritirata e tornava al mittente per compiuta giacenza in data 20.05.2019.
Tanto premesso parte attrice domandava: accogliersi la domanda attorea e, pertanto, ordinarsi a la restituzione dei vani sottratti all'immobile sito in Fiumefreddo Bruzio via Controparte_3
Delle Lampare n. 4 (ex C/da Scaro), indi ripristinare l'immobile nello status quo ante, ovvero conformemente a quanto risulta dalla planimetria catastale e dalla perizia di cui alla procedura esecutiva immobiliare n. 143/2008 res Trib. di Paola, e condannarsi altresì al risarcimento dei danni cagionati all'istante per non avere potuto utilizzare l'immobile a far data dal 29.10.2018 sino ad oggi, oltre interessi legali dal dovuto al soddisfo, da liquidare in via equitativa dal Signor Giudice, con salvezza di spese, diritti e onorari del presente giudizio, oltre accessori come per legge. Con comparsa di costituzione e risposta tardivamente depositata in data 4.12.19, si costituiva la
Sig.ra la quale domandava: rigettarsi la domanda attrice;
condannarsi Controparte_3 controparte alle spese e competenze di lite da distrarre.
Instaurato il contraddittorio, espletata la fase istruttoria, il Giudice all'udienza del 8.4.25 tratteneva la causa in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
La domanda prodotta da in persona dell'amministratore unico Sig. Controparte_1 [...]
, appare fondata, per quanto di ragione, per i motivi che seguono. CP_2
Parte convenuta lamenta preliminarmente che il giudizio de quo altro non sia che la medesima fattispecie già portata all'attenzione di altro Giudice, ossia nel procedimento di esecuzione immobiliare n.143/2008 R.G. in data 16 settembre 2018, definita con il rigetto dell'istanza di annullamento dell'aggiudicazione a seguito dell'esperimento di una procedura di vendita all'asta del medesimo bene immobile oggetto di odierno reclamo, invocando, per tale ragione, il principio del noto brocardo “ne bis in idem” e del giudicato su di esso formatosi.
Orbene, nella vicenda processuale della fase esecutiva, l'attuale attore ha eccepito appunto l'annullamento dell'aggiudicazione in virtù del fatto che in data 16.04.2018, in occasione di un accesso presso l'immobile espropriato, unitamente al custode e delegato alla vendita, ha potuto constatare il mutamento dello stato dei luoghi sia rispetto all'ultimo accesso effettuato dal delegato alla vendita, sia, comunque, rispetto alla perizia formante parte della documentazione della vendita all'asta, mentre nell'attuale giudizio la questio verte su un petitum diverso, sebbene il giudizio di esecuzione e quello in esame abbiano lo stesso oggetto.
In particolare constatava la sottrazione di una camera, di un corridoio e del bagno, locali presenti nella perizia a corredo dell'asta e della C.T.U. redatta dall'allora consulente nominato dal giudice dell'esecuzione. In pratica, rispetto ai quattro vani che componevano l'immobile oggetto di asta, lo stato attuale dello stesso risulta composto di una camera e di una cucina, considerato che gli accessi agli altri vani summenzionati risultano murati in modo frettoloso e grezzo e, verosimilmente, inglobati nell'immobile confinante, di proprietà del coniuge della convenuta. A tal ultimo proposito, giova precisare che l'appartamento oggetto di pignoramento censito all'NCU del Comune di
Fiumefreddo Bruzio fg 12, p.lla 270, sub.9 confina con l'appartamento con subalterno 10 di proprietà esclusiva di , coniuge della convenuta. Pertanto i vani mancanti rispetto Persona_2 all'originaria perizia, non avendo formato oggetto di variazione catastale con l'eventuale attribuzione ad un intestatario terzo, non può che dedursi che gli stessi siano confluiti nell'immobile con subalterno 10, ossia siano rimasti nella disponibilità dell' . A conferma di ciò è il fatto Per_2 che quest'ultimo non ha consentito, su detta porzione immobiliare, di poter effettuare le operazioni peritali demandate, come richieste dal consulente incaricato. Infatti, la CTU disposta il 21 giugno 2021 ha constatato che “…non è stato possibile accedere all'immobile in questione, nella sua intera estensione, come rappresentato nella procedura esecutiva indicata in atti, in quanto, oggi, vi sono due entrate distinte e separate: una esterna ed una nel vano scale comune a tutto il fabbricato, e l'immobile è separato mediante chiusure in muratura e non si può “comunicare” tra le due porzioni esistenti, per cui si è potuto accedere alla porzione con ingresso posto all'esterno in quanto la parte attrice era in possesso delle chiavi e ne ha consentito l'accesso, mentre per parte convenuta – assente - , il marito sig. , si è prima Persona_2 dichiarato disponibile a fare accedere il sottoscritto alla porzione di immobile interessato, come descritto nel verbale di sopralluogo, salvo poi ritirare tale disponibilità a seguito di confronto telefonico con il proprio avvocato…”.
Quindi il CTU nominato ha eseguito rilievi diretti sulla porzione di immobile per la quale è stato possibile l'accesso, e rilievi indiretti, cioè attraverso il raffronto dello stato dei luoghi con quello risultante dalla precedente CTU resa nella procedura esecutiva citata n.143/2008, che ha cristallizzato la situazione dell'immobile al 22.7.2015, constatando le seguenti difformità: 1)
Rimozione infisso esterno –finestra- completa di persiane, dall'ex locale cucina;
2) Demolizione di muratura portante esterna del fabbricato per trasformazione di una finestra in porta nell'ex locale cucina, per realizzare un “ingresso” prima non esistente;
3) Demolizione di finestra “passavivande” esistente tra ex locale cucina ed ex soggiorno/pranzo, operata su tramezzo divisorio interno, per realizzare una porta di comunicazione tra i due ambienti;
4) Rimozione di porta interna tra ex locale cucina e corridoio;
5) Chiusura in muratura, con soprastante strato di intonaco grezzo, di porta interna tra ex locale cucina e corridoio;
6) Chiusura in muratura, con soprastante strato di intonaco grezzo, di porta interna tra ex locale soggiorno/pranzo e corridoio;
7) Manomissione di impianto elettrico interno;
8) manomissione di impianto idrico sanitario interno.
Tutti questi interventi risultano essere stati effettuati in assenza di titolo abilitativo da parte dell'autorità comunale.
Da non tralasciare il fatto che sia il delegato alla vendita che l'amministratore unico della
[...]
hanno sporto denuncia per l'avvenuto mutamento dello stato dei luoghi. Controparte_1
L'attuale rassegnata consulenza, dalla quale questo giudicante non ha motivo di discostarsi, stabilisce anche l'entità dei costi necessari per il ripristino dello stato dei luoghi, per un ammontare complessivo: Spese tecniche omnicomprensive per autorizzazione lavori di ripristino Euro
4.200,00; Importo lavori di ripristino Euro 5.710,00 + Iva 10% totale Euro 6.281,00; Sommano complessivamente i costi necessari al ripristino Euro 10.481,00.
Dalla lettura degli atti, benchè non vi sia una formale detenzione del possesso da parte della convenuta, appare verosimile che la stessa abbia avuto piena disponibilità del bene in esame. Ciò si può ricavare sia dal fatto che in più occasioni non è stato possibile accedere all'immobile espropriato perché le chiavi in possesso del delegato alla vendita per l'ingresso dal vano scale, consegnate spontaneamente dalla convenuta all'atto dell'immissione in possesso, non aprivano più
l'originario portoncino di ingresso all'appartamento (cfr verbale di denuncia del 16.04.2018) e verosimilmente risultavano essere state cambiate dalla convenuta, sia perché il coniuge della stessa non ha mai consentito di poter effettuare le operazioni peritali “sulla porzione di immobile interessato, come descritto nel verbale di sopralluogo…" sia perché i vani “sottratti” non possono essersi volatilizzati da soli, ma qualcuno ha murato gli ingressi per rendere l'immobile espropriato di dimensioni più piccole rispetto a quanto dovuto.
Pertanto è verosimile che solo la convenuta avesse tale tipo di interesse;
da qui anche il fondamento della legittimazione passiva della stessa, contrariamente a quanto sostenuto da parte convenuta.
Infatti la superficie dei vani di cui è stato possibile effettuare la rilevazione è di mq 14,80 rispetto ai mq 38,45 di totale superficie riportata nella relazione di consulenza tecnica d'ufficio nell'ambito della citata procedura esecutiva n.143/2008 RCG.
A tal proposito, si riporta un passo di detta relazione: “Lo scrivente CTU, sulla base dei sopralluoghi effettuati, e dei conseguenti rilievi metrici e fotografici effettuati in tali occasioni, premettendo che non ha avuto pieno accesso a tutto l'immobile (sub 9) oggetto della procedura esecutiva n. 143/2008, per come sopra chiarito e descritto, con riferimento alla porzione di immobile accertato, fornisce la seguente descrizione: Locali ubicati al piano terra del fabbricato in via delle Lampare n. 4 (ex Contrada Scaro) del comune di Fiumefreddo Bruzio (CS) costituiti da un piccolo locale di ingresso (che sarebbe l'ex cucina dell'appartamento oggetto di esecuzione n.
143/2008) e da un locale poco più ampio al quale si accede tramite apertura interna (che sarebbe l'ex soggiorno dell'appartamento oggetto di esecuzione n. 143/2008). I due locali si presentano in pessimo stato di conservazione e, nel complesso hanno una superficie netta di mq. 14,80. L'altezza utile interna è di cm. 360 ed è presente un controsoffitto in legno. I pavimenti sono costituiti da piastrelle a fondo unico di forma quadrata, le pareti sono, per l'ingresso (ex cucina) rivestite con piastrelle per altezza di circa cm.170, mentre per il secondo locale (ex soggiorno) sono tinteggiate di bianco. Gli infissi esterni sono in legno e vetro singolo di economica fattura e vetusti. Non è presente alcun servizio igienico. Per l'impianto elettrico, pur essendo presenti i punti luce, non si è riscontrata la presenza di alcun contatore generale di alimentazione. Le superfici dei locali sopra indicati, al netto delle murature, sono di seguito riportate…”: Ingresso (ex cucina Proc. Es.
143/2008 RGEI) mq 5,10; Camera (ex sogg./p. Proc. Es. 143/2008 RGEI) mq 9,70 per un totale superficie di mq. 14,80. “I locali rilevati si presentano con evidenti segni di recenti lavori edili, di scarsissima precisione, in quanto sono presenti parti di muri con intonaco grezzo (chiusura di porte), apertura di varchi nelle murature e demolizione di porzioni di murature portanti per trasformare una finestra in porta/balcone. Sono presenti cumuli di inerti da lavorazioni edili accumulati all'interno dell'ingresso.
Al fine di una migliore comprensione dello stato dei luoghi, si riporta la planimetria ottenuta dal rilievo effettuato, della porzione dell'appartamento (Sub 9) (Sopralluogo del 29/06/2021)”.
Appare, da quanto sopra, evidente che il comportamento tenuto dalla convenuta e, ancora prima, dal coniuge della stessa, nel cui immobile di proprietà confinante risulterebbero confluiti i vani sottratti all'immobile oggetto di vendita all'asta, per il quale risulta assegnataria la in Controparte_1 personale dell'amministratore unico , non può che convincere questo giudicante che Controparte_2 sono state poste in essere azioni non compatibili con gli obblighi di diligenza e buona fede cui la convenuta (ed il coniuge) era tenuta, con l'evidente scopo di depauperare, a proprio vantaggio, il bene assegnato a seguito di vendita all'asta. D'altra parte, non risultano agli atti situazioni di conflittualità tra i coniugi, né - sotto il profilo strettamente giuridico - situazioni attinenti a separazioni o divorzio per poter escludere l'intenzionalità, quanto meno della convenuta.
C'è da escludere, poi, che si possa accollare al custode la responsabilità per eventuali danneggiamenti che l'esecutato apporti al bene pignorato. Basti pensare che “la responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia – prevista dall'art. 2051 Cod. civ. -ha carattere oggettivo e, perché possa configurarsi in concreto, è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone né implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario, e, d'altro canto, la funzione della predetta norma è quella di imputare la responsabilità a chi si trova nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa. Deve pertanto considerarsi custode chi di fatto ne controlla le modalità d'uso e di conservazione e, non necessariamente il proprietario o chi si trova con essa in relazione” (Cass. Sentenza n.26086 del 30/11/2005; Cass. 19/05/2011 n.11016).
Dall'esame dei fatti e degli allegati, emerge, quindi, la responsabilità della convenuta nell'aver posto in essere azioni che hanno determinato una notevole difformità tra lo stato dei luoghi acclarato il 22.7.2015 e lo stato dei luoghi rilevato in occasione della perizia del 24.02.2022.
In ordine alla richiesta di parte convenuta di risarcimento danni per non aver potuto utilizzare l'immobile a far data dal 29.10.2018, non può accogliersi la domanda perché non risulta provato il danno da mancato utilizzo dello stesso. Invero sebbene la convenuta possa essere tenuta al risarcimento del danno per avere illegittimamente occupato il predetto immobile, in linea con il principio di diritto affermato dalla recente giurisprudenza di legittimità, secondo cui, in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, sebbene la perduta disponibilità d'un immobile non costituisca un danno in re ipsa, nel senso che, provata l'occupazione abusiva, non può dirsi per ciò solo provato il danno, che sebbene possa essere provato col ricorso a presunzioni semplici, quale l'utilità teorica che il danneggiato poteva ritrarre dall'uso diretto del bene, durante il tempo per il quale è stato occupato da altri, tuttavia l'attore rimane comunque onerato dell'an (Cass. n. 18494/2015).
Segue, per la soccombenza, la condanna della convenuta al pagamento delle spese di giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Paola, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice dott. Alberto Caprioli, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta nel giudizio n. 1166/2019 R.G., ogni contraria e diversa domanda ed eccezione rigettata e/o disattesa, così provvede:
1) accoglie la domanda attorea;

2) condanna la Sig.ra alla restituzione, nei confronti della Controparte_3 Controparte_1 dei vani sottratti all'immobile censito al NCU del Comune di Fiumefreddo Bruzio fg. 12, p.lla 270, sub 9, riportando l'immobile allo status quo ante, come risultante dalla perizia di cui alla procedura esecutiva n.143/2008;
3) condanna la Sig.ra al ripristino dell'immobile nello status quo ante come Controparte_3 risulta dalla planimetria catastale e dalla perizia resa nell'ambito della procedura esecutiva n.143/2008, ovvero, in alternativa, al pagamento della somma di €10481,00, quale costo necessario a detto ripristino;

4) Condanna la Sig.ra al pagamento delle spese del presente giudizio in favore Controparte_3 di nella misura complessiva di € 5.077,00. Controparte_1
Paola, lì 29.7.2025
Il Giudice
dott. Alberto Caprioli