REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI BRESCIA
- Terza Sezione Civile -
Il Tribunale, in composizione monocratica nella persona del giudice dott. AN LI, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 9007/2023 R.G. promossa da
(avv.ti Mauro Tosoni e Daniela Caccia) Parte_1
ATTRICE contro
(avv. Alba Pavoni) Controparte_1
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente. Tali conclusioni sono richiamate e sono da ritenersi parte integrante e sostanziale di questa sentenza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1.
Le parti sono proprietarie di immobili siti a Gavardo, direttamente confinanti tra loro e da sempre costruiti in aderenza l'uno all'altro.
L'immobile dell'attrice, ubicato ai civici n. 11 e n. 13 di Vicolo Manganino, è distinto al catasto fabbricati foglio NCT/16 mappale n. 2731 sub. 4, 5, 6 e 7 e consiste in tre alloggi su tre piani e piccolo deposito al piano terra con cortile.
L'immobile della convenuta, accessibile dal civico n. 7 del medesimo vicolo, è censito al foglio NCT/16 mappale 1787 sub. 29 e consta di un'abitazione al piano primo con accessori al piano terra e secondo, all'interno di un condominio storico a corte e di recente ristrutturazione (anni 2000-2004).
L'attrice ha lamentato che «nel corso degli ultimi anni» la convenuta avrebbe realizzato «una scala esterna e relativo balcone pertinenziale all'immobile di sua proprietà» e vi avrebbe installato «un manufatto in ferro oscurante posto sul confine di
1 proprietà», il tutto in violazione delle norme concernenti le distanze fra costruzioni e in tema di vedute. Su questi presupposti, l'istante ha domandato la rimessione in pristino e il risarcimento del danno.
La convenuta ha eccepito che lo stato dei luoghi sarebbe immutato dal 2000, rivendicato la legittimità delle opere e insistito per il rigetto delle domande avversarie.
La causa è stata istruita mediante l'espletamento di c.t.u. a cura dell'ing.
[...]
L'elaborato peritale è stato depositato in data 15 febbraio 2025. Per_1
Non sono state assunte prove orali. Si confermano, anche in punto di motivazione, le determinazioni adottate con ordinanza in data 28 febbraio 2025.
Acquisiti gli scritti conclusivi ex art. 189 c.p.c., la causa è stata infine rimessa in decisione.
2.
Si richiamano atti e documenti di causa, noti alle parti.
3.
I manufatti censurati dall'attrice sono due:
- la scala esterna con balcone, la quale violerebbe «la normativa primaria e secondaria in tema di distanze tra costruzioni» e consentirebbe «alla convenuta di prospicere et inspicere nella proprietà attorea» (così, pag. 6 della comparsa conclusionale attorea);
- il pannello metallico cieco oscurante, posizionato in cima al muro di cinta, il quale sarebbe stato «inghisato oltre la linea di mezzeria del muro di confine» e, dunque, insisterebbe illegittimamente «sulla porzione di proprietà della sig.ra ». Pt_1
I due manufatti saranno oggetto di trattazione separata, a cominciare dalla scala.
Il primo profilo da considerare è quello dell'asserita inosservanza delle distanze.
A tal fine, occorre ricordare che gli immobili delle parti sono costruiti da sempre in aderenza l'uno all'altro. Un muro di cinta e confine, prolungamento del muro divisorio interno tra gli immobili delle parti in causa, funge da cinta muraria tra la corte del sedime del mappale 1787 – dove si trova, al piano primo (con pertinenze al piano terra e secondo) del relativo condominio, l'appartamento della parte convenuta – e Vicolo Manganino, dove è ubicato e costruito in aderenza al medesimo muro e al fabbricato del mappale 1787
l'edificio di tre piani fuori terra censito al mappale 2731, costituito da più unità abitative tra le quali figurano le tre unità immobiliari residenziali (sub. 4-5-6), più una destinata a deposito (sub. 7), di proprietà dell'attrice (v. pag. 5 dell'elaborato peritale).
2 La scala con relativo balcone, di fatto necessari per accedere all'appartamento di parte convenuta ubicato al piano primo, sono stati costruiti da nuovo, negli anni 2000, in aderenza al muro di cinta che divide il sedime del condominio mappale 1787 (ove si trova l'appartamento di parte convenuta) da Vicolo Manganino e dal fabbricato mappale 2731
(ove si trovano gli immobili di parte attrice).
La scala, il balcone e il muro di cinta sono ben raffigurati nella fotografia che segue, tratta da pag. 17 della c.t.u. A sinistra vi è l'immobile della convenuta, con facciata gialla, mentre, al di là del muro, è visibile quello dell'attrice.
Ai sensi della normativa secondaria (norme tecniche di attuazione dello strumento urbanistico vigente), la scala con balcone non è computata come superfice coperta, né tanto meno come volume (cfr. pag. 19 della c.t.u.). Tuttavia, è scontato che essa sia assoggettata al rispetto delle distanze legali, posto che si tratta di un manufatto di generose dimensioni «avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo», il quale rientra a pieno titolo nell'unitaria nozione codicistica di «costruzione», non derogabile in senso «più restrittivo» dai regolamenti locali (Cass. Civ., Sez. 2 -,
Ordinanza n. 23843 del 02/10/2018).
Di conseguenza – a prescindere dalla regolarità della scala dal punto di vista amministrativo, che è aspetto del quale il giudice civile non si occupa – occorre porre il manufatto in relazione con le disposizioni concernenti le distanze, per verificare se esse ne risultino, o meno, violate.
Le norme locali da considerare sono:
l'art.

1.7 comma 17 delle NTA del PGT di Gavardo;

l'art. 85 del Regolamento Edilizio del Comune di Gavardo.
3 A differenza di quanto opinato dal c.t.u., fra le due disposizioni non v'è contrasto.
L'art. 85 comma 2 – il quale, «nei casi di fabbricati preesistenti a distanza dal confine inferiore a metri 1,50», autorizza «la costruzione in aderenza» a prescindere da un accordo fra i confinanti – è in linea col disposto dell'art.

1.7 comma 17, che consente sempre la costruzione in aderenza. Invero, tale ultima disposizione va interpretata nel senso che l'«accordo tra privati confinanti» è necessario per le costruzioni a confine o a distanza inferiore a quella normativamente prevista, solo se la costruzione non avviene in aderenza;
viceversa, tale accordo è superfluo, qualora l'edificazione si posizioni a confine
e in aderenza. Questa esegesi si ricava dalla struttura letterale della disposizione, il cui incipit – «È consentita la possibilità di costruire in aderenza» – contempla una fattispecie autonoma ed autosufficiente rispetto alle successive «condizioni», che non sono cumulative, ma alternative all'ipotesi di cui al primo periodo.
La normativa locale, sul punto, è peraltro essenzialmente replicativa di quella primaria, la quale, all'art. 877 c.c., statuisce che «(i)l vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente».
Ebbene, la scala con balcone è rispettosa di tutte le norme elencate, poiché è costruita in aderenza al muro di cinta e confine, ma non appoggia su di esso, «essendo sia il balcone realizzato “a sbalzo” sia la scala di servizio e accesso all'appartamento di parte resistente strutturalmente a sé stanti e svincolati dal muro suddetto sebbene ad esso aderenti» (pag. 22 della relazione peritale).
Pertanto, va escluso che la scala con balcone sia stata realizzata in violazione della normativa, primaria e secondaria, in materia di distanze.
Resta da vagliare il profilo della veduta.
Il c.t.u. ha escluso che vi siano «violazioni in tema di veduta o violazioni di privacy poiché le opere pre e post sanatoria (vedasi anche la posa del pannello metallico cieco oscurante posizionato in cima al muro di cinta e confine tra gli immobili dei litiganti) rendono di fatto praticamente schermati tra loro gli immobili di proprietà attorea e convenuta» (così, pag. 23 dell'elaborato peritale).
Nondimeno, l'attrice insiste nell'affermare che «tale minimizzazione (…) non può escludere la fondatezza» delle proprie doglianze, «incidendo eventualmente sul solo profilo del quantum», giacché «(i)l pannello cieco installato dalla sig.ra CP_1 infatti, non impedisce a quest'ultima di affacciarsi sulla proprietà della sig.ra Pt_1
4 come chiaramente specificato anche dal geom. nelle proprie osservazioni» Persona_2
(pagg. 6 e 7 della comparsa conclusionale dell'attrice).
Tale assunto è infondato.
La Corte di cassazione ha ripetutamente statuito che «le scale, i ballatoi e le porte», in quanto «fondamentalmente destinati all'accesso dell'edificio, e soltanto occasionalmente od eccezionalmente utilizzabili per l'affaccio», non configurano vedute, salvo che «risulti obiettivamente possibile, in via normale, per le particolari situazioni o caratteristiche di fatto, anche l'esercizio della “prospectio” ed “inspectio” su o verso il fondo del vicino» (ex multis, Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 499 del 13/01/2006).
Nel caso di specie, il c.t.u. ha evidenziato che «la scala con balcone oggetto di lite è costruita in aderenza al muro di confine (e dallo stesso schermata), è direttamente
e strutturalmente collegata al balcone di parte convenuta e ha la mera e unica funzione di consentire, con il relativo balcone, l'accesso all'appartamento di proprietà CP_1 diversamente impossibile». L'esercizio della prospectio e dell'inspectio non è lo scopo, nemmeno secondario o accessorio, del manufatto, e, certamente, non è praticabile «in via normale», essendo, al contrario, difficoltoso, disagevole e, comunque, così limitato da rivelarsi del tutto trascurabile (si vedano le condivisibili osservazioni formulate dal c.t.u. alle pagg. 15 e ss. della relazione, con annesse fotografie esplicative).
In conclusione, anche la doglianza relativa all'illegittima creazione di una veduta non può essere accolta.
Il secondo manufatto in contestazione è il pannello metallico cieco oscurante, che,
a detta dell'attrice, invaderebbe il suo fondo, perché «inghisato oltre la linea di mezzeria del muro di confine».
Anche questa censura va disattesa, poiché il muro di cinta che funge da confine tra le proprietà attorea e convenuta, «risulta, sia storicamente sia urbanisticamente sia nelle mappe catastali in atti, come muro di esclusiva proprietà del Parte_2
» (si vedano, in proposito, le considerazioni svolte dall'ing. alle
[...] Per_1 pagg. 27 e 28 della c.t.u.), con la conseguenza che il superamento della linea di mezzeria non posiziona, automaticamente, il pannello sul fondo della parte attrice. In senso contrario alle deduzioni del c.t.u., non sarebbe possibile invocare la presunzione di comunione sancita dall'art. 880 c.c., il quale «riguarda soltanto il muro che divide entità prediali omogenee (edificio da edificio, cortile da cortile, orto da orto,ecc), non trovando applicazione nel caso di entità prediali diverse» (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 14609 del 22/06/2007). Nella fattispecie concreta, infatti, le entità prediali in gioco sono appunto
5 diverse, atteso che il muro de quo aveva la funzione di sostenere la copertura dei portici
(quello alto e quello più basso) insistenti sul mappale 1787, nonché quella di tamponamento verso una corte di altre proprietà ed addossato a questo, dal lato opposto, mentre nella corte comune del mappale 2732 non vi è mai stato e non vi è nessun altro edificio.
In definitiva, la domanda attorea di rimessione in pristino va respinta nella sua interezza.
Ne deriva, quale inevitabile corollario, il rigetto della domanda accessoria di risarcimento del danno, la quale si basa su violazioni che si sono dimostrate insussistenti.
4.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità alla nota spese depositata dalla convenuta unitamente alla memoria di replica¹.
Il costo della c.t.u. graverà in via definitiva sulla sola parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita:


1. rigetta tutte le domande dell'attrice;


2. condanna l'attrice a rifondere alla convenuta le spese di lite, che liquida in euro
5.431,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, Iva e Cassa;



3. pone definitivamente il costo della c.t.u. a carico dell'attrice.
Brescia, 17 ottobre 2025
Il giudice
AN LI 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Il valore della causa è indeterminabile (con utilizzo, quindi, dello scaglione da euro 26.001,00 ad euro 52.000,00). Il compenso così astrattamente liquidabile sarebbe più elevato di quello, in concreto, esposto nella nota spese della convenuta;
in ossequio al principio della domanda, si limita quindi il compenso effettivamente liquidato entro il tetto della nota spese della convenuta.
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