N. R.G. 3428/2021
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Terza Sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3428/2021 tra
(CF ) Parte_1 P.IVA_1
Avv. FANELLI GIANMARCO
ATTORE/I
e
(CF ) Controparte_1 C.F._1
Avv. POTTINI ALESSIO
CONVENUTO/I

TERZO CHIAMATO

INTERVENUTO
Oggi 14 gennaio 2025 innanzi al dott. Giulio Berti, sono comparsi:
L'Avv FANELLI e l'Avv Pottini
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo ex art 429 c.p.c.
Il Giudice
dott. Giulio Berti
pagina 1 di 7 N. R.G. 3428/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PERUGIA
Terza Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giulio Berti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3428/2021 promossa da:
(CF ) Parte_1 P.IVA_1 Rappresentata e difesa dall'Avv. Fanelli Gianmarco ( ) ed elettivamente C.F._2 domiciliata presso lo Studio del difensore in Gualdo Tadino Via Flaminia 189
ATTORE/I contro
(CF ) Controparte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'Avv. Alessio Pottini, con codice fiscale e studio in C.F._3
Perugia, via Pievaiola 21, cap 06128, ed elettivamente domiciliato, ex art. 16-sexies del decreto-legge 179 del 2012, presso l'indirizzo di posta elettronica certificata di quest'ultimo
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CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Per (CF Parte_1
) C.F._4
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
In via preliminare:
ci si oppone e si richiede di non concedere l'esecutività al decreto ingiuntivo, ove chiesta, in quanto l'opposizione è fondata su prova scritta ex art. 648 c.p.c. e sussistono gravi motivi ex art.649 c.p.c.
Per quanto detto voglia l'Ill.mo Giudice in ogni caso dichiarare nullo e/o annullare o revocare il ricorso e con esso il decreto d'ingiunzione, con ogni conseguenza circa le spese di giudizio.
In via principale:
pagina 2 di 7 Per le ragioni sopra dette revocare, annullare, dichiarare nullo o inefficace il decreto opposto n.990/2021 del 31/05/2021 emesso dal Tribunale di Perugia (PG) nella causa R.G. 1514/2021 per i motivi di cui in narrativa, con ogni conseguenza di legge in ordine alle spese, per la fase di merito ed anche per la fase monitoria. Dichiarare la risoluzione del contratto di locazione del 08/01/2020 per inadempimento del locatore ex art. 1453 C.C, dichiarare legittima l'eccezione di inadempimento ex art.1460 C.C. e quindi non dovuti i canoni di locazione, condannare parte convenuta al risarcimento dei danni quantificati nella somma complessiva di € 91.263,11 per le causali e le voci meglio dettagliate nella parte narrativa, oltre al pagamento delle spese di giudizio, con attribuzione al sottoscritto procuratore anticipatario di separata liquidazione.
Il tutto con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio.
In via subordinata:
Per le ragioni sopra dette revocare, annullare, dichiarare nullo o inefficace il decreto opposto n.990/2021 del 31/05/2021 emesso dal Tribunale di Perugia (PG) nella causa R.G. 1514/2021 per i motivi di cui in narrativa, con ogni conseguenza di legge in ordine alle spese, per la fase di merito ed anche per la fase monitoria. Dichiarare la riduzione del prezzo dei canoni del contratto di locazione del 08/01/2020 per inadempimento del locatore ex art. 1578 C.C, stabilire la misura della riduzione in misura pari al 75% ovvero decretare che il canone ridotto per le ragioni esposte ammonti ad €
750,00/mese, ricalcolare quindi il dare-avere contrattuale tra le parti, e condannare parte convenuta al risarcimento dei danni quantificati nella somma complessiva di € 91.263,11 per le causali e le voci meglio dettagliate nella parte narrativa, oltre al pagamento delle spese di giudizio, con attribuzione al sottoscritto procuratore anticipatario di separata liquidazione.
Il tutto con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio.
Per : Controparte_1
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, - in via preliminare in rito, accertata la connessione oggettiva e soggettiva della presente causa con quella preventivamente instaurata davanti a pagina 3 di 7 codesta stessa sezione di Tribunale col numero 3320/2021 di RG, assegnata al Giudice Dott. Federico
Fiore e chiamata all'udienza che si svolgerà il 9 dicembre 2021 ai sensi dell'art. 183 commi 1-6 cpc,
adottare i provvedimenti previsti dall'art. 274 comma 2 cpc;

- in via preliminare e in subordine, ossia nell'ipotesi in cui si ritenga di non adottare i provvedimenti richiesti nel punto precedente, disporre il mutamento di rito previsto dall'art. 426 cpc richiamato dall'art. 447-bis cpc;
- sempre in via preliminare e in ogni caso, autorizzare l'esecuzione provvisoria del decreto ingiuntivo, per non essere l'opposizione fondata su prova scritta o di pronta soluzione;

- nel merito, respingere tutte le domande dell'opponente e confermare il decreto ingiuntivo opposto;

in ogni caso condannare l'opponente alla refusione delle spese di lite”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Preliminarmente deve essere dichiarata l'inammissibilità della domanda di compensazione delle somme dovute a titolo di canoni di locazione, con la somma versata a titolo di deposito cauzionale, sia perché formulata dall'opponente solo con la memoria conclusionale, sia perché il mancato versamento del deposito cauzionale era stato espressamente eccepito dall'opposto sin dalla comparsa di costituzione e tale circostanza non è mai stata contestata dall'opponente: perciò il mancato versamento della cauzione deve essere considerato come fatto accertato. In riferimento all'omesso pagamento dei canoni, è principio consolidato che al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il corrispettivo , né di determinare unilateralmente il canone, anche laddove si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, seppure si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento, ex art. 1460 c.c. è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (Cass. Sent.
261/2008), ovvero secondo un più recente indirizzo giurisprudenziale della Corte di Cassazione (Ord
2154 del 29.01.2021) “il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento , ai sensi dell'art 1460
c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché
pagina 4 di 7 la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte. In riferimento alla sollevata questione del particolare stato di emergenza sanitaria creata dal Covid-19, come rilevato dalla Corte di Cassazione nella relazione tematica n 56 del 08.07.2020, “il mancato o tardivo pagamento di somme dovute rimane, allo stato, e in linea di principio, ingiustificato e imputabile. Pur nel quadro costituzionale del principio solidaristico, il concetto di impossibilità della prestazione non ricomprende, infatti, la c.d. impotenza finanziaria, per quanto determinata dalla causa di forza maggiore in cui si compendia l'attuale emergenza sanitaria. Il
principio non scalfito rimane quello che nega all'impotenza in questione, sebbene incolpevole, una vis liberatoria del debitore dall'obbligazione pecuniaria”. In assenza di accordo tra le parti, pertanto il locatore non aveva alcun obbligo di ridurre il canone di locazione. Quanto all'eccepita non conformità
dell'immobile agli usi, sebbene, ad esempio, la mancanza della licenza di abitabilità non è ritenuta causa di nullità per impossibilità dell'oggetto, del contratto di locazione dell'immobile, se, pur arrecando difficoltà e disagi per quell'uso, non ne impedisca concretamente ed in modo assoluto il godimento. Nel caso di specie, il locatore ha dato prova della conformità dell'immobile e dell'idoneità
dello stesso ad assolvere allo scopo convenuto, mediante il deposito delle certificazioni amministrative
(doc. 10 comparsa di costituzione): da evidenziare che, una volta stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato ad un determinato uso, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività per cui esso sia stato locato e per l'ottenimento delle occorrenti autorizzazioni amministrative: l'eventuale diniego da parte della Pubblica Amministrazione delle autorizzazioni o licenze necessarie per la destinazione dell'immobile locato ad una determinata attività commerciale non costituisce pertanto inadempimento del locatore. Quanto ai danni che l'opponente ha dichiarato di aver ricevuto per il danneggiamento subito dalla merce, a causa delle infiltrazioni di acqua pagina 5 di 7 nell'immobile, di tale danneggiamento l'opponente non fa alcuna menzione nella lettera di disdetta del
29.06.2020 né risultano contestazioni se non con l'attuale opposizione a decreto ingiuntivo.
Sull'esistenza delle infiltrazioni non sembrano tuttavia esserci dubbi, mentre sull'entità delle stesse sono presenti testimonianze discordi (teste posso dire che c'erano piccole perdite ma non Tes_1
“grandi cose” che poi sono state riparate. Teste LY YB ricordo di aver inviato delle foto a
Sig per far vedere le infiltrazioni… ricordo che quanto pioveva dovevo sbrigarmi a spostare CP_1
la merce ma non tutta sono riuscita a salvarla dalla pioggia e si è rovinata. Teste LY BE
YB Naguib Ogni volta che pioveva si verificavano delle infiltrazioni di acqua e anche io ho
segnalato più volte le infiltrazioni. L'acqua faceva “saltare” anche l'impianto elettrico impedendoci di
lavorare. L'acqua ha rovinato anche i lavori eseguiti e tanta merce si è dovuta buttare perché
inservibile). Dalla documentazione versata in atti, con particolare riferimento alla fattura della ditta
ZI, il cui titolare ha confermato di essere intervenuto presso l'immobile per l'asporto di merce danneggiata, si evince che alla data riportata nel documento - 30.11.2020 – l'immobile non era ancora stato liberato di tutte le attrezzature/merci del conduttore, per cui legittima appare la richiesta dei canoni per tutta la durata del contratto non essendo peraltro stato redatto un verbale di riconsegna.
Quanto alla quantificazione dei danni subiti, dalla testimonianza resa dalla dipendente dell'opponete
LY YB, si evince che le infiltrazioni di acqua erano circoscritte e che la merce veniva spostata per evitarne il danneggiamento, anche se parte della stessa subiva comunque un deterioramento, mentre le fatture di acquisto delle merci depositate in atti non provano che le stesse siano state acquistate in sostituzione di merce danneggiata: l'opponente avrebbe dovuto contestare immediatamente i danni subiti al locatore quantificandone l'ammontare mediante idonei riscontri probatori: in assenza di questi ultimi, e accertata comunque l'esistenza di danni risarcibili, è necessario il ricorso ad una valutazione equitativa che, valutato ogni elemento di prova, viene quantificata in € 10.000,00.
pagina 6 di 7

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così
dispone:
revoca il decreto ingiuntivo nr 990/2021 emesso dal Tribunale di Perugia;

condanna di al pagamento in favore di Parte_1 Parte_1 CP_1
della somma di € 29.560,00 oltre interessi dal dovuto al saldo
[...]
spese di giudizio compensate
Perugia, 14 gennaio 2025
Il Giudice
dott. Giulio Berti
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