n. 595/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PATTI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa IC AT La RT,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 595/2023 R.G. promossa da:
(c.f. ), Parte_1 C.F._1
col patrocinio dell'Avv. Felice Gambadauro;

- parte opponente -
nei confronti di:
c.f.: , Controparte_1 P.IVA_1
col patrocinio dell'Avv. Giorgio Bilucaglia;

- parte resistente -
CONCLUSIONI DELLE PARTI E CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI
DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Le parti hanno precisato le rispettive conclusioni come da atti e verbali di causa.
*****
Pag. 1 di 8 Con atto di citazione notificato in data 14.04.2023 ha Parte_1 impugnato la delibera adottata in data 23.12.2022 dall'assemblea del
[...] ritenendo illegittimo il deliberato per i seguenti motivi: CP_1

1. partecipazione e voto di persona carente di titolo;

2. violazione delle maggioranze previste dall'art. 1136 c.c.;

3. illegittimità derivata della delibera impugnata (per i vizi delle pregresse deliberazioni, prodromiche rispetto a quella oggetto del presente giudizio);

4. mancata sottoscrizione del preventivo allegato ed omessa indicazione dei lavori in relazione ai quali lo stesso è stato redatto;

5. pendenza di altro giudizio avente ad oggetto i lavori eseguiti dal condomino
Controparte_2
Con comparsa del 19.06.2023 si è costituito in giudizio il , contestando CP_1 la domanda attorea, di cui pertanto ha chiesto il rigetto, con vittoria di spese e compensi di lite.
Con ordinanza del 18.07.2023 è stata sospesa ai sensi dell'art 1137, 4° comma, c.p.c.
l'esecutività della delibera impugnata.
Avverso detta ordinanza è stato proposto reclamo, rigettato dal Collegio con ordinanza del 04.01.2024.
Contestualmente, la causa era stata rimessa al Presidente del Tribunale per valutare l'opportunità di disporre la riunione con altri procedimenti pendenti tra le medesime parti, aventi ad oggetto delibere prodromiche a quella oggetto del presente giudizio.
Con provvedimento del 21.07.2023 è stato quindi disposto che il presente giudizio venisse trattato alla medesima udienza del procedimento n. 261/2017 R.G. (più risalente) affinché il magistrato titolare di quest'ultimo valutasse la riunione.
Questi, tuttavia, per ragioni di economia processuale, ha ritenuto di non disporre la riunione;
sicché il fascicolo è stato rimesso sul ruolo di questo giudice, che con ordinanza del 07.03.2025 ha concesso alle parti i termini ex art. 189 c.p.c. e fissato per la discussione orale l'udienza del 23.09.2025; all'esito della quale la causa è stata trattenuta per la decisione.
Pag. 2 di 8 *****
Preliminarmente si rileva che il presente giudizio viene deciso secondo il criterio della ragione più liquida: “la causa può essere decisa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza necessità di esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica
e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 C.P.C.” (v. Cassazione civile sez. lav., 20/05/2020, n. 9309).
Verrà pertanto esaminato direttamente il quarto motivo di opposizione, relativo all'illegittimità della delibera per esser stato costituito un fondo spese speciale per compensi spettanti “a professionista abilitato per la redazione di computo metrico estimativo, progettazione, direzione dei lavori” in assenza di un valido preventivo.
in particolare ha contestato la mancanza di sottoscrizione del preventivo e la Pt_1 circostanza che lo stesso è stato parametrato a dei generici lavori, aventi un valore di
“650.000,00 euro”, che tuttavia non sono mai stati indicati né nel preventivo né aliunde.
Il ha contestato le superiori eccezioni, evidenziando che il valore CP_1 dell'opera (650.000,00 euro) è stato determinato sulla scorta del valore degli immobili, calcolato sulla base dei parametri OMI.
Ebbene, ritiene questo giudice che il motivo sia fondato, in quanto l'Assemblea ha deliberato la costituzione di un fondo spese speciale, tra l'altro di importo rilevante
(88.000,00 euro) in relazione al valore degli immobili facenti parte del CP_1
(650.000,00 euro), per dei compensi spettanti ad un “professionista abilitato per la redazione di un computo metrico, progettazione e direzione lavori” senza che preventivamente fossero stati individuati, ancorché genericamente, i lavori da eseguire e quindi fosse stato stabilito l'oggetto dell'incarico da conferire al tecnico.
Questi, infatti, può redigere un computo metrico, curare la progettazione e dirigere i lavori solo dopo che l'Assemblea abbia deliberato in ordine al tipo di intervento da eseguire, e che sia stata verificata dal punto di vista tecnico e urbanistico la fattibilità dell'opera.
Pag. 3 di 8 Così non è accaduto nel caso di specie, ragion per cui siffatta delibera deve ritenersi invalida per indeterminatezza dell'oggetto.
Invero, al punto 3 della delibera, si legge che i lavori afferiscono a CP_3 manutenzione straordinaria da effettuarsi su prospetti, copertura e a tutte le parti comuni.
Tali lavori non vengono, tuttavia, descritti né nella delibera né sono individuabili aliunde, per relationem.
Nell'esposizione del punto all'o.d.g. vengono richiamati i punti 13 e 14 del verbale di assemblea dell'8.4.2021.
Il verbale di assemblea dell'8.4.2021, in atti, riporta- relativamente alle questioni sub numeri 13 e 14- tale delibera: “L. Relativamente ai punti tredici e quattordici dell'O.d.G.
L'assemblea delibera ad unanimità dei presenti di conferire mandato all'amministratore al fine di incaricate tecnico abilitato per la redazione di quanto ai punti tredici e quattordici dell'O.d.G.”.
Dunque, andando a ritroso nella catena di richiami, e leggendo i punti 13 e 14 all'ordine del giorno, si ottiene ancora una volta che l'incarico al tecnico abilitato fosse funzionale al preventivo per “manutenzione straordinaria da effettuarsi su prospetti, copertura ed a tutte le parti comuni” (13); “computo metrico estimativo, progettazione, direzione dei lavori e documenti connessi e correlati, salvo se altro, su parti comuni in merito ai lavori di cui al precedente punto, da eseguirsi al fabbricato condominiale” (punto 14).
Ne discende che, sia nella delibera qui impugnata e sia, persino, in quella richiamata, si sia fatto un continuo rinvio a lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni, e che ciononostante tali lavori non siano mai stati indicati specificamente.
Non resta traccia agli atti infatti delle circostanze approfondite nell'”ampia discussione”,
a seguito della quale è stata unanimente approvata la costituzione del fondo cassa, per il quale viene stabilito un importo sganciato da qualsivoglia elemento oggettivo.
Precisamente, anche nell'indicazione dell'importo di euro 88.734,24, per la costituzione del fondo cassa, questo viene relazionato ai lavori “di cui sopra”.
Pag. 4 di 8 Si ribadisce- come è stato già scritto supra- dove conduce la serie di richiami ai lavori descritti altrove: a una vuota ripetizione della generica espressione “manutenzione straordinaria” su “parti comuni”.
Con evidenza, viene utilizzato nel verbale di assemblea un ennesimo rinvio a una descrizione dei lavori inesistente o, per lo meno, non pervenuta agli atti del giudizio.
Il che contrasta clamorosamente col requisito di determinatezza dell'oggetto della delibera.
Sulla questione, si veda quanto affermato da Tribunale Modena sez. I, con la sentenza del
09/01/2024, n.18, così in massima: “La valutazione relativa alla determinatezza/indeterminatezza dell'oggetto di una delibera condominiale, non può che basarsi esclusivamente su quanto risultante dal verbale che tale delibera contiene, per cui quest'ultimo deve rivelarsi di per sé "autosufficiente" nel senso che la volontà dell'assemblea non può essere integrata né tanto meno chiarita facendosi ricorso a altre fonti che non siano il verbale medesimo” (in Diritto & Giustizia 2024).
Nel caso ivi esaminato, il Tribunale di Modena ha ritenuto nulla la delibera per assoluta indeterminatezza dell'oggetto, poiché nella deliberazione non erano in alcun modo specificate, né risultavano individuabili, quali fossero le modifiche non preventivamente autorizzate che alterano il pregio estetico del palazzo;
né si indicavano le attività necessarie al ripristino del decoro architettonico.
Nella decisione, la sentenza testé citata si è attenuta al principio espresso dalla Suprema
Corte che, con sentenza a Sezioni Unite, ha precisato che l'assoluta incertezza e indeterminatezza dell'oggetto della delibera ne determina la nullità (Cass. S.U. 14 aprile
2021 n. 9839).
Come osservato in dottrina, la ratio di tale principio va individuata nella circostanza che il verbale rappresenta l'unica fonte di informazione e di prova in merito alle decisioni assunte dall'assemblea dei condomini ed è finalizzato a consentire un adeguato controllo, formale e sostanziale, in ordine alla validità e alla legittimità di quanto deciso dall'assemblea stessa, oltre a rappresentare l'unica fonte di conoscenza delle decisioni dell'assemblea da parte del assente. CP_1
Pag. 5 di 8 Si ritiene altresì opportuno riportare testualmente il passaggio motivazionale della predetta sentenza a Sezioni Unite, che suffraga la presente valutazione di invalidità: “6.3.
- Ritiene il Collegio che la categoria giuridica della nullità, con riguardo alle deliberazioni dell'assemblea dei condomini, ha una estensione del tutto residuale rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel modo giuridico. In particolare, la deliberazione dell'assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità nei seguenti casi:
1) "Mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali" (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma), tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione: è il caso, ad es., della deliberazione adottata senza la votazione dell'assemblea; o della deliberazione priva di oggetto, ossia mancante di un reale decisum ovvero con un oggetto non determinato nè determinabile;
o della deliberazione priva di causa, carente cioè di una ragione pratica giustificativa della stessa che sia meritevole di tutela giuridica;
o della deliberazione non risultante dal verbale dell'assemblea, sprovvista perciò della necessaria forma scritta”.
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Da quanto fin qui esposto, con riguardo all'assoluta indeterminatezza dell'oggetto, devono trarsi le seguenti statuizioni consequenziali.
Invero, in assenza dei passaggi esplicativi della delibera (in mancanza, cioè, della menzione di quali fossero esattamente i lavori da eseguire, e quindi quale fosse l'oggetto del computo metrico, come sia stato calcolato il fondo spese), è chiaro che l'indeterminatezza ricade anche sulla costituzione del fondo spese, provocandone l'illegittimità.
La domanda attorea va pertanto accolta e, per l'effetto, annullata la delibera adottata dall'assemblea condominiale in data 23.12.2022.
In particolare, va dichiarata illegittima la costituzione (stabilita al 4° punto all'ordine del giorno) di un fondo spese speciale di 88.000,00 euro per compensi spettanti “a professionista abilitato per la redazione di computo metrico estimativo, progettazione,
Pag. 6 di 8 direzione dei lavori”, non essendo stati preventivamente individuati i lavori da eseguire, su cui parametrare i predetti compensi, e quindi non essendo stato determinato l'oggetto della prestazione.
L'accoglimento di detto motivo comporta l'assorbimento degli altri;
evidenziandosi che l'unico punto all'ordine del giorno in relazione al quale sussiste un interesse ad agire in capo all'attrice è il quarto, ossia quello relativo alla costituzione del citato fondo spese.
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Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano secondo i parametri medi di cui al
DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, per scaglione di valore (da 26.000 a
52.000 euro, come da dichiarazione resa dall'attrice nell'atto introduttivo).
Di conseguenza il a condannato al pagamento delle Controparte_1 spese di lite in favore di , che si liquidano Parte_1 complessivamente (compresa quindi la fase cautelare) in 264,00 euro per esborsi e
7.616,00 euro per compensi professionali, oltre spese generali (15%), cpa ed iva (ove dovuti).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa indicata in epigrafe, ogni altra domanda ed eccezione da ritenersi assorbita:
- ACCOGLIE la domanda attorea e, per l'effetto, annulla la delibera adottata in data
23.12.2022 dall'assemblea ordinaria del e, in Controparte_1 particolare, la costituzione di un fondo spese speciale per compensi spettanti “a professionista abilitato per la redazione di computo metrico estimativo, progettazione, direzione dei lavori”;
- CONDANNA il alla rifusione delle spese Controparte_1 processuali in favore di , che si liquidano in 264,00 Parte_1 euro per esborsi e 7.616,00 euro per compensi professionali, oltre a rimborso spese generali al 15%, IVA (se dovuta) e CPA come per legge.
Così deciso il 12 Ottobre 2025
Pag. 7 di 8 Il Giudice
IC AT La RT
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