REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI OM
QUINTA SEZIONE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa IA ZI TI, nella causa civile di primo grado iscritta al N. R.G. 49845/2023 ha pronunziato la seguente
SENTENZA
TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, (C.F. , C.F._2 Parte_3 C.F._3 Pt_4
(C.F. ), (C.F. ),
[...] C.F._4 Parte_5 C.F._5
(C.F. e (C.F. Parte_6 C.F._6 Parte_7
), tutti rappresentati e difesi dall'Avv. Palma Diroma ed elettivamente C.F._7 domiciliati presso il proprio studio in Roma, Via Savoia n. 86, come da procura in atti
ATTORI
E
. 11, OM (c.f. ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona del suo amministratore p.t., rappresentato e difeso dalla in Controparte_2
p.l.r.p.t., Avv. Stefania Rondini ed elettivamente domiciliato presso il proprio studio in Roma Via Amiterno n.5, come da procura in atti.
CONVENUTO
Avente ad oggetto: impugnativa di delibera assembleare ex art. 1137 c.c..
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le rispettive conclusioni come segue:
PARTE ATTRICE: “Piaccia alla Giustizia dell'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, in accoglimento della domanda attorea:
- Accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità delle delibere assunte dal
[...]
11, il 07.10.2020, 17.05.2021, 19.04.2022, 21.07.2022, Controparte_3
15.06.2023 e 21.07.2023 poiché aventi oggetto impossibile, prive degli elementi essenziali,
pagina 1 di 10 incidenti sui diritti dei singoli ed adottate in violazione di norme imperative per mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135 comma 1 n. 4 c.c., come ampiamente argomentato e, per l'effetto,
- condannare il 11 in persona del suo Controparte_3 Controparte_1
Amministratore p.t alla refusione in favore degli odierni attori dei compensi e delle spese di lite del presente giudizio nonché di quelle della propedeutica fase di mediazione.
PARTE CONVENUTA: “Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere IN VIA PRINCIPALE, NEL MERITO, rigettare la domanda avversaria siccome infondata in fatto ed in diritto. Con condanna alle spese legali da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Gli attori, proprietari di immobili ricompresi nello stabile condominiale di Viale Torre Maura n. 100, palazzina 11, con atto di citazione notificato in data 2.11.2023 hanno impugnato le delibere rese dall'assemblea dei condomini in date 7.10.2020, 17.05.2021, 19.04.2022, 21.07.2022, 15.06.2023 e 21.07.2023, riferite ad interventi straordinari di manutenzione in regime di Supebonus 110%, ritenendole affette da insanabile nullità. Hanno esposto in fatto che:
- con la prima delibera del 7.10.2020 (prevedente all'o.d.g. “1) nomina tecnico per indagine preliminare Ecobonus 110%: delibera in merito;
2) varie ed eventuali”), l'assemblea ebbe a nominare una commissione composta di 3 condomini per coadiuvare l'amministratore nella pratica di eco-sisma bonus e a conferire una preventiva indagine di fattibilità alla ditta Technè S.r.l. (consorzio di imprese);
- con la delibera del 17.05.2021 (nel cui o.d.g. era previsto “3) nomina MI AD LT/
Rete d'imprese per eseguire le attività dell'Eco /Sisma/Superbonus; 4) conferimento all'Amministratore dell'incarico di firmare il contratto tra il e la suddetta CP_1
MI AD TD /Rete d'Imprese”, 5) nomina Ing. Direttore dei Lavori) Per_1
l'assemblea, all'unanimità, decideva di voler usufruire del bonus 110% con la cessione del credito e nominava, a maggioranza, la MI AD TD (General Contractor) conferendo mandato all'amministratore di sottoscrivere il relativo contratto, previo controllo del suo contenuto;
veniva, altresì, nominato direttore dei lavori l'Ing. Per_1
- con la delibera del 19.04.2022 (punto 4 all'o.d.g. “informativa sullo stato di avanzamento lavori Superbonus 110% ed eventuale decisione a riguardo: delibera in merito”), si prendeva atto che “Il direttore dei lavori Ing. dichiara che invierà una CP_4 relazione dettagliata e farà inviare dall'impresa relazione sullo stato dell'arte, inoltre l'ing. informa che in linea di massima i lavori potranno iniziare orientativamente giugno/luglio 2022. L'amministratore è in attesa dell'invio da parte dell'impresa dello studio di fattibilità, successivamente al ricevimento del suddetto l'amministratore convocherà una assemblea per rendere edotti i condomini1. Il direttore lavori dichiara di pagina 2 di 10 aver già controfirmato il contratto che è stato a suo dire sottoscritto anche dall'impresa e dall'Amm.re”.
- con la delibera del 21.07.2022 (punti “a) illustrazione progetto architettonico e strutturale ante e post operam, scelte progettuali riguardanti SuperSismaBonus e SuperEcobonus”. c) tempistiche e data prevista inizio lavori”), l'assemblea, dopo l'esposizione verbale da parte del direttore dei lavori del progetto architettonico e delle possibili modifiche alle parti comuni e private -non allegato alla convocazione - approvava tale progetto all'unanimità
“a condizione che riceva il capitolato definitivo da parte della ditta o del D.l.”;
- nella riunione del 26.05.2023 chiamata a discutere sul Superbonus 110%, il legale rappresentante della MI AD LT (General contractor), dichiarava di voler recedere dal contratto precisando che, qualora i lavori del superbonus 110% non avessero avuto avvio entro la data del 15 giugno 2023, il contratto sarebbe stato automaticamente risolto tra le parti senza nulla a pretendere;

- con la delibera del 15.06.2023 (già fissata con la precedente riunione del 26.5.2023), preso atto della risoluzione del contratto sottoscritto con la MI AD LT, veniva nominata, quale General Contractor, la società - dando semplice lettura del Parte_8 contratto di incarico – e veniva evidenziato che l'amministratore avrebbe inviato all'impresa tutti gli allegati al contratto non ancora visionati dall'assemblea; veniva, altresì, precisato che la avrebbe subappaltato i lavori alla Fareedilizia s.r.l.; Parte_8
- con la delibera del 21.07.2023 (riunitasi per le decisioni da assumere per la sottoscrizione del contratto tra il condominio e la ditta ) l'assemblea a maggioranza, con il Parte_8 voto contrario degli attori, autorizzava l'amministratore a sottoscrivere il contratto (per un valore di oltre 11 milioni di euro) con la ditta Parte_8
Gli attori hanno anche rappresentato che, prima di tale ultima assemblea, il sig. Pt_3 richiedeva all'amministratore la trasmissione della documentazione riferita la progetto esecutivo, al computo metrico e alla relativa ripartizione millesimale e che quest'ultimo riferiva di non esserne in possesso né che vi fosse una delibera di approvazione di tale progetto. Gli attori, pertanto, dopo vari solleciti e contestazioni rimasti privi di riscontro, si determinavano ad avviare la mediazione con deposito della relativa istanza in data 28.07.2023 (prot. n. 266/2023) per l'impugnazione della delibera del 21.07.2023 alla quale seguiva una seconda istanza (del 9 agosto 2023), protocollata al n. 280/2023, riferita alle delibere del 7.10.2020, 17.05.2021, 19.04.2022, 21.07.2022 e del 15.06.2023 con trattazione congiunta all'incontro del 12.09.2023. A seguito dell'assemblea del 2 ottobre 2023, convocata anche per discutere del mutato scenario legislativo in ordine all'accesso ai bonus fiscali (termine finale per l'ultimazione dei lavori al 31.12.2023), l'amministratore trasmetteva agli attori solo parte della documentazione richiesta in precedenza. Pertanto, veniva avviata una procedura monitoria per ottenere l'ulteriore documentazione non trasmessa tra cui quella riferita al progetto esecutivo, computo metrico e ripartizione. Ricostruiti così i fatti di causa, gli attori hanno addotto a fondamento dell'impugnazione proposta i motivi appresso indicati. pagina 3 di 10 I. “NULLITA'/ ANNULLABILITA' DELLE DELIBERE CONDOMINIALI PER
IMPOSSIBILITA' DELL'OGGETTO E PER DIFETTO DEI REQUISITI ESSENZIALI” e precisamente:

1. nullità/ annullabilità della delibera del 21.7.2023 con la quale si autorizzava l'amministratore a sottoscrivere il contratto con la General Contractor Icaro S.c.c.r.l per impossibilità dell'oggetto e per difetto dei requisiti essenziali, non potendo la delibera stessa trovare concreta attuazione poiché priva della delibera che avrebbe autorizzato i lavori con beneficio delle agevolazioni fiscali del 110%;

2. nullità/ annullabilità della delibera del 7.10.2020 per essere tale delibera non decisoria bensì programmatica, limitandosi a statuire solo una valutazione circa la fattibilità degli interventi straordinari da effettuare sull'edificio condominiale, anche in termini di accesso ai benefici fiscali, in assenza di una approvazione di un capitolato e ripartizione millesimale.

3. nullità/ annullabilità della delibera del 17.05.2021 per aver conferito l'incarico al general contractor (MI AD LT) di effettuare lo studio di fattibilità senza una preventiva delibera di autorizzazione dei lavori e senza predisposizione, esame ed approvazione della documentazione a corredo (progetto, computo metrico ed estimativo, riparto analitico dei costi ed infine contratto di appalto);

4. nullità/ annullabilità della delibera del 19.04.2022 poiché anch'essa mancate dell'approvazione dei lavori e della documentazione;

5. nullità/ annullabilità della delibera del 21.07.2022 per avere il direttore dei lavori incaricato dall'assemblea, Ing. esposto solo verbalmente il progetto Per_1 architettonico ante e post operam, impedendo ai singoli condomini di avere specifica contezza delle opere da compiersi e dei relativi costi così da poter esprimere un voto consapevole;

6. nullità/ annullabilità della delibera del 26.05.2023 poiché, a seguito di recesso della MI AD LT, sarebbe stata decisa la nomina del nuovo General Contractor, Parte_8
(con il quale, il successivo 24.07.2023, veniva sottoscritto un contratto per un corrispettivo di € 11.560.287,30), ancora senza deliberare sugli interventi straordinari da eseguire e senza documentazione a corredo;

7. nullità/ annullabilità della delibera del 15.06.2023 perché, in assenza della documentazione allegata al contratto, come attestato dallo stesso amministratore del condominio, veniva approvata la nomina della Parte_8
In sintesi, gli attori hanno rappresentato che tutte le predette delibere impugnate sarebbero affette dal vizio di nullità in quanto “prive di quel contenuto essenziale necessario ed indefettibile per ritenerle legittime” mancando a monte di una specifica approvazione dei lavori straordinari nonché di un capitolato analitico con descrizione dei relativi costi da ripartire. II. “NULLITA' DELLE DELIBERE POICHE' INCIDENTI SUI DIRITTI INDIVIDUALI E SULLA PROPRIETA' ESCLUSIVA DI CIASCUNO.
pagina 4 di 10 Gli attori hanno, altresì, ritenuto nulle tutte le delibere poiché incidenti nella propria sfera economico/patrimoniale per la mancata adozione di una valida delibera di approvazione ed esecuzione, con conseguente impossibilità di accedere al beneficio fiscale. Inoltre, la mancata predisposizione del progetto esecutivo non consentirebbe di verificare l'incidenza delle opere sulle proprietà private. III. “NULLITA' DELLA DELIBERA PER VIOLAZIONE DI NORME IMPERATIVE – ART.
1135 comma 1 n. 4 C.C. - MANCATA COSTITUZIONE DEL FONDO SPECIALE” Lamentano gli attori che non solo non sarebbe stata adottata una valida delibera di approvazione dei lavori ma le delibere impugnate non contengono alcuna statuizione sulla costituzione del fondo speciale previsto ex lege per l'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione con conseguente nullità dei deliberati per violazione di norma imperativa (art. 1135, co.1 n. 4, c.c.). Si è costituito in giudizio il pal. 11 impugnando e Controparte_5 contestando le domande degli attori ritenute infondate. Ha eccepito, preliminarmente, la decadenza ex art. 1137 c.c. della relativa azione per ricadere le censure sollevate, al più, nelle ipotesi di annullabilità dei deliberati con conseguente inammissibilità della domanda. Ha evidenziato, inoltre, come parte attrice avesse del tutto omesso di indicare i vizi inficianti i deliberati evidenziando come, proprio per affermazione di controparte, alcune delle delibere impugnate avessero contenuto programmatico o interlocutorio e non contenuto precettivo, con conseguente inammissibilità dell'impugnazione proposta anche sotto tale ulteriore aspetto. Nel merito ha sottolineato come la delibera a cui riferire la decisione condominiale di effettuare i lavori di ristrutturazione dello stabile con le agevolazioni previste dagli incentivi del sismabonus 110% fosse proprio quella del 17.5.2021 con la quale venivano anche nominati il General Contractor (punto 3 all'o.d.g.) e il direttore dei lavori (punto 5 all'o.d.g.), autorizzando l'amministratore alla sottoscrizione del relativo contratto (punto 4, all'o.d.g.), delibera che non veniva impugnata dagli attori e, che dunque, era da ritenere definitiva. Ha altresì precisato come, contrariamente a quanto affermato dagli attori ed evincibile dal verbale, nella successiva riunione del 21 luglio 2022, veniva proprio illustrato dal D.L. il progetto strutturale architettonico ante e post operam, come indicato all'o.d.g., per assumere scelte progettuali ed economiche per ottenere le agevolazioni previste dal sismabonus 110% e tale progetto, allegato al verbale, veniva approvato all'unanimità con le opere ivi contenute (“modifica delle cantine soffitte (riferimento progetto allegato), demolizione e ricostruzione tetto (riferimento progetto allegato), coibentazione solaio e portico, modifica strutturale dei locali comuni (riferimento progetto allegato), rinforzi strutturali, tetto, portico, fondazioni, pareti esterne e pianerottoli, e lavorazioni correlate”). Pertanto, anche tale delibera, non poteva definirsi nulla in quanto l'assemblea era stata compiutamente edotta dello stato di avanzamento della pratica nonché del progetto architettonico da realizzarsi dopo lo studio di fattibilità. Il , pertanto, ha concluso CP_1 per il rigetto anche del merito della domanda.
pagina 5 di 10 La causa è stata istruita con il solo deposito di atti e documenti ed è stata rinviata per la decisione ai sensi dell'art. 281 quinques, co. 1, c.p.c. con concessione dei termini di cui all'art. 189 c.p.c.. Con ordinanza resa in data 23 ottobre 2025, all'esito del deposito delle note a trattazione scritta (ex art. 127 c.p.c.), la causa è stata trattenuta in decisone.
****************** Si premette che non verranno prese in esame le ulteriori censure sollevate dagli attori solo in fase conclusiva in quanto, seppur ininfluenti, integrano dei motivi nuovi che, come tali, sono da ritenere preclusi ed inammissibili (cfr. Cass. n. 7258/2024). In ordine logico, va decisa l'eccezione sollevata dalla convenuta di inammissibilità della domanda di impugnazione delle delibere 7.10.2020, 17.05.2021, 19.04.2022, 21.07.2022 e 15.06.2023 (che gli attori hanno sostenuto essere nulle), per tardività ex art. 1137, co.2, c.c.. L'art. 1137 c.c., come riformato dalla legge 220/2012 di riforma della disciplina del condominio, prevede, al secondo comma, che: "Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”. In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari, ai sensi dell'art. 1137 c.c., costituisce la regola generale e ha portata più ampia, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale riguardando i vizi più gravi della delibera.
Il differente regime di invalidità delle delibere assume particolare rilevanza, comportando il vizio di annullabilità l'assoggettamento al termine di decadenza ex art. 1137 c.c. contrariamente a quello di nullità, censurabile in ogni tempo (anche dal condomino assenziente) e rilevabile anche d'ufficio dal giudice. Secondo l'insegnamento della S.C., la nullità delle delibere condominiali è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume. (v. Cass. S.U n. 4806/2005). Più recentemente, la Cassazione, nella sua massima composizione, ha avuto modo di precisare che la categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, “ha una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico.” (Cass. S.U. 9839/2021) E così, evidenziando le possibili fattispecie, la Corte ha precisato che devono ritenersi nulle le delibere: - in caso di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione (delibera adottata senza la votazione dell'assemblea; delibera priva di oggetto o con oggetto indeterminato;
delibera priva di forma scritta); - in caso di impossibilità pagina 6 di 10 dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico (delibera in materia che esorbiti le attribuzioni dell'assemblea); - le delibere illecite, ossia le deliberazioni assembleari che, pur essendo adottate nell'ambito delle attribuzioni dell'assemblea, risultino avere un contenuto illecito (art. 1343 cod. civ.), ossia un decisum contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume (nella disciplina del condominio degli edifici, le norme inderogabili sono specificamente individuate dagli artt. 1138, quarto comma, cod. civ. e 72 disp. att. c.c.).
Parte attrice ha sostenuto, in primo luogo, la tesi per cui tutte le predette delibere sarebbero da ritenere inficiate dal vizio di nullità, per impossibilità dell'oggetto ed in quanto prive dei requisiti essenziali, mancando dell'atto presupposto, vale a dire, di una esplicita delibera assembleare autorizzativa degli interventi edilizi finalizzati all'ottenimento delle agevolazioni fiscali (c.d. Superbonus al 110%) mediante approvazione di capitolato lavori e spesa da ripartire;
sarebbero, altresì, nulle le delibere per avere l'assemblea autorizzato l'amministratore alla sottoscrizione di un contratto con il General Contractor per il valore complessivo di oltre 11.000.000,00 di euro senza procedere ad una preliminare e dettagliata verifica dei lavori da eseguirsi mediante l'approvazione di un capitolato lavori e ripartizione della spesa così incidendo sui diritti individuali e sulla proprietà esclusiva dei condomini;
sarebbero, infine, nulle le delibere per non avere l'assemblea costituito il fondo speciale obbligatorio previsto dall'art. 1135, co.1 n. 4, c.c. con violazione di norma imperativa. Sotto il primo profilo di nullità (mancanza di una valida decisione assembleare per l'esecuzione di lavori straordinari e l'ottenimento dei benefici fiscali del superbonus 110% quale atto presupposto delle successive delibere) va subito chiarito che, anche a voler considerare la natura programmatica della delibera del 7.10.2020 come dedotto dall'attrice (e, dunque, ex se non impugnabile), con la delibera del 17.05.2021 l'assemblea ha espressamente deliberato di voler accedere alle agevolazioni del superbonus 110% per gli interventi di riqualificazione dell'edificio condominiale nominando un General Contractor, mentre nelle successive delibere l'assemblea non ha fatto altro che discutere e decidere in relazione alle vari fasi che avrebbero consentito di accedere a tale beneficio per poter eseguire i lavori straordinari di riqualificazione. Né può ritersi che per assumere tali decisioni era indispensabile la predisposizione preventiva di un capitolato lavori con indicazione della relativa spesa da ripartire. Il DL 34/2020 (Decreto rilancio), con le numerose modifiche ed integrazioni intervenute, ha istituito, infatti, una procedura piuttosto complessa per poter accedere alla maxi- detrazione del 110% (sia per lo sconto in fattura che per la cessione del credito). Ha imposto agli operatori/destinatari della legge un'organizzazione capillare, distribuita in più fasi scandite secondo un ordine temporale (studio di fattibilità tecnico-urbanistica ed energetica, progettazione dei lavori, presentazione della , esame e delibere sulle proposte Pt_9 economiche, etc.), prima di arrivare all'approvazione del capitolato lavori e sottoscrizione dell'appalto vero e proprio. Per gli edifici condominiali, tale iter si è tradotto nella necessità di convocare numerose riunioni assembleari che spesso hanno avuto come epilogo l'impossibilità di accedere a tali benefici, arrestandosi le decisioni dell'assemblea alla sola fase preliminare.
pagina 7 di 10 Ciò è quanto avvenuto nella specie di causa per cui l'approvazione di un capitolato lavori con computo estimativo e dettaglio della spesa, più volte reclamato dagli attori, poteva seguire solo dopo aver attraversato e deciso le necessarie fasi preliminari. Né può sostenersi che la semplice illustrazione e/o lettura del progetto architettonico o dei contratti richiamati nei verbali di assemblea, non preventivamente trasmessi ai condomini con l'avviso di convocazione, possa integrare vizi di nullità e/o annullabilità dei deliberati, non sussistendo alcun obbligo di allegazione della suddetta documentazione.
Ciò posto, si ritiene che il vizio di nullità invocato dagli attori in merito alle delibere impugnate per “impossibilità materiale dell'oggetto” e “per mancanza di requisiti essenziali”, così come motivato dagli attori, non rientri in nessuna delle categorie individuate dalla S.C. né tra quelle capaci di inficiare la deliberazione assembleare in termini di nullità.
Si ricorda, inoltre, che il giudice dell'impugnazione non può sindacare il merito delle decisioni assembleari e controllare il potere discrezionale che l'assemblea esercita come organo sovrano della volontà dei condòmini. Per cui, eventuali profili di inidoneità del modus operandi adottato dall'assemblea nelle materie di propria attribuzione (quale quello riferito alla specie di causa per i lavori del superbonus 110%) o la non vantaggiosità e convenienza di quanto deciso dall'assemblea, se non si tramutino in violazione di legge o regolamento e non integrino l'eccesso di potere (in questo caso, il controllo del giudice è esteso al legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone) non sono sindacabili dal giudice dell'impugnazione. Quanto alla dedotta nullità delle delibere (indistintamente considerate) per avere un contenuto incidente sulla proprietà privata dei singoli condomini, oltre ad essere contraddittorio l'assunto che, da una parte, vuole ritenere i deliberati privi di effetti poiché mancanti degli elementi essenziali e, dall'altra, incidenti sulla proprietà privata (riconoscendone un valido contenuto precettivo), non risulta in alcun modo dedotto e specificato dagli attori l'impatto che detti lavori avrebbero avuto su eventuali proprietà individuali, apparendo la censura del tutto generica ed indimostrata e perciò infondata.
Del pari infondata è la censura di nullità in merito alla mancata costituzione del fondo obbligatorio con violazione della norma imperativa prevista dall'art. 1135, co.1 n. 4 c.c. posto che, come già chiarito, nella fase embrionale di organizzazione della pratica del c.d. superbonus 110%, l'assemblea non era ancora giunta ad approvare un capitolato lavori con spesa da ripartire.
Invero, affinché possa dirsi violata la norma imperativa richiamata occorre l'approvazione di una spesa da cui emerga il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale (cfr. Cass. ord. n. 16953/2022). Nella specie di causa, l'assemblea, nelle varie riunioni, ha solo deciso: (i) di valutare la possibilità di avviare uno studio di fattibilità per accedere alle agevolazioni del superbonus 110% nominando una commissione di tre condomini da affiancare all'amministratore (delibera del 7.10.2020);
pagina 8 di 10 (ii) di voler accedere alle agevolazioni del superbonus 110% per gli interventi di riqualificazione dell'edificio condominiale nominando la MI AD LT General Contractor incaricata della cessione del credito e la gestione della pratica edilizia (delibera del 17.5.2021); (iii) di monitorare lo stato dell'arte dell'avvio della pratica per accedere ai benefici fiscali del superbonus (relazione dell'Ing. della riunione del 19.4.2022); Per_1
(iv) di illustrare ed approvare un progetto architettonico di fattibilità predisposto dall'Ing.
e di nominare le varie figure professionali chiamate a svolgere attività di Per_1 controllo ed esecutive per i futuri lavori da eseguirsi (delibera del 21.7.2022); (v) di prendere atto della volontà della MI AD LT (general contractor) di recedere dal contratto per la cessione del credito e per le attività di gestione del superbonus 110%
(delibera del 26.5.2023); (vi) di nominare quale nuovo General Contractor, la società Parte_8
(delibera del 15.6.2023); (vii) di autorizzare l'amministratore a sottoscrivere il nuovo contratto con la società (delibera del 21 luglio 2023). Parte_8
Erra, inoltre, parte attrice nel considerare l'importo indicato nei contratti sottoscritti dall'amministratore di condominio con i General Contractor quale impegno di spesa che avrebbe richiesto la costituzione del fondo speciale. Invero, nel contratto sottoscritto tra il Condominio e la MI AD LT ed allegato al verbale prodotto dagli attori, viene espressamente specificato che l'importo indicato è del tutto presuntivo e che questo sarebbe stato definito solo all'esito della predisposizione ed approvazione del progetto esecutivo
(capitolato), con indicazione specifica dei costi da ripartire, atti, questi ultimi, come ammesso dagli stessi attori, mai predisposti e/o approvati (v. art. 9 del contratto - all. n. 8 dell'atto di citazione). Invece, con la delibera del 21 luglio 2023 non viene approvata alcuna spesa e l'impegno preso dall'assemblea è stato solo quello di autorizzare l'amministratore alla sottoscrizione del contratto con il nuovo General Contractor Icaro S.c.c.r.l.. Va poi considerato che rientra nel potere di rappresentanza ex mandato dell'amministratore di condominio, la sottoscrizione di un contratto di appalto, salvo le responsabilità dell'amministrazione che trasbordi dal mandato conferito. Tra l'altro, come ammesso sempre dagli attori, nonostante la sottoscrizione di detto contratto avvenuta il successivo 24 luglio 2023, la scadenza dei termini fissati ex lege per usufruire dei benefici fiscali (31.12.2023) ed il recesso della società subappaltatrice, Fareedilizia S.r.l. (a cui la aveva subappaltato gli interventi Controparte_6 edilizi in regime di bonus fiscale), hanno comportato la automatica risoluzione del predetto contratto senza possibilità alcuna di eseguire i lavori di riqualificazione con tale regime, facendo venir meno anche il concreto interesse ad una pronuncia di annullamento. In sintesi, ad avviso di questo Tribunale, non si poteva dare corso alla costituzione di un fondo speciale per opere meramente eventuali e per una spesa in alcun modo determinata, approvata o ripartita dalla quale poter far dipendere la dedotta nullità.
pagina 9 di 10 Tra l'altro, sulla scorta di quanto più volte chiarito dalla S. C., l'orientamento giurisprudenziale di merito maggioritario ed in linea con il dettato letterale della norma, è nel senso di reputare tutte le attività preliminari di verifica sulla fattibilità degli interventi del cd. superbonus e tutte quelle connesse alle scelte professionali per lo svolgimento di dette finalità, non come opere di manutenzione straordinaria o innovazione che necessitino la costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135 n. 4) c.c..
Pertanto, anche per tali ragioni le delibere impugnate non possono ritenersi nulle ed il motivo di impugnazione è da ritenere infondato. Tanto premesso, rilevato che per le delibere impugnate non si configura alcun vizio di nullità (né di annullabilità), va accolta l'eccezione di parte convenuta e, pertanto, l'impugnazione proposta avverso le delibere del 7.10.2020, 17.05.2021, 19.04.2022, 21.07.2022 e del
15.06.2023 va dichiarata inammissibile in quanto tardiva per inosservanza del termine decadenziale previsto dall'art. 1137, co.2, c.c.. Va, invece, rigettata nel merito, in quanto infondata per le motivazioni espresse, l'impugnazione avverso la delibera del 18.7.2023. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in applicazione dei parametri di legge (ai medi tariffari del valore indeterminabile della causa di bassa complessità ex D.M. n. 55/2014, come integrato dal D.M. n. 147/2022).

P.Q.M.

Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- dichiara inammissibile l'impugnazione proposta avverso le delibere rese dall'assemblea del
Condominio, Torre Maura n. 100, Palazzina 11, Roma nelle sedute del 7.10.2020, CP_3
17.05.2021, 19.04.2022, 21.07.2022 e del 15.06.2023, per inosservanza del termine decadenziale di cui all'art. 1137, co.2, c..c;
- rigetta l'impugnazione avverso la delibera del 18.7.2023 in quanto infondata;

- condanna gli attori, in solido, alla refusione delle spese di lite in favore del
[...] che si liquidano in complessivi euro Controparte_7
7.616,00 per onorari di giudizio, oltre accessori di legge e rimborso forfetario al 15% da distrarsi in favore dell'Avv. Stefania Rondini, difensore antistatario. Così deciso in Roma l'8 novembre 2025
Il Giudice

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