N. R.G. 2778/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giuditta Antonella Guaglianone ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2778/2021 promossa da:
, , con il patrocinio dell'avv. GIORDANO Parte_1 Parte_2
STEFANIA
ATTORI contro
, con il patrocinio dell'avv. Controparte_1
MAGNELLI MAURO FORTUNATO
CONVENUTO
OGGETTO: revisione tabelle millesimali
CONCLUSIONI: come in atti

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione, ritualmente notificato, i Sig.ri e , in Parte_1 Parte_2 qualità di proprietari di due distinte unità immobiliari facenti parte del “ ” Controparte_1 sito in via Alfonso Rendano n. 43 in Castrolibero (CS), convenivano in giudizio dinnanzi all'intestato Tribunale il medesimo Condominio, in persona dell'Amministratore p.t. Avv.
, al fine di ottenere la revisione delle tabelle millesimali attualmente in Controparte_2 vigore in forza dell'art. art. 69, n. 2 disp. att. c.c., ritenendole non conformi alle caratteristiche delle varie unità immobiliari.
pagina 1 di 8 Gli attori esponevano a tal fine che, in ragione delle modifiche strutturali apportate nel tempo da diversi condomini ai rispettivi appartamenti, le tabelle millesimali adottate dal CP_1 non riflettevano più il valore effettivo delle singole unità immobiliari. A tal riguardo,
l'assemblea condominiale il 05.03.2014 conferiva incarico all'ing. per la Controparte_3 redazione di nuove tabelle millesimali che venivano approvate e applicate fino al 2017, anno in cui si decise di tornare alle tabelle originarie, attualmente in vigore, per ragioni conciliative.
Persistendo l'ingiustizia nella ripartizione delle spese, gli attori adivano l'intestato Tribunale per chiedere di accertare e dichiarare l'alterazione dei valori reali delle unità immobiliari;
il diritto alla revisione delle tabelle millesimali disponendo la loro revisione la condanna del alla restituzione delle somme versate in eccesso durante il periodo di vigenza CP_1 delle tabelle riformulate dall'ing. ; con vittoria di spese e competenze di lite. CP_3
Con comparsa del 30.11.2021 si costituiva il “ , in persona Controparte_1 dell'Amministratore p.t. Avv. , eccependo in via preliminare di rito: Controparte_2
l'improcedibilità della domanda per violazione dell'art. 102 c.p.c. in quanto sussisterebbe litisconsorzio necessario nei confronti dei singoli condomini, che avrebbero dovuto essere convocati in giudizio in quanto la revisione delle tabelle millesimali inciderebbe direttamente sui propri diritti patrimoniali;
altresì, la nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza della domanda, in quanto privo di una chiara esposizione delle ragioni poste a fondamento della stessa;
nel merito, rigettare la domanda attorea in quanto infondata in fatto ed in diritto, non ravvisando i presupposti per procedere a revisione delle tabelle ai sensi dell'art. 69, n. 2 disp. att. c.c.; con vittoria di spese e competenze di lite.
La causa veniva istruita con la consulenza tecnica dell'ing. , nominata al fine Persona_1 di verificare la corrispondenza tra le tabelle oggetto di causa all'attuale stato di proprietà. A tal fine, prestava giuramento all'udienza del 05.07.2022 e, dopo una serie di proroghe autorizzate dal Giudice trattandosi di particolare questione, depositava in atti la consulenza in data 17.04.2023.
La stessa consulente veniva poi convocata per rendere chiarimenti all'udienza del
12.01.2024. Nella stessa udienza, il G.I. rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 09.02.2024.
Successivamente, all'udienza del 09.02.2024, la causa veniva assunta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica. pagina 2 di 8 Con ordinanza del 18.05.2024 il G.I. disponeva la rimessione della causa sul ruolo, ritenendo necessario convocare a chiarimenti la CTU ing. al fine di chiarire se le modifiche Per_1 apportate da alcuni condomini potessero avere effettivamente alterato in modo significativo il rapporto millesimale tra le unità immobiliari e se le tabelle millesimali applicate fino al 2017 risultassero difformi ab origine rispetto ai criteri legali o a seguito delle modifiche strutturali intervenute nel tempo.
Forniti i chiarimenti, dopo un tentativo di bonario componimento non andato a buon fine, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni ex art. 127 ter c.p.c. al 23.04.2025.
Con ordinanza del 24.04.2025 la causa veniva trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Va preliminarmente disattesa l'eccezione di improcedibilità della domanda per violazione dell'art. 102 c.p.c.
Parte convenuta eccepisce la carenza di legittimazione passiva dell'amministratore di condominio, per non essere stati evocati in giudizio tutti i condomini, in asserita violazione dell'art. 102 c.p.c.
L'eccezione è infondata.
La domanda proposta dagli attori è volta alla revisione delle tabelle millesimali attualmente in vigore del , riapplicate a seguito dell'assemblea Controparte_4 tenutasi in data 26.05.2017 come risultante da allegazione in atti.
Da tale verbale di assemblea emerge che le tabelle precedenti, approvate nel 2014, sono state ritenute invalide per vizi formali e che si è deciso di tornare all'applicazione delle tabelle originarie.
Tuttavia, in assenza di elementi che dimostrino la natura convenzionale delle tabelle attualmente vigenti, esse vanno qualificate come ricognitive, ossia redatte secondo i criteri legali di cui all'art. 1123 c.c.
Ed invero, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, la natura contrattuale delle tabelle millesimali presuppone una volontà espressa di deroga ai criteri legali di cui all'art. 1123 c.c., manifestata mediante approvazione unanime o inserimento nel regolamento condominiale. In difetto, le tabelle devono ritenersi ricognitive e, pertanto, soggette a revisione con le ordinarie pagina 3 di 8 maggioranze assembleari (cfr. Cass. Civ., Sez II. Ordinanza n. 2635 del 2021; Cass. Civ., sez. II, Ordinanza n. 13024)
In linea con tale orientamento, la giurisprudenza di merito ha affermato che: ”L'amministratore di condominio è, perciò, passivamente legittimato, ex art. 1131, comma 2, c.c., rispetto ad ogni azione volta alla revisione o determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali giacché, rientrando
l'approvazione di tali tabelle nella competenza gestoria dell'assemblea, si versa in presenza di controversia riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall'art.
1130 c.c. ed ai correlati poteri rappresentativi processuali, senza alcuna necessità di litisconsorzio di tutti i condomini” (Corte di Appello di Venezia, Sentenza n. 863 del 2023).
Ad ulteriore conferma, una recente sentenza della Corte di Appello di Messina ha ribadito che, in caso di revisione delle tabelle millesimali redatte secondo i criteri legali, il CP_1 può essere convenuto in giudizio in persona dell'amministratore, senza necessità di coinvolgere i singoli condomini, ai sensi dell'art. 69 disp att. c.c. (Corte di Appello di Messina,
II sez. civ., Sentenza n. 625 del 2025).
Alla luce di quanto sopra, l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dal convenuto va rigettata, essendo il giudizio correttamente instaurato nei confronti del in persona del suo amministratore pro tempore. CP_1
Nel merito.
Preliminarmente, occorre rilevare che la revisione delle tabelle millesimali rappresenta uno strumento previsto dall'ordinamento per garantire che la ripartizione delle spese condominiali avvenga in modo proporzionato e conforme alla reale consistenza delle unità immobiliari.
Nel caso di specie, parte attrice chiede la revisione delle tabelle condominiali attualmente vigenti ai sensi dell'art. 69, comma 1, n. 2 disp. Att. c.c., deducendo che le tabelle in uso non riflettono più lo stato attuale a causa di una significativa alterazione del rapporto originario delle singole proprietà.
La domanda è fondata.
Ed invero, tale norma consente la revisione delle tabelle millesimali non solo in caso di errore, ma anche “quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità
pagina 4 di 8 immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino…”
Requisito essenziale per procedere a revisione è, dunque, l'accertamento di una variazione significativa del valore proporzionale di una o più unità, tale da superare la soglia del quinto rispetto al valore originario, ovvero pari al 20%.
Tale requisito è stato verificato mediante consulenza tecnica d'ufficio svolta dall'Ing.
, la quale è stata incaricata di accertare se le tabelle millesimali attualmente Persona_1 in uso nel Condominio corrispondano allo stato attuale di proprietà.
La relazione peritale, logicamente strutturata e fondata su criteri oggettivi, può essere assunta quale fondamento tecnico della presente pronuncia.
Dapprima, la CTU ha esaminato le tabelle millesimali redatte nel 2014 dall' ing. , che CP_3 erano state temporaneamente adottate dal fino al 2017, mettendo in evidenza CP_1 alcune incongruenze tra i valori tabellari e lo stato attuale delle unità immobiliari, dovute sia a modifiche edilizie intervenute nel tempo (come la chiusura di terrazzi e la diversa utilizzazione di alcuni locali), sia al fatto che le tabelle del 2014 risultavano incomplete perché redatte senza accesso diretto a tutte le unità immobiliari.
Alla luce di tali rilievi, il CTU ha ritenuto necessario procedere ad un nuovo calcolo delle tabelle millesimali, fondato su rilievi metrici e fotografici, nonché sulle analisi catastali.
Sono state quindi redatte delle nuove tabelle millesimali (Tabella A-generale e B-scala), conformi ai criteri di legge, che rispecchiano lo stato attuale delle singole unità immobiliari facenti parte del convenuto. CP_1
Il successivo raffronto, avvenuto in sede di risposta alle osservazioni fatte dai consulenti tecnici di parte, tra le tabelle attualmente in uso (quelle originarie, riapplicate nel 2017) e quelle ricalcolate dal CTU, ha evidenziato variazioni percentuali rilevanti, in molti casi superiori alla soglia del quinto prevista dall'art. 69, comma 1, n. 2 disp. Att. c.c., giustificando la revisione millesimale.
Dalla perizia depositata in atti e dai chiarimenti resi in udienza, è emerso che, in sede di ricalcolo dei valori millesimali (in particolare, tabella A), diverse unità immobiliari hanno subito incrementi significativi rispetto alle tabelle originarie.
pagina 5 di 8 Tali variazioni sono riconducibili a modifiche interne, cambi di destinazione d'uso e rivalutazioni funzionali degli spazi che, pur in assenza di un aumento di superficie per alcune unità, hanno comportato una alterazione sostanziale del quadro millesimale originario, tale da giustificare la revisione delle tabelle ai sensi dell'art. 69 disp. Att. c.c.
Peraltro, l'incremento dei millesimi attribuiti ad un solo subalterno, che supera un quinto rispetto ai valori originari, costituisce di per sé alterazione tale da fondare la revisione, come avvenuto, ad esempio, per il subalterno 31 o 32, entrambi sottotetti.
Tale interpretazione trova conferma nella giurisprudenza di legittimità, secondo la quale: “in materia di condominio negli edifici, le tabelle millesimali, ex art. 69 disp. att. c.c., n. 2, possono essere rivedute e modificate (anche nell'interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano. Tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali. Compete perciò al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se(…) risulta sorretto da adeguata motivazione.” (Cass. Civ., sez. II, sentenza. n. 17391 del 2021).
Quanto all'eccezione sollevata dall'attore in merito all'aumento di superficie che comporterebbe, di per sé, una revisione delle tabelle, è da rilevare come con integrazione resa alla udienza del 22.01.2025, la CTU ha evidenziato che, per alcune unità, nella specie sub.1,2,3, le modifiche apportate (in particolare, la chiusura dei terrazzi) hanno comportato un incremento di superficie contenuto, così come l'incremento dei valori millesimali è risultato inferiore al quinto rispetto le tabelle originarie. In linea con quanto espresso dalla Cass. Civ., sez. II, sentenza n. 17391 del 2021, tale circostanza non è di per sé sufficiente a giustificare una revisione, non risultando alterato l'equilibrio originario relativamente a tali unità.
Al contrario, l'alterazione dei valori proporzionali che giustifica la fondatezza della domanda si
è verificata con riferimento ad altre unità immobiliari, come sopra evidenziato, per le quali l'incremento dei millesimi ha superato la soglia del quinto, determinando una significativa modifica del quadro millesimale complessivo.
Orbene, alla luce delle risultanze tecniche acquisite, deve ritenersi che l'attuale assetto millesimale non rispecchi più correttamente i valori proporzionali delle singole unità pagina 6 di 8 immobiliari, come richiesto dall'art. 68 disp. att. c.c., che ha reso necessaria la revisione delle tabelle al fine di garantire una ripartizione della spesa tra i condomini equa e corrispondente alla realtà.
Tale revisione è rappresentata dalle nuove tabelle millesimali redatte dal CTU, ing. Per_1
, le quali tengono conto delle modifiche strutturali intervenute nel tempo e risultano
[...] conformi ai criteri legali di proporzionalità.
Pertanto, la domanda di revisione delle tabelle millesimali è fondata per i motivi sopra esposti e va accolta, conseguentemente le tabelle millesimali che il dovrà adottare sono CP_1 quelle redatte dal CTU ing. . Persona_1
Non può essere accolta la domanda generica di pagamento di tutte le somme versate non avendo parte attrice fornito alcuna prova nemmeno in termini di raffronto tra l'eventuale chiesto e dato.
Rimane assorbita ogni altra questione, anche nel merito.
Le spese, comprese quelle di CTU già liquidate con separato decreto, seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
-Accoglie la domanda attrice e, per l'effetto, dispone la revisione delle tabelle millesimali attualmente in vigore sostituendole con quelle redatte dal CTU ing. con Persona_1 applicazione dei nuovi valori come da elaborati del CTU depositati in atti che il CP_1 convenuto è tenuto di adottare essendo stata accertata l'alterazione dei valori proporzionali di alcune unità immobiliari facenti parte del convenuto per come in parte motiva;
CP_1
-Condanna la parte convenuta al pagamento delle spese di lite che, in applicazione del DM
55/2014 integrato con DM 147/2022 e adottando criteri medi, si liquidano in euro 518,00 per spese vive, euro 919,00 per fase di studio, euro 777,00 per fase introduttiva, euro 1.680,00 per fase istrutt/trattaz ed euro 1.701,00 per fase decisionale, oltre forfetario 15%, oltre i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Pone a carico di parte convenuta le spese di CTU di cui al decreto del 11.07.2023.
pagina 7 di 8 Cosenza, 13 agosto 2025
Il Giudice
dott.ssa Giuditta Antonella Guaglianone
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