REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Castrovillari - Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Vanessa Avolio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile, in primo grado, iscritta al n. 655 del R.G.A.C. 2013 e promossa da:
(C.F.: ), rappresentata e difesa dagli Parte_1 C.F._1
avv.ti A. La Torre e Stefania Di Trapano e nel cui studio in Castrovillari al C.so Calabria
( B), elettivamente domicilia;
Controparte_1
- attrice -
contro
(C.F.: e Controparte_2 C.F._2
(C.F.: , rappresentati e difesi Controparte_3 C.F._3
dall'avv. Filomena La Gamma e nello studio in Castrovillari al Viale della Libertà nr.90,
elettivamente domiciliano;

- convenuti -
Conclusioni: come rassegnate all'udienza di discussione del 18.09.2024, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte.
FATTO E DIRITTO
Si premette che la parte relativa allo svolgimento del processo viene omessa alla luce del nuovo testo dell'art. 132 comma 2, n. 4 c.p.c. (come riformulato dall'art. 45, comma 17 della L. 69 del 2009) nel quale non è più
indicata, fra il contenuto della sentenza, la "esposizione dello svolgimento del processo", bensì “la concisa
esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione", dovendosi dare, altresì, applicazione al novellato art. 118, 1° comma, disp. attuaz. c.p.c., ai sensi del quale "la motivazione della sentenza di cui
all'articolo 132, secondo comma, n. 4), del codice consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della
RG 655/2013 causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi."
Con atto di citazione del 29 aprile 2013, la signora ha convenuto in Parte_1
giudizio i convenuti in epigrafe identificati affinchè, accertata la loro responsabilità
precontrattuale in relazione alle trattative intercorse tra le parti per la concessione in locazione in favore dell'attrice del locale commerciale sito in Spezzano Albanese (CS) alla
Via Nazionale n. 185, fossero condannati al risarcimento dei danni subiti.
Concludeva nella richiesta di risarcimento per un complessivo importo di euro 20.000,00
ovvero nella diversa somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia oltre interessi e rivalutazione. Il tutto con vittorie di spese e competenze di giudizio.
Instaurato il contraddittorio, si costituivano in giudizio gli odierni convenuti, i quali impugnavano e contestavano le avverse domande e chiedevano “…in via riconvenzionale
chiede che l'adito Giudice, voglia dichiarare la responsabilità per inadempimento contrattuale della
controparte, sig.ra , per avere essa posto in essere recesso immotivato e senza preavviso Parte_1
dal contratto di locazione, e conseguentemente condannare la sig.ra al pagamento dei Parte_1
canoni di locazione relativi al periodo da Gennaio 2011 a Dicembre 2011, oltre al pagamento di ulteriori n.
6 canoni di locazione a causa del rilascio del locale senza il dovuto preavviso nei termini di legge, pari
complessivamente alla somma di Euro 5.400,00, o al pagamento della diversa somma, maggiore o minore di
risulta, e/o che sarà ritenuta di Giustizia, e/o determinata in via equitativa dall'adito Giudice;
condannare
controparte al ripristino delle condizioni del locale prima che se ne concedesse il godimento alla
controparte, o, in subordine condannare controparte al risarcimento dei danni pari all'importo dei costi
necessari per i lavori ed i materiali necessari al ripristino dell'originario stato del locale, e che si indicano
nella somma di euro 3.000,00 così come indicata nella CTP a fimra dell'Ing. , e qui da Persona_1
intendersi riproposta riportata e trascritta o alla diversa somma, maggiore o minore di risulta, e/o che sarà
ritenuta di Giustizia, e/o determinata in via equitativa dall'adito Giudice, in via subordinata l'istante,
sempre in via riconvenzionale chiede, nella denegata ipotesi in cui l'adito Giudice non riterrà concluso il
contratto di locazione per mancanza della forma scritta, la condanna della controparte al risarcimento dei
danni per inadempimento contrattuale per violazione dell'art. 1337 c.c. (e 1218 c.c) ad esso arrecati per il
RG 655/2013 mancato guadagno a fronte della concessione del godimento dell'immobile e/o comunque a titolo di
indennizzo per la concessione del godimento dell'immobile, pari all'importo di Euro 4.200,00 indicata in
premessa, e comunque pari ad una somma non inferiore ad Euro 3.600,00 pari al mancato guadagno a
fronte della concessione del godimento del bene, per il periodo dal Gennaio 2011 fino a Dicembre 2011 al
canone di locazione dell'immobile, concordato tra le parti e pari ad Euro 300,00 mensili, o pari alla diversa
somma, maggiore o minore di risulta, e/o che sarà ritenuta di Giustizia, e/o determinata in via equitativa
dall'adito Giudice, condannare controparte al ripristino delle condizioni del locale prima che se ne
concedesse il godimento alla controparte, o, in subordine al risarcimento dei danni pari all'importo dei costi
necessari per i lavori ed i materiali necessari al ripristino dell'originario stato del locale, e che si indicano
nella somma di euro 3.000,00, oltre iva, così come indicata nella CTP a firma dell'Ing. , Persona_1
e qui da intendersi riproposta riportata e trascritta o alla diversa somma, maggiore o minore di risulta, e/o
che sarà ritenuta di Giustizia, e/o determinata in via equitativa dall'adito Giudice. In ogni caso l'istante
chiede la condanna della controparte al pagamento delle spese di giudizio ex art. 96, 3° comma cpc, e la
condanna della controparte al risarcimento dei danni per lite temeraria.”.
La causa veniva istruita con prova testi e all' udienza del 18.09.2024 veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e note di replica.
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La domanda è infondata e va rigettata per i motivi di seguito indicati.
1. La ricorrente agisce per il risarcimento dei danni da inadempimento precontrattuale relativo alla concessione in locazione di un immobile sito in Spezzano Albanese alla Via
Nazionale, n. 185 con conseguente condanna dei resistenti al risarcimento dei danni quantificati in euro 20.000,00.
Sostiene, infatti, la ricorrente che il locatore ha violato gli obblighi di correttezza e buona fede in merito alle trattative relative alla concessione in locazione dell'immobile indicato in narrativa.
RG 655/2013 Dal canto loro, i resistenti sostengono la stipula di un contratto verbale di locazione avvenuto con nel dicembre del 2010, all'epoca unico proprietario Controparte_4
dell'immobile poi deceduto in data 20.12.2011, con canone di euro 300,00 mensili.
Elementi fattuali della fattispecie portano a far ritenere questo Tribunale che tra le parti in causa è intercorso un contratto di locazione verbale avente ad oggetto l'immobile in atti identificato. Infatti, la consegna delle chiavi, circostanza pacifica e non contestata tra le parti, rappresenta elemento dominante nella conclusione del contratto di locazione.
Ulteriore elemento è poi rappresentato dal canone locatizio che, seppur contestato nell'importo (parte convenuta sostiene di euro 300,00 e parte attrice riferisce “poiché il parametro del valore del canone mensile di locazione utilizzato ex adverso ai fini della determinazione della indennità per illegittima occupazione è errato per eccesso, in quanto il valore del canone del locale prima della esecuzione dei lavori di adeguamento da parte dell'attrice era sicuramente inferiore all'importo di €
300,00 mensili…” al punto 4.3 della memoria ex art. 183 co VI, n. 1, c.p.c.) si da comunque atto della presenza di un canone di locazione fissato. Inoltre, non avendo parte attrice dimostrato una durata differente del contratto di locazione ad uso commerciale questa dev'essere ritenuta quella ex lege in sei anni.
Con la consegna delle chiavi il locatario ha immesso il locatore nel godimento della cosa e quest'ultimo, salva prova contraria non presente in atti, ha quindi accettato l'immobile nelle condizioni e nello stato in cui si trovava e valutato l'immobile idoneo all'assolvimento della funzione per la quale doveva essere locato.
La causa soffre di una grave deficit probatorio anche con riferimento alle autorizzazioni concesse dal locatario per l'effettuazione di lavori successivi all'immissione in possesso.
Alla mancanza di prova si affianca la presunzione che appare inverosimile l'autorizzazione non per iscritto di lavori poi da porsi a carico del locatore.
RG 655/2013 Peraltro, dal contesto narrato negli atti di parte attrice si evince facilmente che il locatore avesse autorizzato il locatario a porre in essere eventuali modifiche all'immobile per le esigenze dell'attività commerciale da porre in essere.
L'inizio dei lavori, poi, all'interno dell'immobile rappresenta ulteriore prova a conferma della conclusione del contratto verbale di locazione.
2. E' principio di diritto pacifico in giurisprudenza quello secondo il quale ”l'art. 1575 c.c. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore, nemmeno nel caso in cui tale scopo sia espressamente indicato in contratto, a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso ”, sottolineando, inoltre,
che “nel caso di immobile locato per una particolare destinazione commerciale, tale da richiedere che esso sia dotato di determinate caratteristiche e che vengano altresì rilasciate apposite autorizzazioni amministrative, non basta la sola specificazione in contratto di tale particolare destinazione dell'immobile locato a far nascere l'obbligo del locatore di eseguire le adeguate modificazioni o trasformazioni, ma occorre invece che le stesse siano state poste espressamente a suo carico dal contratto di locazione” (vd Cass. 26
marzo 2009 n. 7347).
Nel caso all'esame del giudice il contratto di locazione risulta formalizzato verbalmente e nessuna prova è stata fornita dal ricorrente, sul quale invece gravava tale onere,
relativamente alla circostanza che l'esecuzione del contratto era subordinata al rilascio delle concessioni autorizzative e che le stesse, unitamente ai lavori da svolgere erano a carico del locatore.
Dalle emergenze processuali non sussisteva, quindi, alcun obbligo in capo al locatore di garantire il conduttore circa il rilascio delle concessioni amministrative necessarie all'esercizio dell'attività commerciale che si apprestava ad intraprendere soprattutto perchè
mancava una specifica pattuizione contrattuale al riguardo, costituendo onere del
RG 655/2013 conduttore verificare che le caratteristiche del bene locato fossero adeguate allo svolgimento delle attività che egli intendeva esercitarvi.
Principio tanto più applicabile al caso di specie ove il conduttore contraente ha riconosciuto espressamente l'idoneità dell'immobile locato all'uso pattuito.
Nessun inadempimento del locatore può, quindi, rinvenirsi. Era, quindi, un impegno del conduttore effettuare i lavori necessari per adeguare il locale all'attività svolta.
Ne deriva che l'effettivo godimento dell'immobile, unitamente alle disposizioni contrattuali che impegnano il conduttore ad adeguare il locale alla normativa vigente e,
quindi, ad ottenere le certificazioni necessarie allo svolgimento dell'attività commerciale,
escludono un grave inadempimento imputabile al locatore, per inidoneità del bene all'uso convenuto.
Del resto nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo,
grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi.
3. Fatta anche questa doverosa premessa normativa e rilevato che l'odierno giudizio sconta un deficit probatorio gravissimo per tutte le richieste avanzate dalle parti, si evidenzia quanto segue:
3.1 Se è pur vero che alle locazioni ad uso commerciale non si applica il requisito della forma scritta ad substantiam a pena di nullità – salvo le locazioni ultranovennali - è altresì
vero che a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 1, comma 346, Legge n. 311/2004 (Legge
Finanziaria 2005) “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di
unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non
sono registrati” .
RG 655/2013 Orbene, la più recente giurisprudenza di legittimità, superando il principio di non interferenza fra le regole del diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti, ha rilevato come la richiamata disposizione non può che essere interpretata con la volontà del legislatore di prevedere la sanzione della nullità per mancata registrazione estesa a qualsiasi pattuizione relativa sia ai contratti di locazione ad uso abitazione – la cui nullità è prevista ai sensi dell'art. 13, Legge n. 431/1998 - sia a quelli ad uso diverso. Tale
nullità, tuttavia, assume le caratteristiche della nullità c.d. relativa, in quanto sanabili con effetti ex tunc con la registrazione tardiva del contratto – registrazione che però nella specie è difettata.
In tal senso, la Suprema Corte di legittimità ha infatti chiarito che “In tema di locazione
immobiliare ad uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto, prevista dall'art. 1, comma 346, l.
n. 311 del 2004, ne determina la nullità ex art. 1418 c.c. che, tuttavia, attesa la sua atipicità, desumibile dal
complessivo impianto normativo in materia ed, in particolare, dalla espressa previsione di forme di
sanatoria, è sanata con effetti "ex tunc" dalla tardiva registrazione del contratto” (cfr. Cass. n.
10498/2017; Cass. n. 20858/2017); ancora, più recentemente “… l'obbligo di registrazione
riguarda i contratti di locazione e di comodato che siano stipulati in forma pubblica o per scrittura privata
autenticata, i contratti di locazione stipulati in forma verbale (D.P.R. n. 131 del 1986, art. 3), i contratti di
locazione e di comodato stipulati in forma scritta non autenticata (D.P.R. n. 131 del 1986, art. 5, Tariffa
parte prima), a meno che si tratti di locazioni di durata non superiore a 30 giorni complessivi annui.
Sebbene l'art. 1, comma 346, non si occupi della sanatoria della nullità, la giurisprudenza più recente di
questa Corte … già si era cimentata nello sforzo di chiarire il significato del termine nullità, di adeguarsi
alle citate decisioni del Giudice delle leggi e di "smarcarsi" dal principio di non interferenza, ammettendo la
sanabilità del contratto, giacché, se è vero che l'art. 1423 c.c., richiede a tal fine una previsione di legge ad
hoc, e benché manchi una disposizione espressa in questo senso, dal complessivo esame della normativa
tributaria emerge con certezza la possibilità di una tardiva registrazione (in particolare, cfr., D.P.R. n. 131
del 1986, art. 38 e art. 76, comma 5, nonché l'istituto del "ravvedimento operoso" di cui al D. Lgs. n. 472 del
1997, art. 13), vieppiù giustificata dal carattere "improprio o atipico" di tale nullità, che si caratterizza per il
RG 655/2013 mancato compimento di un'attività "esterna" al negozio stesso, il quale, di per sé, risulta perfezionato e privo
di difetti strutturali. La registrazione provoca un effetto sanante ex tunc, retroagendo alla data di
conclusione del negozio, considerata l'evidente anomalia della vicenda, che diacronicamente alterna una
fase di piena validità ed efficacia del rapporto ad una in cui subentra la totale invalidità ed inefficacia
proprie della disciplina della nullità e la stabilizzazione definitiva degli effetti del contratto che può dare
l'efficacia sanante retroattiva” (cfr., Cass. n. 34156/2019).
Le menzionate pronunce trovano altresì fondamento nel consolidato orientamento della
Corte Costituzionale che, più volte chiamata a scrutinare la legittimità della previsione di cui all'art. 1 comma 346 Legge n. 311/2004, ha ritenuto non solo la legittimità
costituzionale della norma, ma che tale disposizione “eleva la norma tributaria al rango di norma
imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.” (cfr.,
C. Cost. Ord. n. 420/2007; nello stesso senso, C. Cost. ord. n. 180/2007; C. Cost. ord. n.
389/2008, C. Cost. ord. n. 110/2009).
Nel caso di specie, deve, pertanto d'ufficio, essere dichiarata la nullità del contratto verbale di locazione ad uso commerciale tra le parti che determina l'improduttività di effetti.
4. Andrà parimenti rigettata la domanda di risarcimento avanzata da parte attrice atteso che spetta, comunque, all'attore dimostrare il mancato guadagno o, comunque, il nocumento e il pregiudizio economico per il quale si intende essere risarciti. In conclusione, parte attrice, su cui gravava l'onere probatorio, non ha dimostrato il cd interesse contrattuale negativo che copre sia il danno emergente che il lucro cessante, né ha dimostrato che l'esborso subito era stato autorizzato.
Tale prova non è stata in alcun modo offerta nel caso di specie, circostanza che determina il rigetto della domanda risarcitoria.
5. Atteso che il contratto di locazione non registrato deve considerarsi come nullo il locatore non può contestare alcun inadempimento contrattuale al conduttore che non paghi
RG 655/2013 il canone (cfr Corte di Cassazione con la sent. n. 25503 del 13 dicembre 2016). La nullità
del contratto, quindi, rende inapplicabile la disciplina contenuta nell'art. 1453 e ss c.c., relativa alla risoluzione per inadempimento: tali norme, infatti, non sono applicabili ad un contratto nullo, il quale non produce effetti nemmeno nel caso di un contratto di durata.
Da tale contratto, quindi, non discendono diritti e doveri: tra questi, quindi, nemmeno quello alla corresponsione del canone.
6. Deve essere rigettata la richiesta di condanna ex art. 96 c.p.c., formulata da parte convenuta, in quanto non risultano provati i presupposti di tale responsabilità.
Ogni altra questione resta assorbita dalla decisione
7. Stante la soccombenza reciproca le spese di lite vengono compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Castrovillari – Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa civile n. 655/2013 R.G., ogni diversa istanza ed eccezione disattesa ed assorbita, così
provvede:
1) Dichiara nullo il contratto verbale di locazione intercorso tra le parti;

2) Rigetta ogni altra domanda di parte attrice;

3) Rigetta ogni altra domanda di parte convenuta;

4) Spese compensate.
Così deciso in Castrovillari, il 23 gennaio 2025
Il GOP
Dott.ssa Vanessa Avolio
RG 655/2013