N. R.G. 261/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Nella causa in epigrafe indicata, oggi 22/12/2025, il giudice, dott. Salvatore Falzoi;

PREMESSO quanto segue:
l'udienza fissata del 3.12.2025 è sostituita dal deposito telematico di note scritte, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; la cancelleria ha comunicato alle parti costituite il provvedimento di sostituzione dell'udienza;
COSÌ PROVVEDE lette le note depositate, nelle quali le parti hanno precisato le conclusioni;

Il Giudice pronuncia la seguente sentenza, ai sensi dell'art. 429 c.p.c. (senza dare lettura del dispositivo, stante la sostituzione dell'udienza con il deposito di note scritte ex art. 127 ter
c.p.c.).
Il Giudice
dott. Salvatore Falzoi
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 261/2023 R.A.C. Sentenza ex art. 429 c.p.c. - pagina 1 N. R.G. 261/2023
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott. Salvatore Falzoi, pronuncia,
ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 261 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenziosi dell'anno 2023,
promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ) e C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
(C.F. , con il patrocinio dall'avv. Maria Leonida CADONI (C.F. C.F._4
e dell'avv. Christian Carl TABBÒ (C.F. , C.F._5 C.F._6
elettivamente domiciliati a Cagliari, via Dante n. 8, presso lo studio dell'avv. CADONI;

intimanti
contro
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 261/2023 R.A.C. Sentenza ex art. 429 c.p.c. - pagina 2 (C.F. ), in persona del legale rappresentante pro Parte_5 P.IVA_1
tempore, con il patrocinio dell'avv. Daniele CONDEMI (C.F. ), C.F._7
elettivamente domiciliata a Cagliari, via Pessina n. 36, presso lo studio del difensore;

intimata
CONCLUSIONI
Nell'interesse degli intimanti (rassegnate nella memoria integrativa e confermate nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il 2.12.2025):
“Voglia l'On.le Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa
- rigettare in quanto infondata ogni avversa domanda, mandando la conchiudente assolta da ogni pretesa;

- con vittoria di spese e competenze di entrambe le fasi del procedimento”. Nell'interesse dell'intimata (rassegnate nella memoria integrativa e confermate nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il 27.10.2025):
“Previa qualificazione del contratto ad uso commerciale. si chiede quindi in via riconvenzionale venga determinata la indennità di avviamento dovuta al conduttore, secondo legge. Con il favore dei compensi e spese di lite”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida regolarmente notificata, e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
hanno convenuto dinanzi a questo Tribunale la esponendo Parte_5
quanto segue:
a. in virtù del contratto stipulato il 2.11.2017 (registrato il 9.11.2017 all'Agenzia
delle Entrate – Ufficio Territoriale di Cagliari 2, al n. 005542 – serie 3T) essi attori avevano concesso in affitto alla suddetta società il terreno sito a Quartu
Sant'Elena, via RC (censito nel N.C.T. di detto Comune al foglio 8,
particella 801, esteso 28 are e 85 c.a.) – non destinabile alla coltivazione o ad
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 261/2023 R.A.C. Sentenza ex art. 429 c.p.c. - pagina 3 attività affini – per il canone annuo di 8.400,00 euro;

b. poiché era stata pattuita la durata annuale, rinnovabile tacitamente di anno in anno in mancanza di disdetta inviata almeno tre mesi prima della scadenza, in virtù della comunicazione di diniego della riconduzione, inviata con lettera raccomandata del 2.12.2021, ricevuta dal legale rappresentante della società
affittuaria il 26.1.2022, il contratto era scaduto il 2.11.2022;
c. nonostante i diversi solleciti, l'affittuaria non aveva rilasciato il terreno de quo.
Gli attori hanno concluso domandando la convalida dello sfratto per finita locazione –
con contestuale emissione dell'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti – o, in caso di opposizione, l'emissione dell'ordinanza di rilascio e di mutamento del rito,
riservandosi di agire in separato giudizio per il risarcimento degli eventuali danni subiti dalla tardiva restituzione dell'immobile e per quelli cagionati a quest'ultimo dall'affittuaria.
2. Con comparsa di risposta, depositata il 24.1.2023, la ha Parte_5
sostenuto che il terreno oggetto di causa era stato impiegato per l'attività di vendita al dettaglio di legnami, con conseguente riqualificazione del contratto come locazione commerciale e diritto di ottenere in via riconvenzionale la condanna degli attori a corrisponderle l'indennità di avviamento.
3. Con ordinanza pronunciata il 3.2.2023 (a scioglimento della riserva assunta all'udienza in pari data) il giudice ha ordinato il rilascio dell'immobile oggetto di causa entro il
25.3.2023 – con riserva al prosieguo delle eccezioni sollevato dall'intimata – ha invitato le parti a presentare la domanda di mediazione e ha disposto il mutamento del rito,
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 261/2023 R.A.C. Sentenza ex art. 429 c.p.c. - pagina 4 assegnando i termini per il deposito delle memorie integrative.
4. Con memoria integrativa, depositata il 30.3.2023, gli intimanti hanno contestato la fondatezza della domanda riconvenzionale formulata dall'intimata, chiedendone il rigetto.
5. Con memoria integrativa, depositata il 6.4.2023, l'intimata ha sostanzialmente trascritto il medesimo contenuto della comparsa di risposta (con l'aggiunta del riferimento all'espletata mediazione, conclusasi con esito negativo).
6. Con ordinanza pronunciata il 21.4.2023 (a scioglimento della riserva assunta all'udienza in pari data) il giudice ha formulato la seguente proposta conciliativa, ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c.: “a. Gli intimanti rinunciano a eventuali pretese future per il pagamento
dei canoni maturati fino alla data del rilascio;
b. L'intimato rinuncia alla domanda
riconvenzionale relativa all'avviamento; c. A titolo di parziale ristoro delle spese di lite
l'intimato versa agli intimanti l'importo forfettario e onnicomprensivo di € 900,00”.
7. Nell'udienza del 16.6.2023:
a. la parte intimata ha dichiarato di non aderire alla proposta conciliativa;

b. la parte intimante ha invece dichiarato di accettare la proposta conciliativa,
rappresentando di avere recuperato la disponibilità materiale del terreno oggetto di causa solo nella giornata precedente;

c. il giudice ha fissato l'udienza del 3.12.2025 per la decisione, assegnando alle parti il termine fino a dieci giorni prima per il deposito di note conclusive.
8. In virtù del provvedimento di variazione tabellare in via d'urgenza n. 2547 reso il
18.9.2025 dal Presidente di questo Tribunale, la presente causa è transitata nel ruolo
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 261/2023 R.A.C. Sentenza ex art. 429 c.p.c. - pagina 5 dello scrivente.
9. In seguito alla sostituzione dell'udienza del 3.12.2025 ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.,
nelle rispettive note le parti hanno insistito nell'accoglimento delle conclusioni come trascritte in epigrafe;
in data odierna, il giudice ha pronunciato la presente sentenza ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
***
10. Deve anzitutto dichiararsi che il contratto d'affitto oggetto di causa è cessato in data
2.11.2022 – pretesa chiaramente ricompresa nell'originaria domanda di convalida dello sfratto ex art. 657, comma 2, c.p.c., la quale non può ritenersi rinunciata in ragione della sua mera mancata riproposizione nelle conclusioni rassegnate in sede di memoria integrativa – poiché:
a. nell'art. 3 della pattuizione oggetto di causa (stipulata il 2.11.2017, doc.1 atto di citazione) era stata prevista la durata annuale, con tacita riconduzione in assenza di disdetta entro tre mesi prima della scadenza, da inviarsi tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento;

b. con lettera raccomandata datata 2.12.2021 (doc. 2 atto di citazione) gli attori hanno comunicato all'affittuaria, tra l'altro, la volontà di non rinnovare ulteriormente il rapporto, domandandole di rilasciare il terreno entro la successiva scadenza (2.11.2022), missiva consegnata il 26.1.2022 a mani proprie di , legale rappresentante della società convenuta;
CP_1
c. la suddetta comunicazione del 2.11.2021 ha quindi regolarmente prodotto i suoi effetti, con conseguente scadenza del contratto in data 2.11.2022.
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 261/2023 R.A.C. Sentenza ex art. 429 c.p.c. - pagina 6 11. Deve essere dichiarata cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio –
pretesa anch'essa ricompresa nell'originaria domanda di convalida dello sfratto ex art. 657, comma 2, c.p.c. – poiché:
a. come oramai costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità “la
cessazione della materia del contendere si ha, infatti, per effetto della
sopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio,
postulando che siano accaduti nel corso del giudizio fatti tali da determinare il
venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e da rendere incontestato
l'effettivo venir meno dell'interesse sottostante alla richiesta pronuncia di merito,
indipendentemente da un espresso accordo delle parti” (Cass. n. 23936/2025, n.
8014/2025, n. 30251/2023), anche sulla fondatezza (o infondatezza) delle rispettive posizioni originarie nel giudizio, “perché altrimenti non vi sarebbero
neppure i presupposti per procedere all'accertamento della soccombenza
virtuale ai fini della regolamentazione delle spese che, invece, costituisce il
naturale corollario di un tal genere di pronuncia, quando non siano le stesse
parti a chiedere congiuntamene la compensazione delle spese” (Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 30251 del 31/10/2023, Rv. 669310; conf. Cass. Sez. 1, Sentenza n.
10553 del 07/05/2009, Rv. 607814)” (Cass. n. 8590/2024);
b. nell'udienza del 16.6.2023 l'avv. Maria Leonida CADONI (in presenza dell'attrice ha rappresentato che “gli attori sono riusciti a entrare Parte_3
nel possesso del terreno solamente nella giornata di ieri” e, pertanto, è
chiaramente venuto meno l'interesse degli intimanti alla pronuncia di merito in
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 261/2023 R.A.C. Sentenza ex art. 429 c.p.c. - pagina 7 ordine a tale pretesa.
12. La domanda riconvenzionale di pagamento dell'indennità di avviamento, formulata dalla società convenuta, deve essere respinta, poiché:
a. ai sensi dell'art. 34, comma 1, della Legge n. 392/1978, “In caso di cessazione
del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia
dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a
una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il
conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27,
ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto;
per le
attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità”, nn. 1 e 2 dell'art. 27 aventi ad oggetto, rispettivamente, le attività “industriali, commerciali e artigianali di
interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e
ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e
simili” e gli immobili “adibiti all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi
attività di lavoro autonomo”;
nel successivo art. 35, tuttavia, si legge che “Le disposizioni di cui all'articolo
precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione
relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino
contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati
all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli
immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di
servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici”;
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 261/2023 R.A.C. Sentenza ex art. 429 c.p.c. - pagina 8 b. come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, “In tema di locazione di
immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che,
in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell'indennità per la
perdita dell'avviamento commerciale non ha l'onere di provare che l'immobile
era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei
consumatori, se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale
dell'immobile, gravando sul locatore, che eccepisce la diversa destinazione
effettiva, l'onere di provare tale fatto impeditivo della suddetta pretesa, ai sensi
dell'art. 2697, comma 2, c.c. Qualora, invece, la destinazione contrattualmente
individuata dalle parti non contempli necessariamente il contatto diretto con il
pubblico, potendo implicarlo o meno, nel quadro dell'attività della parte
conduttrice o anche della stessa destinazione prevista dalle parti, compete al
conduttore provare che - com'era lecito nell'economia del regolamento
contrattuale - l'immobile sia stato effettivamente adibito ad attività comportante
il contatto in questione” (Cass. n. 29303/2023, n. 10615/2010);
c. nel caso in esame:
i. come si apprende dalla lettera b della premessa del contratto del
2.11.2017, “la parte conduttrice ha chiesto in affitto alla parte locatrice
l'immobile di cui al punto A) per destinarlo ad uso esclusivo di deposito,
con espresso divieto di diversa destinazione ed ogni e qualsiasi altro uso
anche di sfruttamento agricolo, del quale il bene, come già specificato, è
assolutamente insuscettibile, e come l'affittuario dichiara di essere
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 261/2023 R.A.C. Sentenza ex art. 429 c.p.c. - pagina 9 espressamente edotto”;
ii. tale dato negoziale trova piena conferma nelle risultanze della visura camerale depositata dall'intimata, ove si legge che l'attività prevalente di quest'ultima era quella di “commercio al dettaglio di combustibile per
uso domestico e per riscaldamento”, esercitata nella sede legale, sita a
Quartu Sant'Elena, via Dante 18-20, mentre la sede secondaria di via
RC snc (ove è ubicato l'immobile oggetto di causa) era adibita a
“deposito”;
iii. di fronte a tali elementi (che si aggiungono alle argomentazioni addotte dagli attori in ordine al fatto che l'attività della convenuta fosse cessata da tempo, come emergente sia all'esito della ricerca effettuata sul browser
Google, nonché dall'ultimo protocollo risultante dalla visura camerale,
datato 1.12.2020) incombeva sull'affittuaria l'onere di dimostrare che l'immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, prova tuttavia non fornita, non avendo quest'ultima depositato alcun documento ulteriore, né tantomeno formulato istanze istruttorie in proposito.
13. Le spese di lite debbono essere regolate secondo il principio della soccombenza, previsto dagli artt. 91 ss. c.p.c., quindi poste interamente a carico della convenuta, non ravvisandosi ragioni che possano giustificarne la compensazione neppure parziale tra le parti.
Alla liquidazione, contenuta nel dispositivo, si perviene in base ai valori tabellari
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 261/2023 R.A.C. Sentenza ex art. 429 c.p.c. - pagina 10 medi previsti dal D.M. 55/2014, secondo lo scaglione compreso tra 5.200,01 euro e
26.000,00 euro – all'interno del quale rientrano, sia la domanda principale di convalida dello sfratto per finita locazione (in ragione del canone annuo di 8.400,00 euro), sia,
ragionevolmente la (non fondata) domanda riconvenzionale di pagamento formulata dall'intimata, pretese che ai sensi dell'art. 10 c.p.c. non debbono essere sommate (sul punto Cass. n. 23406/2023) – in particolare:
- senza riduzioni o aumenti per i compensi delle fasi di studio e introduttiva, atteso il livello medio di complessità della causa in fatto e in diritto;

- con riduzione della metà per i compensi della fase istruttoria, stante la natura squisitamente documentale della causa, in cui gli intimanti non hanno formulato istanze istruttorie;

- con riduzione della metà per i compensi della fase decisionale, considerato che nelle loro note conclusive gli intimanti si sono limitati a ribadire quanto già
esposto nella memoria integrativa (anche in considerazione del fatto che, nella fase successiva al mutamento del rito, l'intimata non ha articolato nuove difese).
Non compete agli intimanti l'aumento contemplato dall'art. 4, comma 2, del suddetto
D.M. per la difesa di più soggetti aventi la stessa posizione processuale, essendo controbilanciato dalla riduzione prevista dal successivo comma 4 della medesima disposizione, stante la totale sovrapponibilità delle difese articolate nell'interesse dei quattro attori.


PER QUESTI MOTIVI


Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 261/2023 R.A.C. Sentenza ex art. 429 c.p.c. - pagina 11 14. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
a. accerta che il contratto d'affitto, stipulato il 2.11.2017 (registrato il 9.11.2017
all'Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale di Cagliari 2 al n. 005542 – serie
3T) tra gli intimanti e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
l'intimata avente ad oggetto il terreno sito a
[...] Parte_5
Quartu Sant'Elena, via RC (censito nel N.C.T. di detto Comune al foglio 8,
particella 801, di 28 are e 85 c.a.) – è cessato alla data del 2.11.2022;
b. dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di restituzione dell'immobile oggetto del contratto d'affitto, formulata dagli intimanti;

c. rigetta la domanda riconvenzionale di pagamento dell'indennità d'avviamento,
formulata dall'intimata;
d. condanna la a rimborsare a Parte_5 Parte_1 Pt_2
e le spese processuali, così liquidate:
[...] Parte_3 Parte_4
€ 919,00 per compensi di avvocato della fase di studio;

€ 777,00 per compensi di avvocato della fase introduttiva;

€ 840,00 per compensi di avvocato della fase istruttoria;

€ 850,50 per compensi di avvocato della fase decisionale;

€ 27,00 per spese di iscrizione a ruolo;

€ 118,50 per contributo unificato;

€ 35,10 per spese di notifica;

€ 3.567,10 complessivi, oltre a spese generali 15%, CPA e IVA di legge.
Cagliari, 22.12.2025

Il Giudice dott. Salvatore Falzoi
Tribunale Ordinario di Cagliari Proc. n. 261/2023 R.A.C. Sentenza ex art. 429 c.p.c. - pagina 12