REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in persona del Giudice dott.ssa
Alessandra Tedesco, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2708 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2019 vertente
TRA
quale erede di , rappresentato e difeso, in virtù di Parte_1 Persona_1 mandato in atti, dall'avv. Federico Di Paola, presso il cui studio elettivamente domicilia in Caserta alla via Ferrarecce n. 21;
ATTORE
E
rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dagli avv.ti Luigi Controparte_1
Ricciardelli e Antonio Ricciardelli, presso lo studio dei quali elettivamente domicilia in Caserta al
Corso Trieste n. 146;
CONVENUTO
NONCHE'
, , , , quali eredi di Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
, rappresentati e difesi, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Francesco Mammone, Persona_2
presso il cui studio elettivamente domiciliano in Caserta alla via Montale n. 13;
CONVENUTI
NONCHE'
1 e rappresentati e difesi, in virtù di mandato in atti, Controparte_6 Controparte_7 dall'avv. Marco Gentile, presso il cui studio elettivamente domiciliano in Caserta alla Piazza
Vanvitelli n. 4/D;
CONVENUTI
NONCHE'
rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Paolo Montuori, presso CP_8
il cui studio elettivamente domicilia in Casagiove alla via Bologna n. 11;
CONVENUTO
NONCHE'
e ; Controparte_9 Controparte_10
CONVENUTE CONTUMACI
CONCLUSIONI
Come da note scritte depositate in atti.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato ha citato in giudizio Persona_1 CP_11
,
[...] Controparte_7 CP_8 Controparte_9 Controparte_10
e , deducendo: Persona_2 Controparte_1
- di aver acquistato con atto per NO del 22.9.82, trascritto in data Persona_3
27.9.82, direttamente dal costruttore , due appartamenti, un locale Persona_2
sottotetto, un garage e due cantinole in Caserta - Centurano, una delle quali nel locale seminterrato distinta con il n. 6 e confinante con cantinola n. 5, terrapieno, cantinola n. 7 e corridoio comune;

- che nell'effettuare una visura catastale nell'anno 2014 apprendeva che la detta cantinola risultava, per modifica dell'Ufficio dell'Agenzia del Territorio di Caserta, passata in titolarità di;
CP_8
- che a seguito di richiesta da lei presentata, l'Agenzia del Territorio di Caserta comunicava che la cantinola in questione risultava acquistata da con atto anteriore;
CP_8
- che in realtà ha acquistato e possiede dal 1979 altra cantinola con altri CP_8
confini;

2 - che in particolare nell'atto di acquisto a favore di per NO CP_8 CP_1
dal costruttore del 25.7.79, trascritto in data 9.8.79, risulta che
[...] Persona_2
acquista la cantinola n. 6, confinante con corridoio comune, cantinola n. 3 e CP_8
5, quindi avente altri confini rispetto alla cantinola acquistata dall'attrice; Parte_2
- che tra la cantinola acquistata effettivamente dall'attrice e la cantinola acquistata effettivamente da esiste altra cantinola acquistata da CP_8 Controparte_6
sempre per atto del NO del 25.5.79, successivamente donata in nuda Controparte_1
5 e confinante con area di Controparte_7Parte_2
accesso comune per due lati, cantinola n. 6 e cantinola n. 4;
- che vicino alla cantinola effettivamente acquista e posseduta da c'è un'altra CP_8
Con cantinola acquistata da e sempre per atto del Controparte_10 Controparte_9
NO del 26.9.79, identificata nell'atto notarile con il n. 4 e confinante Controparte_1
con cantinola n. 5, corridoio comune di accesso, cantinola n. 3 e terrapieno;

- che tutti i dati catastali riportati negli atti notarili, per queste quattro cantinole, non sono rispondenti alla situazione di fatto e di diritto risultanti dagli atti notarili stessi e una delle cantinole, quella contraddistinta con il n. 6, pur se con confini diversi, risulta, sempre dai detti atti notarili, essere stata venduta a due persone e cioè all'attrice nel 1982 e a CP_8
nel 1979, quando in realtà le cantinole rispettivamente acquistate e possedute da
[...]
queste due parti, fin dalle date di acquisto, sono nettamente distinte tra loro e hanno confini ben diversi;

- che l'attrice ha tentato di risolvere la questione rivolgendosi ad un tecnico di fiducia ed al
NO ma l'incontro presso quest'ultimo non aveva esito positivo, in Controparte_1
quanto per correggere gli atti notarili e gli errori catastali riportati nei detti atti, il NO chiedeva un compenso che le parti, si rifiutavano di versare;

- che anche la procedura di mediazione azionata dall'attrice non aveva esito positivo a causa dell'assenza del costruttore e del NO;
Persona_2 Controparte_1
- che le parti coinvolte dopo il fallimento della procedura di mediazione hanno incaricato il geom. , la quale, a seguito di sopralluogo e di indagini presso l'Agenzia Controparte_12
Delle Entrate – Ufficio del Territorio di Caserta, verificate le planimetrie catastali e i dati catastali, concludeva che in tre atti notarili erano stati indicati dati catastali errati e non corrispondenti alle cantinole acquistate e occupate dai proprietari;

- che, in particolare, la cantinola indicata nell'atto del 25.5.79 in favore di CP_6
la cui nuda proprietà è stata trasferita con atto successivo in favore di
[...] _7
3 , è, di fatto, quella acquistata e posseduta, fin dal 1982, dall'attrice, essendo di fatto _7
identificata con il n. 6, ma catastalmente riportata con il n. 5;
- che la cantinola indicata nell'atto del 25.5.79 in favore di e nell'atto del CP_8
22.9.82 in favore dell'attrice è, di fatto, quella acquistata e posseduta da CP_6
essendo di fatto identificata con il n. 5 ma catastalmente con il n. 6;
[...]
- che essendo stata indicata in due atti diversi la stessa cantinola una delle cantinole risulta ancora in proprietà del costruttore , vale a dire la cantinola identificata in Persona_2
catasto al foglio 45, particella 5198, sub 54, trattasi della cantinola di fatto posseduta da
. CP_8
Ciò premesso l'attrice ha chiesto al Tribunale adito di accertare che la cantinola, all'attualità identificata in catasto del Comune di Caserta al foglio 45, particella 5198, sub 56, di fatto
5, ma catastalmente con il n. 6, indicata nell'atto per NO Parte_2 CP_1
del 25.5.79 in favore di la cui nuda proprietà è stata
[...] Controparte_6
successivamente trasferita in favore di è di fatto quella acquistata e posseduta Controparte_7 dall'attrice, di accertare e dichiarare che la cantinola all'attualità identificata in catasto del Comune di Caserta al foglio 45, particella 5198, sub 57, è stata erroneamente indicata sia nell'atto in favore di del 25.5.79 sia nell'atto in favore dell'attrice del 22.9.82, in quanto si tratta in CP_8
realtà di quella acquistata e posseduta da di accertare la responsabilità del Controparte_6
costruttore e del NO per gli errori contenuti negli atti Persona_2 Persona_3
indicati e di condannarli, il primo a rettificare gli atti notarili a sue spese ed il secondo a provvedere ai necessari adempimenti catastali se necessari, nonché entrambi al risarcimento dei danni subiti, con vittoria di spese.
Si è costituito il NO , eccependo che l'errore non è contenuto nell'atto in Controparte_1 favore dell'attrice ma nell'atto in favore di e non concerne i confini delle cantinole CP_8
bensì unicamente il numero di scheda catastale, con la conseguenza che la cantinola acquistata da non sarebbe quella identificata con il n. 6 ma quella identificata con il n. 4, CP_8 precisando che al tempo delle compravendite in questione la normativa vigente per l'identificazione immobiliare era quella dettata dall'art. 51 co. 6 della legge notarile, richiamata di seguito dall'art. 29, co. 1, della legge 52 del 1985, che stabiliva l'obbligo della indicazione di almeno tre confini, mentre la c.d. conformità catastale oggettiva è stata introdotta solo con la legge 122 del 2010.
Inoltre, il NO convenuto ha eccepito la prescrizione di qualsiasi azione di responsabilità nei suoi confronti.
4 Si è costituito , negando ogni sua responsabilità per gli errori denunciati Persona_2
dall'attrice ma rendendosi disponibile a provvedere a proprie spese agli adempimenti catastali necessari per eliminare gli errori denunciati.
Si sono costituiti e eccependo la loro carenza di Controparte_6 Controparte_7
legittimazione passiva e chiedendo, nel merito, il rigetto della domanda proposta.
Si è costituito che ha aderito alla domanda proposta dall'attrice e ha chiesto di CP_8
accertare che la cantinola contraddistinta in catasto al foglio 45 particella 5198 sub 54 è quella da lui acquistata e nel suo possesso sin dal 1979, nonché di condannare il NO Controparte_1 al risarcimento di tutti i danni subiti per le responsabilità professionale nell'aver omesso i controlli catastali ed ipocatastali, nell'aver attributo erroneamente a una cantinola diversa da CP_8
quella acquistata e per aver omesso il trasferimento della cantinola effettivamente acquistata, con vittoria di spese.
Non si sono costituiti e sebbene ritualmente citate, e, Controparte_9 Controparte_10
pertanto, ne va dichiarata la contumacia.
In data 19.10.2020 il giudizio è stato interrotto per il decesso di ed è stato, poi, Persona_2
ritualmente riassunto dall'attrice nei confronti degli eredi di quest'ultimi costituitisi in giudizio e delle altre parti.
In corso di causa è deceduta anche l'attrice ed il giudizio è stato proseguito Persona_1 dall'erede con comparsa di costituzione depositata in data 23.5.2022. Parte_1
Con ordinanza del 24.11.2022 è stata formulata una proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185 bis
c.p.c. accettata da tutte le parti, salvo che dal NO , il quale ha ritenuto Controparte_1
ingiusta la proposta in questione nella parte in cui prevede la corresponsione a suo carico ed a favore dell'attore della somma di € 1.000,00 a titolo di spese di lite.
Pertanto, la causa, ritenuta meramente documentale, all'udienza del 18.11.2024, sulle conclusioni rassegnate, è stata riservata in decisione con la concessione dei termini dell'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Ciò premesso, occorre, in primo luogo, evidenziare che dagli atti prodotti, vale a dire i titoli di provenienza e le schede catastali, le quali possono essere utilizzate come utile elemento per l'individuazione delle cantinole in quanto riportano anche un grafico della cantinola e dei confini, che confrontato con il grafico integrale del seminterrato, prodotto in atti, e considerata la diversa
5 forma ed estensione delle singole cantinole, consente di individuare con esattezza le cantinole a cui si riferiscono, emerge che in tutti e quattro gli atti notarili indicati nell'atto di citazione sussistono errori.
Nell'atto notarile in favore di viene venduta la cantinola distinta con il n. 6, Persona_1 confinante con cantinola 5, terrapieno, cantinola 7 e corridoio comune, denuncia all'UTE con scheda 3152. In tale atto i confini sono corretti, così come il numero della cantinola, ma la cantinola non è quella della scheda 3152 indicata ma quella della scheda 3151.
Nell'atto notarile in favore di viene venduta la cantinola distinta con il n. 6 CP_8
5, denunciata all'UTE con scheda 3152. In Parte_2 tale atto i confini sono corretti ma non sono corrette né l'identificazione del numero della cantinola che è la numero 4 né la scheda che è la 3149.
Nell'atto notarile in favore di viene venduta la cantinola distinta con il n. 5, Controparte_6 confinante su due lati con cortile comune, con cantinola 6 e con cantinola 4, denunciata all'UTE con scheda 3151. In tale atto i confini indicati sono corretti così come l'individuazione del numero della cantinola ma non è corretta la scheda richiamata che non è la 3151 ma la 3152.
Nell'atto notarile in favore di e di viene venduta la Controparte_10 Controparte_9
5, corridoio comune, cantinola 3 e terrapieno, Parte_2 denunciata all'UTE con scheda 3150. Nel detto atto sono errati sia il numero della cantinola che i confini, perché altrimenti sarebbe la stessa cantinola attribuita per confini in favore di CP_8
mentre è corretta la scheda che è la 3150. La cantinola acquistata con il detto atto è la
[...]
cantinola distinta con il n. 3, confinante con la cantinola 4 e la cantinola 2, come emerge dal grafico della scheda 3150, prodotta in atti.
Attualmente, come emerge dagli atti, la cantinola acquistata da è identificata nel CP_8
catasto del Comune di Caserta al foglio 45, particella 5198, sub 54 (ex scheda 3149), la cantinola acquistata dall'originaria attrice è identificata nel catasto del Comune di Caserta al foglio 45, particella 5198, sub 56 (ex scheda 3151), mentre la cantinola acquista da , Controparte_11
la cui nuda proprietà è stata, poi, trasferita in favore di è identificata nel catasto Controparte_7
del Comune di Caserta al foglio 45, particella 5198, sub 57 (ex scheda 3152).
Accertata la presenza degli errori indicati negli atti notarili in questione, relativamente al soggetto su cui ricade la responsabilità di tali errori va osservato quanto segue.
6 Sebbene, come eccepito dal NO rogante, gli atti in questione, prima della entrata in vigore della legge n. 122 del 2010 – che ha introdotto l'obbligo della conformità catastale dei fabbricati oggetto di trasferimento, da documentare attraverso le planimetrie e da asseverare con dichiarazione delle parti, e l'obbligo del notaio prescritto dall'art. 19, co. 14 – la normativa vigente ratione temporis per la identificazione degli immobili era quella stabilita dall'art. 51, co. 6, della legge notarile, replicata nel codice civile e di seguito dall'art. 29, co 1, della legge 52 del 1985, che richiedeva la indicazione di tre confini, a prescindere dalla circostanza che in uno degli atti notarili, quello in favore delle contumaci e sussiste proprio un errata Controparte_10 Controparte_9 individuazione dei confini, identici a quelli contenuti nell'atto notarile in favore di , CP_8 comunque la normativa richiamata riguarda le condizioni di validità dell'atto ma ciò non esclude che sussisteva un obbligo di diligenza del NO nella indicazione corretta dei dati di individuazione dell'immobile.
Vale a dire che se nell'atto notarile, oltre ai confini dell'immobile, vengono utilizzati anche altri dati di individuazione dello stesso, anche se non prescritti a pena di validità dell'atto dalla legge, è onere del NO rogante controllarne l'esattezza, al fine di non ingenerare confusione, come è, poi, avvenuto nel caso di specie, in cui, proprio a causa degli errori contenuti negli atti notarili, le cantinole successivamente accatastate non sono state correttamente attribuite ai rispettivi acquirenti.
Ancora, va rilevato, che seppur è vero che il notaio non aveva l'obbligo di allegare all'atto la scheda grafica del bene, comunque, come dedotto dallo stesso NO rogante, egli nel limitarsi a dare atto di quanto risultava dalla scheda n. 3152 prodottagli dalle parti, doveva verificare che tale scheda non corrispondeva, come è agevole dedurre dal grafico comparato con la planimetria dell'intero seminterrato, né alla cantinola acquistata dall'attrice né alla cantinola acquistata da CP_8
ma alla cantinola acquistata da Controparte_6
A ciò va aggiunto che anche i confini delle cantinole vendute sono indicati con riferimento ai numeri delle cantinole, ciò a dimostrazione della rilevanza dei numeri attribuiti alle cantinole per la individuazione delle stesse.
Infine, l'errore risulta ancora più rilevante se si considera che tre dei quattro atti notarili in questione sono stati rogati nello stesso anno.
Relativamente all'eccezione di prescrizione formulata dal NO rogante, va osservato che l'originaria attrice solo con la comunicazione dell'Agenzia delle Entrate del 14.07.2014 e con le
7 indagini svolte successivamente l'originaria attrice è venuta a conoscenza del motivo per il quale la cantinola da lei acquistata non risultava e non poteva essere a lei intestata.
Sul punto la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “il termine di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da responsabilità professionale inizia a decorrere non dal momento in cui la condotta del professionista determina l'evento dannoso, bensì da quello in cui la produzione del danno si manifesta all'esterno, divenendo oggettivamente percepibile e riconoscibile da chi ha interesse a farlo valere” (Cass. 10493/06; Cass. 16463/09).
E' vero, come rilevato dalla difesa del NO, che l'art. 8 della legge 49 del 2023 ha statuito che il
“Il termine di prescrizione per l'esercizio dell'azione di responsabilità professionale decorre dal giorno del compimento della prestazione da parte del professionista”, ma si tratta di normativa successiva alla vicenda per cui è causa.
Pertanto, l'eccezione di prescrizione formulata dal NO rogante non può essere accolta.
La responsabilità del NO rogante concorre con quella del costruttore venditore ER
, atteso che, avendo egli curato la predisposizione delle singole schede grafiche di
[...] riferimento delle cantinole e conoscendo l'intera planimetria del seminterrato ove sono site le cantinole, avrebbe potuto avvedersi dell'errore al momento della stipula degli atti notarili in questione.
Per tutto quanto detto, la domanda dell'attrice va accolta nella parte in cui ha chiesto di accertare che la cantinola da lei acquistata è quella attualmente identificata nel catasto del Comune di Caserta al foglio 45, particella 5198, sub 56 (ex scheda 3151), mentre la cantinola acquista da CP_6
la cui nuda proprietà è stata, poi, trasferita in favore di è quella
[...] Controparte_7
identificata nel catasto del Comune di Caserta al foglio 45, particella 5198, sub 57 (ex scheda
3152).
Relativamente alla domanda di condanna del NO rogante ad effettuare a propria cura e spese la rettifica dell'atto di compravendita in favore dell'originaria attrice, va osservato quanto segue.
La detta domanda non può essere accolta, non tanto perché, come sostenuto dalla difesa del NO, si tratta di una condanna ad un facere infungibile, ammissibile salva l'impossibilità di procedere all'esecuzione forzata della stessa, quanto piuttosto perché non sussiste in tal caso un preesistente obbligo del NO rogante di procedere alla rettifica rimasto inadempiuto.
8 In ogni caso, l'accertamento degli esatti dati catastali della cantinola acquistata dall'originaria attrice già realizza l'interesse per il quale è stato proposto il presente giudizio.
Infine, va rigettata la domanda risarcitoria proposta dall'originaria attrice sia nei confronti del
NO che nei confronti di , in quanto alcun danno specifico Controparte_1 Persona_2
è stato dedotto ancor prima che provato.
Passando alla valutazione delle domande proposte da va rilevata la loro CP_8
inammissibilità non essendosi lo stesso costituito nel termine di venti giorni prima della prima udienza di comparizione.
Invero, come chiarito anche dalla giurisprudenza di legittimità “la domanda proposta da un convenuto nei confronti di altro convenuto non soggiace ad altri oneri di forma che la formulazione entro il medesimo termine stabilito per la formulazione d'una domanda riconvenzionale in senso stretto, e cioè nei confronti dell'attore” (Cass. 12558/99; Cass. 6846/17; Cass. 9441/22).
Passando, infine, alla regolazione delle spese di lite, va osservato che, al contrario di quanto sostenuto dalla difesa del NO , egli poteva provvedere alla rettifica Controparte_1 unilaterale degli atti ai sensi dell'art. 59 bis della legge notarile, atteso che non avrebbe dovuto fare riferimento a dati successivi all'atto da rettificare, quali i dati catastali della cantinola, non esistenti al momento dell'atto, ma avrebbe potuto unicamente modificare il numero della scheda grafica errato indicato nell'atto, ciò che avrebbe consentito all'attrice, sulla base del successivo accatastamento della cantinola indicata in quella scheda grafica con quei dati catastali, richiedere la corretta voltura della cantinola.
Tra l'altro dopo la proposizione del presente giudizio gli eredi del venditore si Persona_2
sono resi disponibili anche ad una rettifica convenzionale e, infatti, hanno accettato la proposta conciliativa formulata con il provvedimento del 24.11.2022.
Solo il NO non ha accettato la proposta formulata non acconsentendo di corrispondere CP_1 all'attore le spese di lite nella misura di 1.000,00 euro indicata, ma tale rifiuto non risulta pienamente giustificato.
Invero, per quanto detto, gli errori contenuti negli atti notarili in questione sono riconducibili anche a negligenza del NO rogante e la confusione che gli stessi hanno ingenerato nell'attribuzione delle cantinole una volta accatastate ha determinato l'instaurazione del presente giudizio, a prescindere dal concretizzarsi di danni determinati.
9 Per tale ragione, in un'ottica conciliativa, sobbarcandosi le altre parti le spese degli atti di rettifica, che, per quanto detto, poteva anche essere fatta dal NO unilateralmente, nella proposta conciliativa è stato previsto solo in capo al NO il pagamento della somma di € 1.000,00 in favore dell'attore per spese di lite, somma che è tra l'altro di poco superiore delle sole spese vive sostenute.
Inoltre, occorre rilevare che non risulta dimostrato che il NO prima della instaurazione del presente giudizio si è reso disponibile a procedere alla rettifica degli atti con la presenza si di tutte le parti originarie ma senza richiedere alcun compenso se non le spese degli atti di rettifica.
Pertanto, le spese di lite nel rapporto processuale tra l'attore, da un lato, ed il NO CP_1
e gli eredi del costruttore venditore , dall'altro, in considerazione della
[...] Persona_2
responsabilità di questi ultimi per gli errori contenuti negli atti notarili e per la conseguente errata intestazione delle cantinole una volta accatastate, ma tenuto conto del rigetto delle domande di rettifica e risarcitoria, vengono compensate per la metà e per la restante metà poste a carico dei secondi. Esse si liquidano come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri dettati dal
D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022, sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva. In particolare, i compensi si ispirano ai valori medi dello scaglione di riferimento, concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate e all'attività processuale e difensiva espletata.
Tra le altre parti le spese di lite vengono interamente compensate, in considerazione della particolarità della controversia e delle motivazioni della decisione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, così provvede:
a) dichiara la contumacia di e di Controparte_10 Controparte_9
b) accerta che la cantinola acquistata da con l'atto per NO Persona_1 CP_1
del 22.9.1982 è quella attualmente identificata nel catasto del Comune di Caserta al
[...] foglio 45, particella 5198, sub 56 (ex scheda 3151), con ordine all'Ufficio di Pubblicità
Immobiliare competente di trascrivere la presente sentenza, con esonero da responsabilità;
c) accerta che la cantinola acquista da con l'atto per NO Controparte_6 CP_1
del 25.5.1979, la cui nuda proprietà è stata, poi, trasferita in favore di
[...] [...]
con l'atto di donazione per NO del 2.9.2009, è quella _7 Persona_4
10 attualmente identificata nel catasto del Comune di Caserta al foglio 45, particella 5198, sub
57 (ex scheda 3152), con ordine all'Ufficio di Pubblicità Immobiliare competente di trascrivere la presente sentenza, con esonero da responsabilità;
d) rigetta le altre domande proposte dall'attrice;
e) dichiara inammissibili le domande proposte da;
CP_8
f) compensate per la metà le spese di lite, condanna il NO e gli eredi di Persona_3
, in solido tra loro, alla refusione della restante metà delle stesse in favore Persona_2 dell'attore che liquida, già dimezzate, in complessivi € 3.000,00, oltre spese generali, IVA e
CPA, come per legge, con attribuzione in favore dell'avv. Federico Di Paola, dichiaratosene anticipatario;

g) compensa le spese di lite tra le altre parti.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, il 13.2.2025
Il Giudice,
dott.ssa Alessandra Tedesco
11