VERBALE DI CAUSA

Numero di Ruolo RG 7345 / 2018
All'udienza del 16/07/2025 le parti hanno discusso la causa e precisato le conclusioni, come da verbale telematico depositato in atti.
Il Giudice, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies cpc, depositandola telematicamente, in allegato al presente verbale.
Catania 16/07/2025
Il G.I.
Dott.ssa Giada Maria Patanè

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N. R.G. 7345/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giada Maria Patane ha pronunciato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 281 SEXIES CPC
nella causa civile iscritta al n. r.g. 7345/2018 promossa da:
, nato a [...] il [...], CF: Parte_1
, elettivamente domiciliato in VIA GESUALDO CLEMENTI C.F._1
5 CATANIA , presso lo studio dell' Avv. DE MAURO IGNAZIO che lo difende giusta procura in atti di causa;

ATTORE/I contro
, in persona dell'amministratore por- Controparte_1
tempore, CF: , elettivamente domiciliato in presso lo studio dell'avv , P.IVA_1
che lo rappresenta e difende giusta procura agli atti di causa;

CONVENUTO CONTUMACE
2 e di
, CF. Controparte_2 C.F._2 Parte_2
(CF. ), nato a [...] il [...] e C.F._3 CP_3
( ) nata a [...] il [...] entrambi residenti a [...]
Corvello n.23, elettivamente domiciliati in V.le V.Veneto n. 97 presso lo studio dell'Avv.Sergio Accetta che li rappresenta giusta procura in atti;

INTERVENUTI VOLONTARI
nato a [...] il [...], C.F. , Controparte_4 C.F._5
residente in [...], v.le Ionio n. 105; , nato a [...] il Controparte_5
27.08.1977, C.F. residente in [...], , in C.F._6 Controparte_1
proprio e nella qualità di eredi di , nata a [...] il Persona_1
27.08.1950, C.F. deceduta in data 13.09.2020, tutti C.F._7
elettivamente domiciliati in Catania via G. Leopardi, 126 presso lo studio dell'avv.
Patrizia Biondo (C.F. ) che li rappresenta e difende, giusta C.F._8
procura alle liti in atti;

INTERVENUTI VOLONTARI
CONCLUSIONI
All'udienza del 16/07/2025, le parti hanno concluso e discusso come in verbale telematico. Il Giudice si è ritirato in camera di Consiglio, adottando, all'esito, il presente provvedimento depositato telematicamente.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso depositato in data 26.04.2018, parte attrice ha impugnato la delibera adottata dal convenuto in data 27.03.2018, limitatamente ai punti 2-3 CP_1
3 dell'ordine del giorno, aventi ad oggetto, rispettivamente, l'approvazione del bilancio consuntivo 2017 e l'approvazione del bilancio preventivo 2018, al fine di ottenerne l'annullamento o la declaratoria di nullità.
In particolare parte attrice espone, con riferimento al punto 2, di approvazione del bilancio 2017: 1) Il ha applicato per la ripartizione le nuove tabelle CP_1
approvate con sentenza del 27.04.2017; 2) Ha posto a carico del ricorrente spese per appartamenti di sua proprietà non locati, in violazione della clausola contrattuale secondo la quale fino al momento della locazione o vendita, il costruttore sarà esonerato dal pagamento degli oneri condominiali;
3) L'assemblea ha ricompreso tra le spese da ripartire quelle afferenti a delle parti di proprietà esclusiva del 4) Pt_1
Infine il ricorrente fa rilevare che in ogni caso i magazzini ed il negozio di sua proprietà non devono partecipare alle spese dell'impianto fognario in quanto dotate di un proprio impianto di smaltimento.
Con riferimento al punto 3 della delibera impugnata, con cui il consesso condominiale ha approvato il bilancio preventivo per l'anno 2018, parte ricorrente eccepisce che lo stesso è viziato in quanto ha posto a carico del oneri afferenti immobili non Pt_1
locati e ha deliberato spese relative a parti di proprietà esclusiva dello stesso ricorrente.
Hanno spiegato atto di intervento volontario alcuni condomini del CP_1
convenuto, i quali hanno eccepito l'inammissibilità del ricorso, la non opponibilità nei loro confronti della clausola di esonero delle spese condominiali, perché non riportata nei loro contratti di acquisto e la circostanza che, poiché i beni di proprietà esclusiva sono gravati da una servitù di passaggio a favore del , è corretto che CP_1
l'amministratore ripartisca le spese tra tutti i partecipanti al condominio.
Senza svolgere attività istruttoria, la causa veniva rinviata per la decisione.
4 In via preliminare va dichiarata la contumacia del convenuto, il quale, CP_1
benchè regolarmente citato, non ha curato di costituirsi in giudizio.
La domanda è parzialmente fondata e va accolta per quanto di ragione.
Nel merito si osserva quanto segue:
in via preliminare va rigettata l'eccezione di inammissibilità del ricorso, in quanto la domanda doveva essere proposta con citazione.
Sul punto si osserva che la S.C. ha statuito i seguenti principi: “In tema di condominio negli edifici, le impugnazioni delle delibere dell'assemblea, in applicazione della regola generale dettata dall'art. 163 cod. proc. civ., vanno proposte con citazione, non disciplinando l'art. 1137 cod. civ. la forma di tali impugnazioni;
possono, comunque, ritenersi valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso, sempreché l'atto risulti depositato in cancelleria entro il termine stabilito dall'art. 1137 citato. (SSUU 8491/2011)
Inoltre la S.C. ha precisato che: “In tema di impugnazione delle deliberazioni assembleari del , ove il primo grado sia trattato nelle forme del rito speciale CP_1
del lavoro e, perciò, introdotto con ricorso anziché con citazione, l'impugnazione della sentenza che venga proposta - anch'essa - con ricorso deve considerarsi ammissibile se quest'ultimo sia tempestivamente depositato in cancelleria, a prescindere dalla sua successiva notificazione, e ciò in ragione del principio di ultrattività del rito che - quale specificazione del più generale principio per cui l'individuazione del mezzo di impugnazione esperibile deve avvenire in base al principio dell'apparenza, cioè con riguardo esclusivo alla qualificazione, anche implicita, dell'azione e del provvedimento compiuta dal giudice - trova fondamento nel fatto che il mutamento del rito con cui il
5 processo è stato erroneamente iniziato compete esclusivamente al giudice. (Cass.
21632/2019)
Pertanto, nella fattispecie in esame, l'introduzione del giudizio con ricorso, anziché con citazione, è ammissibile ed in tal caso si applicano le norme del rito lavoro, proprie dell'atto introduttivo, norme che escludono l'esistenza degli avvertimenti di cui agli artt. 164,167 e 38 cpc.
Alla luce di quanto sopra, l'eccezione di inammissibilità dell'atto introduttivo va rigettata, così come l'eccezione di tardività dell'impugnazione, in quanto, come sopra detto, è rilevante ai fini della valutazione della tempestività dell'impugnazione la data di deposito del ricorso, che nella fattispecie in esame, è avvenuta nel termine di trenta giorni dall'adozione dell'atto impugnato, in quanto la delibera è stata adottata in data
27.03.2018 e il ricorso è stato depositato in data 26.04.2018.
In merito all'eccezione di applicazione retroattiva delle tabelle millesimali, divenute definitive nell'Aprile del 2017, si osserva quanto segue:
il principio della non retroattività delle tabelle millesimali va inteso che nel senso che le stesse non possono trovare applicazione per bilanci antecedenti la data di loro approvazione, ma le stesse sono applicabili al bilancio dell'anno in cui sono state approvate.
Infatti non sarebbe possibile scindere il bilancio annuale del in due CP_1
differenti parti, applicando le precedenti tabelle fino al momento dell'approvazione e poi applicare queste ultime per la restante parte dell'anno.
Pertanto il convenuto, in maniera corretta, ha applicato per il bilancio CP_1
dell'anno 2017 le tabelle approvate con sentenza della Corte di Appello di Catania,
6 emessa nell'Aprile 2017.
In merito alla seconda eccezione, relativa alla validità e all'opponibilità ai condomini intervenuti della clausola di esonero dagli oneri condominiali, si osserva quanto segue:
L'art. 1123 c.c. prevede la possibilità per i condomini di derogare ai criteri di ripartizione delle spese condominiali con convenzione modificatrice della disciplina legale contenuta nel regolamento condominiale o, in alternativa, con una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità o col consenso di tutti i condomini.
La regolamentazione normativa non preclude l'adozione di accordi convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, prevedendo l'esenzione totale o parziale, per taluno dei condomini, dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. L'esclusione di un proprietario dalle spese condominiali richiede, tuttavia, l'adozione di una delibera approvata all'unanimità. In alternativa l'esenzione può essere contenuta in una clausola del regolamento di condominio approvato all'unanimità. Nel caso di specie, non esiste alcuna delibera assembleare né una convenzione di regolamento che esoneri il Pt_1
dal pagamento degli oneri condominiali.
Nella fattispecie in esame, esiste una clausola di esonero contenuta in alcuni dei contratti di vendita stipulati dal costruttore il cui tenore letterale è il seguente: Pt_1
“ Viene stabilito che fino a quando il venditore non avrà venduto o locato le rimanenti unità immobiliari di sua proprietà, le stesse saranno escluse da ogni di contribuzione alle spese condominiali.”
Tra l'altro giova rilevare che tale clausola non è presente in tutti i contratti di compravendita effettuati dal come si evince dalla lettura degli stessi prodotti Pt_1
in atti.
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Considerato che

manca un regolamento convenzionale o una delibera assembleare che richiami la detta clausola di esonero, ne consegue la clausola di esonero non ha natura reale, ma bensì personale, esplicando i suoi effetti soltanto nei confronti degli acquirenti che la hanno accettata.
Pertanto, alla luce di quanto sopra, la detta clausola ha validità soltanto nei confronti dei condomini che, al momento dell'atto di acquisto, l'hanno accettata in quanto inserita nel contratto di compravendita, ma la stessa non ha valore nei confronti degli altri condomini nei cui contratti non sia stata richiamata.
Poiché trattasi di una clausola ad effetti personali, produce effetti soltanto nei confronti delle parti e dei loro eredi, nei cui contratti sia stata inserita, ma non anche nei confronti dei successori a titolo particolare che non l'abbiano approvata o richiamata per adesione nel loro atto di acquisto. Ne consegue che, nel momento in cui gli originari condomini hanno trasferito l'immobile, l'obbligazione è cessata nei loro confronti. Né la stessa può essere opposta ai nuovi acquirenti delle singole unità immobiliari, atteso che non risulta trasfusa nei nuovi contratti di compravendita.
Ne consegue che la delibera impugnata, limitatamente ai punti 2-3 della stessa, va annullata in quanto per alcuni condomini la clausola di esonero dall'obbligo di pagamento degli oneri condominiali a favore del è valida e pertanto lo stesso Pt_1
dovrà versare solo la quota parte dei condomini nei cui confronti la clausola non ha effetto.
L'esistenza di una precedente sentenza del Tribunale di Catania che ha dichiarato l'efficacia di detta clausola non è vincolante per questo giudice, in quanto in quel giudizio sono state sollevate eccezioni differenti rispetto a quelle sollevate nel presente e pertanto la detta sentenza sarebbe stata vincolate se fossero state sollevate le stesse
8 eccezioni, ma non, come nella fattispecie in esame, in cui sono state sollevate eccezioni differenti, quindi non coperte da giudicato.
Infine, in relazione alla dedotta eccezione che la delibera riguarda parti di proprietà esclusiva del si osserva quanto segue: Pt_1
come si evince dagli atti di compravendita prodotti dal ricorrente, la rampa di accesso ai garage e il cancello ivi esistente sono di sua proprietà esclusiva, con la conseguenza che il consesso assembleare non può deliberare su tali beni anche nell'ipotesi in cui il condominio sia titolare di una servitù di passaggio e paga la come avviene nel Pt_3
caso in esame.
Infatti ciò non incide sul diritto di proprietà esclusiva dei suddetti beni, diritto che esclude che il consesso possa deliberare in merito a tali beni. CP_6
Sul punto la S.C. a SSUU ha stabilito il seguente principio: “ In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate
9 maggioranze in relazione all'oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al .” (Cass. 4806/2005) CP_1
Pertanto, limitatamente a tale punto, la delibera impugnata va dichiarata nulla.
Rimane assorbito l'altro motivo eccepito da parte attrice sulla non debenza delle spese relative all'impianto fognario.
Considerato il parziale accoglimento della domanda spiegata da parte attrice, e considerato che il è rimasto contumace, ma hanno spiegato intervento CP_1
volontario alcuni condomini, gli stessi vanno condannati, in solido tra loro, a rifondere a parte attrice le spese processuali, nella misura di 2/3 che si liquidano, in tale misura, in € 250,00 per spese, € 3.680,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Dichiara irripetibili le spese nei confronti del contumace. CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
Accoglie, nei limiti indicati in parte motiva, le domande spiegate dal ricorrente Pt_1
e per l'effetto annulla la delibera adottata dal convenuto in data 27.03.2018 CP_1
limitatamente ai punti 2 e 3 della stessa.
Condanna altresì gli intervenienti, in solido tra loro, a rimborsare alla parte attrice le
10 spese di lite, nella misura di 2/3, che si liquidano in tale misura, € 250,00 per spese, €
3.680,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Dichiara irripetibili le spese nei confronti del contumace. CP_1
Così deciso in Catania, il 16/07/2025
Il GIUDICE
dott.ssa Giada Maria Patanè
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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