REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
N. R.G. 7358/2024
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. AN AR AR ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 7358/2024 promossa da:
( ), in persona del suo legale rappresentante, Parte_1 P.IVA_1 Pt_2
, con sede in Palermo Via M. D'Amelio n.42 ed elettivamente domiciliato in via
[...]
G. Galilei 9 presso lo studio dell'Avv. Andrea Avola, che lo C.F._1 rappresenta e difende per mandato in atti
RICORRENTE contro
P. IVA , in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2 tempore sig. con sede in Palermo, via Dammuso, 151, elettivamente Controparte_2 domiciliata in Palermo, via R. Pilo, 11, presso lo studio degli avvocati Alessandro Palmigiano e Elisabetta Violante, che la rappresentano e difendono per mandato in atti
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La con il ricorso depositato in data 7/6/2024 ha chiamato in Parte_1 giudizio la chiedendo dichiararsi la risoluzione del contratto Controparte_1 preliminare di locazione dell'immobile posto in Palermo, via Montepellegrino n. 146/C per inadempimento della promittente locatrice e la condanna di quest'ultima al pagamento della somma di € 1.552,00 per le inferriate e le telecamere installate nell'immobile suindicato, di € 2.040,00, pari alla differenza per un anno tra il canone di locazione concordato nel preliminare in oggetto in € 380,00 mensili e il canone del nuovo contratto di locazione per un altro immobile in via Filippo Cordova, pari ad € 500,00. La ricorrente ha chiesto inoltre il pagamento della somma di € 5.106,00, corrispondente alla perdita di guadagno nel tempo intercorrente tra la risoluzione del contratto preliminare e la sottoscrizione del contratto per l'altro immobile, come da bilancio del 2022 depositato in atti. Conseguentemente, la ha Parte_1 chiesto, altresì, la condanna della controparte al rimborso delle spese di lite.
L'odierna resistente si è costituita con comparsa di costituzione e risposta, con la quale ha sostenuto l'infondatezza delle domande sollevate dalla ricorrente, essendo del tutto prive, di elementi probatori a sostegno. La stessa ha chiesto quindi il rigetto delle domande della ricorrente con la condanna al pagamento delle spese di giudizio e, in subordine, ove fosse riconosciuta la responsabilità del signor per la CP_1 risoluzione del preliminare, l'accertamento della sussistenza di una sorta di concorso di colpa del legale rappresentante della ditta per non avere accertato la non Parte_1 corrispondenza del locale in oggetto all'attività che lo stesso avrebbe dovuto svolgervi.
La causa è stata istruita, oltre che in forma documentale, con l'interrogatorio formale del rappresentante legale della e con l'escussione dei Controparte_1 testi da quest'ultima indicati. Infine, all'udienza del 31/10/2025 è stata riservata per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c.
Motivi della decisione
All'esito dell'istruttoria e alla luce delle difese spiegate dalle parti, le domande formulate dalla ricorrente appaiono infondate e vanno pertanto respinte.
Va rilevato che il contratto preliminare in oggetto è stato sottoscritto dalle odierne parti al fine di realizzare il cambio di destinazione d'uso da box ad ufficio dell'immobile de quo, necessario per consentire il regolare svolgimento dell'attività della Parte_1
Parte resistente ha confermato, nel corso dell'interrogatorio formale reso all'udienza del 13/6/2025, di avere incaricato il geometra di provvedere CP_3 all'istruzione della pratica presso gli uffici del Comune di Palermo. Detta circostanza è stata confermata da quest'ultimo, sentito in qualità di teste, il quale ha precisato che, dopo avere effettuato vari sopralluoghi nell'immobile ed avere esaminato i relativi documenti, si fosse reso conto dell'impossibilità di ottenere l'autorizzazione al cambio di destinazione d'uso, a causa di una irregolarità urbanistica presente nell'immobile.
Va osservato, altresì, con riferimento alla responsabilità del locatore per l'inidoneità dell'immobile a servire all'uso pattuito, che secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, “solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti” (cfr. Cass. n. 13651/2014).
Il carattere abusivo di un immobile, per la mancanza di provvedimenti autorizzatori o concessori relativi alla sua destinazione d'uso non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, non incidendo detto vizio sulla liceità
Pag. 2 di 5 dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 c.c. (cfr. Cass. 22312/2007, 12983/2010).
Ma, nel caso oggetto del presente giudizio, le parti hanno appositamente concluso un contratto preliminare, per accertare l'idoneità dell'immobile rispetto all'attività della promittente conduttrice, prima di addivenire alla firma di un regolare contratto locativo. A conferma di ciò, le stesse non hanno previsto alcuna penalità per l'ipotesi di mancata conclusione del contratto definitivo di locazione.
Pertanto, essendo stato accertato che la pratica di cambio di destinazione d'uso non sarebbe stata esitata positivamente dal di Palermo, non può essere CP_4 accolta la domanda di accertamento della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente locatore. Quest'ultimo, infatti, si è attivato al fine di espletare la pratica richiesta dalla società promittente conduttrice, sebbene con esito negativo.
Con riguardo alle domande risarcitorie formulate dalla ricorrente si osserva quanto segue.
Avendo il presente giudizio ad oggetto una controversia sorta da un contratto, è opportuno partire dall'esame di quest'ultimo, per comprendere la volontà delle parti ivi espressa.
Dalla lettura del contratto preliminare di locazione concluso dalle odierne parti si evince quanto segue:
.- all'art. 1 si legge che il signor si impegna a concedere al signor CP_1 Pt_2
l'immobile in oggetto, dopo averne ottenuto il cambio di destinazione d'uso
[...] catastale da box ad ufficio.
E' evidente la volontà delle parti di sottoscrivere un preliminare, piuttosto che un contratto regolare di locazione, nell'attesa dell'esito della pratica di cambiamento della destinazione d'uso dell'immobile promesso in locazione da box ad ufficio, al fine di consentire al promittente conduttore di utilizzarlo per lo svolgimento della propria attività.
.- All'art. 3 le parti dichiarano che il contratto di locazione definitivo dovrà essere concluso entro il mese di febbraio 2023 e che lo stesso prevederà una durata di dodici mesi.
.- All'art. 7 il promittente locatario dichiara che, al momento del contratto definitivo, avrà ottemperato al cambio della destinazione d'uso, restando esclusi ogni altri lavori da eseguirsi nell'immobile.
Questa clausola preclude la possibilità di eseguire lavori nell'immobile sia prima che dopo la sottoscrizione del contratto definitivo e contrasta con la domanda formulata dall'odierna ricorrente di rimborso delle somme asseritamente sborsate per l'installazione delle telecamere e delle inferriate. Dette spese, infatti, non risultano concordate con il promittente locatore.
Pag. 3 di 5 Come è noto, patti aggiunti o contrari ad un contratto scritto, possono essere concordati esclusivamente nella forma scritta e non possono essere provati per testi, come prescritto dagli artt. 2721 e ss. c.c.
Nella fattispecie che ci occupa, essendo stata prevista una breve durata del contratto preliminare, dal mese di gennaio 2023 al mese di febbraio 2023, appare inverosimile che le parti abbiano concordato l'esecuzione di lavori nell'immobile nell'incertezza dell'esito positivo della pratica catastale.
Inoltre, va sottolineato che la fattura per l'installazione di grate in ferro porta la data del 5/6/2023, corrispondente ad un periodo successivo alla risoluzione del preliminare avvenuta nel mese di marzo 2023 e che la fattura relativa all'acquisto di telecamere emessa l'8/3/2023 non riporta alcun riferimento all'immobile di via Montepellegrino 146/C.
.- all'art. 8 le parti si dichiarano concordi che l'immobile sarà locato nello stato di fatto in cui si trova e che le spese per il posizionamento del box doccia saranno a carico del promittente conduttore.
Tale clausola conferma l'assenza di accordo tra le parti per l'esecuzione di lavori diversi da quello indicato nell'art. 8), riferito peraltro al momento successivo alla conclusione del contratto di locazione definitivo.
In ultimo, si osserva che la mail allegata agli atti dalla ricorrente, con la quale il signor promette il pagamento di € 1.000 a tacitazione delle pretese del signor CP_1
, come promesso dalla madre del appare più che altro come la Parte_2 CP_1 volontà di chiudere la vicenda in via bonaria, anche in considerazione dei buoni rapporti intercorrenti tra le parti e per la mancata realizzazione del rapporto locativo a causa della inadeguatezza dell'immobile all'uso richiesto.
Alla luce delle superiori considerazioni, supportate dalle dichiarazioni rese dal signor nel corso dell'interrogatorio formale e dalla testimonianza resa dalla CP_1 signora , sorella dello stesso, non appare ammissibile la domanda di Testimone_1 rimborso della somma di € 1.552,00 formulata dalla ricorrente.
Con riguardo alla domanda di rimborso della somma di € 2.040,00, quale differenza per un anno tra il canone concordato nel mancato contratto di locazione per l'immobile de quo e il canone concordato nel contratto di locazione avente ad oggetto un altro immobile asseritamente locato alla , va ribadito quanto sopra Parte_1 considerato in merito alla mancanza di responsabilità della resistente per la risoluzione del preliminare e va precisato che tale domanda sarebbe in ogni caso sfornita di prova, avendo parte ricorrente depositato agli atti un contratto privo di sottoscrizione e di ricevuta di registrazione e nessuna ricevuta di pagamento.
Le stesse considerazioni valgano per la domanda di pagamento della somma di
€ 5.106,00 a titolo di mancato guadagno nel periodo tra la risoluzione del contratto, avvenuta, nel mese di marzo 2023, e il nuovo contratto decorrente dal mese di aprile 2023. Va considerato, altresì, che l'utile annuo della per l'anno 2022 Parte_1
Pag. 4 di 5 è pari ad € 20.000,00, come risulta dal bilancio depositato agli atti e che quindi la somma richiesta per un mese di eventuale inattività appare eccessiva.
Le domande formulate da parte ricorrente vanno, pertanto, respinte e le spese del presente giudizio, in ossequio al principio di soccombenza, vanno poste a carico della stessa, come liquidate in dispositivo nella fascia di valore indicata in atto introduttivo, ai sensi del D.M. 247/2022.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
.- Rigetta le domande formulate da parte ricorrente, per le ragioni esposte in parte motiva;

.- Condanna altresì la in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore a rimborsare alla in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, le spese di lite, che si liquidano in € 2.540,00 per compensi professionali, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies, comma 3, c.p.c..
Palermo, 30 novembre 2025.
Il Giudice
AN AR AR G.o.p.

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