Tribunale Ordinario di Patti
SEZIONE CIVILE N.R.G. 102 /2025
Ordinanza a seguito della scadenza del termine per il deposito di note ex art. 127 ter c.p.c.
Il Giudice
Visti l'articolo 127 ter e successive modifiche, nonché l'art. 281 sexies c.p.c., rilevato che con decreto che disponeva la trattazione scritta del presente procedimento i procuratori erano avvertiti della possibilità che la causa fosse definita con sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.; ritenute le conclusioni e le domande formulate dalle parti nelle note di trattazione scritta;
si ritira in Camera di Consiglio.
All'esito, pronuncia la sentenza di cui ai fogli allegati, costituente parte integrante del presente verbale, omettendo lettura del dispositivo come da normativa sopra richiamata.
Si comunichi.

TRIBUNALE DI PATTI
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In composizione monocratica, in persona del Giudice dott. PI LO NA ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado n. 102 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025 vertente
TRA
(P.IVA , in persona del legale rappresentante pro tempore sig. Parte_1 P.IVA_1
, con sede in UE (ME), c/da Furiano, rappresentata e difesa, Parte_2 giusta procura in atti, dall'Avv. Emidio Riolo presso il cui studio sito in UE, via Cicerone
n.8, è elettivamente domiciliata;

- ATTRICE -
CONTRO , nato a [...] il [...] (cod. fisc. , CP_1 CodiceFiscale_1 residente in [...];
, nata a [...] il [...] (cod. fisc. Parte_3 [...]
), residente in c/da Buffone int. 13 Complesso residenziale Tea, 98070, UE C.F._2
(ME);
, nata a [...] il [...] (cod. fisc. Parte_4 C.F._3
), residente in c/da Buffone int. 12 Complesso residenziale Tea, 98070, UE (ME);
[...]
, nato a [...] il [...], (cod. fisc. Parte_5 C.F._4
, residente in c/da Buffone int. 11 Complesso residenziale Tea, 98070, UE (ME);
[...]
, nato a [...] il18.11.1955 (cod. fisc. ), Parte_6 CodiceFiscale_5 residente in [...], 1233, Bernex-Ginevra (CH);
, nato a [...] il [...] (cod. fisc. Controparte_2 [...]
) residente in [...]- SA IU SE (MI); C.F._6
, nato a [...] il [...] (cod. fisc. Parte_7 [...]
), residente in [...] Troina (EN); C.F._7
, nata a [...] il [...], nata a [...] il [...] (cod. Parte_8 fisc. ), residente in [...]; CodiceFiscale_8
, nato a [...] il [...] (cod. fisc. ), Parte_9 CodiceFiscale_9 residente in [...];
, nata a [...] il [...] (cod. fisc. Parte_10 C.F._10
), residente in [...];
[...]
, nato a [...] il [...] (cod. fisc. Parte_11 [...]
), residente in [...]; C.F._11
, nata a [...] il [...], (cod. fisc. Parte_12 C.F._12
), residente in [...], 20011 Corbetta (MI);
[...]
, nato a [...] il [...] (cod. fisc. Parte_13 C.F._13
), residente in [...];
[...]
, nata a [...] il [...] (cod. fisc. Parte_14 C.F._14
), residente in [...], UE (ME);
[...]
, nata a [...] il [...] (cod. fisc. Parte_15 [...]
), residente in [...]: C.F._15 , nato a [...] l'[...] (cod. fisc. Parte_16 C.F._16
, residente in c/da Buffone int. 14, Complesso residenziale Tea, 98070, UE (ME);
[...]
, nata a [...] l'[...] (cod. fisc. , Controparte_3 CodiceFiscale_17 residente in [...];
, nata a [...] il [...], (cod. fisc. Parte_17 [...]
) residente in [...]; C.F._18
, nata ad [...] il [...] (cod. fisc. Parte_18 C.F._19
, residente in [...];
[...]
, nato a [...] il [...] (cod. fisc. Parte_19 [...]
), residente in C/da Buffone int. 36 complesso residenziale Tea, 98070, C.F._20
UE (ME);
, nato a [...] (cod. fisc. Parte_20 C.F._21
), residente in c/da Buffone, 98070, UE (ME);
[...]
, nata a [...] il [...] (cod. fisc. Parte_21 C.F._22
), residente in [...] Mistretta (ME);
[...]
, nata a [...] il [...] (cod. fisc. Parte_22 [...]
), residente in c/da Bruca n. 133, 98071 Capo D'Orlando (ME), C.F._23
, nata a [...] l'[...] (cod. fisc. Parte_23 [...]
), residente in C/da Buffone, 98070, UE (ME); C.F._24
, nato a [...] il [...], (cod. fisc. Parte_24 C.F._25
), residente in [...];
[...]
, nata a [...] il [...] (cod. fisc. ), CP_4 CodiceFiscale_26 residente in [...] Troina (EN);
, nato a [...] il [...], residente in [...]I n. Parte_25
95, (cod. fisc. ), residente in [...] Mistretta CodiceFiscale_27
(ME);
, nata a [...] il [...], (cod. fisc. ), Parte_26 CodiceFiscale_28 residente in [...] Giarre (CT);
, nata a [...] l'[...] (cod. fisc. Parte_27 C.F._29
), residente in [...] SAt'Agata di Militello (ME);
[...]
, nata a [...] il [...] (cod. fisc. ), Parte_28 CodiceFiscale_30 residente in [...]; , nata a [...] il Parte_29
29.06.1967, (cod. fisc. ), residente in [...] CodiceFiscale_31
MI (EN);
, legale rappresentante della Controparte_5 Controparte_6
(P.Iva , con sede legale in Via Poliziano, 7, Milano;
P.IVA_2
, nata a [...]il [...] (cod. fisc. , Parte_30 CodiceFiscale_32 residente in C/da Buffone n. 5, 98070, UE (ME);
, nata a [...] il [...] (cod. fisc. ), Parte_31 CodiceFiscale_33 residente in c/da Buffone int. 12 Complesso residenziale Tea, 98070, UE (ME);
, nato a [...] il [...] (cod. fisc. Parte_32 C.F._34
), residente in [...], 98070 SA Salvatore di Fitalia (ME);
[...] tutti rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'Avv. Antonino Araca presso il cui studio, sito i Militello Rosmarino, via Rossa di SA Secondo n. 8, sono elettivamente domiciliati;

(c.f. ) nata a Parte_33 C.F._35
CA (Me) il 30/03/1974 ed ivi residente in C. da Ricchiò snc, rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'Avv. Stefania Scaffidi Muta presso il cui studio, sito in SAt'Agata Militello, via Roma n. 64, è elettivamente domiciliata;

, in persona dell'Amministratore Controparte_7 pro tempore, Sig. , Cod. Fisc. corrente in UE, Controparte_8 P.IVA_3 [...]
rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'Avv. Massimo Miracola presso il cui CP_9 studio sito in SAt'Agata Militello, via Enna n.2, è elettivamente domiciliato;

- CONVENUTI-
, nata a [...] il [...] (cod. fisc. ), CP_10 CodiceFiscale_36 residente in [...], UE (ME);
, nato a [...], il [...] Parte_34
(cod. fisc. ), residente in C/da Sprazzì, 8/A, SAt'Agata di Militello (ME) C.F._37 entrambi rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dall'Avv. Antonino Araca presso il cui studio, sito i Militello Rosmarino, via Rossa di SA Secondo n. 8, sono elettivamente domiciliati;

- INTERVENUTI -
E NEI CONFRONTI DI
), residente in [...] C.F._38
Cupane n. 6, 98070 UE (ME); ( ), residente in c/da Buffone, int. 2 del Parte_35 C.F._39
Complesso residenziale Tea, 98070 UE (ME);
( ), residente in c/da Buffone, int. 3 del CP_12 C.F._40
Complesso residenziale Tea, 98070 UE (ME);
( ), residente in c/da Buffone, int. 4 del Complesso CP_13 C.F._41 residenziale Tea, 98070 UE (ME);
( ) residente in c/da Buffone, int. 8 del Controparte_14 C.F._42
Complesso residenziale Tea, 98070 UE (ME);
( ), residente in [...], Controparte_15 C.F._43
98076 SAt'Agata di Militello (ME);
( ), residente in [...], 20098 Controparte_16 C.F._44
SA IU SE (MI);
( ), residente in [...], 20098 – SA CP_2 C.F._45
IU SE (MI);
( , residente in [...] C.F._46
Mille n. 6, 20098 – SA IU SE (MI);
( ), residente in [...], 20098 – SA CP_18 C.F._47
IU SE (MI);
( ), residente in [...] C.F._48
Mille n. 6, 20098 – SA IU SE (MI);
( ), residente in c/da Buffone N. 15 Controparte_20 C.F._49
Complesso residenziale Tea, 98070 – UE (ME);
( ), residente in [...] C.F._50
N. 21, 98070 SA marco d'Alunzio (ME);
( , residente in [...] C.F._51
25, 98070 SA marco d'Alunzio (ME);
( , sede legale in via Vigevano 95, 20010 Controparte_6 P.IVA_2
Bareggio (MI);
( ), residente in [...] C.F._52
Pietralia n. 4, 94010 MI (EN);
( , residente in [...], Controparte_24 C.F._53
98075 SA Fratello (ME); ( ), residente in C/da Nicetta, 98070 UE (ME); CP_25 C.F._54
( ), residente in [...], Controparte_26 C.F._55
98070 UE (ME);
(C.F. ), residente in [...], Controparte_27 C.F._56
94014 Nicosia (EN);
- CONVENUTI CONTUMACI –
NONCHÉ CONTRO
, nato il [...] a [...], residente ad Controparte_8
UE (ME), Piazza Federico II n. 20 (C.F. ) n. q. di Amministratore C.F._57 del Complesso Residenziale Tea
- CONVENUTO CONTUMACE -
OGGETTO: impugnazione delibera condominiale.
CONCLUSIONI: Come da verbale in atti.
CONSIDERATO IN FATTO

1. Con atto di citazione regolarmente notificato, la società conveniva in giudizio Parte_1 innanzi all'intestato Tribunale il e i suelencati Controparte_7 condomini al fine di sentire dichiararsi la nullità della delibera adottata dall'assemblea condominiale in data 17 agosto 2024.
Premetteva che l'amministratore del condominio Arch. riceveva, in Controparte_28 data 06.08.2024, una Pec contenente un avviso di autoconvocazione dell'assemblea per il giorno
17.08.2024, alle ore 18.00, in prima convocazione.
Spiegava che nella suddetta assemblea, con la partecipazione di 22 condomini per un totale di 868,546 millesimi, venivano deliberati:
- La revoca dell'amministratore CP_28
- La bocciatura del bilancio consuntivo 2023/2024;
- L'annullamento del bilancio preventivo di esercizio 2024;
- L'annullamento della delibera assembleare del 1606.2024;
- L'approvazione dell'istituzione di un consiglio e la nomina di tre consiglieri.
Sosteneva che l'assemblea in questione non era stata legittimamente convocate poiché la convocazione non risultava sottoscritta da alcuno dei richiedenti e il mittente della Pec non risultava essere proprietario di alcun immobile. Lamentava l'annullabilità della delibera in considerazione del fatto che all'esito dell'assemblea erano stati annullati il bilancio consuntivo 2023/2024 e quello preventivo 2024 senza discussione né trasmissione dei nuovi documenti e senza che ciò fosse previsto dall'ordine del giorno.
Rappresentava l'illegittimità della delibera di revoca dell'amministratore precedente e di nomina del nuovo amministratore poiché adottata in violazione degli artt. 41 e 42 del regolamento contrattuale a norma dei quali l'amministrazione del complesso è demandata esclusivamente all'ente gestore ( . Parte_1
Deduceva, altresì, l'annullabilità della delibera nel punto in cui approvava la costituzione del consiglio condominiale in quanto non previsto né dal regolamento né dall'ordine del giorno.
Concludeva chiedendo l'annullamento della delibera condominiale impugnata, con vittoria di spese e compensi.
Si costituivano in giudizio , , , CP_1 Parte_3 Parte_4 Parte_5
, , , , Parte_6 Parte_7 Parte_8 Parte_9 Parte_10
, ,
[...] Parte_11 Parte_12 Parte_13 CP_10
, , Parte_14 Parte_15 Parte_16 Controparte_3 Parte_17 Pt_18
, ,
[...] Parte_19 Parte_20 Parte_34 Parte_21
, , , , Parte_22 Parte_23 Parte_24 CP_4 Parte_25 Pt_26
,
[...] Parte_27 Parte_28 Parte_29 Controparte_5
, , contestando interamente quanto ex
[...] Parte_30 Parte_31 Parte_32 adverso chiesto dedotto ed eccepito.
Sostenevano la pretestuosità dell'eccezione di annullabilità sollevata da parte attrice poiché la presenza in assemblea della società condomina, odierna attrice, sana l'omessa tardiva o incompleta convocazione in quanto la delibera assembleare è annullabile, ex art. 66 disp. att. c.
c., solo su istanza dei dissenzienti o assenti perché non validamente convocati.
Esponevano che non risultava alcuna difformità tra l'ordine del giorno e gli argomenti trattati in seno all'assemblea e che non si era verificata alcuna violazione del diritto del condomino di essere informato sugli argomenti da trattare.
Deducevano la validità della revoca del vecchio amministratore e della nomina del nuovo e specificavano che il regolamento condominiale era stato redatto dalla società costruttrice, la quale illegittimamente si era attribuita le prerogative di gestione del condominio e di nomina dell'amministratore. Aggiungevano che la suddetta società era stata dichiarata fallita nel 2012 e, pertanto, aveva perso ogni possibilità di gestione del condominio.
Precisavano inoltre che la società attrice era una semplice condomina titolare di una quota millesimale pari a 185,322 e, in quanto tale, non poteva vantare alcuna eventuale prerogativa di competenza della società costruttrice.
Rappresentavano che, in ogni caso, le disposizioni del regolamento condominiale che attribuiscono la gestione del condominio e la nomina dell'amministratore alla società costruttrice sono nulle in quanto in contrasto con quanto previsto dagli artt. 1129 e 1138 del Codice civile.
Contestavano anche il quarto motivo di impugnazione spiegando che negli edifici con almeno dodici unità abitative l'assemblea dei condomini può nominare un consiglio di condominio con funzioni consultive e di controllo.
Concludevano chiedendo rigettarsi le domande attoree, in via riconvenzionale, dichiararsi la nullità degli artt. 40 e 41 del regolamento condominiale e ordinarsi alla società attrice la produzione in giudizio di tutti i documenti relativi alla gestione dal 01.01.2023 al 17.08.2024 oltreché di rendere conto sulla gestione illegittimamente effettuata nel medesimo periodo, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva in giudizio la condomina contestando Parte_33 interamente il contenuto dell'atto di citazione e riportandosi alle medesime motivazioni degli altri condomini convenuti.
Concludeva chiedendo il rigetto delle domande avversarie, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva in giudizio il condomino contestando le Controparte_2 argomentazioni avversarie e chiedendo il rigetto delle domande tutte ex adverso formulate, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva in giudizio, con comparsa di risposta, il Complesso Residenziale TEA in persona dell'amministratore pro tempore . Controparte_8
Premetteva che la società attrice era divenuta condomina a seguito dell'acquisto, all'asta del
Tribunale di Patti, del fabbricato adibito ad albergo e del terreno ove sono ubicati dei campi da gioco, due pozzi e una piscina con solarium.
Spiegava che l'assemblea del 16.06.2024, convocata dal precedente amministratore, rilevava delle anomalie nella gestione del condominio con un consistente aumento delle voci di spesa a consuntivo rispetto a quella approvata l'anno precedente (da € 43.750,00 a € 61.894,49). Esponeva che l'amministratore precedente, nonostante le richieste dei condomini, non forniva alcuna spiegazione in merito e non provvedeva a consegnare copia della documentazione richiesta da questi ultimi.
Specificava che i condomini, con lettera del 16.07.2024, chiedevano all'amministratore la convocazione di un'assemblea straordinaria da tenersi entro 30 giorni e che la richiesta rimaneva priva di riscontro.
Esponeva che, a fronte dell'inerzia dell'amministratore, i condomini si autoconvocavano in assemblea che si teneva regolarmente il 17.08.2024 con la partecipazione del precedente amministratore, della società attrice e di altri condomini per un totale di 868,546 millesimi.
Rappresentava che l'autoconvocazione dell'assemblea era avvenuta nel completo rispetto di quanto previsto dall'art. 66 disp. att. c. c. e che le presunte irregolarità lamentate dall'attrice non potevano comportare l'annullamento della delibera impugnata.
Ribadiva che la presenza del condomino in assemblea sana l'omessa o irregolare convocazione.
Sosteneva l'infondatezza degli altri motivi di impugnazione con i medesimi argomenti degli altri condomini costituiti in giudizio.
Concludeva chiedendo rigettarsi le domande attoree, in via riconvenzionale, dichiararsi la nullità degli artt. 40 e 41 del regolamento condominiale e ordinarsi alla società attrice la produzione in giudizio di tutti i documenti relativi alla gestione dal 01.01.2023 al 17.08.2024 oltreché di rendere conto sulla gestione illegittimamente effettuata nel medesimo periodo, con vittoria di spese e compensi.
La causa, istruita documentalmente, veniva decisa con la presente sentenza ex art. 281 sexies a seguito della lettura delle istanze e conclusioni compendiate nelle note scritte ex art. 127 ter c.
p. c.

2. Preliminarmente, va dichiarata l'integrità del contraddittorio anche a prescindere dal vizio di notifica dell'atto introduttivo nei confronti dei condomini e i quali, CP_10 Pt_34 costituendosi in giudizio, hanno sanato ogni vizio ed hanno agevolmente preso posizione sui fatti e sulle domande oggetto di causa.
Nel merito, parte attrice agisce per ottenere l'annullamento della delibera condominiale adottata in seno all'assemblea tenutasi in data 17.08.2024. Preliminarmente occorre premettere che l'assemblea di cui si discute, diversamente dal solito, non è stata convocata dall'amministratore di condominio bensì autoconvocata dai condomini stessi.
L'articolo 66 disp. att. c.c. riconosce, infatti, ai condomini un potere di impulso alla convocazione dell'assemblea in presenza di una duplice condizione: la formalizzazione della richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio e l'inerzia, per oltre 10 giorni, da parte dell'amministrazione. L'eccezionalità del potere di auto convocazione
è, pertanto, circoscritto alla sussistenza delle due circostanze sopra indicate in difetto delle quali ai condomini è preclusa ogni possibilità di convocare l'assemblea.

2.1 Nel caso in esame parte attrice non muove alcuna contestazione sulla sussistenza dei suddetti presupposti ma si limita a contestare l'irregolarità della convocazione perché effettuata a mezzo di un indirizzo PEC appartenente a un soggetto che non risulta essere un condomino.
Va osservato che l'art. 66 disp. att. c. c. nel disciplinare le modalità di convocazione dell'assemblea prevede che la stessa debba avvenire, almeno cinque giorni prima, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.
È chiaro, dunque, che l'intento del legislatore è quello di assicurare un valido sistema convenzionale di presunzione di conoscenza degli avvisi diretti agli aventi diritto.
La comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea è atto recettizio e solo le modalità sopra indicate permettono di ritenere la stessa giunta alla conoscenza del destinatario.
In tale prospettiva, a parere dello scrivente, non assume alcuna rilevanza il mittente dell'avviso, a maggior ragione se si considera che nel caso in specie lo scopo della convocazione
è stato raggiunto sotto entrambi i profili: la stessa è giunta alla conoscenza di parte attrice (cfr all.
3 parte attrice) e la società convocata ha preso parte all'assemblea condominiale.
A tal proposito pare opportuno osservare che la presenza del condomino all'assemblea ha effetto sanante in ordine ad eventuali irregolarità dell'avviso di convocazione: “la presenza in assemblea e la partecipazione al voto del delegato dell'avente diritto pretermesso (che non ha inteso, nella circostanza, far constatare l'irregolarità incorsa) sana il vizio formale ed esclude che il delegante possa successivamente addurlo
a motivo di annullamento della seduta dell'organo collegiale del condominio” (Cass. civ. n. 12934/2022), stante anche quanto previsto nell'art. 66, terzo comma, disp. att. cod. civ. secondo cui «in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1337 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati». In altre parole, in tema di impugnazioni di delibere condominiali vige il principio secondo cui la presenza del condomino all'assemblea sana una convocazione omessa, tardiva o incompleta, in quanto la delibera assembleare è annullabile ex art. 66 disp. att. c.c. solo su istanza dei condomini dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Nel caso in cui il condomino partecipi all'assemblea senza contestare il vizio della convocazione, si forma quindi l'acquiescenza sanante (Trib. Latina 21 maggio 2024 n. 1107), infatti il condomino, partecipando all'assemblea senza far valere invalidità poste a protezione del suo interesse ad una consapevole partecipazione alla delibera, dimostra con un comportamento univoco che l'inosservanza della disciplina legislativa non ha inciso su tale interesse e, in definitiva, presta acquiescenza.
Orbene, nel caso in specie la società attrice risulta essere stata presente all'assemblea condominiale di cui si discute: dall'esame del verbale di assemblea versato in atti emerge infatti la presenza dell'Avv. in nome e per conto della e non risulta alcuna CP_12 Parte_1 contestazione dello stesso in merito all'irregolarità della notifica.
Da quanto sopra esposto ne deriva che il motivo di impugnazione in esame non può trovare accoglimento.

2.2 Con il secondo motivo di opposizione parte attrice lamenta il mancato rispetto dell'ordine del giorno in base al quale l'assemblea avrebbe dovuto discutete e rettificare il bilancio consuntivo
2023/2024 e il bilancio preventivo 2024 e approvare il nuovo bilancio mentre invece ha annullato i precedenti bilanci senza discussione né trasmissione dei documenti.
In ordine alla questione in esame va premesso che l'art. 66, comma 3, disp. att. c.c. prevede che l'avviso di convocazione debba contenere specifica indicazione dell'ordine del giorno allo scopo di consentire una partecipazione informata e consapevole all'assemblea condominiale.
A tal proposito appare chiarificatrice una pronuncia della Suprema Corte secondo la quale
“L'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea risponde alle finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione.” (Cacc. Civ. n. 25693/2018).
Posto che, sulla base del superiore principio, l'ordine del giorno indicato nell'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio, assume la funzione di consentire agli associati di partecipare al consesso in modo consapevole ed informato rispetto agli argomenti destinati ad essere dibattuti, è possibile a tal fine ritenere sufficiente l'indicazione in termini essenziali degli argomenti da trattare, non essendo invece necessario l'indicazione analitica e minuziosa degli argomenti che saranno trattati in sede di riunione ma è sufficiente che le tematiche siano indicate specificamente ed in modo chiaro, affinché si possa verificare se le successive deliberazioni abbiano esorbitato o meno dal tema sottoposto ai partecipanti.
Pertanto, in considerazione della ratio suesposta, la norma si presta ad un'interpretazione non stringente e la sua eventuale genericità non comporta l'invalidità della delibera condominiale, qualora risulti che il condomino, sia pure per altre vie, era sufficientemente informato sull'argomento che avrebbe costituito oggetto dell'assemblea.
Nel caso di specie, non si configura alcuna violazione della norma citata in quanto l'o.d.g. allegato alla convocazione versato in atti (doc. 4 citazione) corrisponde ai punti deliberati durante l'assemblea del 17.08.2024, sì da consentire a ciascun condomino di comprendere e valutare esattamente il tenore e l'importanza degli argomenti trattati.
Del tutto irrilevante risulta, ad opinione di questo giudicante, la circostanza che nella convocazione vengano riportate le voci “Rettifica del bilancio consuntivo 2023/2024” e
“Rettifica del bilancio preventivo esercizio 2024” e che poi, di fatto in seno all'assemblea, si sia invece deliberato il loro annullamento. In applicazione del principio sopra enunciato, infatti,
l'indicazione generica inerente la rettifica dei suddetti bilanci basta a far intendere ai condomini l'argomento che sarebbe stato trattato in sede assembleare. Appare poi, a tal fine, poco significativo che, anziché procedere alla rettifica dei predetti bilanci, i condomini abbiano deciso di annullarli.
Per le ragioni sopra esposte la doglianza va rigettata.

2.3 Rimane dunque da esaminare il punto relativo all'illegittimità della deliberazione di revoca dell'amministratore di condominio e di nomina del nuovo amministratore poiché in contrasto con quanto statuito dal regolamento contrattuale.
Parte attrice sostiene infatti che, sulla base di quanto previsto da quest'ultimo, solo l'ente gestore può nominare la figura dell'amministratore di condominio e che, in altri termini,
l'amministrazione del complesso spetta solo alla Sifar S.r.l.
Va innanzitutto osservato che ai sensi del combinato disposto degli artt. 1129 e 1138 c. c. la nomina dell'amministratore rientra nelle attribuzioni inderogabili dell'assemblea.
La suddetta circostanza trova conferma anche nella pronuncia della Suprema Corte secondo la quale “L'articolo 1138 c.c., comma 4, dichiara espressamente non derogabile da parte del regolamento condominiale la disposizione posta dall'articolo 1129, la quale riserva alla sola assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata del suo incarico in un anno.” (Cass Civ. N. 13011/2013). Pertanto, non solo non emerge da parte dei condomini convenuti alcuna violazione del regolamento contrattuale ma, al contrario, emergono chiari profili di illegittimità del regolamento contrattuale di cui si dibatte.

3. Va esaminata, a questo punto, la domanda riconvenzionale di accertamento della nullità del regolamento contrattuale avanzata dai convenuti , CP_1 Parte_3 [...]
, , , , Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8
, , , Parte_9 Parte_10 Parte_11 Parte_12 Parte_13
, , , ,
[...] CP_10 Parte_14 Parte_15 Parte_16 Controparte_3 [...]
, , Pt_17 Parte_18 Parte_19 Parte_20 Parte_34
, , , Parte_21 Parte_22 Parte_23 Parte_24 CP_4 Pt_25
, , ,
[...] Parte_26 Parte_27 Parte_28 Parte_29
, e Complesso Controparte_5 Parte_30 Parte_31 Parte_32 residenziale TEA in persona dell'amministratore p. t.
In primo luogo, appare opportuno specificare che Il regolamento condominiale è il complesso di norme con cui i condomini intendono disciplinare la pacifica convivenza all'interno dell'edificio, affinché questo sia valido è necessario che venga approvato con una deliberazione assembleare adottata con il voto della maggioranza che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (cfr. art. 1336 c. c., secondo comma, e art. 1338 c.c. terzo comma).
Nell'eventualità in cui, invece, il regolamento sia approvato all'unanimità da tutti i condomini, si parla di regolamento condominiale contrattuale.
L'unanimità può essere raggiunta o con una deliberazione assembleare adottata con il voto favorevole di tutti i condomini (e con tutti i condomini presenti) oppure con l'approvazione del regolamento all'atto dell'acquisto dell'immobile dal costruttore.
Quest'ultima ipotesi si verifica quando è direttamente il costruttore a predisporre il regolamento condominiale e l'unanimità viene, pertanto, raggiunta attraverso i diversi acquisti delle unità immobiliari da parte dei singoli proprietari.
Orbene, il caso che ci riguarda rientra proprio in tale ultima tipologia: il regolamento contestato è stato infatti direttamente predisposto dalla Società costruttrice e Controparte_29 allegato ai contratti di compravendita delle singole unità immobiliari.
A tal riguardo va notato che, in caso di regolamento approvato all'unanimità (quindi di regolamento contrattuale), laddove la parte voglia contestare la nullità di una clausola in esso contenuta deve farlo citando in giudizio tutti gli altri condomini (in qualità di controparti del contratto) e non solo l'amministratore del condominio, che resta parte terza rispetto al regolamento contrattuale.
Quanto appena detto è confermato da una recente pronuncia della Cassazione, secondo la quale “il regolamento di condominio cosiddetto “contrattuale”, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, allora, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune;
ne consegue che l'azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del (e quindi dell'amministratore), il quale è carente di legittimazione in CP_7 ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario”. (Cass. Civ. ord. n. 6656/2021).
Nel caso che ci occupa l'impugnazione delle clausole del regolamento contrattuale può ritenersi validamente proposta in quanto oggetto di domanda riconvenzionale in un giudizio in cui tutti i condomini sono parti dello stesso (cfr anagrafica condominiale in atti).
Passando dunque al merito della domanda riconvenzionale di declaratoria di nullità va detto che l'art. 1138 c.c., comma 4, dichiara espressamente non derogabile da parte del regolamento condominiale la disposizione posta dall'art. 1129, la quale riserva alla sola assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata del suo incarico in un anno.
Va, pertanto, dichiarata la nullità della seguente clausola del regolamento contrattuale del complesso residenziale TEA: “L'Amministrazione, come in precedenza stabilito, è gestita dalla Società costruttrice ed Ente gestore che potrà nominare persona delegata che, in tal caso, rivestirà la figura di
Amministratore.” che riserva alla società costruttrice la nomina di amministratore del condominio sottraendo il relativo potere di nomina e di revoca all'assemblea.
Altresì, per logica conseguenza, vanno dichiarate nulle tutte le altre disposizioni del regolamento contrattuale che attribuiscono la gestione e l'amministrazione del condominio alla società costruttrice in violazione di quanto stabilito dagli artt. 1129 e 1138 c. c.

3.1 Con ulteriore domanda riconvenzionale i condomini convenuti chiedono, per un verso, ordinarsi alla società attrice di produrre in giudizio tutti i documenti relativi alla gestione del condominio dal 01.01.2023 al 17.08.2024, per altro verso, ordinarsi alla stessa di rendere il conto della gestione del condominio per il medesimo periodo.
L'art. 1129 c. c., con la riforma apportata nel 2012, ha garantito un vero e proprio diritto del singolo condomino di accesso e visione dei documenti condominiali anche con facoltà di estrarne copia. I condomini hanno diritto, a semplice richiesta, ad ottenere la documentazione richiesta, tanto è vero che ai sensi dell'art.1129 II comma c.c. –norma ritenuta espressamente inderogabile dall'art.1138 c.c.- l'amministratore deve indicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione, e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Il suddetto obbligo, così come quello relativo alla rendicontazione, grava sull'amministratore, non in proprio, ma quale mandatario con rappresentanza dei condomini e depositario, proprio in virtù del suo mandato, della documentazione condominiale.
In altre parole, è il l'ente responsabile e legittimato passivamente. CP_7
Nel caso in specie le domande riconvenzionali in esame sono state avanzate nei confronti della che, per stessa affermazione dei convenuti (attori in riconvenzionale), non è altro Parte_1 che una semplice condomina titolare di una quota pari a 185,322 millesimi.
In effetti, non vi è prova nella produzione documentale versata in atti che la società odierna attrice sia l'ente gestore del complesso residenziale TEA.
Così stando le cose va rilevato il difetto di legittimazione passiva in capo alla Parte_1
Per le ragioni appena esposte le domande riconvenzionali in esame non possono trovare accoglimento.

4. Con l'ultimo motivo parte attrice sostiene l'annullabilità della delibera impugnata nella parte in cui si approva la costituzione del consiglio condominiale.
Il consiglio di condominio è stato introdotto dall'art. 1130 bis c.c. il quale prevede che
“l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.”
Le sue funzioni sono esclusivamente consultive e di controllo, spettando il potere decisionale solo all'assemblea, obbligata a riunirsi annualmente (art. 66 disp. att. c. c., norma inderogabile) per deliberare sulle materie fondamentali dell'art. 1135 c. c.
Ciò che si dibatte in questa sede è l'illegittimità della sua costituzione poiché la proposta non era inclusa nell'ordine del giorno dell'assemblea.
Come già sopra esposto, la disciplina degli “argomenti non posti all'ordine del giorno” mira a tutelare la trasparenza e la partecipazione informata di tutti i condòmini.
Tuttavia, secondo un costante orientamento della Giurisprudenza di legittimità “l'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione” (Cass. n. 24456/2009) e ancora “In tema di impugnazioni di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire compete al condomino che abbia espresso in merito il suo dissenso, ne consegue che è specifico onere dello stesso di provare ai fini della relativa impugnativa, la propria qualità di condomino dissenziente.” (Cass. n. 5889/2001).
Nel caso di specie, dal verbale assembleare risulta evidente che il rappresentante dell'odierna società attrice ha prestato acquiescenza alla novità dell'argomento concretamente trattato non sollevando alcuna contestazione in merito e limitandosi semplicemente ad astenersi dalla votazione.
A parere dello scrivente, l'astensione dal voto è atteggiamento ben diverso dalla contestazione: la prima consiste, infatti, in un atteggiamento passivo mentre quest'ultima comporta una manifestazione esteriore, e pertanto attiva, del proprio dissentire in merito ad un determinato argomento.
Stando così le cose l'odierno attore va dichiarato carente di legittimazione attiva in merito alla domanda di annullamento del verbale assembleare del 17.08.2024 in parte qua.
In definitiva, per le motivazioni sopra esposte, le domande di parte attrice non possono trovare accoglimento mentre va accolta la domanda riconvenzionale di parte convenuta relativa alla dichiarazione di nullità delle disposizioni del regolamento contrattuale inerenti la nomina dell'amministratore di condomino e sopra meglio specificate.
Ogni altro vizio e motivo di impugnazione, in mancanza di tempestiva e specifica esplicitazione, vanno considerati inammissibili.

5. Le spese seguono la soccombenza e vanno poste interamente a carico della parte attrice in favore di e che non hanno Parte_33 Controparte_2 proposta alcuna domanda riconvenzionale;
vanno invece compensate per un quarto, stante il rigetto delle domande riconvenzionali, e i restanti tre quarti vanno posti a carico di parte attrice e a favore di tutti i convenuti che hanno agito in riconvenzionale.
Le stesse, tenuto conto del valore della causa e dell'entità delle questioni trattate, sono liquidate in dispositivo ex D.M. n. 55/2014, esclusa la fase istruttoria.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel giudizio n. 125/2025 disattesa e respinta ogni diversa istanza, domanda ed eccezione, così provvede:
- Rigetta integralmente le altre domande attoree per le motivazioni esposte in narrativa;

- Dichiara inammissibile per carenza di legittimazione attiva la domanda di annullamento della delibera assembleare del 17.08.2024 nella parte relativa alla nomina del consiglio di condominio;
- Accoglie la domanda riconvenzionale e per l'effetto dichiara la nullità del regolamento contrattuale del complesso residenziale TEA nella parte in cui prevede “L'Amministrazione, come in precedenza stabilito, è gestita dalla Società costruttrice ed Ente gestore che potrà nominare persona delegata che, in tal caso, rivestirà la figura di Amministratore.”
- Dichiara nulle, altresì, nulle tutte le altre disposizioni del regolamento contrattuale che attribuiscono la gestione e l'amministrazione del condominio alla società costruttrice in violazione di quanto stabilito dagli artt. 1129 e 1138 c. c.
- Rigetta le altre domande riconvenzionali;

- Condanna la parte attrice al pagamento delle spese di lite che liquida in € 2.906,00 ciascuno, in favore di e , oltre Parte_33 Controparte_2 spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge dovute.
- Compensa per un quarto le spese di lite e condanna la al pagamento dei restanti Parte_1
tre quarti che liquida in:
- € 2.179,50, oltre spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge dovute, in favore del complesso residenziale TEA;

- complessivi € 11.550,00, oltre spese generali nella misura del 15%, iva e cpa come per legge dovute, in favore di , CP_1 Parte_3 Parte_4 [...]
, , , , , Pt_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8 Parte_9
, , , Parte_10 Parte_11 Parte_12 Parte_13
, , CP_10 Parte_14 Parte_15 Parte_16 Controparte_3 [...]
, Pt_17 Parte_18 Parte_19 Parte_20 Parte_34
, ,
[...] Parte_21 Parte_22 Parte_23 Parte_24
, , , CP_4 Parte_25 Parte_26 Parte_27 Parte_28 [...]
, Parte_29 Controparte_5 Parte_30 Parte_31
. Parte_32
Così deciso in Patti, il 2.12.2025.
Il Giudice
PI LO NA