REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione Civile - nella persona del G.o.p., dott.ssa
Maddalena Natale, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero 2221 del R.G. dell'anno 2022, avente ad oggetto: “Occupazione senza titolo di immobile”, riservata in decisione all'udienza del 3.06.2025, con la concessione alle parti dei termini di legge per il deposito di memorie conclusionali ed eventuali repliche e vertente
TRA
(c.f.: , in persona del legale rappresentante p.t., rapp.ta e difesa, giusta Parte_1 P.IVA_1
mandato in calce all'atto di citazione, dall'avv. Andrea IO Martucci ed elettivamente domiciliata in S. Maria C. V. (CE), alla via Caduti di Nassiriya, Victoria Park
(attrice)
E
(c.f.: , rapp.to e difeso, in virtù di procura in calce alla CP_1 C.F._1
comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Generoso di Biase ed elettivamente domiciliato in
Aversa (CE), alla via A. Diaz, n. 91
(convenuto)

CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e memorie conclusionali depositati in procedura.
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., così come modificati dalla legge 18.6.09 n. 69, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto.
Ai fini della decisione, pertanto, è sufficiente ricordare che, con atto di citazione ritualmente notificato, la ha convenuto in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale Parte_1 CP_1
chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “

1. in via principale, accertare e dichiarate
l'occupazione sine titulo dell'immobile, rectius palestra, posto all'interno del Centro Sportivo
Polivalente di Recale sito in Recale al viale dei Pini s.n.c. da parte del sig. e, per CP_1
l'effetto, ordinare al sig. il rilascio del suindicato immobile in favore della società CP_1
attrice;

2. in via altresì principale, condannare il sig. al pagamento della somma CP_1
complessiva di Euro 15.200,00 in favore della a titolo di indennità per l'occupazione Parte_1
perpetrata dal mese di luglio 2020 e fino ad oggi tenendo in considerazione un importo mensile di
Euro 800,00 quale somma pattuita dalle parti in caso di regolare stipula di contratto di locazione.


3. in ogni caso, dichiarare tenuta e condannare il sig. , al pagamento delle spese, CP_1
dei diritti e degli onorari del presente giudizio, con distrazione in favore del sottoscritto
procuratore antistatario”.
A fondamento della propria domanda, l'istante ha dedotto: - di aver acquistato dalla
[...]
in virtù di scrittura privata autenticata del 21.07.2020, il ramo Controparte_2
d'azienda avente per oggetto la gestione del Centro Sportivo Polivalente “IO NC”, sito in
Recale (CE), in Viale Dei Pini;
- che tale gestione era stata affidata alla società cedente a mezzo di concessione rilasciata dal Comune di Recale, con atto del 29.09.2011; - che essa attrice è subentrata in detta concessione, giusta atto del 14.06.2021 sottoscritto con il Comune di Recale;
- che, infine,
nella scrittura privata del 18.06.2020, allegata al preliminare di cessione del ramo d'azienda stipulato in data 8.05.2020, i contraenti avevano assunto l'obbligo di sottoscrivere, contestualmente alla stipula del definitivo, un ulteriore contratto di locazione relativamente alle aree oggetto del presente giudizio;
- che, tuttavia, nonostante parte convenuta sia stata immessa nella disponibilità di dette aree, non si è mai addivenuti alla sottoscrizione del contratto di locazione.
Con comparsa depositata telematicamente il 6.06.2022, si è costituito , il quale – CP_1
contestando in fatto e in diritto le avverse difese – ha chiesto il rigetto della domanda attorea, col favore delle spese di lite.
Concessi i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è stata ritenuta matura per la decisione senza necessità di ammettere mezzi istruttori;
indi, dopo una serie di rinvii e mutamento della persona fisica del giudice, essa è stata smistata sul ruolo della scrivente che, all'udienza del
3.06.2025, sulle conclusioni rassegnate dalle parti, l'ha riservata in decisione, concedendo i termini per il deposito di scritti conclusionali e di repliche ex art. 190 c.p.c.
Tanto premesso in punto di fatto, in diritto: la domanda formulata dalla è fondata e, Parte_1
pertanto, essa va accolta per le ragioni che si andranno ad illustrare.
Tale domanda va, in via preliminare, qualificata come azione personale di restituzione.
A ben vedere, la giurisprudenza intervenuta in tema di difesa della proprietà ha da tempo chiarito come l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi.
Con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso,
previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto - del quale non deve, pertanto, fornire la prova - ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa.
Ebbene, nel caso che ci occupa, parte attrice, nella sua qualità di gestore del Centro Sportivo
Polivalente “IO NC”, ha chiesto accertarsi, nei confronti di , l'illegittimità CP_1
dell'occupazione delle aree da quest'ultimo detenute, conseguente alla mancata stipula di un contratto di locazione.
L'attrice ha, in particolare, dedotto l'esistenza di un accordo preliminare di locazione (ovverosia, la scrittura privata del 18.06.2020, versata agli atti), in forza della quale le parti si erano impegnate a sottoscrivere – contestualmente alla stipula del contratto definitivo di cessione di ramo d'azienda –
un contratto di locazione, relativamente alle aree oggi detenute da . CP_1
Secondo la ricostruzione di parte attrice, il convenuto, pur essendo stato immesso nella disponibilità
dei beni in virtù di detto accordo, non ha mai inteso procedere alla sottoscrizione del contratto definitivo di locazione, così rendendo la sua detenzione illegittima.
Qualificata in tali termini l'azione proposta, deve rammentarsi come, in base alle regole generali sulla ripartizione dell'onere della prova (ex art. 2697 c.c., secondo cui se spetta all'attore provare il fatto giuridico da cui fa discendere il proprio diritto, spetta invece al convenuto provare i fatti diversi da quelli dedotti dall'attore, che siano incompatibili con essi e tolgano loro efficacia),
incombe sul convenuto, al fine di contrastare la avversa pretesa restitutoria, l'onere di dimostrare l'esistenza di un valido titolo legittimante l'occupazione ed il godimento del bene (ad es. comodato,
contratto di locazione).
Mutuando i superiori principi alla fattispecie in esame, ritiene questo Giudicante che parte convenuta non abbia adeguatamente assolto l'onus probandi su di essa incombente. In particolare, la tesi del convenuto – secondo cui tale detenzione sarebbe legittima in virtù della previsione contrattuale contenuta nella scrittura privata autenticata avente ad oggetto la cessione del ramo d'azienda (art. 4, a mente del quale “Le parti convengono, inoltre, che NC IO, in
considerazione dei meriti sportivi acquisiti e riconosciuti dal Comune, potrà continuare ad
usufruire, personalmente o tramite il figlio , di alcuni spazi componenti il complesso CP_1
(precisamente bocciofilo;
container situato all'ingresso del complesso lato destro;
appezzamento di
terreno confinante con i campi di calcio – lato destro ingresso complesso – situato vicino ai
container lato destro ingresso complesso, per ricovero cani); detta permanenza sarà consentita fino
al momento in cui la avrà la gestione del complesso.”) -, non è meritevole di condivisione. Pt_1
A ben vedere, difatti, tale accordo non può essere considerato titolo idoneo a giustificare la sua permanenza nelle aree oggetto di causa e condotte in gestione della non rientrando in Parte_1
alcuno degli schemi su indicati (locazione o comodato), stante il mancato rispetto delle formalità
previste dalla legge (registrazione).
La tesi attorea ha trovato, di contro, conforto nelle risultanze probatorie.
Dalla disamina della documentazione agli atti, è invero emerso come la volontà iniziale delle parti in causa – così come consacrata nel preliminare di locazione (all. 4, produzione di parte attrice) -
fosse quella di regolare i loro rapporti mediante ricorso allo schema della locazione.
Nella prima pagina della citata scrittura, dopo le premesse, si legge difatti che “Contestualmente
alla stipula del contratto definitivo di cessione del ramo d'azienda le parti stipuleranno un contratto
di fitto con il quale la (…) concederà in fitto al sig. IO NC, o a persona fisica Parte_1
e/o giuridica che il Sig. NC IO provvederà a comunicare prima della stipula del contratto
di fitto, il seguente complesso facente parte del ramo d'azienda promesso in vendita, (…). Le parti
sin d'ora stabiliscono che l'importo della locazione sarà di euro 800/mese. Nel canone di locazione
non rientrano le spese funzionali ed accessorie (luce, acqua, gas, etc.) che verranno intestate al Signor IO NC con l'istallazione dei relativi contatori separati dal complesso sportivo. (…)
Il canone sarà pagato mensilmente in via anticipata entro il giorno 15 di ogni mese dietro
presentazione di regolare ricevuta.”.
Orbene, tenuto conto che la mancata stipula del contratto di locazione è una circostanza non contestata e che l'unico titolo addotto dal convenuto al fine di giustificare la propria occupazione è
la successiva pattuizione contenuta nell'atto di cessione di ramo d'azienda (art. 4 sopra richiamato),
l'occupazione va dichiarata illegittima.
In conclusione, la domanda attorea va accolta.
Va, di contro, rigettata la domanda attorea di pagamento dell'indennità da occupazione abusiva per carenza di prova.
Giova rammentare che la giurisprudenza di legittimità, intervenuta in tema di indennità per illegittima occupazione di un immobile (SS.UU. 33645/2022), ha definitivamente chiarito che fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno da perdita subita per occupazione sine titulo è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta. Il danno per il proprietario, non può, quindi, qualificarsi come danno “in re ipsa”, legato al mero non uso, ma, al più,
come “danno presunto” o “danno normale” legato alla perdita del godimento rispetto al quale,
tuttavia, è onere del danneggiato allegare specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio sofferto. Solo quando il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Nella fattispecie che ci occupa, l'attore non ha fornito alcuna prova nei termini indicati dalla pronuncia appena richiamata, essendosi limitato a quantificare l'indennità da occupazione sine
titulo in € 800,00 mensili (sostanzialmente chiedendo il canone concordato nel preliminare di locazione), senza allegare elementi utili da cui desumere che l'importo in parola sia quello praticato per immobili similari ubicati nella zona in cui insiste il centro sportivo.
Non può, infine, procedersi alla liquidazione in via equitativa, non ricorrendo nel caso di specie alcuna impossibilità di determinazione del danno.
In conclusione, alla luce delle motivazioni sin qui esposte, la domanda attorea va accolta nei limiti su specificati e, per l'effetto, parte convenuta va condannata al rilascio delle aree abusivamente occupate.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, secondo le tabelle di cui D.M. 55/2014, aggiornato con successivo D.M. 147/2022, tenuto conto dello scaglione di riferimento della controversia, concretamente rapportati alla natura, alla complessità ed al numero delle questioni trattate, nonché alla attività processuale e difensiva effettivamente espletata.


P. Q. M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione Civile, nella persona del G.o.p., dott.ssa
Maddalena Natale, definitivamente pronunciando sulla domanda formulata dalla in Parte_1
persona del legale rappresentante p.t., nei confronti di , disattesa ed assorbita ogni CP_1
diversa istanza e conclusione, così provvede:
1) accoglie la domanda formulata dalla in persona del legale rappresentante p.t., Parte_1
nei confronti di e, per l'effetto, condanna quest'ultimo alla immediata CP_1
restituzione, in favore di essa parte attrice, delle aree illegittimamente occupate, come meglio identificate in atti;

2) rigetta la domanda attorea di risarcimento danni;

3) condanna il convenuto al pagamento, in favore della parte attrice, delle spese di giudizio che liquida in € 2.540,00 per compenso professionale, € 264,00 per spese vive, oltre iva, cpa e rimborso spese forfetarie del 15% come per legge, che distrae in favore dell'avv. Andrea
IO Martucci, dichiaratosi antistatario.
Così deciso in S. Maria C.V., lì 27.09.2025
Il Gop
(dott.ssa Maddalena Natale)