REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Giudice Federica Cattaneo ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella controversia N.R.G. 1483/2024 promossa da
, elettivamente domiciliato presso l'Avv.to CAMPO SALVATORE Parte_1
LORENZO che lo rappresenta e difende come da procura
opponente contro
[...]
Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata
[...] presso l'Avv.to VALENZIANO ALBERTO che la rappresenta e difende come da procura opposta
e contro
Controparte_2 in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente
[...] domiciliata presso l'Avv.to ZANZI ALBERTO che la rappresenta e difende come da procura opposta
e contro in persona del legale rappresentante pro Controparte_3 tempore, elettivamente domiciliata presso gli Avv.ti GARANCINI GIANFRANCO e
GARANCINI GIACOMO che la rappresentano e difendono come da procura opposta
e contro e per essa la mandataria Controparte_4 [...] in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente Controparte_5 domiciliata presso l'Avv.to MASSIGNANI DOMENICO che la rappresenta e difende come da procura opposta
e contro
Controparte_6 contumace
CONCLUSIONI Conclusioni di parte opponente:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria domanda, istanza, difesa, deduzione ed eccezione, così giudicare: in via principale, nel merito,
- annullare e/o revocare il provvedimento del Giudice dell'Esecuzione del 20.02.2024, con cui, si «dispone che versi la somma di 155.184 euro (rectius Parte_1
155.040), oltre 20% per le spese, salvo conguaglio» così quantificando il prezzo di vendita dell'immobile, in violazione del disposto dell'art 568, II comma, c.p.c., senza tener conto della correzione di stima “in considerazione delle caratteristiche dell'immobile” operata dal perito estimatore con la riduzione del 20% e per l'effetto, rideterminare detto prezzo apportando l'adeguamento e la correzione di stima, in misura del 20%, in considerazione delle analitiche e dettagliate caratteristiche dell'immobile in esame, come già operato dal nominato C.T.U., dichiarandosi l'opponente disponibile al versamento della complessiva somma correttamente quantificata. in via subordinata
- rideterminare l'esatta somma da versare da parte del comproprietario . Parte_1
In via istruttoria richiamati tutti i documenti già allegati, rinnovano le istanze istruttorie formulate in atti, insistendo per
- l'ammissione dell'esame testimoniale sulle seguenti circostanze:
1) Vero che nella perizia di stima redatta nel corso della procedura esecutiva R.G.E.
154/2021 ai fini della determinazione del valore dell'immobile pignorato sono stati considerati come parametri di riferimento valori al mq di villini similari ma indipendenti, senza zone comuni;

2) Vero che nella perizia di stima redatta nel corso della procedura esecutiva R.G.E.
154/2021 al valore dell'immobile pignorato è stata apportata una correzione di stima in riduzione (nella misura del 20%) in ragione delle caratteristiche dell'immobile pignorato (lotto A) che non è completamente indipendente dall'adiacente, attiguo e confinante immobile non oggetto di espropriazione (per accesso sia carraio che pedonale in comune, spazi esterni e allacci delle utenze in comune).
Si indica quale teste su tutti i capitoli articolati l'ing. Testimone_1
( ), con studio in Varese, pec. via C.F._1 Email_1
Mantegna 223, Caronno Pertusella 21042 (VA).
- l'ammissione della CTU ai fini di determinare, stimare e quantificare la correzione di stima da apportare al valore dell'immobile oggetto di espropriazione in ragione delle caratteristiche e limitazioni dell'immobile stesso che non risulta essere completamente indipendente dall'adiacente, attigua e confinante abitazione non oggetto di espropriazione.
In ogni caso, con vittoria di spese e competenze del presente procedimento.
Pag. 2 di 8 In punto di spese, in via subordinata, si chiede di determinare le spese di lite in applicazione dell'art. 91 e ss. c.p.c.
Conclusioni di Controparte_1
Piaccia al Tribunale Ill.mo, dichiarare inammissibile e/o improcedibile e/o respingere
l'opposizione con condanna dell'opponente alla rifusione delle spese e competenze del giudizio.
Si chiede che il Tribunale valuti la sussistenza dei presupposti per la condanna dell'opponente ex art.96 c.p.c., I, III e IV c., da liquidarsi anche d'ufficio e da quantificarsi anche in via equitativa.
In via istruttoria: ci si oppone alle richieste istruttorie articolate dall'attore/opponente per i motivi tutti di cui agli scritti difensivi in atti.
Conclusioni di : Controparte_7
Piaccia all'Ecc.mo Tribunale, ogni contraria istanza disattesa, così giudicare
Nel merito: rigettare l'opposizione e tutte le domande proposte in quanto inammissibili e/o comunque infondate in fatto e in diritto.
Con vittoria di spese e compensi di lite anche ex art. 96 c.p.c.
In via istruttoria: ci si oppone alle richieste istruttorie articolate dal Sig. per i motivi tutti di cui ai Pt_1 nostri scritti difensivi.
Conclusioni di : Controparte_3
Voglia l'ill.mo Giudice adito, omnibus contrariis reiectis
In via pregiudiziale
Dichiarare il difetto di legittimazione passiva in capo alla Controparte_3
, disponendone per l'effetto l'estromissione;
[...]
Nel merito rigettare le domande formulate da parte attrice in quanto inammissibili ed infondate per i motivi dedotti in atti.
In ogni caso
Con vittoria di spese di lite e di compenso professionale, oltre accessori, come per legge.
In via istruttoria
Documenti come allegati alla comparsa di costituzione ed alle successive memorie, da ritenersi in questa sede richiamati ai fini di difesa.
Rinnovate le istanze istruttorie tutte formulate in atti, da ritenersi qui integralmente trascritte.
Senza accettazione di contraddittorio su domande nuove e/o modificate.
Conclusioni di , e per essa Controparte_4 Controparte_5
Piaccia all'On.le Tribunale, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:
Pag. 3 di 8 - Nel merito, rigettare l'opposizione e tutte le domande proposte, in quanto infondate in fatto e in diritto;

Con Rispettosa Osservanza.
FATTO E DIRITTO
1.Con atto di citazione regolarmente notificato, ha convenuto in Parte_1 giudizio (esecutato), Controparte_6 Controparte_1 Controparte_7
e dinanzi al Tribunale
[...] Controparte_3 Controparte_4 di Varese, introducendo la fase di merito dell'opposizione agli atti esecutivi ex art. 617
c.p.c. avverso il provvedimento del G.E. (dott. del 20.02.2024 di Per_1 determinazione del prezzo di vendita della quota di proprietà dell'immobile pignorata;
ha formulato le conclusioni sopra riportate.
A fondamento dell'opposizione, parte attrice ha dedotto: che Controparte_1 aveva instaurato nei confronti di il procedimento di esecuzione Controparte_6 immobiliare R.G.E. N. 154/2021, avente ad oggetto la quota indivisa di 1/2 di proprietà dell'immobile sito in Varese, via Del Gaggio 95 (censito come segue: sez.CA, fg.4, mapp.1987, sub.11, cat.A/7 e sez.CA, fg.4, mapp.1987, sub.12, cat.C/6); che veniva nominato quale esperto stimatore l'ing. che si Persona_2 Parte_1 costituiva nell'ambito della procedura esecutiva in qualità di terzo comproprietario pro indiviso della quota pignorata e dichiarava di voler acquistare la quota di proprietà della moglie che il nuovo G.E. incaricava il CTU della predisposizione di Controparte_6 un'integrazione e aggiornamento all'elaborato peritale, in ragione delle contestazioni formulate dai creditori;
che il CTU provvedeva al deposito di tutte le integrazioni richieste;
che con provvedimento 4.01.2024, senza indicare il prezzo di vendita della quota immobiliare pignorata, il G.E. rinviava per la discussione sugli incombenti di cui all'art. 600 c.p.c. all'udienza del 20.02.2024; che all'udienza del 20.02.2024 il G.E. fissava il prezzo di vendita disponendo che “ versi la somma di 155.184 Parte_1 euro, oltre 20% per le spese, salvo conguaglio, entro sessanta giorni da oggi sul conto che sarà aperto dal delegato”; che con provvedimento 28.05.2024 il G.E. definiva la fase sommaria della presente opposizione respingendo la richiesta di sospensione della procedura e di emissione di un provvedimento indilazionabile, ritenendo l'opposizione inammissibile e in ogni caso infondata nel merito attesa la ritenuta correttezza dell'esclusione della riduzione del 20% del prezzo di vendita della quota. L'opponente nella presente sede ha lamentato: che l'opposizione risulta ammissibile, in quanto il provvedimento pregresso del 4.01.2024 non conteneva indicazione del prezzo di vendita e non si trattava in ogni caso di un atto esecutivo impugnabile, non concludendo alcuna fase del procedimento esecutivo;
che il G.E., con il provvedimento impugnato del 20.02.2024, aveva determinato il prezzo di vendita della quota in violazione dell'art. 568, co. 2 c.p.c., non applicando la riduzione del 20% del prezzo, mentre tale riduzione andava operata in ragione del fatto che l'immobile (oggetto di pignoramento per la quota di 1/2 di proprietà) consisteva non in una villa indipendente,
Pag. 4 di 8 bensì in una porzione di casa bifamiliare con spazi e ingresso, pedonale e carraio, comuni per entrambe le due unità abitative, elementi necessariamente incidenti sul valore di mercato del bene come valutato anche dal CTU con indicazione della riduzione del prezzo del 20% nel rapporto di stima, pag. 14, punto 8.4 (doc. 1). non si è costituita in giudizio e il Giudice, verificata la regolarità della Controparte_6 notifica, ne ha dichiarato la contumacia.
Si è costituita contestando quando ex adverso dedotto e Controparte_1 formulando le conclusioni sopra riportate. ha in particolare dedotto ed eccepito: che, in seguito all'ordinanza Controparte_1 del G.E. del 28.05.2024, aveva dato esecuzione a quanto disposto dal Parte_1
Giudice, provvedendo a versare il totale saldo del prezzo in data 18.06.2024, e che in data 11.09.2024 il G.E. aveva emesso il decreto di trasferimento in favore di Pt_1
che pertanto l'opposizione concerneva un provvedimento non più attuale e
[...] superato dalla successiva ordinanza 28.05.2024, non opposta ed anzi eseguita dall'opponente; che l'opposizione risultava inoltre tardiva, essendo stata formulata oltre il termine di 20 giorni a far tempo dall'ordinanza 4.01.2024 con la quale il G.E. aveva già indicato i criteri di determinazione del prezzo di vendita con esclusione della riduzione del 20%; che in ogni caso non doveva essere operata alcuna riduzione del
20% con riferimento al distinto immobile non pignorato e non oggetto di stima.
Si è costituita contestando quando ex adverso Controparte_7 dedotto e formulando le conclusioni sopra riportate.
Si è costituita , contestando quando ex adverso dedotto e Controparte_3 formulando le conclusioni sopra riportate;
in via preliminare, ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva, atteso che nel procedimento esecutivo era subentrata nella sua posizione processuale, ex art. 111 c.p.c., la cessionaria del credito
[...]
con automatica estromissione della cedente in sede esecutiva. CP_4
Si è costituita e per essa la mandataria Controparte_8 Controparte_5
contestando quando ex adverso dedotto e formulando le conclusioni sopra
[...] riportate.
Depositate le memorie integrative, alla prima udienza del 14.01.2025 il Giudice ha esperito il tentativo di conciliazione, tuttavia non andato a buon fine.
All'udienza del 15.04.2025 le parti hanno precisato le conclusioni e all'esito della discussione orale il Giudice ha riservato il deposito della sentenza nel termine di 30 giorni ex art. 281sexies, co. 3 c.p.c..
2.Preliminarmente, con riferimento alle deduzioni difensive svolte in sede di discussione orale da parte dell'opponente, va rilevata la piena validità della procura (o meglio, delle procure) rilasciata in favore dei difensori di , in Controparte_3 atti.
A ben vedere, la validità della procura di non risulta oggetto Controparte_3 di contestazione neppure da parte dell'opponente, il quale piuttosto ha invece sostenuto
Pag. 5 di 8 la piena validità della procura in questione quale argomentazione difensiva dalla quale derivarne – nella propria tesi - la sussistenza del litisconsorzio nei confronti di
[...]
, in quanto ritenuta (ancora) parte del procedimento esecutivo. Controparte_3
3.Effettuato tale necessario chiarimento, in applicazione del principio della ragione più liquida occorre ora rilevare l'infondatezza nel merito dell'opposizione agli atti esecutivi in esame, che deve pertanto essere respinta, per le seguenti ragioni.
4.Come già sopra esposto, la censura mossa dall'opponente al provvedimento del G.E. del 20.02.2024 consiste nell'errata determinazione del prezzo di vendita della quota immobiliare pignorata;
in particolare, l'opponente ha contestato l'operato del G.E. nella parte in cui è stata esclusa la riduzione del 20% del prezzo di vendita, ritenuta invece dall'opponente doverosa e riferibile alle caratteristiche peculiari dell'immobile in questione, essendo oggetto di pignoramento la quota di comproprietà di un immobile consistente in una porzione di casa bifamiliare con spazi e ingresso, pedonale e carraio, in comune con un altro immobile (estraneo, quest'ultimo, alla procedura esecutiva); di ciò avrebbe dato conto il perito nel proprio elaborato e precisamente al punto 8.4, pag.
11 del doc. 1 prodotto dall'attore.
5.Ebbene, il CTU al punto 8.4 dell'elaborato peritale in questione (consistente nell'integrazione e aggiornamento della perizia al 15.01.2023, riportato per estratto sub doc. 1 att. e per intero sub doc. 14 att.) dichiara quanto segue:
“In considerazione delle caratteristiche dell'immobile [vale a dire l'immobile oggetto di valutazione, pignorato per la quota di 1/2 di proprietà], non è possibile procedere alla divisione dello stesso in due unità in quanto i costi delle opere per creare due unità immobiliari supererebbe il deprezzamento applicato all' immobile per la vendita di una sola quota del 50%. Riduzione del 20% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore”.
6.Dal chiaro tenore letterale della perizia redatta dal consulente emerge l'erroneità dell'assunto posto alla base del motivo di opposizione formulato dall'attore, ossia che la riduzione del 20% sarebbe stata proposta dal CTU in relazione alla caratteristica peculiare dell'immobile di essere una porzione di casa bifamiliare con spazi in comune con un altro immobile: ed infatti, contrariamente a quanto sostenuto dall'opponente, il punto 8.4 dell'elaborato peritale citato è chiaro nel riferire la riduzione del 20% al differente aspetto della vendita della sola quota di proprietà dell'immobile periziato;
riduzione che del tutto correttamente il G.E. ha ritenuto di escludere, atteso il limite stabilito dall'art. 600, co. 2 c.p.c. per la vendita della sola quota nel processo esecutivo – profilo, del resto, neppure oggetto di contestazione da parte dell'opponente (“ciò che non si è voluto considerare nella fattispecie è che l'immobile oggetto di espropriazione avrebbe dovuto essere stimato tenendo conto di una necessaria riduzione, perché è inserito in un contesto nel quale non è completamente indipendente da altro immobile adiacente non oggetto di espropriazione;
e ciò a prescindere dalle questioni che attengono al fatto che è stata
Pag. 6 di 8 espropriata solo una quota dell'immobile in discorso”, v. memoria integrativa n. 1 dell'attore, pag. 7).
7.Non solo. Dalla lettura del medesimo elaborato peritale integrativo citato si evince che il differente profilo della peculiarità dell'immobile, di costituire parte di un villino bifamiliare, è stata peraltro - del tutto correttamente - già preso in considerazione dal CTU al fine di determinare il prezzo di vendita.
Il CTU ha infatti esposto: “

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Trattasi di un'unità immobiliare a destinazione residenziale. L' immobile oggetto della presente stima è la porzione di una villa bifamiliare;
l'immobile
è composto da un piano terra, un primo piano e da un piano sottotetto, in adiacenza al fabbricato è ubicato il box. Il fabbricato è situato in zona residenziale periferica di
Varese al confine con il comune di Gazzada Schianno e (…)

8.1 Criterio di CP_7 stima: Il sottoscritto esperto nella valutazione del bene immobile in oggetto ha tenuto conto dell'ubicazione territoriale, del sistema costruttivo, della tipologia dell'intero compendio, della vetustà, del piano e dell'esposizione, delle finiture esterne ed interne, dello stato manutentivo, delle condizioni igienico – sanitarie, della dotazione
d'impianti, dell'appetibilità dal punto di vista della domanda immobiliare, nonché di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene stesso, nello stato di fatto, di diritto e per come si è presentato all'ispezione peritale”.
8.Ne discende che la pretesa dell'attore di applicare una riduzione del 20% al prezzo di vendita in ragione della peculiarità dell'immobile di essere parte di un villino bifamiliare non solo non trova fondamento nella perizia al punto 8.4 citato dall'opponente (trattandosi, come si è detto, di valutazione operata dal CTU in relazione al differente aspetto della vendita della quota), ma, in considerazione di quanto appena osservato, si tradurrebbe, in concreto, in un'ingiustificata doppia considerazione della medesima caratteristica del bene ai fini della determinazione riduttiva del prezzo (posto che il CTU ha dichiarato di avere già valutato tutte le caratteristiche dell'immobile in questione, espressamente qualificato quale “porzione di una villa bifamiliare”, ai fini della determinazione del prezzo).
9.In conclusione, tutto ciò complessivamente ritenuto e osservato in via dirimente ed assorbente rispetto ad ogni altra considerazione, l'opposizione è infondata e va respinta.
10.Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014, avuto riguardo al valore della causa e all'attività difensiva in concreto svolta, con riduzione dei compensi in misura massima attesa la non complessità delle questioni di fatto e di diritto trattate, considerata inoltre la natura documentale della controversia.
Spese irripetibili nei confronti di non costituitasi in giudizio. Controparte_6
11.Da ultimo, va respinta la richiesta di condanna dell'opponente per lite temeraria, non sussistendone i relativi presupposti, non costituendo la mera
Pag. 7 di 8 infondatezza dell'azione circostanza da sé sola sufficiente ai fini dell'adozione della pronuncia in considerazione, rientrando l'iniziativa dell'attore nell'ordinaria esplicazione dell'attività difensiva, tenuto altresì conto del comportamento processuale serbato dalla parte.


P.Q.M.


Il Tribunale di Varese, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così provvede:

1.rigetta l'opposizione;

2.condanna l'opponente a rifondere l'opposta delle spese di lite, Controparte_1 liquidate in €3.809,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, oltre IVA se dovuta e
CPA come per legge;

3.condanna l'opponente a rifondere l'opposta delle Controparte_7 spese di lite, liquidate in €3.809,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, oltre
IVA se dovuta e CPA come per legge;

4.condanna l'opponente a rifondere l'opposta delle spese di Controparte_3 lite, liquidate in €3.809,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, oltre IVA se dovuta e CPA come per legge;

5.condanna l'opponente a rifondere l'opposta , e per essa la Controparte_4 mandataria delle spese di lite, liquidate in €3.809,00 per Controparte_5 compensi, oltre 15% per spese generali, oltre IVA se dovuta e CPA come per legge;

6.spese irripetibili nei confronti di Controparte_6
Varese, 5.05.2025
Il Giudice
Federica Cattaneo
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